+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Статья 151. ЖК РФ Средства и имущество товарищества собственников жилья — Жилищный кодекс РФ

1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Комментарий к статье 151 Жилищного Кодекса РФ

1. Согласно ныне отмененному Закону о товариществах собственников жилья в собственности товарищества могло находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума (п. 4 ст. 40).

Комментируемая статья устанавливает: в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Наличие обособленного имущества является одним из признаков юридического лица.

ТСЖ ведут свою деятельность за счет средств целевого финансирования, состоящих из целевых взносов членов товарищества, других целевых средств, а также за счет доходов от хозяйственной деятельности (см. ст. 152 и комментарий к ней).

2. Часть 2 комментируемой статьи определяет примерный перечень источников, из которых формируются средства товарищества собственников жилья:

обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества. Следует заметить, что обязательные платежи не членов товарищества также формируют средства ТСЖ. Размеры вступительных и иных взносов устанавливаются решением общего собрания членов товарищества. В зависимости от системы договорных отношений, в которых оно участвует, обязательные платежи могут не поступать на расчетный счет товарищества и соответственно не будут источником его средств (например, при использовании единых информационных расчетных центров, при оплате собственниками помещений непосредственно организациям, предоставляющим ЖКУ);

доходы от хозяйственной деятельности товарищества. Данные средства являются целевыми, поскольку расходуются только на уставные цели (см. комментарий к ст. 152);

субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, текущий и капитальный ремонт, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии, если эти средства предусмотрены законодательством;

разница в оплате, предусмотренная ч. 4 ст. 155 (см. комментарий к ней);

Средствами ТСЖ на счете в банке распоряжается правление товарищества в соответствии с его финансовым планом.

Основанием для начисления явилась неуплата НДС с операций по оказанию жилищно-коммунальных услуг.

Коллегия считает, что суды полно, в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, исследовали все обстоятельства по делу и в данной части сделали правомерный вывод о недействительности оспариваемого решения, так как целевые взносы, полученные некоммерческой организацией на осуществление уставной деятельности, не включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

В соответствии со ст. 39 НК РФ в целях налогообложения реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Установлено, что ТСЖ Заволжье» были заключены договоры с МП «Ульяновскводоканал», ООО «Ульяновскгазсервис», МП «Ульяновская городская электросеть», ООО «Ульяновская региональная компания по реализации газа» на обслуживание газопроводов, подачу питьевой воды, обеспечение электроэнергией, вывоз бытовых отходов, поставку газа.

Названные услуги оплачены ТСЖ «Заволжье» за счет средств, поступивших товариществу от жильцов (по целевым взносам).

В силу Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» и устава товарищества товарищества собственников жилья являются некоммерческими организациями, созданными в форме объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

В силу того же Федерального закона товарищество имеет право:

заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества;

передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;

совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества.

Налоговый орган не представил доказательства, подтверждающие его довод, что услуги оказаны товариществу, которое, само не являясь потребителем услуг, перепродает их фактическим потребителям — жильцам.

В указанном случае ТСЖ «Заволжье» заключило договоры в интересах членов товарищества, которые и являются потребителями услуг.

Следовательно, обоснованным является вывод, что коммунальные услуги оказаны жильцам, а расчеты за них произведены с участием товарищества.

Таким образом, средства, взимаемые с жильцов (членов товарищества) для оплаты коммунальных услуг и лишь аккумулируемые товариществом для последующей оплаты организациям — поставщикам услуг, не связаны с реализацией товаров (работ, услуг) и, следовательно, не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость.

Отсюда неправомерным является начисление НДС, пени и взыскание штрафных санкций по ст. 119 и 122 НК РФ.

Из материалов дела следует, что ТСЖ «Заволжье» начислен налог на имущество с котельной и инженерных коммуникаций от городской точки к домам.

Как последовательно утверждает ТСЖ «Заволжье», указанное имущество принадлежит на праве общей долевой собственности членам товарищества, так как в стоимость 1 кв. м жилья входит стоимость инженерных сетей и сооружений. При этом заявитель ссылается на конкретные расчеты.

По мнению заявителя жалобы, жильцы — физические лица уплачивают налог на данное имущество в составе: ежегодно уплачиваемого налога на имущество, в связи с чем требование налогового органа является незаконным, так как приводит к двойному налогообложению.

Суды, отказывая в удовлетворении требования товарищества, исходили лишь из того, что названное имущество находится на балансе товарищества, в связи с чем является объектом налогообложения в силу ст. 374 НК РФ.

В судебном заседании представитель налогового органа пояснил в данной части, что основная причина его требований в том, что ТСЖ «Заволжье» неправильно оформило документы на имущество, в связи с чем и был начислен налог на имущество.

Коллегия считает, что неправильное оформление документов не может служить основанием для доначисления налога на имущество и привлечения налогоплательщика к ответственности за его неуплату.

3. Уставом либо решением общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на уставные цели. Порядок образования таких фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Статья 151 ЖК РФ. Средства и имущество товарищества собственников жилья

Новая редакция Ст. 151 ЖК РФ

1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Комментарий к Статье 151 ЖК РФ

1. Право собственности товарищества собственников жилья как юридического лица может возникнуть в отношении тех объектов движимого и недвижимого имущества, которые возмездно или безвозмездно в установленном порядке приобретены таким товариществом. Поскольку товарищество собственников жилья обладает специальной (уставной) правоспособностью, постольку совершать такие акты, как приобретение имущества, оно вправе лишь при условии, что это соответствует предмету и целям его деятельности. Приобретение товариществом, например, имущественного комплекса кондитерской фабрики вряд ли будет соответствовать указанным критериям.

Под имуществом в данном случае следует понимать вещи в гражданско-правовом смысле, включая имущественные права, деньги и ценные бумаги. Денежные средства могут храниться в форме наличных денег в кассе, на расчетном счете в банке, специальных счетах, а также в ценных бумагах.

Стоимость имущества товарищества отражается в документах его бухгалтерского учета и отчетности. Именно это имущество и является обособленным имуществом товарищества как юридического лица, которым товарищество отвечает по своим обязательствам перед кредиторами.

Следует также иметь в виду, что согласно ст. 36 Кодекса все имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, включая технические подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.п. (полный перечень представлен в ст. 36), находится в общей долевой собственности собственников помещений. Это общее недвижимое имущество не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья.

В соответствии со ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому такой земельный участок не может стать объектом права собственности товарищества собственников жилья. Исключение составляют случаи, когда товариществу как юридическому лицу на праве собственности принадлежат какие-либо помещения в соответствующем многоквартирном доме. Тогда товарищество будет обладать долей в праве общей долевой собственности собственников помещений. См. также ст. 36 Кодекса и комментарий к ней.

2. Источники формирования основных и оборотных средств товарищества собственников жилья перечислены в открытом перечне. Такими источниками могут быть и прочие поступления, приобретение которых товариществом не вступает в противоречие с предметом и целями его деятельности.

Это интересно:  Статья 231 ГК РФ. Приобретение права собственности на безнадзорных животных

3. Кодекс не обязывает товарищество собственников жилья формировать специальные финансовые фонды. Имеются в виду, в частности, ремонтный фонд, фонд текущих расходов, резервный фонд и др.

Например, резервный фонд может быть образован путем ежеквартальных отчислений от чистой прибыли товарищества, полученной в результате его хозяйственной деятельности, до достижения им определенного решением общего собрания размера. Средства резервного фонда обычно используются для покрытия непредвиденных расходов, потерь и убытков, ликвидации аварийных ситуаций. Целесообразно предусмотреть, что резервный фонд не может быть использован для иных целей. Средства резервного фонда товарищество может размещать в кредитных организациях на условиях договора банковского счета или в краткосрочных депозитных вкладах.

Обратим внимание, что подобные фонды могут быть образованы по решению общего собрания членов товарищества собственников жилья в порядке, им же установленном. Из этого следует, что специальные финансовые фонды товарищества и порядок их образования не обязательно должны быть указаны в уставе.

4. Под «финансовым планом товарищества», о котором говорится в ч. 4 ст. 151 Кодекса, скорее всего, следует понимать утвержденный общим собранием членов товарищества годовой план финансовой деятельности товарищества (см. п. 8 ч. 2 ст. 145 Кодекса).

Цели, на которые могут расходоваться средства товарищества, находящиеся на счетах в кредитных организациях, а также правила совершения правлением действий, связанных с распоряжением такими средствами, можно достаточно подробно определить в уставе товарищества или положении о правлении, утверждаемом общим собранием.

Другой комментарий к Ст. 151 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Согласно комментируемой статье в собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Имущество товарищества обособляется от имущества собственников помещений в многоквартирном доме (членов товарищества).

2. Средства товарищества (вступительные взносы, обязательные платежи членов товарищества, поступления от арендаторов и проч.) имеют целевую направленность: текущий и капитальный ремонт дома; организационные расходы и т.д.

Размер платежей определяется долей каждого собственника помещений в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Следует отметить, что субсидии (п. 3 ч. 2 комментируемой статьи) предоставляются лишь тем лицам, у которых расходы по оплате жилья и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов на эти цели в совокупном доходе семьи (ч. 1 ст. 159 ЖК РФ).

3. В товариществе могут быть образованы специальные фонды (ч. 3). Такие фонды образуются по решению общего собрания членов товарищества, цель создания определяется уставом. Так, ч. 5 ст. 145 ЖК предусматривает образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в доме и его оборудования.

4. Часть 4 ст. 151 предоставляет правлению ТСЖ право распоряжения средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Комментарий к Ст. 151 ЖК РФ

1. Согласно ч. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом.

Пунктом 1 ст. 48 ГК РФ определены основные признаки юридического лица:

а) обособленность его имущества;

б) самостоятельная ответственность по своим обязательствам;

в) приобретение и реализация гражданских прав от своего имени;

г) выступление в качестве истца и ответчика в судах.

Первый названный признак, связанный с обособленностью имущества, является одним из основных и предполагает необходимость обособления любого имущества товарищества от имущества его членов. Основной правовой формой такого обособления для товарищества является наличие имущества на праве собственности. Именно на это прямо указывает ч. 1 комментируемой статьи, в которой говорится о том, что в собственности товарищества может находиться движимое, а также недвижимое имущество, расположенное внутри и за пределами многоквартирного дома.

Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, принадлежат в силу закона на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (ст. 290 ГК; ст. 36 ЖК). Поэтому перечисленное имущество, в том числе указанный земельный участок с расположенными на нем объектами, — общее имущество в многоквартирном доме, не может принадлежать товариществу до тех пор, пока оно не станет одним из собственников помещений в многоквартирном доме (соответственно товарищество, став одним из указанных собственников, приобретает права на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме) .
———————————
В отличие от ранее действовавшего Закона о товариществах собственников жилья, п. 4 ст. 40 которого допускал возможность товариществу иметь на праве собственности недвижимое имущество, входящее в состав именно кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества, включавшего в установленных границах и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Товарищество может приобрести нежилое помещение в многоквартирном доме для проведения в нем заседаний правления товарищества, ревизионной комиссии, размещения в нем рабочих мест председателя правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, бухгалтера товарищества, хранения документов товарищества и т.п. В этом случае товарищество, став собственником помещения в многоквартирном доме, приобретает права собственника по созыву общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, голосованию на таком собрании и т.п. При этом возникает интересная ситуация: товарищество как указанный собственник вправе стать членом товарищества, т.е. членом самого себя. Достаточно очевидна абсурдность такой ситуации. В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ само товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем оно не может выступать одновременно в качестве субъекта такого объединения и субъекта права, возникшего в результате этого объединения. Поэтому если товарищество имеет на праве собственности помещение в многоквартирном доме, в котором оно создано, то оно не может подать заявление о вступлении в члены товарищества.
———————————
Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1) установлено, что акции, размещенные акционерным обществом и в дальнейшем приобретенные им, не предоставляют права голоса и не учитываются при подсчете голосов на общем собрании акционеров (п. 3 ст. 72). В отличие от названного Федерального закона ЖК РФ не предусматривает каких-либо ограничений по голосованию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме для случаев, когда одним из таких собственников является товарищество собственников жилья, созданное в данном доме.

2. Все элементы имущества товарищества имеют определенный правовой режим и специфическое правовое регулирование. Существенным для определения правового режима каждого из таких элементов является отнесение их к движимому или недвижимому имуществу, что также подчеркивает ч. 1 комментируемой статьи.

3. Основным источником формирования собственного имущества товарищества являются денежные средства. При этом ч. 2 комментируемой статьи относит к таким средствам обязательные платежи; вступительные и иные взносы членов товарищества; доходы от хозяйственной деятельности товарищества; предоставляемые органом государственной власти или местного самоуправления субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии; прочие поступления.

Необходимо отметить, что на практике имеют место случаи необоснованного отнесения судами платежей собственников помещений за коммунальные услуги к обязательным платежам членов товарищества и соответственно их отнесения к средствам товарищества. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 марта 2010 г. по делу N А49-43/08.

Как следует из материалов дела, МУП «Теплоснабжение г. Пензы» обратилось в суд с иском к ТСЖ «Южанка» о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию. Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29 апреля 2008 г. исковые требования удовлетворены.

ФАС Поволжского округа данное решение отменил и отправил в суд первой инстанции на новое рассмотрение, отметив в своем Постановлении от 19 декабря 2008 г., что из материалов дела не следует вывод об осуществлении управления многоквартирным домом ответчиком (ТСЖ), а также об оплате гражданами истцу тепловой энергии в самостоятельном порядке.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2009 г. с ТСЖ «Южанка» в пользу МКП «Теплоснабжение г. Пензы» взысканы долг и расходы по уплате госпошлины. Судебный пристав-исполнитель УФССП России по Пензенской области обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением об обращении взыскания на денежные средства ТСЖ «Южанка», поступающие на расчетный счет ООО «Управляющая компания «Региональный информационный центр». Определением Арбитражного суда Пензенской области от 21 сентября 2009 г. в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2009 г. определение Арбитражного суда Пензенской области от 21 сентября 2009 г. оставлено без изменений.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Пензенской области от 21 сентября 2009 г. и Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2009 г., истец обратился в ФАС Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просил обжалуемые судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить. При этом ФАС Поволжского округа признал судебные акты нижестоящих судов незаконными и отменил их, исходя из следующих обстоятельств.

Это интересно:  Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Из материалов дела следует, что ТСЖ «Южанка» заключило с ООО «Управляющая компания «Региональный информационный центр» договор, в соответствии с которым данное юридическое лицо осуществляет сбор денежных средств с собственников жилья, проживающих в ТСЖ «Южанка».

Отказывая в удовлетворении заявления судебного пристава-исполнителя, суды посчитали, что платежи, поступающие от населения на оплату жилищных и коммунальных услуг, не являются собственностью ТСЖ, поскольку не относятся к источникам, из которых формируются средства ответчика.

Однако согласно ст. 151 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома; средства ТСЖ состоят из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества, субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, прочих поступлений.

В силу ч. 5 ст. 155 ЖК РФ члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ.

Таким образом, закон прямо относит оплату жилищных и коммунальных услуг к обязательным платежам, которые составляют средства товарищества. Следовательно, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, производится на основании судебного акта.

При таких обстоятельствах судебная коллегия признала обжалуемые определение Арбитражного суда Пензенской области от 21 сентября 2009 г. и Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2009 г. подлежащими отмене и постановила обратить взыскание на денежные средства ТСЖ «Южанка», поступающие на расчетный счет ООО «Управляющая компания «Региональный информационный центр».

Как видно из материалов рассмотрения дела, ФАС Поволжского округа принимает прямо противоположные решения. При этом, признавая, что управление домом осуществляется не ТСЖ, а управляющей компанией, которая принимает денежные средства от всех собственников жилья за коммунальные услуги и соответственно отвечает за расчеты с поставщиками коммунальных ресурсов, суд безосновательно относит эти платежи к обязательным взносам, составляющим средства ТСЖ. Удивительно, но суд не обращает также внимание на то, что в многоквартирном доме не все собственники помещений являются членами данного ТСЖ. Только факт проживания в ТСЖ принимается судом в обоснование членства всех собственников данного дома. По существу, ФАС Поволжского округа принятым решением возложил ответственность на неуполномоченное лицо, для чего коммунальные платежи признаны обязательными взносами ТСЖ, но денежные средства в уплату долга за тепловую энергию взыскал с расчетного счета управляющей компании, т.е. с юридического лица, отвечающего за поставку коммунального ресурса собственникам помещений и находящегося в договорных отношениях с ресурсоснабжающей организацией. По всей видимости, в том числе для исключения таких абсурдных ситуаций ст. 155 ЖК РФ дополнена новыми частями — 6.1, 6.2 и 7.1, с учетом которых платежам граждан за коммунальные услуги придан целевой характер. При этом, во-первых, если ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией, то плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации, которая, в свою очередь, осуществляет расчеты с ресурсоснабжающими организациями, во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме вне зависимости от наличия в доме ТСЖ вправе осуществлять прямые платежи за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям.

4. Общее собрание членов товарищества может принять решение об образовании за счет денежных средств товарищества специального фонда товарищества.

Часть 3 комментируемой статьи указывает на необходимость целевого использования средств, составляющих специальный фонд, и предоставляет право общему собранию членов товарищества самостоятельно определить порядок образования такого фонда. При этом цели использования (расходования) таких средств должны быть прямо предусмотрены в уставе товарищества.

Учитывая, что потребность в целевом использовании определенной совокупности средств товарищества может существенным образом отличаться по сферам деятельности товарищества, ЖК РФ не устанавливает ограничений по количеству фондов, которые могут быть образованы в одном товариществе.

К примеру, в п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ названы некоторые из фондов: резервный фонд, фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования.

Резервный фонд может использоваться на цели обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков товарищества.

Фонд, предназначенный для восстановления и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, может использоваться для целей капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонта объектов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе оборудования.

Возможно создание фонда текущих расходов для использования средств данного фонда на текущее содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе на цели мелкого текущего ремонта отдельных его объектов, приобретения оборудования, инвентаря, или фонда страхования — для страхования объектов общего имущества в многоквартирном доме.

5. Статья 861 ГК РФ закрепила в качестве общего правила принцип безналичных расчетов для юридических лиц. Поэтому товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом, для осуществления безналичных расчетов вынуждено заключить договор банковского счета в целях открытия счета в банке и зачисления на него своих денежных средств.

Часть 4 комментируемой статьи предоставляет правлению товарищества как исполнительному органу управления товарищества право распоряжения средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества . Реализация такого права предполагает необходимость принятия правлением товарищества, учитывая его коллегиальность, соответствующего решения на своем заседании с наделением конкретного лица полномочиями по оформлению необходимых платежных документов . При этом следует иметь в виду, что правление товарищества может и не наделять конкретное лицо такими полномочиями, поскольку ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председателю правления товарищества предоставлено право действовать без доверенности от имени товарищества и подписывать платежные документы.
———————————
В данном случае законодатель имеет в виду годовой план финансовой деятельности товарищества (смету расходов и доходов), который составляет правление товарищества и утверждает общее собрание членов товарищества (см. комментарий к ст. ст. 145 и 148 ЖК).

Порядок оформления расчетных документов и осуществления безналичных расчетов установлен Положением Центрального банка РФ от 3 октября 2002 г. N 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (Вестник Банка России. 2002. N 74).

Статья 151 ЖК РФ. Средства и имущество товарищества собственников жилья

1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Комментарии к ст. 151 ЖК РФ

1. Согласно ч. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом.

Пунктом 1 ст. 48 ГК РФ определены основные признаки юридического лица:

а) обособленность его имущества;

б) самостоятельная ответственность по своим обязательствам;

в) приобретение и реализация гражданских прав от своего имени;

г) выступление в качестве истца и ответчика в судах.

Первый названный признак, связанный с обособленностью имущества, является одним из основных и предполагает необходимость обособления любого имущества товарищества от имущества его членов. Основной правовой формой такого обособления для товарищества является наличие имущества на праве собственности. Именно на это прямо указывает ч. 1 комментируемой статьи, в которой говорится о том, что в собственности товарищества может находиться движимое, а также недвижимое имущество, расположенное внутри и за пределами многоквартирного дома.

Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, принадлежат в силу закона на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (ст. 290 ГК; ст. 36 ЖК). Поэтому перечисленное имущество, в том числе указанный земельный участок с расположенными на нем объектами, — общее имущество в многоквартирном доме — не может принадлежать товариществу до тех пор, пока оно не станет одним из собственников помещений в многоквартирном доме (соответственно товарищество, став одним из указанных собственников, приобретает права на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме) .

В отличие от ранее действовавшего ФЗ «О товариществах собственников жилья», п. 4 ст. 40 которого допускал возможность товариществу иметь на праве собственности недвижимое имущество, входящее в состав именно кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества, включавшего в установленных границах и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Товарищество может приобрести нежилое помещение в многоквартирном доме для проведения в нем заседаний правления товарищества, ревизионной комиссии, размещения в нем рабочих мест председателя правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, бухгалтера товарищества, хранения документов товарищества и т.п. В этом случае товарищество, став собственником помещения в многоквартирном доме, приобретает права собственника по созыву общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, голосованию на таком собрании и т.п. При этом возникает интересная ситуация: товарищество как указанный собственник вправе стать членом товарищества, т.е. членом самого себя. Достаточно очевидна абсурдность такой ситуации. В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ само товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем оно не может выступать одновременно в качестве субъекта такого объединения и субъекта права, возникшего в результате этого объединения. Поэтому если товарищество имеет на праве собственности помещение в многоквартирном доме, в котором оно создано, то оно не может подать заявление о вступлении в члены товарищества.

Это интересно:  Статья 291.12 АПК РФ. Срок и порядок рассмотрения кассационных жалобы, представления..

Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1) установлено, что акции, размещенные акционерным обществом и в дальнейшем приобретенные им, не предоставляют права голоса и не учитываются при подсчете голосов на общем собрании акционеров (п. 3 ст. 72). В отличие от названного Федерального закона ЖК РФ не предусматривает каких-либо ограничений по голосованию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме для случаев, когда одним из таких собственников является товарищество собственников жилья, созданное в данном доме.

2. Все элементы имущества товарищества имеют определенный правовой режим и специфическое правовое регулирование. Существенным для определения правового режима каждого из таких элементов является отнесение их к движимому или недвижимому имуществу, что также подчеркивает ч. 1 комментируемой статьи.

3. Основным источником формирования собственного имущества товарищества являются денежные средства. При этом ч. 2 комментируемой статьи относит к таким средствам обязательные платежи; вступительные и иные взносы членов товарищества; доходы от хозяйственной деятельности товарищества; предоставляемые органом государственной власти или местного самоуправления субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии; прочие поступления.

4. Общее собрание членов товарищества может принять решение об образовании за счет денежных средств товарищества специального фонда товарищества.

Часть 3 комментируемой статьи указывает на необходимость целевого использования средств, составляющих специальный фонд, и предоставляет право общему собранию членов товарищества самостоятельно определить порядок образования такого фонда. При этом цели использования (расходования) таких средств должны быть прямо предусмотрены в уставе товарищества.

Учитывая, что потребность в целевом использовании определенной совокупности средств товарищества может существенным образом отличаться по сферам деятельности товарищества, ЖК РФ не устанавливает ограничений по количеству фондов, которые могут быть образованы в одном товариществе.

К примеру, в п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ названы некоторые из фондов: резервный фонд, фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования.

Резервный фонд может использоваться на цели обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков товарищества.

Фонд, предназначенный для восстановления и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, может использоваться для целей капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонта объектов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе оборудования.

Возможно создание фонда текущих расходов для использования средств данного фонда на текущее содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе на цели мелкого текущего ремонта отдельных его объектов, приобретения оборудования, инвентаря, или фонда страхования — для страхования объектов общего имущества в многоквартирном доме.

5. Статья 861 ГК РФ закрепила в качестве общего правила принцип безналичных расчетов для юридических лиц. Поэтому товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом, для осуществления безналичных расчетов вынуждено будет заключить договор банковского счета в целях открытия счета в банке и зачисления на него своих денежных средств.

Часть 4 комментируемой статьи предоставляет правлению товарищества как исполнительному органу управления товарищества право распоряжения средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества . Реализация такого права предполагает необходимость принятия правлением товарищества, учитывая его коллегиальность, соответствующего решения на своем заседании с наделением конкретного лица полномочиями по оформлению необходимых платежных документов . При этом следует иметь в виду, что правление товарищества может и не наделять конкретное лицо такими полномочиями, поскольку ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председателю правления товарищества предоставлено право действовать без доверенности от имени товарищества и подписывать платежные документы.

В данном случае законодатель имеет в виду годовой план финансовой деятельности товарищества (смету расходов и доходов), который составляет правление товарищества и утверждает общее собрание членов товарищества (см. комментарий к ст. ст. 145 и 148 ЖК).

Порядок оформления расчетных документов и осуществления безналичных расчетов установлен Положением Центрального банка РФ от 3 октября 2002 г. N 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (Вестник Банка России. 2002. N 74).

Статья 151 ЖК РФ. Средства и имущество товарищества собственников жилья

Текущая редакция ст. 151 ЖК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.

3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Комментарий к статье 151

1. Право собственности товарищества собственников жилья как юридического лица может возникнуть в отношении тех объектов движимого и недвижимого имущества, которые возмездно или безвозмездно в установленном порядке приобретены таким товариществом. Поскольку товарищество собственников жилья обладает специальной (уставной) правоспособностью, постольку совершать такие акты, как приобретение имущества, оно вправе лишь при условии, что это соответствует предмету и целям его деятельности. Приобретение товариществом, например, имущественного комплекса кондитерской фабрики вряд ли будет соответствовать указанным критериям.

Под имуществом в данном случае следует понимать вещи в гражданско-правовом смысле, включая имущественные права, деньги и ценные бумаги. Денежные средства могут храниться в форме наличных денег в кассе, на расчетном счете в банке, специальных счетах, а также в ценных бумагах.

Стоимость имущества товарищества отражается в документах его бухгалтерского учета и отчетности. Именно это имущество и является обособленным имуществом товарищества как юридического лица, которым товарищество отвечает по своим обязательствам перед кредиторами.

Следует также иметь в виду, что согласно ст. 36 Кодекса все имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, включая технические подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.п. (полный перечень представлен в ст. 36), находится в общей долевой собственности собственников помещений. Это общее недвижимое имущество не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья.

Товарищество вправе приобрести в собственность помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовали их для иных целей, чем проживание (при условии, что это нежилые помещения, например первый этаж дома, в котором расположены магазин, химчистка, ателье и т.п.) .

В соответствии со ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому такой земельный участок не может стать объектом права собственности товарищества собственников жилья. Исключение составляют случаи, когда товариществу как юридическому лицу на праве собственности принадлежат какие-либо помещения в соответствующем многоквартирном доме. Тогда товарищество будет обладать долей в праве общей долевой собственности собственников помещений. См. также ст. 36 Кодекса и комментарий к ней.

2. Источники формирования основных и оборотных средств товарищества собственников жилья перечислены в открытом перечне. Такими источниками могут быть и прочие поступления, приобретение которых товариществом не вступает в противоречие с предметом и целями его деятельности.

3. Кодекс не обязывает товарищество собственников жилья формировать специальные финансовые фонды. Имеются в виду, в частности, ремонтный фонд, фонд текущих расходов, резервный фонд и др.

Например, резервный фонд может быть образован путем ежеквартальных отчислений от чистой прибыли товарищества, полученной в результате его хозяйственной деятельности, до достижения им определенного решением общего собрания размера. Средства резервного фонда обычно используются для покрытия непредвиденных расходов, потерь и убытков, ликвидации аварийных ситуаций. Целесообразно предусмотреть, что резервный фонд не может быть использован для иных целей. Средства резервного фонда товарищество может размещать в кредитных организациях на условиях договора банковского счета или в краткосрочных депозитных вкладах.

Обратим внимание, что подобные фонды могут быть образованы по решению общего собрания членов товарищества собственников жилья в порядке, им же установленном. Из этого следует, что специальные финансовые фонды товарищества и порядок их образования не обязательно должны быть указаны в уставе.

4. Под «финансовым планом товарищества», о котором говорится в ч. 4 ст. 151 Кодекса, скорее всего, следует понимать утвержденный общим собранием членов товарищества годовой план финансовой деятельности товарищества (см. п. 8 ч. 2 ст. 145 Кодекса).

Цели, на которые могут расходоваться средства товарищества, находящиеся на счетах в кредитных организациях, а также правила совершения правлением действий, связанных с распоряжением такими средствами, можно достаточно подробно определить в уставе товарищества или положении о правлении, утверждаемом общим собранием.

Консультации и комментарии юристов по ст 151 ЖК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 151 ЖК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья написана по материалам сайтов: www.gk-rf.ru, jkodeksrf.ru, zhkrf.ru, rulaws.ru, ojkrf.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector