+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Статья 18 закона N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве ..

1. Возмещение затрат на строительство, реконструкцию объекта социальной инфраструктуры и (или) на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, в случаях, указанных в пунктах 8 — 10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, допускается при условии, если после ввода в эксплуатацию такого объекта на такой объект возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность.

2. После ввода в эксплуатацию указанного в части 1 настоящей статьи объекта социальной инфраструктуры право общей долевой собственности на такой объект возникает у участников долевого строительства, заключивших с застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на такой объект в соответствии с частью 7 настоящей статьи, если доля общей площади жилых помещений, площади нежилых помещений, являющихся объектами долевого строительства по договорам, заключенным с такими участниками долевого строительства, составляет не менее пятидесяти процентов от общей площади жилых помещений, площади нежилых помещений, являющихся объектами долевого строительства по всем договорам, заключенным с участниками долевого строительства, денежные средства которых использовались застройщиком на возмещение затрат на строительство, реконструкцию такого объекта социальной инфраструктуры, на уплату процентов по целевому кредиту на его строительство, реконструкцию, за исключением случая, указанного в части 3 настоящей статьи.

3. Указанный в части 1 настоящей статьи объект социальной инфраструктуры подлежит безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность, если обязательство по передаче такого объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и порядок осуществления этой передачи предусмотрены указанными в пунктах 8 и 9 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договором о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, а в случае, указанном в пункте 10 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, иным договором или соглашением, заключенными застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления.

4. Если указанные в части 3 настоящей статьи договоры или соглашения не содержат обязательство по передаче объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, такие договоры или соглашения могут содержать условие о безвозмездной передаче объекта социальной инфраструктуры после ввода его в эксплуатацию в государственную или муниципальную собственность в случае, если доля общей площади жилых помещений, площади нежилых помещений, являющихся объектами долевого строительства по договорам, заключенным с участниками долевого строительства, которые заключили с застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры в соответствии с частью 7 настоящей статьи, составляет менее пятидесяти процентов от общей площади жилых помещений, площади нежилых помещений, являющихся объектами долевого строительства по всем договорам, заключенным с участниками долевого строительства, денежные средства которых использовались застройщиком на возмещение затрат на строительство, реконструкцию такого объекта социальной инфраструктуры, на уплату процентов по целевому кредиту на его строительство или реконструкцию.

5. В случае, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, в отношении объекта социальной инфраструктуры, затраты на строительство, реконструкцию, на уплату процентов по целевым кредитам на строительство, реконструкцию которого возмещаются частично или полностью за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) назначение объекта социальной инфраструктуры;

2) цели затрат застройщика из числа целей, указанных в пунктах 8 — 10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, и размеры таких затрат, в том числе с указанием целей и размеров таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору;

3) цели и размеры затрат застройщика, установленных в соответствии с требованиями пунктов 8 — 10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона и подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, с которым заключен договор;

4) сведения об указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении.

6. В случае, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, в отношении объекта социальной инфраструктуры, затраты на строительство, реконструкцию, на уплату процентов по целевым кредитам на строительство, реконструкцию которого планируется возмещать частично или полностью за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, в проектную декларацию включается информация:

1) о виде, назначении объекта социальной инфраструктуры;

2) о целях затрат застройщика из числа целей, указанных в пунктах 8 — 10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, о планируемых размерах таких затрат, в том числе с указанием целей и планируемых размеров таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору;

3) об указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, иных заключенных застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления договоре или соглашении.

7. Соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры должно быть заключено застройщиком и участником долевого строительства при заключении договора участия в долевом строительстве, и оно является неотъемлемой его частью. Указанное соглашение должно содержать:

1) вид, назначение объекта социальной инфраструктуры;

2) условие о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры после ввода такого объекта в эксплуатацию, указанное в части 2 настоящей статьи;

3) порядок определения доли в праве общей долевой собственности на такой объект в соответствии с частью 9 настоящей статьи;

4) информацию о налоговых и иных обязательствах собственников объекта социальной инфраструктуры, установленных законодательством Российской Федерации;

5) иные установленные Правительством Российской Федерации условия.

8. Правительством Российской Федерации утверждается типовое соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры.

9. В случае, указанном в части 2 настоящей статьи, размер доли участника долевого строительства в праве общей долевой собственности участников долевого строительства, заключивших с застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, определяется пропорционально доле общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства по договору.

Статья 18. Использование денежных средств застройщиком

Ст. 18 О долевом строительстве (214-ФЗ) в последней действующей редакции от 1 июля 2018 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Статья 18. Использование денежных средств застройщиком

1. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом. Денежные средства с расчетного счёта застройщика могут использоваться только в следующих целях:

  • 1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
  • 2) платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках;
  • 3) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;
  • 4) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
  • 5) внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
  • 6) платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья и связанные с его исполнением, если строительство стандартного жилья по этому договору осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
  • 7) платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору о развитии застроенной территории, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории, с учётом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
  • 8) платежи по заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности договору о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договору о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договору о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этими договорами, с учётом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
  • 9) подготовка документации по планировке территории, строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в иных случаях, не указанных в пунктах 6 — 8 настоящей части, с учётом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
  • 10) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 7 — 9 настоящей части, с учётом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
  • 11) платежи, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве;
  • 12) размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счёте, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счёт застройщика;
  • 13) оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счёте застройщика;
  • 13.1) перевод денежных средств на счёт в другом уполномоченном банке, открытом в соответствии с частью 2.3-1 статьи 3 настоящего Федерального закона;
  • 14) уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством Российской Федерации, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды, а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов;
  • 15) уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
  • 16) возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счёт цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случаях, предусмотренных статьёй 9 настоящего Федерального закона;
  • 17) оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования;
  • 18) оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика;
  • 19) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом Российской Федерации;
  • 20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.
Это интересно:  Статья 2 закона о защите конкуренции № 135-ФЗ

3. По расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций:

  • 1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
  • 2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
  • 3) предоставление ссуд, займов;
  • 4) покупка ценных бумаг;
  • 5) операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
  • 6) оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

4. Совокупный размер авансовых платежей в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 настоящей статьи, не должен превышать тридцать процентов от проектной стоимости строительства.

5. Застройщик обязан обеспечить ведение учёта денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждых многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 настоящей статьи.

6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи.

7. Застройщик не вправе:

  • 1) привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 настоящей статьи и предоставляемых основным обществом застройщика целевых займов;
  • 2) использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
  • 3) принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
  • 4) выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций;
  • 5) предоставлять займы и ссуды, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом;
  • 6) приобретать ценные бумаги;
  • 7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
  • 8) совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.

7.1. Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.

8. Денежные средства с расчетного счёта застройщика могут использоваться в целях, не указанных в части 1 настоящей статьи, после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

9. Сделка, совершённая застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, либо публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. Предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова «специализированный застройщик».

214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

Покупая недвижимость, многие думают, как сэкономить деньги. Один из способов: участие в долевом строительстве. Чтобы защитить привлеченные в проект денежные средства был создан ФЗ-214. (Узнайте также о следующем номере ФЗ 215 «О жилищно — строительных кооперативах»).

Описание закона

Правовые нормы закона контролируют аспекты долевого участия при строительстве жилого здания. Объектом недвижимости выступает не только многоквартирный дом, но и другое здание, которое строится на основании договора долевого строительства по ФЗ-214. Привлеченные в процесс строительства денежные средства и интересы граждан защищены законодательными нормами закона.

Другими словами, вступивший в силу закон способен защитить права и интересы жителей Российской Федерации, которые приобрели квартиры в строящихся зданиях. (Помните, что здания и строения должны соответствовать нормам технического регламенты 384. Подробности тут: )

Обратите внимание: чтобы интересы дольщика были узаконены и защищены, договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Последние изменения, внесенные в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

В 2017 году действие закона под номером 214-ФЗ распространяется не только на долевое строительство многоэтажек, но и другие жилые объекты с общим количеством блоков — три и более. Договор долевого строительства необходим, если для возведения здания привлекаются денежные средства юридических и физических лиц.

Изменения претерпели следующие статьи:

Статья 4

Новая редакция ст. 4, а именно пункт 1 части 4 ФЗ-214 подробно описывает объект долевого строительства. В законе обосновывается разница между жилым и нежилым помещением. Сюда относится и вид материалов, который используется при строительстве для:

  • Покрытия пола на этажах;
  • Облицовке стен.
Это интересно:  Статья 31.6 КоАП РФ. Приостановление исполнения постановления о назначении административного наказания

Также возведенное здание должно соответствовать классу сейсмостойкости и энергоэффективности.

5 статья

В ст. 5 закона 4 ФЗ-214 были внесены изменения. Речь идет о стоимости договора участника по ФЗ-214. Сюда включены:

В новой редакции ФЗ-214 застройщик использует пониженные коэффициенты.

6 статья

Изменения коснулись и 3 части ст. 6 ФЗ-214. В ней говорится, что окончательный срок сдачи объекта изменяется застройщиком. Об этом он должен уведомить за два месяца до передачи объекта недвижимости физическому или юридическому лицу. Письмо должно содержать просьбу об изменениях условий договора. Если участник согласится осуществить изменения, поправки вносятся в соответствии с порядком Гражданского кодекса.

Статья 7

9 статья

В ст. 9 4 ФЗ-214 был изменен пункт 15.2. Он гласит, что договор страхования действует до момента передачи квартиры участнику долевого строительства. Гражданин имеет право получить денежные средства по договору страхования в течение 24 месяцев после передачи квартиры в пользование.

Изменения в статье 19

Поправки ФЗ-214 коснулись и проектной декларации. В статье 19 пункте 1 4 ФЗ-214 говорится, что в документе содержится информация о проекте и самой строительной компании. Здесь же перечисляются законные интересы юридических и физических лиц в качестве инвесторов постройки многоэтажного здания или иного жилого помещения по ФЗ-214.
Если проектная декларация и информация о застройщике соответствуют требованиям Федерального закона №214, то в течение двух месяцев заключается договор долевого участия. Если срок был пропущен, процедуру регистрации придется пройти повторно.

Скачать ФЗ-214 в последней редакции

Чтобы возвести многоэтажное строение, застройщик должен отвечать ряду требований:

  • По закону сумма уставного капитала должна быть в пределах нормы;
  • До начала возведения строительства задолженность перед государством должна быть погашена;
  • Его имя должно отсутствовать в черных списках подрядчиков и поставщиков.

Если хотя бы одно из вышеописанных требований не соблюдено, получить денежные средства для долевого возведения многоквартирного дома не получится. При этом обременения не накладываются, если требования не соблюдаются после сдачи проектной декларации по ФЗ-214.

Новая редакция меняет работу долевых участников. Для того, чтобы они начали работать по новым правилам, потребуется время.

Желаете подробно ознакомиться с положениями, поправками и дополнениями Федерального закона №214? Скачайте закон по следующей ссылке.

Федеральный закон 214 о долевом строительстве: общие сведения, обзор и постатейный комментарий

Данный закон осуществляет правовое регулирование так называемого «долевого участия», то есть процесс возведения новостройки на деньги граждан и организаций.

Полное название закона – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред.от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Начало действующей редакции – 12 мая 2016 года.

За 15 лет своего существования 214 ФЗ претерпел множество 19 поправок, за что критикуется дольщиками, правозащитниками, чиновниками и даже судьями. С трибуны звучали идеи о полной отмене долевого участия.

Несмотря на большое количество изменений, закон всё так же содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты(ст. 1, п. 3 ст. 1, ст. 2,ст. 3,ст. 4, ст. 4 п. 1, ст. 5,ст. 6,ч. 2 ст. 6, п. 2 ст. 6, ч. 3 ст. 6, п.3 ст. 6, ст. 7, п. 2 ст. 7, ч.6 ст. 7, ст. 8,п. 4 ст. 8, ст. 8 ч. 5, ст. 9, п. 1 ст. 9, п. 2 ст. 9, ч. 2 ст. 9, ст. 10, ст. 11, ст. 12, ст. 12.1, ст. 13, ст. 15.2, ст. 16, ст. 18,ст. 19, ст. 20, ст. 21 и другие).

214 ФЗ РФ: изменения 2016 года

Последняя редакция 214 ФЗ связана с введением уголовной ответственности застройщика за преступления в сфере долевого участия.
На этом все поправки текущего года закончились. Пока закончились…

Большие изменения вносились в банкротное законодательство в 2015 году. Связаны они с появлением специального счета, деньги с которого могут списываться только для целей строительства. И пополнять данный счёт могут участники строительства, основываясь на решении общего собрания.

214 ФЗ от 30.12.2004 с комментариями к действующей редакции

Статья 3. О том, каким требованиям нужно соответствовать, чтобы привлекать деньги граждан для строительства, и каковы последствия несоблюдения этих требований.

В соответствии с требованиями этой статьи продавать квартирыв новостройке имеет право только то лицо, которое получило одобрение местных властей на возведение объекта недвижимости, после опубликования на своём сайте всех необходимых документов, а также при наличии какого-либо права на участок.

Последствия нарушения таковы – если застройщик получил деньги в нарушение требований этой статьи, то он должен вернуть деньги, а также выплатить проценты за пользование деньгами в двойном размере.

О том, как в РФ это работает при продаже квартир по схеме ЖСК, читайте здесь.

Статья 4. О правовой природе договора участия в долевом строительстве, его существенных условиях, форме и применении к нему «потребительского» законодательства.

Федеральный закон 214 ФЗ установил новый вид договора в российском праве – договор участия в долевом строительстве (в простонародье, ДДУ). По мнению закона и судебной практики, он принадлежит к группе договоров по выполнению работ.

В статье также перечислены все существенные условия ДДУ, указано на необходимость его государственной регистрации.

Статья 6. О сроках передачи объекта дольщику и о последствиях за просрочку.

Именно здесь установлена ответственность застройщиказа нарушение срока передачи недвижимости, и указана та сама формула, по которой покупатели рассчитывают неустойку, то есть меру ответственности строителей за такое нарушение (статья 6 п. 2). Чтобы не ломать голову в подсчётах, воспользуйтесь нашим калькулятором неустойки.

Строительная фирма также обязана предупредить вас о переносе сроков за два месяца до наступления срока передачи квартиры (п. 3 статьи 6). За несоблюдение этого пункта застройщик может быть подвергнут штрафам.

Если застройщик устанавливает в акте приёма-передачи или в ином документе условие «претензий по срокам не имею» и прочие похожие фразы, то юридического значения они не приобретают, подробнее об этом читайте в специальной статье.

Прежде, чем взыскивать неустойку, застройщику нужно отправить претензию (образец можно скачать в интернете, а лучше доверить её составление жилищному юристу).

Статья 7. О гарантии качества на объект недвижимости

В случае, если при осмотре объекта недвижимости, участник долевого строительства обнаружит недостатки, он может потребовать у девелопера устранить недостатки, уменьшить цену договора либо возместить убытки на исправление недостатков.

Как правило, застройщики в ДДУ ограничивают возможность покупателя, и оставляют ему только возможность требовать устранения недостатков. В этом случае два других полномочия активируются только тогда, когда строительная организация не выполнила первое требование – исправить недостатки.

Остро стоит вопрос о сроке устранения недостатков. Продавец зачастую устанавливает в договоре срок 45 дней, однако Федеральный закон 214 ФЗ устанавливает разумный срок для исправления недоделок. Разумность срока определяется дольщиком и указывается в акте несоответствия или другом документе (претензия и проч.), и зависит от недостатка (одни устраняются быстро, другие – долго).

Порой предприниматели пытаются освободить себя от ответственности за некачественное помещение, и в акте приёма-передачи указывают фразу «претензий по качеству объекта не имею». Данные условия являются ничтожными в силу прямого указания 214 ФЗ.

Статья 8. Регламентирует процедуру передачи объекта недвижимости

Суть данной нормы в том, что нельзя передавать квартиру раньше, чем получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Стало распространенной практикой предлагать дольщикам подписать акт с открытой датой, либо того хуже, датой раньше, чем произошла госприёмка дома. Такое недопустимо, и об этом прямо говорит 214 ФЗ о долевом участии в строительстве.

Если вам предлагают нечто подобное, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости.

Статья 9. Об основаниях расторжения договора с застройщиком

Самая важная и часто применяемая норма во всём законе. Что даёт 214 ФЗ федеральный закон, так это чёткую, зарегламентированную процедуру разрыва отношений с застройщиком. Когда и как нужно отправлять претензию, сколько ждать реакции застройщика, сколько процентов за пользование деньгами застройщик должен выплатить, в какой суд предъявлять иск и многое другое.

Расторжение ДДУ – крайне сложный процесс, он требует высочайшей квалификации. Взгляните, чего можно добиться, имея большой опыт в этой сфере правоотношений.

Статья 11. Переуступка прав по договору

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) предусматривает возможность уступить своё право требовать с застройщика передачи квартиры другому лицу. Сделать это можно вплоть до получения квартиры, то есть до подписания передаточного акта.

Часто застройщики устанавливают запрет на уступку, или склоняют дольщиков воспользоваться услугами девелопера по сопровождению уступки. Это незаконно, застройщика нужно лишь уведомить о совершившейся уступке.

Если квартира приобретена в ипотеку, то вопрос о переуступке лучше решать с банками, в которых вы кредитуетесь.

Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору

Федеральный закон 214 ФЗ (действующая редакция)предусматривает такие способы обеспечения передачи квартиры дольщикам, как страхование ответственности застройщика, или банковская гарантия (поручительство банка).

На практике ни один из этих способов обеспечения обязательств застройщика не работает. Страховые организации при наступлении страхового случая (а то и раньше) тут же банкротятся сами, а банки просто не дают банковскую гарантию в таких случаях.

Статья 13. Залог как способ обеспечения обязательств девелопера

Ещё одна «подстраховка» для дольщика. К сожалению, эффективность его также сомнительна. В залоге находится право аренды не земельный участок или сам земельный участок. То есть дольщик в определенных случаях может обратить взыскание на з/у, на котором расположена новостройка. На практике суды не удовлетворяют такие требования, хотя поползновения были.

Это интересно:  Упк рф статья 26

Статья 15.2. Про страхование гражданской ответственности.

Страхования компания, которая может заключить договор с застройщиком, обязательно должна быть одобрена ЦБ РФ.

Статья 20. Информация, которую должен предоставлять застройщик в свободный доступ.

Федеральный закон 214 ФЗ направлен на возникновение открытости в отношениях девелопера с участниками долевого строительства, поэтому обязывает строительную фирму раскрывать некоторые данные, в том числе с помощью сети «Интернет».

В данной статье даётся перечень документов, которые должны быть выложены в свободный доступ для ознакомления.

Долевое участие – риск ценою в несколько миллионов рублей. И как вы уже поняли, есть в 214 ФЗ на что обратить внимание. Однако мы не рекомендуем рисковать, и испытывать применение закона на практике лично, а доверить это профессиональному адвокату по недвижимости.

Долевое участие в строительстве — 214 ФЗ, нововведения и поправки

Покупка квартиры – это ответственный шаг. Некоторые берут уже готовое жилье, а некоторые вкладывают деньги в долевое строительство. По сути, в новом многоэтажном доме будет уже квартира для тех, кто вложился в строительство изначально. Именно о ДДУ мы и поговорим в этой статье. Отношения в этом случае регулируются по Федеральному Закону №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

О чём говорит фз о долевом строительстве №214

Если Вам так удобнее,
напишите онлайн-консультанту!

Все консультации бесплатны.

Настоящий федеральный закон был принят 30 декабря 2004 года. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства, то есть процесс постройки новых домов за счёт граждан или юридических лиц.

В настоящее время действует новая редакция закона, которая была принята в 2016 году. Этот закон действует уже 15 лет. За это время многое поменялось, вносились различные поправки. Также закон имеет комментарий. Необходимо отметить, что комментарий постатейный.

Несмотря на различные поправки, федеральный закон также содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты. В федеральном законе есть правила составления ДДУ, его расторжение, а также передача прав по ДДУ другому лицу. Последние изменения в федеральном законе коснулись ответственности застройщиков при невыполнении ими своих обязанностей. В закон была введена уголовная ответственность в сфере долевого строительства. Больше никаких поправок в 2016 году не было.

Очень много изменений было внесено в банкротное законодательство в 2015 году. Законодатель обязал делать специальные счета, с которых могут списывать деньги только для долевого участия в строительстве. Пополнять этот счёт могут только участники долевого строительства с согласия общего собрания дольщиков.

Что изменилось в последней редакции ФЗ-214

Поправки в законопроекты – это обязательная часть работы законодателя. Только так можно добиться правильного регулирования обязательств. Последние изменения были внесены в июле 2016 года. Эти изменения вступили в законную силу с 1 января 2018 года. Они коснулись важных моментов:

  • Была включена статья 3.1. «Раскрытие информации застройщиком». Теперь застройщик обязан отчитываться о своей деятельности на собственном сайте или на сайте поручителя. В этой статье указано, какую информацию должен выкладывать застройщик.
  • Изменения коснулись и договора об участии в долевом (ДДУ) строительстве. Теперь необходимо конкретно расписывать объект долевого строительства, который необходимо передать в эксплуатацию.
  • Более подробно раскрывается ст. 5 «Цена договора». Там чётко прописано из чего может складываться цена. Оплата производится после государственной регистрации договора.
  • Были внесены изменения в ст. 6. Теперь, если срок передачи объекта нарушается не по вине застройщика, а участник всеми способами пытается нарушить эти сроки (способы указаны в ч.2. настоящей статьи), то застройщик освобождается от выплаты неустойки.
  • Была включена ст. 23.1 «Единый реестр застройщиков». Ст. 24 утратила свою силу.
  • Изменения внесены в ст. 7 «Гарантии качества». Застройщик обязан передать участнику документ, в котором находится вся инструкция по эксплуатации объекта, а также срок его службы. Если участник выявит недостатки в объекте, то он имеет право потребовать от застройщика устранить все дефекты. Если застройщик откажется или устранит некачественно все недочёты, то участник долевого строительства имеет право через суд обязать застройщика устранить их.
  • В закон были включены статьи 15.3., 15.4., 15.5.
  • В закон включена статья 18.1. «Условия использования денежных средств». Изменения коснулись проектной декларации, расширились правовые возможности этого документа. Теперь это официальный документ, который включает факты, влекущие юридические последствия для застройщика.

ФЗ 214-я последняя редакция от 03.07.2016 Всего было включено 72 изменения. Мы поговорили о самых важных.

ФЗ 214: изменения, на которые стоит обратить внимание с 2018 года

Многие изменения уже вступили в январе 2018 года. Но есть некоторые поправки, которые вступят в законную силу только летом 2018 года. Первое изменение коснётся уставного капитала строительной компании. Теперь компания должна полностью заплатить сумму для уставного капитала. В противном случае она не сможет принимать денежные средства от дольщиков. Законодатель решил, что именно так можно отсеять слабые компании.

Уставной капитал будет зависеть от площади квартиры и помещений, которые не предназначены для проживания. В закон внесут конкретные поправки по этому поводу:

  • Если площадь не более 1.5. кв. м., то уставной капитал должен быть 2.5. млн рублей.
  • Если площадь более 500 тыс. кв. м., то уставной капитал должен быть не менее 1.5. млрд рублей.

В том случае, если суммы не будет хватать, то застройщик может привлечь поручителей. То есть, подписать с другими компаниями договор и объединить капиталы.

Стоит отметить: если застройщик не сможет довести строительство до конца, то это должны сделать его поручители. То есть, договор поручительства действует в своей обычной форме.

Дольщики имеют право знать поручителей, а также условия, на которых был составлен договор с ними. Срок договора должен быть составлен минимум на 2 года дольше срока сдачи жилья в эксплуатацию.

Новая гарантия — эскроу-счет

Новой гарантией для дольщика является эскроу-счет. Он открывается в банке для временного размещения средств. Теперь дольщики при заключении договора будут вносить свои деньги на этот счёт. Раньше деньги перенаправлялись на счёт застройщика.

Стоит отметить: эскроу-счет открывается только после получения государственной регистрации договора.

В новую редакцию фз будут включены сведения о специальном счёте, который станет обязательным для участия в строительстве.

Стоит отметить: Законодатель предлагает открывать счета по ДДУ только тем банкам,в которых размещены средства федеральной казны на банковские депозиты. Список таких учреждений будет опубликовываться на сайте Центрального Банка каждый квартал.

Строители получают эти средства только после завершения работ. После того как будет подписан акт приёма квартиры, рабочие получают деньги за строительство.

Акт приёма работ застройщик должен предоставить в банк, после чего он имеет право снять деньги со счета. На рассмотрение у банка есть 10 дней. После того как деньги будут сняты со счета, он закрывается.

ДДУ фз, на что обратить внимание в этом случае? Эскроу-счёт не является препятствием для заключения договора переуступки прав. Если такой договор заключается, то новый участник строительства просто принимает права и обязанности.

Ещё одним нововведением является компенсационный фонд. Это так называемое государственное страхование для дольщиков. Это изменение также вступит в законную силу с лета этого года.

Компенсационный фонд создаётся для того, чтобы дольщики направляли туда свои взносы. Они будут обязательными. Эти средства будут покрывать убытки в том случае, если строители не смогут справиться со своими обязанностями.

Стоит отметить: Регистрация ДДУ будет происходить только после оплаты взноса в компенсационный фонд.

Функции компенсационного фонда:

  • Контроль за выплатами от застройщиков.
  • Выполнение функции арбитражного управляющего, если строительная компания будет признана банкротом.
  • Выплата компенсации дольщикам, если застройщика признают банкротом.
  • Предоставление кредитных средств? если появятся застройщики, которые доведут строительство до конца.

Специалисты считают, что создание компенсационного фонда является эффективным способом. Если сравнивать его со страхованием ответственности застройщика, то первый вариант является выгодным. Так как нет случая, когда страховщик платил по недостроенным объектам.

Стоит отметить: в правительстве нашей страны разработали новые поправки в 214-й федеральный закон, которые касаются компенсационного фонда. Эти поправки устанавливают: порядок регистрации договора долевого участия, после того, как будут внесены взносы; порядок выплаты компенсации пострадавшим дольщикам.

Итак, мы поговорили о 214 Федеральным Законе. Закон имеет большую популярность среди участников долевой собственности. О серьёзности этого закона можно судить по комментариям, которые были к нему разработаны. Сделали это для полного понимания закона, прокомментировали каждую статью. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства. В действующей редакции федерального закона были внесены изменения по неустойке.

Если застройщик докажет, что сроки нарушены не по его вине, то от выплаты неустойки он освобождается. В противном случае неустойка будет выплачиваться.

Много было поправок внесено в документ. В этой статье мы разобрали самые актуальные. Также поговорили о новых изменениях в ФЗ 214, последняя редакция которого вступит в законную силу в июле 2018 года.

Статья написана по материалам сайтов: moj-jurist.ru, dogovor-urist.ru, 210fz.ru, helpdol.ru, domovik.guru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector