+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Статья 1213 ГК РФ. Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества

Новая редакция Ст. 1213 ГК РФ

1. При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.

2. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право.

Комментарий к Статье 1213 ГК РФ

Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.

Другой комментарий к Ст. 1213 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья содержит коллизионные нормы, служащие для целей определения права, применимого к отдельной категории договоров, а именно к договорам в отношении недвижимого имущества.

Общее регулирование по вопросам определения права, подлежащего применению к договорам при отсутствии соглашения сторон о выборе права, содержится в ст. 1211 ГК. Несмотря на это, законодатель счел целесообразным выделить коллизионные нормы о праве, подлежащем применению к договорам в отношении недвижимого имущества, в отдельную статью. Это объясняется значимостью сделок с недвижимым имуществом для гражданского оборота. Ранее в отечественном законодательстве отсутствовали подобные специальные нормы.

2. Определяя сферу применения норм комментируемой статьи, необходимо прежде всего уяснить понятие договор в отношении недвижимого имущества», так как ГК не определяет этого понятия. Представляется, что договором в отношении недвижимого имущества может быть признан только такой договор, предметом которого является недвижимое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В результате исполнения такого договора, например купли-продажи земельного участка, возникают, изменяются или прекращаются права его сторон на соответствующий объект недвижимого имущества. В то же время договор поручения, заключенный с целью приобретения или отчуждения объекта недвижимости, не должен квалифицироваться как договор в отношении недвижимого имущества, потому что имеет своим предметом не недвижимое имущество, а юридические услуги по заключению сделки и результатом его исполнения не явится возникновение, изменение или прекращение прав поверенного на недвижимое имущество.

Принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится (п. 2 ст. 1205 ГК РФ).

3. Нормы, содержащиеся в комментируемой статье, носят специальный характер по отношению к правилам, содержащимся в ст. 1211 ГК. Поэтому право, подлежащее применению, например, к договору аренды недвижимого имущества, должно определяться не в силу подп. 3 п. 3 ст. 1211 (право страны арендодателя), а в соответствии с комментируемой статьей (по общему правилу, право страны нахождения недвижимого имущества). Практическая необходимость учета специального характера комментируемой нормы проявляется, в частности, в той ситуации, когда личным законом арендодателя является не право страны нахождения недвижимого имущества, а право другой страны.

4. В силу прямого указания в п. 1 комментируемой статьи правила определения права, применимого к договору в отношении недвижимого имущества, установленные в ней, вступают в действие только при условии отсутствия соглашения сторон о применимом праве. Иными словами, комментируемая статья носит диспозитивный характер. Поэтому правило п. 1 комментируемой статьи не является изъятием из общего правила о приоритете права, избранного сторонами (lex voluntatis), предусмотренного п. 1 ст. 1210 ГК, а, по существу, повторяет его и, кроме того, предусматривает коллизионную привязку для случая, когда стороны не избрали права, подлежащего применению к договору.

Такой коллизионной привязкой является право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Таким образом, и в этой части комментируемой статьи повторяется общее правило о выборе применимого права в отсутствие соглашения сторон по этому вопросу (п. 1 ст. 1211 ГК РФ).

Страной, с которой договор в отношении недвижимого имущества наиболее тесно связан, законодатель счел по общему правилу страну, где находится недвижимое имущество (lex rei sitae). Вместе с тем предусмотрено, что если из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела усматривается тесная связь с правом другой страны, то применимым будет право такой страны, а не право страны нахождения недвижимого имущества. Например, при решении вопроса о праве, подлежащем применению к договору купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на территории иностранного государства, заключенному между иностранным гражданином, имеющим место жительства в России (продавец), и российским гражданином (покупатель), также проживающим в России, суд, приняв во внимание то, что личным законом обеих сторон договора является российское право (п. 1 и 3 ст. 1195 ГК РФ), а местом жительства обеих сторон — Российская Федерация, возможно, признает именно российское право подлежащим применению к договору, несмотря на нахождение недвижимого имущества за границей.

5. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи если недвижимое имущество, являющееся предметом договора, находится на территории России, то к такому договору применяется российское право. Следует подчеркнуть, что данная норма является императивной. Поэтому в случае нахождения недвижимого имущества в России договор, предметом которого оно является, может быть подчинен только нормам российского права. При этом, как уже отмечалось, принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится, т.е. в рассматриваемом случае по российскому праву (п. 2 ст. 1205 ГК РФ).

6. Право, применимое к форме сделки в отношении недвижимого имущества, в том числе недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, определяется в соответствии с п. 3 ст. 1209 ГК (см. коммент. к ней).

7. Законодательство многих стран — членов СНГ содержит в принципиальном плане сходные коллизионные нормы о праве, подлежащем применению к договорам в отношении недвижимого имущества (Армения, Белоруссия, Грузия, Казахстан, Киргизия, Узбекистан). Привязка к закону места нахождения имущества применительно к такого рода договорам используется в МЧП также многих других государств (Венгрия, Вьетнам, Египет, Испания, Латвия, Польша, Чехия, Швейцария и др.).

Статья 1213. Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества

1. При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.

2. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право.

Комментарий к статье 1213 Гражданского Кодекса РФ

1. Специальные коллизионные нормы ст. 1213 определяют лишь обязательственный статут сделки (см. ст. 1215 ГК о сфере действия права, подлежащего применению к договору). Иные существенные элементы статута недвижимости можно найти в ст. 1205, п. п. 1 и 3 ст. 1206, п. 3 ст. 1209, ст. ст. 1213 и 1224 ГК. В частности, возникновение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество всегда, т.е. вне зависимости от выбора обязательственного статута, регулируются правом страны, где это имущество находится (ст. 1206 ГК), а вопросы собственности и иных вещных прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации, решаются по праву страны, где эти суда и объекты зарегистрированы.

Право, применимое в форме сделки в отношении недвижимого имущества, в том числе недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, определяется в соответствии с п. 3 ст. 1209 ГК. Разграничение сферы действия обязательственного и вещно-правового статута особенно важно в тех случаях, когда для определения вещного и обязательственного статута применяются различные коллизионные критерии. Правила ст. 1213 носят специальный характер по отношению к правилам, содержащимся в ст. 1211 ГК. Поэтому право, подлежащее применению, например, к договору аренды недвижимости имущества, должно определяться не в силу подп. 3 п. 3 ст. 1211 (право страны арендодателя), а в соответствии со ст. 1213 (по общему правилу — право страны нахождения недвижимого имущества).

2. Судебная практика толкования понятия «договор в отношении недвижимого имущества» еще не сложилась, однако в доктрине таковым признается лишь обязательство, исполнение которого связано с возникновением, изменением, прекращением прав в отношении объекта недвижимости. Это договоры купли-продажи, ипотеки, аренды, ренты и т.д., заключаемые в отношении недвижимого имущества. В то же время обязательный статут договора с риелтором, оценщиком, адвокатом по поводу сделок с недвижимостью должен определяться по общим правилам. За рамками ст. 1213 остаются соглашения об обслуживании, менеджменте (организационно-управленческих услугах) гостиницы, бизнес-центра, соглашение о правовой помощи по спорам о недвижимости. А вот договоры доверительного управления и строительного подряда подпадают под действие ст. 1213. Договор ипотеки попадает в сферу влияния ст. 1213, а кредит на покупку недвижимости — нет.

3. Принцип закона страны места нахождения недвижимости последовательно проводится в иностранном праве. В ряде стран (Венгрия, Польша) эти нормы носят императивный характер, в других (Швейцария, Турция) — диспозитивный.

4. Правила п. 1 ст. 1213 относятся только к зарубежной недвижимости. Вопрос о квалификации имущества как недвижимого должен решаться в соответствии с законом страны, где находится имущество (п. 2 ст. 1205 ГК). Положения п. 1 не ограничивают автономию воли сторон и являются диспозитивными. Стороны могут избрать в качестве обязательственного статута право иное, чем закон места нахождения недвижимости, и их выбор будет определяющим. Допускаемое п. 1 ст. 1213 соглашение сторон о праве, применимом к договору по поводу недвижимого имущества, подчиняется общим правилам о выборе права сторонами договора, установленным в ст. 1210 ГК, а сфера действия этого избранного ими права — нормам, содержащимся в ст. 1215 ГК.

Это интересно:  Статья 189.6-1 закона о банкротстве

5. Иным образом решается вопрос для российской недвижимости — объектов, фактически расположенных в Российской Федерации (п. 2 ст. 1213). Правила п. 2 ст. 1213 носят императивный характер, автономия воли сторон в части определения обязательственного статута договоров относительно российской недвижимости ограничена. Территория России включает в соответствии с п. 1 ст. 67 Конституции территории субъектов Федерации, внутренние воды и территориальное море, воздушное пространство над ними. Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 31 июля 1998 г. N 155-ФЗ «О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации» определяет территориальное море как примыкающий к сухопутной территории или к внутренним морским водам морской пояс шириной 12 морских миль, отмеряемых от исходных линий. Таким образом, обязательственный статут объектов, находящихся за пределами территориального моря — на континентальном шельфе и в исключительной экономической зоне Российской Федерации, определяется по правилам п. 1 ст. 1213.

6. Систематическое толкование п. 2 ст. 1213 позволяет сделать вывод, что речь идет о недвижимости по природе, а не в силу закона. Однако в практике встречается буквальное толкование п. 2 ст. 1213. Так, по одному из дел суд указал, что строительство танкеров осуществляется на территории Российской Федерации, порт регистрации — г. Николаевск-на-Амуре. В соответствии с императивными нормами п. 1 ст. 1192, п. 2 ст. 1213 ГК к иску о признании контрактов незаключенными и о признании права собственности применяется российское право (см. Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2009 г. N 06АП-А73/2008-1/3091). Дискуссионным является вопрос о том, следует ли применять ст. 1213 к имущественному комплексу — предприятию, в состав которого здания, строения, земельные участки не входят (например, интернет-магазин).

7. Правило, подобное п. 2 ст. 1213 ГК, имеется и в процессуальном законодательстве. Споры по делам с участием иностранных лиц, предметом которых являются недвижимое имущество и права на него, если такое имущество находится на территории Российской Федерации, относятся к исключительной компетенции арбитражных судов Российской Федерации (ст. 248 АПК РФ, ст. 403 ГПК РФ). Исключительная юрисдикция отечественных судов предусмотрена и в отношении федеральной собственности Российской Федерации, где бы она ни находилась.

8. В случае если в правоотношении, предметом которого является недвижимое имущество, участвует потребитель, правила ст. 1213 следует применять в совокупности со ст. 1212 ГК.

Статья 1213. Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества

1. При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.

2. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право.

Комментарий к Ст. 1213 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит коллизионные привязки, применяемые к договорам в отношении недвижимого имущества и представляющие собой исключения из общего правила ст. 1211 ГК РФ, согласно которой при отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан, а именно право страны, где находится место жительства или основное место деятельности стороны, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора. Таким образом, нормы комментируемой статьи являются специальными по отношению к общим нормам п. п. 2 — 4 ст. 1211 ГК РФ. Основным квалифицирующим признаком для договоров, предусмотренных в комментируемой статье, является объект, т.е. недвижимое имущество.

Положение п. 1 настоящей статьи носит диспозитивный характер и корреспондирует ст. 1210 ГК РФ, определяющей принцип «автономии воли».

Нормы комментируемой статьи применяются к договорам в отношении недвижимого имущества, как предусмотренным п. п. 3, 4 ст. 1211 ГК РФ, так и иным договорам. К ним относятся договоры купли-продажи, дарения, мены, аренды, найма, ипотеки, доверительного управления и др. В науке сформулирована вполне оправданная позиция относительного того, что под договором в отношении недвижимого имущества понимается договор, предметом которого является недвижимое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК), в результате исполнения которого возникают, изменяются или прекращаются права его сторон на соответствующий объект недвижимого имущества .

———————————
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части третьей (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Г. Светланова. М.: Юрайт, 2004.

2. При применении комментируемой статьи важное значение имеет понятие недвижимого имущества, в которое в разных странах вкладывается разное значение. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество .

———————————
См. комментарий к ст. 130 ГК РФ в кн.: Объекты гражданских прав. Постатейные комментарии глав 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 30 — 48.

Во всех правовых системах к недвижимости относят землю и непосредственно связанные с ней, неотделимые от нее вещи — здания, сооружения, растения на корню и т.д. .

———————————
См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. М.: Международные отношения, 1993. С. 201.

Французское законодательство в качестве критерия недвижимого имущества определяет природу вещей, назначение или предмет, принадлежность которого они составляют. Статьи 517 — 525 ФГК к недвижимому имуществу относят земельные участки и строения, урожай на корню и плоды, леса, а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости. К недвижимым вещам вследствие предмета, к которому они принадлежат, относятся узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимости.

Параграфы 94 — 96 Германского гражданского уложения к недвижимым вещам относят земельные участки, включая существенные их составные части, под которыми понимаются строения, части строений, растения на корню, высаженные в почву семена.

Недвижимыми вещами в соответствии с Гражданским кодексом Испании признаются здания, строения, дороги и сооружения всякого рода, прикрепленные к земле; деревья, растения с произрастающими на них плодами либо на корню, либо составляющие неотъемлемую от недвижимости часть; все иные объекты, присоединенные к недвижимости таким образом, что не могут быть от нее отделены без ущерба целостности объекта; статуи, живопись и иные объекты пользования и украшения, помещенные на строениях или унаследованные собственником недвижимости в такой форме, которая свидетельствует о намерении соединить их накрепко с недвижимостью; машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью к обработке земли либо эксплуатации сооружения или наследственного имущества, или непосредственно для удовлетворения нужд собственника при пользовании недвижимостью. Также к недвижимому имуществу относятся загоны для животных, пасеки или водоемы, шахты, каменоломни, доки и иные сооружения (даже на плаву), по своему назначению предназначенные к постоянному нахождению на одном месте реки, озера или берега .

———————————
См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран. М., 1999. С. 221 — 222.

Согласно ст. 655 Гражданского кодекса Швейцарии к недвижимости относятся земля, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости.

В большинстве штатов США и в Великобритании термины «движимое имущество» и «недвижимое имущество» применяются судами в тех случаях, когда речь идет об отношениях с иностранным элементом, регулируемых международным частным правом, тогда как во внутренних отношениях такое деление значения не имеет .

———————————
См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. С. 201.

Английское право делит вещи на движимые и недвижимые, исходя из форм исковой защиты. К недвижимым, или реальным, относятся вещи, в отношении которых можно требовать восстановления владения, к движимым, или персональным, — те, в отношении которых можно требовать возмещения денежного ущерба. Реальное имущество включает землю и связанные с ней объекты .

———————————
Гражданское и торговое право зарубежных стран: Учебное пособие / Под общ. ред. В.В. Безбаха и В.К. Пучинского. С. 221 — 222.

В Гражданском кодексе Квебека (ст. ст. 899 — 907) к недвижимому имуществу относится и движимое имущество, соединенное с недвижимостью, если оно потеряло свою индивидуальность и обеспечивает полезность недвижимого имущества, а также временно отделенные неотъемлемые части недвижимости, если они предназначены для присоединения к недвижимости вновь. Вещные права на недвижимость, иски, направленные на отстаивание таких прав или на приобретение владения недвижимостью, в ГК Квебека тоже отнесены к недвижимому имуществу .

Согласно п. 1 ст. 1187 ГК РФ при определении права, подлежащего применению, толкование юридических понятий осуществляется в соответствии с российским правом, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, понятие недвижимости должно толковаться в соответствии с российским правом. Однако п. 2 ст. 1205 ГК РФ содержит специальную норму, согласно которой принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится. Таким образом, при применении нормы п. 1 комментируемой статьи необходимо определить отнесение объекта к движимому или недвижимому имуществу, учитывая, что в мировом законодательстве можно принципиально выделить две концепции определения понятия «недвижимость»: концепция «множественности видов недвижимости» и концепция «земельного участка». В рамках первой концепции закон говорит о нескольких различных объектах, относящихся к недвижимости. В этом случае помимо земельного участка самостоятельными объектами недвижимости признаются иные, прежде всего здания (строения) на чужом земельном участке (например, законодательство Франции). Вторая концепция исходит из единства всякой недвижимости и рассматривает строение на земельном участке в качестве принадлежности последнего. К законодательству такого типа относится законодательство Германии, Швейцарии, Австрии .

Это интересно:  Статья 23.2 закона N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве ..

———————————
См.: Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2001. С. 52 — 53; Чубаров В.В. Земельный участок: понятие о его составных частях и принадлежностях в зарубежном гражданском праве // Семейное и жилищное право. 2006. N 4.

3. При определении права, подлежащего применению к договору в отношении недвижимого имущества, необходимо:

1) установить предмет договора;

2) определить место нахождения объекта, входящего в предмет договора;

3) установить, относится ли объект, входящий в предмет договора, к недвижимому имуществу в соответствии с правом страны, где это имущество находится;

4) в том случае, если имущество находится на территории Российской Федерации и подпадает под признаки недвижимого имущества в соответствии со ст. 130 ГК РФ, то согласно п. 2 комментируемой статьи применить российское право. Это положение является императивным и не может быть изменено договором;

5) в том случае, если имущество находится за пределами Российской Федерации и в соответствии с правом его местонахождения относится к недвижимому имуществу, то применить:

— прежде всего соглашение сторон, в котором определено применимое право. Причем может быть указано в качестве применимого к различным элементам договора право разных государств;

— если соглашением сторон не установлено право, подлежащее применению, то право страны, которое указано в законе, либо право, определяемое из условий, существа договора, совокупности обстоятельств дела (например, из переписки контрагентов, их предыдущих договорных отношений, в ходе рассмотрения спора — ссылки сторон на право одной и той же страны, обращение к нотариусу соответствующего государства при заключении договора );

———————————
См.: Медведев И.Г. Международное частное право и нотариальная деятельность. 2-е изд. М.: Волтерс Клувер, 2005.

— если из закона, условий, существа договора, совокупности обстоятельств дела применимое право не определяется, то право страны, где находится недвижимое имущество.

С помощью названных коллизионных привязок в соответствии со ст. 1215 ГК РФ производится толкование договора; определяются права и обязанности сторон договора; исполнение договора; последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора, прекращения договора недействительности договора.

4. Нормы комментируемой статьи относятся исключительно к обязательственным отношениям по поводу недвижимого имущества, а именно к содержанию договорных отношений, и не затрагивают вещно-правовых, наследственных отношений, формы договоров. В то же время как в международных договорах, так и во внутреннем законодательстве разных стран, в том числе и Российской Федерации, большинство коллизионных привязок, связанных с недвижимостью, отсылают к праву страны места нахождения недвижимости.

Так, согласно п. 1 ст. 1206 ГК РФ возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом. Согласно п. 1 ст. 1224 ГК РФ наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, — по российскому праву.

Привязка к месту нахождения недвижимого имущества определяет содержание права собственности и иных вещных прав (ст. 1205 ГК), форму сделки в отношении недвижимого имущества (п. 3 ст. 1209 ГК) и др.

Римская конвенция стран ЕС о праве, применимом к договорным обязательствам 1980 г., предусматривает, что при отсутствии соглашения сторон по договору в отношении недвижимости презюмируется, что договор имеет тесную связь со страной местонахождения недвижимости.

Конвенция стран СНГ о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минск, 22 января 1993 г.) содержит коллизионные привязки к месту нахождения недвижимого имущества в качестве применимого права к:

— правоотношениям супругов, касающимся их недвижимого имущества (п. 5 ст. 27);

— праву собственности (п. 1 ст. 38);

— форме сделки по поводу недвижимого имущества и прав на него (п. 2 ст. 39);

— праву наследования недвижимого имущества (п. 2 ст. 45) и др.

5. Положения комментируемой статьи применяются и в отношении подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Специальная коллизионная привязка ст. 1207 ГК РФ относится лишь к вещным правам на суда и космические объекты.

Необходимо учитывать, что международные договоры и зарубежное законодательство не всегда относят вышеназванные объекты к недвижимому имуществу. Так, в соответствии с п. «e» ст. 2 Венской конвенции о договорах международной купли-продажи товаров 1980 г. положения Конвенции не применяются к продаже судов водного и воздушного транспорта, а также судов на воздушной подушке.

Статья 1213 ГК РФ. Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества (действующая редакция)

1. При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.

2. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 1213 ГК РФ

Необходимость включения в закон данной коллизионной нормы появилась в связи с тем, что в настоящее время недвижимое имущество все активнее вовлекается в гражданско-правовой оборот и на основе договоров приобретается в собственность либо становится объектом иных вещных прав различных субъектов, включая иностранных физических и юридических лиц.

Норма о праве, подлежащем применению к договору по поводу недвижимого имущества, включена в Модель ГК для стран СНГ, где предусмотрено, что при отсутствии соглашения сторон договора о подлежащем применению праве действует право страны, где находится недвижимое имущество (подп. 1 п. 2 ст. 1225).

2. Специальная статья о праве, применимом к договорам в отношении недвижимого имущества, содержится в законодательстве о международном частном праве многих стран, например Австрии, Венгрии, Швейцарии, Польши, Туниса. Общим для коллизионных норм зарубежного законодательства, определяющих право, применяемое к договорам с недвижимостью, является использование одной формулы прикрепления, основанной на критерии местонахождения недвижимости (lex rei sitae); различие в регулировании имеется в вопросе о предоставлении непосредственно сторонам договора возможности выбрать применимое право. Законодательство, принятое в более ранний период (Венгрия, Польша), придает коллизионной норме императивный характер, а принятое позднее (Швейцария) предусматривает применение коллизионной нормы, если отсутствует соглашение сторон, придавая ей диспозитивный характер.

Положения о праве, применимом к договору в отношении недвижимости, содержатся в Римской конвенции стран ЕС о праве, применимом к договорным обязательствам, 1980 г. Согласно Конвенции договор регулируется правом, избранным сторонами. При отсутствии соглашения сторон презюмируется, что договор имеет тесную связь со страной местонахождения недвижимости.

3. Статья 1213 включает два пункта, каждый из которых относится к договорам в отношении недвижимого имущества, но первый пункт содержит норму общего характера (при наличии нормы п. 2 следует признать, что этот пункт относится к договорам в отношении недвижимого имущества, находящегося за пределами России), второй же пункт относится только к договорам в отношении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации.

При решении вопроса о том, относится ли имущество, являющееся предметом договора, к недвижимому, следует руководствоваться не п. 1 ст. 1187 ГК, содержащим общее правило о толковании юридических понятий (см. комментарий к этой статье), а специальным положением п. 2 ст. 1205 ГК, согласно которому принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится (см. комментарий к ст. 1205).

Поэтому договор подпадает под сферу действия п. 1, если его предмет принадлежит к недвижимому имуществу по праву страны его местонахождения, и подпадает под сферу действия п. 2, если предмет договора относится к недвижимости согласно законодательству Российской Федерации.

4. Общее правило (п. 1) об определении права, подлежащего применению к договорам о недвижимости, предоставляет непосредственно сторонам договора возможность определить применимое право, как это предусмотрено ст. 1210 ГК (см. комментарий к ней).

Вопрос об определении права возникает только при отсутствии соответствующего соглашения сторон и основывается на исходном для ГК принципе применения права страны, с которой договор наиболее тесно связан (см. комментарий к ней).

5. Для определения права, наиболее тесно связанного с договором, используется не общая презумпция, предусмотренная в п. 2 ст. 1211 ГК, а специальная презумпция, согласно которой правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается право страны, где находится недвижимое имущество. Использование в данном случае одного из старейших коллизионных начал lex rei sitae, традиционно применяемого (в том числе и в ГК) для коллизионного регулирования вопросов собственности и иных вещных прав на недвижимость, обусловлено тем, что для объектов недвижимости законодатель создает специальный режим, во многом определяемый императивными нормами. Недвижимые вещи объединяет подчинение особому, более строгому режиму применительно не только к регулированию возникновения, перехода и прекращения права собственности и иных вещных прав (которые обычно подлежат обязательной государственной регистрации), но и к совершаемым с этими объектами сделкам.

Это интересно:  Статья 147 ТК РФ. Оплата труда работников, занятых на работах с вредными и (или) опасными условиями труда

6. Согласно п. 1 ст. 1213 специальная презумпция определения права страны, с которой договор о недвижимости наиболее тесно связан, применима, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела. Таким образом, поскольку п. 1 предусматривает возможность опровержения специальной презумпции, вполне возможно, что предпочтение будет отдано судом праву другой страны, с которой может быть найдена более тесная связь.

Норма п. 1 имеет очевидное сходство с положениями Римской конвенции о праве, применимом к договорным обязательствам. В обоих случаях исходным для определения применимого права является избрание права сторонами, а при его отсутствии выбор основывается на принципе применения права страны, с которой договор наиболее тесно связан. В обоих случаях согласно специальной презумпции таким правом признается право страны места нахождения имущества. В обоих случаях допускается опровержение специальной презумпции (так названа возможность отступления от специальной презумпции комментаторами Римской конвенции). Однако в Римской конвенции такое опровержение предусмотрено только в одном случае — если это вытекает из обстоятельств дела в целом, в отличие от п. 1, где основание опровержения специальной презумпции сформулировано шире.

7. Пункт 2 при определении права, применимого к договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества, не допускает выбора применимого права сторонами, устанавливая одностороннюю императивную коллизионную норму, которая предусматривает применение российского права. Это правило также исходит из места нахождения имущества. Однако в данном случае, в отличие от п. 1, на этом принципе основана не презумпция тесной связи, а коллизионная норма императивного характера. Следовательно, в отличие от общего правила п. 1, к договорам в отношении недвижимости, находящейся на территории Российской Федерации, не допускается применение иного права, кроме права Российской Федерации. Применение российского права не может быть исключено ни путем соглашения сторон, которым в принципе не предоставлено право выбора, ни судом с учетом каких-либо обстоятельств дела или особенностей договора. Вполне очевидно, что данная коллизионная норма призвана обеспечить применение к договорам в отношении недвижимости, находящейся на территории Российской Федерации, либо иного имущества, которое согласно российскому законодательству признается недвижимым, специальных требований российского законодательства, установленных для сделок с такими объектами.

8. Статья 1213, определяющая право, которое составляет обязательственный статут договора в отношении недвижимого имущества, тесно связана со статьями ГК, определяющими статут вещных прав. Однако и выбор права на основе соглашения сторон или на основе специальной презумпции согласно п. 1, и определение применимого права на основе коллизионной нормы п. 2 ограничены рамками обязательственного статута, как он определен в ст. 1215 ГК (см. комментарий к этой статье), и не распространяются на вопросы, входящие в статут вещных прав.

9. В связи с необходимостью разграничения обязательственного и вещного статута важно отметить, что выбранное сторонами в соответствии со ст. 1213 право, подлежащее применению к договору относительно недвижимости, не регулирует возникновение и прекращение права собственности. Такой вывод подтверждается следующим. Пункт 1 ст. 1206 ГК, который содержит коллизионную норму относительно возникновения и прекращения вещных прав, применяется (как это непосредственно указано), если иное не предусмотрено законом. Такое «иное» регулирование предусматривает, в частности, п. 1 ст. 1210 ГК, устанавливающий, что выбранное сторонами право применяется к возникновению и прекращению права собственности и иных вещных прав на движимое имущество. Однако ст. 1213 не содержит положения, аналогичного правилу п. 1 ст. 1210 ГК, следовательно, в отношении недвижимого имущества должен действовать п. 1 ст. 1206 ГК (см. комментарий к этой статье).

10. Проведение четкой границы между сферами действия обязательственного статута и статута вещных прав особенно важно в тех случаях, когда для определения вещного и обязательственного статута применяются различные коллизионные критерии, а именно: если обязательственный статут был выбран сторонами; если судом была опровергнута специальная презумпция, построенная исходя из места нахождения имущества, т.е. иное право признано более тесно связанным с договором.

11. Положения ст. 1213 являются специальными по отношению к общим положениям ст. 1211 ГК, предусматривающим порядок определения применимого права к договорам, которые могут возникнуть и в отношении недвижимого имущества, например договорам купли-продажи, аренды, дарения и др., и, следовательно, отменяют применение к договорам в отношении недвижимого имущества общие положения ст. 1211.

Статья 1213. Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества

Комментарий к статье 1213 ГК РФ

В соответствии с комментируемой статьей определяется право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества, при отсутствии соглашения сторон о таком применимом праве. Ни Основы гражданского законодательства СССР, ни ГК РСФСР соответствующих коллизионных норм не содержали. Согласно пункту 1 данной статьи в этом случае применимым является право страны, с которой договор наиболее тесно связан. При этом определено, что правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается право страны, где находится недвижимое имущество, но при условии, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела. В это положение Федеральным законом от 30 сентября 2013 г. N 260-ФЗ внесено уточняющее изменение, в результате которого установлено, что изложенное общее правило применяется, если иное именно явно не вытекает из закона, условий или существа сделки либо совокупности обстоятельств дела (включено слово «явно»).

Подобный подход к коллизионному регулированию прослеживается в положениях п. «c» и «d» § 1 ст. 4 «Право, подлежащее применению при отсутствии выбора» Регламента ЕС о праве, применимом к договорным обязательствам («Рим I»), согласно которым при отсутствии выбора, осуществленного в соответствии со ст. 3, и без ущерба статьям 5 — 8 названного Регламента право, подлежащее применению к следующим договорам, определяется, как указано ниже: договор, имеющий предметом вещное право на недвижимое имущество или аренду недвижимого имущества, регулируется правом страны, где находится недвижимое имущество (п. «c»); несмотря на пункт «c», договор аренды недвижимого имущества, заключенный с целью временного личного пользования на срок не более шести последовательных месяцев, регулируется правом страны, где имеет свое обычное место жительства собственник, при условии, что арендатором является физическое лицо, имеющее свое обычное место жительства в той же самой стране (п. «d»).

Выше говорилось (см. коммент. к ст. 1205.1 Кодекса), что в российском праве принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам предусмотрена статьей 130 ГК РФ. Как предусмотрено в п. 1 указанной статьи (в ред. Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5279.

Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что к договорам в отношении находящихся на территории РФ земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества подлежит применению российское право. В прежней (первоначальной) редакции данного пункта также указывалось на такой предмет договоров, как обособленные водные объекты, но это указание исключено Федеральным законом от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ , которым введен ВдК РФ.

СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2380.

Изложенное правило основано на положении ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, в котором в качестве одной из основ конституционного строя установлено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Соответственно данному конституционному положению в п. 3 ст. 129 части первой ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В развитие данного положения в п. 3 ст. 209 данного Кодекса установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Статья написана по материалам сайтов: gkodeksrf.ru, www.gk-rf.ru, stgkrf.ru, www.zakonrf.info, narodirossii.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector