+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Затратный подход в оценке недвижимости — что это, когда применяется, его методы, а также возможет ли отказ и пример

Укрупненный показатель восстановительной стоимости

Примерная оценочная стоимость единицы укрупненного показателя, тыс.руб.

Здание промышленное производственное

1 кв.м торгового зала

1 кв.м подсобных помещений

Здание социально-бытового назначения

Метод укрупненных элементных показателей стоимости характеризуется относительной погрешностью расчетов в пределах 10%.

Сущность метода заключается в расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования и т.д. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных стоимостях частей зданий и видов работ. Объемы работ (конструктивных элементов) определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании.

Определение стоимости первым способом – суммирование по видам работ выполняется по формуле:

,

Сi – укрупненный показатель стоимости на вид работ, определяется по сборникам УПБС ВР (укрупненные показатели базовой стоимости на виды работ);

Vi – объем вида работ;

n – количество видов работ;

КИ’ – косвенные издержки, не учитываемые нормативами прочих затрат

Определение стоимости вторым способом – суммирование по частям здания выполняется по формуле:

,

где — Сi – укрупненный показатель стоимости на конструкцию, часть здания, вид работ на все здание, например стоимость возведения всего фундамента. Определяется по сборникам сметных норм на здания и сооружения.

m – количество частей здания.

Выполнение сметного расчета с использование данного метода требует от исполнителя профессиональных навыков в сметном деле.

Метод единичных расценок обладает наибольшей точностью расчета – до 5%. Техника применения этого метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта с применением единичных расценок, или анализе и переработке оценщиком существующих смет на данное здание. Основой для применения метода являются подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Известно несколько разновидностей метода единичных расценок: ресурсный, базисно-индексный и их разновидности – базисно-компенсационный, ресурсно-индексный и др.

Ресурсный метод представляет собой калькулирование в текущих ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проектного решения. Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектных материалов, либо в результате обмерных работ, затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов находятся по нормативным данным, а стоимость единицы объема каждого ресурса принимается рыночная.

Стоимость строительства в данном случае определяется по формуле:

,

где ССсмет –сметная стоимость строительства:

,

где ССМР – стоимость строительно-монтажных работ;

Соб – затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели, инвентаря;

ПрЗ – прочие затраты (относятся к деятельности заказчика и подрядчика).

В настоящее время разработано достаточное количество программных продуктов для составления смет, однако в практической оценочной деятельности ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает скрупулезное и трудоемкое определение объемов СМР и расходов строительных материалов.

Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих и прогнозируемых индексов в отношении к стоимости, определяемой в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или технологическим элементам структуры затрат по строкам сводной сметы на действующий индекс. При этом смета преобразуется в структуру затрат по ценообразующим факторам на основе локальных смет, а стоимость строительства определяется из выражения:

,

где Ссмет – сметная стоимость строительства в базисном уровне цен;

И – индекс цен к базисному уровню на весь комплекс работ по зданию.

Этот метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен базовых лет (в России – 1969, 1984, 1991, 2001гг.) к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета для различных типов зданий, так и коэффициенты пересчета, отдельно учитывающие удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов.

Общий индекс на весь комплекс работ по зданию определяется из данных о стоимости СМР, определенных с использование индексов удорожания по элементам затрат, т.е. Смат×Имат+Сзп×Изп+Сэмм×Иэмм (пример таблица 5, где индексы рассчитаны для южных районов Иркутской области, учитывают полный комплекс строительно-монтажных работ и предназначены для укрупненных расчетов стоимости строительства базисно-индексным методом, подготовки тендерной документации и общеэкономических расчетов в инвестиционной сфере).

Базисно-индексный метод при наличии готовых смет представляется наиболее приемлемым для практического применения. Однако он также требует знания некоторых тонкостей сметного дела и при его использовании желательно привлечение соответствующих специалистов.

Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости строительства являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод.

Второй этап. Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. Поэтому оценочный износ может не соответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяют на три типа:

Физическое устаревание потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта собственности, и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Индексы по статьям затрат на СМР (к сметно-нормативной базе 1991 г.) без НДС и структура стоимости СМР (%)

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно — планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно — монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта — аналога.

Случаи, когда может быть применен затратный подход:

  • когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
  • когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
  • когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
  • для оценки объектов незавершенного строительства;
  • для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
  • для оценки в целях страхования;
  • для итогового согласования стоимости.

Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:

  1. оценка рыночной стоимости земельного участка;
  2. оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания;
  3. расчет величины износа;
  4. определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки;
  5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Это интересно:  Куда лучше обжаловать штраф за нарушение ПДД

Стоимость воспроизводства объекта оценки сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.

Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства (замещения).

Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м 2 , 1м 3 ) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам (по укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.)

Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:

  • метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
  • метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
  • метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.

Выделяют три способа расчета износа:

  • сравнения продаж;
  • эффективного возраста;
  • разбиения на виды износа.

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостной и метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Недостатком метода является обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя группами факторов (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004):

  • недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
  • переизбытком отдельных элементов (наличием сверх улучшений).

Стоимость устранимого функционального износа определяется:

  • недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
  • потребностями в замене или модернизации элементов;
  • переизбытком отдельных элементов (наличием сверх улучшений).

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

  • метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
  • метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении величины накопленного износа путем сопоставления полной стоимости воспроизводства оцениваемого здания с ценами продаж аналогов на рынке (см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004).

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):

Эффективный возраст – продолжительность жизни здания, оцени ваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.

Срок экономической жизни – продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.

Приведем краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков (см. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ № 568р от 07.03.2002г.).

  1. Метод капитализации земельной ренты.
  2. Метод соотнесения (переноса).
  3. Метод развития (освоения, предполагаемого использования).
  4. Техника остатка для земли.
  5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
  6. Метод распределения.
  7. Метод выделения.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты(доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотноше ния между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улуч шений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость зе мельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточно сти сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Это интересно:  Запрос сведений о недвижимости посредством доступа к ФГИС ЕГРН

Техника остатка для земли универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок куплипродажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

В этом разделе были рассмотрены основные подходы и методы оценки недвижимости.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, который прогнозируется получать от оцениваемого объекта до бесконечности, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за несколько прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы за последнее время. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи по объектам аналогам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано (например, оценка приносящей доход недвижимости). Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и (или) недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов аналогов или отсутствие доходов от объекта (и/или отсутствие возможности их прогноза) в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Обоснование отказа от применения затратного подхода к оценке объекта оценки

Мы не воспользовались затратным методом оценки стоимости недвижимости, так как в процессе расчетов мы выявили некоторые недостатки в использовании такого подхода, а именно:

-затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости,

-попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда,

-проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений,

-сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений,

-отдельная оценка земельного участка от строений.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения, что и есть в нашем случае. Также данный подход Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам, таким образом данный метод является очень трудоемким ,в существующих рыночных условиях ту информацию, которую мы найдем, не будет репрезентативной. Если мы начнем использовать данный метод ,мы получим не совсем точный результат, что будет искажать реальность ,потому в российских реалиях этот метод тяжело используем.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Выбор ценообразующих параметров

Метод сравнения продаж дает наиболее объективную оценку для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи или ценах предложения.

Отличия в основных ценообразующих параметрах у объекта оценки и объектов-аналогов на дату оценки должно быть учтено внесением корректировок. Перечень основных ценообразующих факторов принят оценщиком по результатам изучения рынка недвижимости и общения с риэлторами, исходя из условий репрезентативности и адекватности данного подхода при оценке зданий.

В качестве основных ценообразующих параметров приняты следующие характеристики объектов:

1. Качество прав – наличие обременений на передаваемые права (договора аренды, сервитуты и др.).

2. Условия финансирования – льготное кредитование продавцом покупателя, платеж эквивалентом денежных средств.

3. Особые условия – наличие финансового давления на стороны сделки, субсидии или льготы на развитие и т. д.

4. Условия рынка – изменение цен во времени, отличие цены предложения от цены сделки.

6. Назначение и вид недвижимости.

7. Площадь здания.

8. Техническое состояние здания.

9. Состояние отделки.

10. Наличие доп. улучшений ЗУ.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения выбран 1 кв. м., что является минимальной целой мерой площади объекта оценки и ее использование позволит с наименьшей степенью погрешности вносить корректировки в цены объектов-аналогов.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки

Аналог 1

Продается отдельно стоящее двухэтажное здание площадью 711, 1 м по адресу Варшавское шоссе д 13 стр 2. Здание расположено вблизи Варшавского шоссе, недалеко от метро Тульская Здание находится в отличном состоянии, сделан качественный ремонт. Подключены все коммуникации. Земельный участок 0.0711 га, огорожен забором. Договор аренды земельного участка на 49 лет. Здание может использоваться под представительство, банк, медицинский центр, культурный центр, обучение, услуги, офис, арендный бизнес.

Аналог 2

Продается двухэтажное офисное здание по адресу ул. Вавилова, 57Астр4. Авторский проект в неорусском стиле. Здание реконструируется. Отличное расположение, в 10-ти минутах ходьбы от м. Академическая. Общая площадь 305 м2. 1-й этаж и 2-й этаж 237,6 м2, высота потолка 3,5 м. Есть цокольный этаж. Под отделку. Коммуникации центральные. Находится на охраняемой территории. Есть место для парковки.

Discovered

Деньги, банки, страхование, экономика и бизнес

Затратный подход в оценке

Затратный подход в оценке (cost approach to valuation), затратный подход – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом корректировки на уровень износа объекта. Для расчета величины затрат в зависимости от конкретных условий используют либо восстановительную стоимость (расчетную величину затрат в текущих ценах на дату оценки, необходимых для воссоздания точной копии оцениваемого объекта, с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна, качества работ), либо стоимость замещения (величину затрат, осуществляемых на дату оценки для воссоздания объекта, аналогичного оцениваемому по полезности, следовательно, допускаются применение современных материалов, технических и технологических решений, соответствие действующим техническим и санитарным требованиям).

При затратном подходе обязательно определение величины износа или скидки с полной восстановительной стоимости (стоимости замещения). Оценщик вычисляет износ не по нормативным документам, а исходя из его реального физического состояния и соответствия выполняемых функций современным потребностям рынка. Общий износ объекта включает: физическое, функциональное и экономическое устаревание.

Физическое устаревание – потеря стоимости, связанная с изнашиванием, разрушением и другими физическими факторами, влияющими на длительность физической и экономической жизни объекта.

Функциональное устаревание уменьшает стоимость из-за неспособности объекта выполнять на момент оценки свои главные функции так же, как его более совершенные аналоги.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости оцениваемого объекта в связи с внешними изменениями.

В оценочной практике различают устранимый и неустранимый износ. Износ считается устранимым, если в результате его ликвидации стоимость оцениваемого объекта увеличивается на сумму, превышающую затраты по устранению. Износ относится к неустранимым, если затраты на его коррекцию не дают адекватного увеличения стоимости оцениваемого объекта. Физическое или функциональное устаревание может быть как устранимым, так и неустранимым. Экономическое устаревание, как правило, бывает неустранимым.

Выбор методов оценки при затратном подходе зависит от цели оценки, вида оцениваемого объекта, перспектив его использования. Общим приемом при использовании затратного подхода является деление объекта на составные элементы, применение к каждому из них соответствующих приемов оценки с учетом индивидуального износа.

Это интересно:  Неуплата алиментов и решение судебного пристава

При затратном подходе к оценке стоимости предприятия (бизнеса) используют методы: чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов применяют для оценки доходных предприятий, имеющих перспективы развития. Оценщик определяет рыночную стоимость материальных, нематериальных и финансовых активов предприятия: земли, зданий, оборудования, запасов, дебиторской задолженности и др. Для определения рыночной стоимости капитала предприятия рыночную стоимость активов уменьшают на общую сумму обязательств.

Метод ликвидационной стоимости применяют для оценки предприятий-банкротов, а также если выручка от продажи активов превышает текущую стоимость доходов, которые были бы получены от эксплуатации сегмента предприятия. Оценщик разрабатывает график упорядоченной ликвидации активов и определяет стоимость, по которой они могут быть распроданы на дату ликвидации с учетом скидок на срочность и расходов по продаже. Величина ликвидационной стоимости складывается из суммы дисконтированной выручки от продажи активов, уменьшенной на величину обязательств и издержек по ликвидации.

При затратном подходе к оценке стоимости недвижимости определяют рыночную стоимость земли и объектов, расположенных на оцениваемом участке. Для оценки земельного участка используют методы:

  • сопоставимых продаж;
  • соотнесения (переноса);
  • капитализации земельной ренты;
  • техники остатка для земли;
  • развития (освоения) земельного участка.

Метод сопоставимых продаж означает внесение в определенной последовательности корректировок в цену недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому.

Метод соотнесения (переноса) состоит в поиске недавно проданного объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи при этом разделяют на цену строений и цену земли (которая применяется к оцениваемому объекту).

Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

Метод техники остатка для земли сходен с предыдущим методом, однако величину капитализируемого дохода, относимого к зданиям, определяют вычитанием из общего дохода, получаемого в результате наиболее эффективного использования объекта недвижимости, дохода за счет эксплуатации зданий.

Метод развития (освоения) земельного участка используется для оценки земельного участка, пригодного для разделения его на более мелкие индивидуальные участки. Стоимость земельного участка соответствует сумме дисконтированного денежного потока, получаемого как разница между выручкой от продажи участка и затратами на его освоение.

При затратном подходе к оценке стоимости зданий и сооружений применяют методы:

  • сравнительной единицы;
  • поэлементной оценки затрат;
  • сметный метод;
  • индексный способ оценки.

При методе сравнительной единицы стоимость здания оценивают, исходя из величины удельных затрат, приходящихся на единицу сравнения, и количества этих единиц (единицей сравнения может быть любой измеритель потребительных свойств оцениваемого объекта (1 м 2 жилой площади; 1 гостиничный номер; 1 м 3 строительных работ и т.д.).

Метод поэлементной оценки затрат заключается в определении совокупной рыночной стоимости отдельных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий) с учетом их индивидуального износа.

Сметный метод состоит в пересчете старых смет, составленных в период строительства оцениваемого здания, по текущим ценам и тарифам.

Индексный способ оценки основан на использовании системы индексов, отражающих изменение стоимости на дату оценки по отношению к базисному уровню.

При затратном подходе к оценке стоимости машин и оборудования пользуются методами прямой калькуляции и целостной оценки себестоимости.

По методу прямой калькуляции вычисляют сумму прямых затрат, зависящих от конструкции изделия и технологии его получения, и управленческих, хозяйственных, общезаводских и внепроизводственных затрат. Расчетную базу уменьшают на величину потерь в результате общего износа. Метод трудоемок, но дает наиболее достоверные результаты.

Метод целостной оценки себестоимости заключается в выявлении зависимости между себестоимостью объекта оценки и его параметрами. Метод характеризуется укрупненными нормативно-параметрическими оценками и дает менее точный результат.

Затратный подход к оценке стоимости нематериальных активов целесообразен в том случае, если они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом. Оценщик может использовать метод стоимости создания и метод выигрыша в себестоимости.

Метод стоимости создания нематериальных активов предполагает определение полной восстановительной стоимости актива, которая включает расходы по созданию, приобретению и доведению объекта до состояния, позволяющего применять его в запланированных целях. Восстановительная стоимость корректируется в соответствии с коэффициентом морального старения нематериального актива.

Метод выигрыша в себестоимости позволяет найти рыночную стоимость нематериального актива на базе экономии в затратах, достигнутой за счет его использования.

РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Специализированный сайт для студентов-оценщиков

Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»] →[Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры]

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.

Наиболее приемлемый подход оценки квартиры

По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

Статья написана по материалам сайтов: studfiles.net, pro100ocenka.ru, lektsii.org, discovered.com.ua, dom-khv.ucoz.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector