+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как правильно сдать квартиру квартирантам: особенности, правила, можно ли грамотно оформить в аренду, наем, образец согласия владельца и нужно ли составлять договор?

Обладая свободной квартирой, вы можете получать пассивный доход за счет сдачи ее в аренду, но для того, чтобы хорошо выступить в роли арендатора, необходимо учесть ряд деталей. Правильно сдать квартиру в аренду является довольно хлопотным делом, т.к. необходимо найти клиента, составить договор аренды, собрать все необходимые справки.

Содержание

С чего начать? Подготавливаем документы

  1. Если Вы владеете квартирой единолично, то для сдачи ее в аренду от Вас из документов потребуется:
    • паспорт;
    • документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года. Ссылка на инструкцию получения данной выписки.

Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;

  • оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чтобы показать будущим нанимателям, что долгов по ним нету.
  • справка о зарегистрированных (прописанных) лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства.

    Эта справка называется выписка из домовой книги. Как ее получить читайте здесь.

    Если же собственников несколько, то, чтобы сдать квартиру, необходимо получить согласие совладельцев.

    Есть 3 варианта согласия других собственников:

    • Письменное согласие, которое можно написать от руки.
    • Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
    • Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.

    Требуемый пакет документов перед сдачей квартиры:

    • паспорта и документы, подтверждающие права собственности на квартиру от каждого совладельца;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам;
    • справка о зарегистрированных лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства;
    • если же в квартире есть прописанные лица не являющееся собственниками, от них потребуется письменное согласие (пишется от руки) или подпись в договоре аренды, в котором они обязательно должны быть указаны.
  • Если квартира не приватизирована (муниципальная), для ее сдачи требуется согласие наймодателя (муниципалитета).

    Для этого Вы обращаетесь в Департамент Управления Имуществом с заявлением о разрешении сдачи квартиры. К заявлению должно прилагаться письменное согласие всех прописанных граждан в квартире на ее сдачу в аренду, которое достаточно написать в простой письменной форме с указанием паспортных данных каждого прописанного.

    Необходимые документы для сдачи муниципальной квартиры:

    • разрешение наймодателя (муниципалитета);
    • паспорт главного квартиросъемщика;
    • договор соц. найма или ордер на квартиру, в котором указан главный квартиросъемщик;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам.
    • справка о зарегистрированных лицах с паспортного стола.
  • Определитесь с ценой

    Самый простой способ определить сумму арендной платы – узнать ситуацию на рынке наемного жилья. Определится с ежемесячной оплатой Вы можете самостоятельно, проанализировав газеты с объявлениями или сайты (интернет-доски объявлений).

    Также можно воспользоваться калькулятором оценки квартир для аренды. Заметьте, калькулятор показывает лишь приблизительную стоимость, поэтому конечную цену определяете на основе многих факторов.

    Основные факторы, влияющими на ценообразование:

    • Расположение квартиры: оживленный центр города, тихий спальный район или зеленый пригород – у каждого района есть свои плюсы, но центр, обычно, стоит дороже всего.
    • Площадь: чем она больше, тем выше цена аренды.
    • Состояние квартиры: свежий, хороший ремонт – это не только повод поднять арендную плату, но и фактор, положительно влияющий на скорость нахождения жильцов.

    Определившись с ценой, начинайте искать арендаторов.

    Способы нахождения нанимателя

    1. Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.

    Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.

    Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.

    Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.

    Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.

    Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.

    Поиск среди знакомых.

    Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.

    Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.

    Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.

    Правильный показ квартиры

    В процессе показа задавайте вопросы потенциальным арендаторам, так можно лучше узнать их, определить подходят они или нет. Обсудите условия найма во всех подробностях, чтобы потом не возникало дополнительных вопросов – это сэкономит время на этапе подготовки договора.

    Правильно составляем договор аренды

    Чтобы самостоятельно составить договор аренды можно скачать образец по данной ссылке, потом дополнить и изменить под свои нужды.

    Самые важных моменты, которые должны быть в договоре:

    Укажите, на основании чего Вы имеете право распоряжаться сдаваемой квартирой – право собственности, доверенность от собственника или договор социального найма.

  • Условия, права и обязанности обеих сторон, которые прописываются предельно четко и понятно.
  • Срок действия договора.
  • Сроки и способы оплаты арендной платы – Вы можете получать наличные или, если это Вам неудобно, перевод на банковский счет.
  • Оплата коммунальных платежей.

    Если Вы возлагаете оплату на квартиросъемщиков, то необходимо прописать в какие сроки должны быть оплачены все счета.

    Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться. Еще обязательно пропишите, что владелец квартиры не имеет право входит в сдаваемую квартиру без присутствия квартирантов, чтобы не было недомолвок и неурядиц.

    Порядок расторжения договора.

    Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей.

    Обязанности сторон в случае порчи имущества.

    В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники.

    Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств.

  • Желательно в договоре прописать пункт о том, что и арендодатель и наниматель удостоверились в документах, на основании которых действует обратная сторона и, разумеется, проверить эти документы еще раз.
  • В дополнении к договору обязательно составьте акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором будет перечислена вся техника и мебель, находящаяся в ней с указанием степени износа. Акт приема-передачи для наглядности можно снабдить фотографиями. Бланк договора акта-приема передачи скачайте отсюда.

    Действия после подписания договора

    Когда Вы решили все вопросы с документами, получили деньги и передали ключи от квартиры, не забудьте:

    1. Подробно рассказать о том, как пользоваться техникой, снимать показания счетчиков и о других мелких бытовых моментах.
    2. Оставить арендаторам телефоны экстренных служб и обслуживающих организаций.
    3. Договориться с соседями, чтобы они ставили Вас в известность о том, как ведут себя наниматели.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

    Согласие второго собственника квартиры на сдачу в аренду образец

    В них определяются правила сдачи в наем помещения, а также обязанности и права сторон соглашения. Статья 688 ГК РФ. Последствия расторжения договора найма жилого помещения В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Исходя из действующих законов следует, что сдача квартиры в наем или аренду не запрещена. Способы Как можно сдавать жилье, извлекая из этого наибольшую выгоду? Как лучше и грамотно сдать квартиру? Рассмотрим основные способы. Посуточно Это наиболее доходный способ. Договор с нанимателем заключается на несколько суток. Стоимость суточной аренды выше, чем оплата в день при заключении договора на долгий срок. Но есть некоторые нюансы:

    • Собственнику придется постоянно заботиться о поиске клиентов.
    • Гражданское право
    • Право собственности
    • Добрый день, мы с матерью владеем по ½ квартиры. Планируем сдать квартиру целиком внаем на срок менее 1 года, оба согласны с таким решением. В какой форме оформить договор: составить два договора на каждую половину квартиры в отдельности, составить один договор от имени обоих собственников в качестве единого арендодателя, или оформить договор от одного из собственников и приложить письменное согласие второго? Буду признателен за подробный ответ, и, по возможности, формы документов или ссылку на них.
      Спасибо. договор аренды квартиры, как сдать квартиру в аренду Свернуть Ответы юристов (10)
    • Все услуги юристов в Москве Сопровождение регистрации сделок с дачей Москва от 35000 руб. Оспаривание права на нежилое помещение Москва от 50000 руб.

    Оформление сделки с недвижимостью двумя владельцами

    1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
    2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

    Рекомендации по заключению договора сдачи в аренду комнаты, образец документа

    О возможности сдачи в аренду квартиры без согласия второго собственника

    Это быстро и бесплатно! Оглавление:

    • Можно ли и как правильно сдавать квартиру в аренду?
    • Способы
    • Правила
    • Обязательно ли заключать договор?
    • Ответственность
    • Без разрешения второго собственника
    • Без согласия соседей
    • Особенности
    • Видео по теме

    Можно ли и как правильно сдавать квартиру в аренду? Имеет ли право собственник сдавать свое жилье другому лицу и получать за это плату? Нет ни одного закона, запрещающего это делать. В ЖК РФ ст.30 п. 2 говорится, что человек вправе передавать иному лицу для временного проживания принадлежащую ему недвижимость на основании договора найма или аренды. СПРАВКА. Если собственник сдает жилье физическому лицу, то с ним заключается договор найма, если юридическому – договор аренды.

    1. ФИО и другие данные сторон.
    2. Адрес.
    3. Реквизиты правоустанавливающих документов.
    4. Условия предоставления жилья в наем (стоимость аренды, оплата ЖКУ).
    5. Права и обязанности сторон.
    6. Сроки.
    7. Ответственность за несоблюдение условий соглашения.
    8. Порядок продления или расторжения документа.
    9. Дата и подписи.

    При необходимости в соглашении можно указать, что согласие остальных совладельцев было предварительно получено.

    Согласие второго собственника квартиры на сдачу в аренду образец

      В свободной форме. Я такой-то (ф.и.о., паспортные данные) являясь собственником………(указание жилья) на основании свидетельства о праве собственности …… (серия и № свидетельства) даю свое согласие кому………….(ф.и.о.) на ………..(указание действий….сдачу в аренду на длительный срок, на короткие сроки, либо просто сдачу в аренду) помещения- какого. дата . подпись. С уважением, Казакова Ирина Викторовнател. 8 908 160 28 31тел.

    8 915 949 09 02 Личная консультация

    У Вас есть ответ на этот вопрос? Вы можете его оставить, нажав на кнопку Ответить Похожие вопросы Собственник квартиры — жена.
    Справка: но далеко не это волнует многих собственников. Бывает, что на жилплощадь имеют права 2 и более владельца. И поэтому при любых юридических действиях приходится получать их согласие. Но можно ли лицу сдать свою квартиру без согласия второго собственника? Согласие совладельца Допустим, у жилплощади два собственника и у обоих равные права (хотя в данном случае это не играет особой роли). Для того чтобы предоставить квартиру для проживания третьим лицам на основе арендного соглашения, требуется разрешение второго хозяина. К примеру, нельзя, чтобы жена сдавала недвижимость без разрешения мужа, если они совладельцы.
    Еще одним хозяином может выступать не только родственник арендодателя. В данном случае речь может идти о муниципалитете или банке-залогодержателе.

    Согласие на сдачу квартиры в аренду от второго собственника образец

    Договора аренды N , заключенного между (краткое наименование собственника) и » » года, дает свое (краткое наименование арендатора) согласие на передачу (указать краткое наименование субарендатора) в субаренду нежилого помещения площадью (указать наименование или номер нежилого помещения в соответствии с экспликацией технического паспорта) ( ) кв.м, находящегося на этаже (указать этаж) здания общей площадью (указать характеристику здания в соответствии с техническим паспортом (цифрами и прописью) например, административное и т.д.) ( ) кв.м, расположенного по адресу: (цифрами и прописью) , кадастровый N на следующих условиях: — на срок с » » года по » » года; — целевое использование нежилого помещения: ; (указать назначение нежилого помещения) — сумма арендной платы ( ) рублей в (сумма цифрами и прописью) месяц; — .
    Главная » Шаблоны документов » Договор аренды нежилого помещения, здания » Примерная форма письма-согласия собственника на передачу нежилого помещения в субаренду Бланк документа «Примерная форма письма-согласия собственника на передачу нежилого помещения в субаренду» относится к рубрике «Договор аренды нежилого помещения, здания». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер. Cкачать образец документа «Примерная форма письма-согласия собственника на передачу нежилого помещения в субаренду» в MS Word (.DOC) Письмо-согласие собственника на передачу нежилого помещения в субаренду (указать краткое наименование арендатора, должность, фамилию, инициалы руководителя) (адрес местонахождения) Настоящим в соответствии с п.
    2 (краткое наименование собственника) ст. 615 ГК РФ, п.
    Его предметом выступает согласие одного владельца на отчуждение объекта недвижимости, данное другому собственнику. О последнем также вносятся аналогичные сведения: ФИО, адрес, реквизиты паспорта. Затем указывается наименование объекта и его адресная принадлежность.

    После этого заявитель ставит свою подпись и полностью вносит фамилию, имя и отчество, без сокращений. За основным текстом следует блок, который заполняет нотариус. Тут указывается:

    1. ФИО нотариуса.
    2. Параметры документа, на основании которого он ведет юридическую деятельность.
    3. Дата составления бумаги – числа, месяц и год вносятся прописью.
    4. Подтверждение дееспособности заявителя.
    5. Номер регистрации в нотариальном реестре.
    6. Взысканные с заявителя суммы в рамках уплаты государственной пошлины.

    Бумага завершается подписью юриста и проставлением круглой печати.

    Правила сдачи и съема квартиры на законных основаниях

    Сдача квартиры — задача не менее сложная, чем поиск недорогого и приличного жилья. Арендодатели боятся понести убытки или столкнуться с недобросовестными съемщиками. Прежде чем арендовать простаивающее жилье, необходимо детально разузнать, как правильно сдать квартиру, чтобы избежать мошенничества с арендой квартир.

    Поэтапная подготовка к сдаче

    Квартира — это дорогостоящее имущество, поэтому владельцу хочется знать, как правильно сдать квартиру в аренду квартирантам, чтобы она сохранялась в целости, и при этом получать прибыль. Лучше узнать все правила сдачи квартиры в аренду, заранее подготовить помещение для сдачи в наем, оформить необходимые документы.

    1. Подготовка к заселению будущих жильцов — наведение порядка. Нужно убрать все вещи, принадлежащие владельцам, оставить только самое необходимое: мебель, бытовую технику, посуду. Предметы, представляющие ценность для семьи, стоит убрать.
    2. Сбор пакета документов: копии паспорта владельца, квитанций, свидетельствующих о том, что у собственника нет задолженностей по уплате коммунальных услуг и электроэнергии, свидетельства о праве собственности (подтвердит, что арендодатель — официальный владелец). Если собственников несколько, стоит заранее заготовить их письменные согласия, чтобы сдать жилье в найм.
    3. Определение стоимости аренды — на специальных сайтах можно посмотреть объявления об аренде квартиры аналогичного формата и вывести среднюю стоимость сдаваемого помещения. Необходимо определиться, будут ли коммунальные услуги включены в стоимость аренды. Если квартира находится не на окраине, а в районе, где магазины, парковка, остановка находятся в шаговой доступности, то можно позволить себе завысить цену.
    4. Поиск квартиранта — вариантов при поиске жильца множество. Главное — выбрать того, кто добросовестно будет оплачивать проживание и бережно относиться к чужому имуществу. При этом важно не попасть на мошенника. Есть два варианта поиска претендентов:
    • сдача в аренду через агентство, с которым нужно заключить типовой договор, заплатить деньги и ждать, когда его сотрудники найдут клиентов; это избавит арендодателя от хлопот;
    • поиск через знакомых и родственников, социальные сети, по объявлениям (СМИ, интернет). Как сдать квартиру в аренду, не прибегая к услугам агентств? Через виртуальные площадки претенденты найдутся быстро. Владельцу останется только выбрать самого достойного.
    1. Оформление договора, образец которого можно скачать на нашем сайте.
    2. Заселение.
    3. Составление акта приемки-передачи, где сделана опись имущества.

    Особенности оформления договора

    Как составить договор на сдачу квартиры? Для собственника логичен вопрос: как самостоятельно сдать квартиру в аренду? Бланк подобного документа размещен на нашем сайте, его можно скачать и на основе шаблона составить свой образец договора. При составлении соглашения необходимо учитывать некоторые нюансы и оговорить все детали. Обязательно включить нижеперечисленные пункты.

    1. Обозначить стороны, их статус: арендодатель/арендатор с указанием полных ФИО, сведения, на основании какого документа собственник распоряжается недвижимостью.
    2. Предмет договора с описанием характеристик квартиры: этаж, адрес, сколько комнат, какие, наличие раздельного или совмещенного санузла, технические характеристики.
    3. Права и обязанности сторон сделки.
    4. Срок действия.
    5. Стоимость аренды.
    6. Периодичность и способ выплат: наличными или переводом на карту.
    7. Оплата коммунальных услуг. Если имеются дополнительные услуги (например, домофон, стационарный телефон), то об их оплате необходимо договориться.
    8. О внесении страхового депозита и его размера.
    9. О возмещении ущерба, если по вине арендатора выйдет из строя бытовая техника или сломается мебель.
    10. Особые условия — о возможности содержать животных, о досрочном расторжении договора, о праве хозяина проверять состояние квартиры, ограничения при пользовании и прочее.
    11. Паспортные данные арендодателя и квартиросъемщика, подписи, телефоны, указание даты заключения сделки.

    К договору прилагается акт приемки квартиры, куда включаются опись имущества, копии паспортов сторон, а также график платежей. Приложения не являются обязательными, но для спокойствия собственника лучше оформить и эти документы. Как правильно снять квартиру, чтобы не обманула одна сторона вторую? Главное условие — упоминание в договоре всех деталей взаимоотношений. На нашем сайте вы можете скачать образец, где перечислено максимальное количество условий подобного договора.

    Налогообложение


    Собственники квартир не стремятся официально сдать квартиру внаем, так как в этом случае обязательно уплачивать налоги. Как официально сдать жилье? Согласно законодательству сдача недвижимости в аренду — способ получения прибыли, статья доходов, которая облагается налогом. Существует несколько вариантов налогообложения.

    1. Уплата НДФЛ в размере 13% от суммы аренды. Налог уплачивается 1 раз в год. Плательщик подает декларацию в ФНС до 30 апреля текущего года с извещением о том, что в прошедшем году он имел доход от сданной в аренду квартиры. Заполнив декларацию, собственник уведомляет ФНС, что он имеет прибыль. Затем до 15 июля он должен заплатить налог за прошлый год.
    2. Регистрация собственника жилья в качестве ИП. Используя упрощенную систему уплаты налогов, он будет платить налог в размере 6%. Будучи ИП, гражданин обязан выплачивать не только налоги, но и взносы в ПФР, в социальное страхование.
    3. Патент на сдачу квартиры. В этом случае также регистрируется ИП. Сумма выплат должна составлять 6% от общей суммы за предполагаемый доход. Он устанавливается на законодательном уровне. Действие патента — 1 год (статья 346 НК).

    Если жилье сдается на длительный срок (более чем на один год), то владелец обязан зарегистрировать сделку в Росреестре. Юридическое лицо, сдающее жилую площадь, применяя упрощенную систему уплаты налогов, обязано выплачивать 6%-й налог, при общем режиме — налог на прибыль и НДС.

    Сдача квартиры от другого лица

    От другого имени снять и сдать квартиру можно, если иметь при себе разрешение собственника. Доверенность на сдачу квартиры в аренду можно составить самостоятельно, используя образец. Консультация нашего юриста поможет свести к минимуму риск того, что арендодателя ожидает мошенничество при сдаче квартиры в аренду. Доверенность составляется от имени конкретного физического лица или от лица компании на ее представителя.

    Как правильно арендовать квартиру по доверенности? Процедура совершения сделки аналогична той, когда договор составляется непосредственно между собственником и квартиросъемщиком. Основное внимание необходимо уделить содержанию документа, где должны быть прописаны:

    • паспортные данные доверителя и лица, которое его представляет;
    • дата составления;
    • полномочия гражданина, которые ему даны доверителем;
    • подпись доверителя.

    Доверитель дает своему представителю полномочия, в которые входит определение всех параметров, подходящих для съема квартиры: этаж, площадь, мебель, наличие бытовой техники и прочих удобств. Арендатор и его доверенное лицо должны предварительно договориться о том, какие условия подходят квартиросъемщику. Если у доверенного лица появятся сомнения, к примеру, к сумме оплаты или по поводу графика платежей, он может отложить подписание договора на более поздний срок.

    Если собственник полагается на доверенное лицо во всех вопросах, как правильно снять квартиру, об этом необходимо упомянуть в доверенности. Также в ней прописывается право гражданина оформить аренду, вступать в переговоры или представлять квартиросъемщика в суде, если возникнут разногласия в вопросах исполнения условий договора. По желанию граждан в доверенности предусматривается передоверие, то есть передача прав снимать жилье третьему лицу.

    Об ответственности арендаторов

    При заключении договора между арендодателем и арендатором обязателен пункт об ответственности квартиросъемщика в случае невыполнения условий договора. Наиболее часто встречающиеся на практике случаи нарушения:

    • просрочки платежей;
    • порча мебели или бытовой техники;
    • просрочка выселения из квартиры после прекращения договора.

    Если стороны обговорили сразу, как должен отвечать за это арендатор, то данные условия дисциплинируют его самого и успокоят хозяина жилья. Ответственность, которая предусмотрена законодательством:

    • сокращается срок аренды;
    • прекращается договор;
    • назначается пеня из расчета 0,5% ежедневно от размера арендной платы за 1 месяц.

    Во избежание конфликтов арендатору необходимо предупредить собственника заблаговременно о финансовых затруднениях, чтобы не доводить дело до судебного разбирательства. Если арендодатель в одностороннем порядке приходит к решению прервать действие соглашения об аренде, он обязан предупредить съемщика об этом за месяц и взять с него оплату за месяц вперед. По истечении 30 дней составляется акт приемки квартиры на предмет сохранности предметов пользования.

    Если квартирант не выселяется в назначенный срок, его ожидает неустойка за просрочку сдачи квартиры. Расчет неустойки производится аналогично величине пени за просрочку арендной платы. Неустойки за просрочку сдачи помещений юридическим лицам начисляются в размере 1% от ежемесячной суммы выплат.

    Договор аренды квартиры: правовые особенности заключения

    Съём и сдача жилья в аренду — это распространённый юридический процесс, с которым сталкиваются многие. Однако не все знают, какие нюансы и особенности стоит предусмотреть в договоре, как правильно его оформить и нужно ли его регистрировать. Если у вас есть квартира, которую вы хотите сдать, или вы как раз находитесь в поиске жилья, самое время изучить законодательство по вопросам заключения договора аренды квартиры.

    Зачем нужен договор аренды квартиры

    Когда у человека появляется желание сдавать свою жилплощадь в аренду, он зачастую интересуется вопросом: «А обязательно ли заключать договор?». С юридической точки зрения ответ очевиден: да, договор аренды обязателен для заключения. Это в интересах как арендатора (того, кто квартиру снимает), так и арендодателя (соответственно, того, кто квартиру сдаёт). В первую очередь это возможность обезопасить себя.

    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Ст. 606 ГК РФ

    Договорившись обо всех условиях аренды, подпишите договор, чтобы обезопасить себя от возможных проблем

    Качественное арендное соглашение гарантирует:

    • что квартиранты оплатят испорченное имущество;
    • что деньги за квартиру будут поступать вовремя (а если нет, то их законно можно взыскать);
    • что в квартире не будут проживать лица, с которыми договор не заключался (исключается субаренда);
    • что качество жилья не ухудшится — мелкий текущий ремонт будет осуществлять тот, кто квартиру снимает, а возможно даже улучшится — по договорённости арендатор может провести и более серьёзные ремонтные работы.

    Для арендатора соглашение — это защита от следующих проблем:

    • преждевременное выселение раньше оговорённого срока;
    • внезапное повышение стоимости аренды;
    • слишком частые визиты владельца в сдаваемое жильё без предварительного предупреждения;
    • потеря внесённого за жильё залога;
    • незаконная сдача жилья без согласия реального хозяина (может привести к потере заплаченных средств и необходимости срочно покинуть помещение).

    Но поскольку речь идёт об аренде квартиры, зачастую все эти «плюсы» перекрываются одним большим «минусом» — необходимостью платить налоги (13%) с получаемой арендной платы. Кроме того, аренда на длительный срок (от 1 года) вынуждает стороны ещё и регистрировать своё соглашение в госорганах.

    При этом подготовить текст соглашения вы вполне можете самостоятельно (без юристов и нотариусов), закон не требует его обязательного нотариального удостоверения. Воспользуйтесь для этого образцом.

    Впрочем, обратиться к нотариусу не запрещается. Традиционно считается, что оформить договор у нотариуса безопаснее. Он знает все детали, о которых вы можете не догадываться.

    Виды арендных правоотношений

    Получить квартиру во временное владение и пользование можно по разным основаниям. Если арендатор относится к определённой законом льготной категории, нуждается в жилье, то квартиру он получает от государства. И тогда такая правовая конструкция называется социальным наймом. Если же никаких льготных условий нет, а договор аренды заключается между обычными гражданами, подразумевается наём коммерческий.

    Соответственно, и заключаемые договоры аренды именуются «договором социального найма» и «договором коммерческого найма».

    Таблица: чем договор социальный найма отличается от коммерческого

    Видео о договоре социального найма

    Как составить договор аренды квартиры

    Для начала необходимо разобраться в терминологии.

    Если жильё сдаётся гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жильё, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жильё, — нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор. В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором.

    Что предусмотреть в договоре коммерческого найма квартиры? // Азбука права: электрон. журн., 2018

    Рассмотрим структуру договора коммерческого найма квартиры. Он, как правило, состоит из:

    1. Вводной части, где указываются место и дата заключения договора и идентифицирующие признаки сторон (Ф. И. О., паспортные данные, полномочия). Здесь можно не прописывать весь объём информации, так как полностью он всё равно фиксируется в последней части соглашения.
    2. Описания предмета договора.

    Очень важно правильно и полно прописать в договоре, какая именно квартира сдаётся нанимателю во владение и пользование

    Стороны должны точно знать, какая именно ответственность грозит им за нарушение договорных условий

    Иногда исполнить договор невозможно из-за непредвиденных, в том числе природных, обстоятельств, этот момент должен быть учтён в арендном соглашении

    В последнем разделе арендного соглашения указываются данные о сторонах сделки

    Найти образец можно здесь.

    Предмет договора

    Без предмета договор вообще не может существовать.

    В соглашении о найме квартиры рекомендуется чётко конкретизировать жильё и указать:

    • местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж),
    • общую и жилую площадь помещения,
    • количество комнат,
    • реквизиты документов, на основании которых наймодатель сдаёт квартиру.

    Если вы хотите сдать квартиру, в которой уже есть какая-то мебель, техника или другие вещи, принадлежащие вам (велосипед, хранящийся на балконе, или несколько коробок со старой одеждой на антресолях), нужно подробно описать их в договоре:

    • составить перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю;
    • определить ответственность за его сохранность;
    • обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определённую денежную сумму (обеспечительный платёж, или страховой депозит).

    Страховой депозит

    Страховой депозит полезен для того, чтобы защитить себя от мошенничества и возможного ущерба. Этот термин очень хорошо должен быть знаком арендодателям, ведь страховой депозит (или обеспечительный платёж) — это их финансовая гарантия в случае порчи арендатором имущества, находящегося в съёмной квартире.

    Принцип следующий: арендатор (наниматель) передаёт арендодателю (наймодателю) определённую сумму, например, сумму, равную однократному платежу за аренду. Если по истечении срока аренды не была выявлена порча имущества, то сумма депозита может быть возвращена или использована в качестве оплаты аренды за последний месяц проживания. Если же ущерб имуществу арендодателя всё-таки был причинён, то сумма обеспечительного платежа идёт на покрытие этого ущерба.

    Условие об обеспечительном платеже не применяется в правоотношениях найма «само по себе», его обязательно нужно прописать в договоре.

    Такой платёж может именоваться гарантийным (страховым, залоговым) платежом, гарантийным взносом (платой), страховым или обеспечительным депозитом и т. д.

    Видео: понятие страхового депозита при аренде квартиры

    Права и обязанности участников сделки

    В принципе, все права и обязанности сторон при коммерческом найме и так прописаны в законодательстве (гл. 35 ГК РФ), поэтому в договоре их можно не дублировать. Однако важно, чтобы и наймодатель, и наниматель их знали и правильно понимали. Кроме того, некоторые законодательные нормы диспозитивны, то есть могут меняться по усмотрению сторон. Вот при желании диспозитивностью воспользоваться прописать это в договоре просто необходимо.

    Как правило, обязанности наймодателя следующие:

    1. Производить капитальный ремонт квартиры.
    2. Передать нанимателю имущество, соответствующим условиям договора.

    Кроме того, в соглашениях коммерческого найма часто фиксируется обязанность предупредить нанимателя о правах третьих лиц на сданное имущество (в случае продажи, дарения, иного отчуждения квартиры в период найма).

    Другие обязанности могут быть прописаны в договоре по желанию сторон.

    Например, стороны могут договориться, что хозяин квартиры обязан следить за состоянием сплит-системы (чистить её, менять расходные материалы) или и вовсе производить текущий ремонт.

    Передача жилья, как правило, происходит по акту приёма-передачи, чтоб впоследствии избежать ненужных казусов. Акт приёма-передачи подписывается сторонами, а после наймодатель передаёт ключи от жилья нанимателю и последний на всех правах начинает пользоваться данным имуществом.

    Видео: обязанности наймодателя (лайфхаки для нанимателей)

    Обязанности нанимателя можно предусмотреть следующие:

    • вносить плату за пользование квартирой в установленные сроки;
    • своевременно производить все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие);
    • пользоваться квартирой исключительно в целях проживания (а не под офис, например);
    • бережно относиться к установленному в квартире оборудованию и мебели, использовать их по назначению и техническим особенностям;
    • соблюдать правила пользования жилыми помещениями, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры;
    • содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счёт осуществлять текущий ремонт квартиры;
    • возмещать ущерб, причинённый квартире;
    • по истечении срока договора возвратить квартиру наймодателю в исправном состоянии с учётом нормального износа;
    • соблюдать интересы соседей.

    Права наймодателя следуют из обязанностей нанимателя (то есть он вправе требовать всё то, что наниматель обязан делать). Также стороны вправе расторгнуть договор в любое время по соглашению или в одностороннем порядке при нарушении его условий.

    Видео: права и обязанности нанимателя (нюансы для собственников)

    Размер арендной платы

    Размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Если в договоре не будет согласована и прописана цена, то он будет считаться незаключенным. Стороны могут изменить цену арендованного имущества, заключив специально установленное соглашение.

    В договоре должно быть определено, с какой периодичностью арендатор будет вносить платёж. Существует два вида платежей: единовременный и периодический. Если в договоре не будет прописано, что платёж должен быть внесён единовременно, то он будет считаться периодическим.

    Формулировка условия о внесения периодического платежа следующая: «Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно до 10 числа каждого месяца. Ежемесячный платёж составляет 50 тыс. рублей».

    По общему правилу в одностороннем порядке изменить размер арендной платы нельзя.

    Деньги за наём квартиры нужно вносить на тех условиях, которые прописаны в договоре

    Ответственность сторон

    Ответственность по договору найма может возникнуть, если одна из сторон нарушает свои договорные обязанности. Например, если наниматель не вносит арендную плату. При краткосрочном договоре штрафные санкции последуют после невнесения платы уже более двух раз, а при долгосрочном — более 6 месяцев. И также может возникнуть ответственность, если наниматель не оплачивает коммунальные платежи (если эта его обязанность есть в соглашении). При нарушении этого пункта наймодатель может даже в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.

    Несвоевременный возврат арендуемого имущества может привести к принуждению нанимателя внести арендную плату за весь срок просрочки и возместить убытки, которые понёс наймодатель. Если наниматель пользуется имуществом, нарушая условия договора, то наймодатель может расторгнуть с ним договор и потребовать возмещения.

    Наниматель имеет право на беспрепятственное пользование арендуемым имуществом, и если это условие будет нарушаться, то он может потребовать устранения препятствий. А также наймодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, в том числе за жильё, которое не соответствует условиям договора. При обнаружении таких недостатков можно:

    1. Потребовать устранения недостатков.
    2. Соразмерно уменьшить арендную плату.
    3. Возместить нанимателю расходы, которые он понёс, исправляя недостатки.
    4. Потребовать досрочного расторжения договора.
    5. Удержать сумму понесённых расходов на устранение недостатков, предварительно уведомив наймодателя.

    Если квартира была несвоевременно предоставлена, то наниматель имеет право:

    1. Истребовать это имущество и понесённые убытки.
    2. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Иногда положения об ответственности сторон можно не добавлять в текст соглашения — всё и так прописано в законодательстве

    Решение спорных вопросов по договору найма принимается в судах общей юрисдикции. Но люди чаще всего не обращаются в суд, так как предпочитают не оформлять правоотношения договором, а в суде может всплыть факт нелегальной сдачи жилья в аренду.

    Срок, на который заключается договор

    Срок должен быть обговорён сторонами и прописан в договоре. Если случилось так, что стороны забыли прописать срок в договоре, то тогда договор найма будет считаться заключённым на пять лет (ст. 683 ГК РФ). При этом и обговорённый срок не может быть больше 5 лет.

    При указании срока важно помнить два нюанса:

    1. Если срок меньше 1 года, то наниматель не может:
      • вселить в квартиру других жильцов;
      • сдать квартиру в аренду (поднаём) другим лицам;
      • рассчитывать на преимущественное право перезаключения договора (то есть должен будет съехать, когда срок закончится).
    2. Если срок больше 1 года, то потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма.

    Порядок изменения и расторжения

    В договоре стороны могут согласовать порядок его изменения и расторжения. Если они этого не сделали, то при внесении правок или прекращении правоотношений можно будет руководствоваться ст. 687 ГК РФ.

    Оснований для расторжения договора найма несколько:

    1. По требованию наймодателя:
      • при невнесении платы за жилое помещение (за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа);
      • из-за разрушения или порчи квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
    2. По требованию любой стороны — если помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

    Соглашение расторгается в судебном порядке и считается расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

    Кроме того, стороны могут внести изменения или расторгнуть договор по взаимному согласию. Этот способ наиболее простой. Договор будет считаться расторгнутым с момента подписания сторонами этого соглашения.

    Важно: если договор аренды был зарегистрирован, то тогда соглашение о расторжение договора тоже должно быть зарегистрировано, хотя в законе прямо это и не указано, суды считают, что это необходимо.

    Видео: по каким основаниям можно расторгнуть договор аренды

    Действия в случае форс-мажора

    В любом договоре должны быть пункт, где говорится о форс-мажорных обстоятельствах, и договор аренды не исключение. Форс-мажорные обстоятельства — это землетрясение, наводнение, извержение вулкана, какие-то социальные факторы, которые не зависят от человека, он не в силах их сам предотвратить.

    Если наступает такой случай, то стороны должны как можно быстрее оповестить друг друга.

    Например, гражданин Поляков передал арендуемый склад арендатору Иванову. Ночью молния ударила в склад и произошёл пожар. Всё сгорело. После того как пожар был потушен, Иванов оповестил Полякова о случившемся. В этой ситуации убытки понесёт Поляков, так как он является собственником склада.

    Если факт является общеизвестным, то арендатор всё равно должен оповестить арендодателя, чтобы избежать проблем и обезопасить себя. Важно: этот факт должен быть документально зафиксирован, иначе компенсацию никто из сторон не получит. Поэтому в договоре нужно обязательно прописывать форс-мажорные обстоятельства, иначе это может привести к неразрешимым конфликтам.

    Даже если кажется, что «со мной такого точно не случится», лучше перестраховаться и прописать в договоре найма квартиры условия о форс-мажоре

    Государственная регистрация при заключении договора найма

    Как уже было отмечено, при заключении договора найма нежилого помещения должна быть произведена регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма (при условии, что он заключён на срок более 1 года).

    Зарегистрировать договор можно в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения квартиры. В Едином Государственном реестре делается соответствующая запись об обременении.

    Документы, которые необходимы для регистрации:

    1. Заявление о регистрации.
    2. Копия свидетельства о праве на имущество.
    3. Оригинал соглашения о найме — 3 экземпляра.
    4. Квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 2 тыс. р.).
    5. Кадастровый паспорт помещения.
    6. Учредительные документы организации-наймодателя.
    7. Копии решения общего собрания участников или акционеров (если наймодатель — юридическое лицо).

    Регистрация проходит в семидневный срок с даты принятия регистрирующим органом всех документов.

    Для заключения договора найма квартиры необязательно привлекать специалистов, достаточно иметь грамотно составленный образец соглашения и понимать, какие права и обязанности возлагаются по нему на сторон. При этом следует помнить, что при сроке найма от 1 года необходимо пройти процесс государственной регистрации, где уже, конечно, лучше привлечь компетентного специалиста.

    Порядок официального оформления сдачи квартиры в аренду – налогообложение, договор и важные моменты

    Дополнительная недвижимость в собственности всегда означает возможность дополнительного дохода. Одним из лучших вариантов является наличие свободной жилой квартиры. Чтобы максимально избежать каких-либо рисков, важно знать, как сдать квартиру в аренду или найм правильно: на что стоит обратить внимание при выборе съемщиков, какие могут быть ограничения, как с юридической точки зрения безопаснее зафиксировать договоренность.

    Кто имеет право сдавать квартиру

    Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.

    Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.

    В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки. Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет. Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.

    Где и как искать квартирантов

    Приняв решение сдавать жилплощадь в аренду, стоит определиться с тем, на какой срок предполагается проживание съемщиков, сколько времени планируется тратить на поиск жильцов и как обеспечить контроль пользования имуществом. Возможные варианты: на долгий срок в качестве постоянного места проживания, на дни или недели для командировочных и туристов, на часы и сутки. Последние 2 варианта могут быть полноценным бизнесом, требующим немало вложений сил и времени, но способным приносить солидный доход.

    Для поиска долгосрочных клиентов есть смысл обратиться к родственникам и знакомым, это может положительно сказаться на благонадежности претендентов. Другой относительно безопасный способ – прибегнуть к помощи проверенных риэлтерских агентств, которые заинтересованы в регулярном сотрудничестве, поэтому стараются предлагать самых беспроблемных кандидатов. Кроме того, риелтор берет на себя оформление документов, но за свои услуги берет плату.

    Самостоятельно искать арендаторов можно через сайты с объявлениями, печатные издания, бегущую строку на телеканалах и расклеивание листовок. Если в планах посуточная аренда, целесообразно организовать отдельную страницу или группу в соцсетях. Сдавать квартиру в аренду без посредников выгоднее, но хлопотнее.

    Важно не только найти аудиторию, которой может быть интересно предложение, но и оценить, насколько благонадежен потенциальный квартиросъемщик. Для этого не нужно стесняться задавать вопросы о семейном положении, факте трудоустройства, наличии вредных привычек и присутствии домашних питомцев. Также эффективно использовать общедоступные информационные сайты, например ФМС или официальный сайт федеральных приставов. Здесь можно узнать, действителен ли паспорт, есть ли аресты и взыскания за долги и т.д.

    Как правило, наибольшее предпочтение отдают семейным парам, ввиду предполагаемой стабильности, минимальных рисков проблем с соседями и относительного спокойствия за сохранность имущества.

    В любом случае разумно предварительно застраховать недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, а договоренность с квартиросъемщиками подкрепить официально зарегистрированным договором.

    На что обращают внимание при выборе съемной квартиры

    Съемные квартиры вряд ли перестанут быть востребованными, и всё же не любую из них легко и быстро сдать в аренду. Так однокомнатные и двухкомнатные квартиры более популярны среди арендаторов.

    Другими важными параметрами жилья являются:

    • Место расположения. Если квартира изначально приобретается с целью получать доход от аренды, необходимо учесть близость к остановкам, метро, магазинам, детским садам. В зависимости от того, какой контингент предпочтительнее, можно ориентировать на расположение недалеко от Вузов, бизнес-центров или, напротив, в спальных районах.
    • Техническое состояние. Более привлекательна квартира со свежим, пусть и не дорогим, ремонтом. Обязательны исправная работа сантехники, водопровода и электрики. Новые окна и двери тоже способствуют более быстрому поиску и позволяют не занижать стоимость арендной платы.
    • Комфортность. Желательно вместе с жилплощадью предоставлять необходимый минимум мебели и бытовой техники в рабочем состоянии и в приемлемом внешнем виде.
    • Дополнительными плюсами являются просторная парковка, детская площадка, удобные подъезд и лифт.

    Риски собственника при отсутствии действительного договора

    Большинство владельцев жилой недвижимости не стремится официально сдавать свои квартиры, объясняя это нежеланием платить налоги с полученной прибыли. Но, не имея никакого юридически оформленного подтверждения сделки, собственник абсолютно не защищен от противоправных действий квартиросъемщиков, их безответственности и халатности.

    Отсутствие договора создает риски:

    • Не получать своевременно плату за проживание.
    • Понести материальный ущерб в результате порчи или хищения имущества (отделки, предметов мебели, техники) и не иметь возможности взыскать компенсацию.
    • Столкнуться с мошенниками, которые пересдают квартиру третьим лицам с целью получения личной выгоды благодаря обману.
    • Под видом одного квартиросъемщика получить бригаду жителей ближнего зарубежья.
    • Стать жертвой незаконного использования съемного жилья для организации места оказания интимных и других услуг, как следствие быть невольным участником разбирательств с правоохранительными органами.
    • Проблемы с соседями из-за неуважительного отношения арендаторов, пренебрегающих правами других жильцов дома.
    • Штрафы и другие меры наказаний, предусмотренных российским законодательством за уклонение от уплаты налогов.

    Аренда и найм по закону

    Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

    Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”. О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

    Непосредственно договор аренды составляется, если арендатором является юридическое лицо. В таком случае регистрация договора обязательна, нередко документы по аренде необходимы компаниям, для подтверждения адреса организации.

    Чтобы документ считался действительным и имел юридическую силу, он должен быть верно составлен и зарегистрирован в Росреестре. Договор, который просто заверен у Нотариуса, не отличается от устного соглашения, и при возникновении спорных вопросов в суде не будет являться достоверным доказательством.

    Правила составления договора

    Унифицированной формы договора найма жилого помещения не существует. Есть примеры готовых документов, которые можно скачать на сайте. Главное, чтоб были прописаны условия, сроки и оплата проживания.

    Также важно наличие следующих пунктов:

    1. Дата составления договора.
    2. Полные паспортные данные.
    3. Предмет договора: сдаваемая недвижимость, её адрес, общая и жилая площадь, состояние квартиры (описание ремонта, имеющихся дефектов), наличие мебели, характеристика пригодности для пребывания длительный срок (наличие отопления, подача холодной и горячей воды, исправность работы канализации и электрики), подключение к телекоммуникациям (стационарный телефон, интернет, кабельное, спутниковое телевидения). Развернутую информацию о квартире и её содержимом можно изложить не в договоре, а в прилагаемом акте сверки.
    4. Свидетельства о регистрации собственности, договор купли-продажи с упоминанием о других владельцах долей или о нахождении в залоге.
    5. Размер ежемесячной арендной платы, условия её повышения при долгосрочном проживании, результат договоренности о том, за чей счет планируется оплата коммунальных платежей, и как будут учитываться затраты на текущий ремонт помещения.
    6. Способ перечисления денежных средств в счет оплаты: наличные, перевод почтой или другим оператором, перевод на карту, банковский счет.
    7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
    8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный и срочный ремонт квартиры.
    9. Срок, на который арендуется жилое помещение.
    10. Список всех дополнительных жильцов, помимо самого квартиросъемщика.
    11. Права и обязанности обеих сторон.
    12. Условия досрочного расторжения по инициативе наймодателя или наемщика.

    В договоре можно прописать все важные для владельца и квартирантов условия, в том числе, право содержать в жилье животных, приводить кого-либо на длительное пребывания, жить с маленьким ребенком, менять обои, вешать картины, курить и многое другое. Важно не забыть указать то, каким образом, в какое время и с какой регулярностью, собственник жилья имеет право посещать квартиру в целях контроля соблюдения условий и сохранности имущества. Подписи обеих сторон свидетельствуют о взаимном согласии со всеми перечисленными пунктами. Свой экземпляр договора должен храниться и у наймодателя и у его жильца.

    Процедура передачи квартиры во временное пользование

    Кроме самого договора, в соответствии с рекомендациями о том, как правильно сдавать квартиру квартирантам, необходимо составить акт передачи. В данном приложении к договору указывается всё имущество и его состояние (исправность, внешний вид, рыночная стоимость с учетом износа), принадлежащие собственнику недвижимости. Принимающая сторона сверяет список и подтверждает его истинность своей подписью.

    С этого момента владелец квартиры имеет право в случае порчи имущества, либо его пропажи, обратиться в суд и взыскать сумму в размере нанесенного материального ущерба. При чем не важно, по какой причине так произошло: неосторожность, халатность, воровство. Акт передачи дает как права пользования имуществом, так и ответственность за его хранение.

    Только после установления всех договоренностей и подписания документов можно передать ключи новым жильцам квартиры.

    Регистрация договора в реестре

    Но ни акт, ни сам договор не имеют юридической силы, если нет регистрации документа в Росреестре. Чтобы сдавать квартиру законно, нужно фиксировать сделку в вышеуказанном органе. Если срок договора менее одного года, регистрация носит рекомендательный характер, и используется исключительно в целях обезопасить себя от ненужных финансовых потерь, возможных в результате неисполнения условий договоренностей о предоставлении в найм жилья.

    Если срок договора от года и выше, обращение в Росреестр обязательно, иначе это будет считаться уклонением от уплаты налогов на полученную прибыль.

    Для официальной регистрации квартиры необходимо подготовить пакет документов:

    • Паспорт владельца квартиры
    • Заверенные нотариусом согласия на предоставление жилья в аренду других собственников объекта недвижимости, а также всех лиц, прописанных в данной квартире.
    • Свидетельство о регистрации права собственности.
    • Справка из ЖЭКа о количестве, прописанных жильцов.

    Сама процедура оформления простая и непродолжительная, осуществляется в одном окне. Обратиться можно как непосредственно Росреестр, так и в ближайший МФЦ.

    Налоговые обязательства и ответственность

    Официальное закрепление устной договоренности – не единственная цель законного оформления взаимоотношений наймодателя и нанимателя. За предоставление квартиры во временной пользования хозяин получает доход, который в соответствии с нашим законодательством необходимо декларировать, и соответственно платить налоги. Именно по этой причине регистрация договора не популярна среди собственников свободного жилья.

    Однако согласно 119 статье Налогового кодекса РФ отсутствие заполненной декларации о доходах НДФЛ-3 и уклонение от налогов подлежит наказанию.

    Несдача декларации грозит штрафами в размере от 5 до 30% от непоказанной суммы. А неуплата налогов может грозить не только штрафными санкциями, но и уголовной ответственностью. В соответствии со 198 ст. Уголовного кодекса РФ определяется мера наказания, применимая к конкретной сумме долга. Самое суровое наказание доходит до трех лет лишения свободы.

    Благодаря праву не регистрировать договор аренды квартиры, при условии заключения его на срок менее 1 года, многие грамотные владельцы недвижимости если и заключают договора с квартиросъемщиками, то на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации . В такой ситуации вероятность того, что Налоговая инспекция узнает и сможет доказать в суде факт получения дополнительной прибыли, минимальна.

    Каждому владельцу пустующих квартир полезно знать, как правильно сдать квартиру, исключив все возможные риски и оградив себя от проблем с налоговой инспекцией. В первую очередь оформленные по закону договора аренды или найма нужны самим участникам соглашения, чтобы не иметь друг другу претензий при возникновении различных неудобных обстоятельств.

    Статья написана по материалам сайтов: prozhivem.com, territoria-prava.ru, sovetyuristov.ru, urhelp.guru, freelawyer.guru.

    »

    Это интересно:  Договор о намерениях купли продажи недвижимости образец
    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector