+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Нежилая собственность « СВОЁ

[Error: Irreparable invalid markup (‘ ‘) in entry. Owner must fix manually. Raw contents below.]

Часть 1. ЗАО "Московский шелк", или история человеческой жадности.

&nbsp Пока в Хамовническом суде разгарались страсти поповоду дела pussy riot, там же ЗАО "Московский шелк" пытается узаконить краденное у государства имущество путем выселения из него людей. Дело ведет федеральный судья Кананович И.В. Исходя из того, как судья рассматривает это дело, шансы у людей остаться в своем законном жилье невелеки, но не будем предвосхищать события.

Эта история началась еще в 90-х годах прошлого века, но вот сейчас пришло время, когда осталось сделать всего несколько "штрихов" и почти целый квартал в Хамовниках бесследно исчезнет для государства и станет как бы принадлежать "Московскому шелку".

Это могло произойти, конечно, гораздо раньше, если бы не банальная человеческая жадность. Дело в том, что дома эти были украдены вместе с прописанными и живущими в них людьми, которые и не знали о таком положении вещей. Выяснилось все только тогда, когда жильцы этих домов захотели приватизировать свое жилье, и тут началось. А причем тут жадность? Да очень просто. Если руководство ЗАО "Московский шелк" расселило бы эти дома за свой счет, то никто бы ничего и не понял, все бы осталось незамеченным. Но жадность творит чудеса! Мало того, что дома у государства украли, так еще и расселять их решили за государственный счет. Как? Совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Люди по многу лет стояли в очереди по улучшению жилищных условий и, несмотря на то, что ЗАО "Московский шелк" стал якобы собственником этих домов, продолжали получать от города бесплатное жилье, оставляя свое жилое помещение указанному выше предприятию. Таким образом много лет происходила растрата городских средств для того, чтобы расселить дома, принадлежащие этому ЗАО. Как смогли договориться об этом ЗАО "Московский шелк" и Департамент жилищной политики — только им одним известно.
Но на этом история человеческой жадности не кончается. С чего вообще все началось. Несколько лет назад одна из бывших работниц этого предприятия обратилась к руководству с просьбой прописать к ней на жилую площадь ее пристарелого больного отца, ветерана Великой Отечественной Войны. Она полагала, что проживает в общежитии, которое принадлежит ЗАО "Московский шелк". Отца хотела перевезти к себе в Москву, чтобы была возможность за ним ухаживать. Руководство предприятия ответило ей отказом. Также отказали ей и в просьбе оказать материальную помощь в приобретении квартиры с использованием субсидии от города. Сумма требовалась по меркам данного предприятия просто смешная, но жадность — дело такое! Бедной женщине ничего не оставалось, как начать бороться за свои права,и в процессе этой борьбы стали всплывать очень интересные факты.
Теперь обо всем по порядку.

Дома, о которых пойдет речь, находятся в нескольких километрах от Дома Правительства РФ

В Дополнительном соглашении от 02.09.1992 года к Договору Госкомимущества России с арендным предприятием «Московский шелковый комбинат имени Я.М. Свердлова от 13.12.1991 года «О выкупе имущества арендного предприятия» отражено: «Госкомимущество России, руководствуясь ст. 5 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» закрепляет за арендным предприятием «московский шелковый комбинат им. Я.М. Свердлова» объекты жилого, социально-бытового и культурного назначения на праве безвозмездного бессрочного пользования».

21 сентября 1992 года Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом выдано Свидетельство с регистрационным номером 230 на приватизированное предприятие. В абзаце выше указанного Свидетельства о собственности на приватизированное предприятие сказано: «Объекты жилого, социально-бытового и культурного назначения закреплены за комбинатом на праве безвозмездного бессрочного пользования согласно договору с Госкомимуществом России от 02 сентября 1992 года».

К договору о закреплении за арендным предприятием «Московский шелковый комбинат им. Я.М. Свердлова» жилого фонда и объектов социально-бытового и культурного назначения на праве безвозмездного и бессрочного пользования» приложен Перечень объектов жилого, социально-бытового и культурного назначения, передаваемых арендному предприятию «Московский шелковый комбинат им. Я.М. Свердлова» на праве безвозмездного бессрочного пользования. В настоящем Перечне отражено, что общежитие по адресу: Москва, Большой Саввинский переулок,
д.12 передано комбинату в безвозмездное бессрочное пользование.

В соответствии с п.2.4. выше указанного Договора от 02.09.1992 года, «имущество, закрепленное за предприятием, может быть передано иным лицам в безвозмездное пользование, сдано в аренду (имущественный наем), а в отношении жилищного фонда – передано в собственность в соответствии с действующим законодательством». Хочется сразу отметить, что людям, проживающим в указанном выше жилом доме, такие подробности сообщены не были, и помещения в собственность не передали. Когда люди, узнав о своих правах, стали пытаться оформить право собственности на занимаемые жилые помещения, руководство предприятия заявило, что выкупило здание общежития по адресу Москва, Большой Саввинский переулок, д.12, что жильцы занимают лишь койко-места в общежитии и не имеют права на приватизацию занимаемых жилых помещений. На самом же деле, этот дом предприятие должно было вернуть государству, после чего дом был бы отнесен к жилому фонду социального использования. Это позволило бы гражданам беспрепятственно приватизировать занимаемые ими жилые помещения.

&nbsp Но "Московский шелк" не захотел передавать в собственность жильцам их жилье, а поступил иначе и, конечно, не без помощи местных чиновников.

&nbsp А 31 декабря 1999 года ЗАО «Московский шелк» получило свидетельство о государственной регистрации права частной собственности на объект недвижимости, находящийся по адресу: Москва, Большой Саввинский переулок, д.12, строение 18. Согласно данным выписки из ЕГРП, всё здание, находящееся по адресу Москва, Большой Саввинский переулок, д.12, строение 18, является нежилым, производственным и принадлежит на праве частной собственности ЗАО «Московский шелк».

&nbsp Только вот здание это на самом деле никакого отношения не имело к бывшему государственному общежитию по адресу Большой Саввинский переулок,д.12, если бы не указанное Распоряжение префекта.

А вот еще один интересный факт. Государственная регистрация права частной собственности ЗАО "Московский шелк" на все нежилое здание состоялось 31 декабря 1999 года. Выше указанному акционерному обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права частной собственности на нежилое здание, на ходящееся по адресу: Москва, Большой Саввинский переулок, д.12, строение 18. Однако, префект ЦАО МОсквы только 2.02.2000 в своем распоряжении № 152-р поручил бюро технической инвентаризации "Центральное" внести соответствующие изменения в техническую документацию. Выходит, что на момент обращения ЗАО "Московский шелк" в Москомрегистрацию с заявлением о государственной регистрации права частной собственности на выше указанный объект недвижимости, такого адреса, как Москва, Большой Саввинский переулок д.12, строение 18 не существовало!

Таким образом, Распоряжением префекта ЦАО Москвы от 02.02.2000 г. №152-р дому, в котором проживают зарегистрированные там по месту жительства люди, присвоен адрес: Москва, Большой Саввинский переулок, д.12, строение 18. При этом сведения об изменении адреса не были переданы на Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, ни управлению федеральной миграционной службы России по городу Москве, ни жильцам, проживающим по данному адресу. Федеральная миграционная служба продолжает регистрировать людей по данному адресу.

И это не смотря на то, что ЗАО "Московский шелк" уже много лет считает здание своим, сделало в нем переустройство и сдает в аренду под офисы. Лишь мальнькая площадь осталась отведенной под жилые цели, где и проживают граждане, которым говорят, что они находятся на территории предприятия в здании, принадлежащем ЗАО "Московский шелк".
То, как сейчас выглядит украденное здание и что в нем располагается можно судить по фотографиям ниже.

Фото с сайта http://maps.yandex.ru, "Аренда от собственника" на фасаде дома по адресу: Москва, Большой Саввинский переулок, д.12, стр.18

ЗАО "Московский шелк" самостоятельно установило ворота с калиткой таким образом, что дом как бы оказался на территории предприятия.

За воротами находится вход в Британский визовый центр, который находится в доме, собственником которого якобы является ЗАО "Московский шелк" по адресу: Москва, Большой Саввинский переулок, д.12, стр.18, о чем также свидетельствует информация на сайте.


Дверь с флагами также находится за воротами и является помимо входа в жилой подъезд, входом для посетилелей одной из фирм-арендаторов.

При входе в подъезд открывается такая картина

Верхняя черная дверь — вход в жилое помещение, ниже слева — вход в помещение фирмы-арендатора.
Чтобы попасть к себе домой жильцам постоянно приходится протискиваться сквозь толпу посетителей данной фирмы.

А вот еще один вариант рейдерской схемы, благодаря которой ЗАО "Московский шелк" украло еще одно здание, тоже бывшее государственное общежитие. Этот дом теперь также находится на территории ЗАО "Московский шелк" и имеет адрес: Большой Саввинский переулок, д.12 строение 6. Хотя на самом деле должен иметь адрес: Саввинская набережная, д.21.

а карте избирательных участков на сайте Управы Хамовников, этот дом по прежнему имеет свой настоящий адрес: Саввинская набережная, д.21, и входит в список избирательного участка под номером 190.

Как в этом случае получилось, что один и тот же дом стал иметь 2 адреса и разных собственников одновременно?
&nbsp Распоряжением префекта ЦАО Москвы №141-З от 2.02.2000 года некому нежилому зданию, расположенному по адресу: Москва, Саввинская набережная, д.21 строение 4 присвоен адрес: Москва , Большой Саввинский переулок, д.12 строение 6. Однако, у ЗАО "Московский шелк" есть еще одна редакция данного распоряжения префекта, где указано, что адрес: Москва , Большой Саввинский переулок, д.12 строение 6 присвоен префектом объекту недвижимости, находящемуся по адресу: Москва, Саввинская набережная, д.21. А строение 4 в данной редакции распоряжения префекта и вовсе не упоминается. Вот так и стал жилой дом, бывшее государственное общежитие по адресу Москва, Саввинская набережная, д.21 , нежилым зданием по адресу: Москва , Большой Саввинский переулок, д.12 строение 6, принадлежащим ЗАО "Московский шелк".

Причем, как и в первом случае, Свидетельство о государственной регистрации права частной собственности на этот объект недвижимости датировано 31 декабря 1999 года, хотя адрес изменен только в феврале 2000 года.

Как в первом, так и во втором случае документов о перевода домов в нежилой фонд не было.

&nbsp А дальше всё развивалось по "классике". ЗАО "Московский шелк" установило ворота таким образом, что оба эти дома оказались на территории предприятия. Ворота снабжены калиткой, возле которой находится охранник ЧОП "Наяда", который и решает, кому можно пройти в дом, а кому нет. Конечно, руководствуется он не своей волей, а указанием ЗАО "Московский шелк". Так решили поступить с жильцами второго украденного дома. В настоящее время руководство предприятия решило, что никто, кроме самих жильцов, пройти в дом не имеет права: ни родственники, ни знакомы, даже, чтобы пройти врачу по вызову к ребенку, врач должен получить разрешение у руководства ЗАО "Московский шелк".

nbsp;

В случае первого украденного дома руководство предприятие пошло еще дальше и поставило пункт охраны непосредственно в жилом помещении, где проживают люди. Момент установки был зафиксирован одним из жильцов, там же на видео присутствует и пункт охраны, установленной ЗАО "Московский шелк". Охранники ЧОПа "Наяда" ведут журнал, в котором отмечают, во сколько жильцы приходят и уходят, требуют паспорта от гостей граждан, проживающих в квартире.Таким образом становится понятно, что ЗАО "Московский шелк" установил тотальный конроль за гражданами, проживающими в данном жилом помещении, причем то, кому можно пройти в гости к жильцам, а кому нет, также решает руководство предприятия.

Кстати, заложенные кирпичом оконные проемы в кухне, тоже заслуга ЗАО "Московский шелк".

Людей, проживающих по месту регистрации уже более 30 лет, ЗАО "Московский шелк" предпочитает именовать просто "зарегистрированными".

Безусловно, все описанное выше, похоже на какое-то безумство и даже не верится, что такое происходит в наши дни, в самом центре Москвы,в нескольких километрах от Дома Правительства. Однако, это факт!
Люди, жильцы этих домов, конечно, уже изрядно вымотанытакой ситуацией. Было множество обращенийв различные структуры власти, но пока результата никакого. Создается такое впечатление, что никто ничего не замечает, а ЗАО "Московский шелк" чуть лине самая главная властнаяструктура в ЦАО в этой ситуации. Подано множество исков в Хамовнический суд, которые пока тоже ни к какому результату не привели. Но об этом позже.

Это интересно:  Надо ли платить госпошлину, если я подаю иск в суд о возмещении вреда здоровью

&nbsp А пока можно посмотреть видеорепортаж, отснятый на тему этих домов и ужаснуться от увиденного своими глазами.

Что такое жилые и нежилые помещения

Недвижимость, как правило, делят на жилую и нежилую. К первой относятся помещения, где законно проживают люди: многоквартирные дома, общежития, частные дома. К жилому фонду также относятся и гостиницы.

Нежилая собственность чаще всего используется под коммерческие или общественные цели.

Необходимость перевода жилье из одного фонда в другой возникает у многих: у предпринимателей, выкупивших жилье в доме под магазин или же для переоборудования под офис.

Если такая необходимость возникла и перед вами, теряться не нужно. Возможность перевода квартиры в другой фонд, есть.

Зачем нужен перевод

Перевод вашего жилища из жилого фонда в нежилой и наоборот может стать необходимым по множеству причин.

Чаще всего выкупленные квартиры бизнесмены преобразуют в магазины, аптеки, рестораны и кафе, офисы.

Статус же жилого помещения нужен потому, что только в нем вы сможете зарегистрироваться, да и жить тоже.

Если вы решили перевести недвижимость в нежилую, подумайте, можно ли избежать этого процесса.

Согласно Жилищному кодексу ст.17, заниматься коммерческой деятельностью на жилой площади можно в некоторых случаях, при которых будут соблюдены условия:

  • Соседи по дому и квартире не будут страдать от ваших занятий;
  • Дом,в котором находится ваше жилье, не принадлежит к ветхому фонду;
  • Потенциальный предприниматель зарегистрирован на площади, где планирует вести дела.

Впрочем, в большинстве случаев статус жилья все же предпочитают изменить, и в этом есть свои плюсы.

Главная выгода собственника, который переводит свою квартиру в нежилой фонд, в том, что она становится дороже примерно на 20% при продаже.

Но здесь можно столкнуться и с другой трудностью: сможете ли вы потом продать свою уже нежилую недвижимость? Насколько предпринимателя это заинтересует? Так что, прежде чем бежать за выгодой, нужно просчитать все риски.

Минусом для вас здесь станет потерянное время на оформление документов и поиск покупателей.

Пока недвижимость будет простаивать в ожидании покупателя, вам придется вносить коммунальные платежи, которые для нежилого помещения примерно в два раза выше. Заплатить придется и налог на имущество, а именно – 2,2% от остаточной стоимости помещения каждый год.

Именно поэтому переводом занимаются уже сами предприниматели, которые купили жилье.

Как изменить статус площади

Перевести квартиру в другой фонд и наоборот просто так не получится.

В Жилищном кодексе прописан ряд требований, соблюдение которых обязательно. Если перечисленные условия выполнены не будут, на изменения статуса можно не рассчитывать.

Для того чтобы квартира стала нежилой, вам нужно учесть:

  • Если площадь составила более 100 кв. метров, обеспечьте второй выход на улицу;
  • Если помещение, в котором вы планируете осуществлять свою деятельность, находится на втором этаже или еще выше, готовьтесь к тому, что вам придется менять статус всех квартир, которые находятся снизу. Эти квадратные метры также по правилам должны стать нежилыми;
  • Обеспечьте все инженерные коммуникации;
  • Выпишитесь из жилья прежде, чем начать процедуру перевода, т.к. в нежилом помещении не может быть прописан ни один человек как на постоянных, так и на временных условиях;
  • Узаконьте все перепланировки.

Помните, что нежилым не может стать помещение, которое находится в здании, отнесенным к объектам культурного наследия.

Кроме того, право на изменение статуса есть только у собственника.

Нельзя сделать нежилой площадь, на которой вы проживаете на условиях договора социального найма.

Не все так просто обстоит и с переводом в жилой фонд. Оно также должно отвечать определенным требованиям:

  • Здание, в котором находится нежилое помещение, должно иметь прочные конструкции. Оно также не должно быть отнесено к аварийному фонду или подлежать реконструкции или сносу;
  • Помещение должно быть абсолютно безопасным и оборудованным таким образом, при котором будущие жильцы не смогут пораниться или получить травму. Это же требование касается и прилегающей территории;

Все инженерные сети должны быть в порядке и пригодными для использования.

Речь идет о теплосетях, канализации, водопроводе и электроснабжении. Отвечать требованиям безопасности должны и инженерные коммуникации, которые находятся в доме.

Задуматься собственнику при переводе в жилую площадь придется над высотой потолков, концентрацией вредных веществ в воздухе, числом этажей здания, звукоизоляцией. Все это также должно соответствовать нормам, которые были определены Жилищным кодексом.

Кроме того, во время перевода, неважно в какой фонд, недвижимость не должна быть ничем обременена: долгами, кредитами и пр.

Живем в нежилом

Зарегистрироваться и получить прописку по этому адресу на нежилой площади вы уже не сможете.

Хотя, конечно, нельзя не сказать, что находиться в своем офисе или магазине вам никто запретить не может. Конечно, контролировать, возможно, сколько вы бываете в нежилом помещении, не будут.

Такие объекты вы имеете право сдавать в аренду или же просто владеть ими.

Куда идти за переводом

Сегодня процедура подачи документов во многих регионах упрощена благодаря Многофункциональными центрами, которые работают по принципу одного окна. В одном и том же месте вы сможете подать все документы, в некоторых случаях – заказать справки и получить соответствующий документ после того, как все процедуры будут окончены.

С собой вам понадобится:

  • Заявление на перевод;
  • Документы, которые подтвердят ваше право на владение;
  • Документы из БТИ: техплан, техпаспорт, поэтажный план дома;
  • Если при изменении статуса необходима какая-то перепланировка, вы также обязаны предоставить ее проект.

Узнать о том сможете ли вы перевести свое помещение в другой фонд или нет, вы должны в течение 45 дней. Именно столько времени требуется, чтобы рассмотреть заявление и проверить предоставленные документы.

После того как решение будет принято, у уполномоченных органов есть три дня, чтобы оповестить вас о своем согласии или отказе. Соответствующую бумагу могут выслать по почте или же направить в Многофункциональный центр.

Также уведомление может быть отправлено и на вашу электронную почту.

Помните о мелочах

Какие бы планы вы не строили на перевод своей квартиры, есть и такие нюансы, которые не позволят вам осуществить их:

В первую очередь помните о том, что за использование площади ответственность несет только его собственник. То есть, если вы решили сдать площадь в аренду, где позже появился магазин, и при этом не сделали его нежилым, отвечать за это придется исключительно вам.

Все предписания правоохранительных органов будут выписаны на имя собственника;

Свою квартиру вы имеете право не только использовать как домашний адрес, но и как юридический.

Для того, чтобы вести дела из дома, необязательно собирать документы и переводить помещение в другой фонд. Главное соблюдать правила, о которых было сказано выше.

В этом есть и свои плюсы: вы сможете работать, находясь в собственной квартире, а закон не запрещает вам там еще и жить.

Однако изменить статус жилья все же придется, если вы планируете принимать массовых посетителей;

  • Будьте готовы к тому, что цены на коммунальные услуги резко скакнут вверх, как только вы осуществите процедуру перевода жилого в нежилое. Ведь тарифы на водоотведение, водо- и электроснабжение, отопление для коммерческих помещений значительно выше.
  • Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность

    Предприниматель Л. предоставил предпринимателю Т. в аренду на пять лет нежилое помещение. Спустя два года после подписания и фактического начала исполнения договора аренды арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора, мотивируя свое требование тем, что договор не был зарегистрирован.

    Суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в отсутствие государственной регистрации договор является незаключенным в силу статьи 433 ГК РФ, а между сторонами сложились отношения из неосновательного обогащения в части пользования ответчиком имуществом истца.

    Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске отказал.

    Как указал суд апелляционной инстанции, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

    По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

    Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

    Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

    Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

    Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

    Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

    №4. Мокроусовой на праве собственности принадлежала квартира в г.Томске. Пока ее муж находился в длительной командировке, Мокроусова продала квартиру в Томске Маликову и переехала жить к своему близкому другу Смирнову. Переход права собственности на квартиру был зарегистрирован в установленном законом порядке. В проданной квартире вместе с Мокроусовой в течение 15 лет проживал ее муж Мокроусов, зарегистрированный по месту жительства в квартире родителей по другому адресу. Супруги Мокроусовы во время совместного проживания часто ссорились, неделями не разговаривали друг с другом, однако брак не расторгали. Возвратившись из командировки, Мокроусов не мог попасть в квартиру, в которой он проживал, поскольку новый собственник квартиры поменял замки.

    Вопрос: Вправе ли Мокроусов оспорить в судебном порядке продажу квартиры женой без его согласия?

    Нет, не вправе, она является собстевнником, это ее имущество.

    Возможна ли описанная в задаче ситуация в условиях действующего законодательства? Обоснуйте свой ответ.

    Вариант условия: квартира принадлежит на праве общей долевой собственности супругам Мокроусовым. Возможна ли продажа квартиры при таких условиях одним из супругов?

    Исходя из условий задачи, не совсем ясно, когда была приобретена квартира: до брака или во время. Рассмотрим каждый из вариантов.

    · В том случае, если Мокроусова приобрела квартиру до брака (или во время брака, но по безвозмездным сделкам), тогда Мокроусов оспорить в судебном порядке квартиру не может, поскольку у него нет никаких оснований для этого.

    Это интересно:  Лучшие районы Москвы для проживания (рейтинг) в 2019 году - рейтинг, какой, на карте, с детьми, самые, считаются хорошими

    · Если же Мокроусова приобрела квартиру находясь в браке, тогда согласно ст. 34 (п. 1 и п. 2) СК РФ, квартира будет считаться общим имуществом супругов. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ:

    Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

    Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

    В данном случае нотариального удостоверенного согласия получено не было, значит у Мокроусова есть основание для обращения в суд с целью признания сделки по продажи квартиры недействительной по основанию, предусмотренным статьей 168 ГК:

    Сделка, нарушающая требования закона(нарушено требование абз. 1 п. 2 ст. 35 СК) или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Срок в данном случае начинает течь с момента, когда Мокроусов обнаружил, что сменились замки в квартире.

    В случае, если это долевая собственность супругов, то продажа должна пройти по правилам ст. 250 ГК:

    При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    Мокроусов имеет несколько вариантов поведения в этом случае:

    · Согласно п. 3 ст. 250, Мокроусов имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    · Обратиться в суд в течение 3 лет с требованием признать сделку ничтожной по п. 2 ст. 168 ГК РФ.

    Нежилая собственность « СВОЁ

    В России с защитой жилища всё так же, как и в большинстве развитых стран мира. В Конституции и в уголовном кодексе закреплен принцип неприкосновенности жилища. Проникнуть в чужое жилье можно лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом, или на основании судебного акта (судебного приказа, определения, решения и т. д.). Простое проникновение в жилище против воли проживающего в нем лица, без цели хищения, наказывается штрафом до 40 тыс. рублей, годом исправительных работ или арестом на срок до трех месяцев. То же деяние, совершенное с применением насилия, наказывается штрафом до 200 тыс. рублей или лишением свободы на срок до двух лет. Если же для незаконного проникновения использовалось служебное положение, то штраф может составить до 300 тыс. рублей, а срок лишения свободы — до трех лет.

    Что же понимается под жилищем? Согласно тому же уголовному кодексу, это может быть индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение, независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а также иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания. Жилищем таким образом может быть даже туристическая палатка.

    Но нежилые помещения не обладают такой же неприкосновенностью. Нарушитель несет ответственность за проникновение в них только в случае покушения на кражу. То есть если кто-нибудь забрался на сеновал фермера просто вздремнуть, преступления он не совершает (если, конечно, нежилое помещение не образует с жилым единое строение). Так же ситуация обстоит и с земельными участками – за прогулку по чужому саду не грозит уголовной или административной ответственности. А вот за попытку нарвать в саду яблок вам уже полагается административный штраф как за мелкое хищение.

    Отсутствие ответственности за проникновение на частную территорию не означает, что свою собственность невозможно защитить. Впрочем, писать заявления в полицию о незаконном вторжении на территорию бесполезно.

    Для выдворения посторонних со своей земли собственник может применять физическую силу. Однако действия в рамках защиты своей собственности должны быть соразмерны характеру посягательства на права собственника. Если речь идет о предотвращении проникновения на участок, то хозяин территории не может принимать меры, угрожающие жизни и здоровью незваных гостей. Он может построить забор, но устанавливать капкан не вправе. Так же угроза вторжения в частную собственность не является основанием для применения спецсредств самообороны. Собственник не может воспользоваться газовым баллончиком или травматическим пистолетом в случае, если нет посягательства на его жизнь. А вот применение огнестрельного или холодного оружия, а так же предметов, их заменяющих (топора например), возможно только лишь при непосредственной угрозе жизни и здоровью обороняющегося. То есть не в рамках защиты частных владений, а в порядке самообороны.

    Получается, что у простого собственника не так много способов для защиты своей территории. Но он вправе воспользоваться услугами профессиональной охраны. Услуги по охране собственности, в том числе земельных участков и другого недвижимого имущества существуют в трех видах: услуги сторожа, частного охранного предприятия (ЧОП) или сотрудников вневедомственной охраны МВД РФ.

    Простой сторож не имеет никаких особых прав по применению мер по защите частных владений, он выступает как представитель собственника, осуществляющий свои полномочия в силу занимаемой должности. Сторож вправе препятствовать проникновению посторонних лиц на охраняемую территорию, защищать имущество собственника, свою жизнь и здоровье. Права на применение оружия у него такие же, как у других гражданских лиц.

    Права профессиональных охранников (сотрудников ЧОПа) несколько шире. Они могут применять спецсредства (резиновые дубинки, наручники, т.д.) не только в случаях необходимой обороны или крайней необходимости. Когда ненасильственные способы предупреждения правонарушения были использованы и не дали результатов, ЧОПовцы имеют право пустить в ход спецсредства: для отражения нападения, угрожающего их жизни и здоровью, либо жизни и здоровью охраняемых граждан (дубинка), и для пресечения преступления против охраняемой ими собственности, когда правонарушитель оказывает физическое сопротивление (дубинка и наручники). Огнестрельное оружие профессиональный охранник имеет право применять для отражения нападения и защиты своей жизни, для отражения группового или вооруженного нападения на охраняемое имущество, а так же для подачи сигнала тревоги или вызова помощи (выстрелом в воздух). Однако кроме прав на использование в определенных случаях спецсредств и оружия, каких-либо еще прав у охранников ЧОПа фактически нет. С точки зрения закона, задержание охранниками правонарушителя, его личный досмотр и досмотр находящихся при нем вещей и транспортного средства не в их юрисдикции и может быть приравнено к самоуправству.

    Куда больше полномочий у сотрудников вневедомственной охраны. Они, помимо прав на применение спецсредств и огнестрельного оружия в рамках Закона «О полиции», вправе задерживать лиц, пытающихся незаконно вывезти или вынести материальные ценности с охраняемого объекта; доставлять в служебные помещения или милицию лиц, подозреваемых в посягательстве на охраняемое имущество; производить в установленном законом порядке досмотр вещей; использовать для обнаружения и изъятия незаконно вывозимого имущества, а также для фиксирования противоправных действий технические средства, не причиняющие вреда жизни, здоровью граждан и окружающей среде.

    Но что сделает сторож, охранник, полицейский, если нарушение состоит лишь в пересечении границы частных владений? Такие действия не образуют правонарушения, ни административного, ни уголовного. Поэтому всё, что можно сделать в этом случае – только лишь проводить нарушителя за границы охраняемой территории. Попытки досмотреть или задержать нарушителя, изъять какие-либо предметы или применить силу являются превышением полномочий.

    Кроме того, закон допускает случаи использования чужого земельного участка лицами, не являющимися собственниками, без разрешения владельца или уполномоченного им лица. Одним из таких случаев является сервитут — право прохода по участку собственника. Такое право может быть частным — у владельца соседнего участка или публичным — у неограниченного круга лиц. Согласно земельному кодексу, публичные сервитуты могут устанавливаться для:

    1. прохода или проезда через земельный участок;
    2. использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
    3. размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
    4. проведения дренажных работ на земельном участке;
    5. забора воды и водопоя;
    6. прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
    7. сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
    8. использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
    9. временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.
    10. свободного доступа к прибрежной полосе.

    Публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом, например, субъекта местного самоуправления (сельского округа, района), а затем регистрируется в территориальных органах Федеральной регистрационной службы как обременение земельного участка.

    Не стоит забывать так же, что Водным кодексом закреплено право неограниченного круга лиц на свободный доступ к водным объектам общего пользования. Хотя это право не фиксируется в качестве сервитута, фактически это означает, что если участок собственника граничит с водным объектом общего пользования, то он не может на законных основаниях препятствовать проходу посторонних лиц по прибрежной полосе.

    За рубежом нарушение границ частных владений это серьезное правонарушение, которое влечет за собой административную, а нередко и уголовную ответственность. Почему в России по-другому? По всей видимости, все дело в общинных традициях русского народа. В России традиционно земля являлась достоянием всех жителей деревни, и никто не рассматривал вторжение на чужую территорию как серьезный проступок. В Европе, где земельные отношения были куда более индивидуализированы, уголовное преследование за нарушение границы чужих владений появилось гораздо раньше, чем право на неприкосновенность жилища. В России же только жилище и неприкосновенно.

    Использование жилых помещений в коммерческих целях

    После регистрации фирмы и начала деятельности одним из главных вопросов, стоящих перед предпринимателем, является приобретение или аренда подходящего помещения для своего офиса. Найти такое зачастую непросто. Желательно, чтобы офис находился в удобном для работы месте, площадь его была достаточной для ведения деятельности, планировка хорошей, а стоимость аренды или покупки – доступной.

    Существует несколько вариантов решения проблемы поиска офисного помещения:

    • аренда;
    • покупка специально обустроенного рабочего помещения в нежилом фонде;
    • приобретение квартиры в жилом фонде города с последующим оформлением всех документов.

    В данной статье мы подробно рассмотрим особенности использования в коммерческих целях жилых помещений, а также перевод их в нежилой (коммерческий) фонд.

    В случае, если вы приобретаете или арендуете помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие разрешения на использование данного помещения как офисного. Если такого разрешения нет, его следует получить, поскольку законодательство запрещает использовать в качестве офиса жилые помещения.

    Несмотря на то, что квартира изначально для данных целей не предназначается, покупка ее для офиса с экономической точки зрения выгодна. Это дает возможность сэкономить на приобретении полноценного офисного помещения — стоимость готового офиса будет значительно выше.

    Кроме того, подобрать квартиру подходящей площади в нужном месте проще – можно воспользоваться помощью агентств недвижимости, объявлениями в газетах, поиском через Интернет или личными связями.

    Это интересно:  Какая пенсия у инвалида 1, 2 и 3 группы будет в 2019 году

    После совершения сделки нужно оформить необходимые документы, спланировать помещение в соответствии с вашими требованиями, выполнить ремонт и приступать к работе. Но чтобы избежать негативных последствий, перед началом эксплуатации необходимо правильно преобразовать квартиру в офис.

    В большинстве случаев, особенно, если деятельность фирмы связана с оказанием услуг населению, наиболее предпочтительны и удобны аренда или приобретение офиса на первом этаже жилых домов с обязательной возможностью организации отдельного входа.

    Процедура расселения

    Квартира может быть объектом купли-продажи, только если она находится в частной собственности. Поэтому муниципальная квартира перед совершением покупки должна быть переведена из государственной собственности в частную или приватизирована.

    Для получения квартиры в собственность, необходимо подобрать и предоставить ее владельцу альтернативный жилой объект. Если в квартире проживает несколько человек, или квартира коммунальная, то, возможно, потребуется произвести расселение. В этом случае каждому из проживающих в ней лиц необходимо предоставить жилище. После этого расселяемая квартира сможет перейти в собственность заинтересованного физического или юридического лица.

    Осуществить расселение жилого объекта, находящегося в совместной собственности, можно только при наличии добровольного согласия всех его владельцев и жильцов. Если квартира находится в ведомственном доме, следует получить согласие на передачу данного жилья из ведомственного подчинения.

    Определив стоимость квартиры, необходимо рассчитать суммы для приобретения нового жилья ее владельцам. Для этого определяют число квадратных метров общей площади, приходящейся на каждый финансово-лицевой счет.

    Перед продажей следует собрать все требуемые для оформления сделок купли-продажи документы. Если у владельцев квартиры есть несовершеннолетние дети, необходимо получить согласие органов опеки. Решив все указанные вопросы и подобрав отдельное жилье каждому участнику расселения, проводят государственную регистрацию сделки.

    Порой достижение соглашения с каждым из собственников становится довольно сложным процессом. Видя повышенный интерес к своей квартире, они могут намеренно завышать цену. В этом случае, возможно, проще будет подыскать другой вариант покупки квартиры для офисного помещения.

    Оформление права собственности

    После выбора и приобретения объекта, удовлетворяющего вашим требованиям, необходимо оформить на него право собственности. В этом случае оформление проводится так же, как и при обычной покупке квартиры для проживания.

    Для возникновения права собственности на квартиру в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) должна быть внесена соответствующая запись. Регистратору предоставляют требуемый пакет документов. Основополагающим документом для регистрации права собственности является договор купли-продажи квартиры, содержащий соглашения по всем существенным условиям и подписанный участниками сделки.

    При проведении сделки необходимо учитывать, что в зависимости от того, кто является покупателем – физическое лицо или юридическое – перечень документов будет отличаться. Физическому лицу следует предоставить копию паспорта, а юридическому – заверенные копии учредительных документов и выписку из ЕГРЮЛ. Данная выписка действительна в течение месяца со дня получения. Если форма организации юридического лица – акционерное общество, то дополнительно необходимо предоставить согласие акционеров на приобретение данного имущества.

    Переоформление в нежилой фонд

    После покупки жилого помещения необходимо выполнить его перевод в нежилой фонд в соответствии с установленными процедурами. Порядок перевода установлен в главе 3 ЖК РФ «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

    Главным условием для осуществления такого перевода является наличие доступа к переводимому помещению без использования помещений, которые обеспечивают проход к жилым помещениям.

    Перевод жилого помещения в нежилое невозможен, если:

    • отсутствует техническая возможность организовать доступ к данному помещению;
    • переводимое помещение является частью жилого помещения или используется в качестве места постоянного проживания;
    • право собственности на данное помещение обременено правами других лиц.

    В многоквартирном доме перевод квартиры в нежилое помещение допускается только когда квартира находится на первом этаже дома, или же все помещения под данной квартирой не являются жилыми.

    Во многих современных новостройках первые два этажа изначально нежилые (коммерческая недвижимость) и имеют отдельные от жилых подъездов входы с улицы. Подбирать подобные помещения можно еще на этапе строительства.

    Для осуществления перевода жилого помещения в нежилое следует подготовить и подать в орган, выполняющий перевод помещений по месту нахождения переводимого помещения (в Москве — это Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы), следующие документы:

    • заявление о переводе помещения в нежилое;
    • правоустанавливающие документы на данное помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
    • план переводимого помещения и его технический паспорт;
    • поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
    • подготовленный и оформленный в установленном порядке план переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если они необходимы для обеспечения использования помещения в качестве нежилого).

    Орган, выполняющий перевод помещений, выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения. По результатам рассмотрения представленных документов не позднее, чем через 45 дней со дня их подачи, выносится решение о переводе помещения в нежилое или об отказе в выполнении перевода.

    Не позднее, чем через 3 рабочих дня со дня принятие решения, орган, осуществляющий перевод помещений, выдает или направляет заявителю по указанному им в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к тому, в отношении которого принято данное решение.

    Если необходимо провести переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения, и (или) иные работы для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого, документ должен содержать требование об их проведении, а также перечень иных необходимых работ. Если проведения каких-либо работ не требуется, то документ, подтверждающий окончание перевода помещения, служит основанием для использования помещения в качестве нежилого. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.

    Собственник переведенного помещения должен внести изменение в ЕГРП в связи с изменением назначения объекта недвижимости.

    Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

    Согласно ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое возможен в следующих случаях:

    • непредставления указанных выше документов;
    • представления документов в ненадлежащий орган;
    • несоблюдения условий перевода помещения;
    • несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

    Проект переустройства или перепланировки должен быть подготовлен организацией, имеющий лицензию. При разработке данного проекта следует учесть все требования к помещению (технические, санитарные, противопожарные, экологические), используемым материалам. Если проект не соответствует требованиям законодательства, это может стать основанием лишения лицензии разработавших его специалистов.

    Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. Заявитель может обжаловать данное решение в судебном порядке. Решение должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушенное требование законодательства.

    Переустройство и перепланировка

    Разумеется, квартира со стандартным расположением комнат без проведения ремонта для ведения профессиональной деятельности не подходит. Поэтому должен быть разработан проект ее переустройства или перепланировки.

    Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

    Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка может включать в себя перенос и разборку перегородок; перенос и установку дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидация темных кухонь и устройство входов в кухни непосредственно из жилых помещений; устройство или переоборудование существующих тамбуров.

    Переустройство и перепланировка проводятся только по согласованию с органами местного самоуправления.

    Подготовленный проект перепланировки согласовывается в:

    • СЭС;
    • пожарной инспекции;
    • КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) – если дом является памятником истории и культуры;
    • администрации района, в котором находится помещение;
    • жилищном агентстве;
    • ГУ «Дортехнологии»;
    • МВК (межведомственной комиссии).

    Список может меняться в зависимости от конкретной ситуации. После согласования во всех инстанциях МВК выдает разрешение на проведение в помещении необходимых работ.

    После выполнения всех работ осуществляется приемка помещения. Для этого орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения создает приемочную комиссию. Она составляет акт, подтверждающий окончание работ по переустройству и (или) перепланировке. Этот акт направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

    Акт о перепланировке подписывают:

    • владелец помещения (арендатор, субарендатор, собственник);
    • балансодержатель (ТСЖ, управляющая компания);
    • предприятие, отвечающее за техническое состояние и эксплуатацию здания (ГРЭП, РЭП и т.д.);
    • организация, составлявшая проект перепланировки (проектная);
    • строительная организация, проводившая работы по перепланировке офиса;
    • служба пожарного надзора.

    После получения подписанного акта необходимо получить новый паспорт в БТИ, новый кадастровый номер и зарегистрировать права собственности в Росрегистрации. После этого организация имеет право использовать квартиру для размещения офиса.

    Когда можно вести бизнес на дому

    В большинстве случаев использовать жилое помещение под офис можно только после перевода его в нежилое. Но, тем не менее, при соблюдении ряда условий можно вести бизнес и на дому:

    • частное лицо должно быть собственником данного помещения;
    • деятельность предпринимателя не должна нарушать права и интересы других граждан;
    • владелец жилья может использовать жилую квартиру под офис для работы в качестве индивидуального предпринимателя или для ведения профессиональной деятельности. Данную деятельность осуществляют люди творческих профессий, юристы, репетиторы, портные, аудиторы и внештатные бухгалтеры.

    Ведение профессиональной деятельности в жилом помещении собственником возможно при согласии на это членов его семьи. В свою очередь, если помещение занимается по договору найма, согласие на использование его для работы должен дать наймодатель.

    Данные виды деятельности вправе осуществлять не только собственники жилых помещений, но и наниматели, а также лица, проживающие в данных помещениях на законных основаниях (члены семьи собственника или нанимателя).

    Не допускается использование собственной жилой квартиры для ведения промышленного производства, открытия магазина, детского сада или мини-прачечной. В этом случае требуется предварительно перевести жилое помещение в нежилое и соблюдать правила эксплуатации. То же самое необходимо сделать и тем, кто намерен сдавать свою квартиру под офис.

    Юридическое лицо не может использовать арендованную квартиру под офис до перевода ее в нежилой фонд. Взять жилое помещение в аренду юридическое лицо имеет право только для проживания своих сотрудников.

    Правила эксплуатации

    Ведение предпринимательской и профессиональной деятельности в жилых помещениях допустимо лишь при соблюдении законных интересов и прав других граждан, живущих в этой квартире. Не должны нарушаться и права соседей, проживающих в многоквартирном доме. В противном случае они могут подать заявления в милицию или обратиться с исками в суд.

    Кроме того при использовании квартиры в качестве офиса должны соблюдаться правила пользования жилыми помещениями, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, утвержденные органами исполнительной власти.

    Деятельность не должна создавать излишнего шума, вибрации, выделения газов, опасных веществ и отходов.

    Заключение

    Возможность стать собственником коммерческой недвижимости, переведя квартиру из жилого фонда в нежилой, заинтересовала предпринимателей с первых же этапов развития данного рынка. Квартиры, переделанные под офисы и магазины, оказались весьма выгодным вложением и приносят до 25% дохода в год.

    Правильное выполнение всех действий по выбору, покупке и реконструкции квартиры в офисное помещение позволят получить офис, полностью соответствующий вашим требованиям. Это, несомненно, окажет положительное влияние на ваш бизнес.

    Статья написана по материалам сайтов: ollieta.livejournal.com, prokvartiru.com, megaobuchalka.ru, 37re.ru, vsenovostroyki.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector