+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Отказ от долевого строительства — в 2019 году, от участия

Президент Владимир Путин в ходе прямой линии сообщил о том, что с 1 июля 2019 года перестанут заключаться договоры долевого участия. Таким образом, застройщики смогут привлекать деньги на свои проекты только через банки. При этом ранее на встрече с чиновниками и застройщиками президент потребовал отказаться от продаж строящегося жилья как можно раньше — уже в текущем году. Новострой-СПб разбирался, чем скорый отказ от долевого строительства может обернуться для рынка новостроек.

Игорь Горский, президент Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

На мой взгляд, так быстро отказаться от долевого строительства невозможно. Кроме того, необходимо понимать, что появление обманутых дольщиков — это не всегда вина застройщиков. Застройщиками в страховой фонд было переведено около 500 млн рублей, из них обманутым дольщикам было выплачено всего 50 млн. Появление обманутых дольщиков — это комплексная проблема, а не однозначная вина застройщика. При этом я хочу напомнить, что появление долевого строительства в свое время стало стимулом для развития всей отрасли, которая сейчас является одной из основных составляющих экономики.

Конечно, есть проблема обманутых дольщиков, есть человеческие трагедии, но нельзя мерить огромную отрасль только по тем проблемам, которые возникают. Отказ от долевого строительства может остановить дальнейшее развитие строительной отрасли, в то время как достаточно большое количество людей все еще нуждается в улучшении жилищных условий. Застройщики находятся на острие потребительского спроса, сейчас они предлагают квартиры с отделкой, строят новые парки, объекты социальной инфраструктуры — все это делает застройщик. Маржинальность у проектов достаточно небольшая, она очень часто находится в районе 10%, но при этом компании дают возможность большому количеству людей работать и зарабатывать, являясь крупными работодателями и налогоплательщиками.

Менять сложившуюся систему мне кажется очень опасным: это тот случай, когда лучше семь раз отмерить и один раз отрезать. Форсирование изменений может привести к росту цен и недовольству «необманутых» дольщиков — тех людей, которые мыслят каким-то горизонтом, которые создают семьи, вкладываются в недвижимость для своих детей. И если будет серьезный рост цен, мы увидим отток капитала, поэтому строительное сообщество сейчас очень обеспокоено.

Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб»

Самое главное опасение, связанное с возможным скорым отказом от долевого строительства, — это увеличение цен. На сегодняшний день квартиры «на старте» продаются с дисконтом порядка 15%. Получается, этой скидки на начальном этапе строительства клиент будет лишен, поскольку застройщикам придется реализовывать все квартиры по цене готового жилья.

Сейчас у девелоперов есть некоторый запас разрешений на строительство, но судьба этих проектов будет зависеть от окончательной формулировки закона. Пока предполагается, что проекты, по которым уже получены разрешения, будут реализовываться по старым схемам, это значит, что у рынка есть задел, а у компаний — время, чтобы научиться работать по новым правилам. Но стоимость привлеченных денег неизбежно будет влиять на цену конечного жилья. Все будет зависеть от того, какие инструменты будут предложены застройщикам, например, будет ли предусмотрено льготное кредитование на строительство.

Динамика спроса будет зависеть от ряда факторов, в частности, от ставок по ипотеке. На сегодняшний день ставки очень привлекательные, но в условиях существующих цен на недвижимость. Если же стоимость квадратного метра пойдет вверх, ставка по ипотеке должна будет опуститься, чтобы поддержать спрос и обеспечить доступность жилья для покупателя.

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg

Если на законодательном уровне будет принято решение отказаться от долевого строительства, это нужно будет сделать: законы надо соблюдать. Но если проанализировать ситуацию, можно заметить, что сам рынок идет в том же направлении и отказ от долевого строительства не обернется для рынка шоковой ситуацией. Пятнадцать лет назад новостройки распродавались на стадии строительства, все квартиры раскупались за несколько месяцев или даже кварталов до ввода объектов в эксплуатацию. Со временем, постепенно, ситуация менялась, и в текущем периоде, мы наблюдаем, что уже половина объекта остается не проданной на момент его ввода в эксплуатацию, во всяком случае в бизнес-классе и в элитном сегменте, и этот объем продается уже в течение года или полутора лет после завершения строительства. С другой стороны, все больше запросов на готовое жилье: покупатели хотят приобрести новые квартиры, в недавно построенных домах с современной инженерией и инфраструктурой, иметь возможность оценить готовый проект и не нести определенные риски, связанные со строительством и устойчивостью девелопера.

Сейчас покупатели новостроек ждут несколько лет, пока построится объект, переживают, не превратится ли проект в долгострой или недострой, потом получают ключи и приступают к ремонтно-отделочным работам. При этом, как мы помним, половина квартир в доме не продана, это означает, что еще несколько лет люди будут жить в полупустом доме, а потом ждать, пока все соседи также сделают ремонт. Постепенно клиенты на рынке переориентируются на готовое жилье, которое можно оценить, посмотреть и принять взвешенное решение — покупать или нет.

Строящееся жилье, конечно, стоит дешевле, именно этот момент и возможность большого выбора обеспечивали популярность покупке в строящихся объектах. Но, как мы видим, эта популярность снижается и далеко не все проекты показывают экономию и сильный рост цен в процессе строительства.

Не стоит опасаться резкого роста цен в связи с отменой долевого строительства, рынок все отрегулирует. Уже существует большое предложение готового жилья, оно еще дополнится теми объектами, которые строятся сейчас, разрешений на строительство получено много. Продажами готовых объектов будут заниматься сами девелоперы или профессиональные команды брокеров, как это происходит в других странах. Чтобы реализовать эту недвижимость, они будут формировать грамотную ценовую политику, с учетом конкуренции, объемов предложения, спроса и качества предлагаемого продукта. Если будет установлена слишком высокая цена, не соответствующая рынку, объект не сможет конкурировать, продаж не будет. Еще один положительный момент от отмены долевого строительства — ожидаемое повышение качества строительства, ведь покупатель будет видеть уже готовый продукт и принимать соответствующее решение о покупке.

Таким образом, я бы не говорила, что нас ждет одномоментный резкий рост цен после отмены долевого строительства. Цены могут вырасти, но не в короткой перспективе, а в более отдаленной, когда какие-то игроки неминуемо уйдут с рынка, объем строительства сократится, а накопленные объемы будут реализованы. Тогда рынок выровняется и начнется рост цен.

Андрей Останин, коммерческий директор Группы «Эталон»

От отмены долевого строительства в конечном счете выиграет клиент. С рынка недвижимости уйдут игроки, которые будут неспособны работать в новых условиях, останутся финансово устойчивые, опытные компании, которые успешно перейдут на новые правила. В итоге станет меньше обманутых дольщиков, и это плюс.

Естественно, есть и минусы. Прежде всего, вырастет цена. Мы считаем, что увеличение цен на недвижимость возможно до 20%. При этом уже сейчас мы замечаем, что растет спрос и, соответственно, растет цена, но при ускоренном отказе от долевого строительства цены начнут расти еще быстрее. Есть объективные причины: часть предложения может просто пропасть с рынка. Опять же — законодательные инициативы усложняют работу девелоперов, финансирование проектов за счет привлечения банковских кредитов существенным образом влияет на их экономику, для застройщика это более дорогие деньги. Есть и психологический аспект: такие быстрые решения придают происходящему эмоциональную окраску. Если решение об ускоренном отказе от долевого строительства будет принято, застройщики могут увидеть к концу года ажиотажный спрос на свои проекты, поскольку люди будут спешить приобрести квартиры, пока цены не выросли.

Илья Кузнецов, управляющий директор, департамент регионального развития головного офиса Банка ГПБ

Если говорить о рынке ипотечного кредитования, то негативных последствий из-за отмены долевого строительства я не предвижу. Рынок перестроится, банки адаптируются к новым условиям. Кроме того, сейчас разрабатываются различные инструменты поддержки застройщиков. При этом стоит отметить, что ставки по ипотеке уже сейчас находятся на минимальном уровне, возможно дальнейшее снижение, но скорее в пределах незначительной коррекции. Рынок ипотеки в целом будет определенно расти, мы еще не преодолели тот пик, который возможен, потенциал довольно большой. Мы видим как большой приток людей, переезжающих в крупные города из регионов, так и наблюдаем положительную динамику по застройке в регионах. Поэтому я думаю, что в обозримой перспективе объемы рынка будут еще расти. Что касается ставок, то сейчас наиболее благоприятное время для «важного шага» в сторону ипотеки.

Отмена долевого строительства: Когда ждать роста цен на жилье?

Проблемы с одним из крупнейших застройщиков жилья Urban Group ускорили планируемое ужесточение правил на рынке новостроек.

Проблемы с одним из крупнейших застройщиков жилья Urban Group ускорили планируемое ужесточение правил на рынке новостроек.

Отказ от долевого строительства может произойти уже в нынешнем году вместо 1 июля 2019 года, а продажа квартир в строящихся домах окажется под полным запретом в 2020-м.

Такие выводы можно сделать, исходя из той информации, которая оказалась в руках деловой прессы после совещания президента Владимира Путина с правительственными чиновниками и застройщиками.

Это интересно:  Запущен калькулятор расчета будущей пенсии

Ужесточение позиции властей направлено на защиту граждан от недобросовестных застройщиков. Однако сами профучастники рынка говорят, что мера может привести к росту цен на недвижимость и олигополизации строительного рынка.

Подавляющее большинство новостроек в России (около 80%) продается через договоры долевого строительства (ДДУ), в рамках которых недвижимость возводится на средства вкладчиков (дольщиков). Поскольку подобная схема несет в себе риски для граждан потерять средства и остаться без жилья, пополнив ряды «обманутых дольщиков», власти решили изменить правила игры и исключить большое количество инвесторов из строительного проекта. По разным оценкам, число покупателей, условия долевых контрактов с которыми не были выполнены, превысило 100 тыс. человек по стране, что не могло не насторожить, как федеральные, так и региональные органы власти.

Решение по отказу от долевого строительства было принято еще в 2017 году, но для минимизации рисков возникновения коллапса на рынке процесс перехода к проектному финансированию сектора растянули на три года. За это время застройщики должны были научиться функционировать в новых реалиях проектного финансирования, освоить все нюансы взаимодействия с банками и полностью «уйти» из средств граждан и обзавестись собственным капиталом.

Согласно принятым поправкам в закон о долевом строительстве N 214-ФЗ, с 1 июля 2019 года застройщики получат средства за реализованные квартиры только после сдачи жилья покупателям. До этого момента деньги клиентов будут находиться на специальных банковских счетах, недоступных ни для «строителя», ни для будущих собственников жилья. При этом страховая сумма, в случае возникновения проблем компенсируемая из Фонда страхования вкладов, ограничена 10 млн рублей.

По данным прессы, на встрече с главой государства девелоперы пытались добиться послаблений, но вышло все с точностью наоборот: с отказом от долевого строительства придется поторопиться, поскольку ситуация на рынке становится критической.

«Масла в огонь» подлила проблемная компания Urban Group, в случае банкротства которой список пострадавших дольщиков увеличится на 16 тыс. человек. В настоящий момент в компании, имеющей обязательства на 80 млрд рублей, заявили о прекращении продаж недвижимости. Застройщик оказался на грани банкротства из-за грубых ошибок и нарушений в системе управления компанией. Как сообщают СМИ, речь идет о выводе денежных средств по теневым схемам.

«На сжимающемся рынке, где снижается платежеспособность покупателей, многие решения приходится принимать быстрее, — пояснила в беседе с «Царьградом» директор по исследованиям компании ООО «Market Information» Светлана Подчалина. — В целом можно сказать, что на рынке строительства происходит ситуация, подобная произошедшей в банковском секторе».

Но проблема обманутых дольщиков всегда была в числе приоритетных, а в предвыборный период внимание к ней со стороны правительства еще больше возросло, указывают в своем комментарии аналитики «ВТБ-Капитала». При этом в компании отметили, что вводимые правила, в частности запрет на получение платы за квартиры до завершения строительства и ужесточение требований к строительной компании, существенно меняет «экономические основы операций сектора».

Для застройщиков на текущий момент будут доступны только две схемы финансирования: собственные денежные средства и кредитные. По словам госпожи Подчалиной, необходимо учитывать, что мало кто из застройщиков строит на собственные средства.

«Если бы девелоперам приходилось финансировать строительство только за счет собственных или кредитных средств, его стоимость возросла бы примерно на 20%», — указывают, в свою очередь, аналитики «ВТБ Капитал». По их мнению, новые правила игры обеспечивают конкурентное преимущество крупных девелоперов, «имеющих устоявшиеся связи с банками, и создают предпосылки для масштабной консолидации сектора».

Эксперты уверены, решение властей вызовет серьезные проблемы у застройщиков и даже банкротства на рынке. В первую очередь, речь идет о небольших компаниях. Дальнейшая олигополизация рынка скажется не только на стоимости новостроек, но и на качестве возводимого жилья. Олигополия исключает конкуренцию, поясняют аналитики.

«Небольшие застройщики с большой долей вероятности будут уходить с рынка, так как не смогут играть по новым правилам, в первую очередь, по причине отсутствия денежных средств на строительство, — говорит С. Подчалина. — При этом банки в принципе очень неохотно кредитуют даже крупных и имеющих долгую и успешную историю существования застройщиков, небольших застройщиков – тем более».

Рост цен на новое жилье противоречит целям, поставленным президентом России в новом майском указе, отметил в беседе с BFM член правления «Опоры России» Дмитрий Котровский. Одной из задач в рамках повышения жизни граждан является появление 40 млн вводимых квадратных метров доступного жилья, чтобы 5 млн граждан смогли бы улучшить свои жилищные условия. «Это абсолютно не коррелирует между собой, — рассуждает он. — Вот «ПИК» занял больше 30% рынка, не все же в состоянии кидать тень на весь рынок и подстраивать под себя абсолютно всех участников».

По словам эксперта, только крупный игрок сможет определять ту маржинальность, которая позволит в итоге формировать конечную стоимость продукта. «Угнаться за такой возможностью другим участникам рынка, особенно тем, кто работает в регионах, я не представляю себе возможным», — заключил господин Котровский.

Правда, все эти негативные явления потребитель ощутит не сразу, какое-то время рынок будет существовать по инерции.

По ее словам, как следствие, в ближайшие год-полтора цены на жилье расти не будут.

«В сложившейся ситуации даже два года спланировать очень сложно, потому что рынок будет меняться, будут меняться его рельеф и ландшафт, — считает эксперт. — От того, как он изменится и насколько сохранит устойчивость, будет зависеть то, что мы получим в дальнейшем».

Пока предпосылок для роста цен нет, и в первую очередь, потому, что нет предпосылок для роста внутреннего платежеспособного спроса. Как уже сообщал «Царьград», пока в проблемной Urban Group идет внешний аудит, эксперты гадают, кто и застройщиков подхватит «осиротевшие» проекты. Среди тех, к кому девелопер обращался за помощью, называются Ingrad, ПИК и «Гранель».

Впрочем, в экспертном сообществе высказывают сомнения относительно заинтересованности девелоперов в спасении Urban Group. В отсутствие спроса позиции рынка шаткие, и желающих брать на себя новые риски в условиях нестабильности — минимум.

Подписывайтесь на канал
«Царьград» в Яндекс.Дзен
и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.

Отказ от ДДУ в 2019 году – последствия для покупателей

С 1 июля 2019 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее целых 14 лет долевое строительство будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов. Но как эти нововведения отразятся на рядовых покупателях? Стоит ли торопиться с покупкой квартиры по ДДУ? Каковы перспективы развития отрасли недвижимости в ближайшие 3-5 лет? Ответы на эти и другие вопросы — в подробной аналитической статье от Avaho.ru.

Предпосылки введения новой модели финансирования

С 30 декабря 2004 г., когда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщики получили в распоряжение эффективный механизм финансирования. Он был максимально прост и удобен для всех участников процесса. Покупатели могли вкладываться в недвижимость на стадии котлована и экономить, а застройщики — получать прямые инвестиции для реализации объектов.

Главная проблема долевого строительства — это рост числа обманутых дольщиков. По данным РБК, в I квартале 2018 г. в России насчитывается 842 проблемных объекта (1 261 дом), где заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Количество проблемных домов растет, несмотря на принимаемые компенсационные меры.

Попытки государства решить проблему за 14 лет так и не увенчались успехом. Тогда в октябре 2017 г. Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать трехлетний план отказа от долевого строительства с переходом на новые виды финансирования. В ходе «Прямой линии» 7 июня 2018 г. глава государства назвал точные сроки упразднения долевого строительства — с 1 июля 2019 г. оно будет заменено на проектное финансирование.

Что такое проектное финансирование

Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.

Сделка будет выглядеть следующим образом:

  • Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
  • Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете.
  • Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.

В соответствии с новой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на счетах эскроу. Это условные спецсчета, которые открываются до наступления каких-то определенных условий, в конкретном случае — до сдачи объекта в эксплуатацию. Ранее этого момента распоряжаться деньгами не могут ни застройщики, ни банки, ни даже сами граждане. Для привлечения средств на строительство девелопер может использовать собственные финансы или обратиться в банк за целевым кредитом, выдаваемым под проценты.

Цели перехода на проектное финансирование

Недостатки 214-ФЗ были выявлены уже в первые годы существования закона. Его положения не давали 100% защиты прав дольщиков, и число обманутых граждан постепенно возрастало. Для принятия контрмер с 1 января 2017 г. в стране начал действовать новый орган — компенсационный фонд долевого строительства, который занимается возмещением ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств. Средства, поступающие в фонд, аккумулируются из обязательных страховых отчислений застройщиков.

Созданный механизм за год существования показал свою перспективность, однако государственные структуры не изменили своего решения и по-прежнему настаивают о необходимости отказа от ДДУ.

Переход к проектному финансированию преследует следующие цели:

  • защита прав покупателей жилья;
  • удаление с рынка недобросовестных и ненадежных застройщиков;
  • сокращение сроков строительства.

По мнению министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, новый механизм «позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их сохранить, не устраивать пирамид, которые мы на сегодняшний день имеем». Если сейчас невозможно проконтролировать целевое использование средств застройщиками, то в будущем появится некая гарантия их сохранности. В новых условиях смогут выжить только крупные компании с высокой степенью доверия, а финансовый прессинг в виде выплаты процентов по кредитам мотивирует застройщиков не тянуть со сроками сдачи объектов в эксплуатацию.

Это интересно:  Пенсионный возраст в России с 2019 для женщин

Как будет происходить переход к проектному финансированию

Резкий переход на новую систему финансирования строительства — это новый виток кризиса, который и так не первый год сотрясает рынок недвижимости. Как отметил Президент Владимир Путин во время «Прямой линии» 7 июня 2018 г., переход нужно провести постепенно, поэтому процесс разделят на 2 этапа, которые реализуют соответственно в 2018 и 2019 гг.

Переходный этап (с 1 июля 2018 г.)

Вместе с поправками в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля 2018 г., ужесточились требования к застройщикам, работающим по ДДУ. Одновременно с этим усилилась защита прав дольщиков.

Основные положения поправки:

  • введение эскроу-счетов;
  • запрет жилищных сертификатов и ЖСК;
  • обязательное банковское сопровождение;
  • 1 застройщик — 1 разрешение на строительство.

Введенные поправки создали гибридный продукт, который разрешает применение ДДУ и вместе с тем содержит элементы проектного финансирования для защиты прав дольщиков. В частности, с 1 июля 2018 г. привлеченные для строительства средства граждан будут храниться на счетах эскроу до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Такая схема в течение года будет применяться на добровольных началах.

Запрет привлечения инвестиций через жилищные сертификаты и создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) — это еще одна защитная мера, так как подобные схемы не дают дольщикам практически никаких гарантий при покупке жилья.

Кроме того, решено ограничить застройщиков в объемах реализации жилья — теперь каждой компании выдается только одно разрешение на строительство. Чтобы девелоперы не смогли обойти данную норму, создавая новые юрлица для получения дополнительных разрешений, требования к фирмам ужесточили.

Окончательный переход на проектное финансирование (с 1 июля 2019 г.)

С этого момента по всей России прекратится регистрация ДДУ, а финансирование жилья будет производиться с привлечением кредитных средств или на собственные деньги застройщиков. Оставшиеся новостройки, для которых получили разрешение до 1 июля 2019 г., продолжат реализацию жилья по договору долевого участия, но новых проектов с подобной схемой финансирования появляться уже не будет.

Последствия перехода на новую модель финансирования

Чтобы решить проблему недобросовестных застройщиков, государство решило пойти по самому простому пути. Нет долевого строительства — нет и обманутых дольщиков. Однако подобная логика слабо работает в отношении такой сложной структуры, как российский рынок недвижимости. Столь радикальные изменения в структуре рынка недвижимости могут привести к непредсказуемым последствиям.

Что произойдет после перехода на проектное финансирование:

  • введение эскроу-счетов;
  • покупатели не смогут дешево покупать жилье на стадии котлована;
  • вырастет себестоимость объектов недвижимости;
  • на рынке сократится количество застройщиков.

Главное преимущество долевого строительства для покупателей — это возможность инвестировать в недвижимость на начальных этапах застройки и таким образом экономить до 30% от ее начальной стоимости. Когда вступят в силу новые правила игры, граждане все так же смогут вкладываться на стадии котлована, но выгоды с этого получить уже не получится. Застройщики будут выстраивать ценовую политику, исходя из будущей стоимости готового жилья, а не текущей.

Переход к проектному финансированию лишает застройщиков «легких денег», которые они до этого получали от дольщиков в виде прямых инвестиций. Чтобы найти средства на строительство, фирмы будут вынуждены обращаться в банки за крупными кредитами, по которым придется выплачивать проценты — а это приведет к снижению рентабельности.

Банки, в свою очередь, ужесточат требования к застройщикам. Кредиторы с опаской относятся к долгосрочным проектам, а потому будут сотрудничать преимущественно с крупными компаниями. Начинающим фирмам будет трудно получить одобрение, так как целевые кредиты требуют составления детально проработанного проекта. Внедрение нового механизма неизбежно приведет к банкротству ряда мелких застройщиков, которые не сумеют адаптироваться к новым условиям.

Как сильно поднимутся цены в новостройках

Это, пожалуй, один из самых животрепещущих вопросов, которые волнуют граждан. Но однозначного ответа на него дать нельзя — пока неясно, как вообще будет работать схема, и как поведут себя застройщики в условиях жесткого прессинга.

С одной стороны, себестоимость проектов определенно вырастет. Проектное финансирование взваливает на плечи девелоперов нагрузку в виде обслуживания кредитов. Новый закон ставит застройщика примерно в то же положение, что и обычных граждан, покупающих жилье в ипотеку — исходя из стандартных ставок в 10-10,5%, за 3 года производственного цикла им придется переплачивать до 30% от тела кредита. Вполне логично, что самый простой способ «избавиться» от этой нагрузки в подобной ситуации — поднять рыночную цену.

Условия, которые делают маловероятным повышение цен на жилье в ближайшие годы:

  • затоваривание новостройками;
  • сниженная покупательская способность населения;
  • неопределенность на рынке новостроек.

Если также учесть, что пока не подготовлена устойчивая платформа для организации строительства и финансирования по новым правилам, первые несколько лет сделки будут заключаться с высокой степенью риска для всех ее участников. Резкое повышение цен на недвижимость может попросту обрушить и так неустойчивый рынок.

Как следует из данных аналитической таблицы от инфопортала irn.ru, отражающей колебания индекса стоимости жилья в Москве, с 2016 г. наблюдается снижение стоимости жилья. В расчет берутся как бюджетные новостройки, так и элитные жилые комплексы. Основными факторами, которые привели к упадку рынка, являются общее ослабление национальной валюты и снижение покупательской способности населения. В среднем цены на жилье с 2016 г. опустились на 25-30% по сравнению с показателями докризисного периода. В 2017 г. наблюдался период относительной стагнации.

В связи с последними событиями, 2018 г. станет для рынка периодом неопределенности — давать какие-либо прогнозы сложно, так как государство применяет как нормативно-правовые рычаги давления, так и послабляющие санкции. Значительное повышение цен при таких обстоятельствах — весьма рискованный шаг для застройщиков. Более реальный сценарий — это сокращение объемов предложения. Застройщиков связали по рукам и ногам последние поправки к 214-ФЗ, ввиду чего они начнут более избирательно подходить к реализации объектов и вливанию денежных средств. Между тем в перспективе они все равно будут ждать благоприятного момента, чтобы повысить цены на жилье.

Каковы прогнозы на 2018-2024 гг.

Наиболее вероятный ход развития событий в период с 2018 по 2024 гг. включительно — это постепенное снижение предложения с плавным повышением цен, но в разумных пределах. Того объема предложения, который уже представлен на рынке, хватит, чтобы свести к минимуму удар по кошельку покупателей.

В целом, снижение цен на жилье в крупных городах и по всей стране будет наблюдаться еще от 1,5 до 2 лет. Стоимость недвижимости опустится на «дно» ориентировочно в 2020 г., когда рынок захлестнет волна «долевого жилья», появившегося во время ажиотажа 2018 г. После этого, вероятней всего, последует еще 2-3 года стагнации и адаптации к новым рыночным условиям. После этого участники рынка будут действовать по обстоятельствам.

Стоит ли покупать жилье в 2018-2019 гг.

Эпоха 214-ФЗ неизбежно приближается к логическому завершению, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли «гнаться за журавлем» и покупать жилье по ДДУ в 2018 г., пока еще это возможно. Попробуем разобраться, какие преимущества может дать такой формат сделки.

Так как основная цель проектного финансирования — это защита прав покупателей жилья, то логично было бы предположить, что такой формат сделки более надежен, чем ДУУ. Однако если долевое строительство существует уже 14 лет вместе со всем накопленным за эти годы судебным опытом, то новая схема будет «обкатываться» еще как минимум 3-5 лет. В первые годы разрешение конфликтных вопросов будет трудоемким процессом. В этом отношении ДДУ явно выигрывает у проектного финансирования.

В случае с ипотекой при небольшом первоначальном взносе ситуация еще сложнее, так как государство уже 9 лет обещает снизить кредитную ставку до 6-7%. В новых условиях невозможно предугадать, выгодней оформить кредит сейчас или все же дождаться обещанных послаблений. При перспективе повышения цен на жилье снижение ключевой ставки, возможно, станет едва ли не единственным способом сделать жилье в России более доступным.

Преимущества и недостатки проектного финансирования

Реформа строительства в России преследует благую цель, но вполне может только усугубить положение на рынке недвижимости. Эффект защиты дольщиков, которого власти надеются достигнуть, наступит не ранее чем через 3-5 лет. Грубо говоря, это защита «будущих покупателей», тогда как совершенно непонятно, какие действия будут предприняты в отношении тех, кто приобретет жилье в первые годы существования новой схемы.

Покупка строящегося жилья с 2019 г. из инвестиции превратится в банальное бронирование. Внеся деньги на эскроу-счет, граждане просто подтверждают свое намерение приобрести конкретный лот. При этом денежные средства на спецсчете неактивны — их нельзя вовлекать в какие-либо банковские операции и получать прибыль ни застройщику, ни покупателю, ни банкам. Это не депозит, а просто «замороженная» фиксированная сумма, которую за 2-3 года производственного цикла «съедает» инфляция.

Неясно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав покупателей жилья. Банки в соответствии с новым законом выступают только как гарант сохранности денег на эскроу-счетах — не в их интересах выступать в роли контрольного органа и регулировать строительство, это работа Минстроя.

Проектное финансирование усложняет выход на рынок новых застройщиков и осложняет деятельность существующих. Если фирма не имеет опыта сотрудничества с кредитными организациями, ей будет тяжело вникнуть во все нюансы процесса и прогнозировать финансовые потери. Кроме того, сами банки, вероятней всего, ужесточат требования к компаниям, так как для кредитора финансирование строительного проекта связано с высокими рисками. В целом, переход к проектному финансированию — это большой шок для всех участников рынка, от застройщиков до рядовых покупателей.

Это интересно:  По какой стороне дороги должен идти пешеход по ПДД? Правила 2019 года

«Число проблемных новостроек растет, и их может стать еще больше»

Президент Союза строительных организаций Ленинградской области Руслан Юсупов в интервью Новострой-СПб рассказал о том, как девелоперы готовятся к поправкам в 214-ФЗ и переходу на проектное финансирование.

Скоро вступают в силу поправки в 214-ФЗ, также прорабатываются детали полного перехода на проектное финансирование. Готовы ли, на ваш взгляд, застройщики и банкиры к грядущим переменам?

Конечно, не готовы. Я думаю, что либо введение этих норм будет все-таки отложено, либо будут внесены какие-то изменения. Если же все-таки произойдет непоправимое и все поправки будут приняты в текущем виде, придется работать с ними. Тем не менее, на мой взгляд, ближайшие пару лет рынок трясти не будет, потому что застройщики сейчас, как ошалелые, готовят разрешения на строительство, как «под засолку». Проблема в том, что все это делается на скорую руку, то есть проекты прорабатываются недостаточно вдумчиво, в спешке, и это приведет к тому, что на рынок со временем выйдет большой объем не очень качественных новостроек.

Есть ли уже понятные законы и подзаконные акты на руках у застройщиков?

Пока все еще в «сыром» виде. Мне непонятна та дополнительная нагрузка, которая будет возложена на банки, зачем им нужны надзорные и контрольные функции. Банки об этом никто не спрашивал, и они к этому не готовы. У любого застройщика в день проходят сотни платежных поручений, и если банк над каждой этой платежкой будет размышлять, начнет запрашивать дополнительные документы, произойдет коллапс.

Выстроен ли диалог между застройщиками и банками на данный момент?

Как такового системного диалога нет. Есть застройщики, которые в частном порядке пытаются вести переговоры, общаться с какими-то банками. Но я не могу сказать, что это проходит консолидированно, между группой банков и группой застройщиков — такого диалога нет. Внутри нашего Союза строительных организаций как раз возникла идея создать рабочую группу для взаимодействия с банковским сообществом. Мы будем приглашать для общения с девелоперами представителей крупных банков, будем делиться знаниями, мнениями, и, может быть, удастся выработать какое-то консолидированное предложение. Хочу отметить, что все застройщики с удовольствием бы перешли на проектное финансирование и работали на банковские средства, если бы это были доступные и «длинные» деньги, но пока таких нет.

Что может произойти с ценами на жилье в связи с переходом на проектное финансирование?

Цикл строительного проекта в среднем составляет около двух с половиной или трех лет. Именно в такой перспективе на рынке будет достаточное предложение, так как те проекты, которые сейчас готовятся, будут постепенно выводиться в продажу. Но через пару лет может наступить такой момент, когда запасы будут заканчиваться, надо будет выводить новые проекты, и тогда могут начаться проблемы. Может образоваться дефицит новых предложений, а результатом уже будет рост цен. До этого вряд ли цены пойдут вверх, я не вижу для этого экономических предпосылок.

Аналитики говорят, что ряд компаний могут уйти с рынка, прогнозируют закрытие 50% застройщиков. Вы ожидаете, что может быть такой сценарий? Станет ли больше обманутых дольщиков?

Рынок «штормит» последние несколько лет, количество проблемных объектов растет, и их может стать еще больше. Законодательные новшества этого не изменят, и есть риск, что ситуация только усугубится. Единственное, мне не нравится термин «обманутые дольщики», я бы назвал их «проблемными». Редко, кто пытается сознательно дольщиков обмануть. Есть экономические причины, просчеты менеджмента, низкие продажи. При этом даже при малейших задержках в соцсетях и на форумах тут же поднимается негативная волна, которая может загубить продажи в других проектах компании. Некоторые девелоперы из такой ситуации выбраться не могут.

Долевого строительства через год уже не будет

Так выглядел на картинке дом мечты дольщиков Urban Group в Одинцовском районе. Фото: laikovo-gorod.urbangroup.ru

С 1 июля 2019 года договоры долевого строительства запретят. Об этом заявил на недавней «Прямой линии» Владимир Путин . А ряд изменений в закон о долевом строительстве вступает в силу уже с 1 июля 2018 года. Что ждет покупателей новостроек и как вообще их покупать, если привычная схема уйдет в прошлое?

ЧТО ИЗМЕНИТСЯ ДЛЯ ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ЖИЛЬЯ?

Деньги за будущие квартиры покупатели не будут передавать непосредственно застройщику. Их станут переводить на специальные эскроу -счета (см. «Справку « КП ») в банках. И только когда дом сдадут, застройщик сможет забрать эти деньги. Строить же он должен на деньги банка и собственные средства.

Как объяснил на «Прямой линии» с президентом новый министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев , застройщик будет возводить дом на кредитные деньги от банка. После того как покупателям отдадут ключи от квартир, часть денег с эскроу-счета поступит банку на погашение кредита, а оставшееся станет прибылью застройщика.

Система начнет работать с 1 июля 2018 года. Но пока у застройщиков будет выбор, как продавать квартиры: по договорам долевого участия, как сейчас, или с помощью эскроу-счетов.

С 1 июля 2019 года, как предполагается, эскроу-счета станут обязательными. А договора долевого участия больше заключаться не будут.

КТО ВЕРНЕТ ДЕНЬГИ, ЕСЛИ ДОМ НЕ СДАДУТ?

Деньги, вложенные через эскроу-счета, предполагается возвращать через Агентство по страхованию вкладов. Да-да, то самое, что возвращает средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Максимальная сумма возмещения покупателям недвижимости будет 10 млн. руб. Такие поправки в закон о страховании вкладов уже разработаны Минфином .

ОБМАНУТЫХ БОЛЬШЕ НЕ БУДЕТ?

— Если застройщик не исполнит обязательства, то покупатель сможет вернуть свои деньги, — говорит управляющий партнер компании «Юристат» Валерий Новиков .

Но у покупателей появятся другие риски.

— Например, человек положил 2 млн. руб. на эскроу-счет. Проходит год-два, девелопер банкротится, банк отдает покупателю деньги. А аналогичная квартира стоит уже 4 млн., — предполагает исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин .

И еще один момент: если разрешение на строительство дома застройщик получил до вступления изменений в силу, то он имеет право работать так, как раньше (то есть привлекать деньги дольщиков). На ситуацию с теми дольщиками, которые уже оказались обманутыми, новшества тоже никак не повлияют.

. а такова реальность. Один из крупнейших застройщиков Подмосковья на грани банкротства, а власти ищут, кто будет достраивать его жилые комплексы. Фото: mskguru.ru

ЗАСТРОЙЩИКОВ СТАНЕТ МЕНЬШЕ?

Да, безусловно. Строить дома смогут те компании, у которых есть возможность возвращать кредит банкам, ведь доступ к «халявным» деньгам покупателей для них будет закрыт.

К тому же с этого 1 июля, чтобы получить разрешение на строительство, у девелопера должно быть на счете не меньше 10% средств от планируемой стоимости стройки.

Также возводить дома смогут только те компании, которые уже работали в этой сфере не меньше трех лет.

КАК ОТМЕНА ДОЛЕВКИ ОТРАЗИТСЯ НА ЦЕНЕ КВАРТИРЫ?

Многие эксперты однозначно утверждают, что квартиры подорожают. Ведь застройщик будет привлекать заемные ресурсы под банковские проценты, в то время как деньги дольщиков ему доставались бесплатно, без всяких процентов. Свои траты он захочет компенсировать. Поэтому станет продавать квартиры дороже.

Но есть и другое мнение.

СПРАВКА «КП»

Эскроу-счет (от английского escrow — депонирование): служит для временного хранения денег, которые должны быть выплачены после выполнения обязательств по сделке.

НА ЗАМЕТКУ

Как выбрать девелопера?

Финансовые риски покупателей при новой схеме снизятся, но риск не въехать в новую квартиру остается.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев советует, прежде чем купить новостройку, обратить внимание на несколько моментов.

Проверить, насколько застройщик исполняет свои обязательства по срокам и темпам строительства не только на этом проекте, но и на других объектах.

Почитать отзывы покупателей других его домов.

Изучить всю информацию и даже слухи про этого застройщика.

Проверить, по каким ценам сейчас хотят продать квартиры те, кто приобретал их на стадии строительства дома.

А В ЭТО ВРЕМЯ

Звездный недострой

Застройщики кидают не только простых людей. Среди дольщиков элитного долгостроя в центре Москвы Sky House — шоумен Андрей Разыграев , боксер Федор Емельяненко , миллионер Лев Гейхман , семья экс-губернатора Тульской области Владимира Груздева . Этот дом строится уже 10 лет. Сдать его должны были еще в 2011-м.

— Я давно жду квартиру. Никогда не мог себе представить, что стану обманутым дольщиком с квартирой, из окон которой виден Кремль, — говорит Андрей Разыграев.

Он хотел жить здесь с семьей. Для будущего гнездышка заказал дорогой дизайн-проект.

— Теперь уже и семья другая, и метраж квартиры маловат. Дизайн-проект устарел, да и вкусы у меня поменялись, — признался шоумен.

А вот ипотеку, которую взял на покупку квартиры, он выплачивает по-прежнему.

Статья написана по материалам сайтов: www.novostroy-spb.ru, tsargrad.tv, avaho.ru, www.novostroy-spb.ru, www.kp.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector