+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Приватизация подвала в многоквартирном доме 2019 — можно ли, под квартирой

Почти в каждом многоквартирном доме имеются подвальные помещения, которые очень часто становятся главным предметом раздоров между соседями. Происходит это потому, что семей в подъездах много, а дополнительных мест хранения недостаточно. Чаще всего каждый из жильцов хочет завладеть лишними квадратными метрами и готов иногда для этого обратиться в суд. Так кому же по праву принадлежит технический этаж и как добиться получения его в личное пользование? Какие законы и нюансы следует знать при борьбе с соседями за «лакомые кусочки площади»? И каким образом вам удастся приватизировать подвал в многоквартирном доме с минимальными для себя материальными затратами?

Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?

Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.

Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:

  • в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
  • занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
  • на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
  • после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.

Нормативная база

Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон. Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.

Согласно 36-й статье Жилищного Кодекса технический этаж является общим имуществом собственников многоэтажного строения, и жильцы могут им владеть, пользоваться и распоряжаться. Стоит учитывать, что уменьшение подвала в процессе реконструкции может быть произведено только с согласия всех граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Данная статья ЖК предполагает, что по решению всех собственников помещения с разрешённым общим пользованием могут быть переданы в полное владение иным лицам, если это не нарушает интересы и права этих граждан.

Ст. 289 ГК РФ подразумевает, что подвал многоквартирного дома является совместным имуществом собственников квартир, между которыми правовые отношения относительно технического этажа определяются 6-й и 9-й статьями ЖК. Таким образом, каждому владельцу жилищной площади принадлежит доля подвальных помещений, но их отчуждение ограничивается статьей 290 ГК РФ, а пользование 288-й.

Граждане должны выполнять установленные ст. 30 ЖК обязанности и знать, что они имеют право создавать товарищества собственности согласно 291-й статье ГК РФ.

Кому принадлежит подвал в доме?

Нередко жильцы дома не могут определить, кому принадлежит подвал в доме. Соседи должны учитывать, что помещения с запрещённым частным доступом (площадь, на которой располагаются инженерные сети, коммуникации, водоснабжение, отопление и т. д.) не могут быть переданы в частное владение.Но вся остальная часть технического этажа может быть использована гражданами с правом собственности по своему усмотрению. Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации в приватизированных многоквартирных домах собственниками (общедолевыми) подвальных помещений являются жильцы: в первой части 37-ой статьи ЖК РФ говорится о том, что они имеют право на такую долю от совместного имущества, которая пропорциональна размеру квартиры, принадлежащей владельцу. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

  • подвальные помещения многоквартирного дома не должны находиться в собственности на момент приватизации жилья;
  • у технического этажа не должно быть никакого определённого назначения;
  • подвал в обязательном порядке должен быть отделён от квартир многоэтажного дома.

Также важным условием для владения в равных долях нежилым помещением собственниками является наличие в нём технического оборудования, с помощью которого выполняется обслуживание более одной квартиры.

Следует учитывать, что если все квартиры многоэтажного дома принадлежат городу, то у помещений технического этажа не может быть собственника, а подвал должен быть использован только как техническая комната для инженерных коммуникаций.

Решающим фактором при определении права на данную собственность является вопрос о том, находится ли дом под контролем ТСК и входит ли он в состав ТСЖ, так как в этом случае общедомовые помещения в обязательном порядке будут принадлежать управляющим компаниям.

Чтобы определить, кому принадлежит подвал в многоэтажке, следует обратиться в Росреестр за выпиской: в ней будет указан не только настоящий владелец помещения, но также должна быть уточнена дата, когда он стал собственником данной площади и основания, благодаря которым технический этаж был приватизирован этим лицом. Сделать это можно, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра (публичная кадастровая карта).

Если в жилом доме находится магазин

В жизни часто встречаются случаи, когда весь первый этаж многоквартирного дома занимает продуктовый или бытовой магазин, кафе, ресторан, бильярд, тренажёрный зал и т. д. При этом подвал может находится как в собственности коммерческой организации, использующей техническое помещение в роли склада, так и жильцов. При первом варианте организация обязана предоставлять доступ к коммунальным оборудованиям (моментально при экстренной ситуации или аварии и на следующие сутки после письменного уведомления при плановом осмотре состояния оборудования), располагающимся в подвале, так как они относятся к территории с запрещённым общим доступом.

Иногда коммерческая организация может располагаться прямо на техническом этаже, в этом случае (для этого должно быть предоставлено согласие жильцов многоквартирного дома) она обязана являться собственником всей занимаемой территории или же арендатором (сдаваться в аренду данная площадь может лишь с согласия всех собственников квартир).

Бывают случаи, когда происходит незаконный захват подвальных помещений, на территории которых открывают несанкционированные магазины — справиться с данным правонарушением поможет обращение в суд.

Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?

Жильцы имеют право приватизировать подвальные помещения в многоквартирном доме, если:

  • они являются собственниками квартир;
  • технический этаж не находится в чьей-либо собственности;
  • подвальные помещения не принадлежат управляющим компаниям или муниципалитету.

Граждане приватизируют подвал, чтобы:

  • пользоваться им в личных целях;
  • поднять потенциальную стоимость квартиры, относящейся к данному техническому этажу;
  • отсудить помещения у лиц, которые незаконно произвели его самозахват;
  • получать собственную выгоду (сдача в аренду и т. д.).

Как приватизировать подвал в жилом доме?

Самое сложное в процедуре приватизации подвала многоквартирного дома — это получение согласия всех собственников многоэтажного дома.

  1. Для начала следует провести общее собрание жильцов, темами которого будет трансформация границ технического этажа и отчуждение части совместного имущества. Чтобы это осуществить, требуется составить протокол, который будет соответствовать статьям 36, 44-46 Жилищного Кодекса, а также уведомить владельцев квартиры о намечающемся мероприятии за 10 дней. На нём должны присутствовать не менее половины собственников и получено более пятидесяти процентов согласий, подтвержденных подписями присутствующих.
  2. После успешно проведённого собрания требуется составить ходатайства от лиц, которые будут являться будущими собственниками подвального помещения и сделать заверенные копии документов на жильё в данном многоквартирном доме. Также нужно иметь план той части технического этажа, которая будет приватизироваться, и обратиться в ЖЭК с целью получения акта обследования здания.
  3. Следующим пунктом будет являться подписание контракта с проектной организацией которая сможет помочь в подготовке реконструкции подвального помещения многоквартирного дома: должно быть сделано заключение, подтверждающее намерение нового владельца не нарушать системы эксплуатации жилого дома. После совершения описанных действий следует подать документы с заявлением в межведомственную комиссию, относящуюся к районной администрации.
  4. Чтобы приватизировать технический этаж, будущий собственник должен получить разрешение от Управления архитектурой, а также согласовать с СЭС и пожарной организацией проект реконструкции.
  5. Подвальное помещение не сможет быть передано в собственность, если будут не оплачены счета ЖКХ до периода подачи документов. Поэтому после устранения задолженностей нужно подать иск в судебную инстанцию с прикреплением всех требующихся документов и разрешений.
  6. При успешном окончании судебного процесса следует получить готовые разрешения от межведомственной комиссии и Управления архитектуры.
  7. Последним этапом в приватизации подвала многоквартирного дома считается оформление в БТИ правоустанавливающих документов и получение кадастрового плана, после чего можно будет провести инвентаризацию помещения. Теперь остаётся провести требующиеся работы в подвале и ввести его в эксплуатацию.

Перепланировка в подвальном помещении

Для воплощения в жизнь данной идеи потребуется:

  • подготовить план этажей с экспликацией;
  • сделать копию лицевого счёта;
  • получить выписку из домовой книги, в которой должны быть указаны все лица, прописанные в квартире многоэтажного дома;
  • заверить у нотариуса копию документов, подтверждающих право собственности;
  • разработать проект перепланировки подвала.
Это интересно:  Промсвязьбанк: перевод с карты на карту

При проведении данной процедуры могут возникнуть следующие сложности:

  • может не удаться из подвала многоквартирного дома оформить жилое помещение при отказе Коммунальных служб дать разрешение на такого вида перепланировку по причине несоответствия санитарным нормам, требующим наличия в комнате минимум одного источника света;
  • возможно, возникнут сложности при перепланировки технического этажа в офис или магазин, так как для этого требуется сложная процедура оформления квартиры в нежилое помещение;
  • могут возникнуть ограничения при оформлении перепланировки по причине плохого состояния многоэтажного дома и длительного отсутствия капитального ремонта.

Самопроизвольный захват подвала

Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.

Поможет восстановить справедливость в данном случае подача иска в суд.

Существует большое количество нюансов при приватизации подвальных помещений многоквартирного дома, которые могут помешать жильцу стать собственником технического помещения. Одной из проблем, с которой нередко сталкиваются граждане при попытке получить во владение нежилое помещение, является то, что не все подвалы относятся к общей долевой собственности. То есть, если в техническом помещении не имеется коммунального оборудования, оно не может подлежать приватизации.

Также часто бывает, что технический этаж уже имеет собственников, либо же относится к муниципальному имуществу или к управляющей компании. В данной ситуации приватизация становится просто невозможной. Для уточнения этой информации жильцам многоквартирного дома стоит обратиться за выпиской в Росреестр.

Благодаря огромному множеству особенностей и «подводных камней» не всегда удаётся стать собственником подвального помещения многоквартирного дома с первого раза, но не стоит сдаваться: изучайте правовую сторону вопроса, и если вы уверены, что закон на вашей стороне, то бейтесь до последнего!

Этапы приватизации подвала в многоквартирном доме

Жители многоэтажных домов часто задают вопрос: в чьей собственности находятся подвалы их дома. Нормативная база дает такой ответ: подвал, равно как и технические этажи, принадлежит к общедомовому имуществу, таким образом, все владельцы приватизированных квартир являются равнозначными полноправными собственниками таких помещений.

Подобное трактование закона создает почву среди практичных владельцев недвижимости для зарождения у них желания использовать подвал в своем доме для личных целей. В связи с этим стоит разобраться, каково же предназначение подвалов, какое оборудование в них установлено, и кто к ним имеет непосредственное отношение, а также как избежать самозахвата данного помещения.

Также стоит знать, в каких случаях подвал может использоваться для удовлетворения индивидуальных потребностей, а также о том, есть ли какие-то ограничения относительно переоборудования помещения, а самое главное, что нужно сделать, чтобы получить собственнические права на подвал с учетом действующих законодательных норм.

Центральные моменты

Кому они принадлежат

Не все подвалы относят к местам всеобщего пользования и, исходя из этого, принадлежат всем владельцам жилья в доме. Статьи 235 и 290 Гражданского кодекса, а также 36 Жилищного кодекса определяют, что на правах общей долевой собственности жильцам принадлежат подвалы, которые не считаются частью квартиры и предназначены для обслуживания ни единичного, а нескольких жилых и нежилых помещений в доме. Исходя из этого, в совместной собственности находятся подвалы, в которых размещены коммуникации и обслуживающее оборудование.

Если же в таком помещении отсутствуют инженерные разводки и прочее оборудование, которое обслуживает более чем одно помещение, такой объект не принадлежит к местам общего использования, а значит, не может числиться в качестве общего имущества всех собственников. Исключительно расположение помещение не говорит про его обслуживающее назначение.

Если проанализировать подвальные помещения вторичного фонда, то по большей мере они находятся в собственности физических или юрлиц. Это стало возможным в результате того, что в 90-х годах происходила тотальная приватизация, в которой участвовали и помещения, являющиеся совместным имуществом жильцов.

Если говорить о новостройках, стоит обратить внимание на проектную документацию. Именно исходя из данных, зафиксированных в ней, составляются кадастровые и технические паспорта на все помещения.

Если по проекту подвалы ни за кем не закреплены, они будут являться местами общего использования. В ином случае права собственности могут быть оформлены на застройщика, и он сможет в дальнейшем переуступить их.

Особенности

Подвал, расположенный в многоквартирном доме, зачастую является этажом технического назначения. Здесь сосредотачиваются инженерные коммуникации и оснастка, которая обеспечивает жизнеспособность всего дома.

Среди них:

  • водоснабжающая система;
  • канализационная система;
  • отопительная система;
  • оборудование для электроснабжения;
  • бойлерная /теплопункт;
  • основный распределительный щиток;
  • приборы, учитывающие расход электричества, теплоснабжения и др.;
  • основание лифтовой шахты.

Сторонним особам запрещено проникать в подвал и вмешиваться в работу его систем, ведь это не только может нарушить их работоспособность, но и может создать опасность для здоровья и жизни людей, которые проживают в доме, а также самого человека, который проник в помещение

Из этих соображений оконные отверстия заваривают решетками, а входы защищены железной дверью. Доступ к таким помещениям имеют коммунальщики и особа, которая назначена собранием жильцов старшим по дому.

Возможно параллельное использование части помещения, которое не оснащено никаким оборудованием, для организации в нем подсобных помещений для коммунальщиков и городских структур, например:

  • оборудование подвалов под бомбоубежища или склад, на котором будут храниться техсредства или индивидуальные защитные средства;
  • размещение ремонтных участков/технических отделов коммунальных служб, которые наняты управляющей структурой;
  • госструктуры, которые продолжают свою работу с времен советского периода (архивы, детские кружки).

Учитывая тот факт, что цена на метр квадратный достаточно высока, жильцы стараются использовать их с наибольшей пользой. Каждый может иметь свои представления о том, как правильно использовать подвал: одни хотят оборудовать там мастерскую, другие нуждаются в погребе, кому-то нужна кладовая-склад.

В выигрышном положении находятся жители первого этажа, поскольку они могут обратиться в БТИ и получить разрешение на перепланировку подвала. В результате на законных основаниях возможно получить полноценную дополнительную комнату. Однако, любые изменения возможны только в той ситуации, если они не приведут к сбою в функционировании инженерных систем, и не будут угрожать безопасности.

С одной стороны подвальные помещения являются привлекательными с точки зрения расширения своей жилой площади, но с другой – они обладают определенными особенностями.

Для них характерно:

  • размещение ниже уровня земли;
  • повышенная влажность воздуха;
  • отсутствие природного освещения;
  • может возникать проникновение в помещение грунтовых вод;
  • чтобы обеспечить нормальный климат потребуется приточно-вытяжная вентиляция высокого качества.

Приватизация жилого помещения несовершеннолетним отличается только в расширенном наборе документов, при этом дети старше 14 имеют право самостоятельно подписывать все документы.

Какими законодательными актами регулируется процедура приватизации предприятий, можно узнать из этой статьи.

Юридические формальности

Учитывая, что подвалы с одной стороны принадлежат всем жильцам, и одновременно не принадлежат никому конкретному, для осуществления их отчуждения нужно юридически закрепить свое право занимать определенную часть помещения. Как же происходит приватизация подвала в многоквартирном доме?

Первое, что нужно сделать, это организовать общее собрание владельцев. Делается это согласно порядку, который прописан в жилищном законодательстве. На повестку дня вынести вопрос про отчуждение части совместного имущества и трансформацию границ подвального помещения.

Про собрание следует известить жильцов за 10 дней до его проведения, участвовать в нем должны не менее половины владельцев. «За» должны проголосовать не менее половины присутствующих.

Если речь идет об общежитии, решение общего собрания заменяется получением разрешения собственника дома. В этом случае вопрос решается быстрее и проще, поскольку владелец здания принимает решение единолично.

После проведения собрания жильцов следует подготовить проект планирующейся реконструкции. Документ должен быть согласован с различными контролирующими структурами: пожарная инспекция, санитарно-эпидемиологическая станция и др., после чего он подается для утверждения в БТИ. Когда Бюро утвердит проект, можно приступать к работам по реконструкции.

Когда строительные манипуляции завершаться, нужно оценить техническое состояние подвала, получив заключение экспертной комиссии. После чего следует опять обратиться в БТИ, чтобы переоформить техпаспорт многоквартирного дома.

Финальным этапом оформления подвала в личное владение является получение в Росреестре свидетельства про госрегистрацию прав. Для этого следует подготовить заявление, к которому нужно приложить решение, принятое собственниками квартир многоквартирного дома, которое оформлено протокольным решением, или разрешение, полученное от владельца дома, техпаспорт из БТИ, а также бумагу, подтверждающую произведение оплаты госпошлины.

После перехода собственнических прав к новому владельцу на его плечи ложится ответственность за содержание подвала в полном порядке и чистоте.

Инструкция как приватизировать подвал в многоквартирном доме

Таким образом, приватизация подвала в многоквартирном доме осуществляется по определенной схеме:

  1. Следует собрать жителей и получить их согласие на приватизацию подвального помещения. Для этого составляется протокол согласно ст. 36, 44-46 ЖК, в котором должна быть указана причина собрания и решение, которое было принято. Обязательно собрать подписи всех присутствующих.
  2. Подготовить ходатайство от всех будущих владельцев помещения. Собрать копии правоустанавливающих документов на жилье в этом доме, которые должны быть нотариально заверены. Получить план той части подвала, которая будет приватизироваться. В ЖЭК нужно обратиться за актом обследования здания.
  3. Подписать контракт с проектной организацией, которая имеет лицензию и может подготовить предложение по проведению реконструкции подвала. Следует подготовить заключение, которое подтвердит, что новый собственник не станет нарушать эксплуатационные системы жилого дома. В межведомственную комиссию районной администрации подать пакет документов вместе с заявлением.
  4. Проект реконструкции подвала согласовать с СЭС и пожарной службой. Получить соответствующее разрешение от Управления архитектуры.
  5. Устранить все задолженности по ЖКХ на дату, когда было принято решения про приватизацию подвала. Подать в судебную инстанцию иск про приватизацию, к которому прикрепить все разрешения. При условии сбора всех документов положительное решение гарантировано.
  6. Обратиться в межведомственную комиссию за разрешением на проведение реконструкции и заверить в районой администрации заключение. В архитектурно-строительной инспекции получить разрешение на проведение работ.
  7. Провести все необходимые работы в подвале, после чего ввести его в эксплуатацию. С этой целью нужно обратиться в БТИ, чтобы оформить правоустанавливающие документы, получить кадастровый план, провести инвентаризацию помещения.
Это интересно:  obrazec_tehnicheskogo_pasporta_kvartiry-stranica-5

Прочие уточнения

Тонкости процедуры

Бывает два вида подвальных помещений:

  • Те, в которые обеспечен общий доступ. Такие помещения используются жильцами для личных целей.
  • Без общего доступа, в которые могут войти исключительно специалисты, которые следят за работой инженерных систем.

О каком бы виде подвального помещения не шла речь, он является имуществом жильцов, поэтому сделать его приватной территорией получится исключительно при наличии их согласия. Получить его будет не так просто, поскольку для этого нужно провести собрание жильцов и получить их поддержку в данном вопросе.

Первый шаг – извещение всех особ, в чьей собственности находится подвальное помещение. Жильцы должны быть оповещены за 10 дней до проведения собрания. Посетить мероприятие должно не меньше половины собственников, кроме того, не менее половины из присутствующих должны поддержать перевод помещения в частную собственность.

В ходе подсчета голосов запрещено подделывать бюллетени и протокол. Каждый, кто не поддержал переход подвала в приватную собственность, имеет право обратиться в орган Госинспекции и просить про проведение проверки результатов голосования. Фальсификация будет сразу выявлена.

Чтобы запустить процесс приватизации, особа должна иметь на руках разрешающий документ, который оформлен надлежащим образом.

Переоснастить подвал возможно двумя путями:

  • подготовить проект, согласовать его в соответствии с законом и провести все работы по реконструкции;
  • осуществить все строительно-монтажные работы, после чего узаконить их посредством заказа и проведения всех экспертиз и оформления в БТИ разрешения на них.

Во время переоснащения нужно учитывать такие критерии:

  • специалисты должны иметь свободный доступ к тем частям приватизированного подвала, где размещены коммуникации;
  • не должны нарушаться противопожарные требования;
  • в помещениях, где будут трудиться люди, должно быть освещение, вода и канализация, отопительная система.

После согласования планируемой реконструкции, новый владелец должен направить в БТИ письменное обращение про переоформление техпаспорта, в котором будут указаны все изменения

Стоимость вопроса

В результате продажи подвальных помещений в Москве в 2018 году бюджет получил почти миллиард рублей. Это на 13% больше, чем было получено в 2013 году, несмотря на то, что продано было почти на 1,5 тысячи квадратных метров меньше.

Общая стоимость помещений оказалась больше стартовой на 38% в 2018 году, и на 14% больше, чем планировалось в 2013 году. Ситуация показывает, что растет спрос на подвальные помещения. И это закономерно, ведь цена для многих служит определяющим фактором, а помещения в подвале стоят в разы дешевле остальных помещений в многоквартирных домах.

Активно покупают такие площади представители малого бизнеса, которые не боятся экспериментов и открывают торговые точки или сервисные центры. Еще один фактор, который помогает привлекать инвестиции – переход на электронные торги. Они делают минимальной возможность использования коррупционных схем, содействуют прозрачности процедуры.

Права, конфликты и законодательная сторона

У жителей домов возникает вопрос, кому принадлежит подвал, если он был занят еще в 90-е годы сторонним человеком. В этом случае спор может возникнуть исключительно в том случае, если хозяин подвального помещения не позаботился про оформление документов на использование своего объекта на законных основаниях.

Тем не менее, существует множество неразрешенных споров относительно владения подвалами, где размещены коммуникационные системы и оборудование. Зачастую наболевший вопрос удается решить исключительно в судебном порядке.

Высшим Арбитражным судом определены критерии для установления очередности наступления собственнических прав на технические этажи. Точкой отсчета считается момент, когда была оформлена в собственность самая первая квартира в здании. Но это только при условии, если подвал был определен как площадь индивидуального предназначения. Если помещение не было обозначено как долевая собственность, то у владельцев квартир право на него не возникло.

Чтобы жильцы имели право на общедолевое владение подвалом, должно быть соблюдено несколько условий:

  • когда производилась приватизация первой квартиры, подвал не должен был пребывать в использовании иных владельцев;
  • этаж технического назначения не наделен конкретным предназначением и отделен от жилья.

Жильцами могут быть выдвинуты требования на такие вакантные пространства:

  • объекты, которые не имеют специального предназначения;
  • в помещении нет оборудования, которое используется в ходе обслуживания иного дома;
  • объект не является частью чьего-то жилища.

Взаимоотношения регулируются ст. 235 и 290 Гражданского кодекса.

Законодательные положения закрепляют право проживающих выдвигать требования на такие помещения:

  • помещения, предназначенные для техоборудования;
  • лифты и коридоры этажей;
  • лестницы;
  • объекты, на территории которых располагается инженерное оборудование;
  • крыша, ограждающая территория.

Действующее законодательство позволяет владельцам приватизированного жилья занимать технические этажи по принципу долевого участия.

Если речь идет о новостройках, должны учитываться:

  • содержание документации проектного характера;
  • паспорт кадастровый;
  • паспорт технический.

В результате проведенного анализа бумаг делается вывод про принадлежность помещений технического назначения. Если подвал не упоминается, как площадь спецназначения, жильцы получают право общего пользования им.

Противозаконным будет признаваться владение помещениями совместного использования, через которые жильцы попадают в собственные квартиры. Судом будет восстановлено право на доступ к собственному жилью. Если проход к квартирам возможен исключительно через подвал, то он будет отнесен к долевому имуществу жильцов.

Программа приватизации — необходимый этап перехода от социалистической системы к рыночной экономике.

Сколько стоит земля под приватизацию, можно узнать из статьи по этой ссылке.

Как происходит приватизация государственного недвижимого имущества на практике, можно узнать тут.

Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим

Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).

Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.

Помещения МКД и возможные правовые режимы

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

–общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб-
ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
–самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

Разъяснения Конституционного суда

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Это интересно:  Сколько весит слиток золота: сколько стоит 1 кг

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).

Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.

Позиция Президиума ВАС

Подвальное помещение дома не является техническим по определению

Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 года.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.

Ключевой момент:

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.

Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.

Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарнотехнического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.

Ключевой момент:

Техническим признается подвал:
– спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;
– оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;
– не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев.

–ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;
–ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;
–смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;
–грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.

Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него.

Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС в Постановлении № 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 № 13391/09).

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Ключевой момент:
Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения

Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение – обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО (Постановление от 02.03.2010 № Ф09-982/10 С6), не могут находиться в общей долевой соб-
ственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответ-ственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

Статья написана по материалам сайтов: uslugi-zhkh.ru, calculator-ipoteki.ru, www.klerk.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector