+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Отчуждение недвижимого имущества: проблемы

Проблемы отчуждения недвижимого имущества должника
при проведении процедур банкротства

Проблемы отчуждения недвижимого имущества должника при проведении процедуры банкротства возникли сравнительно недавно, в период, когда происходила ломка старых правоотношений и формирование новой законодательной базы, регулирующей оборот недвижимого имущества. Первоначально Закон О несостоятельности (банкротстве) предприятий» был принят в 1992 г., но в силу его несовершенства и неразвитости остальной законодательной базы, возможность его применения практически отсутствовала. С принятием в 1998 г. Закона N 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», процесс банкротства предприятий приобрел невиданные масштабы, причем банкротились, как правило, стабильно работающие предприятия, приносящие высокую прибыль, а настоящие системные банкроты, задолженность которых перед контрагентами и бюджетами разных уровней росла как на дрожжах, продолжали вести свою хозяйственную деятельность. Закон ставил должника в практически незащищенное положение перед кредитором, и, соответственно, кредитор злоупотреблял своим правом при проведении процедуры банкротства, приобретал недвижимость должника или само предприятие за бесценок. Новый Закон N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.02 (далее — Закон), изменил ситуацию в лучшую сторону. Закон значительно усложнил и детализировал эти процессы. У должника появилась процессуальная возможность защитить свою собственность в процессе банкротства. Новым Законом возможности должника по неправомерному отчуждению имущества после подачи кредитором заявления о несостоятельности в арбитражный суд были существенно ограничены.

Однако необходимо отметить, что сама процедура возбуждения дела о несостоятельности для кредиторов значительно усложнилась. Кредитор вправе подать заявление о несостоятельности только после получения исполнительного документа. Согласно п. 3 ст. 40 Закона к заявлению кредитора должны быть приложены вступившие в законную силу решения судов, рассматривающих требования конкурсных кредиторов должников, а также доказательства направления (предъявления к исполнению) исполнительных документов в службу судебных приставов. Таким образом, прежде чем предъявить требования на имущество должника, кредитор вынужден пройти долгий путь взыскания задолженности в порядке искового и исполнительного производства.

С принятием нового закона перед кредиторами возникла проблема. Должник, предчувствуя, что в отношении него будет возбуждена процедура несостоятельности, активно выводит ликвидное имущество в другие структуры. Это приводит к тому, что к моменту подачи заявления о несостоятельности конкурсная масса отсутствует. Кредиторы не получают удовлетворения своих требований, вся процедура становится фикцией.

Думается решение этой проблемы заключается в грамотной, компетентной работе временного, конкурсного управляющих, назначаемых арбитражным судом в соответствии со ст. 65 Закона, которым предоставлены большие полномочия по возврату имущества организации-банкроту. Временный управляющий утверждается арбитражным судом из числа лиц, представленных СРО (саморегулируемой организацией арбитражных управляющих).

Существуют и превентивные меры, предусмотренные Законом для защиты интересов кредиторов.

Так, согласно п. 2 ст. 46 Закона с момента введения наблюдения Арбитражный суд вправе запретить должнику совершение сделок без согласия арбитражного управляющего, связанное с отчуждением имущества. В силу п. 2 ст. 64 Закона в период наблюдения органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме:

— сделки, связанные с приобретением, отчуждением или возможности отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого превышает 5% балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения,

— сделки, связанные с получением и выдачей займов, кредитов, выдачей поручительств и гарантий уступки прав требований, переводом долга, а также учреждением доверительного управления имуществом должника согласно п. 3 вышеуказанной статьи.

Орган управления должника также не вправе принимать решения, связанные с реорганизацией, созданием других юридических лиц, филиалов, представительств и по другим действиям, способным повлечь за собой отчуждение имущества из предполагаемой конкурсной массы.

Таким образом, во время проведения наблюдения процессы реализации собственности должника заторможены, что, безусловно, правильно, поскольку по окончанию этой процедуры арбитражному суду предстоит решить, возможно ли восстановление платежеспособности должника или пора вводить конкурсное производство.

После проведения анализа финансового и имущественного состояния должника арбитражный суд выносит решение о завершении процедуры наблюдения и введении следующей, например конкурсного производства. Именно в период проведения конкурсного производства возникают основные проблемы при отчуждении имущества должника. Так, например, кредиторы заинтересованы получить возможно большую сумму в погашение своих требований. Покупатели имущества напротив желают приобрести его ниже реальной стоимости. Как совместить эти позиции? Ключевую роль здесь играют два момента: оценка недвижимого и другого имущества, и наличие правоустанавливающих документов на недвижимость, представляющую наибольшую ценность при продаже.

В соответствии со ст. 130 Закона оценка имущества должника проводится независимым оценщиком. При проведении оценки перед ним возникает проблема: как оценивать объект? Как правило, правоустанавливающие документы на недвижимость у организации-банкрота отсутствуют по понятным причинам, хотя строения, здания, железнодорожные пути как объекты недвижимости существуют, но оформить их в установленном порядке через учреждения юстиции в соответствии с Законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» невозможно. Вот и решает конкурсный управляющий с оценщиком как оценивать объект недвижимого имущества. Либо это комплект стройматериалов для будущего строительства, либо не законченное строительством здание (сооружение), либо самовольная постройка. Поэтому оценщик старается оценить имущество в соответствии с требованиями потенциального покупателя, который стремится купить его за символические деньги. Такой подход не может устраивать кредиторов должника, его участников или уполномоченные органы. Ведь в соответствии с п. 3 ст. 130 Закона Учредители (участники) должника или собственник имущества должника — унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом. Представляется, что установление прав должника на имущество возможно только по решению суда, однако, суды зачастую отказывают конкурсным управляющим в удовлетворении подобного рода требований в силу отсутствия каких-либо подтверждающих документов.

Возникает проблема: предприятие построило, пользовалось и пользуется объектом недвижимости, а де-юре его не существует. Что же продавать в этом случае, возможна ли продажа? Что делать в этом случае арбитражному управляющему? Эти вопросы до сих пор не нашли своего разрешения ни в законе о несостоятельности (банкротстве), ни в других нормативно-правовых актах.

Одним из вариантов решения этой проблемы могло бы стать предоставление права конкурсному управляющему провести первичное оформление прав собственности на недвижимое имущество самостоятельно на основании своих документов исходя из установленного факта принадлежности имущества должнику, согласно проведенного анализа. Впоследствии арбитражный суд может проверить корректность оформления документов. В конце концов, ответственность арбитражного управляющего застрахована.

Особое место в процессе конкурсного производства занимает проведение отчуждения объектов социальной инфраструктуры. Так, в соответствии с п. 4 ст. 132 Закона, дошкольные образовательные учреждения, спортивные сооружения, объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения, продаются путем проведения торгов в форме конкурса в порядке, установленном ст. 110 Закона. Цена продажи определяется опять таки независимым оценщиком. Возможно ли применить стандартные способы оценки в данном случае? Ведь обязательным условием конкурса к покупателю вышеуказанных объектов является содержание и обеспечение эксплуатации этих объектов в соответствии с их целевым назначением. Но зачем, к примеру, предпринимателю школа, не приносящая прибыли, если в ее здании можно устроить торговый центр.

Кроме того, местная администрация, как правило, не заинтересована в реализации этих объектов третьим лицам, поскольку они относятся к системам жизнеобеспечения. Продажа этих объектов на сторону может взорвать социально-экономическую ситуацию в муниципальном образовании.

Таким образом, все требования вышеуказанной статьи, прописывающей механизм реализации данных объектов заведомо невыполнимы. Статья, на наш взгляд, является неработающей. По мнению арбитражных управляющих, с коими автор статьи советовался по этому вопросу, следовало бы сохранить прежний порядок передачи социально значимых объектов в собственность муниципального образования и предоставить управляющему возможность самостоятельно решать, кому и на каком праве передавать вышеуказанные объекты.

Нередко случается и так, что при проведении конкурсного производства остается имущество, которое хоть и выставлялось на торги, но не было реализовано, и кредиторы от него тоже отказались. Возникает вопрос: что делать с таким имуществом? В соответствии со ст. 148 Закона, конкурсный управляющий обязан уведомить о нем органы местного самоуправления, а те, в свою очередь должны принять его на баланс и взять на себя расходы по его содержанию, от чего органы местного самоуправления часто отказываются, поскольку у них нет на это средств. Однако вопрос предрешен. В соответствии с п. 5 ст. 148 Закона арбитражный суд определяет условия передачи имущества, в отношении которого имелись разногласия, органу местного самоуправления.

В связи с этим снова возникает вопрос. Почему законодатель оставил арбитражному суду только такой вариант решения проблемы?

Очевидно, он имел ввиду, что это имущество невозможно оформить и зарегистрировать как собственность в установленном законом порядке с целью его последующего использования, либо оно не обладает потребительской стоимостью, т.е. не может использоваться ни для производства, ни для потребления как объект недвижимости. Представляется, что лучшим решением было бы опять же предоставить право конкурсному управляющему оформить его по своим бумагам и реализовать по своему усмотрению с последующим представлением отчета в арбитражный суд.

На деле получается, что отсутствие правового механизма оформления установленного недвижимого имущества у должника при отсутствии правоустанавливающих документов затрудняет проведение процедур банкротства, а также приносит убытки для всех участников гражданского оборота, что, безусловно, недопустимо в условиях рыночной экономики.

председатель третейского суда при ТПП ТО

«Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа», N 3, март-апрель 2004 г.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Проблемы отчуждения недвижимого имущества должника при проведении процедур банкротства

Г.П. Царик — председатель третейского суда при ТПП ТО

Содержание

Это интересно:  Повышение таможенных пошлин в 2019 году

научная статья по теме ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ОБЪЕКТОВ МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ Государство и право. Юридические науки

Цена:

Авторы работы:

ЗАБАЗНОВ ВЯЧЕСЛАВ ВИКТОРОВИЧ

Научный журнал:

Год выхода:

Текст научной статьи на тему «ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ОБЪЕКТОВ МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ»

Правовой режим земель

ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ОБЪЕКТОВ МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ

Согласно ч. 1 ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного или муниципального имущества. В обеспечение указанной нормы был принят Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного или муниципального имущества» (далее закон о приватизации), определивший правовые основы, условия и порядок приватизации, который под приватизацией государственного и муниципального имущества понимает возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее — федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Между тем, нормы данного закона не всегда чётко регламентируют порядок её проведения, что может создавать значительные сложности на практике.

Так, органом местного самоуправления города Ф. было принято решение о продаже с открытых торгов в форме аукциона муниципального имущества — нескольких объектов недвижимости (административных зданий, условно назовём комплекс этих объектов «производственная база»), расположенных на одном земельном участке. Процедура продажи объектов муниципальной собственности была проведена в соответствии с положениями Закона о приватизации: в органе СМИ было размещено объявление о продаже; проведена оценка отчуждаемых объектов независимым оценщиком в целях определения их нормативной цены; в

указанный день состоялись торги по продаже, по результатам которых составлен соответствующий протокол о результатах торгов; с победителем торгов был подписан договор купли-продажи объектов муниципального имущества. Собрав, как им казалось, необходимый пакет документов, стороны сделки обратились в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество (на тот момент — Учреждение юстиции по государственной регистрации прав) с заявлениями о регистрации права / перехода права собственности на указанные объекты. Однако после проведённой правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию прав, государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 28 Закона о приватизации, приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии с п. 7 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений промышленного назначения не допускается без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Следует отметить, что да-

нное положение закона служит в качестве обеспечения установленного п/п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из представленных на регистрацию прав документов следовало, что земельный участок, на котором располагались отчуждаемые объекты недвижимости, находится в федеральной собственности в связи с проведённым в соответствии с Федеральным законом № 101-ФЗ разграничением права собственности на землю. Право собственности РФ на земельный участок было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Таким образом, следовало, что здания, расположенные на земельном участке, находятся в собственности муниципального образования, а сам земельный участок — в федеральной собственности. Между тем, согласно заключённого по результатам торгов договора купли-продажи зданий производственной базы, указанный земельный участок не являлся предметом договора, подлежащим передаче покупателю вместе со зданиями. Да, собственно говоря, и не мог являться: в качестве единственного продавца в договоре фигурировало муниципальное образование в лице представителя городской администрации. Соответственно, данный продавец мог распоряжаться лишь принадлежащим именно ему имуществом, т.е. только зданиями. Но в силу вышеуказанных норм п. 1 ст. 28 Федерального закона о приватизации и п. 7 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», и этого самостоятельно он сделать не мог в связи с необходимостью одновременной приватизации, т.е. одновременной продажи и зданий, и земельного участка под зданиями.

В договоре купли-продажи, в силу императивной нормы ч. 1 ст. 554 ГК РФ, содержалось описание расположения отчуждаемых объектов недвижимости на соответствующем земельном участке, были указаны необходимые реквизиты участка (кадастровый номер,

площадь). Также был указан и собственник земельного участка — РФ, который, однако, никоим образом не участвовал в названной сделке. Разумеется, при таких обстоятельствах у государственного регистратора возникли обоснованные сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации, и государственная регистрация была приостановлена на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как представляется, вариантов выхода из этой ситуации у сторон сделки могло быть два, причём один из них содержал своего рода разновидности. Поскольку распоряжаться объектом, принадлежащим на праве собственности, мог только собственник либо уполномоченное им лицо (полномочия правообладателей права хозяйственного ведения мы здесь не рассматриваем), приемлемы следующие варианты.

1. Составляется договор купли-продажи, продавцами в котором выступают муниципальное образование и РФ в лице представителей соответствующих органов (п. 3 ст. 214, п. 2 ст. 215 ГК РФ). Орган местного самоуправления продаёт здания, а полномочный государственный орган — земельный участок.

Разновидностью такого способа может быть следующее: полномочный государственный орган выдаёт муниципальному образованию соответствующую доверенность на право продажи федеральных объектов в порядке приватизации. И тогда со стороны продавцов действует только орган местного самоуправления: от имени муниципального образования в силу закона, и от имени РФ — по доверенности, выданной полномочным федеральным органом. Помимо этого, полномочный государственный орган вправе выдать доверенность на совершение сделки по приватизации федерального имущества любому иному физическому или юридическому лицу, которые могли бы представлять интересы РФ в сделке купли-продажи.

2. Одновременно составляются два договора купли-продажи: первый — в отношении зданий, второй — в отношении земельного участка. Здесь, как и в первом варианте, возможно фактическое участие одного из продавцов, действующего от своего имени и по доверенности

от имени другого продавца.

Казалось бы, в данных схемах нет ничего сверхсложного и, тем более, изначально неразрешимого, однако на практике покупатель, пытаясь оформить свои права, столкнулся с серьёзными проблемами. В силу ст. 28 Закона о приватизации приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования. Поэтому при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте)». На это обращено внимание в п. 6 Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах применения земельного законодательства РФ.

Сложность заключения договора по первому варианту обусловлена наличием двух продавцов, реализующих государственное и муниципальное имущество в порядке, установленном Законом о приватизации. При этом, для обоих продавцов обязательны процедуры, установленные данным законом, включая размещение объявлений о продаже; проведение оценки отчуждаемых объектов независимым оценщиком в целях определения их нормативной цены; проведения торгов по продаже с последующим составлением соответствующего протокола о его результатах. Однако никакой регламентации надлежащей процедуры при возникновении подобной ситуации действующее законодательство не предусматривает. Ведь в данном случае необходимые действия, предусмотренные Законом о приватизации, должны выполняться полномочными органами одновременно и, по логике вещей, совместно, с учётом неразрывности юридической судьбы самих объектов недвижимости. Либо эти действия могут проводиться обоими полномочными органами хоть и параллельно, но одновремен-

но. Однако неясно, как в последнем случае проводить торги по инициативе каждого из полномочных органов, если один из них не будет знать, каковы в это время действия другого, и будет ли объект недвижимости, право распоряжения которым принадлежит другому продавцу, вообще продан. С учётом неразрывности судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, законность таких «параллельных» самостоятельных действий обоих органов, включая самостоятельное проведение торгов, вызывает большое сомнение.

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Анализ судебной и правоприменительной практики по делам о продаже недвижимого имущества

Проблема отчуждения жилого помещения с зарегистрированными несовершеннолетними

Конституция РФ в ст. 7 провозглашает РФ социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. При этом малообеспеченным, слабозащищенным в социальном смысле категориям населения гарантируется необходимое государственное внимание и поддержка. К таким членам общества относятся несовершеннолетние дети. Именно их права и законные интересы в наибольшей степени ущемляются и нарушаются в силу нестабильной экономической и политической ситуации в государстве.

Это интересно:  Куда жаловаться на страховую компанию по ОСАГО

Применительно к рассматриваемой проблеме конституционные положения детализируются в нормах ГК РФ.

Для совершения сделок в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.4 ст. 292 ГК РФ) См. Приложение №2. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Однако на практике данное положение не всегда соблюдается.

Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилой площадью нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства.

Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными обмена жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квартиры и к С. о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти требования удовлетворены: упомянутые договоры признаны недействительными, за несовершеннолетними признано право на спорную жилую площадь.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, оставившая решение суда первой инстанции без изменения, в кассационном определении указала следующее. Родители несовершеннолетних были лишены родительских прав.

Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. В 1990 г. их родители обменяли занимаемую ими двухкомнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д.

В 1993 г. С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителям несовершеннолетних прежнему нанимателю, т.е. Д.

При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до перемещения их в детские учреждения. Последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних См. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция, 1998, N 6..

[Согласно Семейному кодексу РФ опекун не в праве без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.]

В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключение договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и др. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно признал, что сделка по обмену квартиры и последующие действия с жилой площадью не могут считаться действительными.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного банка или коммерческого банка См. Там же. .

Для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, органы опеки и попечительства запрашивают следующие документы:

· заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

· запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;

· копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмена) жилых помещений;

· копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);

· согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

· копия справки из налоговой инспекции, подтверждающей отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость См. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998, № 8. С. 62..

Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.

В случае, когда с просьбой об отчуждении жилой площади (продаже, обмене и т.д.) обращаются собственники жилого помещения (владельцы дома, квартиры в ЖК, ЖСК), органы опеки и попечительства при даче согласия на отчуждение такого жилого помещения не вправе требовать обязательного включения в число собственников (сособственников) жилой площади несовершеннолетних членов семьи.

Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки См. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью ? // Практический журнал для руководителей и менеджеров «Законодательство», 1999, № 7. С. 41..

Как правило, органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершаются сделки по залогу помещений.

Такие решения органов опеки и попечительства вызваны наличием, при подобных сделках, большого риска потери имеющейся жилой площади и существенного нарушения прав несовершеннолетних детей.

Согласие органов опеки при совершении сделок с недвижимостью требуется не всегда. Так например:

— лица, вступившие в брак до достижения восемнадцатилетнего возраста и приобретшие дееспособность в полном объеме с момента вступления в брак (ст. 21 ГК РФ).

— лица, достигшие шестнадцати лет, работающие по трудовому контракту и объявленные полностью дееспособными с согласия родителей, а при отсутствии такого согласия — по решению суда (эмансипация ) (ст. 27 ГК РФ).

Такие лица могут быть самостоятельными сторонами в договоре, т. е. совершать сделки по отчуждению жилых помещений. При этом полная дееспособность должна быть подтверждена свидетельством о заключении брака или решением суда.

Недвижимое имущество как объект гражданско-правовых сделок: проблемы правового регулирования

Секция: Юриспруденция

V Студенческая международная научно-практическая конференция «Общественные и экономические науки. Студенческий научный форум»

Недвижимое имущество как объект гражданско-правовых сделок: проблемы правового регулирования

В качестве объектов различных гражданско-правовых сделок довольно часто выступает недвижимое имущество. Развитие различных форм и видов деятельности, которые связаны с вопросами недвижимости, протекает в рамках правового поля, но в то же время нередко сопряжено с определенной долей незаконных действий.

Недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество) как объект гражданско-правовых сделок представляет собой товар, который характеризуется особыми свойствами, объясняемыми природными качествами недвижимых вещей, отличающими ее от вещей движимых. Традиционно высокая стоимость недвижимого имущества и ее значимость для субъектов права обуславливается повышенным интересом как со стороны законодателя, так и со стороны граждан, организаций к вопросам оборотоспособности недвижимого имущества.

Дискуссионным остается вопрос относительно определения недвижимого имущества и применения к соответствующему правовому режиму объектов недвижимости.

Гражданское законодательство определяет недвижимое имущество как то, что прочно связано с землей, а именно объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ [1]):

— участки недр, земельные участки;

— сооружения, объекты незавершенного строительства;

— морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат государственной регистрации;

— нежилые и жилые помещения;

-машино-места (части зданий или сооружений), которые предназначены для размещения транспортных средств, если соответствующей разметкой обозначены границы таких помещений, частей зданий или сооружений (описаны в порядке, предусмотренном законодательством о государственном кадастровом учете).

Ввиду того, что в гражданском законодательстве не содержится всех отличительных признаков недвижимости, которые ее отличают от движимого имущества, то для того, чтобы их определить, также следует обращаться также к судебной практике.

Содержание п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 7 ст. 1 Федерального «О государственной регистрации недвижимости» [2] позволяет сделать вывод, что объект недвижимости должен отвечать ряду критериев: его связь с землей должна быть прочной (неразрывной); его невозможно переместить; несоразмерность ущерба его назначению (т.е. к таким объектам относятся сооружения, здания, земля, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). Если какой-то из данных критериев отсутствует, то соответствующий объект не может быть признан недвижимой вещью.

В судебной практике к основным критериям, которые позволяют определить, является ли имущество объектом недвижимости, относят также конструкцию объекта и наличие коммуникаций, подведенных к нему.

Фундамент и стены суды называют одними из основных параметров конструкции [4]. Однако для признания строения объектом капитального строительства недостаточным является наличия одного лишь фундамента, так как возведение монолитного фундамента не может выступать в качестве доказательства строительства капитального сооружения, ведь и при возведении временных сооружений может быть использован такой фундамент.

В качестве технических критериев отнесения имущества к недвижимому выступают монтаж имущества на фундаменте, специально возведенном для него, подведение к нему стационарных коммуникаций, строение должно носить капитальный характер, содержание работ по привязке к местности такого фундамента. Такая позиция отражена в судебно-арбитражной практике [6].

Пункт 1 ст. 130 ГК РФ исходит из того, что имущество признается недвижимым как объектом гражданских прав при подтверждении факта создания данного объекта именно как недвижимости, с получением разрешительной документации, которая для этого необходима, и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Это интересно:  Индексация алиментов: в каких случаях производится перерасчет алиментных выплат в твердой денежной сумме

Верховный Суд РФ в одном из своих Обзоров судебной практики [8] разъяснил, что при разрешении вопроса относительно признания вещи недвижимостью, причем вне зависимости от осуществления государственной регистрации права собственности на такую вещь, необходимо устанавливать существование у нее признаков, которые способны в силу природных свойств или на основании закона относить ее к объектам недвижимости.

Некоторые суды к отличительным особенностям недвижимости относят также факт государственной регистрации права на имущество. Такой позиции, в частности, придерживался в одном из дел ФАС Московского округа [7]. Существует, однако, также и противоположная позиция, в силу которой основанием для признания имущества недвижимым не является только лишь факт государственной регистрации права на него. Факт регистрации права собственности на спорный объект, как указано в одном из Определений ВАС РФ [5], статус объекта как недвижимого имущества не определяет, поскольку для этого нужно, чтобы имели место определенные признаки, которые указаны в ст. 130 ГК РФ, в том числе неразрывная связь с земельным участком.

Кроме того, Пленум Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления от 23.06.2015 № 25 [3] указывает, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота на законодательном уровне установлена необходимость государственной регистрации права вещных прав на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их перехода, возникновения и прекращения. При этом государственная регистрация права на вещь по общему правилу для признания ее объектом недвижимости обязательным условием не является. Поэтому, например, недвижимыми вещами и являются здания и сооружения, которые были построены до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если не были зарегистрированы ранее возникшие права на них.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как справедливо отмечает в своей работе П.А. Матвеев, обладает правоустанавливающим, правоподтверждающим и охранительным значением для заинтересованных лиц и статистическим, фискальным и контролирующим значением для государства в лице его специальных органов [10, с. 7].

Таким образом, совокупность ряда признаков необходима для того, чтобы объект мог быть признан недвижимостью. Объекты, которые вышеназванным критериям не отвечают, к недвижимости не относятся и признаются движимым имуществом. Также следует учитывать, что при наличии спорных ситуаций, которые на законодательном уровне не урегулированы, вопрос относительно принадлежности объекта имущества к недвижимости решен может быть в судебном порядке.

Требования к гражданско-правовым сделкам с недвижимым имуществом касаются субъектного состава такой сделки, ее формы, а также содержания.

Стороны договора по общему правилу должны быть правоспособными и дееспособными. У лица, которое распоряжается недвижимостью, должны быть соответствующие полномочия, связанные с возможностью совершения сделки. Отсутствие таковых может являться основанием для того, чтобы на основании ст. ст. 168, 174 ГК РФ признать сделку недействительной.

Добросовестно должны действовать участники гражданских правоотношений. Преимущество из своего противоправного или недобросовестного поведения извлекать никто не вправе. Для того чтобы приобретатель недвижимости был признан добросовестным приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ, он должен удостовериться в том, что у продавца имеется право на отчуждение недвижимости. Добросовестным будет такой приобретатель, который не знал о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество (и не должен был об этом знать), так как он собственником имущества не являлся.

В простой письменной форме заключаются сделки, объектом которых является недвижимость. Для этого составляется один документ, подписанный сторонами. Ряд сделок с недвижимостью должен быть в обязательном порядке удостоверен нотариусом. К таковым сделкам относятся сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение; сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки и др.

А. Кардаш не безосновательно считает, что нотариальная форма является надежной формой удостоверения гражданско-правовых сделок, так как нотариус «несет персональную ответственность за все совершаемые им действия, следовательно, он заинтересован в правильности и законности совершения любой сделки» [9, с. 61].

Для некоторых сделок с недвижимостью на законодательном уровне также установлено требование об их обязательной государственной регистрации. Как следует из п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, который подлежит государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с того момента, когда он был зарегистрирован, если законом не установлено иное.

Также в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их переход, возникновение и прекращение подлежат государственной регистрации соответствующими государственными органами в Едином государственном реестре недвижимости. В частности, подлежат регистрации такие права: право собственности, сервитуты, ипотека, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования.

В качестве существенных условий всех сделок с недвижимым имуществом выступает предмет, подразумевающий данные, которые дают возможность установить конкретное недвижимое имущество, предполагающееся к передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на земельном участке или в составе иного недвижимого имущества. Если такие данные в договоре отсутствуют, то условие о недвижимом имуществе будет считаться не согласованным сторонами, и в силу ст. ст. 432, 555 ГК РФ такой договор не признается заключенным.

Для ряда сделок с недвижимым имуществом, помимо предмета договора, также предусмотрены другие существенные условия. Например, в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако если условие о цене сторонами не согласовано и при этом сторонами исполнялся такой договор, он признается заключенным.

При приобретении жилого помещения, где проживают лица, сохраняющие право пользования им и после приобретения такого жилого помещения покупателем, существенным условием данного договора купли-продажи является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением, которое продается.

Таким образом, особый характер недвижимого имущества предопределяет особые императивные (обязательные) требования со стороны законодателя, связанные с оформлением гражданско-правовых сделок, предметом которых выступает недвижимое имущество.

Дискуссионные вопросы механизм реализации института отчуждения недвижимого имущества, а так же в системе Договорных отношений

Введение 3
Глава I: Общая характеристика недвижимости как объекта гражданских прав 7
1. Понятие и классификация недвижимого имущества 7
2. Специфические особенности объектов недвижимого имущества 15
Глава II: Особенности сделок с недвижимым имуществом 22
1. Приватизация недвижимого имущества, особенности и проблемы 22
2. Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменения собственника 27
2.1. Особенности договоров отчуждения недвижимого имущества 27
2.2. Проблемы отчуждения недвижимого имущества 34
2.3. Проблемы отчуждения жилого недвижимого имущества, проблемы связанные с преимущественным правом покупки 40
3. Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменения права пользования и владения 45
3.1. Аренда (имущественный найм) недвижимого имущества 45
3.2. Доверительное управление недвижимым имуществом, особенности и проблемы 49
3.3. Передача недвижимого имущества в безвозмездное пользование, особенности и проблемы 56
4. Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой обременение имущества 57
4.1. Рента и пожизненное содержание с иждивением, особенности и проблемы 57
4.2. Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки) и существующие его проблемы 66
Глава III: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним 71
1. Особенности государственной регистрации недвижимого имущества 71
2. Проблемы государственной регистрации недвижимого имущества 75
Заключение 82
Список используемой литературы 86
Список используемых нормативных правовых актов и судебной практики 91

В общей системе договорного права сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, являются одними из самых распространенных и значимых в гражданском праве.
Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, одни из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций. Необходимость особого порядка правового регулирования сделок с недвижимостью определяется, прежде всего, спецификой правового режима недвижимого имущества как объекта гражданских прав.
Актуальность темы настоящего исследования обусловлена тем, что после перевода российской экономики на рыночные принципы хозяйствования договора по отчуждению недвижимого имущества приобрели другое значение: они стал играть ведущую роль в протекающих экономических процессах. Механизм реализации института отчуждения недвижимого имущества, которому посвящена данная работа, постоянно развивается. Появляются новые виды способы отчуждения недвижимого имущества. При этом, любой новый вид способ отчуждения недвижимого имущества характеризуется не только новым, не отраженным Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ), признаком, но и признаками, уже обусловившими правовое регулирование.
Пользование недвижимым имуществом и совершение с ним сделок, направленных на его отчуждение, затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц, поэтому изучение этих вопросов весьма важно. Современное законодательство о сделках, направленных на отчуждение недвижимого имущества, содержит большое количество нормативных актов, которые зачастую противоречат друг другу. Изучение этого законодательства также весьма актуально.
.
Глава I: Общая характеристика недвижимости как объекта гражданских прав

1. Понятие и классификация недвижимого имущества

Статья написана по материалам сайтов: base.garant.ru, naukarus.com, vuzlit.ru, nauchforum.ru, demo.rosdiplom.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector