+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (разрешение на строительство получено до 2005 года)

Интерес законотворцев и делового сообщества к теме защиты нарушенных прав дольщиков продолжает неуклонно расти. Так, еще осенью 2013 года Минрегионом России официально закреплены критерии обманутых дольщиков 1 , а с 1 января 2014 года скорректированы условия для регистрации договора долевого участия 2 . Актуальность темы говорит сама за себя – общее число судебных дел по долевому строительству превышает более 20 тыс., из них примерно 4 тыс. возбуждено только в 2013 году.

Обобщив судебную практику последних трех лет, ВС РФ выделил самые злободневные вопросы нарушения прав граждан-участников долевого строительства 3 .

Проблема № 1. Неоднократная выдача разрешения застройщику на возведение многоквартирного жилого дома

Истец: гражданин К. – участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: признать право собственности К. на долю в объекте незавершенного строительства – многоквартирном доме.

Обстоятельства дела: ответчику в 2004 году было выдано разрешение на строительство жилого дома сроком действия один месяц, предусматривающее выполнение подготовительных работ – установку забора, снос зеленых насаждений, отселение граждан.

Два года спустя ответчик и К. подписали договор участия в долевом строительстве, государственная регистрация которого не была осуществлена. Позднее в отношении той же квартиры был заключен еще один договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном порядке, с гражданином П.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд указал, что разрешение на строительство прямо не предусматривало возведение объекта, но давало право на подготовительные работы, которые являются неотъемлемой частью и начальным этапом строительства. К тому же, указанное разрешение было дооформлено надлежащим образом. Однако для заключения второго договора об участии в долевом строительстве (с гражданином П.) правовых оснований у ответчика не имелось.

Проблема № 2. Привлечение денежных средств граждан на строительство дома лицом, не имеющим на это права

Дело: решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ.

Истец: участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: возвратить денежные средства за оплату квартиры в строящемся доме, взыскать проценты в двойном размере и возместить сверх суммы этих процентов причиненные убытки.

Обстоятельства дела: застройщик заключил с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры, получив от него денежные средства в счет ее оплаты до окончания строительства дома, с последующим правом собственности.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд указал, что застройщиком не выполнены обязательные условия приобретения права на привлечение средств граждан для строительства многоквартирного дома. Напомним, к ним относится государственная регистрация предварительного договора участия в долевом строительстве, получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок (ст. 3, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; далее – Закон № 214-ФЗ).

Проблема № 3. Возведение незаконной самовольной постройки в садовом товариществе

Истец: префектура Троицкого и Новомосковского административных округов г. Москвы.

Требование истцов: признать строение самовольной постройкой и осуществить ее снос.

Обстоятельства дела: группа лиц (28 человек) приобрела в собственность земельный участок в некоммерческом садовом товариществе, предназначенном для ведения садоводства. Затем они же возвели на этой площади многоквартирный дом без получения разрешения на строительство.

Вывод суда: требования истцов удовлетворены. Суд обосновал, что право собственности на земельные участки не дает собственнику права возводить строения без разрешения на строительство, равно как и строительство с нарушением разрешенного вида использования земельного участка.

Одна из наиболее важных проблем для дольщиков – это признание права собственности на приобретенное жилье. Рассмотрим ее подробнее.

Проблема № 4. Признание права собственности

1. Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Дело: решение Устиновского районного суд г. Ижевска Удмуртской Республики.

Истец: участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: признать право собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства.

Обстоятельства дела: истцом исполнены обязательства по уплате цены договора участия в долевом строительстве. Однако дом не введен в эксплуатацию в срок, а строительные работы прекращены. Необходимые документы для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в Росреестр ответчиком не представлены.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Судом установлено, что истец вправе требовать признания права собственности на незавершенный объект строительства до окончания строительных мероприятий (ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Спорная квартира готова на 80% и фактически передана истцу.

2. Признание права собственности на квартиру в доме, разрешение на которое получено до вступления в силу Закона № 214-ФЗ 5

Дело: решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга.

Истец: участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: признать право на долю в объекте незавершенного строительства высокой степени готовности.

Обстоятельства дела: истец и ответчик заключили договор строительного подряда на возведение многоквартирного дома, разрешение на строительство которого получено в декабре 2004 года. Истец обязательства по оплате исполнил. Однако возведение дома в указанный в договоре срок не завершено, разрешение на его ввод в эксплуатацию не получено, а против ответчика возбуждено дело о банкротстве.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд отметил, что строительство помещения полностью оплачено истцом, но его выделение в качестве обособленного помещения, предназначенного для проживания людей, до принятия дома в эксплуатацию невозможно. В связи с этим, истец имеет право на долю в объекте незавершенного строительства.

3. Передача квартиры в залог банку

Дело: материалы судебной практики Липецкого областного суда.

Истец: участники долевого строительства (дольщики).

Требование истцов: признать право собственности каждого участника на его квартиру.

Обстоятельства дела: истцы заключили с ответчиком договоры о долевом участии строительства жилого дома, разрешение на возведение которого получено в августе 2004 года. Истцами обязательства по уплате денежных средств исполнены. Позднее между ответчиком и банком заключен договор ипотеки в обеспечение кредитного договора. По договору ипотеки ответчик передал в залог банку незавершенный строительством многоквартирный дом, указанный в договорах о долевом участии граждан, и право аренды соответствующего земельного участка.

Вывод суда: требования истцов удовлетворены. В обосновании своей позиции суд указал, что спорные квартиры не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства. Причина тому – обремененность правами истцов как участников долевого строительства, которые оплатили стоимость предмета договора.

Проблема № 5. Нарушение застройщиком сроков строительства

Дело: Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 5 июня 2012 г. № 18-КГ12-1.

Истец: застройщик жилого многоквартирного дома.

Требование истца: призвать дольщика к заключению допсоглашения к договору участия в долевом строительстве о продлении срока передачи строящегося объекта и его государственной регистрации.

Обстоятельства дела: после заключения договора с дольщиком, в проектную декларацию указанного дома внесены изменения: срок ввода в эксплуатацию здания изменен на более поздний. Причина – недостаток денежных средств. Дольщик на предложение изменить договор не отреагировал, однако большая часть участников долевого строительства дома с предложением согласилась.

Вывод суда: строительной организации отказано, состоявшиеся по делу судебные постановления отменены. Главная причина – отсутствие существенно изменившихся обстоятельств и доказательств того, что стороны не могли их предусмотреть при заключении договора.

Проблема № 6. Нарушение качества объекта долевого строительства

Дело: решение Куйбышевского районного суда города Иркутска.

Истец: гражданин Е. участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: расторгнуть договор участия в долевом строительства с застройщиком по причине ненадлежащего качества полученной квартиры.

Обстоятельства дела: в квартире, переданной истцу, были выявлены существенные нарушения качества, в связи с чем она признана непригодной для проживания. Это и неправильное функционирование систем вентиляции и отопления, и несоответствие проектной документации требованиям технических и градостроительных регламентов.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд пришел к выводу, что недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, существенны и их устранение потребует вложения значительных денежных средств и отселения проживающих в нем граждан.

Дело: Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 56-В12-2.

Истец: гражданин Б. участник долевого строительства (дольщик).

Требование истца: возложить устранение технических и санитарных недостатков жилого помещения на ЖСК.

Обстоятельства дела: истец заключил договор об инвестировании строительства квартиры с ЖСК, который до этого заключил договор подряда со строительной организацией. После получения квартиры в собственность истец вступил в члены ЖСК. Однако в предоставленном кооперативом жилом помещении были обнаружены существенные недостатки, которые препятствовали нормальному проживанию людей.

Вывод суда: требования истца удовлетворены. Суд обязал ответчика – ЖСК, исполнившего свои обязательства ненадлежащим образом, возместить убытки по проведению восстановительного ремонта помещения.

Проблема № 7. Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома

Дело: Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 5-КГ12-7.

Истец: граждане участники долевого строительства (дольщики).

Требование истцов: признать недействительным договор инвестирования и приложение к нему в части предоставления одному из дольщиков общего имущества дома.

Обстоятельства дела: кроме инвестиционного договора на строительство между дольщиком и застройщиком был утвержден перечень недвижимого имущества, который должен быть передан в собственность инвестору. Позднее за ним зарегистрировано право собственности на нежилые помещения – водомерный узел, коридор и тамбур.

Документы по теме:

  • Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.)
  • Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
  • Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
  • Приказ Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены»

Новости по теме:

Материалы по теме:

1 Приказ Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».
2 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
3 Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.; далее – Обзор).
4 Материал подготовлен на основе Обзора. В связи с тем, что в нем не указаны выходные данные судебных дел, в некоторых пунктах нашей статьи номера рассматриваемых дел отсутствуют.
5 Напомним, что Закон № 214-ФЗ вступил в силу с 1 апреля 2005 года. Начиная с этой даты регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Это интересно:  Как правильно написать жалобу на начальника

Содержание

Стены — тоже собственность

Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.

Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.

Все начиналось стандартно — подписание договора, уплата денег, радостное ожидание новоселья. Потом фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Раз с новосельем не сложилось, гражданка, желая охранить свои права, пошла в суд с иском. Просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Благо, эта квартира есть в наличии — стены и потолок имеются. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала. Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Верховный суд встал на сторону гражданки. Итак, женщина, судя по кассовому ордеру, полностью выполнила свою часть договора дольщика — внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру. Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом. Появился конкурсный управляющий, который подписал с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.

Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, заявил — дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков почившей фирмы, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.

Истица сумму, прописанную в договоре, исправно выплатила, выполнила свои договорные обязательства. Поэтому вправе требовать признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве. В областном суде такие выводы посчитали неправильными. Судьи в областном суде заявили: их районные коллеги не обратили внимание, что у истицы был договор с «мертвой» фирмой, а ЖСК к этому договору вообще отношения не имеет.

Верховный суд, перечитав это дело, разъяснил следующее: в Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона человеком для самого себя, им же и приобретается. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов — это один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения. Это право охраняется Конституцией.

Отношения, связанные с привлечением денег населения для долевого строительства, урегулированы федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В нем сказано, что объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Застройщик по этому же закону обязан объект сдать в срок, а гражданин — заплатить все и вовремя.

По Гражданскому кодексу (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В нашем случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено. ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка. Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.

Есть постановления двух пленумов — Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). На них рассматривалась практика разрешения споров о защите прав собственности. Есть также статья 130 Гражданского кодекса. Во всем перечисленном утверждается, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Кроме этого есть Закон «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из всего этого Верховный суд делает вывод — действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объектов незавершенного строительства. Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников такого строительства при неисполнении договорных обязательств. Признание за участником долевого строительства прав собственности на незавершенный объект или долю в нем — это одна из мер реализации такого механизма правовой защиты.

По Гражданскому кодексу (статья 219) право собственности на недвижимость возникает с момента ее госрегистрации. Но по постановлениям пленумов, о которых уже упоминали, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Верховный суд сказал — тот факт, что строительство дома до сих пор не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав, в том числе признания права на долю в недостроенном доме. По Гражданскому кодексу, если участник долевого строительства честно исполнил свои обязательства, то он вправе рассчитывать на исполнение обязательств другой стороной договора. И не имеет значения, что прежний застройщик ликвидирован. Смена застройщика при долгом строительстве не свидетельствует о прекращении обязательств по передаче истцу спорного помещения.

Когда истице облсуд отказывал, он заявил, что гражданка не предоставила доказательства, что на квартиру нет притязаний «третьих лиц». На это Верховный суд ответил: районный суд установил, что «иных лиц, заявляющих права на спорное помещение, нет». Это облсуд не увидел. ВС сказал еще — нет и доказательств, что права членов ЖСК в чем-то нарушаются, если будут удовлетворены требования истицы.

Дело Верховный суд велел в апелляции пересмотреть.

Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (разрешение на строительство получено до 2005 года)

Когда стройка останавливается и становится очевидным, что застройщик испытывает большие финансовые трудности, и вот-вот в отношении него начнётся процедура банкротства, покупатели квартир в новостройках совершенно резонно хотят обезопасить себя от рисков утраты уже оплаченных квартир, машино-мест, кладовых и иных помещений.

📎 Одним из способов уберечь свои метры от попадания в конкурсную массу во время реализации имущества должника является признание права собственности на долю в объекте незавершённого строительства.

📌 Несмотря на то, что это обширная тема, сегодня мы рассмотрим некоторые вопросы, которые наиболее часто приходят нам от участников группы.

Право собственности на долю в объекте незавершённого строительства
При каких условиях можно признать право собственности на долю в объекте незавершённого строительства?

Давайте сразу определимся с понятием объекта незавершённого строительства (далее – ОНС). Несмотря на то, что чёткого определения в законодательстве нет, но под ОНС подразумевается дом/капитальное строение, который не окончен строительством, то есть не введён в эксплуатацию.

Часть 1 ст. 130 ГК РФ относит объекты незавершённого строительства к недвижимому имуществу и признаёт его самостоятельным объектом вещных имущественных прав, независимо от степени готовности.

Мы не будем останавливаться на подробном объяснении, почему в суд подаётся иск о признании права собственности на долю в ОНС в виде конкретного помещения, а не на само помещение, поэтому сразу перейдём к условиям, при которых признание этого права возможно:

1. Помещение должно быть полностью оплачено;
2. Помещение должно быть физически построено и его можно идентифицировать.

Поэтому, если, условно, ваша квартира находится на 14 этаже, а застройщик возвёл только 10, то в признании права собственности на долю ОНС вам будет отказано.
В какой суд можно подать иск о признании права собственности на долю в ОНС?
Иск о признании права собственности на объект незавершённого строительства может быть подан как в арбитражный суд, если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, так и в суд общей юрисдикции может быть подан до введения в отношении застройщика этой процедуры (см. п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013г.). В этом же пункте Обзора сказано, что истец может заявить о компенсации морального вреда в соответствии с законом о защите прав потребителей. А такие дела подсудны только судам общей юрисдикции.
При подаче иска в суд общей юрисдикции действует правило об исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ). Согласно пункту 1 указанной статьи иски о правах на земельные участки, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

Что касается подачи иска о признании права собственности на долю в ОНС в рамках процедуры о банкротстве застройщика, то исходя из судебной практики гораздо больше шансов, что требование будет удовлетворено, если на момент подачи заявления уже существуют решения судов общей юрисдикции о признании права собственности на долю в этом ОНС, так как в таком случае суд исходит из конституционного принципа равенства, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает, помимо прочего, запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях.
Уплата налога на имущество физических лиц

Согласно ст. 400 НК РФ налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ.

В соотв. с подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ объект незавершённого строительства является объектом налогообложения.

В Москве и Московской области применяется порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2015 года (Закон г. Москвы от 19.11.2014 г. N 51, Закон МО от 18.10.2014г. № 126/2014-ОЗ).

Таким образом, объект незавершённого строительства облагается налогом на имущество физических лиц при выполнении одновременно трёх условий:

1. На объект зарегистрировано право собственности;
2. Субъект РФ установил базу налогообложения (в данном случае – кадастровая стоимость);
3. Определена кадастровая стоимость объекта.

Коммунальные платежи
Введите текст заголовка
Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги регулируется разделом VII Жилищного Кодекса РФ.

И если с обязанностью по оплате коммунальных платежей при отсутствии права собственности на долю в ОНС понятно (в соответствии с частями 5 и 6 ст. 151 ЖК РФ в период после введения дома в эксплуатацию и до передачи помещения по передаточному акту или иному документу о передаче помещения эти платежи осуществляет застройщик, а после передачи помещения по передаточному акту – платит дольщик), то в заблуждение может ввести ч. 5 указанной статьи, в которой сказано, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Это интересно:  Можно ли получить налоговый вычет при покупке земельного участка?

Однако тут следует понимать (и это чисто юридические тонкости), что доля в праве собственности на ОНС в виде помещения, и право собственности на помещение – это разные вещи. Поэтому у дольщика, зарегистрировавшего право собственности на долю в ОНС, обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не возникает до тех пор, пока он либо не примет помещение по акту приёма – передачи, либо не зарегистрирует на него право собственности.
Участие в достройке дома
Наличие решения о признании права собственности на долю в ОНС не порождает у дольщика обязанности оплачивать расходы застройщика на достройку дома. Обязанность застройщика передать дольщику объект долевого строительства, предусмотренная договором участия в долевом строительстве, не прекращается с признанием права собственности на долю в ОНС.

Тем не менее, такие расходы могут появиться, если в рамках процедуры банкротства собрание кредиторов примет решение о создании ЖСК, и его утвердит Арбитражный суд. Однако в данном случае эти же расходы лягут и на других дольщиков, независимо от наличия или отсутствия права собственности на ОНС.
Если вам требуется:
— бесплатная юридическая консультация;
— представление Ваших интересов в суде

Объекты незавершенного строительства: признать право можно, а зарегистрировать?// Судебная практика по признанию права собственности

В российском законодательстве объект незавершенного строительства не имеет отдельного определения, как это имеет, к примеру понятие «недвижимость», которое включает в себя и объект незавершенного строительства. В судебной практике это обуславливает прямые последствия для процессуального результата – признания права собственности на объекты незавершенного строительства и дальнейшую его государственную регистрацию.

Как правило, значение государственной регистрации на объект незавершенного строительства состоит в закреплении за истцом – физическом лицом права собственности при долевом участии в строительстве многоквартирного дома, либо же возможности компенсации затрат на достройку «незавершенки» за счет её продажи.

А как известно, согласно ч. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Однако, ввиду неопределенности понятия «объект незавершенного строительства» судебная практика по-своему разрешает спорные вопросы относительно признания права собственности на объекты незавершенного строительства.

Анализ судебной практики показал, что суды выделяют объекты незавершенного строительства с различными порядком доказывания наличия права, исходя из:

— стадии строительства — «фундамент»;

— категории объекта незавершенного строительства

«объект долевого строительства» (Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 N 89-КГ16-10, Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.)

объект незавершенного строительства как самовольная постройка при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ (п. 30 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

— управомоченого лица на признание права собственности (истец):

Однако, несмотря на их видимые процессуальные отличия их объединяет одно: признание права собственности не может быть осуществлено, а право — зарегистрировано, без наличия каких-либо прав на земельный участок.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предписывается, что среди документов, необходимых для государственного кадастра и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, требуется:

технический план таких объектов недвижимости

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости,

или документ, подтверждающий в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Очевидным напрашивается применение ч. 1 ст. 35 ЗК РФ,однако, в ряде постановлений ВАС говорится о том, что к правовому режиму объектов незавершенного строительства не применимы указанные положения Земельного кодекса, ввиду того что объекты незавершенного строительства не могут использованы по их целевому назначению до завершения их строительства и ввода их в эксплуатацию (Постановление ВАС №15874/11 от 10.04.2012 г., Постановление ВАС №8985/08 от 23.12.2008 г.).

Соответственно, не могут и применятся п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которым при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

О признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством. Решение от 24 октября 2011 года № . Москва.

Тушинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Колмыковой *.*. ,

при секретаре Цуркове *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Волкова ФИО7 к ООО «Дабл-Инвест» о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством,

Волков *.*. обратился в суд с требованием к ООО «Дабл-Инвест» о признании права собственности на жилое помещение (квартиру) по адресу: , условный номер , при этом указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между Волковым *.*. и ответчиком был заключен Предварительный договор № Предметом указанного договора, явилась договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (основного договора), по которому Продавец передаст Покупателю в собственность квартиру, расположенную по строительному адресу: условный номер , ориентировочной общей площадью по данным проектной организации 55,29 кв.м. Финансовые обязательства, предусмотренные п.5.2. Договора Волковым *.*. выполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО АКБ «Имидж». ДД.ММ.ГГГГ права по указанному договору были уступлены Волкову *.*. истцу, финансовые обязательства сторонами исполнены, в связи с чем, истец приобрел право требования на указанную квартиру. Истец просил суд признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде отдельной квартиры, расположенной по адресу: . Поскольку в настоящее время строительство жилого дома приостановлено. ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №-рп утвержден почтовый адрес дома: , проведены обмеры БТИ. Истцу по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передана в ФИО2 спорная квартира. Ответчик аккумулировал денежные средства до того, как дом был построен. П.1.5 Договора установлен срок сдачи корпуса, в котором расположена квартира, в эксплуатацию – 2 ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего времени указанный объект строительством не завершен, акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта не подписан, тем самым ответчиком не исполнены принятые на себя обязательства по предварительному договору.

Истец Волков *.*. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ЗАО «ДаблИнвест», в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, где в соответствии со ст. 39, 173 ГПК РФ исковые требования признал, пояснив, что со стороны застройщика спора о праве на вышеуказанную квартиру не имеется. С истцом произведены все взаиморасчеты, о чем составлен акт.

Представитель третьего лица действующая на основании доверенности — ФИО6, в судебное заседание явилась, исковые требования оставила на усмотрение суда.

Представители третьих лиц Правительства , префектуры ФИО3 , Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещены, однако в судебное заседание не явились. Представители возражения и отзывы на исковые требования, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Учитывая мнение участников процесса, суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке п. 3 ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив все представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права. В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество): земельные участки, участки недр, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 218 п. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ7 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ — одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Правительством Москвы было принято Постановление № о застройке микрорайона 11 Южного Тушино Северо-Западного административного округа.

В соответствии с указанным Постановлением и Инвестиционным контрактом № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным между Правительством Москвы, осуществляется застройка микрорайона 11 Южное Тушино ФИО3. В связи с заключением дополнительного соглашения № к указанному инвестиционному контракту, права и обязанности Заказчика-инвестора строительства перешли к

В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительными соглашениями к указанному договору передало правомочия по инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: (Северо-Западный административный округ).

Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Департамент земельных ресурсов передал земельный участок, имеющий адресные ориентиры: Южное Тушино, в аренду для строительства жилого комплекса.

Из статьи 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» видно, что инвесторы имеют равные права на:

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В пункте 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, создание, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации от ДД.ММ.ГГГГ № говорится, что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разРешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разРешение на ввод объекта в эксплуатацию, что закреплено в ч.1 статьи 55 Градостроительного кодекса.

В соответствии с п. 7.3 Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ №, Договора от ДД.ММ.ГГГГ № и Дополнительных соглашений к ним являясь инвестором, имеет право без согласования с Администрацией (Правительство Москвы) уступить частично свои права по Контракту в части инвестирования проекта третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров инвестирования.

ДД.ММ.ГГГГ произведено предварительное поквартирное распределение жилой площади к инвестиционному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ в строящихся домах по адресу: микрорайон 11 «Южное Тушино» Северо-Западный административный округ .

Это интересно:  Можно ли приватизировать землю находящуюся в аренде?

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ДаблИнвест» и Волковым *.*. заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома с ЗАО «ДаблИнвест», а именно недвижимого имущества-квартиры общей площадью 55,29, расположенной по адресу: , (л.д.9-13).

Ориентировочный срок сдачи жилого дома согласно договору — . Между истцом и ЗАО «ДаблИнвест» ДД.ММ.ГГГГ был подписан а реализации договора №, в котором указано, что Волков *.*. полностью выполнил свои обязательства по п.4.2.1 договора по финансированию строительства жилого дома. Инвестором-застройщиком жилого дома является (л.д.14).

ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением сроков строительства истец договорился с ЗАО «ДаблИнвест» внести изменения в договор, в результате которых по окончании строительства ему в собственность должна быть передана квартира по адресу строительному): . Ориентировочная площадь квартиры 55, 29 кв.м., количество комнат – две, что подтверждается дополнительным соглашением № к договору № (л.д.15). В настоящий момент построен, однако не сдан в эксплуатацию.

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ №, измененные данные были внесены в реестр соинвесторов, которые вел ЗАО «Энергостройкомплект-М» (л.д.17).

Таким образом, суд приходит к выводу об исполнении истцом в полном объеме и надлежащим образом обязательства по предварительному договору.

ФИО2 Северо-Западного административного округа от ДД.ММ.ГГГГ №-рп утвержден адрес многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями (строительный адрес: (л.д. 33).

По сообщению комитета государственного строительного надзора разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: , Южное Тушино, мкрн. – не выдавалось.

По данным фактических обмеров СЗ ТБТИ проведенных на ДД.ММ.ГГГГ , расположенная на , имеет общую площадь 53,7 кв.м., в том числе основную (жилую) 28,7 кв.м., вспомогательную 25,0 кв.м., и площадь помещения вспомогательного использования (лоджия) 1,6 кв.м. (л.д. 43-44).

На основании дополнительного соглашения к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по данным СЗ ТБТИ уточнена площадь спорного помещения (л.д. 69) и между сторонами подписаны произведены окончательные расчеты, о чем составлены акты от ДД.ММ.ГГГГ о полном завершении между сторонами (ЗАО «ДаблИнвест» и Волковым *.*. ) расчете и передаче квартиры в пользование (л.д. 70-71).

В настоящее время никто из участников инвестиционных правоотношений в установленном порядке на долю истца в незавершенном строительством объекте недвижимости не претендует, в УФРС права и обременения на по адресу: (строительный адрес: ) не зарегистрированы (л.д. 49).

По сообщению следователя СГ 1 отдела СЧ Главного следственного управления при ГУВД по — Волков *.*. признавался потерпевшем и(или) гражданским истцом, в рамках уголовного дела №, возбужденного в отношении руководства (л.д.60).

Судом при оценке заключенного предварительного договора принимаются во внимание разъяснения Верховного Суда РФ, данные при обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, указывающие на необходимость при квалификации договора оценивать его содержание с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д.

Договор не может оцениваться как предварительный договор купли-продажи, если не содержит всех существенных условий и не соответствует форме, требования к которым установлены ст. 429 ГК РФ.

Статьей 429 ГК РФ определено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании у договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, по своей сути предварительные договоры в соответствии с нормами ГК РФ могут налагать на стороны только право требования заключения основного договора.

В порядке ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен между сторонами на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Условие договора купли-продажи о товаре считаются согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В заключенном предварительном договоре стороны предусмотрели права и обязанности в виде: строительства ответчиком дома, в котором будет находиться квартира; внесение истцом денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры; передаче истцу ответчиком после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию жилого помещения во владение и пользование. По своему содержанию данные условия не могут являться предметом предварительного договора купли-продажи жилого помещения, а являются условиями договора соинвестирования в строительстве.

Таким образом, исходя из конкретных обстоятельств дела, фактически сложившихся между сторонами взаимоотношений, суд приходит к выводу, что с истцом заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, соответствующий нормам, установленным № от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Согласно ст. 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

В силу ст. 4 указанного Федерального Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее – субъекты инвестиционной деятельности) являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» с изменениями инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.

Следовательно, нормы п.2 ст.1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектами инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“ государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. То есть все инвесторы, осуществившие капитальные вложения, имеют право на требование результата инвестиционных вложений.

Из материалов дела видно, что истец свои обязательства по оплате предмета инвестирования в виде спорный квартиры исполнили надлежащим образом, в соответствии с п. 7.3. Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между Правительством Москвы, Московской городской организацией , с последующими изменениями.

В соответствии со ст. ст. 219, 309 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации; Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности либо право пользования земельным участком, разрешении на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Из материалов дела видно, что истец свои обязательства по оплате предмета инвестирования в виде спорный квартиры исполнили надлежащим образом, в соответствии с п. 7.3. Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между Правительством Москвы, », с последующими изменениями. Таким образом, истец действовал добросовестно, в полном объеме исполнил принятые на себя обязательства, оплатил обусловленную стоимость квартиры, поэтому он не может быть лишен защиты нарушаемого ответчиком права. Защита такого права не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика, не исполнившего обязанности по передаче в собственность истца квартиры. В противном случае отказ истцу в защите нарушенного права противоречил бы ст. 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод», гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.

Единственным эффективным средством правовой защиты является признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Суд полагает иные средства защиты не эффективными средствами правовой защиты.

В судебном заседании нашел факт подтверждения заключения между сторонами договора, в соответствии с условиями которого истец, полностью оплатив стоимость строительства квартиры, исполнил взятые на себя обязательства и принимая во внимание, что реально домостроение по адресу построено, осуществлены фактические обмеры жилых и нежилых помещений БТИ которые определены как самостоятельные объекты прав, спора о принадлежности спорного жилого помещения, о возникновении прав на него у истца не имеется, согласно предварительному протоколу распределения жилой площади к Инвестиционному контракту регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ (реестровый номер №), в строящихся домах по адресу: подлежит передаче ЗАО «ДаблИнвест», договор инвестирования заключенный между истцом и ответчиком не признан в установленном порядке недействительным или незаключенным, до настоящего времени отсутствуют притязания третьих лиц, в том числе и Правительства на спорную квартиру, а также с учетом признания ответчиком исковых требований, суд приходит к выводу, что требования истца о признании за ним права собственности обоснованны и подлежат удовлетворению.

Отсутствие подписанного акта о реализации инвестиционного контракта не может служить основанием для отказа истцу в иске, поскольку все обязательству по договору в строительстве истцом исполнены в полном объеме и в соответствии с ч1. ст. 218 ГК РФ у истца возникло право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде спорной квартиры.

Исковые требования Волкова ФИО7 к ООО «ДаблИнвест» о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством — удовлетворить.

Признать за Волковым ФИО7 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде отдельной двухкомнатной квартиры , общей площадью 53,7 кв.м., в том (жилой) 28,7 кв.м., вспомогательной 25,0 кв.м. и площадью помещения вспомогательного использования (лоджия) 1,6 кв.м.

Настоящее Решение служит основанием для государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

По вступлении решения в законную силу отменить обеспечительные меры, наложенные определением Тушинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по совершать действия по регистрации перехода права собственности на расположенную по адресу: (строительный адрес:

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд г.Москвы в течение 10 дней с момента его окончательного вынесения.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, rg.ru, blog.dolevkamsk.ru, zakon.ru, resheniya-sudov9.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector