+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что станет с рынком, когда завершится программа субсидирования ипотеки 2015?

Как завершение программы ипотеки с господдержкой скажется на российском рынке жилья
Программа государственного субсидирования ипотечных ставок при покупке жилья в новостройках завершится 31 декабря 2016 года и не будет продлена. Такое решение в среду, 19 октября, приняли в Министерстве строительства и ЖКХ России.

Субсидированная ипотека действовала с марта 2015 года и позволяла приобрести жилье в ипотеку по фиксированной ставке, которая не могла превышать 12% (банки имели право по собственному желанию дополнительно снижать ставку). Разницу между фактической ставкой банка и той ставкой, которую при оформлении займа получал клиент, банкам компенсировало государство. Изначально программа была рассчитана на один год, ее завершение предполагалось 1 марта 2016 года. В феврале Минстрой продлил программу до конца года.

После этого власти говорили о том, что программа может быть продолжена, однако в итоге решили завершить ее предстоящей зимой. «Программа государственного субсидирования ипотеки принималась в тот момент, когда ставка Центробанка взлетела до 17%. Сегодня ключевая ставка ЦБ — 10%. Рыночные ставки по ипотеке приближаются к докризисным показателям, субсидирование уже минимальное. Банки сегодня и без поддержки готовы давать под нормальный процент», — объяснил причину сворачивания программы пресс-секретарь главы Минстроя Олег Ракитов.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила узнать у российских застройщиков, как программа государственного субсидирования ипотечных ставок повлияла на первичный рынок жилья и какие последствия могут наступить после завершения программы.

Антон Борисенко, генеральный директор девелоперской компании «Сити-XXI век»:

— Ипотека с господдержкой стала одним из основных драйверов продаж в последние два года: благодаря ей многим девелоперам удавалось поддерживать продажи и привлекать остатки платежеспособного спроса. Например, более 70% сделок в нашем жилом комплексе в Видном совершаются по ипотеке с государственной поддержкой. Прекращение программы ожидаемо, так как государство не может постоянно быть донором отрасли. Это существенно бьет по госбюджету, поскольку предоставленная субсидия распространяется на весь срок ипотечного кредита, а это, как правило, десять лет и более. Поэтому экономически происходящее логично и объяснимо.

Что касается будущей жизни без ипотеки с господдержкой, то резких скачков, скорее всего, не случится. Это связано с банковской отраслью в целом и достаточно комфортным кредитным климатом. Снижение ключевой ставки до 10,5% позволит банкам предлагать физическим лицам неплохие условия по кредитам — 12–13% годовых, это ненамного превышает ставки по субсидированной ипотеке. Однако нужно учитывать, что в банковской сфере сейчас наблюдается определенная волатильность и о стабильности говорить пока рано. В случае новых скачков цены на нефть либо под воздействием других факторов ставки ипотечных кредитов могут быть повышены, а какие-то программы заморожены. Поэтому новые эффективные меры поддержки необходимы — и исходить они должны от Минстроя и АИЖК.

Существенного оттока покупателей мы не ожидаем, а в краткосрочной перспективе, то есть до конца нынешнего года, даже рассчитываем на рост объема ипотечных сделок. Спрос подхлестнут и традиционные предновогодние бонусные предложения от застройщиков, и грядущее завершение программы субсидированной ипотеки. Так что ноябрь и декабрь с высокой долей вероятности могут оказаться самым успешным периодом продаж в этом году.

Ильшат Нигматуллин, президент группы компаний «Гранель»:

— Государственная программа субсидирования была запущена как временная мера поддержки строительной отрасли. Поставленные цели сегодня достигнуты, ставки по ипотеке снижаются, а значит, продлевать еще на год не имеет смысла. В нашей компании за полтора года действия программы количество сделок с использованием кредитных средств постоянно увеличивалось и продолжает расти. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, начиная с 2014 года количество ипотечных продаж в проектах группы компаний «Гранель» выросло в два раза, примерно 99% от общего числа ипотечных сделок заключается в рамках господдержки. Эти цифры свидетельствуют об эффективности предложенного государством механизма. Благодаря программе субсидирования ипотеки многим застройщикам и банкам удалось не просто продержаться на плаву, но и достичь новых рекордов по различным показателям (количество выданных кредитов, число проданных объектов и т. д.).

Сегодня участники рынка готовятся к работе в новых условиях, которые, надеюсь, будут не хуже существующих. Сейчас ставки по стандартным банковским продуктам несколько выше, чем по программе господдержки, средневзвешенная ставка находится на уровне 13–14%. Для поддержания существующего спроса на ипотеку необходимо снижать средний размер ставки хотя бы до уровня 11–12%. Мы рассчитываем, что до конца нынешнего года такое снижение произойдет. Добиться этого можно за счет уменьшения размера ключевой ставки ЦБ, в противном случае мы станем свидетелями отрицательной динамики на рынке ипотечного кредитования и, как следствие, сокращения спроса на рынке жилья.

Роман Лябихов, генеральный директор строительной компании «Лидер Групп»:

— Программа появилась в тот момент, когда ипотека оказалась недоступна из-за высоких ставок, поэтому господдержка стала глотком свежего воздуха как для покупателей, так и для девелоперов. В итоге ставки существенно снизились и люди сразу начали приобретать жилье — в марте 2015 года наблюдался резкий скачок объема продаж вследствие отложенного спроса. Вторая волна активности покупателей зафиксирована в начале этого года, когда никто еще не знал о том, что государственное субсидирование будет продлено, — люди спешили взять кредит на выгодных условиях. Таким образом, ипотека стала настоящим драйвером роста продаж в новостройках. Строительный рынок выжил только благодаря господдержке ипотеки: на протяжении почти двух лет удалось сохранить уровень спроса на достаточно высоком уровне, что позволило девелоперам восстановиться после кризисных потрясений.

В течение всего времени действия программы по государственной поддержке ипотеки ключевая ставка Центробанка уменьшалась. Месяц назад она снизилась до 10%, и есть вероятность, что эта тенденция продолжится в дальнейшем. Однако даже текущие условия позволяют банкам выдавать ипотечные кредиты под 12% годовых, то есть фактически на тех же условиях, что и в рамках ипотеки с господдержкой. Кроме того, не стоит забывать, что в проектах партнеров-застройщиков банки снижают ставки по кредитам до 9–10% годовых. В будущем подобные совместные программы никуда не уйдут, а возможно, станут еще выгоднее. Таким образом, завершение действия программы поддержки ипотеки пройдет для рынка безболезненно — в 2017 году ипотека будет по-прежнему востребована, так как банки смогут предложить адекватные условия. Конечно, нельзя исключать повторения событий 2014 года, однако, имея опыт реализации программы субсидирования ипотеки, правительство уже будет знать, что делать для поддержки строительной отрасли.

Марина Резвова, заместитель генерального директора компании «Крост»:

— Программа доказала свою эффективность: каждый третий ипотечный кредит выдавался в рамках этой программы. Последние тенденции говорят о том, что рынок ипотечного кредитования возвращается на докризисный уровень и на сегодняшний день уже нет необходимости в продлении программы. С учетом целей по инфляции, которые поставил Центробанк, к концу 2018 года средняя ставка по ипотеке может опуститься ниже 10% годовых.

Павел Тимошенко, руководитель управления ипотеки и субсидий ФСК «Лидер»:

— Государственное субсидирование ипотеки очень сильно поддержало жилищное строительство в 2015 и 2016 годах. В ФСК «Лидер» более 50% сделок прошли с применением этой программы, без нее интерес к покупке с помощью ипотечного кредитования остался бы на прежнем уровне, а доступность жилья сократилась бы.

Текущая ключевая ставка Центробанка в размере 10% позволяет ведущим банкам выдавать ипотечные кредиты без господдержки по ставке 12% — максимально приближенное к программе значение. На данный момент экономические реалии — это снижение доходов населения, что отражается на потребительском спросе. В результате ипотека под 12% годовых становится непозволительной роскошью. Сегодня государственные банки выдают ипотечный кредит всего под 10, 9%, но даже столь низкая ставка доступна далеко не каждому.

После завершения программы государственного субсидирования ставки по ипотечному кредитованию вырастут, что напрямую связано с размером ключевой ставки. По нашим прогнозам, спрос на покупку жилья уменьшится, а это, в свою очередь, спровоцирует рост цен — поэтому все застройщики советуют приобретать жилье до отмены программы государственного субсидирования. В дальнейшем рост цен и уровень спроса на жилье будет зависеть от ключевой ставки Центрального банка.

Андрей Пучков, генеральный директор девелоперской компании Urban Group, президент Ассоциации застройщиков Московской области:

— Мы высоко оцениваем эффективность программы. Цифры говорят сами за себя — в 2016 году доля сделок с привлечением ипотеки в Подмосковье составила 45%. Всего с апреля 2015 года по июль 2016-го в Московской области с использованием ипотечного кредита было заключено 54 тыс. из 115 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Важно отметить, что у ряда застройщиков доля ипотечных сделок в проектах находится на уровне 70% и выше.

На рынке недвижимости катастрофы не произойдет. Банки станут предлагать более привлекательные программы и ставки по ипотеке. Что касается поддержки со стороны государства, то в той или иной форме она сохранится, в настоящее время разрабатывается максимально эффективный вариант. Мы находимся в постоянном контакте с Минстроем и информируем не только об опасениях застройщиков, но и о ситуации со спросом в Московской области. Девелоперы уже начали предлагать варианты покупки квартир в ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Это положительным образом сказалось на спросе и будет стимулировать его в среднесрочной перспективе.

Недвижимость

Ипотека ускользает

После окончания программы субсидирования ипотечной ставки девелоперам придется снижать цены

Программа субсидирования ипотечной ставки заканчивается для покупателей 1 марта. Между тем именно субсидирование позволило смягчить падение для рынка недвижимости. Теперь же ипотечные ставки снова вырастут, а объемы нового строительства, по оценке экспертов, сократятся практически на треть. Но есть и хорошие новости — массовое падение спроса может заставить застройщиков снизить цены.

Правительство может отказаться от программы субсидирования ипотечной ставки. «Субсидирование ставок не будет продлеваться, но это не означает, что другие меры поддержки ипотеки не будут приниматься», — цитирует Reuters замминистра финансов Алексея Моисеева.

Однако в Минстрое не исключают, что программа может быть продлена.

Правительство отчиталось по антикризисному плану

«Речь идет о том, что программа по субсидированию ипотеки была принята ровно на год, с учетом того, что все те люди, которые взяли ипотеку в этот период, получают субсидию на эту ставку на весь срок кредита. Если взяли на 20 лет, то будут весь срок получать с учетом субсидий», — сообщили «Газете.Ru» в Минстрое. Там пояснили, что министерству, а также ряду других ведомств поручено разработать дополнительные меры по поддержке ипотеки. Они будут представлены в марте этого года. «Тогда же будет принято окончательное решение о продлении или непродлении программы», — сказали в Минстрое.

Как сообщил источник в Минстрое, фактически Минфин просто озвучил тот факт, что программа действует ровно год, но решение о том, будет она продолжена или нет, примет правительство, после того как будут оценены ее результаты.

Позже вечером министр финансов Антон Силуанов подтвердил, что в настоящее время обсуждаются различные варианты, итоговое решение пока не принято.

Напомним, что госпрограмма субсидирования ипотечной ставки действует с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016-го. Она понадобилась, когда резко взлетели ставки по ипотеке (в среднем до 17–18%), после того как в декабре 2014 года Центробанк повысил ключевую ставку с 10,5 до 17%. Чтобы спасти рынок, правительство ввело программу льготного субсидирования, согласно которой для покупателя ставка сохраняется на уровне 12% годовых, а разницу между этим значением и ставкой банка оплачивает государство. При этом для АИЖК и его банков-партнеров программа продлена до 1 мая 2016 года. «Срок продлен для банков, которые планируют рефинансировать кредиты через АИЖК. Это было необходимо, так как требуется доволнительное время на оформление закладных», — сказал директор департамента по работе с застройщиками банка «Дельта Кредит» Олег Комлик.

Это интересно:  Документы для рефинансирования ипотеки: какие бумаги нужны, можно ли обойтись без справок о доходах, а также когда и кому необходимо разрешение органов опеки?

На программу правительством было выделено 20 млрд руб. Как отметили в Минстрое, под ее действие попала практически каждая четвертая квартира, купленная в ипотеку.

По словам Силуанова, за 2015 год в рамках программы было выдано 211 тыс. ипотечных кредитов на более чем 370 млрд руб. «Это позволило российским гражданам приобрести 10 млн кв. м жилья. Бюджет в 2015 году выделил на субсидирование ипотеки 2,1 млрд руб. В текущем году объем средств на субсидирование ставки по уже выданным кредитам оценивается в 16 млрд руб.», — добавил он.

По мнению депутата Госдумы Александра Сидякина, отказ от продолжения субсидирования ипотечной ставки является логичным решением.

«В текущих условиях субсидирование ипотечных ставок – инструмент, не востребованный рынком.

Спрос поддерживается за счет ряда других льготных программ, которые работают и предлагают более выгодные условия. Например, программы «Жилье для российской семьи», в рамках которой квадратный метр жилья стоит не дороже 35 тыс. руб.», — полагает депутат.

Андрей Люшин, зампредправления Локо-Банка, признал, что от программы ожидали большего, однако сыграло роль, что люди не были уверены в завтрашнем дне и не смогли в полной мере воспользоваться льготными условиями.

«В условиях экономического спада, неуверенности в работе и уровне доходов нельзя планировать выплаты по ипотеке, именно поэтому спрос оказался ниже ожиданий», — заметил Люшин.

Субсидии смягчили падение

Тем не менее участники рынка считают, что снижение ипотечной ставки для потребителей весь год поддерживало рынок на плаву – без этой поддержки падение было бы куда более стремительным. «По итогам 11 месяцев 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов в стране сократился на 37% относительно аналогичного периода 2014 года, хотя в начале 2015 года большинство экспертов прогнозировали не менее чем четырехкратное снижение выдачи ипотечных кредитов и фактически полную остановку рынка в сегменте кредитования новостроек», — сообщили в пресс-службе ВТБ24.

Квартиры в Москве в 2016 году продолжат дешеветь

Доля кредитов, выданных в рамках программы субсидирования за период ее реализации, составила около 36% от общего объема ипотечной выдачи, что и обеспечило необходимую поддержку сектору жилищного строительства. Как отметили представители ВТБ24, доля приобретения жилья эконом-класса с помощью программы господдержки у некоторых застройщиков превысила 80%.

«Московская недвижимость за 2015 год уже упала в цене на 15% в рублях и на 30% в долларах, при этом число сделок, по сравнению с 2014 годом, сократилось на 30%. Эти цифры могли быть и больше на 10–15 п.п., но ситуацию смягчила льготная ипотека, которая была весьма эффективна.

Отмена программы льготного кредитования поднимет ставки по ипотеке до 15% годовых, что приведет к дальнейшему обвалу стоимости жилья и сокращению числа сделок», — утверждает Кирилл Яковенко, аналитик «Алор Брокер».

«Программа поддержала строительный рынок, иначе спад у девелоперов мог бы стать более значительным. Так, по примерным оценкам, рынок новостроек в Москве просел на 12–15% за 2105 год, в целом по РФ просадка порядка 8–10%. Для сравнения: рынок вторички сократился на треть (30%) – как в 2008 году. Без данной программы ипотеки рынок новостроек сократился бы не менее чем на 20–25%. Для ряда банков ипотека также стала одним из основных продуктов, ее берут наиболее качественные заемщики», — согласен с ним и Андрей Люшин.

Альтернативные программы

Как отметил Люшин, раньше субсидирование ипотеки было основным механизмом, стимулирующим продажи. Другие механизмы поддержки ипотеки хотя и предлагают более выгодные условия, но более сложны в применении. В то время как субсидирование ипотечной ставки распространяется на все категории покупателей при условии оплаты заемщиком не менее 20% стоимости приобретаемого жилья (размер кредита при этом не должен превышать 3 млн руб. включительно в регионах и до 8 млн руб. в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге).

Из других программ поддержки ипотеки традиционно востребовано использование материнского капитала в качестве первоначального взноса, отметил директор департамента по работе с застройщиками банка «Дельта Кредит» Олег Комлик. В прошлом году 5% кредитов этот банк выдал клиентам, воспользовавшимся материнским капиталом.

«На смену льготной ипотеке может прийти субсидирование застройщиков,

хотя это сложно осуществить на практике, потому что придется прописывать условия для кредитования строителей, некоторые из них могут оказаться в привилегированном положении. Кроме того, могут выделяться субсидии для категорий населения, например, программа «молодая семья» или переселение в сельские районы или в определенные регионы. В целом же при сохранении высокой неопределенности на рынке и сокращении доходов населения рынок недвижимости в 2016 году ждет дальнейшее сокращение, но вероятно, не такое значительное как в прошлом году, в пределах 7–12%», — предсказывает Люшин.

Жаркий месяц

Минфин отказался от поддержки ипотеки на вторичном рынке

По оценке ВТБ24, в случае продления текущей программы объем выдачи ипотеки в стране в 2016 году вырастет на 20–25%. Если же программу свернут, а ЦБ не продолжит сокращать ключевую ставку (сейчас она составляет 11%), то, как отмечают девелоперы, рынок в этом году сократится,

при этом цены на недвижимость в отсутствии спроса пойдут вниз.

«В 2016 году, особенно после окончания программы государственного субсидирования ипотеки, можно будет ожидать снижения цен на жилье на 5–7%. Девелоперы будут стараться подстегнуть спрос, предлагая скидки и рассрочку. В то же время замедлится на 20–30% объем ввода в эксплуатацию нового жилья. К этим настроениям добавится и перестройка бизнес-моделей в целом, после санации СУ-155: девелоперы будут постепенно отказываться от «пирамидальной» модели, когда только что построенные объекты сразу сдавались в залог по кредитам на постройку новых. Это тоже будет способствовать снижению объемов вводимого в эксплуатацию жилья», — описывает вероятный сценарий Максим Морозов, управляющий партнер M9 development.

Ближайший месяц на рынке обещают быть жарким – все будут торопиться получить кредит по выгодной ставке. По оценке агентства недвижимости «Бон Тон», в ближайшее время спрос на рынке недвижимости вырастет на 25–30%.

Что станет с рынком, когда завершится программа субсидирования ипотеки 2015?

Эксперты уверены, что без государственного субсидирования кредитов спрос на жилье упадет на треть, а застройщиков ждет череда банкротств

С 1 марта 2016 года завершается государственная программа льготного кредитования, в ходе которой ипотечные займы выдавались покупателям недвижимости под 11-12%. В прошлом году государственная ипотека стала спасением для застройщиков. Так, в структуре продаж девелоперской компании «Лидер Групп» в Московском регионе за 2015 год 75% приходилось на сделки по продаже квартир с привлечением жилищных кредитов. Причем 97% ипотечных договоров заключены в рамках госпрограммы с субсидированной ставкой. По словам главы департамента маркетинга девелоперской группы Дмитрия Пантелеймонова (г. Москва), наибольшей популярностью пользуется программа Сбербанка с первоначальным взносом в 15% от стоимости жилья и ставкой 11,4%.

У других застройщиков массового сегмента наблюдается похожая ситуация. К примеру, коммерческий директор компании ФСК «Лидер» Григория Алтухова говорит, что в проекте «UP-Кварталы» в минувшем году порядка 70-80% квартир было реализовано с привлечением жилищных кредитов. В ОАО «Мосреалстрой», реализующем комплексы эконом-класса, доля ипотечных сделок во второй половине 2015 года составляла 70%. При этом, замечают аналитики компании, еще в мае прошлого года ипотекой пользовались лишь 40% покупателей квартир. Рост числа ипотечных договоров, уверены в «Мосреалстрое», произошел благодаря госпрограмме субсидирования.

По данным компании «S. A. Ricci», на первичном рынке недвижимости бизнес-класса Москвы доля ипотечных сделок составляет не более 15-16%, а на госпрограммы среди всех жилищных кредитов приходится всего 14%. Элитный сегмент меньше всего зависит от ипотеки: сейчас количество продаж с привлечением заемных средств не превышает 10% от общего объема, как сообщает компания «Опин». Впрочем, и в предыдущие годы богатые люди нечасто приобретали жилье в кредит. Агентство «Метриум групп» уточняет, что в 2013 году 14,3% покупателей дорогих квартир пользовались ипотекой, в 2014 –13,7%, а в 2015 – менее 9%. Госипотеку покупатели московского элитного жилья практически не используют из-за низкой максимальной суммы кредита – в столице и области для заемщиков установлен порог в 8 млн рублей.

«Высокая доля жилья, приобретаемого в ипотеку, является косвенным признаком продолжения кризиса, – замечает Сергей Хестанов, экономист, доцент РАНХиГС и советник по макроэкономике гендиректора брокерского дома «Открытие». – У людей просто нет денег, поэтому количество ипотечных сделок доходит до 70%. Это слишком много». По мнению финансового эксперта, доля жилой недвижимости, приобретаемой с привлечением кредитов, не должна превышать 30-40%.

Сегодня люди пытаются успеть запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда дешевой ипотеки. За январь число желающих купить жилье в ипотеку выросло на треть, по информации ипотечного центра компании «НДВ-Недвижимость». В конце января Минстрой России предложил правительству продлить программу льготного кредитования до 2017 года. Однако нынешняя экономическая ситуация не способствует положительному решению вопроса. Портал Элитное.РУ опросил экспертов, что произойдет с рынком, если правительство отклонит предложение Минстроя.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

– Логично предположить, что покупатели, сохранившие хоть какие-то деньги, в феврале разберут ипотеку по сниженным ставкам. А те, кто не успеет этого сделать до конца месяца, будут ждать лучших времен. Следовательно, в ближайшие недели произойдет последняя волна нагнетания спроса. Затем будет традиционное летнее затишье, так что спрос может начать «оживать» только в сентябре. С марта по сентябрь, по нашим прогнозам, активность покупателей снизится на 20-30%.

В конце концов, застройщики сами могут стимулировать спрос, субсидируя ипотечные ставки покупателям жилья: например, 13,5% до 11%.

В ближайшие полгода есть большая вероятность возникновения череды банкротств застройщиков. В зоне риска находятся небольшие компании. Программа субсидирования ставок сдержала темпы падения спроса, но спасло это не всех девелоперов, им с 1 марта 2016 года предстоит признать поражение.

Сегодня ключевая ставка держится на уровне 11%, после отмены господдержки ипотеку можно будет взять на уровне 14-15%. Конечно, это небольшая преграда, но платежеспособность населения снижается. Поэтому крупные застройщики, скорее всего, прибегнут к установлению маркетинговой ставки, то есть будут софинансировать процентную ставку по ипотеке из собственных средств. Такой ход поможет преодолеть психологический барьер, чтобы с момента прекращения госпрограммы субсидирования ставок у покупателей не возникало чувства тотальной недоступности ипотеки. В любом случае, это вполне оправданная мера, которая поможет сохранить спрос.

Директор департамента продаж компании «Опин» Наталия Немчанинова:

– Завершение ипотеки с господдержкой окажет влияние на темп выхода новых проектов может, точнее, на его снижение после завершения программы. Инструментов для стимулирования спроса при отсутствии привлекательных и доступных процентных ставок сегодня немного. Рассрочка не может быть полноценной альтернативой длинным кредитам. И снижение стоимости на квартиры не станет спасением, тем более, что люфта для дисконта по сути нет. А значит, сами застройщики (совместно с банками и госпрограммами) должны будут разработать новые меры для поддержки покупателей. Впрочем, власти заявляют, что будут предложены новые меры стимулирования спроса, но говорить об их эффективности можно только после их оглашения.

Руководитель ипотечного центра «Est-a-Tet» Алексей Новиков:

– В первые два месяца после отмены субсидирования снижение объема ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости может составить порядка 40% от среднего уровня за 2015 год. Однако в последующие полгода последует рост, который может отыграть половину этого падения.

Правда, рост возможен при выполнении рынком ряда условий. Во-первых, банки предложат рынку жилищные кредиты по ставкам 13-13,5% (сейчас это минимальный порог для стандартных программ вне субсидирования). Такие ставки были в начале 2014 года, когда на рынке был хороший спрос на ипотеку. Хотя, конечно, сейчас поменялись условия и платежеспособность людей сократилась.

Еще одна надежда рынка – это возможные правительственные меры, которые могут быть предприняты после отмены субсидирования. В частности, обсуждается возможность субсидирования первоначального взноса. В конце концов, застройщики сами могут стимулировать спрос, субсидируя ипотечные ставки покупателям жилья: например, 13,5% до 11%. В этом случае, покупателям будет проще «смириться» с отменой господдержки. Все-таки людям нужно будет взять паузу на то, чтобы осознать новые реалии рынка.

Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина:

– В случае отмены льготных кредитов ставки увеличатся до 13-14%. В первую очередь, свертывание программы госсубсидирования большое воздействие окажет на новостройки бизнес-класса. В то время как изменения почти не коснутся элитного сегмента и объектов, реализуемые по ЖСК, так как эти проекты изначально не подпадали под действие программы.

Отток клиентов, который произойдет после окончания субсидирования, на фоне текущего ажиотажа будет довольно ощутим. Скорее всего, застройщики будут прорабатывать вопросы поддержки спроса, включая маркетинговые инструменты, ввод более лояльных условий по рассрочке, а также коммерческое субсидирование.

Старший аналитик «S. A. Ricci» Оксана Торойкина:

– Процентные ставки по кредитам увеличатся, вследствие чего доля ипотечных сделок снизится и спрос на первичный рынок сократится. Особенно пострадают сегменты массового жилья. Большинство покупателей, планировавших купить квартиру по ипотеке, отложат приобретение недвижимости до лучших времен.

Что станет с рынком, когда завершится программа субсидирования ипотеки 2015?

Правительство в среду, 10 января, опубликовало постановление, закрепляющее правила субсидирования государством процентной ставки по ипотечному кредиту сверх 6% для семей, в которых появится второй и третий ребе​нок. ​На реализацию программы будет выделено 600 млрд руб. бюджетных средств, сроки действия самой программы не указаны. Однако условия для заемщиков и банков по новой программе жестче. РБК разбирался в ее плюсах и минусах.

Это интересно:  Государственная ипотека (ипотечный кредит) - поддержка, в 2019 году, как получить, для молодой семьи, льготная, Сбербанк, как взять

О какой программе идет речь?

Запуск специальной ипотечной программы для семей, у которых с 2018 года родится второй или третий ребенок, анонсировал в ноябре прошлого года президент России Владимир Путин. Средства в рамках программы будут выдаваться не напрямую заемщикам, а банкам на компенсацию выпадающих доходов за выдачу кредитов в рублях по льготным ставкам. Кредиты должны быть предоставлены заемщикам, в семьях которых второй и/или третий ребенок родились в 2018–2022 годах. На эти цели государством предусмотрено выделение 600 млрд руб.

Цель программы, согласно постановлению, заключается в повышении обеспеченности семей жильем для стимулирования рождаемости. Похожие меры субсидирования ипотеки были реализованы в 2015–2016 годах, однако тогда целью была антикризисная поддержка строительства для покупки новостроек.

Кто может претендовать на новые субсидии по ипотеке?

Круг возможных получателей льготных кредитов в программе описан довольно широко, основное требование касается сроков рождения второго или третьего ребенка. Кредит по новой программе смогут получить граждане России при рождении у них в период после 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года второго и/или третьего ребенка.

Кредит предоставляется на покупку жилья на первичном рынке. Купить можно готовую квартиру, дом с земельным участком или строящееся жилье при заключении договора долевого участия в строительстве. Кроме того, по программе можно рефинансировать ранее полученный кредит, взятый на покупку такой недвижимости.

Максимальная сумма кредита составляет 8 млн руб. для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 3 млн руб. — для остальных регионов. При этом не менее 20% стоимости недвижимости заемщик должен оплатить за счет собственных средств. Если кредит предоставляется на рефинансирование, размер нового займа не должен быть больше 80% от стоимости недвижимости.

Под какую ставку можно будет получить ипотеку?

Ставка в размере 6% будет действовать гарантированно лишь в течение 3–5 лет, а затем она будет изменена по следующей формуле: ключевая ставка ЦБ (на дату выдачи кредита) плюс 2 процентных пункта. Условие о фиксации ставки и период ее применения должны быть прописаны в договоре. Ставка в 6% будет установлена в первые три года при рождении у заемщика второго ребенка и в первые пять лет при рождении третьего ребенка. В случае если у получателя кредита родится третий ребенок, срок действия фиксированной ставки продлевается на пять лет с момента окончания первого льготного периода.

Действующая ключевая ставка ЦБ составляет 7,75%. «Если заемщик с двумя детьми оформит ипотеку сейчас, то у него будет ставка по ипотеке 6% на первые три года действия кредита, а далее — 9,75%», — указывает зампредправления Абсолют Банка Татьяна Ушкова. Это ниже текущей среднерыночной ставки по ипотечным кредитам, которая на 1 ноября 2017 года, по данным ЦБ, составляла 9,95%.

При кредите на сумму 3 млн руб. на срок 15,5 года (средний срок по данным ЦБ на 1 ноября 2017 года) со ставкой 6% ежемесячный платеж в первые годы составит 24,8 тыс. руб. При тех же параметрах, но со ставкой 9,75% платеж увеличится до 31,3 тыс. руб. Если же заемщик берет ипотеку в максимальном размере (8 млн руб.) на срок 15,5 года, то в первые годы ежемесячный платеж составит 66,1 тыс. руб., а затем увеличится до 83,5 тыс. руб.

В чем отличие от предыдущей программы субсидирования?

Новая программа льготной ипотеки предполагает более жесткие параметры и для заемщиков, и для банков, отмечают эксперты. Они напоминают, что на реализацию «детской» программы направлен меньший объем средств. На субсидирование новостроек в марте 2015 года было выделено 400 млрд руб., в июне 2015 года эта сумма была увеличена до 700 млрд руб. К тому же по программе субсидирования новостроек ставка для заемщика была фиксированной на весь срок кредитования.

Размер субсидирования для банков тоже был выше — ключевая ставка ЦБ плюс 3,5 процентного пункта. Субсидии банку были предусмотрены для всего срока кредита при условии, что уровень процентной ставки не опускался ниже 9,5%. При снижении ставки субсидирование прекращается, но может быть возобновлено по решению правительства. В новой программе возможности возобновления субсидирования нет. «Условие о фиксации ставки на уровне ключевая ставка плюс 2 процентных пункта делает программу слишком рискованной для банков», — считает зампред правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко.

Впрочем, объем выдачи кредитов по новой программе вряд ли сравнится с результатами субсидирования ипотеки на новостройки, считают в Транскапиталбанке. За время реализации программы, по данным Минфина, было выдано 513,71 тыс. кредитов на сумму 928,71 млрд руб., что составило почти половину всего объема выданной за тот период ипотеки.

«Программа, действовавшая в 2015–2016 годах, была направлена на поддержку ипотечного рынка, новая же программа призвана прежде всего решить социальные задачи: поддержать рождаемость и улучшить жилищные условия семей с двумя и более детьми, — говорит Татьяна Ушкова. — Вероятно, объем выданных кредитов не достигнет объемов по прошлой программе, но, безусловно, она вызовет существенный интерес».

Новая программа поддержит строительную отрасль, хотя в краткосрочной перспективе программа субсидирования ставки 2016–2017 годов, безусловно, была эффективнее, так как тогда дополнительных требований к заемщику не предъявлялось, считает директор департамента развития ипотечного бизнеса банка «Открытие» Дмитрий Вагабов.

В АИЖК РБК уточнили, что принять участие в новой программе, по различным расчетам, смогут не менее 500 тыс. семей, в том числе не менее 250 тыс. семей приобретут новые квартиры. «Это сформирует дополнительный спрос на жилье в новостройках в размере более 13 млн кв. м», — пояснили в агентстве.

Интересна ли программа для банков?

Субсидии будут предоставляться банкам с 1 марта 2018 года по 1 марта 2022-го. Банкам будет компенсироваться разница между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 2 процентных пункта, и процентной ставкой 6% по ипотечному кредиту на период, определенный программой.

Как отмечает руководитель департамента розничных продуктов банка «Уралсиб» Ирина Баранова, прошлая госпрограмма субсидирования ипотеки была рассчитана на больший круг клиентов, а новая рассчитана на меньшее количество потенциальных клиентов.

Свое участие в программе из 25 опрошенных РБК банков подтвердили Сбербанк, ВТБ, «Уралсиб», Абсолют Банк, «Ак Барс», «ФК Открытие», «Российский капитал», Россельхозбанк и Транскапиталбанк. Изучают условия программы РосЕвроБанк и Совкомбанк. Как заявили РБК в АИЖК, агентство подаст в Минфин заявку на участие в программе до конца января 2018 года.

Увеличит ли программа риски образования ипотечного пузыря?

Ипотека стала одним из основных драйверов роста розничного кредитования в 2016–2017 годах. Как писал РБК, за 2016 год ипотечный портфель банков увеличился на 13%, по прогнозам аналитического центра АИЖК, за весь 2017 год он может возрасти еще на 0,5–0,6 трлн руб., до 5,5 трлн руб. На 2018 год эксперты прогнозировали продолжение роста объемов выдачи ипотеки. Однако рисков перегрева рынка и возможного образования ипотечного пузыря эксперты не ожидают. «За 2017 год объем предоставленных ипотечных кредитов составил около 2 трлн руб., по итогам 2018 года рост объема выдач по сравнению с 2017 годом может приблизиться к 50%», — прогнозирует Татьяна Ушкова.

Вливание в ипотечный рынок 600 млрд руб. не вызывает у банкиров опасений. Рынок не будет перегрет, так как на нем достаточно жилья на продажу, отмечает первый заместитель председателя правления Совкомбанка Сергей Хотимский. «Скорее, без этой меры поддержки со стороны государства можно было бы говорить о некотором замедлении роста рынка, — считает банкир. — Что касается кредитных рисков, то и тут в силу падения ставок нет оснований ожидать ухудшения качества обслуживания кредитов». «Объем выдачи ипотеки на конец 2018 года, предположительно, достигнет 2,3 трлн руб., если каждый год банки будут выдавать более 100 млрд руб. новых кредитов, это не более 5% всего рынка», — поясняет глава дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Однако, отмечает эксперт, с учетом всех ограничений для заемщиков выделенные средства не исчерпаются и за пять лет.

Как программа повлияет на рынок недвижимости?

Субсидирование ипотеки увеличит спрос на недвижимость на 15–20%, подсчитал руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков. Средний ежемесячный платеж по ипотеке уменьшится на 5–10 тыс. руб., считает президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. В свою очередь, генеральный директор Urban Group Андрей Пучков считает, что благодаря новой программе десятки тысяч семей смогут сэкономить в среднем около 8–9 тыс. руб. в месяц. «На сегодняшний день молодые родители составляют более 40% от общего числа клиентов, покупающих жилье в новостройках», — указывает он.

Снижение ставки не должно привести к росту цен на недвижимость даже при положительной динамике спроса, рассуждает начальник отдела ипотеки ГК «Инград» Татьяна Власова. «В данном случае мы говорим исключительно об узкой категории покупателей», — объясняет эксперт.

Только около трети покупателей квартир в новостройках — это семьи с детьми, нуждающиеся в двух- и трехкомнатных квартирах, указывает руководитель департамента аналитики и консалтинга «Бест-Новостроя» Сергей Лобжанидзе. «Большинство же покупают свое первое жилье и зачастую не имеют детей, — продолжает он. — Поэтому инициатива скорее поддержит рождаемость, но не приведет к серьезному росту рынка жилья». Программа вряд ли приведет к кардинальным изменениям первичного рынка, согласна руководитель отдела исследований «ИРН-Консалтинга» Татьяна Бокачева. Эффект от программы будет более заметным в регионах, где цены существенно ниже и за 2–2,5 млн руб. можно купить двухкомнатную квартиру, говорит эксперт. «В столицах уже распространены специальные ипотечные программы крупных банков и застройщиков, предлагающие условия, схожие с новой программой субсидирования ипотеки, — считает Бокачева. — Эта инициатива будет иметь скорее положительный электоральный эффект в преддверии выборов президента и позволит уменьшить спад рождаемости».

Это интересно:  Ипотека на апартаменты (ипотечный кредит) - в Сбербанке, можно ли купить, ВТБ 24, в 2019 году, в Банке Москвы

Ипотека: в поисках альтернативы

В условиях снижения платежеспособности российских граждан ипотека остается главным драйвером спроса на новостройки и удерживает строительную отрасль на плаву. Однако уже с нового года программа государственного субсидирования ставок по жилищным кредитам, скорее всего, будет закрыта. Что произойдет с рынком жилья после этого? Участники рынка считают, что ничего страшного.

В пользе госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, которая была запущена в марте 2015 года, сейчас уже никто не сомневается. Льготная ипотека за полтора года своего существования позволила поддержать спрос на жилье и фактически не дала строительной отрасли и рынку недвижимости свалиться в глубокое пике. Согласно экспертным расчетам, каждый рубль госсубсидий в ипотеку в 2015-м принес в бюджет 11–15 рублей налогов. Такие цифры, в частности, называла депутат Госдумы РФ шестого созыва Елена Николаева.

По данным министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, которые он привел в недавнем телеинтервью, с господдержкой в России оформляется каждый третий ипотечный кредит. «Государственная программа субсидирования процентной ставки с момента ее запуска и по сей день является основным локомотивом рынка ипотечного кредитования в сегменте новостроек. Мы это видим прежде всего по растущим объемам кредитования в рамках программы», — поделился первый вице-президент Газпромбанка Валерий Серегин.

Льготная ипотека станет рудиментом

В 2017 году, по словам главы Минстроя, программы льготной ипотеки в том виде, в каком она существует сейчас, уже не будет. «При сегодняшнем уровне ключевой ставки Центробанка, которая снижена до 10%, программа не имеет смысла. Напомню, что мы запустили ее в марте 2015 года при крайне высокой ставке ЦБ — 17,5%. Разница между субсидированной и коммерческой ставками по ипотечным кредитам на тот момент составляла 5–6 процентных пунктов. Сейчас дельта — максимум 1,5 пункта. При такой конструкции программа существенной роли не играет», — объяснил Михаил Мень. В настоящее время минимальные ставки в рамках программы господдержки в разных кредитных организациях, по словам директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиана Гутмана, находятся в диапазоне от 10,7 до 11,99% годовых.

Программа госсубсидирования ипотеки будет работать до Нового года. При этом многие участники рынка считают, что после ее завершения ситуация на ипотечном рынке существенно не изменится. «Уменьшение ключевой ставки привело к удешевлению стоимости фондирования для банков. Поэтому если они и увеличат ставки кредитования, то несущественно, их значения будут так же составлять около 12% годовых, как сейчас по льготной ипотеке», — считает Валерий Серегин.

Об этом в августе текущего года говорил и глава Сбербанка Герман Греф на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным. «Если до июня ипотека в основном поддерживалась за счет государственных субсидий, то сейчас начал расти спрос и на вторичном, и на первичном рынках», — сказал Герман Греф. По его словам, снижение ставок до конца года может привести к тому, что в 2017-м субсидий со стороны государства не потребуется: уровень ипотечной ставки будет ниже 11% годовых. Напомним, что средневзвешенная ставка по выданным с начала 2016-го ипотечным кредитам на 1 сентября 2016 года, согласно данным ЦБ, составила 12,73% годовых, что ниже прошлогодних показателей на 1,05 п.п.

Спрос на ипотеку в целом растет. По словам Михаила Меня, выданная за прошедшие три квартала общая сумма ипотечных кредитов превышает показатель прошлого года на 40%. «Абсолютный рекорд по ипотеке был поставлен в 2014 году, когда люди взяли ипотечные кредиты на сумму 1,76 трлн рублей. В 2015-м ипотека просела до 1,1 трлн рублей. Однако в этом году мы можем опять вернуться к цифрам позапрошлого года», — сказал глава Минстроя. Он также выразил надежду, что активность граждан на ипотечном рынке в итоге окажет влияние на количество введенных квадратных метров жилья. По оптимистическому сценарию, как заметил министр, в России по итогам года может быть построено 80–81 млн кв. м жилья, по пессимистическому — порядка 76–77 млн кв. м. Он напомнил, что прошлый год стал по этому показателю рекордным даже по сравнению с советским периодом — было возведено 85 млн «квадратов».

Льготные ставки или скидки?

В качестве одной из альтернатив, которая может отчасти восполнить потерю программы госсубсидирования, некоторые специалисты называют коммерческое субсидирование ставки застройщиками. Сегодня многие крупные девелоперы совместно с банками разрабатывают собственные программы кредитования, снижая ставки по ипотеке на своих объектах. «В этом случае девелопер компенсирует банку доходы, выпадающие из-за дополнительного понижения процентной ставки», — объясняет руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова. Пока работает льготная ипотека, дополнительное субсидирование от застройщика может приплюсовываться к госсубсидии.

По таким совместным программам ипотечный кредит на отдельные проекты можно взять по ставке от 6% годовых. «Даже если вы приобретаете квартиру без дополнительных скидок со стороны продавца, которые сегодня составляют не более 3–5% от стоимости жилья, льготная ипотека от застройщика поможет значительно снизить переплату по кредиту», — говорит Ольга Шихова.

Валерий Серегин считает, что после закрытия программы господдержки ипотеки строительные компании и банки станут значительно активнее сотрудничать друг с другом в плане запуска совместных маркетинговых акций для стимулирования продаж, в том числе по субсидированию процентных ставок. «От реализации программ коммерческого субсидирования процентных ставок выигрывают все: банк осуществляет ипотечное кредитование, застройщик реализует строящиеся объемы жилья, а потребитель в итоге получает лучшие условия ипотечного кредитования», — объясняет Валерий Серегин. В качестве примера он приводит программу, которую Газпромбанк реализует совместно с ГК «Мортон». Ставка по кредиту здесь снижена до 8,85% годовых на льготный период, равный двум годам. А минимальная процентная ставка по дотационным программам в банке составляет 7,6% годовых в рублях.

Список примеров можно долго продолжать. В частности, банк «Дельтакредит» предоставляет кредит под 8,45% при первоначальном взносе 20% на 25 лет в ЖК «Новый Зеленоград». На аналогичных условиях под 9% годовых кредит с господдержкой и дополнительным субсидированием ставки предлагает Промсвязьбанк в ЖК Sreda и ЖК «Домашний». По такой же ставке специальные условия по программе кредитования с коммерческим субсидированием в ЖК «1147» дает Россельхозбанк. Ипотеку под 10% на 30 лет можно получить в банке «Зенит».

Совместные программы, по мнению Ольги Шиховой, являются еще и дополнительной демонстрацией надежности и финансовой стабильности застройщиков. «На такие акции могут пойти только те компании, у которых достаточно собственных средств на строительство объектов. Банки со своей стороны тщательно проверяют застройщика и всё, что касается жилых комплексов, на которые распространяются льготы», — говорит риелтор.

Впрочем, не все специалисты относятся к коммерческому субсидированию ипотеки с большим оптимизмом, считая его всего лишь маркетинговой фишкой. «Субсидирование ставок в основном работает как рекламный ход. Если клиент выбирает субсидирование ставки застройщиком, то ему, как правило, не предоставляется скидка, а это часто не устраивает клиентов», — отмечает руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексей Новиков. По наблюдениям риелторов компании «ИНКОМ-Недвижимость», субсидированная ипотека от застройщика не очень популярный продукт среди покупателей, поскольку в итоге понижение застройщиком процента по ипотеке отражается на цене лота. «В итоговом пересчете выгоднее приобретать квартиру с существенным дисконтом и ставкой от 10,7 до 11,99% годовых, чем субсидировать ставку, по сути, за свой счет», — считает Юлиан Гутман.

Ипотека для «вторички»

Хотя действие программы госсубсидирования ипотеки не распространялось на вторичный рынок, здесь тоже идет процесс снижения ставок и оживления спроса на кредиты. «На вторичном рынке недвижимости продолжается оживление за счет реализации отложенного спроса и сниженных ипотечных ставок», — прокомментировали ситуацию в пресс-службе Юникредитбанка. По ставкам ипотечные программы для вторичного жилья, как правило, отличаются от программ для новостроек на 0,5–1,5 п.п. Минимальная ставка на покупку вторичного жилья составляет сейчас 12,25% годовых, а в среднем по рынку — 12,5–13,5%, говорят риелторы.

При этом некоторые банки предоставляют партнерским риелторским компаниям преференции до 0,5–1 п.п. «Через них на вторичном рынке можно получить кредит под 11,75% годовых», — говорит Ольга Шихова. По данным Алексея Новикова, количество покупок квартир по ипотеке сейчас выросло до 80% от общего числа сделок, тогда как в прошлом году этот показатель не превышал 50%. Впрочем, коллеги Алексея Новикова из других агентств называют меньшие цифры: в «Метриум Групп» с помощью ипотеки совершается около половины приобретений вторичного жилья, в «Бон Тон» — около 60%.

Активизировать работу на рынке вторичного жилья в дальнейшем планируют и банки. «Немаловажную роль для роста кредитного портфеля после завершения госпрограммы субсидирования сыграет умение и готовность банка активно работать на вторичном рынке недвижимости», — отмечает Валерий Серегин. Он напомнил, что до запуска госпрограммы субсидирования объемы кредитования на вторичном рынке составляли около двух третей от общих объемов ипотечного кредитования. «В 2017-м, после завершения госпрограммы субсидирования ставки, мы ожидаем возвращения к прежним пропорциям», — прогнозирует эксперт.

По словам Михаила Меня, сейчас правительство РФ работает над альтернативными способами поддержки спроса, а через него и строительного рынка. В частности, правительство решило поддержать масштабные проекты комплексной застройки. На их обеспечение инженерной и социальной инфраструктурой в следующем году будет выделено 20 млрд рублей. Это снизит нагрузку на ценообразование при реализации квартир и приведет к снижению стоимости квадратного метра в новостройках. Правда, как сказал глава Минстроя, выделенных денег пока хватит примерно на 25–30 проектов комплексного освоения территорий. Решение о том, в какой еще форме власти станут оказывать поддержку рынку жилья, будет принимать глава правительства.

Москвичи используют господдержку по полной

По данным управления Росреестра по Москве, количество зарегистрированных сделок по ипотеке в столице за первые три квартала этого года составило более 31,5 тыс., тогда как в январе–сентябре 2015-го — 23,6 тыс. 70–85% и более в общем объеме ипотечных кредитов, по экспертным оценкам, составляет доля ипотеки с государственной поддержкой. По сравнению с 2015 годом этот показатель увеличился на 5–7%, причем большинство сделок без госсубсидий приходится на апартаменты, для которых льготная ипотека недоступна.

Минимальные ставки по ипотеке

Минимальные ставки в рамках программы господдержки находятся в диапазоне от 10,7 до 11,99% годовых. К примеру, Газпромбанк предоставляет кредиты по льготной ипотеке со ставкой от 11% годовых. Под такой же процент предлагает ипотеку Промсвязьбанк. В Абсолют Банке ставки начинаются от 11,2% годовых, в Юникредитбанке — от 11,25%. В Сбербанке и розничных банках группы ВТБ (ВТБ24 и Банк Москвы) минимальная ставка равна 11,4% годовых. Условия почти везде схожие: первоначальный взнос от 20%, максимальный срок кредита до 30 лет. Самая низкая ставка при таких же условиях предлагается по программам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — от 10,75% годовых.

Статья написана по материалам сайтов: www.granelle.ru, www.gazeta.ru, elitnoe.ru, www.rbc.ru, iz.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector