+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Получение разрешения на продажу квартиры от органов опеки и попечительства

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Инструкция на этой странице основана не только на законах ЖК РФ, ГК РФ, но и на моем личном опыте — как мои клиенты, которым я помогала продавать квартиру, получали разрешение органов опеки и попечительства на продажу. С некоторыми клиентами я сама посещала эти организации — это было около 20 раз. На основе этого опыта я и написала инструкцию.

Небольшое отступление: если ребенок НЕ является одним из собственников квартиры, а просто прописан в ней, то обращаться в органы опеки за разрешением НЕ нужно. В комментариях и консультациях часто спрашивают об этом.

Адреса и телефоны уполномоченных органов в сфере опеки и попечительства города Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области.

Так выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства

    В органы опеки и попечительства должны придти ОБА родителя, даже если они разведены (или же усыновители/опекуны). Если же родитель лишен родительских прав, то его присутствие не требуется и вообще он ни в чем не участвует. Также должны присутствовать дети, которым больше 14 лет. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

Предоставить сотруднику следующие эти документы:

  • Свидетельство о рождении или паспорта детей;
  • Паспорта родителей (опекунов/усыновителей);
  • Выписка с домовой книги с места жительства ребенка (на продаваемую квартиру). По ссылке написано как ее получить. Нужна обычная выписка, а не архивная. В обычной перечислены те, кто прописан в квартире на данный момент;
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру от каждого собственник. Если свидетельства на руках нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН — как ее заказать;
  • Технические паспорта как на продаваемую квартиру, так и на новую недвижимость, которая будет предоставлена ребенку в собственность. Заказать тех.паспорт могут только собственники недвижимости в БТИ и в МФЦ. Если вы продаете квартиру и покупаете новую недвижимость, то попросите собственников (продавцов) заказать тех.паспорт и вы уже сами его отнесете в органы опеки.

Хотя на моей практике было несколько случаев, когда сотрудники органов опеки потребовали пригласить продавцов квартиры, которую мои клиенты собирались купить после продажи своей. Чтобы именно продавцы принесли тех.паспорт и свидетельства о праве собственности на свою квартиру. Поэтому на счет этого момента, советую заранее уточнять по телефону.

  • Свидетельства о браке или, если родители разведены, свидетельство о расторжении брака. Если же один из родителей лишен родительских прав, то эти документы не нужны.
  • Вам не разрешат просто так продать квартиру, если не будет предоставлено детям новое жилье в собственность. Причем количество квадратных метров у детей на новом жилье должно быть не меньше, да и само жилье должно быть по качеству не хуже прежнего.

    На счет метража: например, на прежней квартире у ребенка в собственности 1/3 доля от квартиры в 58 м2. Значит в новом жилье у него должно быть не меньше 58 / 3 = 19.33 м2. Понятно, что дадут согласие, если продается однокомнатная квартира и будет куплена двухкомнатная. Но иногда отдел опеки разрешает уменьшение метража, если новое жилье дороже, качественнее и расположено в более благоприятном районе. Если же не разрешает, то можно увеличить количество метров за счет других собственников. Например, ребенку выделить 1/2 долю в квартире, а родителям по 1/4.

    На счет понятия «качественнее» у органов опеки не все так однозначно. Иногда решения сотрудников опеки одного района отличаются от решения сотрудников другого. Конечно, вам вряд ли дадут согласие на продажу квартиры в черте города и последующей покупки нового жилья в 40 км от города. Но если покупается, например, большой дом с качественным ремонтом и у ребенка будет в собственности больше квадратных метров, то на это могут дать согласие. Если останутся деньги после продажи и покупки, то придется положить часть из них на банковский счет детей. Это нормальная практика, если покупается более дешевое жилье.

    Был у меня один случай, когда отдел опеки дали разрешение на продажу квартиры в Москве и на покупку более дешевого частного дома в 50 км от города. Дом был не в лучшем состоянии. Разрешение было дано, т.к. ребенок болел астмой и отдел опеки посчитал, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт.

    По ссылке перечислен весь список документов для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники. Также там подробно написано как и где получить тот или иной документ.

  • В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.
  • Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

    Содержание

    Как получить согласие от органов опеки на продажу квартиры?

    Вопрос, как получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки, возникает, если ребенок является собственником этой квартиры или ее части.

    Поскольку в соответствии с законами, которые действуют и в 2018 году, родители или лица, которые их заменяют, не имеют права совершать подобные сделки без предварительного разрешения органов опеки.

    В свою очередь ребенок не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению его имущества, а также других подобных сделок, что ведет к уменьшению его имущества.

    Поэтому, если ребенок является собственником квартиры или ее доли, при продаже нужно получить постановление органов опеки на отчуждение собственности и согласие на покупку нового жилья. Причем такие действия должны выполняться одновременно.

    Прописать детей, которым нет 18, к бабушке или дедушке — это не достаточная мера. Так как после перерегистрации ребенок не теряет права собственности на жилье.

    Прописка в другое место будет иметь значение, если собственником квартиры ребенок не является, а просто прописан в ней.

    Осуществить продажу жилья можно только при условии, что несовершеннолетним собственникам предоставляется в собственность равноценная жилплощадь.

    Для получения разрешения необходимо обращаться в органы опеки в управление социальной защиты населения своего района.

    Если родители не поставят в известность органы опеки о продаже жилья, собственником которого является несовершеннолетний, то органы опеки могут подать в суд и признать сделку незаконной. При этом права несовершеннолетних будут считаться нарушенными.

    Как получить разрешение органа опеки

    В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса РФ, родители ребенка или его опекуны не имеют права совершать сделки отчуждения имущества без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. А ребенок не может давать согласие на такие сделки.

    Чтобы получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в данную инстанцию по месту жительства ребенка нужно подать заявление в определенной форме.

    В нем представители ребенка указывают, что обязываются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего и существо будущей сделки.

    По правилам заявление составляется в присутствии инспектора органа опеки и заверяется им.

    Сотрудник органа опеку в обязательном порядке проводит личную беседу с родителями или опекуном ребенка. На встрече должны присутствовать оба родителя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, его присутствие тоже требуется.

    Это интересно:  Сколько валюты можно вывозить из России

    Малолетними считаются лица до 14 лет и за них действуют их законные представители. После 14 дет дети действуют самостоятельно, но с письменного согласия своих представителей.

    Обращаясь за разрешением в органы опеки, важно придерживаться основного правила — предварительная подготовка полного пакета документов.

    Поскольку обращение в данную инстанцию за получением разрешения на продажу квартиры, имеет смысл только при наличии полного пакета необходимых бумаг. Представляются как подлинники документов, так и их копии.

    Документы, которые подаются для опеки при продаже квартиры:

  • Паспорта заявителей или паспорт, если родитель одиночка.
  • Заявление о согласии на отчуждение квартиры от несовершеннолетнего, если ему исполнилось 14 лет и его паспорт.
  • Копии свидетельства о рождении детей .
  • Документ о браке или его расторжении.
  • Банковский документ, если на счет ребенка внесены деньги. Требуется в том случае, когда вместо покупки нового жилья полагающуюся ребенку долю перечислили деньгами.
  • Документы на жилье, которое покупается.
  • Документы на имеющееся жилье:
    • свидетельство права собственности;
    • кадастровые и технические паспорта и планы;
    • договор приватизации, если имеется;
    • оригинал выписки из Росреестра о стоимости квартиры;
    • справка из ЕИРЦ о том, что отсутствует задолженность по коммунальным платежам, она не является обязательной, но ее могут потребовать;
    • подлинник выписки из домовой книги на квартиру, которую планируется продавать;
    • подлинник выписки о состоянии финансово лицевых счетов на все жилые помещения, которые участвуют в сделке.
  • Документы на жилье, которое покупается, подавать не нужно, если несовершеннолетний собственник жилья передается на государственное содержание и обеспечение.

    В таком случае родители обязаны открыть счет на имя ребенка и положить на него ровную сумму стоимости квартиры или ее доли.

    Банковские документы должны быть предъявлены в органы опеки. Перевести деньги на счет нужно до совершения сделки купли-продажи.

    В большинстве случаев органы опеки и попечительства не дают согласия на на сделку, при которой осуществляется покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений.

    Это касается и сделок по залогу помещений и продажи с одновременным дарением. Отказ объясняется большим риском потери имеющейся площади.

    Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры оформляется в виде разрешения главы города. Оно делается в течение двух недель с момента первого обращения в органы опеки. При условии, что представлен полный пакет документов.

    Когда можно переходить к сделке купли-продажи

    Опека рассматривает документы на продажу квартиры в течение определенного времени. Этот период составляет 1 месяц с момента написания заявления.

    Этот срок можно сократить только при наличии уважительных причин. Но к таким причинам не относятся:

    1. Истекающие сроки действия документов, которые представляются в органы опеки.
    2. Истекающие сроки внесения оплаты, задатков и иных оплат за квартиру.
    3. Устные или письменные договоры между сторонами, что не имеют юридической силы.

    После того, как разрешение будут получено, можно совершать сделку. Продажа старого и покупка нового жилья должна проходить одновременно.

    С приобретением нового жилья следует уведомить органы опеки, что их решение выполнено. Подтверждающие документы следует представить не позже 30 дне с даты выдачи разрешения органа опеки.

    В случае, когда семья переезжает в другой город, органы опеки могут разрешить продажу квартиры даже если покупка новой квартиры пройдет не одновременно с продажей старой.

    При этом деньги от продажи квартиры должны быть перечислены на счет ребенка. Не позже чем через 3 месяца родители обязаны купить квартиру в своем городе и наделить ребенка соответствующей долей собственности.

    Если родители или опекуны продадут квартиру, собственником которой является ребенок, без разрешения органов опеки и попечительства на продажу жилья, то последние могут обратиться в суд, признать нарушенными права детей, а сделку незаконной.

    Чтобы получить разрешение в опеке на продажу квартиры, заявление можно подать через МФЦ. При этом сроки получения приказа увеличиваются примерно на неделю.

    И это только в случае, когда заявитель подает полный список необходимых документов. Если что-то было упущено, срок увеличивается еще.

    Разрешение органов опеки на продажу квартиры действует в течение трех месяцев, но если это не указано в документе, то разрешение действует до момента совершения всех необходимых условий.

    Законные основания если собственник несовершеннолетний

    Сделка купли-продажи будет считаться законной, если все ее участники дееспособные.

    Дети становятся дееспособными в восемнадцатилетнем возрасте. Это прописано в Гражданском кодексе РФ.

    Все, кто младше считаются недееспособными или частично дееспособными — с 14 лет. Интересы недееспособных граждан представляют их законные представители. Ими выступают родители или опекуны.

    Если ребенок не является собственником квартиры, то для ее продажи разрешение органов опеки и попечительства не нужно.

    Согласие органов опеки на продажу требуется, если несовершеннолетний ребенок имеет долю в собственности продаваемой квартиры, или он собственник жилья.

    Без наличия разрешения на продажу от опеки, все дальнейшее действия бессмысленны, поскольку сделка будет считаться незаконной.

    Причины отказа

    В некоторых случаях органы опеки отказывают в разрешении на продажу. Это случается, если возникают сомнения в полученной выгоде для ребенка. К примеру, новое жилье меньше по размерам, чем предыдущее и менее комфортное.

    Дополнительные риски возникают при продаже квартиры и приобретении жилья в рассрочку, а также, если новое жилье приобретается в новостройках, особенно, когда оно еще не достроено. Поскольку лишая ребенка жилья, по сути, ему ничего не предоставляется взамен.

    Отказ опеки не всегда является окончательным. Можно попробовать переубедить органы власти, представив дополнительные аргументы в пользу продажи, перечислить, какие дополнительные выгоды и преимущества получит ребенок от продажи.

    Если вердикт остается неизменным, можно попытаться его оспорить через суд. Апелляция подается в течение трех месяцев.

    Таким образом, чтобы получить согласие на продажу квартиры от органов опеки, законным представителям нужно написать заявление установленного образца в органы опеки. Данное заявление подписывается обоими родителями.

    Если ребенок старше 14 лет, он тоже обращается с заявлением на проведение сделки. Кроме заявления необходимо собрать определенный пакет документов.

    Только после подачи заявления и всех необходимых бумаг в полном объеме, можно рассчитывать на получение необходимого разрешения. Основная его цель — контроль над соблюдением имущественных интересов несовершеннолетнего.

    Стандартный срок выдачи от 15 до 30 рабочих дней. Действует данное разрешение на протяжении трех месяцев.

    Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

    Если в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, процесс осуществления сделки купли-продажи существенно затрудняется. В обязательном порядке предстоит получить согласие органов опеки на выполнение процедуры. Однако представители дают согласие на проведение сделок далеко не всегда. Во внимание принимаются новые условия жизни несовершеннолетнего гражданина. По этой причине важно заранее разобраться, как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. О том, когда представители уполномоченного органа дадут соответствующее разрешение, какие документы потребуется подготовить, а также о сроках ожидания поговорим далее.

    Особенности процесса получения согласия на продажу квартиры

    Если несовершеннолетний гражданин собственником не является, однако зарегистрирован в продаваемой недвижимости, одновременно с процессом снятия с учета он должен быть прописан в новой квартире. Чтобы органы опеки согласились рассмотреть заявку, потребуется составить заявление и приложить к нему пакет документов. Если родители проигнорировали положение закона и не обратились в соответствующие учреждения при продаже квартиры, органы опеки могут направить заявление в суд с требованием признать реализацию недвижимости незаконной и привлечь родителей, не получивших разрешение, к ответственности.

    Подготовка пакета документов

    Если требуется справка из органов опеки на продажу квартиры, потребуется составить заявление. В нём необходимо уведомить опеку о планируемом действии. Документ составляется в письменном виде. В бумаге, помимо сообщения о продаже, нужно прописать, что права и интересы несовершеннолетнего гражданина будут соблюдены. Заявление должно быть составлено в присутствии одного из инспекторов по охране прав детей. Затем лицо подписывает бумагу.

    Это интересно:  Можно ли оспорить завещание на квартиру

    Представитель уполномоченного органа не только примет заявку с просьбой о предоставлении согласия на продажу квартиры и требуемые документы, а также проведёт с родителями собеседование.

    Важно, чтобы во время процесса присутствовали отец, мать и сами дети, если они достигли возраста 14 лет. Заявку потребуется дополнить пакетом документов. Их список в 2018 году достаточно широк. Если родители взяли несовершеннолетнего на воспитание, перечень бумаг потребуется дополнить опекунскими документами.

    Процесс получения согласия на продажу квартиры

    Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, от его имени действуют родители, усыновители или официальные опекуны. Такое правило фиксируется в действующих постановлениях. После того, как установленный возраст достигнут, несовершеннолетний гражданин сам может отстаивать свои права. Это дает возможность принимать участие в сделке лично. Однако родители должны дать согласие на осуществление действия.

    В попечительский совет необходимо предоставить заявление на продажу недвижимости и приложить к нему все требуемые документы. В перечень нужно включить бумаги на приобретаемое жилье. Документация не требуется, если после реализации помещения несовершеннолетний переходит на попечение государством. В этом случае родители обязаны открыть на имя ребенка счёт и перечислять туда денежные средства, соответствующие стоимости ранее принадлежавшей доли.

    Банковская документация, подтверждающая факт выполнения процедуры, должна быть приложена к заявлению. Зачисление денежных средств должно произойти до того, как будет выполнена операция купли-продажи.

    Если отпрыски после продажи недвижимости останутся вместе с родителями, органы опеки и попечительства дадут согласие только в том случае, если вместо реализуемого помещения покупается равноценная квартира или дом.

    Сколько ждать ответа

    Разрешение органов опеки и попечительства получить непросто. Существуют такой нюанс, как невозможность заключения сделки до момента одобрения. До того, как операция будет выполнена, должен быть оформлен договор приобретения нового помещения, или на счёт ребенка переведена установленная законом сумма. Ко второму способу семья может прибегнуть, если помещение приобретается в другом городе, или планируется переезд в другую страну. Все вышеуказанные правила приводят к тому, что процесс по заключению сделки купли-продажи помещения затягивается.

    Срок ожидания напрямую зависит от решения, которое примет попечительский совет. Обычно процедура занимает не больше 1 месяца. В некоторых ситуациях срок может быть сокращен до двух недель. Однако подождать всё равно придётся.

    Через месяц ожидания органы опеки и попечительства могут выдать письменный отказ на заключение сделки.

    Из-за сложности процедуры некоторые родители идут на ухищрения. Они изначально выполняют продажу недвижимости, приобретают новое помещение, регистрируют в нём отпрыска и только затем обращаются в органы опеки и попечительства. Однако подобный способ связан с рядом рисков. Представителей государственного органа могут не удовлетворить новые условия проживания ребёнка. В этой ситуации представители организации обратятся в суд с требованием о признании сделки недействительной. Требования организации удовлетворят. В результате пострадает не только семья с ребенком, но и лицо, купившее недвижимость. Ему придется вернуть помещение, а семье – полученные денежные средства.

    Масленников Иван Иванович

    С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

    Получение разрешения от органов опеки на продажу квартиры

    Собственником квартиры не всегда бывает совершеннолетний гражданин. В ряде случаев, в результате принятия в дар или получения в наследство недвижимости, её владельцем становится ребёнок. Однако принимать решение о продаже квартиры несовершеннолетний гражданин не может, в то время как его родители или официальные опекуны не имеют на это юридического права, даже если они входят в число собственников продаваемой жилплощади (ст. 37 ГК РФ).

    Даже если ребёнку принадлежит не вся квартира, а только доля в ней, продажа без обращения в органы опеки и попечительства не допускается. Подробности процедуры и нюансах обращения в органы опеки и попечительства с целью получения разрешения на продажу жилплощади представлены в статье.

    Также стоит отметить, что в некоторых случаях нужно оформлять иск о признании ребенка недееспособным, хоть это случается и редко. Детали — в статье по ссылке.

    Порядок действий

    Для получения разрешения от органов опеки и попечительства на продажу квартиры следует обратиться в Управление Социальной Защиты Населения (УСЗН) по месту прописки собственника жилплощади (при этом обязательно предъявить справку, подтверждающую отсутствие долгов). Алгоритм действий гражданина:

    • Оформление письменного уведомления местных органов опеки о намерении продать квартиру;
    • Подготовка необходимой документации;
    • Явка на встречу с инспектором вместе с ребёнком-собственником (в случае, если ребёнок старше 14 лет) для подачи документов и собеседования;
    • Ожидание разрешения на продажу квартиры или соответствующего отказа.

    Продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства может повлечь судебные разбирательства с последующим признанием сделки по продаже недвижимости недействительной.

    Если несовершеннолетний гражданин является собственником продаваемой квартиры или её части, его родители или законные опекуны обязаны направить ходатайство в органы опеки на предмет разрешения на продажу данной собственности. В случае положительного решения, происходит отчуждение имущества, но необходимо учесть, что одновременно с продажей жилья должно приобретаться новое.

    Недостаточно просто оформить прописку ребёнка у других родственников. Связанно это с тем, что при получении нового жилья, несовершеннолетний должен стать его собственником. Таким образом, продажа жилья, принадлежавшего гражданину возрастом до 18 лет, допускается органами опеки только в случае последующего приобретения равноценной квартиры.

    Список необходимых документов

    Для подачи заявления и прохождения собеседования с инспектором по опеке и охране детства с целью получения разрешения на продажу квартиры требуется собрать необходимый пакет документов. Обязательными являются акты из следующего перечня:

    • Удостоверения личности родителей или официальных опекунов ребёнка;
    • Письменное согласие на продажу квартиры несовершеннолетнего собственника, в случае, если ему исполнилось 14 лет;
    • Свидетельство о рождении (до 14 лет) или паспорт ребёнка;
    • Свидетельство о заключении или расторжении брака родителей или официальных опекунов собственника квартиры;
    • Банковские реквизиты, подтверждающие получение несовершеннолетним его денежной доли за продаваемое жильё;
    • Кадастровый и технический паспорта отчуждаемой квартиры;
    • Выписки из Росреестра (стоимость квартиры), домовой книги, лицевого счёта;
    • Справки из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным счетам;
    • Документация о приватизации жилья, выставляемого на продажу;
    • Документация, подтверждающая право собственности

    Если ребёнок помещается родителями или опекунами в Дом малютки или иное заведение государственного обеспечения, они обязаны открыть на его имя банковский счёт, положив на него сумму, соответствующую стоимости доли несовершеннолетнего в проданной квартире. В таком случае к предоставленному выше списку документов прилагается банковский реквизит, подтверждающий факт осуществления данной операции.

    Все вышеперечисленные документы предоставляются в инспекторат органа опеки в виде копий с наличием при заявителе оригиналов.

    Бланк заявления для получения разрешения органов опеки на продажу квартиры заполняется разборчиво, печатными буквами и предельно грамотно. Заявления с большим количеством исправлений и помарок, а также содержащие заведомо ложные сведения, рассмотрению не подлежат.

    Обязательными пунктами рассматриваемого документа являются следующие:

    • Наименование регионального органа опеки, где будет рассматриваться заявление;
    • ФИО заявителя, его паспортные данные, адрес прописки и номер телефона;
    • Текст ходатайства о разрешении выставления квартиры на продажу;
    • Подробное описание жилищных условий несовершеннолетнего гражданина в случае продажи жилплощади, находящейся в его собственности, с указанием адреса будущего места проживания;
    • Перечень прилагаемой к заявлению документации;
    • Дата подачи ходатайства;
    • Личная подпись заявителя.

    Последние 2 пункта заполняются в присутствии инспектора. Образец заявления в органы опеки для продажи квартиры можно скачать по ссылке:

    Срок рассмотрения заявления

    В случае очевидных причин для отказа, заявитель уведомляется сразу после прохождения собеседования с инспектором. В иных случаях рассмотрение заявления и подготовка разрешения занимает 10 рабочих дней.

    Оформление согласия на продажу

    Оформление постановления о разрешении сделки купли-продажи занимает 30 календарных дней. Получить разрешение органов опеки и попечительства за более короткий срок можно только при наличии очень веских причин.

    Это интересно:  Госпошлина на транспортное средство

    Уважительными причинами для ускоренного рассмотрения заявления не являются:

    • Истечение срока действия прилагаемой документации;
    • Устные договорённости сторон, не подтверждённые документально;
    • Договорённость с предполагаемыми покупатели недвижимости на определённый срок.

    Из вышеизложенного следует вывод, что предварительных договорённостей с покупателями до получения разрешения на реализацию недвижимости заключать не стоит.

    Приказ о разрешении продавать квартиру оформляется в виде постановления главы города и выдаётся по месту подачи пакета документов.

    После получения согласия органов опеки и попечительства, можно смело оформлять сделку купли-продажи. Однако после свершения таковой необходимо уведомить органы опеки о том, что несовершеннолетний ребёнок получил в собственность новое жильё (согласно тексту письма Министерства образования Российской Федерации Ф от 20.02.95 N 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»).

    Когда могут отказать в получении разрешения?

    Органы опеки и попечительства уполномочены отказать в продаже квартиры, принадлежащей ребёнку, если:

    • Родители или опекуны лишены родительских прав;
    • Ребёнок, которому исполнилось 14 лет, против отчуждения рассматриваемой жилплощади;
    • При осуществлении купли-продажи жилья слабо учитываются интересы несовершеннолетнего ребенка.

    В случае несоответствия жилья, покупаемого взамен продаваемого, затруднения при получении разрешения могут возникнуть и у самых добросовестных родителей.

    Категорически запрещены сделки купли-продажи, производимые между родственниками. Например, если у матери и ребёнка — равные доли в отчуждаемой недвижимости, продать её отцу семейства невозможно.

    Разрешение опеки на продажу квартиры: порядок оформления сделки, перечень документов

    Дети находятся под особой защитой нашего государства, без согласия которого не допускается совершать сделки с их жильем. Разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего получать от органов опеки обязаны и родители, и опекуны.

    Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья

    Взрослый обязан получить разрешение на сделку перед оформлением жилья, на которое имеется право собственности у несовершеннолетнего. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в попечительный орган. Этим документом государство уведомляется о намерении гражданина продать недвижимое имущество ребенка.

    Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем самом не указана большая продолжительность.

    Требования при продаже квартиры

    Оформить разрешение опеки возможно при соблюдении ряда условий:

    1. Заявитель должен действовать в интересах конкретного юного владельца жилья и являться его родителем, опекуном или попечителем, назначенным представителем.
    2. Недвижимость продается одновременно с приобретением равноценной жилплощади. В качестве подтверждения проводится независимая оценка для опеки на предмет определения рыночной стоимости жилья.
    3. Имеются все необходимые документы.
    4. Государственный представитель не выявил нарушений в сделке.

    Требования для новой квартиры

    Новое жилье не должно быть хуже продаваемого. Жилищные условия ребенка ни в коем случае не должны быть ухудшены в результате сделки.

    Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего

    Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить принадлежащие подопечному объекты недвижимого имущества. Он лишь действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения от органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).

    Если квартира куплена с материнским капиталом

    В таком случае родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости. Причем, она должна соответствовать размеру отчуждаемой у него площади. При несоблюдении данного требования сделка может быть признана судом недействительной по иску опекунского органа или прокуратуры.

    Если ребенок прописан

    Вне зависимости от наличия прописки на продаваемой жилплощади несовершеннолетний собственник является участником сделки. Поэтому продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства недопустима (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).

    Не требуется разрешения, если ребенок только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее хозяином.

    Может ли опекун продать квартиру, принадлежащую недееспособному подопечному

    С согласия попечительного органа продажа квартиры опекуном возможна в определенных случаях, установленных законом:

    • если на жилплощадь не обращено взыскание в связи с необходимостью обеспечения долговых обязательств подопечного;
    • при обмене недвижимости, если подопечному это выгодно или в исключительной ситуации (например, возникла срочная потребность в оплате дорогостоящего лечения).

    Внимание! Право опекуна на совершение сделок с жильем подопечного в собственную пользу имеет ограничения.

    Ему запрещено продавать такое имущество себе, своему супругу или близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).

    Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

    Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:

    постановления на отчуждение имущества;
    согласия на приобретение новой жилплощади.
    Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.

    Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.

    До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.

    Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.

    Порядок оформления сделки

    Пошаговый порядок действий при продаже квартиры определен законодательством и предполагает посещение:

    В паспортном столе следует получить справку о зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади гражданах.

    Для обращения в органы опеки и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить иные обязательные документы и написать заявление:

    • с обоснованием причины продажи;
    • указанием на соблюдение всех прав ребенка при совершении сделки.

    Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя. Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства. Для оформления рекомендуется использовать образец заявления в опеку и попечительство на совершение сделки купли-продажи.

    Перечень документов

    Список документации для органов опеки включает:

    1. Документы о собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
    2. Предварительный договор купли-продажи квартиры.
    3. Паспорта всех совладельцев жилплощади (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летия).
    4. Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, заверенное нотариусом.
    5. Отчет независимой компании, в котором дана оценка квартиры для опеки, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья.

    Дополнительно может потребоваться от нотариуса запрос оригинала попечительского согласия, если сделка по продаже квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Данный факт должен быть подтвержден медицинской справкой. Если жилищные условия ухудшаются по веской причине, ее также необходимо документально обосновать.

    Сроки рассмотрения

    Законом установлен месячный срок рассмотрения заявления. Однако, обычно разрешение органов опеки дается раньше. Иногда он может быть сокращен и до двух недель. Не лишним будет попросить специалиста опеки быстрее рассмотреть заявление на выдачу разрешения на продажу квартиры.

    Законодательное регулирование

    Нормативно-правовую базу процедуры продажи жилья несовершеннолетних и получения на такую сделку разрешения составляют:

    1. Глава 14 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. (ФЗ N 51).
    2. Глава 11 Семейного кодекса РФ от 29.12.1995 г. (ФЗ N 223).
    3. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. (ФЗ N 188).
    4. Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ.

    Статья написана по материалам сайтов: prozhivem.com, semeinoe-pravo.net, yurportal.info, www.samso.ru, opekarf.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector