+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Документы для рефинансирования ипотеки: какие бумаги нужны, можно ли обойтись без справок о доходах, а также когда и кому необходимо разрешение органов опеки?

В случае если квартира была приватизирована, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласование органов опеки на продажу такой квартиры. Довольно часто встречаются случаи, когда несовершеннолетних при приватизации «забывают». То есть проживающий в квартире ребенок фактически остается лишь жильцом, в то время как остальные члены семьи стали собственниками. В таких ситуациях прокуратура может оспорить итоги приватизации Ипотека. При оформлении залога недвижимости (ипотеки) залогодатель обязан согласовать залог квартиры, где зарегистрирован ребенок, с органами опеки. Нотариус при оформлении договора должен направить в местные органы опеки запрос о согласовании договора ипотеки. Таким образом, органы опеки имеют почти полную информацию о сделке.

Содержание

Несовершеннолетние дети, ипотека и органы опеки

Статья обновлена: 26 января 2018 г. Ниже перечислены документы и справки, которые нужно подготовить собственникам (продавцам) в 2018 году, чтобы продать свою квартиру «ипотечникам», т.е. покупателям с ипотекой. У каждого банка может быть свой список, поэтому о нем лучше спросить заранее у покупателей.

Документы для органов опеки при сделках с недвижимостью

Для этого заемщик должен предложить написать от своего имени официальную расписку, что в случае невозможности оплачивать кредит и при продаже залоговой квартиры, он обязуется приобрести малолетнему владельцу жилья недвижимость с полученных от продажи денег. Ипотека и несовершеннолетние дети Сделка с участием несовершеннолетнего ребенка и ипотеки – это всегда перекладывание ответственности на органы опеки и попечительства.
Если в договоре участвует квартира, где собственником является малолетний гражданин, согласие органов является обязательным моментом. Это осложняется тем, в законе нет четкой базы по данному случаю, поэтому социальные работники принимают решения, руководствуясь своими убеждениями.

Также банковские компании неохотно идут на проведение ипотечных сделок, где залоговой недвижимостью выступает квартира с несовершеннолетним владельцем.

Согласие органов опеки на покупку квартиры в ипотеку

Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Обычно банкам он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится. Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса (это обязательно нужно указать в предварительном договоре).

Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку. Образец расписки спросите у банка. Это справка, в которой перечислены кто прописан в том или ином жилье.

Получить ее могут только собственники в паспортом столе — инструкция.

Ипотека. разрешение опеки

В настоящее время, в связи с изменением законодательства, разрешение требуется лишь тогда, когда квартира приватизирована и ребенок входит в число собственников (исключением являются случаи, когда при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних). Таким образом, прежде чем продать или купить квартиру, в которой собственником является несовершеннолетний, сначала необходимо согласовать этот вопрос с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры. Покупателю нужно получить согласие органов опеки и попечительства.

Ипотека и дети

  • Выписка из домовой книги;
  • Разрешение органов опеки и попечительства; Если есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет), то нужно разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия) на продажу квартиры. Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия.

Органы опеки не разрешат просто так продать жилье без последующей покупки нового. Причем новое жилье должно быть не хуже, т.к. не будет допущено ухудшения жилищных условий у несовершеннолетних собственников.

  1. ОБА родителя (даже если они разведены, но не лишены родительских прав; или же усыновители, опекуны) приходят вместе с ребенком (если ему нет 14 лет, то присутствие его не требуется) в органы опеки и попечительства, и предъявляют след.

Оформление ипотеки, если есть несовершеннолетние дети

Совсем иное дело, если ребенок – собственник квартиры или доли в ней. Вот тут и начинаются настоящие трудности. На защиту ребенкаСложность сделки с участием несовершеннолетнего заключается в возникновении конфликта интересов банка и органов опеки.

Особенности ипотеки при наличии несовершеннолетних детей

Работники исполнительных органов принимают свое решение, опираясь не столько на закон, сколько на свои представления о том, каковы риски при сделок с квартирой, где одним из собственников является несовершеннолетний гражданин. Оспорить решение органов опеки и попечительства тоже бывает непросто.
Но в случае, когда ребенок не является собственником, а лишь прописан в квартире, согласие на проведение сделок с недвижимостью не требуется. В ситуации, при которой выплата денег по договору будет невозможна, продать такое жилье будет очень сложно, поскольку несовершеннолетнего ребенка нельзя по закону выселить из квартиры. Льготы Льготы рассчитаны на семьи, имеющие маленьких детей. Существующая программа «Молодая семья» берет на себя обязанности по помощи родителям, попавшем в трудную экономическую ситуацию.
В случае спорной ситуации реализовать такое имущество будет непросто, так как:

  • ребенка оттуда нельзя выселить по закону;
  • продажа части жилья сопровождается значительными трудностями и не компенсирует всех убытков банку.

Однако если малолетний ребенок только прописан в квартире, то согласия в органах опеки получать не требуется. Кроме того, по законодательству несовершеннолетний гражданин ограничен в распоряжении имуществом, и приобрести жилье он может только с согласия своих родителей или законных представителей.

Возможные проблемы Основные проблемы заключаются в одобрении получения ипотеки органами опеки, также отказать заявителю может непосредственно банковская компания. Исходя из этого, следует искать определенный выход из ситуации.

Эти органы дают свое согласие на участие в ипотечной сделке квартиры в том случае, когда интересы и права несовершеннолетних детей не затрагиваются. Заемщик обращается в органы опеки и попечительства с заявлением, в котором содержится просьба дать согласие на подписание договора ипотечного кредитования на известных условиях.

Мотивированное решение предоставляется заявителю в письменном виде. Органы опеки должны дать свое согласие или отказ не позже, чем через 30 дней.

Месячный срок учитывается со дня подачи просьбы заявителем. Это решение не окончательное, заявитель в случае несогласия, может оспорить его в суде.

Права ребенка В случае отказа органов опеки и попечительства и подтверждения судом этого решения, получается замкнутый круг.

Документы из опеки при сделке ипотеки

Архивная (расширенная) выписка из домовой книги; Не все банки требуют данную справку. В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался в квартире, также кто временно выписан и имеет право прописаться.

Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний. Как ее получить — http://prozhivem.com/kvartira/dokumenty/vzjat-arhivnuju-vypisku-iz-domovoy-knigi.html Выписка из лицевого счета; Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам.

Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

  • Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.; Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги.
  • Согласие всех заинтересованных лиц имеется, имущественные и жилищные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут. Обязуюсь в соответствии с установленным законодательством РФ срок (один месяц) с момента выдачи разрешения на совершение сделки представить в отдел опеки и попечительства муниципалитета ****************** копии договоров купли-продажи (мены). Претензий к органу опеки и попечительства не имею. Дата Подпись Это важно: — Если у ребенка один родитель. Второго нет по причине смерти, либо вы мать, воспитывающая ребенка одна и получаете пособие как мать -одиночка, то в этом случае роль второго родителя будет выполнять инспектор отдела опеки и попечительства.
    – опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным.

    Оформление ипотеки, если есть несовершеннолетние дети

    Законодательно не установлено и официально нигде не сказано, что несовершеннолетние дети могут каким-либо образом повлиять на решение банка при оформлении ипотеки.

    При выдаче кредита, ориентируются лишь на доходы клиентов, а не на их семейное положение.

    Но в реальности ситуация обстоит таким образом, что словосочетание — ипотека и ребенок заставляют задуматься. Обязательно учитывается, если первый взнос молодая семья намеревается внести, исходя из продажи квартиры, собственниками которой являются в том числе несовершеннолетние дети.

    Сделки с такой квартирой ограничиваются органами опеки. На практике функцию государственных органов по опеке выполняют специальные отделы органов местного самоуправления.

    Законодательная база

    Такое развитие событий — не личная инициатива банков или органов опеки и попечительства.

    Отказ базируется на Законодательстве Российской Федерации, которое поддерживает права ребенка перед возможность рисков. Они связаны не только с продажей имеющегося жилья, но и с выплатой долгосрочного ипотечного кредита.

    Федеральный закон № 102 от 1998 года содержит основные моменты взаимоотношений банка и заемщика в ипотечных сделках.

    В 2004 и 2018 годах в статью 77, которая регулирует эти взаимоотношения при наличии несовершеннолетних детей, были внесены корректировки.

    По этому закону запрещается заключать сделки по ипотечному кредитованию в том случае, когда несовершеннолетний ребенок является одним из владельцев залоговой недвижимости.

    По ст. 37 Гражданского кодекса РФ при продаже имущества необходимо заручиться согласием государственного исполнительного органа, на который возложены обязанности по опеке.

    Эти органы дают свое согласие на участие в ипотечной сделке квартиры в том случае, когда интересы и права несовершеннолетних детей не затрагиваются.

    Это интересно:  Ипотека для нерезидентов РФ (ипотечный кредит) - банки, в Сбербанке, ВТБ 24

    Заемщик обращается в органы опеки и попечительства с заявлением, в котором содержится просьба дать согласие на подписание договора ипотечного кредитования на известных условиях.

    Мотивированное решение предоставляется заявителю в письменном виде. Органы опеки должны дать свое согласие или отказ не позже, чем через 30 дней.

    Месячный срок учитывается со дня подачи просьбы заявителем. Это решение не окончательное, заявитель в случае несогласия, может оспорить его в суде.

    Права ребенка

    В случае отказа органов опеки и попечительства и подтверждения судом этого решения, получается замкнутый круг.

    С одной стороны родители, готовые ради детей улучшить жилищные условия посредством договора с банком и взять на себя ответственность по выплате долгосрочного кредита. С другой — государство, которое посредством своих исполнительных органов, забирает подобную инициативу у родителей из-за возможных рисков.

    Можно ли реально получить согласие органов опеки? На практике это сделать сложнее, чем в теории, поскольку их сотрудники тщательно проверяют каждый случай в отдельности.

    У тому же общая установка такова: в том случае, когда родители не смогут оплачивать кредит, их дети могут остаться без прежнего жилья.

    Сейчас отмечаются изменения в получении одобрения органов опеки и попечительства. Такие послабления с одной стороны обусловлены гарантией, предоставленной законодательством РФ.

    При любом развитии событий, в случае невозможности выплачивать кредит родителями, по закону ребенок не может остаться совсем без жилья.

    Органы опеки дают согласие при получении расписки от родителей, которая имеет официальный статус. По ней заемщик обязан приобрести своим детям жилье в случае невозможности уплачивать деньги по договору ипотечного кредитования.

    Жилье приобретается с полученных денег от продажи имеющейся недвижимости.

    Ипотека и несовершеннолетние дети

    В целом ситуация взаимоотношений понятий «ипотека и несовершеннолетние дети», неустойчива.

    С одной стороны есть закон, в котором четко оговаривается защита государством прав детей. С другой — нет четко регламентированного порядка действий со стороны государственных структур. Это вносит нестабильность.

    Работники исполнительных органов принимают свое решение, опираясь не столько на закон, сколько на свои представления о том, каковы риски при сделок с квартирой, где одним из собственников является несовершеннолетний гражданин.

    Оспорить решение органов опеки и попечительства тоже бывает непросто.

    Но в случае, когда ребенок не является собственником, а лишь прописан в квартире, согласие на проведение сделок с недвижимостью не требуется.

    В ситуации, при которой выплата денег по договору будет невозможна, продать такое жилье будет очень сложно, поскольку несовершеннолетнего ребенка нельзя по закону выселить из квартиры.

    Льготы рассчитаны на семьи, имеющие маленьких детей. Существующая программа «Молодая семья» берет на себя обязанности по помощи родителям, попавшем в трудную экономическую ситуацию.

    Эта государственная программа поддерживает такие семьи и помогает добиться предоставления отсрочки платежа до того времени, когда ребенку исполнится 3 года.

    Существует еще одна государственная программа «Помощь молодым семьям», которая субсидирует молодые малоимущие семьи.

    При наличии в семье одного и нескольких детей, родители могут получить от государства по этой программе до 40% стоимости приобретаемой недвижимости.

    Использовать право на получение такого сертификата можно лишь один раз. Возраст одного из родителей при этом не может превышать 35 лет.

    Через Пенсионный фонд можно оплатить этим сертификатом первоначальный взнос. Для этого необходимо обратиться в Пенсионный фонд, где подскажут, как правильно составить заявление.

    Как оформить?

    Прежде, чем писать заявление в государственные органы опеки и попечительства, следует:

    • заручиться согласием банка-заимодавца на получение ипотечного кредита;
    • выставить свою квартиру на продажу и найти на нее покупателя;
    • найти квартиру, которую вы собираетесь приобрести;
    • представить пакет документов и письменное заявление банка в том, что несовершеннолетний ребенок является собственником будущего жилья.

    Каковы правила приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми? Смотрите тут.

    Список документов, которые родители предоставляют в органы опеки и попечительства:

    • письменное подтверждение, в котором банк выражает согласие на получение ипотечного кредита потенциальному заемщику, который имеет несовершеннолетнего ребенка — владельца или совладельца квартиры;
    • согласие (в письменном виде) о том, что права ребенка на кредитованное жилье узаконены, то есть несовершеннолетний ребенок становится владельцем (совладельцем) будущей недвижимости;
    • договоры купли-продажи недвижимости, оригиналы и копии;
    • все правоустанавливающие документы на ту и другую квартиру;
    • если ребенку исполнилось 14 лет, то понадобится его письменное согласие на совершение сделки;
    • также потребуются паспорта обоих родителей, свидетельства о рождении детей, их паспорта (если есть), свидетельство о заключении брака.

    Необходимо помнить, что полный список документов и согласие банка не дают вам гарантию согласия органов опеки.

    Использование материнского капитала

    Десять лет назад государство, в целях стимулирования рождаемости, предприняло программу материнского капитала.

    Один из возможных путей реализации этих средств — улучшение жилищных условий.

    То есть им можно выплатить первоначальный взнос при ипотечном кредитовании, так как изначально он предоставляется всей семье, а не конкретно ребенку, который родился.

    Материнский капитал можно использовать:

    • На жилье. Приобрести, построить, внести первоначальный взнос или погасить долг или проценты по кредиту на жилье может не только мать, но и отец ребенка.
    • На образование. Возможно направить эти средства на обучение одного из детей, не достигших 25 лет.
    • На трудовую пенсию, в ПФР или НПФ.

    Если, рассмотрев все варианты, вы пришли к выводу о необходимости потратить деньги на ипотеку, следует собрать следующие документы:

    • сертификат на маткапитал;
    • договор займа с банком-заимодавцем;
    • справка банка, где указана сумма долга;
    • правоустанавливающие документы на жилье;
    • расписка об оформлении собственности в приобретаемой недвижимости детей (нотариально заверенная);
    • также потребуются паспорта обоих родителей, свидетельства о рождении детей, их паспорта (если есть), свидетельство о заключении брака (оригиналы и копии).

    Средства перечисляются через Пенсионный Фонд, что удобно далеко не всем банкам, поэтому материнский капитал рассматривается далеко не всеми.

    Процесс обналичивания денег по сертификату проходит в 3 шага:

    • один из родителей ребенка обращается в Пенсионный Фонд, где ему выдают справку о материнском капитале;
    • в банке владелец сертификата оформляет специальную справку о том, что указанная сумма зачисляется в счет долга, банк в свою очередь дает справку об отсутствии задолженности или остатке по долгу;
    • Пенсионный Фонд перечисляет указанные средства на на расчетный счет.

    Процедура может продлиться около двух месяцев, но само наличие материнского капитала помогает решить многие проблемы семьям.

    Особенно тем, кто при наличии несовершеннолетних детей, решаются заключить договор ипотечного кредитования.

    Возможные проблемы

    Существует определенный риск, когда родители используют форму ипотечного кредитования, с целью покупки жилья.

    Поскольку недвижимость в этом случае выступает залогом, а выплата кредита растягивается не на один десяток лет, возможны проблемы в случае утраты родителями основного источника доходов.

    Но самая главная проблема заключается в препятствиях, которые создают органы опеки и попечительства.

    Приняв решение и заручившись поддержкой банка, нельзя быть уверенным на 100% в согласии этих органов.

    Выходом из подобной ситуации могут стать различные государственные программы. В 2018 году также будут запущены программы поддержки молодых семей.

    Как оформляется выезд несовершеннолетнего ребенка за границу? Информация здесь.

    Какие требуются документы на развод при наличии несовершеннолетних детей? Подробности в этой статье.

    Если супруги привыкли ни на кого не рассчитывать, то при покупке жилья или рождении ребенка не нужно делать его собственником.

    Это обеспечит гарантию улучшения жилищных условий для молодых семей и их несовершеннолетних детей.

    На видео об ипотечном жилье

    Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

    С начала 2017 года наблюдается существенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. 10 августа крупнейший российский банк — Сбербанк, — объявил о рекордном снижении ставок по жилищным кредитам (теперь они составляют от 7,4 до 10% на жилье в новостройках и от 8,9 до 10% — при покупке на вторичном рынке). Примеру Сбербанка последовали и другие крупные коммерческие банки. Таким образом, как отмечают эксперты, сейчас соотношение процентных ставок и цен на недвижимость «максимально выгодное за всю историю ипотеки в России».

    Всего в сравнении с 2016 годом средняя ставка по ипотеке сократилась уже на несколько процентных пунктов, достигнув летом 2017 года абсолютного минимума за всю историю наблюдений. Однако не исключено, что и это еще не предел — в мае 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев заявлял, что состояние экономики в стране позволяет снизить ставку по ипотеке до 6-7%. Такая цель перед Правительством стоит уже давно, однако только сейчас для этого «созрели условия».

    Однако многие семьи, уже использовавшие материнский капитал на частичное погашение ипотеки или собирающиеся это сделать при рождении второго или последующего ребенка, при получении рефинансирования могут столкнуться с определенными трудностями (к сожалению, иногда непреодолимыми).

    Что такое рефинансирование кредита?

    Говоря простыми словами, рефинансирование предполагает изменений условий кредита в том же банке или смену кредитора на более выгодных для заемщика условиях.

    • Уменьшается процентная ставка по действующему ипотечному кредиту
    • Изменяется срок выплаты кредита

    При этом заемщикам нужно иметь в виду два важных обстоятельства:

    1. Банки неохотно пересматривают своим клиентам условия уже выданных кредитов (почти никогда), поскольку теряют при этом заложенную ранее прибыль. При рефинансировании более высокий приоритет имеют клиенты других банков, поскольку они увеличивают кредитный портфель и в этом случае банк исходит из обычных рыночных принципов — просто оценивая стоимости своих имеющихся ресурсов (а не пересматривая условия по старым выданным кредитам, в которые закладываются доходы банка на много лет вперед).
    2. Рефинансирование старого кредита в другом банке зачастую является более трудоемкой сделкой, чем получение первичного кредита на приобретение жилья (особенно если изначально квартира приобреталась в новостройке — такие сделки с застройщиком сейчас проводятся очень легко, а вот при рефинансировании на квартиру уже потребуется собрать полный набор документов, как если бы жилье приобреталось повторно на вторичном рынке).

    Материнский капитал и рефинансирование ипотеки

    Согласно п. 6 ст. 10 федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, сейчас материнский капитал может быть использован на ипотеку, не дожидаясь достижения ребенком 3 лет, по двум возможным направлениям:

    • на уплату первоначального взноса при получении нового кредита;
    • на погашение основного долга и процентов по уже взятому кредиту.

    В 2017 году Минстроем и Минтрудом разрабатывается новый вариант использования сертификата — в счет ежемесячных платежей по ипотеке на время пребывания матери ребенка в декретном отпуске до 3 лет.

    И в том, и в другом случае использование материнского капитала вызывает большие трудности для последующего рефинансирования ипотеки в новом банке (многие банки отказывают семьям в такой услуге из-за того, что после погашения первого кредита обязаны выделить доли несовершеннолетним детям). Если же рефинансирование ипотеки было получено до использования сертификата на материнский капитал, его пусть и не без возможных трудностей, но можно будет направить в будущем для погашения нового кредита.

    Это интересно:  Как выбрать банк для ипотеки?

    Связаны эти трудности с оговоренными законом условиями использования маткапитала на приобретение жилья:

    • приобретенное жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей (иными словами, дети должны стать равноправными собственниками квартиры наряду с родителями);
    • если на момент подачи заявления в Пенсионный фонд (ПФР) для использования сертификата это условие не может быть выполнено (например, квартира до погашения кредита находится в залоге у банка), то родители должны составить у нотариуса обязательство выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения.

    Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал?

    Если материнский капитал был использован на погашение первого кредита (или в виде первого взноса на этапе его получения), то в праве собственности на находящуюся в залоге квартиру уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям или в Пенсионный фонд подавалось обязательство сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения (к слову, за исполнением этого обязательства пристально наблюдает прокуратура).

    В связи с этим при обращении за рефинансированием ипотеки в другом банке возникают трудности:

    Банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками (т.е. когда доли детям уже выделены). В противном случае новому банку в залог достанется квартира, собственниками которой выступают защищаемые законом несовершеннолетние дети, которые не могут нести обязательств перед банком по погашению кредита наряду с заемщиками-родителями.

    Банки здесь оказываются в ситуации большого риска — если родители вдруг перестанут вносить ежемесячную плату по кредиту, такую квартиру будет невозможно забрать по закладной в счет погашения обязательств по кредитному договору из-за несовершеннолетних собственников.

    Согласно гражданскому и семейному законодательству, «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественные права детей защищают органы опеки и попечительства. В связи с этим, в частности, у семей возникают большие трудности и при продаже квартиры, купленной за материнский капитал.

    Если доли детям в квартире еще не выделены, но материнский капитал использован, то в случае проведения рефинансирования обременение с квартиры сначала должно быть снято первым банком при полном погашении перед ним задолженности из средств, выделяемых другим банком.

    На предмет этого первого обременения в ПФР родителями уже подавалось заверенное нотариусом обязательство выделить доли не позднее, чем через 6 месяцев после полного погашения задолженности — значит, с этого момента начнется отсчет времени. И контролирующие органы вряд ли будут вникать, почему при этом на квартиру оформляется новая закладная на другой банк, под какие новые обязательства это делается и т.п.

    Смысл подаваемого в ПФР документа при использовании материнского капитала — нотариальное обязательство выделить доли детям при снятии обременения с квартиры первым банком, — закрывает для семьи путь к рефинансированию через другой банк (не исключено, что такое же мнение будет не только у юридической службы банка, но и у работников регистрационной палаты — Росреестра).

    Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования?

    В случае, если семья еще не использовала маткапитал на погашение ипотечного кредита (например, ожидает рождение второго ребенка), но собирается это сделать, то сертификат на материнский капитал можно будет использовать в будущем после проведения рефинансирования для погашения нового кредита. Однако здесь тоже есть определенные трудности.

    Дело в том, что при проведении рефинансирования меняется цель выдачи кредита — это уже не «приобретение жилого помещения», как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом (другим банком)». И это даже несмотря на то, что обязательства по второму кредиту тоже обеспечивает ипотека — т.е. залог недвижимости, зарегистрированный официально в Росреестре!

    По сути, рефинансирование ипотеки на приобретения жилья в другом банке — это чисто финансовая операция:

    • заемщик уменьшает свою долговую нагрузку за счет более низкой процентной ставки и/или изменения срока кредита;
    • банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель на выгодных для него условиях;
    • никакая квартира при этом уже не приобретается (а ранее приобретенная квартира будет выступать только предметом залога перед новым банком — ипотеки).

    Однако в «Правилах использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, на этот счет есть важная оговорка, которая по своей сути как раз подпадает под вариант рефинансирования ипотеки в другом банке:

    Однако на этот счет в пункте 3-в Правил есть важное уточнение: обязательства по обоим кредитам должны возникнуть у лица, получившего материнский капитал, до возникновения права на получение сертификата — иными словами, первичный кредит и рефинансирование ипотеки должны быть в обязательном порядке оформлены до рождения второго ребенка!

    Независимо от момента возникновения кредитных обязательств (то есть как до, так и после получения сертификата) материнский капитал может быть направлен только на погашение первичного кредита, выданного непосредственно на приобретение или строительство жилья (но не тот, который был выдан на рефинансирование).

    Если же право на маткапитал у семьи уже возникло, то необходимо выбирать только один из двух вариантов:

    • погашать сертификатом первичный кредит с риском потерять право на проведение его рефинансирования в будущем;
    • сразу проводить рефинансирование ипотеки и терять право на использование материнского капитала в виду описанных выше причин.

    Очевидно, первый вариант более выгоден в том случае, если остаток задолженности по кредиту составляет не очень большую сумму, сопоставимую с размером самого материнского капитала (453 тыс. рублей в 2018 году). В этом случае даже при сохранении более высокой процентной ставки из-за невозможности рефинансировать кредит в будущем общая сумма переплаты по процентам будет невысокой в связи с существенным погашением сертификатом основного долга, на который проценты и начисляются.

    Если же сумма кредита существенно превосходит размер материнского капитала и его в любом случае будет необходимо гасить еще длительное время, то более выгодным может быть второй вариант — снизить процентную ставку по ипотеке путем рефинансирования, благодаря чему общий размер переплаты за последующие годы может существенно сократиться (в том числе на суммы, превышающие 453 тыс. рублей). А для маткапитала в таком случае семье придется придумать какое-то другое направление для использования, потому что ПФР по заявлению на погашение рефинансированной ипотеки, скорее всего, ответит отказом (см. пример).

    При обращении в Пенсионный фонд для перечисления средств материнского капитала для погашения рефинансированной ипотеки, обязательство по которой возникли до возникновения права на материнский капитал, помимо остальных документов потребуются копии сразу двух кредитных договоров (пункт 13-а Правил):

    • непосредственно погашаемого сертификатом кредита, выданного на рефинансирование предыдущего (это должно быть зафиксировано в документе);
    • ранее заключенного (погашенного) кредитного договора на покупку или строительство жилого помещения (т.е. на улучшение жилищных условий).

    Второй документ, по сути, должен подтвердить целевое использование средств по сертификату. И это отличает рассматриваемый вариант, например, от погашения простого потребительского кредита, на который средства мат капитала не направляются.

    Однако поскольку при этом количество документов удваивается, к их составлению предъявляются более высокие требования. Желательно при этом предварительно проконсультироваться в Пенсионном фоне, чтобы учесть индивидуальный характер каждой конкретной ситуации.

    Заключение

    Существуют различные ситуации, при которых рефинансирование ипотечного кредита провести нельзя. Также может возникать множество ситуаций, когда законное право рефинансировать ипотеку является рискованным с точки зрения последующего использования материнского капитала (в этом случае распорядиться сертификатом будет банально сложнее, а то и вовсе невозможно).

    Наиболее внимательно к вопросу рефинансирования подойти семьям, планирующим использовать материнский капитал на получение или погашение ипотечного кредита:

    • если маткапитал уже был использован для погашения кредита перед первым банком — тогда другой банк может отказать в предоставлении рефинансирования, поскольку для него это несет большие риски;
    • если семья рефинансировала старый ипотечный кредит и планирует использовать материнский капитал на его погашение в будущем — рефинансировать ипотеку нужно до того, как у семьи возникнет право на получение сертификата (то есть до того, как будет рожден или усыновлен второй или последующий ребенок).

    Можно справедливо отметить, что оба этих момента в настоящее время недостаточно урегулированы законодательно. Однако регулярно вносятся поправки как в правила использования материнского капитала, так и в ипотечные программы банков. Не исключено, что в скором времени все неясности будут учтены нормативными актами (в связи с увеличением количества обращений по этому вопросу на практике).

    Не стоит также забывать, что возможность реструктуризации или рефинансирования имеющегося кредита в каждом конкретном случае будет индивидуальна. При хорошей кредитной истории шансы для этого есть всегда.

    Документы, необходимые для рефинансирования ипотеки

    Статья рассказывает, какие нужны документы для рефинансирования ипотеки, разъясняет тонкости законодательства.

    Основные положения

    Рефинансирования ипотеки в ВТБ 24 или любом другом финучреждении означает выдачу новой ссуды для погашения старого кредита.

    Особенно выгодно сделать перекредитование, когда изменяется процентная ставка.

    Пример, Григорьева взяла кредит под 12% годовых. Через год процентная ставка упала и составила 9%. В этом случае имеет смысл сделать перекредитование, чтобы погашать ссуду уже на более выгодных условиях.

    Есть и другие причины для кредитной перезагрузки:

    • изменить срок погашения займа;
    • поменять валюту платежа (особенно актуально для валютных ипотечников);
    • изменить размер займа.

    Кредитная организация может поменять предмет залога.

    Пример. Супруги Станововы купили квартиру своему сыну. Залогом по договору является их дом. Теперь они решили улучшить свои жилищные условия и продать дом. Для этого придется поменять предмет залога. Обременение будет снято с дома, тогда с ним можно будет проводить сделки.

    Вопрос о рефинансирование ипотеки можно решить в своем финучреждении или выбрать другой банк.

    Перекредитование ипотеки

    Больше всего заемщики нуждаются в том, чтобы рефинансировать ипотечную задолженность. В безвыходном положении оказались валютные ипотечники. Курс доллара резко вырос, потому выплачивать кредит становится все сложнее. Суды не торопятся вставать на сторону ипотечников. Предлагают самостоятельно договариваться с банком.

    Для рефинансирования ипотеки в Сбербанке нужно сначала договориться с руководством компании и собрать документы.

    Это интересно:  Ипотека для иностранных граждан (ипотечный кредит) - ВТБ 24, Сбербанк, какие банки дают, без первоначального взноса, с видом на жительство

    Сделать кредитную перезагрузку предлагает множество компаний. Среди них Сбербанк, ВТБ-24, Альфа-банк и многие другие. Для одобрения сделки заемщику необходимо застраховать свою жизнь и сам объект.

    Есть ли выгода от сделки

    Необходимо заранее уточнить в рефинансирующем учреждении, сколько будет стоить оформление документации.

    6 статей расходов:

    • оценка имущества;
    • платеж за снятие обременения;
    • оплата за повторную регистрацию права;
    • оплата страховки;
    • банковская комиссия за выдачу займа;
    • комиссии за безналичный перевод.

    Желательно заранее подсчитать расходы, чтобы понять, будет ли выгода от переоформления.

    Когда могут отказать в переоформлении

    Вопрос о том, какие нужны документы для официального рефинансирования ипотеки, решать не придется, если фиунчреждение запретило проведение таких операций.

    Некоторые банки запрещают погашать заем досрочно. Правда, такие решения можно оспорить через суд. Поэтому большинство банков дают добро на досрочное выполнение обязательств.

    Иногда переоформление не допускается по вине самого клиента. Например, долги по кредиту или неснятая задолженность препятствуют кредитной перезагрузке.

    Если у заемщика снизился доход, или он потерял работу, банк также может отказаться выдавать ссуду. В этом случае появляются сомнения в платежеспособности заемщика.

    Предмет залога может также не устроить банк. Отличаются требования к степени изношенности объекта. Один банк может одобрить приобретение квартиры в доме 1975 года постройки, а для другого банка такой объект может оказаться слишком старым.

    Важно! Нужно быть готовым предоставить дополнительное обеспечение. На время, пока снимается обременение, необходимо обеспечить новый кредит. Если у заемщика ничего нет за душой, то сделать это будет достаточно проблематично.

    В любом случае нужно получить актуальную информацию у банковских служащих.

    Перекредитование в Сбербанке

    Сбербанк является надежной финансовой организацией, поэтому многие граждане хотят там сделать перекредитование.

    7 преимуществ, которые дает рефинансирование:

    1. Возможность собрать в одном займе несколько кредитов, оформленных в различных финучреждениях.
    2. Упростить погашение задолженности. Будет единая дата проведения платежа, выставляется один счет.
    3. Отсутствие необходимости собирать в других компаниях справки об остатке долга.
    4. Не требуется согласие первичного заимодателя на получение следующего кредита.
    5. Получение выгоды. Сумма взносов уменьшится, значит, и платить придется меньше.
    6. Возможность получить дополнительные денежные средства на личные расходы.
    7. Низкая ставка по кредиту.

    Условия могут отличаться в различных компаниях, потому желательно заранее собрать нужную информацию.

    Подводные камни рефинансирования

    Кредитная перезагрузка имеет положительные и отрицательные стороны.

    5 минусов сделки:

    1. Заемщика будут снова проверять. Ведь компания должна убедиться. Что он, действительно, сможет выполнить принятые на себя обязательства.
    2. Снова придется решать вопрос, какие документы нужны для переоформления.
    3. Объект может не подойти. При автокредитовании эта ситуация особенно актуальна. Требования к транспортным средствам могут сильно отличаться.
    4. Придется нести дополнительные затраты. У многих заемщиков каждая копеечка на счету, потому дополнительные траты являются крайне нежелательными.
    5. Вероятность получения отказа. Такой возможности нельзя исключать. В случае отказа комиссии за рассмотрение заявки будет уже не вернуть.

    В некоторых ситуациях рассуждать о минусах и плюсах уже не приходится. Когда кредиторы уже буквально стучатся в дверь, а платить нечем, приходится искать выход из ситуации.

    Как провести сделку

    Нужно действовать последовательно, чтобы рефинансироваться в ВТБ-24, Сбербанке или другой компании.

    1. Подать заявку.
    2. Дождаться ответа.
    3. Собрать документы на квартиру.
    4. Передать документацию банковским служащим.
    5. Дождаться одобрения и уточнить дату сделки.
    6. Подписать договор об ипотеке и зарегистрировать его.
    7. Получить денежные средства.
    8. Погасить первоначальный кредит.
    9. Получить подтверждающие справки.

    Важно представить документы о погашении задолженности не позднее сорока пяти дней от даты платежа.

    После того, как первичный кредит будет погашен, финучреждение сможет уменьшить процентную ставку по кредиту.

    Заемщикам следует учитывать, что получить имущественный вычет по ст. 220 Налогового кодекса они не смогут.

    Требования к заемщику

    Каждая компания устанавливает свои требования к заемщикам.

    3 общих услвоия:

    • возраст от 18 до 55 лет;
    • наличие регистрации в регионе, где находится банковское подразделение;
    • постоянная работа на протяжении шести месяцев.

    Если в первичном договоре фигурирует созаемщик, то на него также возлагаются обязанности при перекредитовании.

    Сбербанк устанавливает льготные условия своим зарплатным клиентам.

    Необходимые документы

    Есть документы, которые заемщик обязан предоставить:

    1. Заполненный бланк заявления.
    2. Паспорт.
    3. Свидетельство о временной регистрации, если гражданин временно зарегистрирован.
    4. Справка о доходах.
    5. Копия трудовой книжки.
    6. Реквизиты первоначального кредитного соглашения:
    • дата подписания и порядковый номер;
    • сумма ежемесячного платежа;
    • валюта кредита;
    • реквизиты для оплаты первоначального кредитора.
    1. Схема платежей.

    После того, как заявка будет одобрена, представляется документация на недвижимость.

    Кредитная перезагрузка дает возможность погасить кредит, который был оформлен на невыгодных условиях. Вопрос о перекредитовании является особенно актуальным для валютных ипотечников и тех, кто взял заем с невыгодной процентной ставкой.

    Документы для рефинансирования ипотеки: какие бумаги нужны, можно ли обойтись без справок о доходах, а также когда и кому необходимо разрешение органов опеки?

    У меня как и у многих есть ипотека. Расскажу свою историю, которая длилась полгода в попытках изменить выплату в лучшую сторону в нескольких частях.

    Брал ипотеку с Сбербанке под 11.4 процента на 10 лет. В июле 2017 года попытался снизить процентную ставку на волне снижения ставки рефинансирования. Написав заявление в Сбербанке, которое упорно не хотели принимать в отделении банка, но все-таки приняли и сказали ждать 20 дней, в итоге прождал 2 месяца и получил отказ.Подробнее об этом писал статьей ранее https://pikabu.ru/story/snizhenie_protsentnoy_stavki_po_ipot.

    Честно, я был расстроен, т.к. многие писали, что им снизили, как оказалось — у них был более высокий процент. Те у кого было меньше 12 процентов тоже получили отказ. На фоне чувства, что всем дали , а мне нет начал собирать информацию, что еще можно сделать.

    Сразу же наткнулся на информацию о «программе помощи заемщикам АИЖК», где можно было ожидать от государства снжения долга по ипотеке на 30%. Был перечень условий, и был пункт:

    «В случае несоблюдения не более двух условий, предусмотренных

    пунктом 8 настоящего документа, выплата возмещения в рамках

    программы допускается в соответствии с решением межведомственной

    комиссии в порядке, предусмотренном положением о межведомственной

    Как раз я не подходил по 1 пункту, это «на дату написания заявления платеж увеличился на 30% по сравнению с датой на момент подписания кредитного договора».

    Ну думаю отлично, все условия соблюдены, буду собирать документы, которые снова нужно было предоставить в Сбер.

    2. Кредитный договор.

    3. Документы на в квартиру

    На все ушло 2 недели. В итоге получил отказ без объяснения причин. Также об этом рассказывал пикабушникам.

    Тут я понял, что отступать за потраченные силы и нервы, время нельзя.

    Решил рефинансировать свой ипотечный кредит Сбера в АИЖК, который предлагал 9,7 против моих 11,4%

    Пришел к представителю АИЖК на словах посчитали , что можно сделать. Принес снова справки 2ндфл, копию трудовой, кредитный договор Сбера, справка-остаток по текущему кредиту и подал заявление на рассмотрение возможности рефинансирования. Через 3-4 дня пришло одобрение.

    Получил инструкции по сбору документов, процедура подобная той, при которой вы оформляете кредит.

    1. Справки о доходах членов семьи.

    2. Копии трудовых.

    3. Оценка имущества (попросите список удостоверенных организаций).

    4. Разрешение от органов опеки.

    5. Техпаспорт квартиры, договор долевого участия, акты приемки.

    6. Выписки из ЕГРН (свидетельство).

    7. Справки об оплате, чеки.

    Процедура заняла почти месяц.

    В конце декабря нам позвонили и назначили сделку на середину января — после праздников.

    На сделке подписали документы, по которым текущий процент у нас составит 9 процентов + 0,7% страхование имушества и жизни(организиацию можете выбрать сами из списка акредитованых наиболее выгодная для вас.) и платить надо будет банку ВТБ , а с него уже на расчетный счет АИЖК, но пока что будет 11%. Почему? Что бы данный процент вступил в силу, надо:

    1. АИЖК в течении 2 дней перечислит средства, для погашения остатка по кредиту, идем в банк и закрываем ипотеку в Сбере.

    Не забудьте при закрытии ипотеки со Сбером обратиться в страховую о прекращении кредитного договора и возврате денег за страховку.

    2. Пишем в Сбере заявление на снятие обрменения банком с недвижимости (обязательно скажите, что рефинансирование, т.к. стандартный срок снятия обременения — 30 дней, при рефинансировании — 14 дней).

    3. Через 14 дней получаем справку у Сбербанка о снятия обременения и закрытия договора.

    4. Идем в МФЦ с сотрудником АИЖК (ВТБ) подаем документы на кабалу новым банком, которое «подшивается» неделю. Через неделю забираем.

    5. Приходим в ВТБ в окошко АИЖК и отдаем документы.

    6. В итоге с 1 числа месяца, следующего после окончательной подачи документов в ВТБ у вас процентная ставка становится 9%, а до этого момента у вас будет ровно 11%.

    Сегодня я прошел весь этот круг до конца.

    По факту, что получилось, какие плюсы:

    1. Уменьшил срок кредита до 5 лет, а значит и переплата будет меньше.

    2. Уменьшил процент по ипотеке, а «значит и переплата будет меньше».

    3. Возможно платить частично-досрочное погашение на уменьшение срока, а это опять же , «значит и переплата будет меньше.»

    4. Так же можно уменьшить платеж при частично-досрочном погашении.

    5. Ежемесячный платеж сейчас составляет столько же сколько платил Сберу, до осталось гасить кредит 5 лет, вместо 8.

    Из минусов — их нет, ушли время, деньги на копии документов, госпошлины чуть-чуть и оценка имущества = примерно 4 тыс. всего.

    Кто давно думает — не думайте — делайте, оно того стоит.

    Статья написана по материалам сайтов: zakon52.ru, nam-pokursu.ru, pro-materinskiy-kapital.ru, kvadmetry.ru, pikabu.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector