Махинации с недвижимостью в Москве: как обманывают собственников

Содержание

Мошенничество с недвижимостью постоянно эволюционирует. Как только одни схемы обмана перестают работать, мошенники придумывают другие. Разбираем актуальные примеры вместе с директором офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлией Дымовой.

Квартиры несуществующих людей

Итак, начнем с относительно новой схемы мошенничества. Она связана с покупкой квартир в домах под снос. Например, вы решили купить вторичное жилье, которое досталась человеку взамен старого после сноса дома. Такие квартиры часто находятся в новых домах. Внешне все выглядит прозрачно.

Но в этой ситуации проверять надо не новую, а старую, снесенную квартиру. Самая распространенная подложная схема — это манипуляции с недвижимостью умерших одиноких собственников, которые не имели никакого отношения к людям, продающим вам жилье в новостройке. По закону квартира (так называемое выморочное имущество) должна была перейти государству. Но по «серым» схемам вывода подобных объектов сделки совершаются с человеком, который на момент регистрации документов уже скончался.

Дело в том, что с 2000 года сделки можно подтверждать в обычной письменной форме, а подлинность подписи на обычном (не нотариальном) договоре госорганы проверять не обязаны. Но рано или поздно правоохранительные органы все же устанавливают факт подлога подписи, и расплачиваться приходится новым неудачливым владельцам. Сегодня московский Департамент городского имущества оспаривает подобные сделки довольно часто, пополняя таким образом жилищный фонд для распределения между очередниками и другими льготниками.

Измененное сознание как причина оспорить сделку

Другой вид опасных сделок связан с собственниками, которые страдают алкогольной, наркотической зависимостью или имеют в анамнезе диагностированное психиатрическое заболевание. Для того чтобы снизить риски, покупая такую квартиру, специалисты рекомендуют вызвать на сделку психиатра или нарколога.

Это правильно, но не всегда решает проблему. Ведь врач сможет зафиксировать состояние продавца только лишь в момент заключения сделки, но не проследить общую динамику. Следовательно, сделку через некоторое время все равно могут признать недействительной (если окажется, что человек все же не отдавал себе отчета в своих действиях). Несмотря на то что состояние алкогольного опьянения в административном и уголовном законодательстве считается отягчающим, при сделках государство может стать на сторону продавца. Так, судья обязан лишить права собственности покупателя квартиры (в том числе пенсионера или ребенка), если выяснится, что при заключении сделки были нарушены права продавца или если, подписывая договор, он находился в состоянии алкогольного опьянения либо не мог руководить своими действиями из-за психического расстройства.

Умение сглаживать острые углы

Бывает, что после покупки квартиры в ней обнаруживается куча недостатков, и покупатель пытается признать сделку недействительной. Например, в нашей практике был случай, когда покупатель, переехав в квартиру, обнаружил, что в ней постоянно очень шумно из-за близко проложенных трамвайных путей, и пытался аннулировать сделку. Многие продавцы сознательно показывают квартиру в «правильное» время — например, когда шум от транспорта заглушается общим гулом улицы или когда дома нет «сложных» соседей. Конечно, на этих основаниях признать сделку недействительной вряд ли удастся, но сутяжники любят подавать подобные псевдоиски. Если вы продаете квартиру и не хотите в дальнейшем претензий, важно добавить в договор купли-продажи был пункт о том, что объект осмотрен и его качественные характеристики устраивают покупателя.

Без вины виноватые: несовершеннолетние жильцы

Очень часто в мошеннических схемах «участвуют» и несовершеннолетние собственники. Например, для того, чтобы легко получить от органов опеки разрешение на продажу, детей выписывают к родственникам, живущим в регионах. В некоторых округах Москвы (например, ЦАО) органы опеки не дают разрешения на продажу вторичной недвижимости, находящейся в собственности, с целью одновременной покупки новостройки. То есть опека в ЦАО рассматривает документы, только если уже имеется право собственности на другую квартиру.

Однако если выписать ребенка в другой регион, то для продавца дело существенно упростится. Как правило, чем дальше от центра, тем лояльнее правоприменение, и все чаще встречаются случаи, когда опека дает разрешение на продажу квартиры, при том, что одномоментно никакая недвижимость не покупается. Такой объект впоследствии может стать для покупателя проблемным.

Текст подготовила Александра Лавришева

Махинации с недвижимостью в Москве: как обманывают собственников

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу. Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности. Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок. Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы. Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Это интересно:  Молодая семья размер субсидии

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно. Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
  • правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
  • справки из ПНД и НД;
  • согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

  1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
  2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
  3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
  4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.

Новые схемы квартирных мошенников превращают москвичей в бомжей

Как легально сдавая квартиру не остаться без жилья

В Москве мошенники продали чужую квартиру, в очередной раз продемонстрировав легкость, с которой любого собственника жилья можно превратить в бомжа.

История москвича Дмитрия Пчелина, который оказался жертвой «квартирных» мошенников , показывает, как беззащитны граждане перед недобросовестными квартиросъемщиками. К сожалению, в такой ситуации может оказаться каждый, кроме тех, кто выполнил одну простую рекомендацию юристов, специализирующихся по недвижимости.

Но начнем по порядку.

Житель столицы Дмитрий Пчелин сдавал свою квартиру, и как полагается 1 раз в месяц приезжал по адресу, чтобы забрать оплату у квартиросъемщика, а заодно и убедиться, что все в порядке. Когда в январе он снова приехал за оплатой, выяснилось, что там находятся какие-то незнакомые ему люди, которые утверждают, что квартиру эту они купили у владельца – Дмитрия Пчелина. Такой ответ удивил пострадавшего, ведь он точно уверен в том, что квартиру не продавал, после чего понял, что нужно начинать разбираться в этой ситуации в правовом поле, ведь в день совершения сделки, как позже было установлено, он весь день находился на рабочем месте, и никуда не отлучался.

Обманутый владелец квартиры рассказал, что с нанимателем квартиры Максимом Лениным они заключили договор аренды, и квартиросъемщик потребовал у Пчелина копию его паспорта. Далее, как оказалось, по этой копии, или может по «липовому» паспорту, изготовленному по полученной ксерокопии, у нотариуса мошенникам удалось получить доверенность на любые операции с недвижимостью, в данном случае с этой квартирой. После этого уже имея на руках доверенность, и были получены копии документов о собственности на квартиру, и очень быстро, явно по заниженной цене, мошенники нашли и покупателя на нее.

В результате квартиру продали по той же доверенности, и копиям документов о собственности.

Конечно, может быть покупатель и не знал, что квартира не принадлежит продавцам, однако настораживает факт, что покупателем казалась риелтор, а кому как не риелтору знать все тонкости проведения таких сделок. Хотя может она просто польстилась на низкую стоимость, но кто это уже узнает.

Сейчас ситуация такая, что настоящего владельца не пускаю даже на порог его собственности, и в этом ему не могут пока помочь даже сотрудники правоохранительных органов, которым Дмитрий Пчелин предоставил все официальные оригиналы документов на эту квартиру. Пока все инстанции разводят руками, и ничем не могут помочь обманутому мужчине, потому что сделка уже совершена. В настоящее время Дмитрий Пчелин подал в суд исковое заявление, чтобы в судебном порядке восстановить справедливость, а вот эксперты его шансы оценивают как 50/50. Истцу нужно будет доказать что он не имеет никакого отношения к этой сделке, и что он является законным владельцем квартиры.

Когда полицейские стали разбираться с личностью квартиросъемщика – Максимом Лениным, оказалось что паспорт на это имя поддельный. Вполне вероятно, что и паспорт человека, на которого выписана доверенность, тоже не настоящий.

Начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра Москвы Оксана Мишневская дала рекомендации, как в такой ситуации можно себя обезопасить, чтобы не остаться без квартиры. Она поделилась, что владелец может обратиться в Росреестр с заявлением о том, чтобы без его присутствия невозможно было совершать любые операции с недвижимостью. Данная процедура абсолютно бесплатная, добавила Мишневская.

Квартирное мошенничество: 5 типичных случаев из практики адвокатов

МОСКВА, 13 июля — РИА Новости, Евгения Петрова. Ситуации, когда квартира продается по поддельным документам или ее отбирают в счет возврата долга в 30 тысяч рублей, кажутся фантастическими, и, конечно, каждый думает, что никогда не попадется в лапы мошенников, но зачастую все не так просто. Адвокаты по уголовным делам рассказали сайту РИА Недвижимость», какие случаи мошенничества типичны для рынка недвижимости, как распознать злоумышленника и на какие детали нужно обратить внимание при совершении сделки.

Обман и простодушие

Как ни банально, но юридическая безграмотность и доверчивость удерживают пальму первенства среди причин, по которым добросовестные граждане становятся жертвой преступников. Особенно уязвимы среди этой категории пострадавших люди, попавшие в неприятную жизненную ситуацию, отмечает бывший следователь, а в настоящее время адвокат по уголовным делам Дарья Константинова.

Она говорит, что в ее практике мошенниками в таких ситуациях зачастую выступали «черные риелторы», работавшие в составе недобросовестных компаний.

«Так, в 2005 году руководитель риелторского агентства создал преступную группу, в которую вошли другие сотрудники компании», — вспоминает подобный случай Константинова. Вместе они похитили несколько квартир.

Жертвами этих мошенников оказалась целая семья. Муж и жена обратились в компанию с целью продать пятикомнатную квартиру, которая находилась в общей долевой собственности. В ходе беседы мошенники узнали, что пара собирается продать только долю, чтобы из вырученных средств компенсировать ущерб, нанесенный их дочерью, которая была привлечена к уголовной ответственности за другое преступление.

Люди были совсем простые, и риелтор уговорил их решить имеющуюся проблему и поспособствовать освобождению дочери от наказания. Он утверждал, что сможет выгодно продать квартиру, так чтобы у семьи были деньги на разрешение плачевной ситуации. Взамен он обещал купить им иное, более дешевое жилье, рассказывает адвокат.

В итоге жилье было продано сотрудниками агентства по недвижимости. А семье была действительно куплена однокомнатная квартира, вот только разницу им никто не вернул. Впоследствии злоумышленники были осуждены, подчеркивает Константинова, а потерпевшие обратились в суд.

Совет адвоката: человек, не владеющий познаниями в юридической области, вряд ли сможет уберечь себя от возможного обмана со стороны мошенников. В связи с этим один из основных советов, который можно дать в этой ситуации, при совершении сделок обращаться к независимому от риелторского агентства или риелтора юристу, который сможет проанализировать условия сделки и составляемые документы, а также дать компетентный совет.

ЗЛОвредная привычка

Кроме того, мошенники традиционно ищут одиноких алкоголиков и наркоманов, рассказывает Константинова. В этих случаях злоумышленники часто подделывают доверенности на право подписания договора купли-продажи, и затем от имени собственника квартиры выступает иное лицо по поддельному паспорту.

Таким образом при помощи фиктивных документов осуществляются сделки в отношении той или иной квартиры, говорит Константинова. Квартира в дальнейшем неоднократно перепродается с целью сокрытия следов преступления, пока не попадает в собственность добросовестного покупателя. Также известны случаи, когда таких людей просто спаивали до смерти, говорит собеседница агентства.

В практике бывшего следователя были случаи, когда мошенники подыскивали потерпевших такой категории, входили к ним в доверие, в том числе через распитие алкогольных напитков, и в дальнейшем, через короткий период времени, предлагали выйти замуж или жениться. Затем от новоиспеченного супруга следовало предложение продать квартиру в Москве и переехать в другой регион, купив там жилье для совместного проживания. Мошенники очень умело расписывали всю финансовую выгоду такого переезда.

Как только потерпевший давал согласие, его везли в конкретное риелторское агентство, где он подписывал генеральную доверенность на продажу квартиры.

Это интересно:  Оплата ЖКХ через Яндекс.Деньги: пошаговая инструкция, плюсы и минусы этого способа, а также можно ли сделать перевод за услуги без комиссии?

После подписания документов несчастного вывозили в другой регион, где он находился на съемной квартире, активно употребляя алкогольную продукцию или наркотики, которую ему в изобилии поставляли мошенники. В это время квартира обманутого продавалась. Денег от сделки, а также иную обещанную им взамен недвижимость, потерпевшие не получали. Более того, многие через непродолжительный период времени умирали.

Совет адвоката: Алкоголезависимым лицам бывает непросто «трезво» оценить ситуацию, именно поэтому они так легко подвержены обману. Требовать от них бдительности, либо иных действий, которые смогли бы уберечь их от мошенничества практически бесполезно, они слишком подвержены влиянию. Поэтому основное бремя контроля ситуации с возможным незаконным отчуждением квартиры могли бы взять на себя родственники, чаще навещая своих родных, присматриваясь, кто с ними проживает и с кем они общаются. Правоустанавливающие документы на собственность, а в крайнем случае — и документы, удостоверяющие личность, желательно также оставлять на хранение близким и родственникам.

Социальная «помощь»

Разумеется, мошенники пользуются беспомощностью одиноких пенсионеров. Например, на памяти Константиновой есть случай, когда семейная пара под видом социальных работников втерлась в доверие к женщине преклонных лет, у которой близких родственников не было вовсе. «Они действовали совместно с нотариусами», — уточнила адвокат.

По ее словам, мужчина и женщина пришли в квартиру по рекомендации участкового. Сначала они ухаживали за пенсионеркой, стараясь как можно быстрее расположить к себе и выяснить, где находятся документы на квартиру. В дальнейшем пожилая женщина якобы в кабинете у нотариуса подписала договор дарения квартиры на женщину, осуществлявшую за ней уход. После ее смерти случай заинтересовал ее троюродную сестру, о наличии которой мошенники не подозревали.

Как выяснилось позднее в ходе следствия, видеозапись не зафиксировала присутствие потерпевшей в этот день в офисе нотариуса, а почерковедческая экспертиза показала, что документы о переходе права собственности были подделаны. При этом нотариус своей подписью удостоверил поддельный документ, то есть также принимал непосредственное участие в совершаемом преступлении.

Совет адвоката: О подозрительных лицах необходимо сообщать участковому уполномоченному полиции в письменной форме, участковый должен провести проверку по данному сообщению и, исходя из своего опыта, оценить ситуацию. В случае если участковый не принимает должных мер, необходимо обратиться в вышестоящие или надзорные органы. Также стоит пообщаться с пожилыми людьми, которые, как вы полагаете, попали в поле зрения мошенников, рассказать им о возможных рисках и также посоветовать обратиться в полицию.

Осторожно, божий одуванчик

Также достаточно типичная ситуация для рынка — продажа квартиры по поддельным паспортам, рассказывает адвокат Дмитрий Щеглов. И, кстати, мошенниками в данном случае могут оказаться люди, которых меньше всего подозреваешь, например, бабушки. По его словам, подобных ситуаций на тему мошенничества в юридической практике хватает. «Вот, например, случай, дело по которому еще не закрыто. Граждане другого государства переехали в Россию купили квартиру у бабушки. Продавец вида божьего одуванчика, оказалось, была не настоящим собственником жилплощади», — говорит собеседник агентства.

Женщина подделала паспорт, вклеила в документ свое фотографию и совершила благодаря такой махинации сделку. В целом в сделке не было ничего подозрительного — заключение договора, регистрация права собственности на иностранного покупателя. Даже регистратор не увидел подлог, что уж говорить об иностранце.

Однако после сделки неожиданно объявился сын действительного собственника, который узнал о переходе права собственности. Он подал заявление о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. И уже в рамках расследования выяснилось, что бабуля действовала как собственник по поддельному документу.

Сейчас история не завершена, следствию еще предстоит выяснить все нюансы — суд еще не вынес приговор. Кстати, по словам юриста, подобных историй с участием пожилых мошенниц немало.

Совет адвоката: Стопроцентной гарантии защиты от фальсификата нет. Перед заключением сделки необходимо проверить правоустанавливающие документы на недвижимость, и документы удостоверяющие личность продавца. В случае сомнений в подлинности документов — отказаться от сделки. Наличие право собственности продавца на объект недвижимости, а также наличие обременений в отношении объекта недвижимости можно проверить путем получения соответствующих сведений из ЕГРП. С паспортом гражданина сложнее. Действительность паспорта гражданина можно проверить, например, при помощи адвоката — путем адвокатского запроса в УФМС о предоставлении соответствующих сведений в отношении лица по которому проводится проверка.

Квартира за микрозайм

Лишиться квартиры сейчас можно, обратившись в микрофинансовые агентства, которые выдают микрозаймы в размере, к примеру, 30 тысяч рублей или же более внушительные суммы равные 20% от стоимости квартиры. Они незаконно присваивают себе квадратные метры взамен выданной суммы. Подобный случай был в практике у адвоката «Курганов и партнеры» Алексея Курганова.

Ситуация выглядит следующим образом: Иванову срочно понадобились деньги, в банке ему по тем или иным причинам отказали, и он обратился в финансовое агентство, где смог получить микрозайм.

Обычно среди заемщиков оказываются не очень юридически грамотные люди. Они, подписывая документы на займ, фактически передают свою квартиру в собственность мошенникам, которые одалживают не так много денег, но требуют при этом, чтобы квартира была не просто оставлена в качестве залога, но была переписана на агентство, рассказывает собеседник агентства.

Когда человек приходит отдавать деньги, ему говорят: «А нам твои деньги не нужны! Ты на нас квартиру уже переписал».

Ситуация с подобными займами особенно актуальна в условиях нынешней экономики, когда многие люди не могут взять кредит в банках, поскольку многие теряют работу и не в состоянии подтвердить свою платежеспособность.

Совет адвоката: Посоветовать в таких случаях можно только одно, из отчаянного положения не загонять самим себя в еще более отчаянное, читать то, что ты подписываешь и не позволять таким заимодавцам подменять понятия. Если квартира передается в залог, значит, это должен быть договор залога, а аргументы заимодавца, что ему так проще и что иначе он не согласен, должны восприниматься критически.

Распознать и защититься

Мошенника распознать крайне сложно, на то он и мошенник, обладающий определенным набором знаний и умений в различных областях своего ремесла. Как правило, это люди, имеющие психологические знания, навыки и умения манипулировать сознанием других людей. В основном они действуют одинаково: обманным способом завладевают жилплощадь, потом «перекидывают» ее на какой-нибудь лицо-прокладку, которое в дальнейшем уже выступает в качестве продавца, рассказывает Константинова.

Тем не менее, по словам экспертов, все-таки есть несколько приемов и способов уберечь себя от мошенничества. В частности Константинова настоятельно советует проверить через органы Росреестра, какой количество сделок за короткий период было совершено с квартирой. «Если было совершено несколько сделок за год, то я бы задумалась над покупкой», — говорит она.

Также, необходимо детально изучить документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость у продавца — свидетельство о праве собственности. Кроме того, необходимо потребовать от продавца предоставление расширенной выписки из ЕГРП, содержащей все операции, совершаемые с объектом недвижимости с указанием всех предыдущих собственников.

Хорошо, если продавец не будет против предоставить справку из психо-неврологического или наркологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это позволит убедиться в его дееспособности. Правда, в силу врачебной тайны справку из диспансера может взять только сам продавец. Покупатель самостоятельно получить ее не сможет, говорит Щеглов. Также адвокат рекомендует подстраховаться и заключать сделку у нотариуса. «Нотариусы обычно пишут, что дееспособность сторон сделки проверена», — говорит он.

Большое внимание нужно уделить договору. Щеглов настоятельно советует прописывать в договоре реальную стоимость сделки, а не как это принято в большинстве случаев, когда в целях минимизации расходов на уплату налогов продавец просит указать меньшую стоимость. Это важный момент, поскольку в случае признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, покупатель сможет рассчитывать только на ту сумму, которая была указана в договоре.

Мошенничество с арендой квартир: популярные мошеннические схемы при аренде жилья

В наше время рынок недвижимости насыщен мошенниками, которые используют различные приемы для того чтобы завладеть жильем доверчивых граждан.

Причём, сказанное касается не только операций по купле или продаже. Мошенничество при сдаче квартиры в аренду также процветает.

В данной публикации эксперты портала advokat-msk24.ru расскажут, какие существуют виды мошенничества при сдаче квартиры в аренду, как распознать афериста и что делать, если арендатор попал на «развод» при съёме квартиры.

Квартирные жулики и их уловки

В интернете, газетах и на телевидении можно найти информацию о множестве способов и схем мошенничества с арендой жилой недвижимости.

Его авторами являются не только реальный и мнимый собственник квартиры, но также и арендатор, который дальше неправомерно распоряжается жильем. К примеру, происходит сдача имущества в субаренду на незаконных основаниях.

Когда действуют мошенники, аренда квартир является для них крайне привлекательной. Ведь часто пострадавшей стороне крайне тяжело доказать противоправность действий. Особенно это происходит в том случае, когда жилье арендуется на короткое время.

Схемы мошенничества при сдаче квартиры в аренду практикуют и некоторые фирмы, называющими себя агентствами недвижимости.

Например, клиент заключает договор и оплачивает определённую сумму средств. Взамен ему предоставляется набор адресов «сдаваемых» квартир. Естественно, что по предоставленным координатам ни о какой аренде и речи быть не может.

Отличительной особенностью данной схемы является то, что договор составляется юридически правильно. Поэтому вернуть пострадавшей стороне свои деньги через суд или правоохранительные органы практически невозможно.

Субаренда по инициативе мошенника

Когда происходит аренда квартир, мошенники прибегают к нескольким недобросовестным приёмам.

Первый из них заключается в том, что жилье передаётся в субаренду без ведома его хозяина. В таком случае ему придётся заняться выселением непрошенных постояльцев. А на это уходит много времени, да и нервов.

Ещё один вариант заключается в том, что договор субаренды заключается на больший срок, чем основной договор найма. Тогда рано или поздно обманутый постоялец непременно столкнётся с претензиями от владельца квартиры.

Квартира посуточно

Мошенничество в сфере аренды квартир имеет место независимо от срока, на который сдаётся жилье. При посуточной аренде аферисты чаще всего используют следующий способ.

Это интересно:  Вернут ли деньги за товар без чека

Они снимают более или менее приличную квартиру, а затем размещают объявление о сдаче её в аренду на длительный срок. Естественно, что будущему нанимателю в такой ситуации не позавидуешь.

Ведь буквально через считанные дни придет реальный владелец недвижимости с требованием освободить квартиру. Кроме того, в таком случае мошенники берут плату сразу за несколько месяцев вперёд, а затем благополучно исчезают.

Мошенничество при съеме квартиры в аренду включает в себя и такие действия. Аферисты выставляют на сайте несколько вариантов квартир для бронирования (контактных данных при этом минимум).

После перечисления от клиентов определённой суммы злоумышленники исчезают и перестают выходить на контакт.

Многократная сдача квартир

Этот вариант является классикой мошенничества на рынке жилищной аренды. Суть схемы предельно проста. Мошенник снимает квартиру, а затем её сдаёт в аренду нескольким разным лицам. Естественно возникает конфликт на предмет того, кто же должен проживать в жилье.

Случается и так, что злоумышленник оформляют договора, берут от граждан деньги, а потом меняют на дверях все замки. Естественно, что при этом человек остаётся и без крыши над головой, и без денег.

Подставной хозяин

Здесь также более или менее все понятно. Человек, сдающий на руках, имеет поддельные документы в отношении себя или недвижимости. Он берёт деньги за несколько месяцев вперёд, а затем внезапно пропадает.

Естественно, что квартиросъемщику рано или поздно придётся столкнуться с настоящим владельцем жилья со всеми вытекающими отсюда последствиями. При этом освобождения площади не избежать

Когда собственник квартиры мошенник

Недобросовестными являются не только наниматели. Когда происходит аренда жилья, мошенничество не исключено и со стороны хозяина.

Например, он может резко в одностороннем порядке поднять арендную плату. Практика показывает, что немногие наниматели пытаются спорить с этим, особенно если не было письменных договорённостей.

Вот некоторые другие виды таких злоупотреблений.

Сговор хозяина и агентства недвижимости

Схема состоит в следующем. Человек снимает квартиру при помощи агентства недвижимости, внося арендную плату и задаток. Однако через несколько дней хозяин вдруг настаивает на том, что жилье необходимо ему самому и просит его освободить.

При этом нанимателю возвращается только часть денег. Оставшаяся же сумма делится между владельцем жилья и риелторами.

Аренда без согласия остальных собственников

Когда у квартиры несколько владельцев, то один из них может стать вдруг против передачи квартиры в аренду. В этом случае гражданин вынужден покинуть помещение ещё при этом потеряв часть своих денег.

Поэтому, при заключении договора следует сделать акцент на наличии у помещения других собственников и согласии их на вселении.

Ремонт за счёт арендатора

Здесь схема обмана состоит в следующем. Собственник сдаёт нанимателю квартиру, нуждающуюся в ремонте. В договоре оговаривается символическая арендная плата, но с условием, что все работы должен провести арендатор.

Дальше происходит следующее. Как только ремонт окончен, владелец квартиры вдруг настаивает на расторжении договора и выселении.

В итоге собственник получил бесплатно отремонтированное помещение, а арендатор потерял кругленькую сумму. Ведь ремонт квартиры, даже если будут использованы недорогие отделочные материалы, недешёвое удовольствие.

Мошенничество недобросовестных агентств недвижимости

Многие полагают, что аренда недвижимости через риелторов станет гарантией безопасности предстоящей операции. Однако на самом деле это далеко не так. Среди агентств недвижимости нередко попадаются те, которые используют сомнительные схемы.

О таких конторах много пишут в интернете и социальных сетях. И если предметом является аренда квартир, виды мошенничества со стороны риелторов хорошо известны.

Вот лишь некоторые из них.

Базы данных: смс мошенничество

Схема состоит в следующем. Клиенту предлагается получить доступ к эксклюзивной базе данных сдаваемых в аренду квартир. Его уверяют, что будут подобраны варианты только по его запросу.

Для получения доступа аферисты предлагают отправить платное SMS-сообщение на определённый номер. Естественно, что после этого затем ничего не происходит.

Фиктивные адреса или кот в мешке

Популярным приёмом в деятельности мошенников, которые маскируют себя под агентство недвижимости, является предоставление так называемых “информационных услуг”. Клиенту за плату предоставляется набор адресов «сдаваемых» квартир.

Естественно, что по ним жилье или не сдаётся, либо уже арендовано. При этом договор составляется юридически грамотно. Поэтому вернуть свои деньги пострадавшей стороне практически невозможно.

Предоплата за аренду квартиры

Некоторые агентства недвижимости просят внести предоплату за аренду. Это законодательством не предусмотрено. Кроме того, после получения денег контора может просто исчезнуть.

Поэтому стоит внимательно читать договор с риелтором вплоть до каждого пункта. В противном случае можно получить серьёзные проблемы в будущем.

И вновь Авито

Внутри РФ товары и услуги массового приобретаются через портал «Авито». Поэтому неудивительно, что мошенничество с арендой квартир на «Авито» также имеет место быть.

Есть несколько признаков, по которым объявление можно рассматривать в качестве подозрительного.

  1. Практически всегда выставляется фото квартиры, не имеющего никакого отношения к действительности. Как правило, изображение берётся из многочисленных сторонних ресурсов.
  2. В объявлении размещаются расценки, которые значительно ниже рыночных. Мошенники это делают специально для того, чтобы подобрать побольше потенциальных жертв.

Когда работают мошенники на «Авито», аренда квартир может предполагать внесение предоплаты за аренду жилья, которая затем аферистами с лёгкостью обналичивается.

Предлагают также злоумышленники свои услуги по дистанционному поиску жилья. Для этого устанавливается ежемесячная абонентская плата. И далеко не факт, что нужный вариант будет подобран.

Продажа арендуемой квартиры по поддельным документам

Данная схема на территории РФ достаточно распространена. Суть её состоит в следующем.

Вначале снимается подходящее жилье. Для этого собственнику квартиры предъявляется подложный паспорт. Как вариант, договор аренды оформляется на третье лицо.

Дальше оперативно готовятся все необходимые документы на продажу недвижимости. Параллельно жилье предоставляется на обозрение потенциальным покупателям. После закрытия сделки мошенники с деньгами исчезают.

В описанной ситуации страдают как первоначальный собственник, так и приобретатель квартиры. И если владельцу удаётся часто вернуть свою недвижимость после целого ряда судебных разбирательств и уголовного производства, то обманутый покупатель остаётся ни с чем, а именно без денег и жилья.

Краткосрочная аренда

Выше мы говорили о том, что если оформляется аренда квартир посуточно, мошенничество, в основном заключается при предоставлении жилья по цепочке на более продолжительный срок.

Кроме того, квартира может быть передана мошенниками в субаренду сразу нескольким лицам. После чего злоумышленники с деньгами исчезают.

Памятка потенциальному квартиросъемщику: как избежать мошенничества при аренде квартиры

Мы выяснили, какими бывают уловки и виды мошенничества при аренде жилья. Чтобы не стать жертвой злоумышленника специалисты предоставляют несколько простых рекомендации. Следование им позволяет обезопасить себя от серьёзных проблем.

Когда оформляется аренда квартиры, как не попасть на мошенников может подсказать юрист в ходе своей консультации. Однако наши советы также принесут пользу.

Договор – гарантия безопасности

Все отношения между собственником квартиры и будущим арендатором следует закрепить письменно. Обязательно стоит привести описание квартиры и реквизитов правоустанавливающих документов по ней.

В договоре указывается величина арендной платы, процедура компенсации затрат на ремонт и коммунальных услуг. Обязательно нужно прописать условия, при которых арендатор может быть выселен из квартиры досрочно.

Оговорите состав имущества

Мошенничество от собственника может заключаться в требовании к арендатору возместить ущерб за кражу вещи, которой в квартире действительно не было. Поэтому к договору следует составить опись мебели и бытовой техники, а так же других вещей, если они есть в квартире.

Эту опись следует сверить на момент прекращения договора. Так арендатор обезопасит себя от одной из разновидностей мошенничества.

Какие документы проверять, и на что обратить внимание?

Прежде всего, следует изучить паспорт владельца квартиры. Фотография, вклеенная в него, должна соответствовать реальной внешности гражданина.

Также следует проверить все правоустанавливающие документы на квартиру (выписку из реестра недвижимости, договор на приватизацию, и т. д.). Нелишним будет взглянуть технический или кадастровый паспорт.

Если у квартиры несколько собственников (а это видно из правоустанавливающих документов), то попросите предоставить от них согласие на предоставление жилья в аренду.

Как проверить человека

Если квартирный мошенник, как говорится со стажем, то информация о нём может быть доступна в интернете. Ведь наверняка жертвы аферистов захотят поделиться со всеми своей бедой. Проверить таким способом можно собственника квартиры, потенциального арендатора, а также агентство по недвижимости.

Если есть сомнения

Если вы сомневаетесь в надёжности предстоящей операции, то лучше не подписывать договор. Ведь можно лишиться не только своих средств. Как мы уже говорили, действия злоумышленников могут привести и к потере квартиры.

Что делать, если обманули?

От обмана никто не застрахован, поскольку квартирные аферисты практически ежедневно изобретают все новые приёмы. И если человек пострадал от мошенников, то следует не мешкая обратиться в правоохранительные органы. Также в ряде случаев поможет заявление в прокуратуру на мошенников.

В любом случае обращение должно содержать обстоятельства совершения мошенничества, а также его внешние проявления. Если личность злоумышленника известна точно, то следует указать и её (но не забывайте о ложном доносе).

Когда пострадавшему причинен материальный ущерб, пишется его размер. Можно написать и о моральном вреде. На заявлении должна быть личная подпись, иначе его рассматривать не будут.

Если следствием мошенничества стала потеря собственности, то подаётся иск в суд о признании одной или нескольких сделок по отчуждению имущества недействительными. Лучше всего это делать тогда, когда факт мошенничества будет установлен следствием и судом.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Статья написана по материалам сайтов: www.domofond.ru, realty.rbc.ru, rusmonitor.com, realty.ria.ru, advokat-msk24.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector