+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Постановление суда о взыскании расходов за содержание и ремонт общего имущества с предпринимателя

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 25 февраля 2009 г. N Ф03-271/2009
(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2009 года. Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2009 года.

Иск обоснован тем, что ответчик, являясь собственником нежилого помещения площадью 668,1 кв.м. в указанном жилом здании, техническое содержание и ремонт которого осуществляет ООО Управляющая компания Советского района», уклоняется от несения расходов на содержание и ремонт общедомового имущества многоквартирного дома. Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика на основании статей 309 , 310 , 249 ГК РФ.

Определением от 16.06.2006 Арбитражный суд Приморского края передал дело на рассмотрение Арбитражного суда Хабаровского края — по месту нахождения ответчика на основании пункта 3 части 2 статьи 39 АПК РФ.

Судебные акты мотивированы тем, что в спорный период ответчик частично не пользовался оказываемыми истцом услугами и самостоятельно нес расходы по санитарной уборке помещения, вывозу мусора, содержанию прилегающей территории. При этом суд посчитал необоснованным применение при расчете задолженности ответчика в полном объеме ставок на содержание общедомового имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением главы администрации города Владивостока от 25.05.2005 N 626, исходя из особенностей общего имущества ответчика с остальной частью жилого дома.

В кассационной жалобе ООО «Управляющая компания Советского района» просит решение от 10.09.2008 и постановление апелляционного суда от 19.11.2008 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель привел доводы о толковании судом норм действующего законодательства, содержащих понятие общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и регулирующих обязанность собственника помещения нести бремя содержания общего имущества многоквартирного дома — статьи 249 ГК РФ, статьи 39 Жилищного кодекса РФ, пунктов 28 , 29 , 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила). Полагает, что наличие отдельного входа в нежилое помещение ответчика, отсутствие централизованного отопления не влияет на факт принадлежности данного нежилого помещения к остальной части многоквартирного дома и не может служить основанием для освобождения собственника помещения от бремени содержания имущества многоквартирного дома. Кроме того, заявитель полагает неверным применение судом при удовлетворении иска ставки возмещения расходов по содержанию и ремонту общедомового имущества в размере 4,09 руб./1кв.м., которая не предусмотрена постановлением главы администрации города Владивостока от 25.05.2005 N 626.

В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Замроцкая Ю.А. выразила несогласие с приведенными в ней доводами и просила в удовлетворении жалобы отказать. При этом указала на то, что не пользуется общим имуществом жилого дома и самостоятельно несет расходы по ремонту крыши, обслуживанию инженерных сетей (холодной воды, канализации), находящихся в принадлежащих ей нежилых помещениях, сбору и вывозу бытовых отходов.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель индивидуального предпринимателя Замроцкой Ю.А. привела доводы, соответствующие тексту отзыва на кассационную жалобу и просила оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Представитель ООО «Управляющая компания Советского района», надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в заседании суда кассационной инстанции участия не принимал.

Проверив законность решения от 10.09.2008 и постановления апелляционного суда от 19.11.2008, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.

Ответчик является собственником нежилого помещения общей площадью 668,1 кв.м., расположенного в пристройке к указанному муниципальному жилому дому.

Постановлением главы администрации города Владивостока от 25.05.2005 N 626 «Об утверждении ставок возмещения расходов по содержанию и ремонту общего домового имущества многоквартирного дома для собственников и арендаторов нежилых помещений» утверждены ставки возмещения расходов по содержанию и ремонту общедомового имущества многоквартирного дома для собственников и арендаторов нежилых помещений.

Отказ ответчика от заключения договора на возмещение расходов по содержанию общедомового имущества и уклонение от оплаты указанных расходов за период с июня 2005 года по август 2008 года послужили основанием для обращения ООО «Управляющая компания Советского района» в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьей 158 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Арбитражным судом установлено фактическое несение ООО «Управляющая компания Советского района» расходов на выполнение работ и услуг по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и ремонту мест общего пользования и придомовой территории, на осуществление вывоза твердых бытовых отходов, на аварийное обслуживание жилищного фонда, что подтверждается имеющимися в деле договорами с организациями, оказывающими коммунальные услуги, актами приемки выполненных работ.

Удовлетворяя исковые требования в части, арбитражный суд обеих инстанций исходил из того, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику, находится в конструктивно обособленной пристройке к жилому дому по проспекту 100 лет Владивостоку, 113, не имеет общего входа с другими помещениями дома и пристройки является система водопровода и канализации. Кроме того, суд установил, что ответчиком за счет собственных средств осуществлялись: санитарная уборка внутри нежилого помещения, вывоз мусора и отходов, содержание прилегающей территории, ремонт кровли.

В связи с этим арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска только в части возмещения расходов на содержание определенного судом общего имущества жилого дома и пристройки, сославшись при этом на имеющиеся в деле технический паспорт и план помещения к договору купли-продажи нежилого помещения от 07.08.1998.

Между тем имеющийся в деле технический паспорт от 1995 года составлен только в отношении магазина, находящегося в пристройке к жилому дому, и не содержит сведений о жилом доме в целом.

Арбитражный суд не установил технические параметры жилого дома и не определил, является ли нежилое помещение ответчика (пристройка) вместе с жилым домом единым комплексом с общими сетями и коммуникациями, находящимися в общей собственности, либо самостоятельными объектами.

При таких обстоятельствах вывод суда обеих инстанций в части отнесения к общему имуществу многоквартирного дома и пристройки, исходя из состава и конструктивных особенностей помещений в многоквартирном доме, только сетей водопровода и канализации является преждевременным и сделан судом без установления обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения спора.

Неправомерным является и вывод арбитражного суда о возможности частичного применения ставок возмещения расходов, утвержденных постановлением главы администрации города Владивостока от 25.05.2005 N 626, исходя из особенностей общего имущества ответчика с остальной частью жилого дома, поскольку указанные ставки установлены и подлежат применению с учетом технической характеристики в целом жилого дома, а не пристройки к нему. Доказательства, свидетельствующие о стоимости подлежащей применению при сравнимых обстоятельствах в соответствии со статьей 424 ГК РФ услуг, по содержанию жилого дома оборудованного водопроводом и канализацией, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, исключая из расчета истца расходы на благоустройство и санитарное содержание общего имуществ’а многоквартирного дома, арбитражный суд сослался на имеющиеся в деле доказательства, свидетельствующие о самостоятельном нанесении ответчиком расходов по санитарной уборке нежилого помещения, содержанию прилегающей территории, вывозу бытовых отходов, ремонту кровли.

Между тем суд не установил, относятся ли произведенные ответчиком затраты к затратам на содержание общедомового имущества, предъявлялись ли ответчиком истцу требования о возмещении указанных расходов. Кроме того, расходы ответчика на содержание принадлежащего ему нежилого помещения не освобождают его от обязанности по несению расходов на содержание общедомового имущества.

В материалах дела отсутствуют доказательства несения истцом затрат на содержание прилегающей территории, тогда как согласно пункту 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу статьи 249 ГК РФ, статей 39 , 158 Жилищного кодекса РФ, содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя, в том числе уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества, содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства этого многоквартирного дома.

При новом рассмотрении дела, суду следует установить, является ли спорный многоквартирный жилой дом и пристройка к нему единым комплексом, находится ли данный объект в общей собственности, в том числе ответчика и с учетом установленного рассмотреть заявленные исковые требования.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Содержание

Постановление ФАС Западно — Сибирского округа от 25.05.2010 по делу N А46-16598/2009 Основанием для проведения судом зачета требований по первоначальному и встречному искам являются доказанность факта неоплаты задолженности за коммунальные услуги, содержание, ремонт общего имущества, а также обоснованность требований предпринимателя о возмещении расходов по устранению произошедшей аварии.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО — СИБИРСКОГО ОКРУГА

Это интересно:  Общая долевая собственность по законодательству РФ

резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2010 года

постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2010 года

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Есикова А.Н., Мелихова Н.В.

при участии от истца: не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика: Удаловой О.В. — представителя предпринимателя Ф.И.О. по доверенности от 01.06.2009;

от третьего лица: не явились, извещены надлежащим образом,

Определением от 24.09.2009 Арбитражного суда Омской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество “Электротехнический комплекс“ (далее — ОАО “ЭТК“).

Заявитель считает, что обязательства по оплате потребленной тепловой энергии им исполнены в полном объеме, в материалы дела представлены доказательства того, что предприниматель Кащеев В.В. занимающий помещение в цокольном этаже (техническом подвале, где расположены общедомовые сети холодной и горячей воды, теплосети) производит самостоятельно их ремонт и содержание, а также содержание прилегающей территории и вывоз мусора, так как ТСЖ “Челюскинцев-85“ самоустранилось от данной обязанности. ТСЖ “Челюскинцев-85“ не представлено суду доказательств оказания услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества.

Предприниматель Кащеев В.В. отмечает, что апелляционный суд, указывая нормы статей 36, 37, пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации не применил их к правоотношениям сторон и взыскал с него расходы на ремонт и содержание общедомового имущества, исходя из расчета произведенного ТСЖ “Челюскинцев-85“ путем умножения тарифа на площадь помещения, принадлежащего предпринимателю Кащееву В.В.

Заявитель полагает, что судами не учтено, что оплату потребленной тепловой энергии предприниматель Кащеев В.В. по договору энергоснабжения от 18.11.2005 N 8638 производил ОАО “ЭТК“ и МП “Тепловая компания“ на основании прибора учета, а с 01.10.2008 по уведомлению ОАО “ЭТК“ на его расчетный счет.

Заявитель считает, что обязанность по оплате за содержание и ремонт общего имущества, и коммунальные услуги в многоквартирном доме возникает у собственника помещения в силу закона, а именно, в соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпунктом “з“ пункта 52 “Правил предоставления коммунальных услуг гражданам“, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307.

ТСЖ “Челюскинцев-85“ считает, что выводы апелляционного суда о доказанности проведения предпринимателем Кащеевым В.В. ремонта вследствие произошедшей аварии и подтверждения необходимости его проведения, понесенных предпринимателем Кащеевым В.В. расходов по выполнению ремонтно-строительных работ в цокольном этаже дома по ул. Челюскинцев 85, противоречат обстоятельствам дела и требованиям жилищного законодательства.

Рассмотрев доводы кассационных жалоб, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.

Из материалов дела следует, что ТСЖ “Челюскинцев-85“ осуществляет управление многоквартирным домом N 85 по ул. Челюскинцев в г. Омске.

Уставом ТСЖ “Челюскинцев-85“ (пункты 3.11, 3.13) установлено, что порядок определения доли участия устанавливается на общем собрании членов товарищества. Доля участия по соглашению членов ТСЖ может быть установлена разной для различных групп собственников домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих помещений.

Согласно выписке из протокола общего собрания членов ТСЖ “Челюскинцев-85“, собственников помещений от 22.02.2007 обязательные платежи по содержанию общего имущества на 2007 год были утверждены в размере 8 рублей 49 копеек.

В соответствии с выпиской из протокола общего собрания членов ТСЖ “Челюскинцев-85“ от 18.01.2008 плата на содержание общего имущества в 2008 году была утверждена в размере 9 рублей 92 копейки за 1 кв. м площади, включая затраты на коммунальное потребление электроэнергии в размере 0, 58 копеек.

Согласно выписке из протокола общего собрания собственников помещений дома N 85 по ул. Челюскинцев от 22.02.2009, плата за содержание общедомового имущества на 2009 год была утверждена в размере 11 рублей 65 копеек за 1 кв. м, платежи на возмещение расходов ТСЖ за потребление коммунальных ресурсов на общедомовые цели по электроэнергии утверждены в размере 0, 69 копеек с 1 кв. м, по водоотведению — в размере 0, 37 копеек с 1 кв. м, всего 12 рублей 71 копейка за 1 кв. м.

Между ТСЖ “Челюскинцев-85“ (абонент) и ОАО “ЭТК“ (ресурсоснабжающая организация) заключен договор энергоснабжения от 01.10.2008 N 8506, в соответствии с которым производится снабжение потребителей в жилых домах, находящихся на обслуживании абонента, тепловой энергией на отопление и горячее водоснабжение от котельной энергоснабжающей организации.

Из материалов дела видно, что 24.09.2007 на общедомовых сетях холодной воды (главный водовод) произошла авария, в результате которой помещение, принадлежащее предпринимателю Кащееву В.В. было затоплено, о чем составлен акт от 24.09.2007.

В целях устранения последствий аварии предпринимателем Кащеевым В.В. был заключен договор от 24.09.2007 N 104 с ООО “АВС-Рекорд“, по которому подрядчику было поручено выполнение ремонтно-строительных работ (сантехнические работы) на объекте по адресу: Челюскинцев, 85, цокольный этаж.

В связи с неоплатой предпринимателем Кащеевым В.В. задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за отопление, ТСЖ “Челюскинцев-85“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Предприниматель Кащеев В.В., обратился к ТСЖ “Челюскинцев-85“ с встречным иском о взыскании расходов по ремонту общедомового имущества, в обоснование которого указал на не возмещение ТСЖ “Челюскинцев-85“ понесенных им расходов по устранению произошедшей аварии.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований, исходил из отсутствия оснований для их удовлетворения.

Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правомерными исходя из следующего.

Согласно части 5 статьи 46, части 2 статьи 145, части 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации утверждение платы за содержание общего имущества является компетенцией общего собрания членов товарищества собственников жилья, решение которого является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет товарищество.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду часть 5 статьи 138 ЖК РФ, а не статьи 137.

Согласно пунктам 2, 3 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. При этом товарищество собственников жилья обязано обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество (часть 5 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, в случае если многоквартирным домом управляет товарищество собственников жилья, утверждается решением общего собрания членов товарищества и является обязательным как для членов товарищества, так и для собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.

В соответствии с пунктом 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 (далее — Правила N 307), при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья последнее является исполнителем коммунальных услуг для собственников помещений в многоквартирном доме. Иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы, может являться исполнителем коммунальных услуг только в случае избрания иного способа управления многоквартирным домом.

В силу подпункта “а“ пункта 50 Правил N 307 исполнитель имеет право требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги.

Согласно пункту 22 Правил N 307 собственники помещений в многоквартирном доме несут обязательства по оплате коммунальных услуг, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета.

Установив, что ОАО “ЭТК“ (энергоснабжающая организация) с октября 2008 года выставляет ТСЖ “Челюскинцев-85“ счета на оплату тепловой энергии за объемы потребления по договору энергоснабжения N 8506 от 01.10.2008 по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что с момента заключения ТСЖ “Челюскинцев-85“ договора энергоснабжения N 8506 от 01.10.2008, предприниматель Кащеев В.В. как собственник нежилого помещения в многоквартирном доме должен вносить плату за отопление ТСЖ “Челюскинцев-85“.

Проверив расчет платы за отопление, подтвержденный счетами-фактурами, выставленными на оплату ТСЖ энергоснабжающей организацией, расчетами тарифов коммунальных платежей (за отопление) за 1 кв. м площади; актами передачи теплоэнергии по договору энергоснабжения от 01.10.2008 N 8506; справками о потреблении тепловой энергии, согласно прибору учета, учитывая частичную оплату предпринимателя Кащеева В.В. в расчетном периоде, апелляционный суд правомерно удовлетворил исковые требования ТСЖ “Челюскинцев-85“ в этой части.

Согласно статье 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме путем оказания услуг собственникам либо путем заключения договоров на обслуживание и ремонт общего имущества с организациями.

Это интересно:  Какое завещание не оспаривается в суде

Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в частности, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

Пунктом 11 Правил N 491 установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах “а“ — “д“ пункта 2 Правил N 491 (в частности, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)).

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации затраты на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома должны нести все собственники помещений в многоквартирном доме.

Апелляционный суд, установив, что сеть холодного водоснабжения (главный водовод), проходит через помещение предпринимателя Кащеева В.В. в цокольном этаже многоквартирного дома, относится к общему имуществу многоквартирного дома, обязанность по содержанию которого возложена на ТСЖ “Челюскинцев-85“, факт аварии и потребность проведения ремонта данного общедомового имущества многоквартирного дома вследствие произошедшей аварии, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт от 24.09.2007, правомерно удовлетворил встречный иск и произвел зачет первоначального и встречного исковых требований.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что при принятии постановления апелляционным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для его отмены не имеется.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции как необоснованные и направленные на переоценку обстоятельств, установленных апелляционным судом.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 августа 2007 г. N А05-1197/2007 Иск ТСЖ к Предпринимателю о взыскании денежных средств на содержание, текущий и капитальный ремонт общедомового имущества не удовлетворен, так как, в частности, данных о том, что собственниками жилых помещений принималось решение о проведении капитального ремонта, равно как и данных о необходимости его проведения, а также об утверждении сметы на проведение капитального ремонта судом не установлено

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Матлиной Е.О., судей Нефедовой О.Ю., Шпачевой Т.В.,

Решением от 02.05.2007 в иске отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе ее податель просит отменить решение от 02.05.2007, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Стороны о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как видно из материалов дела, общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 91, расположенного по улице Воскресенской в городе Архангельске, 18.05.2006 принято решение о выборе способа управления жилым домом посредством образования товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ «Астра»). Утверждено наименование товарищества — «Астра» (далее — ТСЖ «Астра»). По результатам заочного голосования составлен протокол N 1 от той же даты.

Пунктом 7 протокола собственниками установлен размер обязательных платежей и взносов членов товарищества и иных собственников помещений многоквартирного дома, а именно: плата за содержание и текущий ремонт, а также капитальный ремонт жилого дома в соответствии с ценами (тарифами), утвержденными органами местного самоуправления муниципального образования «Архангельск». В протоколе также указано, что работы, связанные с капитальным ремонтом, проводятся по мере необходимости.

Из материалов дела усматривается, что ТСЖ «Астра» зарегистрировано в установленном законом порядке 08.06.2006. Задолженность ответчика по обязательным платежам и взносам на содержание, текущий и капитальный ремонт дома как участника общей долевой собственности рассчитана истцом исходя из установленного 31.05.2006 Архангельским городским Советом депутатов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирных домах.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственники жилого дома N 91 по улице Воскресенской в городе Архангельске в соответствии с требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации выбрали способ управления многоквартирным домом — управление товариществом собственников жилья. При этом обязательные платежи и взносы собственники помещений обязаны уплачивать той организации, которая управляет многоквартирным домом (в данном случае — ТСЖ «Астра»).

В соответствии со статьей 137 названного Кодекса ТСЖ вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели. ТСЖ также вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Вместе с тем по состоянию на 18.05.2006 (дата установления общим собранием собственников размера соответствующих платежей) ТСЖ «Астра» еще не было создано (регистрация товарищества в установленном порядке произведена 08.06.2006), то есть общее собрание собственников определило плату за содержание и ремонт дома в виде обязательных платежей с превышением имеющихся у него полномочий. Ссылка истца на пункт 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации как на основание правомочности общего собрания ТСЖ в решении данного вопроса правомерно признана судом необоснованной. По смыслу данной нормы за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право принимать на общем собрании решения об установлении размера платы за содержание и ремонт только в отношении жилого помещения. В данном случае речь идет о расходах на содержание и ремонт общего имущества жилого дома.

При таком положении вывод суда о возможности взыскания с ответчика расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома только исходя из размера реально понесенных управляющей организацией затрат кассационная инстанция считает правильным.

Однако каких-либо доказательств того, что ТСЖ «Астра» в спорный период понесло фактические расходы на содержание и ремонт общего имущества жилого дома судом по материалам дела не установлено.

Статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Данных о том, что собственниками принималось решение о проведении капитального ремонта, равно как и данных о необходимости его проведения, а также об утверждении сметы на проведение капитального ремонта судом не установлено.

Таким образом, вывод суда об отсутствии при изложенных обстоятельствах причин для взыскания с ответчика расходов на капитальный ремонт и по этому основанию кассационная инстанция считает правильным.

Кроме того, истцом не опровергнуты и доводы предпринимателя Обермейстера А.С. о том, что принадлежащее ему встроенно-пристроенное в 12-этажный жилой дом нежилое помещение имеет автономную от жилого дома систему отопления и водоснабжения. Вместе с тем указанные обстоятельства имеют принципиальное значение для определения размера расходов, которые должны нести собственники помещений по содержанию общедомового имущества.

При таком положении кассационная инстанция считает правильным вывод суда об отказе ТСЖ «Астра» в удовлетворении заявленных требований и, не усматривая при принятии обжалуемого судебного акта каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, не находит оснований для его отмены.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

Расходы на содержание и ремонт общего имущества МКД: как взыскать их с собственников

Статьи по теме

Речь в настоящей статье идет об обязании собственников нежилых помещений нести расходы на содержание и ремонт общего имущества дома. Это продолжение темы, неоднократно поднимавшейся на страницах журнала.

В этой статье вы прочитаете:

  • Как взыскать расходы на содержание и ремонт общего имущества с собственников
  • Права и обязанности собственников нежилых помещений

Расходы на содержание и ремонт общего имущества МКД возложены на собственников нежилых помещений. Основные отличия в статусе собственников нежилых помещений от собственников жилых помещений отмечались в статье Л.Ю. Денисовой «Нежилые помещения в жилищном законодательстве». Автор, в частности, указывает, что это: право заключать договоры на коммунальные ресурсы непосредственно с ресурсоснабжающими организациями; обязанность оплачивать определенные коммунальные ресурсы, аренду помещений по тарифам (ценам), отличающимся от тарифов и цен, установленных для населения; и отсутствие права получать субсидии и дотации по оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома (МКД).

Это интересно:  В каких случаях применяется подписка о невыезде?

Почти всегда у управляющей организации (УО), избранной на общем собрании собственников помещений МКД (или по результатам открытого конкурса, проведенного органами местного самоуправления), возникает проблема взаимодействия с собственниками нежилых помещений по расходам на капитальный ремонт МКД, оплате услуг УО на содержание и ремонт общего имущества. Как правило, собственники и пользователи нежилых помещений МКД считают нецелесообразным заключать договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества и отказываются оплачивать соответствующие расходы. Почему? Они готовы платить за потребляемые в собственном нежилом помещении коммунальные услуги, однако с огромным нежеланием относятся к обязанности нести бремя расходов по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Читайте также: Расчет платы за общедомовые нужды

Как же рассчитываются коммунальные услуги, использованные для содержания, обслуживания общего имущества в МКД?

Напомню, что по аналогии собственники жилых помещений оплачивают и коммунальные услуги, и расходы по содержанию и ремонту общего имущества МКД (в виде жилищной платы).

Предположим, УО захочет исправить такое положение дел, она столкнется с рядом трудностей. УО часто не знают, являются ли непосредственные пользователи нежилых помещений (магазины, офисы, учреждения и пр.) собственниками (или арендаторами) этих помещений, поскольку в расходах на содержание общего имущества МКД те никогда не участвовали, какую-либо плату за содержание и ремонт общего имущества УО не вносили, в договорных отношениях с УО не состоят, не состояли и часто не хотят состоять.

А если и знают, то возникает другая проблема. Организации, располагающиеся, как правило, на первых этажах МКД, отказываются от несения таких расходов под предлогом, что они не обязаны это делать. Аргументы при этом приводятся следующие:

  • действие Жилищного кодекса на нежилые помещения не распространяется;
  • в процедуре выбора УО собственники нежилых помещений не участвовали и она им неизвестна;
  • договоры управления МКД они не утверждали;
  • в нежилом помещении находятся арендаторы, которые самостоятельно несут расходы по текущему ремонту помещений и уборке прилегающей территории, а также самостоятельно расплачиваются за коммунальные услуги;
  • УО работает настолько плохо, что собственники нежилых помещений вынуждены самостоятельно обслуживать общее имущество МКД;
  • нежилое помещение является встроенным (или встроенно-пристроенным) и непосредственно с домом не связано, имеет отдельный вход и потому расходы на содержание общего имущества МКД нести не надо;
  • и др.

Расходы на содержание и ремонт: что говорится в законе

Кроме нежилого помещения собственнику принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). По общему правилу на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Закон обязывает собственника помещения в доме нести лишь часть расходов на капитальный ремонт МКД, на содержание всего комплекса общего имущества, которая пропорциональна его доле в праве общей собственности на это имущество (п. 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). Согласно п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники помещений (внимание: всех помещений) обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД – в случае управления МКД УО.

Сказанного не достаточно, чтобы не вызывать дополнительных вопросов у тех же собственников нежилых помещений или у арбитров при рассмотрении конкретных дел.

Как решается проблема в арбитражной практике?

На основании договоров управления, заключенных согласно решению общего собрания с собственниками жилых помещений, УО выполняет обязанности по содержанию и ремонту общего имущества, оказывая тем самым услуги собственникам всех без исключения помещений МКД.

Иногда собственники нежилых помещений ошибочно полагают, что условия заключенного истцом договора управления МКД не распространяются на всех собственников жилых и нежилых помещений в доме. Данный вывод противоречит п. 4 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме.

Многочисленными материалами судебной практики подтверждается также вывод о том, что собственник встроенного (или встроенно-пристроенного) помещения МКД обязан нести расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, к которому это помещение пристроено. Это, в частности, постановления:

  • ФАС Уральского округа от 24.08.2012 № Ф09-7357/12 по делу № А71-16398/2011;
  • ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2012 № Ф04-3775/12 по делу № А27-6362/2012;
  • ФАС Поволжского округа от 22.01.2013 № Ф06-10398/12 по делу № А12-3991/2012
  • ФАС Поволжского округа от 15.09.2011 № Ф06-7426/11 по делу № А55-20105/2010.

Плата за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД наряду с платой за услуги по управлению домом включается в плату за содержание и ремонт жилого помещения (подп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ). Употребляемое в Жилищном кодексе название «плата за жилое помещение» не говорит о том, что собственники нежилых помещений ее вносить не обязаны. Так, согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения (внимание: всякого помещения, а не только жилого) в МКД обязан осуществлять расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Если УО осуществляет управление домом, то собственники всех помещений должны вносить плату именно этой организации. Данная императивная норма содержится в п. 7 ст. 155 ЖК РФ, и ее действие не зависит от наличия или отсутствия договора между конкретным собственником и УО.

Арбитражные суды часто руководствуются нормами о неосновательном обогащении: в силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Содержащееся в указанном постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел. Поэтому его применение может быть основанием для обжалования даже при отрицательном для УО решении судов первой, апелляционной и кассационной инстанций, поскольку принятый не в пользу УО судебный акт нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права (п. 1 ч. 1 ст. 304 АПК РФ). Буква закона

«…Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом…».

«…Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям ст. 249 ГК РФ. При названных обстоятельствах суды необоснованно отказали управляющей компании в удовлетворении требования».

«…Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений».

Как же, используя закон и указанную судебную практику, взыскать неосновательное обогащение через арбитражный суд?

УО в первую очередь следует доказать факт оказания услуг, чтобы суд подтвердил ее право на получение суммы неосновательного обогащения с собственника нежилого помещения. Услуга не имеет материально-вещественного выражения, ее нельзя передать от исполнителя заказчику. Действующее законодательство не содержит указания на момент и подтверждение факта оказания услуги. В судебной практике в качестве доказательства широко применяются акты об оказании услуг. Однако очевидно, что собственник, отказавшийся подписывать договор, вряд ли подпишет такой акт.

Таким образом, УО следует подтвердить сам факт ведения деятельности по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, доля в котором принадлежит собственнику нежилого помещения. Доказательствами могут служить договоры с подрядчиками (на вывоз мусора, обслуживание лифта, ремонт коммуникаций, кровли), в которых в качестве объекта указан конкретный МКД, а также желательно решения судов о взыскании с жителей указанного дома долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг. В последнем случае можно ссылаться на ч. 3 ст. 69 АПК РФ, в соответствии с которой вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. Понятно, что по судебным делам о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги обстоятельство управления конкретной УО обязательно находит свое отражение в описательной части такого решения.

Подписавшись на журнал «Управление многоквартирным домом», вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления МКД, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК с органами власти.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, www.resheniya-sudov.ru, www.garant.ru, www.gkh.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector