+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Зачем необходимо согласие владельца помещения на субаренду

Читающий бессознательно получает мнение о подписавшемся, что написал собственные мотивы, читая заявление и его содержание. Фактически обращение это заменитель интеллекта заявителя. В случаях, если результат формируется от умственного осознания это бывает очень влиятельным. Заказать правильный документ стоит существенных вложений. Потому что отсутствие неточностей очень важная услуга.

Не имея возможности приобрести в собственность офисное, производственное или складское помещение для нужд своей фирмы, многие бизнесмены прибегают к аренде подходящей недвижимости. В данном случае договор заключается с собственником здания или помещения, который устанавливает условия пользования сдаваемым в аренду объектом. Вместе с тем, нередки случаи сдачи этой же недвижимости в аренду третьему лицу, где первый арендатор выступает в роли арендодателя. Такая форма отношений называется субарендой и зачастую становится более выгодной для всех участников сделки. Но возможна ли субаренда без согласия арендодателя – собственника недвижимого имущества?

Договор субаренды

Заключая Договор субаренды, стороны обязаны руководствоваться положениями действующего законодательства, в частности соответствующими статьями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Первое, что следует принять во внимание – правом сдачи недвижимого и любого другого имущества в аренду обладает исключительно собственник. При этом он может управомочить какое-либо юридическое лицо сдавать объект в аренду, либо это право этому лицу будет предоставлено законом. Сам же договор субаренды составляется согласно правилам составления обычного арендного договора (исключения могут быть прописаны в соответствующем Законе или правовом акте).

Нужно ли согласие собственника на субаренду?

Закон однозначно определяет возможность сдачи уже арендованной недвижимости в субаренду: любой договор субаренды может быть заключен только с согласия арендодателя.

Без такового любые документы и соглашения юридически будут считаться недействительными. Следовательно, каждый субарендатор обязан удостовериться:

  • в наличии правомочий у непосредственно своего арендодателя
  • в наличии правомочий у собственника недвижимости

    Получив от арендодателя право сдавать имущество в субаренду, можно, в свою очередь, наделить этим правом субарендатора. Число таких субарендаторов, находящихся в одной «цепочке», законодательством не ограничено.

    Ответственность за субаренду без согласия арендодателя

    Согласно положениям, прописанным в ст. 167, 168 и 1103 ГК РФ, заключение договора субаренды, выполненное без согласия арендодателя, наделяет последнего право расторгнуть договор аренды, а также затребовать возмещение убытков, вызванных пользованием имуществом, не соответствующим условиям договора. Собственник недвижимости должен прописать возможность субаренды арендованного объекта в договоре, и только это «генеральное» согласие разрешает арендатору заключать договора субаренды.

    Сроки действия последних не должны превышать сроки действия договоров, заключенных между арендодателем и собственником. По умолчанию любое продление договора аренды автоматически разрешает продлевать договор субаренды. Разумеется, изначально только при наличии «генерального» согласия на это со стороны собственника.

    согласие арендатора на субаренду ?

    Соболев Илья Просветленный (28444) 5 лет назад

    Почти все ответили в точку.)))) )

    Письмо — ООО Пышечка» являясь собственноиком арендуемого ООО «Булочка» по договору аренды №_____ не возражает в передаче части помещения арендуемого помещения, площадью ___ м. кв. в субаренду ООО «Пончег»

    В договоре. — одним из пунктов может звучать так: Арендатор имеет право без согласия арендодателя пердавать арендуемое помещение, так и его части в субаренду.

    Арендатор имеет право передавать арендуемое помещение и/или его часть в субаренду при условии обязательного уведомления Арендодателя.

    В доп. соглашении.

    стороны пришли к соглашению:

    1- Арендодатель предоставляет право Арендатору передать чась арендуемого помещения общей площадью ___ м. кв. в субаренду ООО______ на следующих условиях

    Субаренда без согласия арендодателя

    Не имея возможности приобрести в собственность офисное, производственное или складское помещение для нужд своей фирмы, многие бизнесмены прибегают к аренде подходящей недвижимости. В данном случае договор заключается с собственником здания или помещения, который устанавливает условия пользования сдаваемым в аренду объектом. Вместе с тем, нередки случаи сдачи этой же недвижимости в аренду третьему лицу, где первый арендатор выступает в роли арендодателя. Такая форма отношений называется субарендой и зачастую становится более выгодной для всех участников сделки. Но возможна ли субаренда без согласия арендодателя – собственника недвижимого имущества?

    Договор субаренды

    Заключая Договор субаренды, стороны обязаны руководствоваться положениями действующего законодательства, в частности соответствующими статьями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Первое, что следует принять во внимание – правом сдачи недвижимого и любого другого имущества в аренду обладает исключительно собственник. При этом он может управомочить какое-либо юридическое лицо сдавать объект в аренду, либо это право этому лицу будет предоставлено законом. Сам же договор субаренды составляется согласно правилам составления обычного арендного договора (исключения могут быть прописаны в соответствующем Законе или правовом акте).

    Нужно ли согласие собственника на субаренду?

    Закон однозначно определяет возможность сдачи уже арендованной недвижимости в субаренду: любой договор субаренды может быть заключен только с согласия арендодателя. Без такового любые документы и соглашения юридически будут считаться недействительными. Следовательно, каждый субарендатор обязан удостовериться:

  • в наличии правомочий у непосредственно своего арендодателя
  • в наличии правомочий у собственника недвижимости

    Получив от арендодателя право сдавать имущество в субаренду, можно, в свою очередь, наделить этим правом субарендатора. Число таких субарендаторов, находящихся в одной «цепочке», законодательством не ограничено.

    Ответственность за субаренду без согласия арендодателя

    Согласно положениям, прописанным в ст. 167, 168 и 1103 ГК РФ, заключение договора субаренды, выполненное без согласия арендодателя, наделяет последнего право расторгнуть договор аренды, а также затребовать возмещение убытков, вызванных пользованием имуществом, не соответствующим условиям договора. Собственник недвижимости должен прописать возможность субаренды арендованного объекта в договоре, и только это «генеральное» согласие разрешает арендатору заключать договора субаренды.

    Сроки действия последних не должны превышать сроки действия договоров, заключенных между арендодателем и собственником. По умолчанию любое продление договора аренды автоматически разрешает продлевать договор субаренды. Разумеется, изначально только при наличии «генерального» согласия на это со стороны собственника.

    Договор субаренды

    Типовой бланк договора субаренды содержит сопутствующие документы:

  • Дополнительное соглашение;
  • Акт приема-передачи имущества ;
  • Протокол согласования разногласий;
  • Протокол разногласий.

    Соответственно с пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать по договору субаренды арендованное имущество другому лицу. При получении согласия на передачу по договору субаренды имущества эта норма носит императивный характер изменена договором не может быть. Другими словами, в договоре аренды нельзя предусмотреть, что арендатор имеет право заключать договор субаренды без согласия арендодателя. Но в договоре можно прямо предусмотреть право арендатора на передачу в субаренду имущества. В таком случае добавочного получения согласия арендодателя на заключение договора субаренды не нужно.

    Законодатель не устанавливает форму и порядок дачи арендодателем согласия на выполнение сделки по передаче в субаренду арендованного имущества. Согласие арендодателя на заключение договора субаренды можно оформить в виде письма, протокола, соглашения,дополнения к договору аренды и так далее, копию которого субарендатору после ознакомления с оригиналом нужно получить на руки.

    Когда в договоре аренды не предусматривалось право арендатора передавать арендованное имущество в субаренду, то получение данного согласия после заключения договора аренды будет изменением условий договора аренды в части прав арендатора по применению арендованного имущества. Ввиду положений пункта 1 статьи 452 Гражданского Кодекса РФ соглашение об изменении договора исполняется в той же форме, что и договор. Потому, если договор аренды удостоверяется нотариально, то и согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду должно быть оформлено нотариально. Неыполнение формы сделки влечет за собой ее недействительность. Поэтому недействительность согласия арендодателя за собой повлечет недействительность договора субаренды, ведь заключение договора субаренды без согласия арендодателя не соответствует закону .

    В согласии с частью 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского Кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным. Поэтому и в образце договора субаренды необходимо конкретно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта договора субаренды. При этом описание передаваемого в субаренду имущества должно корреспондироваться с предметом договора аренды. В противном случае договор субаренды может быть признан незаключенным.

    В согласии с частью 2 пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ договор субаренды нельзя заключать на срок, который больше срока договора аренды. Заключение арендатором и арендодателем договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды. В таком случае необходимо заключить новый договор субаренды на срок, который соответствует сроку действия договора аренды.

    Когда договор аренды и договор субаренды предполагают симметричные условия о том, чтобы продлить срок действия договора на новый срок при отсутствии отказа одной из сторон от того, чтобы продлить договора, то действие договора субаренды продлено в случае продолжения действия договора аренды.

    Прекращение договора аренды, которое считается заключенным на неопределенный срок в порядке, который предусмотрен пунктом 2 статьи 610 Гражданского Кодекса РФ (предупреждая другую сторону аренды за три месяца), влечет прекращение действия договора субаренды.

    Это интересно:  Отчуждение земельного участка - это

    Прекращение досрочно договора аренды влечет за собой прекращение договора субаренды, заключенного в соответствии с ним. Субарендатор в таком случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, которое находится в его использовании по договору субаренды, в пределах срока,который остался на условиях, которые соответствуют условиям прекращенного договора аренды (статья 618 Гражданского Кодекса РФ).

    Типовой договор субаренды имеет приложения:

  • График арендных платежей.
  • Перечень арендованного имущества.

    Содержание

    Cогласие собственника на передачу нежилого помещения в субаренду

    Заключение договора субаренды зачастую происходит при обязательном получении согласия от собственника помещения. В каких случаях требуется такой документ, когда достаточно направления в его адрес уведомления? В какой форме оформляется согласование, на каких условиях, подробно в этом материале.

    Правовые основы

    Для договора субаренды характерны следующие моменты:

    Полежаева Т.И., юрист

    Риски договора субаренды

    При заключении договора субаренды для сторон договора возможно наступления следующих негативных последствий:

    Как запросить согласие

    Для того чтобы получить письменное согласование с собственником помещения необходимо первоначально направить запрос от имени арендатора. Он составляется письменно в произвольной форме и должен содержать следующие реквизиты:

    • имя руководителя организации – арендодателя, наименование компании, ИНН и ОГРН, адрес нахождения, указание должности – к примеру, генеральный директор;
    • дата составления заявления и адрес – город Москва и др.;
    • название документа – запрос на получение согласия в отношении субаренды;
    • обстоятельства заключения договора с субарендатором, необходимость получения согласия собственника с указанием номера и даты основного договора на пользование помещением;
    • обязательство в сохранении имущества в надлежащем состоянии с учетом нормального износа недвижимости и предметов обстановки.

    Содержание согласия

    Документ от собственника помещения составляется в письменном виде с указанием условий, которые позволяют идентифицировать договор аренды и характеристики имущества:

    • название организации с указанием ИНН, ОГРН, ОКПО и других реквизитов, должность руководителя, его фамилия и инициалы;
    • дата и место составления документа;
    • адресат – наименование арендатора, который запрашивал согласие на сдачу помещения в субаренду;
    • наименование документа – согласие передать имущество в субаренду;
    • указание характеристик помещения – нежилое, сколько квадратов, точный почтовый адрес, кадастровый номер;
    • ссылка на основной договор аренды с номером и датой;
    • желательно прописать содержание нормы п.2 ст.615 ГК РФ о заключении договора субаренды на срок не более действующего соглашения об аренде;
    • подпись руководителя предприятия – собственника недвижимости с указанием инициалов и фамилии, печать компании;
    • отметка о получении согласия арендатором при необходимости с указанием даты.

    Что нужно знать субарендатору

    Для того чтобы избежать рисков, связанных с заключением договора субаренды, пользователю помещения необходимо проанализировать следующие обстоятельства:

    1. Наличие у арендатора права на сдачу в аренду нежилой площади по первоначально заключенному договору.
    2. Согласие собственника на передачу имущества третьим лицам.
    3. Наличие у владельца права распоряжения недвижимостью, отсутствие ограничений на распоряжение ей при залоге, ипотеке, аресте и других обременениях.

    Как оформляется согласие

    Собственник вправе дать разрешение на сдачу имущества в субаренду при оформлении следующих документов:

    • согласия на отдельном бланке, выдаваемому по запросу арендатора лично представителю организации;
    • включением такого пункта в договор аренды;
    • путем направления письма почтовым заказным уведомлением;
    • в случае истечения срока на предоставление согласия без ответа от собственника.

    Нет ответа от собственника, что делать

    Если собственник игнорирует уведомление арендатора и не дает согласие на заключение договора субаренды, то признается его согласие на такие правовые действия. При этом важно, чтобы в письме-запросе на согласование субаренды были указаны сроки, в которые необходимо предоставить разрешение или отказ. Либо такое положение должно прописываться в основном договоре аренды.

    Ситуация с землей

    Если при передаче нежилого помещения с ним следует земельный участок, то обязательно выдается согласие на пользование прилежащей к зданию территорией. Когда такое разрешение не выдано, то считается согласование условий не произошло и сделка недействительна. В разрешении на субаренду земли указывается кадастровый паспорт участка, его адрес нахождения, основание для пользования – договор купли-продажи или аренды.

    К договору субаренды прикладывается акт приема-передачи помещения и земельного участка. При предоставлении рассрочки приложением служит график платежей. При заключении договора сроком более 1 года обязана регистрация договора в органах Росреестра. За государственную услугу предусмотрена государственная пошлина.

    При прекращении собственности определенной организации на объект недвижимости, смене владельца, отношения по аренде остаются в том же объеме на основании заключенного ранее договора.

    Вопрос: Нужно ли мне запрашивать письменное согласие собственника на сдачу магазина в субаренду, если в договоре прописана необходимость направления уведомления?

    Ответ: Такой обязанности, как направлять запрос и получать согласование от владельца недвижимости, по указанному договору у вас не возникает. Достаточно отправить уведомление о заключении субаренды, приложить копию договору и акта приема-передачи имущества. Собственник в такой ситуации будет надлежаще уведомленным и не сможет повлиять на содержание ваших отношений по договору с третьими лицами.

    • Зачастую арендаторы путают уведомление с согласием собственника и не имеют разрешительных документов, предполагая, что процедура заключения договора субаренды ими соблюдена. На практике возникают негативные правовые последствия для всех участников отношений в силу недействительности заключенного договора.
    • Обязательно соответствие срока договора субаренды условиям соглашения об аренде. Если первоначальный договор заключен на меньший срок, то субаренда может признаваться полностью или в части недействительной, что повлечет убытки для сторон отношений.
    • При сроке действия договора от 1 года требуется регистрация в органах Росреестра. Если такое требование несоблюдено, соглашение считается недействительным и письменного оформления обязательств недостаточно.

    По форматированию текст должен включать:
    1. 8 подзаголовков

    Правильно составленный образец поможет добиться согласия арендодателя на субаренду

    При высокой стоимости на объекты недвижимости и земельные участки, нередко значительно выгоднее не выкупать их в собственность, а арендовать на определённый срок в зависимости от цели назначения. Установив правила пользования недвижимостью или землей, собственник передаёт свои владения в аренду. При больших площадях арендатор, в свою очередь, по согласованию с собственником может сдать часть помещений третьим лицам. В этом случае арендатор выступает арендодателем, а вид аренды называется субарендой. Такой вид сотрудничества намного выгоднее всем сторонам. Для законности сделки требуется согласие арендодателя на субаренду, образец составления которого рассмотрим для разных вариантов арендного сотрудничества.

    Правовые аспекты

    Арендные отношения законодательно регламентированы Гражданским кодексом, и только владелец собственности решает, как ею распоряжаться: сдавать в аренду одному арендатору и уполномочить его контролировать процесс взаимодействия с субарендаторами или самостоятельно работать сразу с несколькими клиентами. Выбирается, как правило, первый вариант, так как всю руководящую деятельность берёт на себя арендатор, распределяя помещения и сдавая их в субаренду по своему усмотрению, но с согласия собственника.
    Согласно п.2 ст. 615 ГК РФ настоящий договор поднайма с третьей стороной, может быть заключён, при наличии согласия арендодателя, то есть собственника.

    Важно! В договоре запрещён пункт, в котором арендатор наделяется правом заключения соглашения субаренды без согласия владельца. Но в документ достаточно включить пункт на право арендатора передавать имущество в поднаем. В этом случае дополнительных разрешительных соглашений уже составлять не нужно.

    В кажущейся тавтологии и игре слов заключён глубокий правовой смысл. Нарушение этого условия ведёт к полной ликвидации законности сделки. Законом не предусмотрена конкретная форма выражения согласия на передачу имущества в субаренду. Разрешено его оформлять протоколом, отдельным письмом, дополнительным соглашением, приложением к основному документу, один экземпляр или копия которого должна храниться у владельца имущества.

    Может ли субарендатор сдавать сам в аренду помещение?

    Арендатор имеет право сдавать в субаренду третьим лицам имущество, одновременно наделив их теми же функциями. То есть каждое последующее звено цепочки – это и субарендатор и субарендодатель для следующего элемента связи. Законодательством количество звеньев не ограничено. Единственным правилом является то, что срок субаренды не может превышать период, выделенный для аренды. Заключая договор, необходимо удостовериться, что существует заверенное нотариусом согласие собственника на субаренду.

    Ответственность за нарушение договорных отношений

    Согласно ст. 167, 168, 615 и ст. 1103 ГК РФ при сдаче здания в субаренду без согласия арендодателя (собственника), последний имеет право расторгнуть соглашение найма с требованием взыскать убытки по причине пользования имуществом не по назначению. Субаренда без согласия арендодателя считается незаконной и может повлечь наказание в зависимости от нанесённого ущерба. При продлении сроков основного соглашения между собственником и арендатором автоматически разрешено изменить и сроки поднайма, но лучше оформить новый документ с чётким указанием новых данных.
    Если в первоначальном договоре коммерческого найма собственности не было предусмотрено, сдавать помещение в субаренду (по причине отсутствия необходимости), то следует согласовать этот момент в виде дополнительного соглашения. Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ сделки между юридическими и физическими лицами об изменении условий основного договора должны быть оформлены и заверены в той же форме, что и основной документ. То есть, если он оформлялся у нотариуса, то и все дополнения поднайма должны быть заверены нотариально. В противном случае соглашение теряет правовую силу и является нарушением законодательства.

    Это интересно:  Закон о возврате страховки по кредиту

    Нюансы составления договора

    Статья 615 ГК РФ обязывает к поднайму или прокату применять те же правила, что прописаны в основном документе на аренду собственности. По ст. 607 ГК в соглашении в обязательном порядке прописываются все виды имущества, которые будут переданы в пользование третьим лицам. Без описания объекта передачи, договор считается юридически ничтожным. То есть при делегации права аренды помещения необходимо указывать его площадь, расположение и другие важные параметры. Если объектом является оборудование, то указываются все его параметры при передаче внаём.

    Типовой договор аренды недвижимости дополняется следующими документами:

    • Разрешением на поднаём от собственника помещения или офиса.
    • Протоколом, в котором указаны все разногласия сторон.
    • Протоколом о согласовании разногласий, если они существуют.
    • Актом, в котором прописываются условия приёма-передачи собственности внаём и поднаём.

    При возникновении необходимости прекратить договорные отношения по недвижимости одна из сторон по ст. 610 ГК обязана оповестить об этом другую за три месяца до окончания срока. Одновременно прекращается и срок действия поднайма. Но законодатель в ст. 618 ГК РФ предусмотрел правовую возможность для добросовестного субарендатора на оформление договора с новым арендодателем или собственником на тех же условиях на оставшийся ранее установленный срок. Тем самым закон защищает интересы субарендатора любого уровня. В соглашении аренды или проката всегда приписываются штрафные санкции и условия выплаты пени.

    Соглашение поднайма должно сопровождаться следующими документами:

    • Перечнем имущества или объектов недвижимости, которое использует субарендатор.
    • Графиком платежей.

    Договор аренды с правом субаренды выглядит следующим образом.

    Внимание! При составлении документов необходимо следить в договоре субаренды за сроками действия соглашения сторон. Следует убедиться, что этот период меньше или равен сроку аренды по основному документу. В противном случае субарендатор теряет все права, и его деятельность становится незаконной.

    Каждому субарендатору желательно иметь копию основного договора аренды, что избавит его от правовых коллизий в будущем и судебных разбирательств.

    Образец согласия арендодателя на субаренду

    Согласие на субаренду нежилого помещения или офиса составляется собственником только письменно и является неотъемлемой частью основного соглашения. Образец можно найти как в интернете, так и составить самостоятельно. Главное условие – подробное описание сдаваемого помещения, его состояния, площади пользования. Субаренда – это всегда риски:

    • Арендатор, прежде всего, отвечает перед собственником за надлежащую эксплуатацию взятого помещения.
    • В случае порчи имущества субарендатором, отвечать приходится арендатору перед владельцем. То есть переуступка прав не освобождает от ответственности.
    • Одновременно арендодатель отвечает за качество предоставляемых коммунальных услуг, отделку помещения, комфортность пребывания.
    • Изменение сроков аренды без дополнительного оповещения нарушает права субарендатора. Любое изменение сроков исполнения договора одной стороной приводит к прекращению законной деятельности другой.
    • Нарушение прав собственника наблюдается, когда арендатор не оповещает его о новых сделках субаренды.

    Важно знать! Законодательство не запрещает арендатору устанавливать собственные цены на сдаваемое в наём помещение.

    Арендатор, взяв на себя организационные обязанности по использованию арендованной собственности, вправе распоряжаться ею и получать от этого финансовую прибыль, одновременно неся полную ответственность перед собственником.

    Важно! Отсутствие согласия на поднаём приводит к мгновенному прекращению деятельности субарендатора.

    Если арендуемое помещение было сдано третьим лицам без согласия собственника, он вправе расторгнуть договор с требованием возмещения убытков согласно п.3 ст. 615 и ст. 619 ГК РФ.

    Договор аренды квартиры с правом субаренды образец выглядит аналогично. Поднаём жилищного фонда особенно востребован в курортных зонах или при посуточной аренде.

    Можно ли сдавать муниципальное имущество?

    Законом не запрещена аренда и поднаём муниципального имущества, которое находится в собственности у государства. Переход прав пользования возможен только при согласии собственника, то есть государства в лице администрации города или района, где находится объект.

    Важно! Если срок аренды или субаренды больше одного года, то необходима регистрация договора в Росреестре.

    Кроме вышеупомянутых статей Гражданского кодекса, арендные отношения регламентируются Федеральным законом № 218-ФЗ. Судебные инстанции разошлись во мнении, необходимо ли регистрировать договор аренды, заключённый на неопределённый срок. Существует два диаметральных мнения: одни суды говорят, что нужно, иначе соглашение будет считаться незаконным, другие – регистрация не нужна. И как поступить в этом случае, если суды принимают абсолютно противоположное решение? Регистрация всегда надёжнее, чем её отсутствие, так как в любой момент могут быть внесены изменения, и договор будет признан ничтожным.

    Поднаём государственного имущества регламентируется № 135-ФЗ. В ст. 17.1 этого законодательного акта отмечено, что государственное и муниципальное имущество должно предоставляться через проведение аукциона (Постановление Высшего арбитражного суда № 73 от 17.11.11). В этом случае согласие собственника также обязательно, что отражается в аукционной документации.

    Особенности найма муниципальной собственности

    Арендатором и субарендатором муниципальной собственности могут быть строго юр. лица. Выбор претендента определяется посредством торгов, которые должны проводиться открыто без сокрытия сведений и каких-либо нарушений по общим правилам (Приказ ФАС № 67 от 10.02.2010 года).

    Субарендатором предоставляется следующий перечень справок:

    • Выписка с банковскими реквизитами за подписью руководителя и главбуха.
    • Справку из реестра юридических лиц, подтверждающую, что является действующим предприятием.
    • Доверенность с правом подписи, разрешающая представителю заключать договоры аренды.

    Если при подаче документов не было нарушено законодательство, то субаренда заключается даже с одним претендентом и минимальным сроком на один день. То есть если период найма будет всего один день, то проведение торгов обязательно. Составление договора поднайма аналогично и должно удовлетворять тем же требованиям, что соглашение найма с собственником недвижимости. При отсутствии согласия собственника договор считается недействительным и нарушающим законодательство. Обязательно прописываются обязательства и ответственность обеих сторон, форма и время оплаты, стоимость коммунальных платежей.

    Согласно ст. 161 НК РФ арендатор обязан платить налоги, величина которых зависит от выбранной системы налогообложения. К основным платежам добавляется налог на услугу по сдаче внаём третьим лицам. Для регистрации соглашения в Росреестр предоставляют:

    • Подписанный договор поднайма.
    • Согласие на субаренду от арендодателя.
    • Квитанцию, подтверждающую уплату гос. пошлины в размере 22 тысяч рублей.

    Срок регистрации при правильно оформленном договоре составляет порядка десяти дней.

    Особенности передачи земли

    Земельная рента – это реальная прибыль, получаемая собственником от сдачи участка в аренду. Здесь также применимо понятие субаренда, регламентируемое ст. 615 ГК и ст. 22 ЗК.

    Внимание! Если участок – собственность физического лица, то применяется ГК, а для земель сельскохозяйственного назначения, то есть находящихся в собственности у государства – нормы ЗК.

    Срок ведения деятельности должен быть меньше договора аренды, в котором прописывается разрешение или запрет на пользование земельным участком. Если этот пункт отсутствует в договоре, то субаренда противозаконна. Поэтому необходимо либо заключить новый договор, либо сделать дополнительное соглашение. Вся выращенная продукция и полученная прибыль принадлежать субарендатору. Правила пользования земельным наделом прописаны в договоре, который составляется по типовому образцу, с указанием всех основных сведений об участке, обязательствах сторон и порядке оплаты. При нарушении принятых канонов собственник может потребовать расторжения соглашения аренды.

    К договору необходимо предоставить кадастровый паспорт, план земельного участка сельхозназначения с отметками утверждённых границ и перечисленными на нём сооружениями.

    Важно! Ст. 22 ЗК РФ позволяет сдавать земельный участок в аренду без оформления согласия владельца, уведомив его о предстоящей сделке.

    Исключением может быть только запрет на поднаём или ведение конкретной деятельности, а также сделка купли-продажи.

    Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при сроке аренды больше 5 лет для земель сельхозназначения субаренда разрешена без согласия собственника, но при его письменном уведомлении. Если длительность пользования земли больше года, то согласно ст. 651 ГК РФ договор регистрируется в Росреестре. Если период меньше года, то по ст. 26 ЗК и ст. 609 ГК регистрация не требуется.

    Субаренда является выгодным и рациональным решением эксплуатации государственной и личной собственности. Для эффективной деятельности следует чётко следовать «букве закона», правильно составлять договор аренды и своевременно выплачивать платежи.

    Образец согласия арендодателя на субаренду нежилого помещения

    Право пользования арендной квартирой может включать в себя полномочие передавать жилое помещение третьим лицам за плату. Необходимо, чтобы собственник в письменном виде разрешил это арендатору. Для этого можно использовать образец согласия арендодателя на субаренду или самостоятельно составить документ. При оформлении необходимо учесть ряд требований.

    Для чего это необходимо

    Собственник предоставляет значительный объём прав жильцу. Гражданин может пользоваться квартирой в соответствии с её функциональным назначением. То есть, человек имеет право в ней жить, хранить вещи и т.д.

    Субаренда – передача недвижимости, которая ранее была арендована, в пользование третьему лицу на возмездной основе.

    В статье 615 ГК РФ указывается, что подобные действия возможны, если собственник прямо дал на это согласие. Если стороны заключили письменный договор, то и выражение воли собственника должно быть в такой же форме.

    Это интересно:  Как и когда можно подавать на УДО (досрочное освобождение)

    Особенности субаренды

    Владельцы помещений выбирают арендаторов с учётом многих факторов. Собственник рассчитывает, что контрагент по сделке не причинит ущерба его имуществу. Поэтому право на сдачу в субаренду предполагает увеличение стоимости пользования квартирой – появляются дополнительные риски.

    В договоре стоит предусмотреть, что любой ущерб жилому помещению или переданному вместе с ней имуществу (мебели, бытовой техники и пр.) возмещается арендодателем. Дополнительно стоит указать, что собственник имеет право расторгнуть контракт, если действия субарендатора нарушают установленные законом правила проживания в жилых помещениях.

    При заключении договора на поднаём квартиры в одном из разделов документа необходимо указать, в каком виде было предоставлено согласие владельца. Необходима ссылка на положение основного контракта. Если разрешение предоставлено в виде отдельного письма, то копия документа прилагается к соглашению.

    В некоторых случаях требуется государственная регистрация. Если отношения будут длиться 12 месяцев или более, копию договора необходимо предоставить в Росреестр. Соответствующее разъяснение дано в информационном письме президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.

    Вопросы взимания платы за пользование в порядке субаренды разрешаются арендатором. Даже если человек, которому была предоставлена квартира в поднаём, не перечисляет оговоренную сумму, это не даёт оснований для отсрочки или рассрочки арендных платежей. При расторжении договора аренды прекращаются правоотношения, возникшие по поводу поднайма (ст. 618 ГК РФ).

    Как правильно оформить

    Существует несколько способов закрепления согласия собственника на предоставление недвижимости в субаренду. Самый простой вариант – включение соответствующего положения в договор. Формулировка может быть следующей: арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду без получения дополнительного согласия от арендодателя.

    Такое положение характерно для соглашений, когда квартира будет сдавать посуточно. Невозможно согласовывать кандидатуру каждого нового жильца в разумный срок с владельцем недвижимости.

    Альтернативный вариант – предоставление письменного разрешения в виде самостоятельного документа. Этот способ применяется, если ранее стороны не оговаривали возможность передачи объекта недвижимости в поднаём.

    Форма и способы выдачи арендодателем согласия

    Закон не содержит требований к форме выдачи согласия, поэтому стороны, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), могут определить форму согласия в договоре. Форму согласия рекомендуется предусмотреть письменную, т.е. в виде документа, подписанного арендодателем (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Для арендатора это будет надлежащим доказательством факта выдачи арендодателем согласия, в том числе в случае спора в суде (ст. ст. 64, 65, 71 АПК РФ). Арендодатель также заинтересован в установлении письменной формы согласия, поскольку арендатор, не получивший согласие в такой форме, не сможет ссылаться на какие-либо иные действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении заключенной сделки.

    Согласие арендодателя должно соответствовать требованиям ст. 157.1 ГК РФ и может быть выдано несколькими способами:

    — включено в текст договора аренды при его заключении;

    — согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору,

    — оформлено арендодателем в виде отдельного документа (письма) либо путем проставления соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.

    Способ оформления согласия может быть предусмотрен договором или выбран арендодателем непосредственно при обращении арендатора с просьбой о его выдаче.

    Если договором не установлено условие о выдаче согласия в письменной форме

    Арендодатель может выдать согласие в любой форме по своему усмотрению, но с соблюдением требований ст. 157.1 ГК РФ. Однако в этом случае согласие может быть признано полученным, если арендодатель был уведомлен о состоявшейся сделке и не заявил относительно нее никаких возражений, а также совершил иные действия, свидетельствующие о своем согласии с ее совершением.

    Включение согласия в текст договора

    Предварительное согласие арендодателя может быть включено в текст договора аренды и может быть выражено в том числе путем согласования условия о праве арендатора заключать сделки, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ, без получения дополнительного согласия арендодателя. Данное условие освобождает арендатора от обязанности получать в дальнейшем согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.

    Необходимо учитывать, что если согласие выдано после 1 сентября 2013 г. и является предварительным, то оно должно содержать описание предмета сделки (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Ранее такое требование отсутствовало, и к согласиям, оформленным до указанной даты, оно не применяется.

    Арендодатель не вправе заявлять о недействительности сделок, если согласие на их совершение он надлежащим образом выразил в договоре.

    Пример формулировки условия:

    «Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ. Получение дополнительного, в том числе последующего, согласия от арендодателя на это не требуется».

    Если согласие арендодателя не содержится в тексте договора аренды

    В этой ситуации арендатор до заключения договора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам обязан обратиться к арендодателю с просьбой выдать предварительное согласие.

    Арендатору, который уже заключил договор, необходимо запросить у арендодателя последующее согласие (одобрение) в соответствии с п. 3 ст. 157.1 ГК РФ. Согласие должно быть выдано арендодателем в разумный срок.

    Если такое согласие не получено и будет доказано, что о его отсутствии знала или должна была знать другая сторона на момент совершения сделки, то эта сделка может быть признана недействительной на основании ст. 173.1 ГК РФ.

    В соответствии с указанной статьей такая сделка является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие. С требованием о признании сделки недействительной может обратиться арендодатель или иное лицо, указанное в законе (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ).

    Эти правила распространяются на сделки, совершенные арендатором после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

    В отношении договоров, заключенных ранее указанной даты, действует ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

    Необходимо учитывать, что условие договора, сформулированное как право арендатора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам, в частности в субаренду, не всегда признается судами согласием арендодателя, включенным в текст договора аренды.

    Оформление согласия отдельным документом (письмом)

    Согласие может быть оформлено арендодателем отдельным документом после заключения договора аренды. Оно должно быть выполнено на бланке арендодателя за его подписью либо подписью уполномоченного им лица. Арендатору при получении такого согласия рекомендуется потребовать у арендодателя документ, подтверждающий полномочия подписавшего его лица.

    В предварительном согласии в силу ст. 157.1 ГК РФ необходимо указать предмет сделки, в частности договора субаренды. Поскольку в силу абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды по общему правилу регулируется нормами об аренде, предмет этого договора определяется так же, как и предмет договора аренды.

    В последующем согласии (одобрении) должны содержаться данные о конкретной сделке, совершенной арендатором. В частности, можно указать реквизиты и наименование сторон в сделке по передаче прав аренды или арендованного имущества третьему лицу, которую разрешает совершить арендодатель, дату и номер основного договора аренды.

    Пример формулировки согласия:

    «______________ (арендодатель) и _______________ (арендатор) заключили договор аренды от ___ N ____, объектом аренды по которому является: ________________________.

    Арендодатель данным письмом выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды _____________________ (указываются данные арендованного имущества), предоставленного арендатору по договору аренды N ____ от «___»_______ 200_ г., в субаренду. Получение дополнительных согласий от арендодателя не требуется».

    Оформление согласия путем проставления соответствующей надписи на договоре, заключаемом арендатором с третьим лицом, или его проекте

    Оформить согласие можно в виде письменного разрешения арендодателя, проставленного на документе, подтверждающем совершаемую сделку. Например, арендодатель может письменно выразить согласие на заключение договора субаренды, сделав соответствующую надпись на договоре субаренды или его проекте и поставив подпись под данным текстом.

    При получении такого разрешения арендатору рекомендуется потребовать от лица, выдающего такое разрешение от имени арендодателя, документы, подтверждающие его полномочия.

    Пример формулировки согласия:

    ________ (арендодатель) согласен на передачу в субаренду арендуемого ____________ (арендатор) имущества __________________ по договору аренды от ____ N ____».

    Статья написана по материалам сайтов: bfmac.com, 1000meters.ru, stranazakonov.com, yurispros.ru, sud-jurist.ru.

    »

  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector