+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Порядок оценки рыночной стоимости квартир и иной жилой недвижимости

Оценка стоимости квартиры в Москве и Московской области – нужная и выгодная, как для продавца, так и для покупателя, процедура. При любых операциях с недвижимостью каждой из сторон важно знать реальную цену предмета сделки. Покупателю не выгодно переплачивать, так же как и продавцу не выгодно терять некую сумму. Во избежание подобного развития событий, правильным решением будет проведение оценки рыночной стоимости квартиры.

Узнать реальную стоимость на недвижимость самостоятельно сегодня непросто, поскольку цены регулярно подвергаются колебаниям, а так же постоянно меняется уровень спроса. Независимая экспертиза предоставляет объективные результаты и сводит все риски к минимуму.

Независимая оценка стоимости квартиры

Опытные эксперты компании «НЭО Вега» не первый год успешно работают в области оценки недвижимости и проведении экспертиз. В нашем распоряжении находится полная материально-техническая база, которая позволяет качественно и точно в срок осуществлять процедуру экспертизы и проводить все необходимые для этого исследования.

Оценка рыночной стоимости квартиры осуществляется по нескольким критериям:

  • месторасположение (район города, инфраструктура, транспортное сообщение, экологическая обстановка, обустройство прилегающей территории и пр.);
  • внутреннее состояние жилья (общая и полезная площадь квартиры, планировка, высота потолков, наличие ремонта и пр.);
  • характеристики дома (тип, год постройки, состояние сооружений, подъездов, этаж расположения,
    материалы стен и перекрытий и т. д.)

Цена услуги

Любая организация, оказывающая услуги по оценке недвижимости, предоставляет ориентировочную цену на экспертизу до начала процедуры ее проведения. Точная стоимость определяется при работе с конкретным объектом. Например, цена на услугу будет выше, если квартира имеет нестандартную планировку, присутствуют дорогостоящие отделочные материалы, имеется встроенное оборудование, была проведена перепланировка без соответствующих разрешительных документов и т. п.

Документы необходимые для проведения оценки квартиры

Для осуществления независимой экспертной оценки любого вида недвижимости клиент должен предоставить определенный пакет документов:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена: договор купли-продажи, дарение);
  • копия паспорта Заказчика отчета об оценке;
  • документы, выданные Бюро технической инвентаризации — Справка БТИ, поэтажный план, экспликация;
  • свидетельство о смерти (в случаи оценки квартиры для оформления наследства).

Наши преимущества

Основные факторы влияющие на стоимость квартиры

  • Тип дома
  • Год постройки дома
  • Этаж расположения квартиры
  • Общая площадь
  • Площадь кухни
  • Вид из окон
  • Наличие балкона/лоджии
  • Транспортная магистраль, как источник шума
  • Состояние и уровень отделки квартиры
  • Покрытие полов
  • Наличие телефона
  • Отопление, канализация, горячее водоснабжение, электроснабжение
  • Санузел
  • Мусоропровод, лифт
  • Удаленность от метро
  • Наличие металлической двери
  • Состояние подъезда

Порядок проведения оценки

Порядок проведения оценки стоимости квартиры в нашей компании «НЭО Вега» обычно имеет стандартный характер и выполняется поэтапно. Чтобы заказать у нас услугу, Вам необходимо:

  • связаться с нашими специалистами;
  • обсудить с оценщиком стоимость работ;
  • выбрать удобное время для осмотра квартиры (рабочие дни с 9:00 до 21:00, выходные по договоренности);
  • выезд оценщика на объект оценки для осмотра его состояния. Вы подписываете договор на проведение оценки и отдаете оценщику ксерокопии необходимых документов;
  • в течении двух-трех рабочих дней наши специалисты составляют отчет об оценке;
  • вы приезжаете к нам в офис оплачиваете наши услуги, подписываете акт приема-передачи работ и получаете готовый отчет об оценке.

Как выглядит и что включает в себя отчет

По окончанию проведения экспертизы специалист обязан составить полный отчет об оценке, который содержит такую информацию:

  • общие сведения о заказчике и исполнителе, реквизиты;
  • методология определения стоимости;
  • описание объекта экспертизы;
  • обзор рынка жилой недвижимости;
  • расчет рыночной стоимости.

Также к отчету прикладываются фотографии объекта, копии документов, предоставленных заказчиком, копии материалов оценщика.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Сделанный нами отчет имеет статус официального документа

Отчет об оценке имеет твердую обложку, прошит пронумерован, подписан и скреплен печатью организации.

Отчет предоставляется в одном экземпляре, но при необходимости можно заказать любое количество копий.

Зачем нужна независимая оценка квартиры?

Независимая оценка стоимости квартиры необходима для:

Содержание

Как правильно оценить рыночную стоимость объекта недвижимости?

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Основные методы оценки стоимости жилой недвижимости

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

  • Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
  • Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
  • Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

  • Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
  • Отлично подходит для:
    • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
    • технико-экономического обоснования нового строительства.
  1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
  2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
  3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
  4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
  5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

  1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
  2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
  3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
  4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
  5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.
Это интересно:  Загранпаспорт ребенку до года: зачем он, какой лучше оформить - старого или нового образца (на 5 или 10 лет) и что для этого необходимо?

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

  • В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
  • В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
  • Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Факторы, влияющие на рыночную стоимость

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

  • Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
  • Хотите застраховать объект недвижимости.
  • Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
  • Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
  • Вступаете в права пользования или наследства.

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Пять этапов оценки недвижимости

  1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
  2. Подписание договора. На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.
  3. Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры. Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.
  4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.
  5. Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

  1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
  2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
  3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет. Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов. По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

  1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
  2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Финансовый консалтинг и юридическое сопровождение

г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 16, стр. 2, подъезд 5

г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 16, стр. 2, подъезд 5

г. Санкт-Петербург, пр. Бакунина, д. 5 оф. 502

Пн-Пт с 9:00 до 18:00

Оценка квартиры, дома и другой жилой недвижимости

Оценка рыночной стоимости квартиры, дома или другой жилой недвижимости считается широко востребованной услугой в настоящее время, поскольку дает возможность определить реальную цену объекта, необходимую для совершения сделок купли-продажи, урегулирования имущественных споров, получения займов (в том числе ипотеки), оформления брачных договоров, вступления в права наследования, сдачи жилья в аренду, вычисления размера ущерба при потопах и пожарах и т.д. При этом учитывается площадь здания или земельного участка, его назначение, местонахождение, технические особенности и другие моменты.

Бесплатная предварительная консультация

Мы перезвоним Вам в течение 15 минут.

Оценка квартиры, дома и другой жилой недвижимости

Специалисты ABN-GROUP владеют всеми необходимыми знаниями и практическими навыками, которые позволяют провести срочную профессиональную оценку объектов жилой недвижимости, обеспечивая оперативные сроки, необходимый уровень конфиденциальности и доступную стоимость оказываемых услуг. У нас имеются все лицензии и сертификаты, позволяющие заниматься оценочной деятельностью и гарантирующие действительность составляемых экспертных отчетов.

Это интересно:  Как быть при разводе с ипотечной квартирой

Если вы хотите избежать дополнительных затрат на проведение повторной экспертизы, оформить взаимовыгодную сделку купли-продажи, наследования или дарения, а также получить поддержку профессиональных оценщиков – двери ABN-GROUP открыты для вас! Кроме того, все финансовые отчеты, составленные нашими экспертами, соответствуют международным стандартам, имеют законную силу и могут выступать в качестве доказательства в судебных органах.

Независимая экспертиза в компании ABN-GROUP

Сотрудники ABN-GROUP постоянно проходят курсы повышения квалификации и стремятся использовать в своей деятельности только новейшие средства и методы, которые позволяют провести точную и быструю оценку недвижимого имущества. Мы оцениваем следующие объекты:

Квартира, доля, апартаменты, загородная недвижимость (дом и земельный участок)

В эту группу входят не только жилые здания, но и садовые постройки, помещения нежилого назначения, гаражи и сооружения незавершенного строительства. При экспертном анализе квартир и других объектов жилой недвижимости во внимание принимаются их технические характеристики, доступность транспортных средств, инвестиционная привлекательность и другие моменты. Большое значение при расчете рыночной стоимости имеет доступность подключения к коммуникационным сетям. На цену объекта также может влиять изменение его назначения.

Необходимые документы

Оценка стоимости объектов жилой недвижимости выполняется оперативно и точно при предоставлении пакета документов:

Квартира / Доля / Комната

  • Правоустанавливающие документы (Свидетельство о собственности / договор с застройщиком / акт приёма передачи квартиры или справка о присвоении почтового адреса / ЕГРП);
  • Документы БТИ (Технический паспорт на квартиру или здание/ описание объекта / поэтажный план / экспликация);
  • Кадастровый паспорт или выписка ЕГРН;
  • Паспорт заёмщика (разворот и прописка).

Загородная недвижимость / Земельный участок / Дом

  • Свидетельство о собственности или ЕГРП земли и всех строений;
  • Документы основания;
  • Технический паспорт на дом;
  • Кадастровый паспорт или ЕГРН, кадастровый план земельного участка;
  • Паспорт заёмщика (разворот и прописка).

* Требуются копии / скан документов.
* В зависимости от особенностей объекта комплект документов может отличаться.

Почему клиенты предпочитают нас другим оценщикам?

В компании ABN-GROUP работают квалифицированные оценщики, юристы и экономисты, которые в состоянии осуществить профессиональную экспертизу жилой недвижимости. В своей деятельности мы руководствуемся 100%-ным достижением поставленных целей, выбираем оптимальные пути решения спорных ситуаций, а также стремимся обеспечить полное соответствие всех совершаемых действий международным нормам.

Оформленные в нашей компании экспертные отчеты могут применяться при разрешении конфликтных ситуаций с налоговыми службами, банковскими учреждениями и судебными органами. Для получения дополнительной информации вы можете оставить сообщение на нашем сайте. Мы предоставляем бесплатные консультации по всем вопросам, касающимся осуществления экспертной оценки объектов жилой недвижимости.

В нашу работу мы постоянно интегрируем передовые методы оценки, используя индивидуальный подход для выявления действительной стоимости Вашей недвижимости. Каждый объект уникален и если у Вас появились какие-либо вопросы, мы с радостью поделимся ответами.

Вы можете самостоятельно сделать ориентировочный расчет в нашем калькуляторе. Обращаем внимание, что результат оценки является ориентировочным, так как все составляющие объекта охватить в одном приложении очень сложно. Подробнее

Оценка квартиры

Расценки на услуги вы можете посмотреть,
кликнув на нужный вам раздел ниже.

Независимая оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости на конкретную дату.

Сроки и стоимость рыночной оценки квартиры

Стоимость услуг по оценке квартир в г. Москва зависит от нескольких факторов. Обратите внимание, что иногда в нашей компании проводятся акции по снижению стоимости оценочных услуг.

* Более подробно о стоимости услуг, а так же о необходимых документах и условиях работы Вы можете узнать, позвонив нам в офис.

Выберите соответствующий раздел для того, чтобы узнать цену услуг, либо позвоните нам и мы поможем Вам определиться с конечной ценой вашего заказа. Стоимость оценки квартиры :

Документы, необходимые для оценки квартиры, доли в квартире, комнаты, и т.п.

В общем случае вам понадобятся:

  • паспорт заказчика (копия первой страницы и прописки);
  • правоустанавливающий документ (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации права, либо документ о приватизации);
  • документы БТИ: поэтажный план И экспликация, либо кадастровый или технический паспорт, (если есть в наличии).

Для уточнения стоимости услуг и требуемых документов — нажмите на интересующий вас объект оценки

(Оценка прав требования по инвестиционному договору на жилые помещения (жилплощадь, приобретенная по инвестиционному договору на этапе строительства дома)): стоимость, сроки, необходимые документы

В каждом конкретном случае, пожалуйста, уточняйте перечень необходимых документов у наших оценщиков. Детально комплекты документов для каждого случае представлены на этой страницедокументы, необходимые для оценки жилой недвижимости

Банки, принимающие наш отчет

Более подробно об этом направлении нашей деятельности вы можете узнать на странице оценка квартиры для банка. Полный перечень банков, принимающих отчеты нашей компании находится на странице «Перечень банков». Строго говоря, отчет об оценке должен принять любой банк, куда вы обратились.

Мы гарантируем вам возврат 100% оплаченной суммы за услуги, в случае, если вы получите мотивированный отказ в принятии нашего отчета в банке.

Мы аккредитованы при ПАО АКБ «Металлинвестбанк»

Мы аккредитованы при ПАО АКБ «Связь-Банк»

Зачем нужна независимая оценка квартиры

В основном, к оценке жилплощади прибегают в следующих случаях:

  1. Кредитования, т.е. предоставления недвижимости в качестве залога при получении кредита, в том числе и по ипотеке или в случае рефинансирования существующего кредита
  2. Совершения сделки купли – продажи
  3. Страхования
  4. Предоставления в судебные органы (решения имущественных споров)
  5. Вступления в права наследства
  6. Предоставление в органы опеки и соц обеспечения
  7. Предоставление в посольство (для подтверждения стоимости имущества)
  8. Составления брачного контракта/договора
  9. и т.п.

Частные случаи оценки

В каждом конкретном случае оценка стоимости квартиры имеет свои особенности. Вы можете более подробно узнать о них, перейдя на страницы следующих услуг оценки:

Как выглядит и что включает в себя отчет об оценке квартиры

Отчет о независимой оценке квартиры выполняется в строгом соответствии с требованиями, предъявляемыми законом об оценочной деятельности, стандартам оценки, прочим нормативным актам и содержит следующие основные разделы:

  1. Общие сведения об оценщике и заказчике
  2. Описание методологии проведения процедуры
  3. Описание объекта оценки (квартиры, комнаты и т.п.)
  4. Анализ рынка жилой недвижимости
  5. Расчет рыночной стоимости квартиры
  6. Фотографии объекта
  7. Приложения (документы на объект оценки, распечатки источников информации и т.п.)

Отчет должен быть пронумерован, прошит и скреплен печатью компании, в приложениях к отчету должны находиться копии документов оценочной компании:

  1. Копии документов на оценщика (диплом, свидетельство о членстве в СРО, свидетельства о повышении квалификации)
  2. Копия полиса страхования гражданской ответственности оценщика
  3. Прочие документы (на усмотрение компании): Свидетельство об образовании юридического лица, свидетельство о членстве в прочих организациях и т.п.

Помимо этих документов так же в приложении могут быть различные сертификаты, свидетельства и т.п.

Отчет о независимой оценке имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением стоимости имущества, размера компенсационных выплат.

Факторы, влияющие на стоимость квартиры

Рыночная оценка квартиры в Москве учитывает все особенности и детали, влияющие на стоимость, а именно:

Местоположение оцениваемого объекта недвижимости:

  1. Округ, микрорайон Москвы
  2. Местоположение в микрорайоне
  3. Преобладающая застройка микрорайона
  4. Транспортная доступность *
  5. Обеспеченность общественным транспортом *
  6. Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).
  7. Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры *
  8. Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона
  9. Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона
  10. Состояние прилегающей территории *

Состояние жилого дома, где находится квартира:

  1. Тип здания
  2. Год постройки
  3. Материал наружных стен
  4. Материал перекрытий
  5. Состояние жилого дома *
  6. Техническое обеспечение здания
  7. Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж
  8. Количество этажей в доме
  9. Состояние подъезда *

* — факторы оценки, которые носят субъективный характер

Характеристики оцениваемой квартиры:

  1. Этаж расположения
  2. Площадь, кв. м: общая/жилая
  3. Кол-во комнат, их площадь, кв. м
  4. Площадь кухни, кв. м
  5. Санузел
  6. Высота потолков, м
  7. Лоджия (балкон)
  8. Вид из окон
  9. Слаботочное обеспечение
  10. Дополнительные системы безопасности
  11. Состояние объекта
  12. Видимые дефекты внутренней отделки
  13. Данные о перепланировке

В зависимости от сочетания этих и других качеств вашей собственности опытный оценщик произведет расчет рыночной стоимости жилой недвижимости.

Вам могут потребоваться следующие услуги по оценке, подробнее о которых можно почитать в соответствующих разделах сайта:

Недвижимость: определяем рыночную стоимость

Для чего в современном мире производится оценка рыночной стоимости недвижимости? В каких случаях она нужна? Кто и как может проводить оценочные работы? Каким должен быть отчет об определении цены квартиры? Рассмотрим тему подробно.

Оценочная деятельность, регулирование

Оценочная деятельность регламентирована законодательными актами, стандартами оценки, Гражданским, Земельным и Налоговым кодексами. Базовым для оценщиков, является закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998.

Оценка недвижимости

Это процесс, в ходе которого по заданию и для целей заказчика выполняется оценивание его имущественных прав. Это определение рыночной стоимости недвижимости, арендных или иных прав на оцениваемое имущество.

Какие объекты оценивают

  • земельные участки;
  • жилые и нежилые здания;
  • сооружения;
  • жилые и нежилые помещения в зданиях, домах;
  • частные дома;
  • имущественные комплексы;
  • и т.д.

Кто может оценить недвижимость

Оценщиком может стать только физическое лицо, получившее квалификационный аттестат, действительный в течение 3 лет после его выдачи. Затем оценщик должен пройти «переэкзаменовку».

Оценщики должны быть членами саморегулируемой организации и обязаны страховать свою профессиональную ответственность. Размер страховой суммы для оценщика составляет от 300 т.р., для оценочной организации – от 5 млн. руб.

Для чего нужна оценка

Выводы, сделанные специалистом в ходе анализа возможной цены объекта, используются:

  • если недвижимость становится объектом залога (ипотека);
  • если надо знать реальную цену объекта;
  • если нужна стоимость подаренной недвижимости;
  • для определения стоимости при банкротстве;
  • для оспаривания кадастровой стоимости;
  • и в иных ситуациях.

В этих случаях оценщиком устанавливается рыночная стоимость имущества на дату оценки.

Оценка квартиры

Наиболее часто оцениваемым объектом является квартира. Разберем процесс определения ее рыночной стоимости.

Процедура оценки

Начало процесса – это встреча заказчика с исполнителем. Заказчик должен ответить на вопрос, для чего нужно оценить объект. Эта информация понадобится оценщику для выбора наиболее приемлемых подходов, методов, критериев, а также источников информации.

Условия предоставления услуг

При первой встрече оценщика с заказчиком обсуждаются:

  • цель установления стоимости;
  • требующиеся от заказчика документы;
  • если оценка нужна для ипотеки, указывается банк-кредитор;
  • дата осмотра квартиры;
  • срок выполнения работ;
  • стоимость и порядок расчетов.

Оценщик предъявляет документы, подтверждающие право заниматься оценочной деятельностью.

При согласовании всех условий стороны подписывают договор на оказание услуг.

Срок выполнения работ составляет 2-6 рабочих дней после предоставления оценщику необходимых документов.

К ним относятся:

  • правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН;
  • техническая документация на квартиру (техплан);
  • разрешение на перепланировку (если она выполнена).

Заказчик предоставляет оценщику возможность осмотра квартиры в условленный срок. Исполнитель:

  • уточняет тип планировки, площади всех помещений;
  • сверяет фактическую планировку с проектной;
  • проверяет состояние системы отопления, водоснабжения;
  • определяет вид ремонта (отсутствие, косметический, евро, дизайнерский);
  • наличие балкона/лоджии;
  • наличие лифта;
  • иное.

Оценщик делает фото помещений квартиры, лестничной клетки, подъезда, дома, двора. Отмечает наличие инфраструктурных объектов, а также визуально оценивает все факторы, влияющие на стоимость.

Камеральные работы

Так называют работы, проводимые исполнителем на рабочем месте. Оценщик анализирует собранную информацию, выбирает подходы к оцениванию стоимости квартиры, определяет источники получения сведений, изучает статистические данные, делает расчеты, обосновывает рыночную стоимость, согласовывает результаты при разных подходах и формирует отчет об оценке.

Подходы оценки

Для определения рыночной стоимости квартиры используются три подхода:

  • затратный подход – определение затрат на полное восстановление или возведение аналогичного объекта с учетом фактического износа;
  • подход по доходу – оценивается размер возможного получения дохода от квартиры, например, при сдаче ее в аренду, с учетом потерь от простоя;
  • сравнительный подход – анализ рынка недвижимости по аналогичным квартирам с коррекцией на отклонения.

В ходе определения цены проводится анализ количества предложений и фактически проведенных сделок. Кроме самого объекта детально изучается район, динамика цен за 1 кв.м. жилья в домах разных серий, инфраструктура, негативное окружение, перспективы развития (например, метро) и т.д.

В случае возможности применения более одного подхода, рыночная стоимость устанавливается путем согласования стоимости, определенной с помощью разных подходов.

Полученный результат должен быть оформлен и представлен заказчику в виде Отчета об оценке рыночной стоимости квартиры.

Отчет об установлении рыночной стоимости

Полный отчет содержит информацию о заказчике и оценщике, сведения об оцениваемой квартире, анализ ее характеристик, описание примененных подходов и методов оценки и рыночной ситуации, собственно расчеты и выводы о стоимости объекта.

Отчет содержит установленные законом разделы, следующие друг за другом в нижеуказанном порядке.

Титульный лист отчета

Лицевая сторона отчета содержит:

  • наименование отчета, его номер (при наличии);
  • указание исполнителя и заказчика;
  • дату и место оценки;
  • дату составления отчета.

Оглавление

В оглавлении по порядку перечислены разделы и параграфы, вошедшие в отчет.

Сопроводительное письмо заказчику

Такое письмо подшивается в отчет. В нем говорится:

  • о завершении работ по договору на оказание услуг;
  • о выводах о стоимости квартиры;
  • об условиях использования частей отчета;
  • о примененных подходах;
  • об исходных данных, которые не перепроверялись.

Основные факты и выводы

В разделе указывается общая информация о квартире, результаты оценки при разных подходах и итоговая величина рыночной стоимости квартиры.

Задание на оценку

  • основание для проведения оценки (договор);
  • вид права на квартиру (собственность);
  • данные об обременениях права;
  • цель (определение рыночной стоимости);
  • назначение (например, оценка предмета залога);
  • предположительное использование результатов;
  • вид определяемой стоимости (рыночная);
  • дата оценки;
  • срок оказания услуги;
  • допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Заявление о соответствии

Здесь оценщик подтверждает наличие у него профессиональных навыков для оценивания недвижимости, достоверность фактов, изложенных в отчете, перечисляет нормативную и законодательную базу, в соответствии с которой проводилась оценка и т.д.

Содержание и объем работ, использованных при оценивании

Дается краткое описание этапов проведения оценки.

Сведения о заказчике и об оценщике

О заказчике – физическом лице указывается: ФИО, паспортные данные, ИНН, адресные и контактные данные.

Об оценщике указывается:

  • ФИО, ИНН, категория оценщика;
  • реквизиты квалификационного документа, данные о проведенных переподготовках, повышениях квалификации;
  • реквизиты документа, подтверждающего членство в саморегулируемой организации;
  • сведения о страховании профессиональной ответственности;
  • стаж работы в оценочной деятельности.

Применяемые стандарты

В разделе перечисляются нормативные акты, оценочные стандарты, в соответствии с которыми проведена оценка. Определяется понятие рыночной стоимости и то, в каких случаях она может использоваться.

В разделе описывается процесс оценки объекта при различных подходах: какая информация используется при каждом подходе, ее источники, как происходит обработка данных и принципы расчетов.

Анализ объекта и его окружения

Это аналитический раздел, включающий несколько подразделов:

  • итоги социально-экономического развития региона местонахождения квартиры в текущем и предшествующем годах;
  • обзор социально-экономических условий района, в котором находится квартира;
  • анализ рынка жилья в районе, в т.ч. средняя цена за 1 кв.м.;
  • краткие характеристики квартиры (из технических документов, предоставленных заказчиком) и выявленные в ходе осмотра преимущества и недостатки;
  • фото квартиры, дома, двора, инфраструктурных объектов.

Выбор и обоснование подходов оценки

Анализ всех трех подходов и выбор одного или нескольких подходов, которые будут применены для определения стоимости оцениваемой квартиры.

Сравнительный подход

Поскольку при оценке квартир применяется сравнительный подход, то в разделе производится его описание, источники информации, перечень реальных сравнимых предложений. Сравнивать стоимость квартир можно по совокупности параметров:

  • местонахождению предлагаемых к продаже квартир;
  • типу дома;
  • планировке;
  • состоянию;
  • и т.д.

Заключение о стоимости

После проведения анализа дается заключение о рыночной стоимости квартиры на дату оценки.

В заключении проставляется дата и подпись оценщика.

Приложения

Заключительным разделом отчета является перечень приложений и сами прилагаемые документы.

Состав прилагаемых документов:

  • правоустанавливающие документы заказчика;
  • технические документы на квартиру;
  • документы, подтверждающие квалификацию оценщика;
  • документ о членстве в саморегулируемой организации;
  • страховой полис;
  • прочие, которые стороны посчитают обязательными.

Отчет комплектуется, листы отчета нумеруются и прошиваются. Отчет готов к сдаче заказчику.

Расчеты могут производиться как с внесением аванса при подписании договора, так и без него.

После предоставления отчета заказчику последний должен произвести оплату в соответствии с условиями договора и на основании подписанного сторонами акта об оказанных услугах.

Использование отчета

При согласии заказчика с результатами оценки рыночной стоимости квартиры отчет может использоваться им в целях, заявленных в задании на оценку.

Стал известен период и сроки, в которые будет прекращено горячее водоснабжение в связи с плановыми работами. График отключения горячей воды несколько отличе. →

Регистрируя доверенность на продажу квартиры необходимо знать, как правильно её оформить. Какие именно документы понадобятся для проведения необходимых сдел. →

Аванс и задаток при покупке квартиры – обязательная часть договора купли-продажи. Они выступают гарантией того, что сделка будет заключена на определенных услов. →

Статья написана по материалам сайтов: neo-wega.com, capitalgains.ru, www.abn-consult.ru, www.bk-arkadia.ru, novostroyki.guru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector