+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Продажа квартиры в ипотеке: схема, сроки, риски

Тяжелое финансовое положение, желание заработать или же планы по расширению жилплощади — какими бы ни были причины продажи ипотечной квартиры, процесс будет иметь свои особенности и трудности. Эксперты напомнили сайту РИА Недвижимость», что важно знать при продаже квартиры из-под залога.

Повод для продажи

Имеет смысл продавать ипотечную квартиру в том случае, если человек расширяет жилплощадь, переезжает из «однушки» в «двушку», и ему осталось выплатить по ипотеке относительно небольшую сумму, рассуждает управляющий партнер M9 Development Максим Морозов.

«Еще один момент — это небольшой кредит на покупку квартиры на этапе котлована. После того, как квартира уже будет построена, ее стоимость может вырасти на 70-80%, и цена продажи перекроет ипотечный платеж. Но здесь есть риск того, что дом не смогут построить вовремя, возникнут проблемы с застройщиком», — добавляет он.

Продавцы ипотечной квартиры как никто заинтересованы в получении максимальной прибыли от продажи своей недвижимости. Как минимум им необходимо расплатиться с банком, а по возможности — выручить как можно большую сумму остатка, утверждает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. В этом случае продавцы редко идут на снижение цены.
Рассмотреть вариант скидки имеет смысл в том случае, если владелец продает купленную в ипотеку квартиру из-за невозможности дальше выплачивать кредит, так как он заинтересован в быстром нахождении клиента.

Как правило, дисконт при продаже ипотечной квартиры всегда присутствует, чтобы уравновесить риски покупателя, отмечает управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, разбег составляет от 5% до 25%.

Меняем ипотеку на ипотеку

На начальных этапах продажа ипотечной квартиры практически ничем не отличается от обычной, также нужно организовывать рекламную кампанию, показывать ее. Только теперь всех покупателей нужно сразу предупреждать, что квартира находится в залоге у банка, говорит управляющий сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков.

После того, как покупатель определился, нужно решить, как именно будет осуществляться продажа. Например, если покупатель сам хочет оформить ипотеку для приобретения квартиры, то можно предложить ему взять кредит в своем банке. «В таком случае банк будет более лоялен к покупателю квартиры, ведь взамен выбывающего заемщика он получает нового», — замечает Вишняков.

В отдельных случаях банки, в залоге которых находится недвижимое имущество, предлагают существенные преференции при покупке этих объектов в ипотеку. В частности, ВТБ 24 выдает в такой ситуации льготную ипотеку под 12% годовых, несмотря на то, что ставки банка по стандартной программе на вторичном рынке начинаются от 14%, приводит пример Шлома.

Известна также продажа не квартиры, а кредита. «В этом случае подписывается соглашение о переоформлении кредитных обязательств на другого человека, который впоследствии становится и собственником жилья и должником по кредиту. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, первоначального и нового заемщиков», — объясняет юрист Екатерина Нечаева. Таким образом, первоначальный заемщик освобождается от кредита. Однако новому должнику в момент подписания нужно внимательно изучить условия договора, чтобы они не оказались для него крайне невыгодными, обращает внимание собеседница агентства.

Схемы для «живых» денег

Если же покупатель приобретает квартиру за «живые» деньги, то в этом случае существует несколько вариантов продажи.

Так, банк может самостоятельно заниматься продажей квартиры. «Тогда покупатель вносит сумму, необходимую для погашения кредита и выкупа квартиры, в банковскую ячейку того банка, который выдал заемщику (продавцу) кредит. Банк самостоятельно доводит до регистрационной службы сведения о выплате займа и передает туда закладную. После этого совершается регистрация договора купли-продажи и переход прав собственности к новому покупателю», — описывает схему Нечаева.

Впрочем, эту схему, по ее словам, можно проделать и без участия банка. Нужно просто найти покупателя, который согласится заключить предварительный договор купли-продажи, выплатить остаток долга в банке, а уже после этого заключить основной договор купли-продажи квартиры. Таким образом, банк может и не знать о намерении заемщика продать квартиру. Правда, в этом случае необходимо, чтобы в кредитном договоре было прописано условие о досрочном погашении долга без дополнительных штрафных санкций, уточняет юрист.

Кроме того, для продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, необходимо чтобы договор об ипотеке предусматривал право на продажу недвижимости без согласия залогодержателя, добавляет руководитель юридического отдела бюро «Падва и Эпштейн» Татьяна Манакова. Но при такой схеме для покупателя залоговой квартиры может сработать «мина замедленного действия», предупреждает Шлома, а именно риск того, что после снятия залога продавец исчезнет, и переход права собственности не состоится.

Поэтому идеальным вариантом, уверяет эксперт, будет получение у банка разрешения на продажу и согласование с ним схемы сделки, нюансов взаиморасчетов, процедуры снятия залога.

После согласия банка на досрочное погашение, покупатель и продавец заключают договор задатка, который равен сумме долга продавца перед банком, инструктирует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Чтобы обезопасить себя, сторонам лучше заверить такой договор у нотариуса.

В договоре задатка должны быть обязательно указаны обязательства продавца, в частности, что он обязан продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры в регистрационной палате, поясняет собеседница агентства. Помимо этого в договоре указывается сумма квартиры и порядок расчетов, срок, в который продавец обязан продать квартиру, и срок, в который банк обязуется снять обременение с нее.

«Далее стороны идут в банк для погашения задолженности продавца. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру. Затем необходимо обратиться в регистрационную палату вместе с представителем банка и пакетом документов для снятия обременения с квартиры. После этого заключается договор купли-продажи и оформляется собственность в пользу нового владельца», — описывает процесс Лебедева.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Это интересно:  Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2018 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.
Это интересно:  Права созаемщика по ипотеке на квартиру

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Продажа квартиры по ипотеке, риски продавца

У покупателя квартиры на вторичном рынке очень много рисков. А чем рискует продавец, когда продает квартиру человеку, который будет расплачиваться ипотечными деньгами? Есть ли опасность остаться и без квартиры, и без денег? О том, что проверять у покупателя и как все будет происходить, стоит узнать поподробнее.

Что проверит банк

Если покупатель вашей квартиры собирается расплачиваться ипотечными деньгами, то ждите проверок чистоты истории вашей квартиры. Банк никогда не выдаст ипотеку, пока не проверит:

  • кто является настоящим собственником недвижимости;
  • есть ли какие-либо обременения или аресты;
  • согласны ли супруги на продажу;
  • по мере возможности уточнит, кто приватизировал жилье и есть ли их согласие на реализацию;
  • в каком состоянии многоквартирный дом. Если в аварийном, то деньги вашему покупателю не выдадут. А вам придется искать другого, который будет расплачиваться своими сбережениями;
  • документы по квартире должны быть в полном порядке;
  • перепланировка (если была) должна быть узаконенной;
  • дееспособность продавца – доказана;
  • добровольность совершения сделки купли-продажи – несомненна.

Все эти меры банк предпринимает для собственной безопасности. Ваша квартира, после покупки в ипотеку станет залоговым имуществом на пару десятков лет. Ипотека покупателю будет оформлена в соответствии с законом России и правилами банка.

Обычно, весь процесс оформления ипотеки занимает от 3 недель до 2 месяцев. Если вы готовы ждать денег столько времени, то проблем не будет.

Какие документы должны быть оформлены

Независимую оценку квартиры может оплатить любая сторона, но нужнее всего этот документ покупателю – банк требует. Поэтому расходы можете разделить на двоих или вообще на себя не брать – как договоритесь.

В отношениях двух сторон, которые заключают дорогостоящую сделку, обязательно должны присутствовать подтверждающие документы.

Вам, как продавцу, нужно иметь несколько документов, которые должны быть при составлении договора купли-продажи. Это:

  1. Нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры.
  2. Заверенное согласие на продажу и отсутствие претензий со стороны лиц, участвовавших в приватизации.
  3. Справка из психо и нарко диспансеров о полной дееспособности.
  4. Согласие органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети).
  5. Технический паспорт квартиры (план). Если была проведена перепланировка, то разрешение на нее. Этот вопрос важен именно тогда, когда квартиру покупают по ипотеке – банк проверяет.
  6. Выписка из ЕГРП. В этом документе все – обременения, аресты, имя собственника, адрес, площадь. Получить выписку можно через интернет на сайте https://www.егрп.рф, или http://online-egrp.ru, или в МФЦ. Можете отправиться туда с покупателем, чтобы информация была свежая.

Другие документы, которые важны именно для продавца

  1. Расписка о получении аванса (задатка) с точным указанием реальной суммы. Сумму нужно писать прописными буквами. Текст – своей рукой. Обязательно проставляйте дату получения денег. Можете пригласить свидетелей. Расписка нужна будет, если дело дойдет до суда. Особенно, если есть оговорки, в каких случаях деньги полностью остаются у вас.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Именно его и покажет покупатель в банке, когда будет оформлять документы на ипотеку.
  3. Самый важный документ при совершении сделки – договор купли-продажи. В нем, по пунктам, должны быть включены все условия передачи квартиры и денег. Укажите точный адрес, площадь, условия, и сроки передачи квартиры в собственность покупателя, сроки освобождения квартиры и снятия членов семьи с регистрации. На основании договора банк будет принимать решение. Поэтому можете вписать условия передачи денег. Например, через банковскую ячейку при свидетелях – нотариусе и работнике банка. Или потребуйте перевода суммы оплаты на ваш счет в банке. Таким образом, после того, как покупатель подпишет ипотечный договор, и квартира перейдет в залог банку, будет сделана соответствующая запись в ЕГРП, банк переведет деньги на ваш счет или карту. До этого момента депозитарный счет (ячейка) будет заморожена.
  4. Акт приема-сдачи. Часто бывает необходимо, чтобы покупатель подписал этот документ с описанием всего, что есть в квартире, если продаете вместе с мебелью и бытовой техникой. Если вы брали аванс именно за мебель и обстановку, то так и укажите. Потому что покупатель может заявить, что аванс вносил за квартиру, а мебель ему оставили просто так. Если не будет никаких подтверждающих документов с подписями обеих сторон, вы не сможете доказать обратное.

Внимание! реальная стоимость квартиры должна быть во всех документах абсолютно одинаковой. В суде (если будет необходимо доказать свою правоту), каждый получит именно то, что отдавал по документам. Словам судья верить не будет.

Продавцу нужно помнить, что не только покупатель будет проверять квартиру. Этим займется и банк. На рисунке список основных моментов, которые повлияют на решение банка о выдаче ипотеки вашему покупателю:

Проверьте сами, есть ли у вас какие-либо нарушения. Если обнаружите, то скорее всего, вам придется искать покупателя с собственным капиталом.

Как пройдет процесс передачи квартиры и денег

Дольше всего придется ждать одобрения банка – около 2 месяцев. Но дальше все пройдет за считанные дни.

Вы отправитесь в банк вместе с покупателем. Там оформите нужные бумаги. Если есть какие-то сомнения, то возьмите с собой нотариуса или юриста. Ваша задача – сделать для себя подушку безопасности. Обратитесь в банк с просьбой безналичным путем перевести указанную в договоре сумму на ваш счет или карту как только это будет юридически возможно. Сумму, которую покупатель должен внести первоначально, просите хранить в ячейке, а потом, также, перевести на указанный вами счет или вклад.

Почему это выгодно? Когда расплачиваются наличными, могут подсунуть фальшивые деньги. В безнале такого не может случиться.

Получив наличные на руки, вы становитесь уязвимыми – нет гарантий, что вас не подстерегают за поворотом грабители.

Внимание! Никогда не подписывайте бумаги о получении оплаты, если деньги не упали на ваш счет в банке или не оказались в вашем кошельке.

Не говорите: «Да, я получил деньги от покупателя», если в реальности этого не случилось. Кто-то улыбнется, но такое очень часто случается. Люди доверчивы и верят в добрых первых встречных.

Не стоит верить покупателю и попадать по его обаяние. Дело касается больших денег и недвижимости. Поэтому должны преобладать деловые отношения. Очень просто остаться без квартиры и без миллионов рублей, если пренебрежительно относиться к оформлению документов. Никакие заверения со стороны покупателя о том, что проблем не будет, не должны вас успокаивать. Мошенники отличаются недюжим обаянием, способностью внушать спокойствие и доверие к себе. Какую схему они могут выбрать – не известно, но будьте уверены, что юридически все будет «комар носа не подточит». Поэтому не отходите от правил и закона.

Это интересно:  Ипотека для многодетных семей в Сбербанке: анализ условий и преимуществ, а также как взять кредит по низкой процентной ставке, для кого доступна льготная программа?

Основные плюсы и минусы продажи квартиры под ипотеку

Покупателю важно получить ипотеку и купить квартиру, а продавцу благополучно продать и получить всю сумму, желательно сразу.

В сделке с ипотечником есть свои положительные и отрицательные стороны. Что перевешивает в вашем случае, решать вам:

Возможные риски при продаже квартиры по ипотеке

Рост цен на недвижимость обусловил повышение спроса на ее приобретение с помощью кредита. Если не достает небольшой суммы, то граждане оформляют обычный потребительский заем. При внушительной нехватке средств существует возможность воспользоваться ипотечным кредитованием.

Для продавца, участвующего в такой сделке, отчуждение имущества имеет ряд особенностей. Несет ли он риски при подобной продаже квартиры, и каким способом получает деньги за нее?

Что это такое

Прежде чем касаться вопроса передачи имущества по ипотечному займу, следует разобраться, что такое ипотека и кто может претендовать на ее получение.

Ипотечный кредит – это долгосрочная целевая ссуда, предполагающая использование заемных средств исключительно на приобретение конкретного недвижимого объекта. Им может быть не только квартира, но и дом, коттедж, земельный участок.

Купленная посредством ипотеки недвижимость сразу переходит в собственность покупателя, но в то же время она является предметом залога по этому кредиту. Залогодержателем в этом случае выступает банк, оформивший ссуду.

По своему произволу финансовая организация не вправе изъять недвижимость у заемщика. Это делается только через суд. Основным условием изъятия является нарушение должником условий соглашения.

В подавляющем большинстве случаев банки не выдают сумму, соответствующую полной стоимости жилья. Заявителю необходимо внести от 10 до 40% собственных средств. Без первоначального взноса ипотечную ссуду получить крайне сложно.

Кроме наличия предварительного платежа, кредитор предъявляет ряд других требований к заемщику и имуществу.

Стандартные условия выдачи займа для заемщика:

  1. Возраст от 18 до 25 лет.
  2. Официальное трудоустройство.
  3. Стаж на последнем месте работы не менее 3 месяцев.
  4. Документальное подтверждение заработка.
  5. Наличие созаемщиков и/или поручителей.
  6. Постоянная регистрация по месту проживания.

К продаваемой жилплощади банк выставляет минимальные требования, к которым относятся:

  1. Износ не более 60% — недвижимость должна быть ликвидной.
  2. Отсутствие незарегистрированной перепланировки.
  3. Отсутствие действующих обременений – залога или ареста на жилье.

Каждая банковская структура может устанавливать свои дополнительные требования к продаваемому объекту. Они необходимы для того, чтобы в случае невыполнения условий ипотечного соглашения должником банк смог быстро продать квартиру для возврата суммы долга.

Особенности сделки

Прежде чем документально оформить сделку, покупателю следует явиться в банк и подать заявку на ссуду. Если ответ по ней будет положительным, финансовой организацией устанавливает срок, в течение которого заявитель должен найти жилплощадь. Обычно он составляет два месяца.

На деле покупатели сначала находят квартиру, и, если продавец не против приобретения по ипотеке, подают заявление на займ. На этом этапе можно скрепить достигнутую договоренность предварительным соглашением. В этом случае покупатель будет уверен, что квартира достанется ему, а не другим соискателям. Продавец же с помощью такого договора страхует себя от потери потенциальных приобретателей.

Дополнением к предварительному контракту является расписка о передаче задатка, который вносит приобретатель.

Продажа квартиры путем ипотечного кредитования отличается от обычной сделки более длительными сроками и оформлением дополнительных бумаг. При этом и от продавца потребуется комплект документация для банка.

Несмотря на увеличенную длительность процедуры, большинство продавцов не против ипотеки, ведь ожидание продажи за наличные средства может затянуться – у большинства граждан таких денег сразу нет.

Риски покупателя при продаже квартиры по доверенности рассматриваются тут.

Порядок и этапы

Подача заявки и составление предварительного контракта можно считать первым этапом ипотечной сделки.

Дальнейшая процедура выглядит так:

  1. Осуществляется оценка стоимости продаваемого объекта недвижимости у независимого специалиста. Он обязан адекватно оценить цену имущества, при этом стоимость должна соответствовать той, что будет указана в основном договоре купли-продажи. Оценщики анализируют не только состояние квартиры, но и ее расположение, район, пригодность дома к эксплуатации, размещение на этаже.
  2. Продавец передает приобретателю все необходимые документы для проверки квартиры банковской структурой:
    • правоустанавливающее свидетельство;
    • копии удостоверений личности владельцев жилья;
    • технический и кадастровый паспорта на жилплощадь;
    • поэтажный план;
    • справка из БТИ;
    • выписка из домовой книги.

  1. Банк проводит оценку ликвидности объекта на основании предъявленной документации. Если будет выявлено наличие другого обременения, то в заключении соглашения с участием этого объекта будет отказано.
  2. Если от банка было получено согласие, участники формируют и подписывают основной договор купли-продажи и ставят его на учет в регистрационной палате. В этот же момент покупатель передает продающей стороне первоначальный взнос. Важным условием, которое обязательно отражается в подобном соглашении о купле — продаже является указание на то, что сделка происходит с участием кредитных средств.
  3. Банк осуществляет перечисление денежных средств на счет продающей стороны. Приобретатель получает свидетельство о праве собственности.

При этом оплату услуг независимого оценщика и страхование жилья берет на себя покупатель. Подписание договора об ипотечном кредитовании одновременно означает переход квартиры в залог к банку.

Каким образом деньги за квартиру доходят до покупателя?

Наиболее популярны два варианта расчетов:

Так как для продавца подобная продажа и так становится более длительным мероприятием, чем, если бы она происходила за наличный расчет, он желает оценить всевозможные риски при проведении сделки.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

Считается, что самый большой риск заложен в передаче денежных средств. Однако при участии банковской структуры в отчуждении имущества неполучение денег не может произойти по ряду причин.

К ним относятся:

  1. Купля-продажа находится под строгим контролем банка, расчетами с продающей стороной занимается именно он.
  2. При передаче средства в специальную ячейку фактически они уже принадлежат продавцу. Последнему остается лишь подтвердить факт передачи прав собственности для получения доступа к деньгам.
  3. Если же неоплата все-таки произошла, то вернуть квартиру будет несложно, обратившись для этого с исковым заявлением в судебные органы. Однако случаи не поступления денег крайне редки.

Второй опасностью является отрицательное решение финансового учреждения для проведения сделки с конкретной квартирой. Это вариант более реален и имеет место при продаже жилища по ипотеке.

В таком случае продающий участник обязан вернуть залог приобретателю, ведь срыв сделки произошел не по его вине, а из-за третьих лиц, в частности, по вине банка. Если денежные средства, внесенные в качестве залога, не были потрачены, то и опасений никаких быть не может. Продавец просто возвращает ту же сумму, которую получил.

Если покупатель требует возврата в двойном размере, его действия будут признаны неправомерными. Так как и вины продавца в подобном срыве нет.

Для того чтобы избежать подобной ситуации, продавцу перед отчуждением имущества стоит самостоятельно проверить жилище на юридическую чистоту и отсутствие каких-либо обременений.

Таким образом, можно сделать вывод, что риски при ипотечной продаже минимальны, причем, для всех участников.

В связи с этим стоит выделить ряд преимуществ участия в ипотеке для продающей стороны:

  1. Денежные средства, полученные за квартиру, будут находиться в надежном месте – на счету в банке. Их можно как оставить на нем, так и обналичить в любой момент.
  2. Присутствует возможность более выгодно продать жилище.
  3. Сделка контролируется финансовой структурой, что снижает опасность неполучения денег от покупателя.

Так как опасность при оформлении любой финансовой сделки присутствует, пусть и минимальная, всегда, существует ряд советов для продавца. Следуя им, он снижает риск мошеннических действий.

Просьба предоставления документов на квартиру должна сопровождаться передачей их ксерокопий. Не нужно отдавать кому бы то ни было оригиналы бумаг. Если же банк просит сделать это для сверки копий с реальной документацией, передавать ее следует самостоятельно, не пользуясь помощью третьих лиц.

Наиболее безопасной будет продажа тому покупателю, который оформляет ипотечную ссуду в надежном банке с хорошей репутацией. Перед отчуждением жилища следует привести в порядок все бумаги, связанные с ним. Кроме технической документации на жилплощадь, необходимо погасить задолженность за коммунальные услуги.

Также нужно узаконить перепланировку, если она была. В случае незаконного переустройства помещения банк откажет в продаже квартиры, придется возвращать залог приобретателю, и искать другого кандидата. Что в настоящее время достаточно нелегкое дело.

Риски продавца при продаже квартиры по доверенности описываются на этой странице.

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника? Найдите ответ здесь.

Видео: Продажа квартиры физическому лицу в рассрочку с условием ипотеки

Статья написана по материалам сайтов: realty.ria.ru, ipoteka-expert.com, kredit-blog.ru, ipoteka.finance, kvartirkapro.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector