+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Счет ТСЖ: что это, какие существуют кроме лицевого, расчетного и учетного, как происходит открытие в банке и в каких случая возможен их арест, а также как быть, если товарищество не выставляет их собственникам?

Я являюсь председателем ТСЖ. У ТСЖ был открыт расчетный счет в банке, у которого была отозвана лицензия на осуществление банковской деятельности. Я обратилась в 15 различных банков с заявлением об открытии расчетного счета, но теперь для открытия расчетного счета (по информации банков) необходимо заполнение анкет всех учредителей организации (в нашем случае — ТСЖ). Кроме того, требуется приложить ксерокопии всех страниц паспортов всех учредителей. В нашем ТСЖ 3 учредителя. Один из учредителей категорическим отказывается предоставлять свои паспортные данные и вообще не хочет более принимать участие в работе ТСЖ.

Мы хотели вывести этого учредителя из состава правления ТСЖ, но сотрудник налоговой инспекции сообщила, что для этого нужно ликвидировать ТСЖ, вновь провести общее собрание и представить в налоговую Протокол общего собрания с новым составом ТСЖ. У нас очень большой дом (1550 собственников). Мы проводили общее собрание в форме заочного голосования, это заняло очень много времени и сил, потребовалась заполнить кучу протоколов, доверенностей (на детей и недееспособных).

Неужели один учредитель может заблокировать деятельность всего ТСЖ? Правомерны ли требования банков ? А если бы один из учредителей умер?

10 Августа 2015, 23:16 Елена, г. Москва

Содержание

Ответы юристов (1)

Согласно пункта 4 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» записи вносятся в государственные реестры на основании документов, представленных при государственной регистрации.

Приказом ФНС России от 01.11.2004 № САЭ-3-09/16@ утверждены Методические разъяснения по порядку заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица. Пунктом 4.11 данных Методических разъяснений определено, что при представлении заявления о государственной регистрации товариществ собственников жилья в сведениях об учредителях указываются данные о членах правления.

Федеральным законом от 23.12.2003 года № 185-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования процедур государственной регистрации и постановки на учет юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» внесены изменения в подпункт «д)» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Сведения об изменении состава участников юридических лиц представляются в регистрирующий орган путем подачи заявления о внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц по форме № Р 14001.

В Единый государственный реестр юридических лиц подлежат внесению изменения состава участников только в отношении обществ с ограниченной, обществ с дополнительной ответственностью, хозяйственных товариществ (только в отношении полных товариществ), учреждений, унитарных предприятий, производственных кооперативов, жилищных накопительных кооперативов, то есть участников, имеющих обязательственные либо вещные права в отношении юридического лица.

В связи с вышеизложенным, на регистрирующие органы не возложены функции по ведению списка членов правления, в Единый государственный реестр юридических лиц не вносятся сведения об изменении состава членов правления товариществ собственников жилья.

Что касается прекращения полномочий члена правления ТСЖ, данный порядок должен быть прописан в Уставе ТСЖ. Предложите члену правления, который отказывается предоставлять паспортные данные добровольно прекратить полномочия (если такая возможность предусмотрена Уставом ТСЖ).

В дальнейшем при обращении в банк для открытия расчетного счета приложите заявление указанного члена правления о добровольном выходе из состава членов правления.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Часть 3. Открытие расчетного счета ТСЖ в банке. Передача проектной, исполнительной и иной технической документации ТСЖ
Заказ печати ТСЖ и открытие расчетного счета в банке

После того, как Вы зарегистрировали ТСЖ в налоговых органах, необходимо заказать круглую печать ТСЖ, для этого Вам как раз и понадобятся свидетельства о регистрации ТСЖ (ОГРН) и о постановке ТСЖ на учет в налоговой инспекции (ИНН).

Также необходимо открыть расчетный счет ТСЖ в банке для дальнейших расчетов с поставщиками услуг и приема денежных средств от населения.

Имейте ввиду, что любой коммерческий банк требует от контрагентов для заключения договора на открытие и обслуживание расчетного счета достаточно большой перечень документов. Помимо анкеты ТСЖ, банковских карточек, выписки из ЕГРЮЛ в отношении ТСЖ, это копии: протокола общего собрания об избрании председателя правления, копии свидетельств о регистрации (ОГРН), о постановке на учет (ИНН), Устава, всех изменений к нему (при их наличии).

Уведомление управляющей компании о создании ТСЖ

Необходимо также письменно уведомить о создании ТСЖ управляющую компанию, которая занималась управлением МКД до создания в Вашем доме ТСЖ. Эта обязанность возникает в случаях, если МКД уже введен в эксплуатацию и такая УК ранее была выбрана на общем собрании.

Сейчас в строящихся домах или когда квартиры уже построены и готовы к продаже, застройщики создают ТСЖ и назначают председателя правления из числа собственников-физических лиц.

Это делается для того, чтобы сразу решить вопрос об управлении МКД.

Передача ТСЖ проектной, исполнительной и иной технической документации

В настоящее время порядок передачи технической документации и иных документов содержится в «Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 года № 416 (далее — Правила № 416) в разделе V «Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом».

До утверждения Правил № 416 единого порядка передачи не было, за исключением кратких положений нормы ч.10 ст.162 ЖК РФ.

В итоге условия, порядок передачи, перечень технических документов на МКД, подлежащих передаче, формировались с учетом судебной практики.

Необходимо иметь ввиду, что застройщик не вправе, а обязан передать вновь созданному ТСЖ соответствующую техническую документацию на МКД (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 года № 2345/10, в рамках которого ВАС РФ сделал вывод о том, что ТСЖ может обращаться в суд с требованиями к компании-застройщику об обязании передать техническую документацию на МКД, необходимую для заключения договора электроснабжения).

Кроме того, это довольно большой объем документов: это и утвержденная проектная документация на МКД и все изменения к ней, комплекты рабочих чертежей на строительство дома, акты освидетельствования скрытых работ, акты испытаний инженерных систем МКД, паспорта на приборы учеты ресурсов (электросчетчики, счетчики воды, тепла и т.д.), различные акты осмотров, журналы производства работ, инструкции по эксплуатации МКД по утвержденной форме, документы на земельный участок под МКД и многие-многие другие.

Отмечу, что примерный перечень технической документации на МКД содержится в п.24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 (в ред. от 14.05.2013), притом ее передача от одного лица к другому происходит на безвозмездной основе.

Как Вы уже, наверное, убедились, это довольно ответственный и трудоемкий этап.

Однако для вновь созданного, но пока еще «безжизненного» ТСЖ он просто необходим, поскольку без технической документации невозможно заключить договора с РСО, например, договор на электроснабжение (подробнее об этом в следующем (четвертом) разделе о заключении договора на поставку э/э и перечне необходимых для этого документов). Для этого достаточно внимательно проанализировать приведенные мной выше (и аналогичные) судебные акты.

Права на квартиры, общее имущество и земельный участок

Необходимо помнить, что и жилые, и нежилые помещения, как были до создания ТСЖ, так и после его создания, конечно же, остаются в собственности тех, кто и был их собственником. Т.е. правовой режим этих объектов не меняется, как и правовой режим объектов общей долевой собственности (подъездов, чердаков, подвалов, земельного участка, придомовой территории и другого имущества, перечисленного в ч.1 ст.36 ЖК РФ).

Проще говоря, ТСЖ не становится собственником подъездов, чердаков, подвалов, а тем более, Ваших квартир и нежилых помещений (при их наличии) в МКД.

Следовательно, к ТСЖ не переходит и обязанность по уплате налогов на это имущество, в том числе и земельного налога, которая лежит на его собственниках (п.1 ст.388 НК РФ).

Что касается оформления земельного участка под МКД в собственность, определения его границ на местности (межевание) и т.п., это отдельная тема для разговора, и этому вопросу пока не стоит уделять пристального внимания. Единственное, что все-таки пока необходимо – это получить документы на земельный участок (постановление о его предоставлении, договор аренды для целей строительства и т.п.) в составе технической документации.

Это интересно:  Увольнение за аморальный поступок: можно ли уволить и как?

В настоящее время очень мало МКД, у которых оформлены права на земельный участок (в нашем ТСЖ, кстати, так и не оформлен). Какая-либо юридическая ответственность за отсутствие межевания и неоформление прав на земельный участок под МКД законодательством РФ в настоящее время не установлена.
Окончание следует….
Статьи цикла:

Счет ТСЖ: что это, какие существуют кроме лицевого, расчетного и учетного, как происходит открытие в банке и в каких случая возможен их арест, а также как быть, если товарищество не выставляет их собственникам?

Если управляющий ТСЖ путает банковский счет со своим кошельком

#2 Сообщение burmistr » 28 окт 2015, 11:33

Ох уж эти ТСЖшники)))))

В правлении у Вас сидят дауненки (могу выразиться грубее, но не буду).

Управляющего нанимает именно правление и оно же с ним расторгает ТРУДОВОЙ договор. Так что обвинять управляющего и не обвинять правление — странно. Еще раз повторюсь в правлении сидят дауненки, которые ЖК видимо не читали и кроме телевизора ничем не интересуются.

Уставные документы можно получить в налоговой (странно, что у Вашего правления их нет).

Писать надо было на ТСЖ, чтобы вышеупомянутые проверяющие дрюкнули Правление (может работать бы начали).

А Вы смотрели полномочия Управляющего — уверен на 100%, что он был вправе нанимать людей от имени ТСЖ. А налоги (НДФЛ) в любом случае ТСЖ должно оплачивать (это прямо написано в Налоговом Кодексе).

А Вы думаете это является нарушением? Времена, когда платежки печатали на бересте прошли и все Вами перечисленное покупается именно за счет собственников, так как иных средств у ТСЖ нет. Так что все сделано правильно.

Ну ТСЖ же утверждало смету доходов и расходов — значит там есть такая статья. То, что не расшифровали — косяк Правления и голосовавших.

Сначала избавьтесь от дауненков в Правлении. А его — расторгните с ним договор и все.

Если управляющий ТСЖ путает банковский счет со своим кошельком

#3 Сообщение Ильич » 28 окт 2015, 12:19

Если управляющий ТСЖ путает банковский счет со своим кошельком

#4 Сообщение Ялиса » 28 окт 2015, 13:37

Если управляющий ТСЖ путает банковский счет со своим кошельком

#5 Сообщение burmistr » 28 окт 2015, 13:38

Если управляющий ТСЖ путает банковский счет со своим кошельком

#6 Сообщение Надежда Мохова » 28 окт 2015, 16:11

Если управляющий ТСЖ путает банковский счет со своим кошельком

#7 Сообщение burmistr » 28 окт 2015, 16:20

А как он у Вас там нарисовался то? Просто пришел, взял ключи (флешки) от расчетного счета? Или Вы его наняли. Тут либо трудовой договор, либо договор ГПХ.

1) Идет Ваш горе-председатель в налоговую инспекцию и просит копии уставных:

В общем процедура восстановления документов в ФНС выглядит следующим образом:

Составить запрос в произвольной форме с указанием требуемой информации.
Оплатить пошлину за выдачу документов.
Подать заявление и квитанцию в налоговую инспекцию по месту регистрации ЮЛ.
Через 5 дней получить дублирующие экземпляры.

Заявителем в данном случае выступает руководитель юридического лица (генеральный директор). Если восстановлением документов занимается другой человек, в доверенности от имени исполнительного органа ООО должны быть прописаны поручения как на запрос в ИФНС, так и на получение готовых копий с их перечнем.

В заявлении необходимо указать:

наименование юрлица;
основной государственный регистрационный номер;
ИНН и КПП – эти данные можно уточнить на сайте ФНС, введя в форму по адресу egrul.nalog.ru название фирмы и регион ее «прописки»;
юридический адрес общества;
сведения о заявителе: ФИО, паспортные данные, адрес и контактный телефон директора;
причину обращения за дубликатами (утеря, повреждение документов);
предпочтительный способ получения ответа.
Согласно порядку ведения ЕГРЮЛ документы к выдаче готовятся максимум 5 рабочих дней. Если в указанную дату представитель фирмы не явится в налоговую, бумаги отправятся почтой на юридический адрес ООО.

2) После получения уставных — дуете с ними в банк и открываете свой расчетный счет. Вам дают ключи (флешки) от счета.

3) Потом нанимаете себе нормального бухгалтера (юриста давно пора было нанять) и пусть считает коммуналку.

4) Не можете сами считать (коммуналка -самая сложная ерунда на практике) — заключайте договор с ЕРЦ (но это будет примерно в 3-6 раз дороже при хороших оборотах).

5) Находите у себя в закромах договор с Вамим управленцем (я его зауважал заочно) и смотрите, что это за договор. Потом (думаю там договор ГПХ) расторгаете его.

6) Требуете вернуть все нажитое непосильным трудом на счета ТСЖ.

Узнайте все о счетах управляющих компаний в сфере ЖКХ, а также как открыть спецсчет для капитального ремонта дома?

При создании управляющей компании, владельцам и руководящему составу приходится решать множество административных вопросов.

В данной статье речь пойдёт об одном из них — о счетах, которые управляющие организации открывают в банках и используют в своей работе.

Наши эксперты расскажут, для каких целей открывается каждый вид счетов и отдельное внимание мы уделим спецсчету для капитального ремонта — как его можно открыть и кто будет его владельцем?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Зачем нужны счета?

Управляющая компания является юридическим лицом. Статья 861 Гражданского кодекса РФ прямо указывает, что организации должны производить расчёты между собой в безналичном порядке.

Участие в безналичном денежном обороте возможно только при заключении договора на открытие счёта в банке.

Управляющая компания аккумулирует на своих счетах денежные средства, поступающие от собственников жилья за потреблённые ими услуги.

Эти деньги используются организацией для исполнения своих обязательств перед контрагентами: ресурсными организациями, строительными фирмами, заготовителями вторсырья и так далее. Счёт в банке управляющей компании необходим для того, чтобы принимать платежи от клиентов и рассчитываться с другими организациями.

Существующие виды

Управляющая компания использует несколько видов счетов:

  1. Расчётный счёт. Он открывается в банке и используется для приёма платежей от собственников квартир и ТСЖ и для оплаты услуг различных организаций.
  2. Лицевой счёт. Он создаётся в банке на базе расчётного счёта для контроля движения денег с отдельным лицом.

Если управляющая компания обслуживает большое количество объектов, то жильцам конкретного дома будет крайне затруднительно проследить судьбу своих денег в большой массе одинаковых расчётов за однотипные услуги.

Кроме того, управляющая компания может ограничить доступ к бухгалтерской информации, мотивируя отказ тем, что в документах содержатся сведения о других многоквартирных домах, которые не подлежат передаче третьим лицам.

Кроме указанных счетов, управляющими компаниями практикуется и открытие спецсчета на капитальный ремонт.

Такой счёт открывается для сбора средств с собственников жилья, чтобы в будущем провести капитальный ремонт в их доме.

Смысл выделения специального счёта в том, чтобы деньги плательщиков не шли в «общий котёл». Очевидно, что капитальный ремонт дома – дело отдалённой перспективы, поэтому велик соблазн покрыть из отложенных денег текущий дефицит.

Порядок открытия спецсчета УК

Собственники квартир на общем собрании должны проголосовать за решение об открытии счёта, выбрать банк, назначить ответственное лицо.

Большинство банков начисляют дивиденды на среднемесячный остаток на специальном счёте. Следует проанализировать, в какой кредитно-финансовой организации размещение денег будет наиболее выгодным. Владелец специального счета на капитальный ремонт — управляющая компания, но может быть и другой собственник.

Владельцем специального счёта, кроме УК могут быть:

  1. ТСЖ, если оно было образовано жильцами многоквартирного дома.
  2. Жилищный кооператив.

В данном случае, не имеет большого значения, кто именно заключал договор и открывал спецсчет на капремонт в управляющей компании.

Из видео вы узнаете, кто может быть владельцем спецсчета на капитальный ремонт:

Специалисты банка при приёме платёжных поручений будут контролировать целевое использование денежных средств. А использованы эти финансы могут быть только на капитальный ремонт конкретного многоквартирного жилого дома.

Необходимые документы

При обращении в кредитно-финансовую организацию, будущему владельцу счёта нужно предоставить протокол общего собрания собственников квартир, где будут отражены следующие вопросы:

  • решение о выборе способа финансирования капитального ремонта;
  • размер ежемесячных взносов;
  • лицо, которое уполномочивается собранием на открытие счёта и на расходование денег на нём в дальнейшем;
  • период проведения ремонтных работ;
  • перечень работ, которые должны быть проведены в многоквартирном доме при выполнении капитального ремонта (подъезда, крыши);
  • решение, касающееся выбора банка, где будет открыт счёт и естественно, банк должен быть именно тот, куда подаются документы.

Вместе с протоколом, в банк следует предоставить:

  1. Свидетельство о регистрации юридического лица.
  2. Учредительный документ организации.
  3. Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе.
  4. Карточку с образцами подписи руководителя и печати.
  5. Выписку из ЕГРЮЛ.
  6. Паспорт обратившегося за открытием счета.
  7. Документ, подтверждающий полномочия лица, обратившего за открытием счёта (доверенность или заверенная выписка из протокола общего собрания).
Это интересно:  С кем имеет россия двойное гражданство

Точный перечень документов устанавливается в каждом банке отдельно.

Как можно заметить, сложностей с открытием счетов, в том числе и спецсчета на капитальный ремонт, у управляющей компании не должно возникнуть. Специалисты банка всегда могут проконсультировать заявителей о перечне документов, которые необходимо представить, и других формальностях.

Счет ТСЖ: что это, какие существуют кроме лицевого, расчетного и учетного, как происходит открытие в банке и в каких случая возможен их арест, а также как быть, если товарищество не выставляет их собственникам?

Д.П. Гордеев, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»

В новом разделе IX ЖК РФ преобладает административная модель финансирования капремонта. Данный раздел вносила группа депутатов, которая достаточно близка к исполнительной власти. Но текст проекта федерального закона готовили специалисты Государственной корпорации «Фонд содействия развитию жилищно-коммунального хозяйства». Сейчас это не имеет практического значения, но объясняет почему все же рыночный подход, ориентированный на самостоятельное распоряжение собственниками помещений в МКД средствами фонда ремонта, урегулирован так, что его трудно реализовать. Дело в том, вся практика реализации закона № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» строилась на принятии решений органами государственной власти субъектов РФ, главным образом в региональной программе, а всем остальным (общим собраниям собственников помещений в МКД, ТСЖ/ЖСК/ЖК, управляющим организациям) отводилась роль статистов. Такое же «реформирование» реформаторы решили воспроизвести и в новом регулировании порядка финансирования и проведения капремонта МКД.

Почему реализация на практике этой модели может быть, к сожалению, затруднена? Потому, что неискушенные правоприменители и хитрые чиновники считают, что специальный счет могут открывать только ТСЖ и ЖСК.

При внимательном прочтении ЖК РФ…

На самом деле, спецсчета можно открывать не только при способе управления домом ТСЖ/ЖСК, но и при управлении домами управляющей организацией, и даже при непосредственном управлении собственниками помещений в МКД. Если не понимать такую возможность, не верить в ее реализуемость, не предпринимать для этого необходимые шаги, то взносы за капремонт подавляющего числа МКД попадут в «общий котел» регионального оператора и будут перераспределяться им с одних домов на другие. При хроническом дефиците на всех уровнях бюджетных средств на финансирование капремонта МКД такая модель проектировалась и воплощена в РФ, в качестве доминирующей. Есть желание ее потеснить.

Итак, давайте рассмотрим две статьи нового раздела IX ЖК РФ, которые содержат возможность формирования фонда ремонта МКД на спецсчете на один конкретный дом при всех трех способах договора управления. На что нужно обратить внимание при изучении ЖК РФ.

Во-первых, читающих нормы нового раздела IX ЖК РФ сбивает с толку то, что не каждый замечает важное различие: в одной части норм, регулирующих вопросы зачисления взносов на капремонт, речь идет о специальном счете [1] , а в другой части норм упоминаются простые расчетныесчета (не специальные), на которые перечисляться взносы [2] , а также нормы, в которых указываются оба вида счетов [3] . При этом, это совершенно разные счета. Простой расчетный счет — это обычный текущий расчетный счет, владелец которого является и собственником средств на нем. О его правовой природе в ЖК РФ нет ни слова. Правовой режим такого расчетного счета урегулирован в гл. 45 и 46 ГК РФ. Совсем другой правовой статус у специального счета. Гражданско-правовые нормы о принадлежности средств на нем, об особенностях его открытия и закрытия, о допустимых банковских операциях сегодня содержатся только в ЖК РФ [4] . Причем, как будет подробнее разъяснено далее, под владельцем спецсчета в разделе IX ЖК РФ понимается не только ТСЖ или ЖСК, но и региональный оператор, а под владельцем простого расчетного счета упоминается только региональный оператор. На эту особенность нужно обращать внимание в каждой норме раздела IX ЖК.

Первой и самой главной нормой, которая дает ответ на вопрос о том, кто может быть владельцем спецсчета является ст. 175 ЖК РФ «Специальный счет». В части второй этой статьи установлено, что «владельцем специального счета может быть:

1) ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;

2) осуществляющие управление МКД жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив».

Из этой нормы мы понимаем, какие ТСЖ могут быть владельцами спецсчета:

а) ТСЖ, созданное собственниками помещений в одном МКД. Это обычное однодомовое ТСЖ, как управляющее МК без привлечения управляющей организации, так и заключающее договор управления со сторонней организацией;

b ) ТСЖ, созданное собственниками помещений в нескольких МКД, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Это определение товариществ, требования к которым установлены в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ. Причем, если ЖК РФ и другие федеральные законы не потребовали ликвидации созданных до 17 июня 2011г. многодомовых товариществ, то ст. 175 лишает такие «старые» многодомовые ТСЖ открывать спецсчета и быть их владельцами. Я считаю, что это правильно с учетом того, что общее имущество может быть только в одном МКД, а никакого «междомового» общего имущества (общих сетей, трансформаторных подстанций, тепловых пунктов, «общего» земельного участка) не существует. Но речь не об этом. Есть четкое ограничение в отношении того, какие многодомовые ТСЖ могут открывать спецсчета;

c ) жилищный кооператив. Это понятие вопросов не вызывает. Такие кооперативы действуют в соответствии с нормами раздела V ЖК РФ;

d ) иной [помимо жилищного и жилищно-строительного кооператива] специализированный потребительский кооператив. Единственное, что можно сказать в отношении таких кооперативов, то это то, что согласно ч. 5 ст. 110 ЖК РФ под специализированными потребительскими кооперативами нужно понимать кооперативы, «создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами». Единственно теоретически возможным видом кооператива, который можно отнести к числу специализированных потребительских кооперативов являются жилищные накопительные кооперативы, которые функционируют в соответствии со специальным законом № 215-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах».

Некоторые считают, что употребленное в отношении вышеуказанных организаций уточнение «осуществляющее(ий) управление многоквартирным домом» сделано для того, чтобы обозначить товарищества или кооперативы «на самоуправлении», которые не заключают договоры управления МКД. По мнению автора, это ошибочное понимание.

Когда ТСЖ является управляющей организацией?

В соответствии с разделом VI ЖК РФ любое товарищество осуществляет управление МКД, оно для этого и создается (см. ч. 1 ст. 135, п. 2 ст. 138). Согласно части 2 2 ст. 161 ЖК РФ при заключении договора управления с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг. Само заключение договора управления товариществом или кооперативом является элементом управления домом. При этом товарищество и кооператив не передают свои функции по управлению. Они просто нанимают специализирующуюся на такой деятельности организацию, чтобы она за плату выполняла определенные управленческие действия, так сказать, параллельно, проводя системный мониторинг качества результатов управления управляющей организацией. И способ управления при этом не случайно не изменяется и не переименовывается. То, что контроль является функцией управления, надеюсь, ни у кого не вызывает сомнений. Осуществляя контроль за управляющей организацией ТСЖ и ЖСК продолжают управлять домом. При выявлении серьезных ошибок управляющей организации, правление ТСЖ и ЖСК может применить к управляющей организации гражданско-правовые санкции и даже расторгнуть договор.

Но помимо контроля любое ТСЖ(ЖСК, ЖК) определяют смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД, устанавливают на основе принятых смет доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с их долями в праве общей собственности на общее имущество в МКД (п. 2 и 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Несмотря на заключение договора управления в ТСЖ и ЖСК должны проходить общие собрания членов таких организаций, выбираться члены правления, председатели, заслушиваться их отчеты, составляться планы. Конечно, при наличии договора управления все управленческие действия органов управления ТСЖ и ЖСК должны осуществляться с учетом того, что товарищество или кооператив привлекли управляющую организацию. Но в ЖК РФ есть только одно положение, упраздняющее при заключении договора управления МКД функцию ТСЖ и ЖСК. Это освобождение их от предоставления коммунальных услуг. Такое последствие вытекает из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ и п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г. Но контроль за качеством предоставления коммунальных услуг, как управленческая функция, остается и прямо указан в ч. 2 2 ст. 161 ЖК РФ.

Это интересно:  Взыскание неустойки по ОСАГО от страховой суммы и от страховой выплаты. Судебная практика

Ради справедливости нужно сказать, что в практике достаточно часто бывают ситуации, когда ТСЖ не управляет домом. Это массовые случаи создания ТСЖ «с нулевым балансом». Они часто создавались для включения в муниципальные и региональные программы капремонта при реализации закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В этих ТСЖ уже давно кончились полномочия членов правления и председателя, не созываются и не проводятся общие собрания членов ТСЖ, не принимаются годовые сметы, на заслушиваются отчеты, не работаю ревизионные комиссии, плата за содержание и ремонт общего имущества в МКД (язык не поворачивается назвать это взносами членов ТСЖ) вносится не на банковский счет ТСЖ, а на счет управляющей организации… Такие ТСЖ не управляют многоквартирными домами. Это псевдо ТСЖ, фантомы. Они существуют только на бумаге, в ЕГРЮЛ. Они совсем не работают и, поэтому только в отношении таких ТСЖ можно считать, что они не управляют МКД. Способ управления многоквартирными домами такими ТСЖ не реализован на практике. Поэтому они не могут открывать специальные счета. Конечно, их можно реанимировать и легализовать. Но для этого нужны желание, силы и время. А последнего сейчас очень-очень мало, чтобы успеть принять решение о выборе модели формирования фонда капремонта и реализации такого решения до окончания двухмесячного срока со дня вступления в силу региональной программы капремонта.

Выводы

Для вывода о том, что спецсчет может открываться не только указанными выше организациями необходимо внимательно изучить и понять ч. 3 ст. 175 ЖК РФ. Дословно она изложена так:

«3. Собственники помещений в МКД вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета».

Представляется, что ч. 3 ст. 175 ЖК РФ устанавливает возможность открытия специального счета региональным оператором без какого-либо ограничения, т.е. при всех способах управления. Для такого вывода достаточно поставить ряд вопросов и найти на них логичные ответы.

Собственники помещений в каком МКД вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета?

Существуют ли в ч. 3 ст. 175 или в других нормах кодекса какие-либо ограничения или уточнения в отношении МКД, собственники помещений в котором вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца спецсчета?

Мой ответ на первый из поставленных вопросов: в любом МКД, независимо от реализуемого в нем способа управления. Действительно, в случае, если правление ТСЖ или ЖСК и его председатель не пользуются у собственников помещений в доме полным и безоговорочным доверием, то собственники помещений на общем собрании могут принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. Этому ничего не мешает. Ведь открытие специального счета только ТСЖ или ЖСК не предписывается ст. 175 ЖК РФ. В этой норме сказано, что «владельцем специального счета может быть…» в смысле может быть, если собственниками помещений будет принято такое решение.

На второй вопрос я отвечаю так : какие-либо условия, ограничивающие возможность выбора собственниками помещений в МКД регионального оператора в качестве владельца спецсчета в ЖК РФ отсутствуют. В частности, нет ни одного основания полагать, что ч. 3 ст. 175 имеет в виду МКД, в котором реализован способ управления многоквартирным домом ТСЖ или ЖСК. Поэтому я делаю вывод, что выбор собственниками помещений в многоквартирном доме регионального оператора в качестве владельца специального счета возможен при любом способе управления.

Данный вывод подтверждается п. 2 ч. 1 ст. 180 «Функции регионального оператора». Согласно этой норме, функциями регионального оператора являются: «открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета». Что можно добавить?

То есть, при направлении региональному оператору представителем дома (например, председателем совета МКД) протокола общего собрания собственников помещений, в котором содержится принятое законно решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета региональный оператор обязан открыть такой счет. Обратите внимание на то, что в этой норме также нет никакой оговорки, что это возможно только при способе управления ТСЖ/ЖСК, как это иногда преподносят.

Если изложенная аргументация принимается, то сейчас, не теряя ни одного дня нужно готовиться к проведению общего собрания собственников помещений о выборе модели формирования фонда ремонта МКД. Одновременно нужно объяснять соседям по дому, коллегам и чиновникам, с которыми приходится общаться о том, что специальные счета можно открывать при любом способе управления. При этом статус регионального оператора в отношении спецсчета точно такой же, как статус ТСЖ или ЖСК. Никакого риска в открытии специального счета региональным оператором нет.Суммы взносов бессрочно будут накапливаться на спецсчете, если только собственники (не владелец!) примут решение о замене банка, в котором открыт спецсчет. На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета ТСЖ/ЖСК или регионального оператора. В случае признания владельца спецсчета банкротом денежные средства, находящиеся на спецсчете, не включаются в конкурсную массу. Единственно, с такого счета могут быть списаны средства, связанные с обязательствами собственников помещений в МКД, вытекающими из отношений по капремонту многоквартирных домов. Это представляется справедливым.

Такая разъяснительная работа поможет собственникам в большем числе домов принять решение о выборе модели спецсчета. При этом необходимо объяснять, что государственная и муниципальная помощь, если она будет, то будет предоставляться при обоих моделях на одинаковых условиях. Это прямое требование ч. 2 ст. 191 ЖК РФ.

Если средства взносов перечисляемые на простой расчетный счет регионального оператора попадают в его собственность, то средства взносов, перечисленные на спецсчет (не важно, кто его открыл и является владельцем счета: ТСЖ/ЖСК или региональный оператор) являются общей долевой собственностью всех собственников помещений и не направляются в «общий котел». А это залог самостоятельных рациональных решений, возможность проводить капремонт не тогда, когда «прозвенел звонок» и согласно региональной программе капремонта обязательно нужно делать ремонт МКД. При реализации модели спецсчета целесообразно и возможно максимально оттягивать ремонт до момента, когда его проведение необходимо не по формальным основаниям (настает плановый год проведения ремонта), а исходя из фактической нуждаемости дома в ремонте.

Такую возможность необходимо создавать в самое ближайшее время путем выбора модели формирования фонда ремонта на специальном счете, что возможно при любом способе управления МКД.

[1] Например, ч. 4 ст. 170 ЖК РФ: «4. В случае, если собственники помещений в МКД в качестве способа формирования фонда капремонта выбрали формирование его на спецсчете, решением общего собрания собственников помещений в МКД должны быть определены:…».

[2] Например, ч.7 ст. 170 ЖК РФ: «7. В случае, если собственники помещений в МКД в срок, установленный ч. 5 настоящей статьи, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный ч. 5 настоящей статьи срок, и в случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 189 настоящего Кодекса, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

[3] Например, ч.4 ст. 173 ЖК РФ: «4. Решение общего собрания собственников помещений в МКД об изменении способа формирования фонда капремонта в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капремонт общего имущества в таком МКД, или региональному оператору, на счет которого перечисляются эти взносы».

[4] Возможно Банком России позднее и будут приняты какие-то акты, но сегодня применение специальных счетов банками не обусловлено принятием каких-либо иных нормативных правовых актов Правительства РФ или Минфина. Это сделано специально, чтобы установленный законом статус нельзя было скорректировать, выхолостить.

Статья написана по материалам сайтов: pravoved.ru, ppt.ru, forum.burmistr.ru, 101urist.com, www.pr-tsj.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector