+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Пошаговая инструкция по купле-продаже квартиры в 2019 году

Продажа квартиры — это непростой и длительный правовой процесс, который требует сбора большого перечня документов, грамотного оформления сделки, договора купли-продажи, а при необходимости и предварительного соглашения. Зачастую продавцы недвижимости обращаются за помощью к агентствам недвижимости или в нотариальные органы, которые могут упростить и ускорить продажу жилья, хотя оплата их работы потребует дополнительных затрат.

К сделке по продаже квартиры, нужно подходить с особенной тщательностью, заранее предусматривая возможность возникновения сопутствующих расходов, обговаривая с потенциальным покупателем их распределение, а также иные значимые юридические (например, передачу квартиры) и технические моменты.

После заключения сделки новому владельцу необходимо зарегистрировать возникшее у него право собственности на приобретенную квартиру.

Продажа квартиры подразумевает под собой получение дохода лицом, который облагается налогом на доходы физических лиц.

Содержание

Как правильно продать квартиру?

Перед собственником недвижимости, который желает быстро и выгодно продать свое имущество встает вопрос о том, как наиболее правильно это сделать.

Есть несколько основных действий, без которых сделка не может быть совершена:

  • Продавец должен подготовить пакет необходимой для продажи документации.
  • Желая продать квартиру по наиболее выгодной цене, стоит позаботиться о ее состоянии (косметический ремонт, исправная работа водопровода, электричества, системы отопления, надлежащий вид сантехнического оборудования).
  • Не будет лишним привести в порядок подъезд дома, придворовую территорию — это важные нюансы, на которые потенциальные покупатели обращают внимание.
  • Необходимо определиться со стоимостью жилья, это можно сделать самостоятельно, либо обратившись к профессиональным оценщикам. Цена жилья не должна в разы превышать среднюю стоимость недвижимости такого же типа, иначе продажа может быть крайне затруднительна.
  • Активная реклама продаваемого объекта. Необходимо сделать качественные фотографии, продумать текст объявления, в котором указать месторасположение, квадратуру, планировку жилья, следует сделать основной акцент на положительные моменты, например, транспортная доступность, развитая инфраструктура, порядочные жильцы.

Объявление о продаже квартиры можно подать в газеты, воспользоваться интернет ресурсами, обзвонить агентства недвижимости.

Выделяют два основных способа продажи жилья:

  • самостоятельно;
  • через риэлтора.

Последний вариант потребует дополнительных финансовых затрат, но может ускорить процесс реализации недвижимости.

  1. Высококвалифицированные риэлторские фирмы являются профессионалами в своей сфере, им известны возможные «подводные камни» и юридические риски, связанные с такими сделками.
  2. Опытные агентства знают, как в наиболее выгодном свете преподнести объект продажи, как вести переговоры, как грамотно оформить сделку.

Какие документы нужны для продажи квартиры?

Для заключения сделки купли-продажи, продавцу следует заранее подготовить необходимую документацию, обязательно потребуются:

  • Документ, который удостоверяет личность владельца (паспорт, а если один из собственников несовершеннолетний — свидетельство о рождении).
  • Правоустанавливающий документ, то есть подтверждающий законность права собственности (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), договор дарения, купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство).
  • Справка из БТИ (кадастровый паспорт).
  • Выписка из домовой книги, которая является подтверждением того, что все жильцы продаваемой квартиры выписаны из нее.
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг.
  • Договор купли-продажи объекта недвижимости.

В зависимости от обстоятельств продажи жилья, дополнительно могут понадобиться следующие документы:

  • Если недвижимость продает не сам собственник, а посредник, то необходима нотариально заверенная доверенность.
  • Свидетельство о регистрации брака, паспорт супруга, в ситуации, если лица состоят в официально зарегистрированных отношениях.
  • Если продавец приобрел квартиру в браке, то необходимо получить согласие супруга или супруги на продажу жилья, заверенное нотариусом.
  • Когда один из собственников — несовершеннолетнее лицо, требуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Как оформить куплю-продажу квартиры?

После того как найден потенциальный покупатель, и стороны обсудили основные условия сделки, следует весьма сложный процесс оформления купли-продажи имущества:

    Покупатель может пожелать проверить юридическую чистоту квартиры (например, отсутствие залога и ареста, подлинность, предоставленных продавцом документов). Собственник не должен препятствовать данному процессу, в его интересах наоборот оказывать всяческое содействие.

Убедившись в правовой чистоте квартиры, сторонам необходимо оформить договор купли-продажи. Зачастую граждане, осознавая сложность составления данного документа, обращаются за помощью к нотариусу или юристу. Это потребует дополнительных затрат, но сможет гарантировать, что документ будет составлен грамотно и надлежащим образом, в соответствии с действующим законодательством.

Собственнику следует знать, что покупатель имеет право обратиться в органы наркологического и психиатрического контроля, чтобы убедиться в полной дееспособности продавца.

  • В дальнейшем будущий владелец недвижимости вносит оплату. Существуют два способа расчета:
    • наличный;
    • безналичный.
  • При передаче денежных средств «из рук в руки», продавец должен выдать покупателю расписку. Наиболее надежным способом оплаты считается использование банковской ячейки.

    Договор купли-продажи квартиры

    Заключение договора купли-продажи — это ключевой этап в процессе продажи любой недвижимости, он свидетельствует о переходе права собственности на квартиру. Единого образца для оформления документа не установлено, но указана необходимость соблюдения его письменной формы (ст. 550 ГК РФ).

    В договоре обязательно должны быть прописаны следующие условия:

    • Наименование документа, место и дата его заключения.
    • Паспортные данные сторон.
    • Описание объекта продажи: адрес квартиры, этаж, площадь (ст. 554 ГК РФ).
    • Суть соглашения, то есть указывается то, что происходит именно продажа жилья.
    • Стоимость объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ).
    • Перечень лиц, которые сохраняют право проживания в квартире и сроки их выписки.

    Помимо обязательных условий, можно выделить ряд дополнительных положений, которые включают в договор:

    • Способ и сроки передачи денежных средств за квартиру.
    • Дата фактической передачи имущества.
    • Состояние, в котором передается недвижимость (например, наличие дефектов, предметов мебели).
    • Неустойка и штрафные санкции, которые могут быть назначены, если стороны не исполняют своих обязательств.
    • Порядок разрешения возникших споров и распределение ответственности.
    • Основания и сроки расторжения договора.
    • Условие о распределение дополнительных расходов.

    Зачем нужен предварительный договор?

    Предварительный договор — это соглашение, в котором стороны определяют для себя обязательство по заключению в будущем основного договора. Необходимость составления предварительного документа может возникнуть, если лицо желает продать недвижимость, но еще не является полноправным собственником, например, гражданин уже принял наследство, но пока не имеет законных прав владения и распоряжения имуществом.

    В соответствии с требованиями ст. 429 ГК РФ, данный договор должен быть оформлен по следующим правилам:

    • Обязательное письменное заключение.
    • Указание паспортных данных покупателя и продавца.
    • Описание имущества (кадастровый номер, площадь, этаж, адрес).
    • Стоимость объекта недвижимости.
    • Срок, до которого стороны обязуются заключить основной договор.

    Цель заключения предварительного соглашения в том, что его оформление позволяет с уверенностью говорить о том, что стороны выполнят в будущем, возложенные на них обязательства. Цена, прописанная в документе, не подлежит изменению.

    Внесение задатка по предварительному договору не является обязательным условием, но может дополнительно гарантировать обеспечение обязательств сторонами (ст. 380 ГК РФ).

    Расторжение предварительного соглашения возможно только по обоюдному желанию продавца и покупателя.

    Нотариальное заверение сделки

    Форма сделки по продаже недвижимости должна быть письменной, условие об обязательном нотариальном заверении в законе отсутствует, но при обоюдном согласии стороны имеют полное право обратиться к услугам нотариуса.

    Помощь органов нотариата не безвозмездна, но они выступают гарантами безопасности сделки, осуществляют всестороннюю проверку ее законности.

    При совершении сделки по продаже недвижимости, обязательного нотариального удостоверения требуют:

    • Согласие супруга или супруги на продажу квартиры, если имущество является общей совместной собственностью и приобреталось в период брака.
    • Доверенность, в случае если одной из сторон по сделке, является не лично собственник, а его представитель.
    • Подпись на заявлении и на договоре купли-продажи, если документы подаются на государственную регистрацию через почтовое отделение.

    Регистрация перехода права собственности на квартиру

    После достижения необходимых договоренностей и оформления документов, для перехода собственности от продавца к покупателю, требуется государственная регистрация права на квартиру.

    Участники сделки могут отправиться в регистрирующие органы лично, через представителей или отправив документы по почте.

    В обязательном порядке потребуется следующая документация:

    • Заявление от обеих сторон.
    • Документы, удостоверяющие личность.
    • Доверенность представителя, паспорт.
    • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
    • Кадастровый паспорт.
    • Договор купли-продажи в трех экземплярах.
    • Акт приема-передачи в трех экземплярах.
    • Квитанция об оплате государственной пошлины.

    Помимо вышеуказанных документов, может понадобиться предоставление разрешения от органов опеки, согласия супруга.

    Как происходит передача квартиры при продаже?

    Завершающим этапом купли-продажи квартиры, можно назвать подписание акта приема-передачи жилья. Данный документ удостоверяет исполнение обязательства продавца по передаче недвижимости покупателю.

    Передаточный акт составляется в простой письменной форме, а также может быть заверен нотариально. Данный документ должен содержать в себе следующие сведения:

    • Место и дата составления.
    • Данные продавца и покупателя.
    • Номер и дата заключения договора купли-продажи.
    • Характеристики передаваемого помещения (адрес, номер квартиры, общая площадь и т.д.).
    • Отметка о том, что продавцом переданы ключи от жилья.
    • Факт оплаты стоимости квартиры.
    • Перечень оборудования, имущества, дефектов в состоянии объекта недвижимости.
    • Указание на то, что у сторон отсутствуют какие-либо претензии друг к другу.
    • Подписи продавца и покупателя.

    Расходы при продаже квартиры

    Дополнительные затраты, которые связаны с оформлением сделки по купле-продаже квартиры, обычно представляют собой значительную сумму. Поэтому покупателю и продавцу стоит в самом начале обговорить вопрос о том, какие расходы и в каком объеме берет на себя каждая сторона.

    К сопутствующим выплатам можно отнести:

    • Затраты на услуги нотариуса.
    • Обращение к специализированным риэлторским агентствам или юристам.
    • Оплата пошлины за государственную регистрацию права собственности.
    • Аренда банковской ячейки, для проведения расчетов по сделке.
    • Затраты на проведение ремонта в квартире и др.

    Чтобы избежать спорных ситуаций, сторонам по сделке стоит в письменном виде фиксировать договоренность по распределению расходов.

    Налог с продажи квартиры

    При продаже недвижимого имущества необходимость оплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) возникает, если квартира находилась в собственности:

    • менее трех лет;
    • в отношении жилья, купленного после 1 января 2016 года — менее 5 лет.
    Это интересно:  МТС обратная связь: как написать претензию на обслуживание и возврат денежных средств через официальный сайт?

    Налоговая ставка составляет 13% от стоимости проданной квартиры, ее можно рассчитать следующими способами:

      Использование имущественного вычета, то есть права на невыплату налога, в размере не более 1 миллиона рублей.

    Гражданин М продал свою квартиру за 2 миллиона 350 тысяч рублей, налоговая выплата, которую ему необходимо внести в бюджет, будет рассчитываться, как

    Если бы гражданин М продал свою квартиру менее чем за 1 миллион рублей — 850 тысяч рублей, то в уплате НДФЛ не было бы необходимости, а расчет выглядел бы так:

    Так как итог получился отрицательным, гражданин М освобождается от уплаты налога.

    При этом все затраты должны быть подтверждены документально.

    Гражданин О при приобретении квартиры для ремонта системы отопления, газопровода и замены сантехники, затратил сумму в размере 1 миллион 200 тысяч рублей, после продажи этого жилья он получил сумму в размере 3 миллиона рублей, расчет налога будет составлять:

    Заключение

    Процесс продажи жилья связан с большим количеством юридических действий:

    • сбор и оформление необходимых документов;
    • нотариальное удостоверение;
    • государственная регистрация права собственности;
    • фактическая передача квартиры.

    Гражданину, не имеющему правовых знаний в данной области, сложно грамотно и быстро осуществить продажу недвижимости. Помощь в этом вопросе могут оказать риэлторы, юристы, нотариусы, что потребует дополнительных вложений, но сможет гарантировать успешность и законность сделки.

    Продавцу не стоит забывать и о вероятности возникновения дополнительных расходов, связанных со сбором документов, оформлением самой сделки, а также о возможной обязанности уплаты налогов.

    Когда наступил срок исполнения обязательства, сосед сказал, что не хочет покупать мое жилье по цене, указанной в документе, а так как соглашение не зарегистрировано у нотариуса, он вправе отказаться от его исполнения. Хотелось бы узнать, может ли сосед расторгнуть договор, и какие права в данном случае имею я?

    Вы вправе обратиться в суд, и на основании решения судебного органа обязать покупателя заключить с вами основной договор, и именно по той цене, которая указана в предварительном соглашении.

    Самостоятельная продажа квартиры: пошаговая инструкция

    Продажа недвижимости – это трудоемкий процесс, который состоит из нескольких важных этапов с задействованием государственных и нотариальных структур для успешного завершения сделки. Клиенты агентств всегда остаются довольны оказанными услугами, уплачивая за проделанную работу комиссионные в размере от 2% до 5% от стоимости жилья. В денежном эквиваленте получается приличная сумма, поэтому многие подумывают, как быстро продать недвижимость, чтобы сэкономить на агентском вознаграждении и совершить сделку правильно? Ответом на этот вопрос будет пошаговая инструкция, как продать квартиру без посредников, которая раскроет все нюансы самостоятельной работы продавца.

    С чего нужно начать продажу квартиры или другой недвижимости?

    Перед тем, как начать процесс продажи недвижимости, стоит определиться с целью. Именно ней будет руководствоваться продавец, устанавливая сроки продажи, выражая заинтересованность передачи жилья хорошему покупателю, назначая размер задатка или выбирая форму оплаты в иностранной валюте.

    Цель служит мотивацией для быстрой продажи квартиры, ведь если она отсутствует, то продавец рискует остаться со своей собственностью, которая низко оценивается.

    Цели продажи недвижимости

    Существуют разные цели, которые предшествуют продаже недвижимости, но ниже перечислены самые распространенные, в частности:

    • смена жилья;
    • переезд на ПМЖ в другой город (страну);
    • размен имущества;
    • потребность наличных денежных средств на личные нужды (оплата лечения, покупка автомобиля и др.);
    • капиталовложение в бизнес.

    Преследуя одну из вышеизложенных целей или иную, свою собственную, продавец напрямую зависит от сроков, в которых он, естественно, сам заинтересован. Если он намерен через год сыграть шикарную свадьбу или переехать жить на другой континент к родственникам, то не в его интересах в быстром порядке продавать недвижимость.

    Так как продавец располагает временем, он имеет возможность подождать более выгодное предложение, нежели заключать сделку с первоочередными претендентами.

    Если спрос на его недвижимость высок среди многочисленных клиентов, то продавцу может поступить пропозиция о большей стоимости, что дает шанс получить дополнительную прибыль. В противном случае, если человек не имеет достаточно времени и ищет решения, как быстро продать квартиру, чтобы реализовать свои намерения (покупка авто по акционной цене или сбор денег на лечение), то сроки продажи для него играют важную роль.

    Исходя из преследуемых целей, человек продумывает каждый шаг и ищет правильные пути, чтобы не обесценить свою недвижимость, вложиться в сроки, собрать нужный пакет документов и запросить актуальную цену. Только с конкретным намерением существует решение – как продать квартиру быстро и выгодно.

    Самостоятельная продажа или с участием посредников – преимущества и недостатки

    Конечно же, привлечение профессионалов для совершения такого нелегкого процесса – как продажа квартиры – существенно облегчает задачу для продавца. Агенты по недвижимости оперируют всеми важными вопросами относительно оценки, рекламы, юридической стороны.

    Они сами размещают объявления, занимаются поиском покупателей, демонстрируют претендентам жилье, оговаривают цену, составляют договор и собирают нужные документы для оформления сделки.

    Для человека, который отказывается от услуг посредников, этот объем работы покажется непосильным, но если правильно расставить приоритеты и уделить этому вопросу время, то все получится. Главным преимуществом в самостоятельной продаже квартиры является экономия собственных средств, а именно отсутствие уплаты комиссионных в размере от 2% до 5% от рыночной стоимости недвижимости.

    Оценка стоимости квартиры

    Неопытному продавцу, чтобы определить стоимость имущества, нужно будет выбрать два варианта, чтобы не продешевить с ценой или, наоборот, слишком ее не завысить.

    Первым способом оценки квартиры является обращение за помощью к оценщикам, которые за определенную сумму своих услуг определят точную стоимость недвижимости.

    Второй вариант оценки заключается в самостоятельном анализе, основываясь на информацию о рыночной стоимости похожих объектов. Что это значит? Продавцу необходимо осуществить мониторинг цен на квартиры, которые попадают под аналогичное описание его собственной. Источниками информации будут крупные сайты города и объявления в местной газете. Нужно выбирать только средние цены, не беря во внимание самые дорогие или самые дешевые варианты.

    Располагая собственными среднестатистическими данными из источников, к выявленной стоимости необходимо добавить 20% и предлагать такую цену потенциальным покупателям. Если спрос на квартиру будет активный в течение недели, то стоимость можно повышать еще на 5-10%. В противном случае, если ответная реакция будет отсутствовать, то цену нужно понижать на те же 5-10%.

    Условия оценки недвижимости:

    • количество комнат (чем больше комнат, тем выше стоимость квартиры)

    Внимание! Нужно учитывать взаимосвязь цены и квадратного метра, ведь чем больше площадь жилья, тем ниже цена за один квадратный метр. Это связано с тем, что однокомнатные квартиры считаются самыми популярными в настоящее время, поэтому представляют собой самую дорогую недвижимость с высокой ценой за один квадратный метр.)

    • площадь;
    • метраж кухни (если меньше 10 квадратных метров, то стоимость снижается)
    • планировка;
    • этаж (преимущество принадлежит средним этажам);
    • наличие прилегающей территории;
    • тип сооружения и год строительства дома;
    • наличие лифта;
    • ремонт жилья;
    • тип отопления, наличие горячей воды;
    • наличие инфраструктуры (магазин, детский садик, школа, вокзал и др.);
    • местность.

    После рассмотрения всех важных пунктов относительно оценки недвижимости, продавец взвесит все преимущества и недостатки и сформирует конечную стоимость, чтобы быстро продать квартиру.

    Необходимый пакет документов для продажи квартиры

    Важным этапом подготовки считается формирование пакета документов, который как раз будет регулировать юридическую сторону вопроса, связанного с продажей недвижимости.

    В 2018 году требуется следующий перечень документов:

    1. Документ удостоверения личности (паспорт, удостоверение личности офицера, свидетельство о рождении, военный билет);
    1. Свидетельство о государственной регистрации имущества и другие правоустанавливающие документы на владение недвижимостью.
    2. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги (в случае покупки/получения имущества в браке).
    3. Кадастровый и/или технический паспорт (берется в БТИ).
    4. Нотариально заверенное согласие от органов опеки, если собственником является ребенок.
    5. Справка из домовой книги и документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам (эти справки берутся уже после оформления договора купли-продажи, так как действительны один месяц).
    6. Доверенность (в случае совершения сделки через представителя продавца).
    7. Договор купли-продажи.

    Рассчитывая только на собственные силы, не привлекая услуг посторонних организаций, продавец должен подготовить пакет документов заранее, так как сроки получения некоторых справок «на руки» варьируются от одной до трех недель.

    Как продать квартиру быстро и без риэлтора + оформление купли-продажи и остальных документов

    Продать квартиру быстро и выгодно не так просто, как кажется изначально, особенно если действовать полностью самостоятельно. Не всем известно о нюансах оформления сделки купли-продажи жилья в России. При правильной подготовке справиться с этой задачей не так уж и трудно. Пошаговая инструкция по самостоятельной продаже квартиры поможет прояснить ситуацию.

    Продать квартиру без посредников или воспользоваться услугами риэлтора

    Почти каждый продавец имущества хочет заключить сделку быстро, без лишних хлопот и на выгодных условиях. К сожалению, это практически невозможно.

    Как продать квартиру быстро и выгодно? Для этого зачастую обращаются в специализированные компании. Они сопровождают сделки по купле-продаже недвижимости, а также способствуют поиску покупателей.

    Такой подход не всегда выгоден. Ведь посредники берут за свою работу определенный процент от стоимости жилья. Поэтому иногда приходится действовать самостоятельно.

    На каком варианте продажи имущества стоит остановиться? Для сравнения рассмотрим таблицу плюсов и минусов каждого подхода.

    Кроме того, осуществление сделок купли-продажи недвижимости через посредников сопровождается юристами соответствующей организации. Договор и прочие юридические вопросы можно решить без отдельного обращения к специалисту. Это очень удобно.

    Тем не менее, иногда условия посредников делают куплю-продажу жилья невыгодной продавцу. Поэтому стоит выяснить, как продать квартиру без посредников, пошаговая инструкция поможет прояснить ситуацию.

    Оценка стоимости квартиры

    Перед тем, как приступать действиям, собственнику придется оценить стоимость жилья. Без этого шага дальнейшее ведение купли-продажи не имеет места. Ведь имущество должно соответствовать своей стоимости при заключении соглашения о покупке квартиры. Заниженные или завышенные цены на недвижимость способны привести к штрафам. Это дополнительные расходы, которые не такие уж и маленькие. Кроме того, правильная оценка недвижимости позволяет немало сэкономить продавцу.

    Для проведения соответствующей процедуры граждане обращаются в специализированные компании. Этот прием позволяет получить максимально точную информацию о стоимости имущества.

    Если же действовать самостоятельно, придется провести анализ объявлений купли-продажи имущества. Потребуется сравнить самую высокую цену на жилье в конкретном районе с самой низкой, после чего найти среднюю стоимость. К полученной цифре прибавить 20%. Это и будет стоимостью квартиры для самостоятельной продажи. Если покупатели активно интересуются жильем, через несколько недель цену рекомендуется поднять на 5-10 процентов. В противном случае снизить ее на столько же.

    Параметры оценки

    По каким критериям оценивается имущество граждан? Например, во внимание принимаются следующие составляющие:

    • площадь жилья;
    • количество комнат в квартире;
    • размеры кухни (если площадь меньше 10 «квадратов», стоимость квартиры значительно уменьшается);
    • планировка жилья;
    • этажность дома и этаж, на котором расположена квартира;
    • ветхость;
    • наличие лифта;
    • состояние подъезда;
    • наличие прилегающей территории и ее благоустройство;
    • система отопления;
    • местность, в которой находится квартира (подразумевается инфраструктура);
    • район;
    • наличие ремонта;
    • величина «коммуналки».
    Это интересно:  Доказательства неосновательного обогащения по делу о взыскании платы за рекламу на доме

    Это составляющие, влияющие на оценку жилья. Как правило, больше ценятся квартиры в элитных районах, с развитой инфраструктурой, лифтами, большими кухнями и индивидуальной системой отопления. Кроме того, имущество, расположенное в центре дома (не угловые квартиры), а также на 1-5 этажах будет стоить дороже.

    Подготовка квартиры

    Немаловажным нюансом является подготовка жилья к проведению оценки. Поэтому, если человек задумался, как оформить договор купли-продажи самостоятельно и на выгодных условиях, придется уделить внимание подготовке квартиры.

    При оценке имущества учитываются не только технические характеристики, но и общее состояние (порядок) в доме. Перед приглашением покупателей или оценщиков квартиру необходимо убрать (желательно сделать генеральную уборку). Это касается всех помещений. Даже балкона. Все лишние, старые и ненужные вещи рекомендуется выбросить – захламленное жилье не привлекает внимание.

    Кроме того, перед оценкой квартиры придется починить всю сантехнику и удостовериться в ее работоспособности. Эти правила распространяются и на другую технику и мебель – двери, выключатели и так далее.

    Подъезд тоже рекомендуется подготовить – на лестничной клетке вкрутить яркие лампочки, а пролет хорошенько вымыть. Чем страшнее в доме, тем меньше шансы на успешное заключение сделки.

    Сбор и подготовка необходимых документов

    Как быстрее продать квартиру? Пошаговая инструкция поможет справиться с поставленной задачей.

    Немаловажным моментом (иногда и самым трудным) является сбор и подготовка пакета документов для заключения соглашения купли-продажи. Что пригодится для реализации поставленной задачи?

    Основной пакет документов

    • удостоверение личности продавца;
    • свидетельство о правах собственности на квартиру (с 2017 года – выписку из ЕГРН);
    • технический паспорт на имущество;
    • кадастровый паспорт (при наличии, с 1.01.2017 г. не выдается);
    • выписку из лицевого счета;
    • справку из домовой книги;
    • справку о составе семьи (с информацией о зарегистрированных в жилье гражданах);
    • договор купли-продажи.

    Но это еще не все. Предложенный пакет документов помогает продать квартиру, если ей владеет только один человек. Но такое, как правило, бывает не так часто. Соответственно, приходится собирать дополнительные справки. Какие именно?

    Дополнительные документы для продажи квартиры

    Их перечень будет зависеть от конкретной ситуации. Порядок продажи квартиры самостоятельно 2018 года мало чем отличается от действий в другое время. Основной задачей является подготовка соответствующей документации.

    Дополнительно гражданам могут пригодиться следующие бумаги:

    • разрешение от кредитора на сделку (при ипотеке);
    • ипотечный договор (если планируется продажа ипотечного жилья);
    • разрешение супруга на сделку (когда речь идет о совместном имуществе);
    • согласия от всех собственников жилья на операцию (если у квартиры несколько хозяев);
    • свидетельство о рождении (для несовершеннолетних собственников);
    • разрешение от органов опеки на сделку (если квартирой или долей в ней владеет ребенок).
    • доверенность (если продавец действует через представителя).

    На самом деле все не так трудно, как кажется. И, если заранее начать подготовку к сделке, а также договориться о продаже с другими собственниками жилья, никаких проблем не произойдет.

    Как правильно написать объявление о продаже квартиры

    Следующий этап самостоятельной продажи квартиры – это размещение объявления, а также рекламирование. Обычно данные составляющие ограничены только бюджетом. Сегодня дать объявления допускается разными способами.

    Но для начала придется правильно составить текст сообщения. Покупателя важно заинтересовать квартирой. Вот несколько советов, которые помогут правильно написать объявление о продаже:

    1. Указать полную информацию о квартире (этаж, метраж, количество комнат, кухню, тип отопления).
    2. При написании объявления не стоит забывать об инфраструктуре. Здесь указать, что расположено близ квартиры – школы, магазины, больницы, транспортная развязка и так далее.
    3. Написать, есть ли в квартире балкон. Если да, то какой именно – сделанный «под ключ», застекленная лоджия или обычный балкон.
    4. Прикрепить к объявлению фотографии квартиры с разных ракурсов. Желательно разместить еще и технический план имущества.
    5. Подчеркнуть все особенности жилья – положительные и отрицательные.
    6. Оставить данные для связи с продавцом. Это может быть телефон или e-mail.

    Идеальное объявление — краткое и интересное, составленное простыми предложениями без непонятных сокращений. Запрещено врать и приукрашивать действительность – если покупателю не сообщить какие-либо данные об имуществе, имеющие значимость (к примеру, некоторые наотрез отказываются покупать квартиры, где кто-то умер), он может аннулировать сделку.

    Где разместить объявлений

    Как только объявление готово, пора двигаться дальше. Теперь его следует где-нибудь разместить. Как мы уже говорили, реклама ограничена только бюджетом, но обычно продавцы предпочитают не тратиться на нее.

    Разместить объявление о продаже квартиры можно:

    • на ТВ;
    • в газетах (в бесплатных и платных изданиях);
    • на специализированных интернет-досках объявлений.

    Также объявления зачастую расклеивают у подъездов, на столбах или на специальных досках в городе. Желательно совместить все перечисленные методы рекламы. Так вероятность на быстрый и успешный поиск покупателя значительно повысится.

    Переговоры с покупателем и показ квартиры

    Следующий шаг – это переговоры с покупателем и показ квартиры. Трудно поверить, но данные процедуры тоже важно вести правильно.

    Для начала придется соблюдать вежливость со всеми потенциальными покупателями и отвечать на все их вопросы относительно предмета продажи. Собственнику необходимо знать все, что только возможно о своей квартире. Долгие паузы после вопросов отталкивают покупателей. Во время переговоров желательно аккуратно, без навязчивости, рассказывать о положительных сторонах жилья с учетом статуса каждого покупателя. Например, молодым родителям важно, чтобы близ находились детские садики, школы, кружки и секции. А молодых людей наверняка привлекут места развлечений, парковки, кафе, рестораны и супермаркеты.

    Договариваться о встречах требуется заранее, на конкретный день и время. И запомнить правило: одна встреча – один покупатель. Не следует показывать квартиру сразу нескольким людям.

    Если возникают какие-то проблемы, которые делают встречу невозможной, об этом необходимо сообщить потенциальным покупателем о происшествии заранее и перенести встречу на другое время.

    Непосредственный показ квартиры рекомендуется проводить в спокойной, доброй атмосфере. Например, предложив покупателям чашечку чая/кофе. Посетителям разрешается заходить во все помещения квартиры и задавать интересующие их вопросы.

    Конечная стоимость имущества корректируется во время переговоров, благодаря торгу. Этот прием поможет удержать потенциальных клиентов. Все переговоры вести на удобной территории. Но, как правило, таковой является предмет будущего договора купли-продажи.

    Оформление предварительного договора купли – продажи соглашения о задатке

    Как только потенциальный покупатель найден, все переговоры пройдены, стороны решили, что они готовы на куплю-продажу друг с другом, стоит задуматься над составлением предварительного договора. Он подтвердит серьезность намерений и не даст ни покупателю, ни продавцу «соскочить» во время заключения соглашения.

    Планируется покупка квартиры? Пошаговая инструкция 2018 года включает в себя составление договора о задатке (авансе). Этот документ представлен в письменном виде. Он не обязывает к заключению договора купли-продажи, в любой момент его удастся расторгнуть, а денежные средства вернуть.

    Предварительное соглашение – это некое приложение к основному договору. Его расторжение иногда предусматривает последствия для сторон. Для продавца – выплату неустойки, для покупателя – шанс потерять задаток.

    В предварительном договоре необходимо указать:

    • точный адрес жилья;
    • характеристики квартиры;
    • заранее оговоренную цену;
    • размер задатка;
    • последствия расторжения соглашения в том или ином случае;
    • состояние, в котором находилось имущество на момент заключения договора;
    • имущество, оставляемое продавцом;
    • время передачи и количество ключей.

    Если стороны решили заключить предварительное соглашение, продавец обязан выдать выписку о получении средств, как только их передадут гражданину. Все операции производятся в присутствии нотариуса или уполномоченного лица. Например, через МФЦ.

    Выписка из жилого помещения

    Перед тем, как продавать жилье, придется произвести выписку всех граждан, зарегистрированных на той или иной территории. Желательно сделать это заранее, на этапе сбора необходимых для операции бумаг.

    Для реализации подобной задачи придется обратиться в МФЦ, паспортный стол или в ФМС. Собственнику жилья потребуется:

    1. Собрать документы для выписки – заявление, паспорт, справки с пропиской, листок убытия.
    2. Подать заявление на выписку того или иного гражданина по месту регистрации.
    3. Получить заполненный лист убытия.

    Важно: по действующему законодательству в России после выписки из квартиры важно найти новое жилье в течение 7 суток. В противном случае человеку выпишут штраф.

    Расчеты за квартиру

    Как только предварительное соглашение готово, следует задуматься над передачей денежных средств продавцу. Рекомендуется заранее продумать эту особенность и прописать ее в договоре.

    Сегодня деньги передают продавцу:

    • наличными;
    • через банковскую ячейку;
    • посредством аккредитива.

    Что лучше выбрать? Придется понять, что предусматривает каждый вариант развития событий.

    Расчет через банковские ячейки производится как наличным, так и безналичным расчетом. Стороны открывают ее, затем закладывают средства в присутствии работника банка. После проставления подписей на специальных бланках продавец может получить полную сумму денег за сделку, а покупателю передаются права собственности на имущество.

    Аккредитив предусматривает обязательства банка по проведению расчетов с продавцами после заключения договора купли-продажи и передачи имущества в собственность продавцу. Подобная услуга предлагается многими банками, но она предусматривает значительную комиссию.

    Чаще всего граждане просто пользуются наличным расчетом с выдачей расписки. Обычно подобная процедура проводится в присутствии нотариуса – покупатель передает средства, а продавец пишет документ об их получении. После удостоверения бумаги права собственности на квартиру переходят к новому собственнику. Аналогичным образом проводится расчет по безналу.

    Воспользуйтесь советом: сначала стороны обговаривают процедуру оплаты, проводят расчеты с денежными средствами, а затем уже выдается расписка установленной формы и квартира передается в пользование покупателям. Иначе можно остаться и без денег, и без квартиры.

    Оформление сделки купли – продажи и регистрация

    Заключительным шагом является заключение основного договора купли-продажи квартиры. Он чем-то напоминает предварительное соглашение.

    В документе указываются все особенности сделки, данные о сторонах операции, а также стоимость жилья и его характеристики. Данная бумага проходит процедуру обязательной государственной регистрации.

    Оформление купли-продажи квартиры через нотариуса или МФЦ – это наиболее безопасное решение. Основное соглашение лучше подписывать в присутствии уполномоченных лиц. Так удастся обезопасить и продавца, и покупателя от нарушений действующего законодательства. При себе требуется иметь заранее подготовленный пакет документов, деньги (желательно) и договор купли-продажи.

    Как только соглашение подписано, денежные средства оказались у продавца, наступит время заняться государственной регистрацией прав собственности. Она проводится или через МФЦ, или в Росреестре.

    Через отдел приема документов Росреестра

    Многие предпочитают регистрировать свои права через Росреестр. Подобные службы есть в каждом городе.

    Алгоритм действий будет следующим:

    1. Подготовить пакет документов – договор купли-продажи, паспорт, выписку из ЕГРН на квартиру.
    2. Написать заявление на регистрацию прав собственности.
    3. Обратиться с документами в Росреестр по месту нахождения имущества.
    4. Взять расписку о принятии заявления.
    5. Получить выписку из ЕГРН в назначенное время. Обычно документ выдается через 5 дней после подачи запроса.

    Вот и все. Никаких пошлин операция не предусматривает. Быстро, просто и очень удобно. Данную процедуру предлагается провести через сайт Росреестра, но такой расклад встречается крайне редко.

    Через МФЦ — многофункциональный центр «Мои документы»

    Многофункциональные центры «Мои документы» — службы, в которых тоже проводится государственная регистрация договоров. Алгоритм действий будет точно таким же, как и в случае действий через Росреестр. Разница заключается в том, что свидетельство установленной формы выдадут позже – через 5-10 дней.

    Это интересно:  Выплаты и пособия при усыновлении ребенка (удочерении) в 2019 году - оформление

    Регистрация прав через МФЦ, как правило, осуществляется, если стороны решили заключить договор купли-продажи в подобной службе. Это экономит время и силы покупателей и продавцов.

    Передача квартиры

    Основной договор купли-продажи заключен? Самое время передать квартиру покупателю. Обычно нюансы этого процесса прописываются в соглашении купли-продажи. Процедура закрепляется актом приема-передачи квартиры. Документ составляется минимум в 2-х экземплярах – каждой из сторон.

    Обычно только после этого продавец получает деньги или забирает их из банковской ячейки. Ведь, как только произошла передача квартиры покупателю, вся ответственность за имущество ложится на его плечи.

    Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал

    Можно ли продать квартиру, приобретенную с привлечением материнского капитала? Да, законодательство не запрещает подобные сделки. Но для них трудно найти покупателей. В частности, из-за того, что собственниками жилья частично будут являться несовершеннолетние.

    Чтобы без проблем осуществить куплю-продажу квартиры с привлечением маткапитала, потребуется обратиться в органы опеки и получить соответствующее разрешение. Далее операция проводится по уже известным нам принципам.

    Обратите внимание! Без разрешения органов опеки продать имущество, приобретенное со средствами маткапитала, удастся только после достижения детьми 18-лет. Тогда сделка проводится как операция с долевой собственностью.

    Возможные ошибки при продаже

    Как продать квартиру быстро и выгодно? Ответить на этот вопрос теперь не составит труда.

    Вот несколько распространенных ошибок, с которыми могут столкнуться продавцы:

    1. Каждый хочет продать квартиру подороже. Тем не менее, во всем необходимо знать меру. Завышенные цены отпугивают и отталкивают новых покупателей.
    2. Некоторые слишком часто меняют цену на квартиру – повышают или понижают ее. Такие скачки неблагоприятно сказываются на звонках от покупателей.
    3. Квартиры забывают привести в «товарный вид».
    4. Неумение правильно преподнести плюсы квартиры. Важно знать, как предложить человеку то, что он хочет.
    5. Всегда существует риск продажи жилья намного дешевле, чем стоит квартира на самом деле.
    6. Иногда продавцы, найдя одного покупателя, снимают объявление о продажи. Так делать не стоит. Ведь каждый будет искать жилье на более выгодных условиях, просматривая различные варианты.
    7. Неправильно организованный процесс передачи денег – это риск для продавца остаться «у разбитого корыта». Поэтому подобные процедуры лучше проводить в присутствии юриста или нотариуса.

    Пожалуй, это все. Если подготовиться к продаже жилья заранее, удастся избежать всех перечисленных ошибок и проблем.

    Заключение

    Планируется покупка квартиры? Пошаговая инструкция 2018 года для покупателей включает в себя следующие пункты:

    1. Найти несколько квартир по объявлением.
    2. Связаться с продавцами и договориться о встречах.
    3. Проверить документы на квартиру. Их перечень был представлен ранее.
    4. Обговорить нюансы передачи средств и ключей от имущества.
    5. Заключить договор купли-продажи и передать деньги.
    6. Получить расписку от продавца.
    7. Зарегистрировать права собственности на жилье.

    Ничего трудного или непонятного. Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно? Пошаговая инструкция имеет следующий вид:

    1. Подготовить квартиру к процессу.
    2. Собрать пакет документов.
    3. Составить и разместить объявления о продаже.
    4. Найти покупателей. Договориться с ними о встрече и о демонстрации жилья.
    5. Обговорить особенности заключения сделки.
    6. Заключить договор купли-продажи.
    7. Получить деньги и передать квартиру в пользование покупателю.
    8. Выдать расписку о получении денежных средств.
    9. На самом деле все не так трудно, как кажется. И если соблюдать все перечисленные ранее особенности, получится без проблем самостоятельно продать квартиру.

    Продажа доли в квартире в 2019 году

    Продажа квартиры, а особенно ее части – это серьезный, а в некоторых случаях и спорный вопрос. Обычно жилье приватизируют на всех членов семьи. Дети вырастают и уходят из дома, а родители разводятся, и у них возникает желание разделить жилплощадь. Как осуществить продажу доли в квартире в 2019 году мы поговорим в данной публикации.

    Особенности продажи доли в квартире

    Опытные риэлторы считают, что долю в квартире продать сложно, но вполне возможно. Если ваша часть квартиры приватизирована, значит в документах четко определены ее границы. Вы можете продать долю в квартире второму собственнику или любому постороннему лицу.

    Если вы хотите продать невыделенную долю, необходимо сообщить об этом остальным владельцам квартиры. Этот момент оговорен в законодательстве. Другие собственники могут воспользоваться своим правом и выкупить вашу долю. Если они отказываются, предложите ее другим лицам.

    С чего начать?

    Долю, выделенную в натуре, можно продать без особых проблем. Она является отдельным объектом недвижимости, поэтому обычно с ее продажей не возникает никаких сложностей.

    Консультация адвоката

    Перед тем как продать долю в квартире в 2019 году, желательно проконсультироваться с опытным адвокатом. Некоторые считают, что услуги таких специалистов стоят дорого, поэтому занимаются продажей самостоятельно. Но если у вас возник конфликт с мужем, и он не дает согласие на продажу доли в квартире, лучше все же нанять адвоката. Благодаря этому вы сможете существенно ускорить процесс и сохраните свои нервы. Квалифицированный специалист добьется того, чтобы вопрос решился в вашу пользу. Он составит договор купли-продажи и обеспечит юридическое сопровождение сделки.

    Покупатели

    Вторая группа – это рейдеры. Они используют специальные технологии, которые позволяют навязать упорствующему собственнику свои условия и склонить его к адекватному решению. Таких покупателей интересуют любые доли, если их продают по приемлемым ценам. Как лучше продать квартиру, решать вам, исходя из сложившейся ситуации.

    Определяем стоимость

    Многие собственники, принимая решение о стоимости доли, рисуют далекую от реальности картину. Они приглашают оценщика недвижимости и вычисляют стоимость своей доли. Этот метод работает, если вы хотите продать квартиру целиком. Головная боль, которую получает покупатель вместе с долей в квартире, стоит приличных денег. Такие инвестиции слишком рискованны, поэтому предложение на рынке превышает спрос.

    Другими словами, доля в квартире – это не слишком ликвидный товар. Можно попробовать продать ее своими силами или обратиться за помощью в риэлторское агентство. Однако найти покупателей таким путем не так уж и просто, поэтому ваша доля может остаться невостребованной.

    Многие люди интересуются, можно ли продать долю в квартире рейдерам? Это вполне реально, но они купят вашу долю за низкую цену, примерно за 50–80% от стоимости такой же по площади коммуналки. Но это самый простой способ, как лучше и быстрее продать квартиру в кризис. В данной ситуации рейдер выступает в роли защитника более слабого собственника доли, если возникает квартирное противостояние.

    А стоит ли продавать в кризис?

    Теперь попробуем ответить на вопрос, выгодно ли продавать сейчас квартиру? Следует помнить о том, что кризис – это временное явление, а недвижимость – это один из самых лучших инструментов для вложения денежных средств. Вскоре экономика начнет расти, цены на жилье вернутся на прежний уровень, а возможно, даже вырастут до более высокого уровня, поэтому не стоит торопиться с продажей.

    Когда продать?

    Еще один важный вопрос, на который нужно найти ответ, когда продать квартиру? Повышенный спрос на жилье обычно наблюдается осенью. Период летних отпусков уже закончился, а до Нового года еще далеко. К тому же во всех вузах начинается новый учебный год, и родители стараются приобрести своим детям недорогое жилье. Это именно тот момент, когда лучше продавать и покупать квартиру. После новогодних праздников и летом спрос на недвижимость падает, но несмотря на это она остается достаточно ликвидным товаром.

    Некоторые граждане покупают вторичное жилье потому, что сильно выросли ставки по ипотеке. Самой большой популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Спрос на них растет даже в период кризиса.

    Как быстро продать?

    • Если найти покупателя, можно продать жилье за неделю. На самом деле, если нет проблем с документами, на государственную регистрацию жилья уйдет не менее трех недель. К ним нужно добавить несколько дней, которые вы потратите на демонстрацию квартиры покупателям;
    • Хорошую недвижимость, которая находится в отличном состоянии и в хорошем месте, купят быстро безо всяких проблем. На вторичном рынке предложение превышает спрос в несколько раз поэтому нужно сначала узнать, когда лучше продавать и покупать квартиру. Следует помнить о том, что это занятие отнимает немало сил и времени;
    • Достаточно разместить объявление в интернете или местных СМИ, и сразу найдутся покупатели. Будьте готовы к бесконечным телефонным звонкам и переговорам. Кроме того, вам придется постоянно демонстрировать квартиру клиентам. При этом нужно вести себя корректно, чтобы не спугнуть потенциальных покупателей.

    Если вас не пугают эти трудности, вооружитесь советами профессионалов как продать квартиру в кризис, и начинайте действовать.

    Полезные советы от специалистов

    1. Изучите спрос. Перед тем как продать квартиру в кризис, оцените уровень конкуренции, определите преимущества и недостатки вашего жилья и сориентируйтесь в ценах. Особое внимание обращайте на объявления о покупке. Если вам удастся найти подходящий вариант, останется только презентовать свою квартиру покупателям;
    2. Определитесь с ценой. Еще раз подумайте, выгодно ли продать квартиру сейчас в 2019 году. Может быть стоит подождать лучших времен? Если это невозможно, назначьте адекватную цену. Необоснованное завышение стоимости приведет к тому, что ваша квартира останется невостребованной;
    3. Реклама. Информацию о продаже жилья нужно распространять всеми доступными способами – в газетах, в интернете, через знакомых и т. д;
    4. Проведите предпродажную подготовку квартиру. Это очень важный этап, без которого трудно добиться успешной продажи;
    5. Заранее заберите все необходимые документы. Если вы найдете покупателя, первое, что он спросит, готовы ли документы к сделке? Это дело лучше доверить опытным риэлторам. Их услуги стоят недорого, а вы тем самым избавите себя от проблем.

    Прогнозы экспертов

    Трудно предусмотреть, как будут действовать продавцы недвижимости. Специалисты рекомендуют гражданам, которые хотят продать жилье, не заниматься этим самостоятельно. Обратитесь за помощью к профессионалам, которые постоянно следят за положением дел на рынке и владеют полной информацией.

    В любом случае не нужно отчаиваться. Безусловно, избавиться от квадратных метров во время кризиса нет так уж и просто. Но если грамотно воспользоваться советами профессионалом, можно добиться определенных преимуществ по сравнению с другими предложениями. Благодаря этому вы сможете увеличить существенно увеличить спрос на свою квартиру.

    Если вы сумеете адекватно оценить стоимость своей доли, другие собственники не препятствуют ее продаже, а покупатели предлагают нормальную цену, не стоит сомневаться, продавать ли сейчас квартиру. Считайте, что вам сильно повезло. Оформляйте договор в установленном порядке и смело продавайте свое имущество.

    Статья написана по материалам сайтов: kvartirniy-expert.ru, yuristproffi.ru, nsk-home.ru, money-hunters.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector