+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Покупка квартиры в Испании: основные моменты

Коротко о главном

Сегодня Испания является одной из самых привлекательных стран Европы для приобретения недвижимости. Цены пока еще ниже докризисных и постоянно растут, а спрос уверенно восстанавливается – как со стороны местных жителей, так и иностранных граждан. На островах и в ключевых городах существует дефицит предложения, туристические апартаменты востребованы, cтоимость аренды демонстрируют хорошую динамику роста. Рынок строительства находится на подъеме.

Ключевой особенностью приобретения недвижимости в Испании является то, что иностранцы имеют те же права, что и граждане страны, а жилье или коммерческие объекты могут приобретаться как на физическое, так и на юридическое лицо без каких-либо ограничений. Покупка недвижимости в Испании прозрачна, безопасна и надежна с точки зрения юридической регистрации. Все сделки регистрируются нотариусом.

Главный совет, который дают эксперты будущим покупателям – при поиске и для осуществления сделки обращаться исключительно к профессиональному агентству недвижимости. Сотрудничество с проверенной компанией – это не только гарантия того, что выбранный дом, апартаменты или коммерческий объект будет максимально соответствовать целям покупателя, но и то, что сделка будет совершена легально, прозрачно, и в будущем не возникнут спорные моменты, на решение которых придется потратить много времени и средств. К тому же, профессиональные агентства недвижимости в Испании предоставляют очень удобную услугу постпродажного обслуживания сделки. Это сопровождение покупателя и всех действий, которые ему придется совершить для «ввода недвижимости в эксплуатацию» в течение двух-трех месяцев после получения ключей на руки. К списку услуг относится помощь с уплатой коммунальных платежей и налогов, подключение необходимых коммуникаций, решение бытовых вопросов и многое другое.

Визы и ВНЖ для покупателей испанской недвижимости

Получение ипотеки

Покупка недвижимости в Испании становится еще более привлекательной для иностранцев ввиду возможности получения ипотечного кредита на покупку жилья или коммерческих объектов без каких-либо преград. Это заметный бонус к сделке, поскольку многие европейские страны отказывают иностранцам в кредитовании. Если нерезидент запрашивает ипотечный кредит, то банк ставит перед собой только два вопроса: получены ли средства, которые покупатель планирует потратить в Испании, легальным путем, а также – имеет ли иностранец достаточный доход в своей стране для того, чтобы обеспечить своевременные платежи по погашению ипотечного кредита. Для этого заявителю необходимо предоставить в испанский банк все документы, подтверждающие суммы ежемесячного дохода, а также легальность его получения. К ним относятся справки по форме 2 НДФЛ, сертификаты о получении дивидендов в акционерной компании, выписки с банковских счетов в России.

Основные этапы при покупке недвижимости в Испании

  • Выбор объекта недвижимости. Потенциальный покупатель должен обязательно посетить один из регионов Испании, чтобы выбрать объект, максимально четко соответствующий его целям. В этом ему поможет профессиональное агентство недвижимости. Во время этого визита можно подать документы для получения налогового номера иностранца (подобие ИНН) и открыть счет в отделении местного банка.
  • Подготовка документов для сделки. Осуществляется нотариусом и включает в себя проверку объекта на отсутствие легальных обременений, ипотечных платежей, задолженностей и т.д., в результате чего получаются соответствующие сертификаты.
  • Составление «частного контракта договора купли-продажи», по-испански – Contrato Privado de Compraventa, в котором указываются продавец и покупатель недвижимости, вносятся их персональные данные, оговариваются права и обязанности сторон. В договоре указывается сумма, за которую объект недвижимости будет приобретен, сумма первоначального взноса (как правило, 10%), сроки окончательного расчета всей суммы и подписания нотариального акта Escritura Publica. К этому этапу нужно подойти со всей серьезностью, четко проверив все условия, указанные в договоре и сравнить их с реальными характеристиками объекта.
  • Смена владельца в Регистре собственности. Происходит через два месяца после подписания договора. После этого этапа можно запрашивать выписку, которая носит название Nota Simple, для получения мультивизы.

Особенности совершения сделки

При сделке купли-продажи недвижимости в Испании обязательно присутствие продавца и покупателя недвижимости или их поверенных представителей. Сделку проводит государственный нотариус – региональный представитель Регистрационной палаты, законный представитель власти. Все документы, подтверждающие юридическую чистоту сделки, «проходят» через нотариуса, что является гарантией надежности и законности покупки недвижимости в Испании. Сертификаты об отсутствии обременений объекта, грамотное составление договора, открытие банковских счетов, переход права собственности – все эти процессы проходят при непосредственном участии нотариуса.

Дополнительно грамотные покупатели могут заручиться помощью адвоката или юриста для 100% уверенности в максимально тщательной проверке объекта на наличие ограничений. Во время подписания договора настоятельно рекомендуется участие аккредитованного переводчика, который разъяснит покупателю все особенности сделки в мельчайших деталях. Данные переводчика будут фигурировать в данных договора, как дополнительная гарантия верно переданной информации.

Налоги и сборы

  • Как и в других государствах, при покупке вторичной недвижимости в Испании существуют региональные различия в суммах налога на переход права собственности, Impuesto de Transmisiones Onerosas. Сумма налога может колебаться от 7% до 11%. К примеру, при заключении сделки в Каталонии покупатель уплачивает налог на переход права собственности в размере 10%, а в Андалусии действует более гибкая шкала, сумма налога рассчитывается прогрессивно и колеблется от 8% до 10%. То есть за виллу, приобретаемую за €1 млн, первые €400 000 облагаются по ставке 8%, с €400 000 до €700 000 – 9%, и с €700 000 до €1 млн – 10%.
  • При заключении «первичной» сделки покупатель оплачивает НДС (IVA) в размере 10%, если недвижимость приобретается у застройщика, а также гербовый сбор (AJD), достигающий 1,5% от стоимости объекта.
  • При покупке земельных участков сумма налога составляет 21%. При этом приобретение дома на участке земли облагается по ставке 10%.
  • Продавец также уплачивает налог на изменение кадастровой стоимости Plusvalía Municipal, но его сумма незначительна, отличается от муниципалитета к муниципалитету и рассчитывается по довольно сложной прогрессивной шкале, которая зависит от времени, в котором недвижимость была в собственности.
  • При продаже недвижимости в Испании иностранцы уплачивают налог на прибыль в размере 3%.

Дополнительные затраты при совершении сделки

Покупатель недвижимости в Испании всегда оплачивает затраты на ее регистрацию. Так, помимо общей суммы стоимости объекта и налоговых сборов, будущий собственник оплачивает около 1,5% на регистрацию, услуги нотариуса, составление нотариальных актов и оплату госпошлин. В случае получения ипотечного займа возникают дополнительные затраты на оформление ипотеки, которые в среднем составляют 1-2% от суммы сделки.

Пять советов эксперта всем покупателям недвижимости в Испании:

  1. Четко поставьте перед собой цели покупки и, в зависимости от этого, выбирайте регион. Если вы не уверены, хотите вы переезжать в страну на ПМЖ, получать доход от аренды или просто отдыхать в Испании – проконсультируйтесь с профессиональным риэлтором.
  2. Обязательно обращайтесь за услугами в профессиональные агентства недвижимости. Они помогут найти максимально соответствующий вашим целям объект, совершить юридически грамотную сделку, а также предоставят услуги постпродажного обслуживания.
  3. Еще до заключения сделки оцените все суммы дополнительных затрат на налоги, коммунальные платежи и обслуживание недвижимости и поймите, точно ли вы сможете их регулярно оплачивать.
  4. Не бойтесь приобретать недвижимость в ипотеку. Ставки по ипотечному кредитованию в Испании сейчас очень привлекательны, а условия получения займа для иностранцев выгодны и просты.
  5. Убедитесь в том, что объект прошел полную юридическую проверку перед тем, как заключается договор купли-продажи. На нем не должно быть никаких обременений. Если есть хотя бы один пункт, вызывающий сомнение, откажитесь от сделки.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Олега Бакалюка (Cadespa) и Павла Маслова (Estate Barcelona) за помощь в подготовке статьи.

Процедура приобретения недвижимости в Испании

Какие обязанности есть у иностранных собственников домов и квартир? На что обратить внимание при поиске риэлтора? Как проходит типичная сделка? И сколько сверх стоимости объекта должен будет заплатить покупатель? Перед вами инструкция по приобретению недвижимости в Испании.

Содержание статьи:

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Испании?

Граждане любой страны мира могут купить недвижимость в Испании. Для проведения сделки нет необходимости становиться резидентом, получать вид на жительство или какое-либо разрешение от местных органов власти. Объект можно оформить на физическое или юридическое лицо.

Иностранцы традиционно очень активны на местном рынке: совершают около 15% от всех сделок. Большинство продаж приходится на британцев, французов, немцев. Среди покупателей не из стран Евросоюза активны китайцы и россияне.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Никаких ограничений по типам недвижимости, которая может принадлежать иностранцам, в стране также нет. Разрешается приобретать в полную собственность апартаменты на первичном и вторичном рынках, виллы с землей, незастроенные участки, любые виды коммерческой недвижимости.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Испании?

Владелец любой недвижимости независимо от ее стоимости может подать заявление на многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. Если необходимо оставаться в Испании дольше, надо оформлять вид на жительство.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Испании?

Права у иностранцев на приобретение недвижимости в Испании такие же, как у местных жителей, но и обязанности тоже. Прежде всего, есть обязанность регулярно оплачивать коммунальные услуги и налоги на недвижимость. Если объект сдается туристам, необходимо также выполнять требования арендного законодательства, которое в последние годы ужесточается.

  • Изэтой статьивы узнаете обо всех предстоящих расходах на содержание недвижимости в Испании

Кроме того, налоговые резиденты России должны также соблюдать законы своей страны. К примеру, в случае открытия банковского счета в Испании или создании юрлица (что может потребоваться при сделке), необходимо сообщить об этом в налоговую. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Это интересно:  Отчуждение земельного участка - это

Поиск недвижимости в Испании

Начинать рекомендуем с изучения особенностей рынка недвижимости Испании. Статистику цен на недвижимость вы можете найти здесь. Прочитайте также свежие статьи и новости об этой стране, ознакомьтесь с «личными опытами» людей, которые уже приобрели недвижимость. В 2018 году съемочная группа Prian.ru съездила в Испанию и подготовила серию видеосюжетов из популярных курортных регионов. Посмотрите спецпроект «Испанская мечта», чтобы составить лучшее представление о том, что там продается.

Также вы можете пообщаться с консультантами по Испании и уточнить у них непонятные для вас вопросы. Определиться с выбором поможет и посещение выставок по зарубежной недвижимости.

Большая база объектов недвижимости в Испании на русском языке собрана на Prian.ru. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Если захотите получить больше информации о недвижимости, не стесняйтесь обращаться к продавцам (на странице каждого объекта есть кнопка «связаться с продавцом»).

Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы и застройщики сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Как искать риэлтора в Испании?

При поиске помощника в проведении сделки стоит учитывать несколько обстоятельств:

  • Участие риэлтора в сделке необязательно. Главное, для регистрации купли-продажи необходим нотариус, который и несет ответственность за юридическую чистоту сделки. Но большинство иностранцев пользуются услугами агентов, которые, как правило, для покупателей бесплатны.
  • Испания – очень популярная страна у зарубежных покупателей недвижимости. Для россиян она и вовсе безусловный лидер спроса. Соответственно, местный рынок ориентирован на работу с иностранцами. В курортных регионах есть множество компаний, основанных выходцами из России и других стран бывшего СССР. Фирмы, которыми владеют испанцы, также часто нанимают русскоговорящих агентов. Кроме того, у многих из них есть представители в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах. А значит, найти сервис на родном языке не составит труда, по крайней мере, если вас интересует испанское побережье Средиземного моря. В других регионах – сложнее. Специалисты традиционных испанских агентств часто не говорят даже по-английски.
  • При этом риэлторская деятельность в Испании не подлежит обязательному лицензированию. Открыть такой бизнес несложно – не нужны большие капиталы, длительное обучение, получение сертификатов… В результате, есть вероятность связаться с фирмой-однодневкой, получить некачественный сервис или заплатить завышенную комиссию. Поэтому перед началом работы рекомендуем проверить вашего риэлтора: зарегистрированное юрлицо (не полгода назад), офисы в разных регионах и даже странах, качественный и регулярно обновляемый сайт, готовность предоставить контакты бывших клиентов… Одним из показателей качества может быть также участие компании в профессиональной ассоциации – Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones, GIPE или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, API.
  • Размер и порядок начисления агентского вознаграждения в Испании также не регулируется законом. Стандартная практика – комиссию 3-5% от цены объекта выплачивает продавец. Но бывают случаи, особенно если в «цепочке» участвует несколько агентов, когда стоимость недвижимости искусственно завышается, чтобы увеличить вознаграждение риэлтора. Чтобы такого не случилось, рекомендуем проверить, не опубликован ли тот же самый объект в других базах по другой цене, сравнить его цену с похожими предложениями и заказать независимую оценку. Заключение оценщика можно получить онлайн за €10-30 на сайтах многих банков. Хотя конечно лучше найти агента, которому вы доверяете.
  • И наконец, объем и типы услуг, которые предоставляют испанские риэлторы, тоже очень сильно разнится. Одни только подбирают объекты, возят на просмотры и участвуют в переговорах; другие могут и мебель подобрать, и договоры с поставщиками коммунальных услуг заключить, и сдать недвижимость в аренду. Этот вопрос стоит также обсудить перед началом работы.

Пошаговый алгоритм сделки с недвижимостью в Испании

Этап 1. Подготовка к сделке

Идентификационный номер иностранца

Для проведения крупных сделок, в том числе, покупки недвижимости, трудоустройства или открытия бизнеса иностранцу понадобится идентификационный номер (Numero de Identificacion de Extranjero, NIE). Его можно получить заранее, в консульстве Испании в своей стране, или на месте, в отделе по иммиграции в полиции.

Документы для оформления NIE: оригинал и ксерокопия всех страниц паспорта, две фотографии, квитанция об уплате государственной пошлины (около €10), заполненная анкета. Обычно риэлторы помогают своим клиентам получить номер иностранца.

Оформление NIE может длиться от нескольких дней до нескольких недель – в зависимости от числа заявок. Забрать документ может представитель иностранца, делать это лично не обязательно.

Счет в испанском банке

Для проведения сделки понадобится счет в банке Испании, поэтому открыть его лучше заранее. С иностранцами работают многие финансовые учреждения, например, Sabadell, Bankia, Caixabank.

При обращении в банк нужны будут следующие документы: заграничный паспорт, идентификационный номер иностранца и, скорее всего, документы, подтверждающие ваш доход (справка с работы о занимаемой должности и зарплате, формы 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, справки о продаже недвижимости в России и т.п.). Многие банки просят предоставить документы с переводом на испанский и легализацией.

При открытии счета в евро сама операция будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. Этот же счет можно будет использовать для оплаты коммунальных услуг. Сейчас все банки дают доступ в онлайн-кабинет, соответственно, все операции можно проводить удаленно.

Этап 2. Бронирование и проверка объекта

Когда подходящий объект найден, можно снять его с продажи, оставив продавцу задаток, подтверждающий серьезность намерений покупателя. На рынке принято передавать для бронирования €3-5 тыс. Собственник подпишет квитанцию о получении задатка, в дальнейшем эта сумма будет зачтена в стоимости объекта.

После бронирования недвижимости риэлтор заказывает справку из Реестра обо всех собственниках и обременениях. К примеру, типичными обременениями являются обязательства перед банками или муниципалитетом на проведение ремонта или улучшение прилегающей инфраструктуры.

Если в ходе проверки выясняются объективные причины, мешающие сделке, покупатель может вернуть задаток в полном объеме.

Этап 3. Предварительный договор

После проверки объекта и принятия окончательного решения по сделке стороны (пока без участия нотариуса) подписывают предварительный договор (контракт резервирования, предварительное соглашение, Contrato de arras). Документ содержит информацию об объекте, обязательствах продавца (например, провести ремонт или оставить в квартире мебель) и покупателя (в какой срок должен быть заключен основной договор и перечислена вся сумма).

В момент подписания покупатель должен передать продавцу 10% от цены объекта или больше (в зависимости от договоренностей). Обычно в договоре прописываются штрафы за его расторжение. К примеру, если покупатель отказывается от сделки, он теряет залог, если же продажу срывает продавец, он должен выплатить залог в двойном размере.

Заявка на кредит (в случае необходимости)

Если покупатель собирается брать ипотеку в Испании, то еще до подписания договора купли-продажи у нотариуса необходимо заручиться поддержкой банка. Обычно покупатель вместе с представителем (риэлтором или финансовым консультантом) собирает пакет документов и отправляет заявку в один или несколько банков. Одобрение кредита занимает от пары недель до нескольких месяцев.

Ни одна сделка с недвижимостью в Испании не проходит без участия нотариуса.

Этап 4. Нотариальный договор

Сделка купли-продажи недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.

Документы на объект передаются нотариусу, который проводит собственную проверку на обременения и задолженности. На каждую сделку заводится дело, к которому подшиваются все необходимые документы, вплоть до квитанций на оплату коммунальных услуг. В дальнейшем это дело будет храниться в архивах нотариуса.

Покупатель и продавец выбирают дату, когда встретятся у нотариуса для подписания договора (Escritura Publica). У каждой стороны может быть свой представитель, например, риэлтор. Также если сделка проходит с кредитом, должны присутствовать сотрудники банка. Плюс, если одна из сторон — иностранец, не говорящий по-испански, необходимо участие присяжного переводчика.

Как правило, еще до подписания купчей стороны внимательно изучают договор и приходят к соглашению по важным параметрам. Поэтому на встрече нотариус просто зачитывает документ, объясняет участникам их права и обязанности, при необходимости вносятся мелкие правки.

Если договор не вызывает возражений, нотариус делает запрос в Реестр собственности и блокирует объект – с этого момента любые другие операции с ним невозможны.

Затем стороны подписывают контракт. Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Можно подписывать документы о покупке с агентством, если у последнего есть нотариальная доверенность от продавца на право совершить сделку от его имени.

Покупатель передает продавцу банковские чеки на оставшуюся стоимость объекта, а нотариусу – чек на предварительно рассчитанную сумму налогов и сборов. А продавец передает ключи, документы на недвижимость и квитанции об оплате налогов и коммунальных счетов. Также покупатель получает на руки копию договора купли-продажи, оригинал можно будет забрать после регистрации объекта в Реестре недвижимости.

После подписания купчей надо также переоформить договоры с поставщиками коммунальных услуг (вода, свет, газ) на имя нового владельца. Как правило, риэлтор помогает клиенту в этом вопросе.

Этап 5. Оплата сделки

Самый распространенный способ оплаты недвижимости в Испании – банковские чеки. Сначала иностранец открывает счет в испанском банке, затем перечисляет на него средства со своего счета в родной стране (для этого потребуется подтверждение источника доходов). Перед подписанием договора купли-продажи испанский банк выдаст покупателю чек, который он передаст продавцу.

Этап 6. Регистрация сделки

Передачей ключей сделка не заканчивается. Нотариус направляет оригинал договора в Реестр, где его еще раз проверят и зарегистрируют права нового собственника. Этот процесс может занимать до трех месяцев. После регистрации новый владелец получает на руки выписку из реестра и зарегистрированный оригинал договора купли-продажи.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании

Налог на покупку недвижимости

Размер налога на приобретение недвижимости в Испании не зависит от того, кто является покупателем – местный или иностранец. Все платят одинаковые государственные сборы. А вот от объекта зависит – жилая или коммерческая, новостройка или «вторичка».

Это интересно:  Лицензия на строительно монтажные работы

На вторичном рынке

Налог на переход права собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP). Его размер зависит от региона: в среднем по стране – 8%, но, например, в Каталонии – 10%, а на Канарских островах – 6,6%.

На первичном рынке

Налог на добавленную стоимость, т.е. НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10%.

Если вы покупаете земельный участок или коммерческую недвижимость НДС будет выше – 21%.

  • Подробнее о налогах в Испании читайте здесь.

Услуги риэлтора

Стандартная комиссия риэлторов в Испании – 3-5% от цены объекта. Часто эту сумму выплачивает продавец, а для покупателя услуги бесплатны.

Но возможны исключения, особенно если покупателю нужны дополнительные услуги. К примеру, агентство может взять с покупателя 3% от цены объекта, а в эту сумму уже включены не только подбор объектов и сопровождение на сделке, но и работа юриста, получение номера иностранца, открытие счета в банке, помощь в оформлении ипотечного кредита и другие услуги. Рекомендуем перед сделкой обсудить этот вопрос с вашим агентом.

Гонорар юриста

Нотариальные расходы и регистрация объекта

За работу нотариуса и регистрацию объекта в Реестре собственности платит покупатель. Эту сумму высчитывает нотариус, как правило, получается 1-2% от цены объекта.

Услуги переводчика

Если покупатель не понимает испанский, на сделке должен присутствовать переводчик. Стандартная ставка за его услуги — €100 в час+ НДС. На внимательное прочтение договора может понадобиться несколько часов. Помощь переводчика может быть включена в оплату услуг агентства.

Ипотечные сборы

Читайте также:

Ипотека в Испании

Докризисная Испания (до 2008 года) была известна щедростью в вопросах выдачи ипотеки. Тогда местные банки были готовы финансировать 110% от цены объекта, т.е. недвижимость можно было купить, не имея ни евро собственных сбережений, банк мог оплатить даже государственные налоги на сделку. Причем, такие условия были доступны и для нерезидентов. Когда начался кризис, требования существенно ужесточились. Но времена меняются и сейчас ипотека в Испании для иностранцев снова доступна.

Типичные условия кредитов в Испании

Самые популярные вопросы о покупке жилья в Испании и ответы на них.

Если вы способны подтвердить необходимый уровень дохода, испанские банки готовы предоставить вам кредит под покупку жилья на выгодных условиях. Ставка по ипотеке для иностранцев составляет 3%-3,4%. Банк может внести за вас 50% стоимости квартиры или дома, а выплаты можно растянуть на срок до 15 лет или договориться о рассрочке в короткий срок.

К тому же, в Испании при оформлении займа не требуется поручительства. Основные требования такие: доход от 800 евро в месяц, выплаты составляют не более 30% от дохода. Оптимальный возраст с точки зрения местных банкиров — от 25 до 60 лет.

Обычно оплата происходит следующим образом: залог (после которого вы «застолбили» за собой ту или иную квартиру) + пять платежей (обычно это 10%+30%+20%+20%+20% от суммы). Важно, что последний платёж вы гасите уже ПОСЛЕ того, как получили ключи. По сути, это и есть выручка застройщика, так что у него есть конкретная мотивация довести строительство до конца и в срок.

Важно знать: в Испании не в чести «серый ключ», покупатель получает в своё распоряжение жильё с отделкой и мебелью. Иногда в стоимость недвижимости включена вся необходимая бытовая техника.

Поэтому лучше совершать сделку через агентство недвижимости или хотя бы при помощи юриста. Впрочем, вы сами способны принять некоторые «превентивные меры» для того, чтобы не попасть в просак. Самая очевидная — это исследовать местность, хотя бы немного. Пройдитесь по району вокруг понравившегося дома и приглядитесь к людям, машинам. Посмотрите, какие дети учатся в ближайшей школе. Это уже натолкнет вас на неопределенные выводы. Если кругом вы замечаете вывески на арабском языке, это недобрый знак. Вы же не хотите попасть в гетто эмигрантов или беженцев?

К тому же, существует много нюансов, которые касаются непосредственно самой жилплощади. Например, в отличие от России, в Испании ценятся первый и последний этажи. Жилые комнаты делают маленькими, зато гостиная может занимать чуть ли не половину всей жилплощади, также в порядке вещей два или даже три санузла. Часть окон выходит в патио, которые могут кардинально отличаться друг от друга.

Чтобы понять, на какие детали ориентироваться при выборе жилья, стоит ответить самому себе на главный вопрос — зачем вам это нужно. Мы поможем: существует несколько основных причин для покупки недвижимости в Испании и, возможно, одна из них как раз совпадает с вашими желаниями.

Итак, чаще всего жильё в Испании покупают, чтобы:

— Отдыхать на Средиземном море несколько недель (месяцев) летнего сезона
— «Пережидать» в тёплой стране суровую русскую зиму
— Переехать в Испанию на ПМЖ
— Жить на время учёбы в университете/длительной командировки
— Поселить на старости пожилых родителей (мягкий морской климат благотворно влияет на здоровье)
— Удачно вложить свои деньги и зарабатывать на аренде

Чёткое понимание этого «зачем» залог правильного выбора, ведь от понимания причин зависит то, как вы будете оценивать расположение и планировку жилья, инфраструктуру города и другие факторы.

Например, если вы планируете летать в Испанию на время отпуска или школьных каникул, главным критерием для вас станет близость к морю. В таком случае стоит присмотреться не к домам с участками, а к небольшим апартаментам, которые не требуют тщательного ухода и постоянного обслуживания.

Для студента важна доступность учебных корпусов и остановок общественного транспорта. А двух- и трёхспальные квартиры рядом с пляжем или достопримечательностями будут хорошим вложением средств, потому что на такой объект будет нетрудно найти арендаторов.

Конечно, если вы собираетесь переезжать на ПМЖ, придётся учитывать намного больше факторов. И узнать больше о существующих типах жилья.

Например, таунхаусы. Обычно это двухэтажные постройки на несколько хозяев с отдельными изолированными входами. Это что-то вроде компромисса между квартирой в многоэтажке и частным домом, к тому же в вашем распоряжении будет небольшой участок земли. Во дворике можно устроить зону барбекю, часто таунхаусы строят вокруг территории с бассейном, шезлонгами и небольшим садом из пальм, кустарников и цветов.

В Испании распространены бунгало. Стоят они обычно дешевле таунхаусов, но и квадратов там меньше. Это одноэтажный мини-домик, чаще всего с плоской крышей и открытой верандой. Зато никаких соседей!

В России мало кто слышал о финках так называются «аграрные» дома для занятий сельским хозяйством. Ещё одно новое для вас слово это «масия«, так в Испании (чаще всего в Каталонии) обозначают загородный дом, который находится в исторически значимом месте или несет в себе архитектурную ценность (например, часть здания построена несколько веков назад в определённом стиле).

Чем больше объектов вы посетите, тем больше получите пищи для размышления и пространства для удачного выбора. Это очевидно. Так что не ленитесь ездить с риелтором на просмотры. Затем можно сузить круг «претендентов» и посетить некоторые варианты по второму разу. Чтобы было проще определиться, стоит завести блокнот с разбивкой по конкретным критериям, где вы будете ставить «плюсы» и «минусы» каждой вилле, таунхаусу или квартире. Вместо плюсов и минусов можно выставлять баллы по десятибалльной шкале по каждому пункту. Или придумать свою систему оценки. В общем, тут кому как удобней.

После того, как вы определились с выбором, стоит провести некоторые приготовления. Это значит получить NIE (идентификационный номер иностранца для совершения юридических сделок), открыть счёт в испанском банке, проверить статус недвижимости (на предмет счетов и долгов) и подписать договор о резервации жилья, чтобы его не «перехватили» в последний момент. Скорее всего, с вас попросят внести залог в размере около 3000 евро.

Когда вы станете счастливым обладателем испанской недвижимости, не спешите праздновать на всю катушку и «спускать» последние деньги. Потому что налоги и «коммуналку» ещё никто не отменял. Будьте готовы к тому, что вас ожидают некоторые траты.

Налоговая тоже обрадуется вашей покупке. Если вы покупаете новое жильё, вас попросят перечислить в королевскую казну 10% от стоимости (местный аналог НДС). Если вторичное, тогда от 6% до 10% в зависимости от региона страны. Ежегодный налог на владение недвижимостью составляет 0,4%-1,1%.

По 60 евро в год придется отдавать за подключение к системам электричества и водоснабжения. Плюс то, что полагается по счетчику. За воду беспокоиться не стоит, а вот испанский электрический ток в три раза дороже российского. Плата за газ считается по формуле 0,09 евро/кВт·ч. Газ используется как для отопления, так и для нагрева воды и приготовления пищи.

Жители квартир оплачивают услуги управляющей компании. Это вывоз мусора, освещение в подъезде, обслуживание и ремонт лифта, стрижка газона и прочее. В большинстве случаев всё это обходится от 200 до 1000 евро в год. А владельцы домов напрямую или через посредников договариваются об услугах нужных людей: садовника, чистильщика бассейна и так далее. Впрочем, всё это можно делать самому. Страхование жилья стоит примерно 350 евро в год. Набор «телефон, ТВ, безлимитный интернет» около пятисот.

Если сложить вместе налоги, коммунальные счета и прочие траты, получится от пяти до восьми тысяч евро в год.

Стоимость и особенности приобретения недвижимости в Испании в 2018 году

Испания – гостеприимная страна с тысячелетней историей. Сюда приезжают туристы из разных государств. Многие из них впоследствии приобретают недвижимость в Испании. Для некоторых это способ выгодно вложить свободные денежные средства. Иных привлекает возможность провести лето на берегу моря.

Что привлекает россиян в Испании

Доля российских покупателей на испанском рынке недвижимости очень высока. Это обусловлено следующими особенностями.

  1. Отношение к частной собственности. Веками складывающаяся традиция возвела ее в ранг неприкасаемых объектов.
  2. Уровень жизни в Испании. Эта страна занимает четвертое место среди государств Евросоюза по экономическим показателям.
  3. Налогообложение сделок купли-продажи достаточно лояльное.
  4. Ипотека предоставляется под низкие проценты.
  5. Устойчивость испанской банковской системы.
  6. Простота в оформлении и высокая безопасность сделок купли-продажи жилья.
Это интересно:  Как получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры пенсионером

Сегодня в Испании продолжают строить новую недвижимость. В связи с заметными спадами темпов роста экономики, ее стоимость постоянно растет. Однако недвижимость в этом государстве остается более дешевой среди других стран Европейского Союза. Это является еще одним фактором, привлекающим покупателей из России.

Какую недвижимость выбирают

Потенциальные российские покупатели выбирают жилье, расположенное в прибрежных районах. Такой выбор объясняется развитой инфраструктурой курортных зон, в том числе транспортного сообщения, и экономической стабильностью этих областей.

При покупке недвижимости можно выделить как плюсы, так и минусы. К первым относят:

  • большое разнообразие дизайнерских решений предлагаемых домов и квартир;
  • первичный рынок недвижимости отличается всеми характерными признаками элитного жилья, что касается качества отделки, количества санузлов, площадью.
  • не существует географических ограничений для выбора подходящего жилого фонда;
  • развитая инфраструктура, созданная с использованием всех новейших достижений.

Инвестирование денежных средств в покупку жилья на испанском побережье имеет ряд минусов. Основные из них следующие.

    • Цена. Недвижимость, которая находится непосредственно у моря, стоит значительно дороже, той, что удалена от берега на расстояние более пяти километров.
    • Особенности климатических условий провоцируют частые ремонты жилья.
    • Чем дальше находится объект недвижимости от моря, тем сложнее перепродать его в будущем.

Самым неоспоримым преимуществом, что дает покупка недвижимости в Испании, является получение права на оформление мультивизы. Это возможность пребывания на территории государства в течение шести месяцев подряд на протяжении календарного года. Для ее получения необходимо обратиться в консульство. Оформление визы занимает от трех до пяти дней.

Для приобретения недвижимости в Испании можно выбрать жилье разного типа. Оно отличается площадью, особенностями интерьера, географическим положением, стоимостью.

Квартира-студия

Среди многообразия предлагаемых жилых вариантов можно выбрать аналог привычной однокомнатной российской квартиры. В этом случае одна комната выступает спальней, гостиной. На американский манер зона кухни в квартире-студии отделяется барной стойкой.

Сколько стоит квартира в Испании, зависит от ее площади, местоположения, расстояния до аэропорта, городского пляжа, наличия инфраструктуры. При этом студия – наиболее дешевый вариант.

Специалисты дают некоторые рекомендации на тему, как гражданину России купить квартиру в Испании.

  • Перед сделкой необходимо изучить законность предлагаемой к продаже недвижимости.
  • Обязательно присутствие юриста.
  • Осмотр квартиры должен проводить строительный инспектор.

Апартаменты

Наибольшей популярностью на испанском побережье пользуются апартаменты. Такая недвижимость характеризуется наличием нескольких спальных комнат. Подобные варианты расположены в высотных домах.

Здесь обеспечена охрана территории. Для владельцев квартир есть зеленая зона для отдыха, детская площадка и общий бассейн. Также подразумевается наличие парковочного места для автомобиля.

К особенностям такого вида жилья относятся:

  • невысокая стоимость;
  • обслуживание не представляет сложностей;
  • возможность сдачи апартаментов в долгосрочную аренду.

Атико (пентхаус)

Пентхаус – шикарная квартира, которая расположена на верхнем этаже высотного здания. В зависимости от места расположения цены на пентхаус будут отличаться.

Абсолютно все пентхаусы или атико расположены в регионах с развитой инфраструктурой. Обычно подобные высотки находятся в закрытых жилых комплексах. Здесь имеются парковая зона, охрана, большой бассейн. Пешая прогулка до моря занимает считаные минуты.

На российском рынке жилой недвижимости отсутствует понятие «бунгало». В Испании это очень распространенный тип жилья. Бунгало представляет собой дом на нескольких хозяев. Для каждого из них сделан отдельный вход и отведен собственный участок.

Такая недвижимость на побережье отличается дополнительными плюсами:

  • бунгало просторнее, чем квартира-студия или апартаменты;
  • стоимость услуг по его содержанию делится на всех жителей;
  • его можно сдать в аренду.

Таунхаус представляет собой дом для нескольких семей. Такие объекты могут тянуться вдоль улицы, без промежутков между отдельными строениями. Возводятся они по типовому проекту. Стандартный таунхаус имеет одну спальню, бассейн для нескольких домиков, парковочные места.

Таунхаус – разновидность бунгало. Особенностью является расположение его в более элитных районах Испании. Соответственно, цены на такую недвижимость выше.

Отдельно возведенный дом, который отличается несколькими этажами, собственным бассейном, называется виллой. Это наиболее элитный вариант жилой недвижимости в стране. Купить виллу в Испании может позволить себе только состоятельный человек.

Особенности покупки

Поиск недвижимости – главный момент в этом вопросе. Найти подходящее жилье можно на первичном и вторичном рынке недвижимости.

Чтобы справиться с этой задачей, стоит привлечь агентство недвижимости и строительного инспектора.

У застройщика

Перед покупкой жилья у застройщика необходимо собрать максимальное количество информации о компании. Это даст представление о репутации подрядчика. К таким сведениям можно отнести следующие.

  • Наличие разрешения на использование земельного участка под строительство жилья. У застройщика должна быть выписка о покупке.
  • Отсутствие арестов на участки. Об этом свидетельствует выписка из Кадастрового реестра.
  • Наличие регистрации строящейся недвижимости и плана строительства.
  • Оплата всех налогов компанией. Подтверждение этому – квитанция.
  • Наличие разрешения на ведение строительных работ.

Также рекомендуется сделать запрос в Департамент градостроительства. Заключение этого органа даст более полную картину о законности конкретного объекта недвижимости.

Сделка будет заключаться по законам Испании. Этим обусловлено привлечение местного юриста, который специализируется на ведении подобных операций.

Вторичный рынок

Вторичная недвижимость в Испании представлена большим разнообразием выбора объектов жилья. Плюсы этого рынка представляются в сниженной цене на такие квартиры и дома.

Процедура оформления

Приобретение недвижимости дает право состоятельному покупателю получить вид на жительство в Испании.

Процедура оформления покупки жилья заключается в составлении частного контракта. В нем содержится:

  • информация о покупателе;
  • данные продавца;
  • срок и вид оплаты;
  • стоимость объекта недвижимости;
  • полное описание жилья.

Согласно законодательству Испании, сделка совершается в течение трех месяцев от даты подписания договора. В этот же день вносится предоплата в размере полной стоимости объекта покупки. Сумма вносимых средств может быть дополнительно оговорена сторонами. Такая информация вносится в условия контракта.

Последующие действия направлены на сбор сведений об объекте недвижимости. Для этого подготавливается пакет документов и делается запрос в Реестр собственности.

Отдельно запрашиваются сведения в коммунальных службах о наличии задолженностей за обслуживание. Обязательной является и уплата в полном объеме налогов.

Счет в банке

Счет в банке – обязательное требование при покупке недвижимости в кредит. Он нужен для погашения полученной ипотеки. Его открыть следует в том же банке, который выдает займ.

Важный момент: перечисление средств может производиться только с того счета, который указан в документах. В противном случае возникают проблемы с погашением обязательств вплоть до блокировки платежей.

Получение NIE

Гражданин России должен получить идентификационный номер иностранца (NIE). Для этого необходимо обратиться в управление полиции, к которому территориально относится месторасположение приобретаемой недвижимости.

От покупателя потребуется заявление, фотокопии всех страниц заграничного паспорта, письменное обоснование запроса. Согласно законодательству Испании, срок рассмотрения документов не может превышать пяти рабочих дней. Актуальность подобного сертификата составляет 90 дней.

Ипотечное кредитование

Приобретение недвижимости в Испании возможно в кредит. Оформление ипотеки происходит при участии банковского учреждения. Перед подписанием договора проводится оценка объекта кредитования. Кредитная организация готовит соответствующие документы.

Получение ипотечного кредита сопровождается дополнительными расходами. Банк взимает плату за:

  • оценку недвижимости (эта сумма зависит от типа жилья);
  • открытие кредитного счета в размере 1% от суммы займа;
  • оформление договора ипотеки в размере 1,5% от предполагаемой суммы сделки.

Уплата покупки и налога

Налогообложение покупки жилья происходит в соответствии с требованиями действующего законодательства. В зависимости от того, на каком рынке оформляется операция, существуют разные платежи. Если приобретается жилье у застройщика, то дополнительные расходы будут выглядеть так:

  • налог документального оформления акта;
  • услуги по ведению нотариального сопровождения и регистрации права собственности в Реестре;
  • налог на добавленную стоимость, который уплачивается частями в течение всего периода строительства жилья.

Недвижимость со вторичного рынка облагается налогом на передачу права владения объектом жилого фонда. Также оплачиваются услуги нотариуса, что может составить около 1,5% от стоимости сделки.

Налог на недвижимость в Испании уплачивает покупатель жилья.

Оформление договора

Оформление договора происходит только в нотариальной конторе. При этом должны присутствовать все члены сделки:

  • покупатель;
  • продавец;
  • уполномоченный представитель банка;
  • переводчик.

Если покупатель желает внести в договор всех членов семьи, то они должны присутствовать лично либо от них предоставляются оформленные надлежащим образом нотариальные доверенности.

К доверенности, составленной российским нотариусом, предъявляются требования о наличии испанского перевода и апостиля.

После подписания контракта покупателю выдается его копия, а оригинал передается в Реестр собственности, где проходит регистрация нового владельца. Полноценным хозяином испанской недвижимости человек становится по истечении двух-трех месяцев.

Аренда жилья

Аренда жилья в Испании – отличный вариант провести отдых на побережье Средиземного моря. В отличие от покупки, такое владение недвижимостью не дает права на оформление мультивизы или вида на жительство.

Как не попасть к мошенникам

Для покупки недвижимости в Испании россияне прибегают к услугам риэлторских агентств. Чтобы не стать легкой добычей мошенников, специалисты рекомендуют не поддаваться первым впечатлениям и быстро подписывать договор купли-продажи. Необходимо посоветоваться с друзьями и знакомыми, которые уже приобрели подобную недвижимость, поездить по стране, выбрать несколько вариантов, сравнить цены.

Заключение

Покупка жилья в Испании – довольно привлекательное вложение денежных средств. Однако для российских покупателей существует много подводных камней. Среди них:

  • незнание языка – большая часть населения Испании не владеет английским;
  • опасность приобретения квартиры из старого жилого фонда, которая требует больших капиталовложений для ее ремонта;
  • покупка недвижимости с задолженностями перед коммунальными службами;
  • высокие платежи за обслуживание приобретаемого жилья;
  • недостаточное знание законодательной базы.

Все это приводит к дополнительным и необоснованным расходам. Избежать подобных ситуаций можно с помощью квалифицированного юриста, работающего в этом направлении.

Статья написана по материалам сайтов: www.homesoverseas.ru, prian.ru, estate-spain.com, migrant.guru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector