+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Какие риски существуют при покупке апартаментов?

В последнее время столичный рынок жилой недвижимости характеризуется увеличением строительства апартаментов и, наряду с этим, активизацией спроса на данные объекты среди населения. Вместе с тем, с юридической точки зрения апартаменты, как таковые, не являются жилыми помещениями и проживание в них может носить лишь временный характер.

Данное обстоятельство накладывает серьезный отпечаток на правовой аспект сделок с апартаментами и при этом обуславливает наличие специфических рисков для лиц, решивших приобрести данные объекты недвижимости, участвовать в их долевом или инвестиционном строительстве.

Приобретение апартаментов, безусловно, имеет один существенный положительный момент – данные объекты недвижимости намного дешевле московских квартир. Однако же существует и немало серьезных негативных явлений, который сопровождают факт наличия такой недвижимости в собственности, главными из которых являются следующие обстоятельства:

  • в апартаментах, даже если они используются для проживания, нельзя произвести регистрацию по месту жительства;
  • отсутствие возможности прописаться лишает владельцев апартаментов прав на социальное
  • обслуживание, осуществляемое по месту регистрации (жительства);
  • расчеты налоговых платежей за недвижимость, оплаты электроэнергии исходят из того, что апартаменты являются нежилыми помещениями, а, следовательно, платежи будут существенно выше;
  • незнание всех аспектов покупки, пользования и распоряжения апартаментами способно привести к значимым проблемам в будущем, поэтому обо всех возможных негативных явлениях необходимо знать заранее, до принятия решения о приобретении или вложении денег в строительство данных объектов недвижимости.

Особые риски несет в себе участие в долевом строительстве (соинвестировании) апартаментов. В свете вступивших в силу с 2014 года изменений, внесенных в ФЗ-214 о долевом строительстве, компании, осуществляющие строительство жилых домов, должны страховать свою ответственность перед потенциальными собственниками, то есть лицами, участвующими в долевом строительстве.

Данный аспект означает, что в случае банкротства застройщика лица, участвующие в долевом строительстве, становятся правомочными на получение страхового возмещения и, тем самым, возврат вложенных денежных средств. В свою очередь участие в долевом строительстве апартаментов, как нежилых объектов, не дает такого права, как, впрочем, и застройщики не обязаны в данном случае страховать свою ответственность. При таких обстоятельствах единственным вариантом возможного возврата инвестиций или денежных средств долевого участия становится общий порядок – путем подачи иска на общих основаниях.

Несмотря на наличие столь многих рисков, на текущий момент еще не было фактов покупки апартаментов или вложения в их строительство денежных средств как в жилые объекты недвижимости.

Вместе с тем, это отнюдь не свидетельствует об отсутствии самой такой вероятности, поэтому знать о возможных рисках крайне важно.

Есть вопросы, связанные с покупкой апартаментов? Обратитесь к нашим правоведам. Кто как не они, помогут прояснить все юридические нюансы данной сделки.

В чем риск покупки апартаментов для проживания? Памятка покупателям

Для решения своих жилищных проблем собственники жилья порой не задумываются над тем, какую недвижимость они приобретают.

В последнее время такой вид недвижимости, как апартаменты, стал очень популярным способом решения вопроса с проживанием. Но столичные власти предупреждают, что покупка апартаментов связана со множеством рисков. Именно поэтому Москомстройинвест разработал памятку гражданам, решившим инвестировать денежные средства в строительство апартаментов.

Необходимость появления такой информации обусловлена ростом числа сделок по покупке гражданами апартаментов для постоянного проживания в них, а также низкой информированностью соинвесторов о правовом статусе данных помещений и их принципиальном отличии от жилья. В чем же заключаются риски покупки апартаментов для проживания?

Так, согласно Жилищному кодексу РФ, жилым считается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Апартаменты, в свою очередь, хоть и являются предназначенными для проживания помещениями, однако пригодны только для временного проживания, в связи с чем относятся к нежилым объектам. Обо всех последствиях, вытекающих из данного правового статуса, можно узнать, прочитав памятку.

Главное, о чем должны помнить граждане, покупающие апартаменты на стадии строительства, отмечал на последней пресс-конференции Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, даже при заключении договоров участия в долевом строительстве в случае несостоятельности застройщика физические лица не будут признаны пострадавшими соинвесторами в соответствии с критериями, разработанными Министерством регионального развития. Таким образом, на граждан, инвестирующих денежные средства в строительство апартаментов, не распространяются гарантии 214-ФЗ. К. Тимофеев напомнил, что на защиту 214-ФЗ как пострадавшие соинвесторы могут рассчитывать только те граждане, чьи денежные средства привлечены к строительству многоквартирных жилых домов, т.е. покупавшие жилые помещения.

Раньше объем предложений такой недвижимости составлял всего 3-5%. Это были дорогие объекты, которые приобретались в основном экспатами. К сведению, экспаты – это наемные сотрудники, которые приехали из-за границы для того, чтобы работать в отечественных компаниях по приглашению предприятия, которое является филиалом или представительством в России иностранной корпорации.

Теперь же апартаменты составляют полноценную конкуренцию жилым комплексам, а стоят примерно на четверть дешевле квартир в новостройках. Однако владельцы такой собственности не смогут в ней прописаться и не имеют права на социальное обслуживание по месту жительства. Кроме того, они платят повышенный налог на имущество, а тарифы на электроэнергию — примерно в два раза выше, чем в обычном жилье. Несмотря на то, что апартаменты продаются по договорам долевого участия, покупателей невозможно будет признать обманутыми дольщиками и выплатить им компенсацию, если девелопер не выполнит своих обязательств.

Покупка апартаментов. Риски

Планирую купить по договору купли-продажи апартаменты в реконструированном промышленном здании (формат известный как лофт в г. Москва) для проживания. Объект готов. Какие правоустанавливающие документы стоит проверить у юр.лица, осуществляющего продажу? Какие риски возникают при приобретения лофта в сравнении с покупкой обычного жилья?

Уточнение клиента

Спасибо за уже появившиеся ответы. Пожалуй, уточню вопрос по рискам — в чем принципиальная разница приобретения площади в жилом и нежилом фонде?

Я знаю, что в так называемых апартаментах нельзя прописаться, выше коммунальные платежи и налог на недвижимости, что не так критично. Но также я слышала, что право собственности на места общего пользования будут отсутствовать, что это значит? Также меня волнует может ли государство/администрация принудительно заставить меня переехать, отнять землю, если у него появится к этой земле интерес? Если завтра здание начнет разрушаться на части, к кому я должна предъявлять претензии? Есть ли закон, который бы защитил мои права в подобных ситуациях? Планируется ли введение закона, регулирующего такие сделки и право собственности?

08 Апреля 2015, 01:16

Ответы юристов (13)

Здравствуйте. надо видеть документы- для начала договор купли продажи хотя бы

Документы нужные вам — их право собственности ( свидетельство) — выписку из егрпн потребуйте, так же надо вам проверить соответствует ли здание нормам ( пожарным, санитарным) — просто если это пром здание — то оно сильно отличается по нормам… и если вы хотите потом туда прописаться- с этим могут быть вопросы

Так же попросите поэтажный план-экспликацию — увидите что вы покупаете, как расположено помещение. В теории можете запросить еще документы бти но это врятли вам потребуется.

Риски — без договора именно по самой сделке сказать ничего не могу. На счет здания сказал- надо посмотреть соблюдение всех норм. Переведено ли здание в жилое ( если такое вообще возможно).

Есть вопрос к юристу?

как правило, лофт-это нежилое помещение по документам, соответственно, и регистрацию в нем оформить не получится. Соглашусь с коллегой, нужно смотреть документы о праве собственности.

Прежде всего, нужно проверить наличие правоустанавливающих документов, чтобы убедиться, что продавец является собственником отчуждаемого объекта. Нужно иметь ему также: кадастровый паспорт на сам объект, а также на земельный участок, на котором расположен объект, технический паспорт БТИ.

А так, в принципе, разницы нет, что это жилое или нежилое помещение.

В-первую, очередь разрешительную документацию на перепланировку, тех паспорт, кадастровый паспорт, св-во о праве собственности

Минус в том, что:

Это интересно:  Основания для иска об отмене усыновления сына моими родителями

вы не сможете получить регистрацию в данном помещении

статус нежилого помещения

завышенная оплата за ЖКУ

так же налог на имущество будет дороже, чем на обычную квартиру

и вероятность того, что рядом будет офис, а не так же место для проживания — 98%

Если нет цели проживать на постоянной основе и получением регистрации, то можно купить как второе жилье, если же цель зарегистрироваться и проживать в нем, то покупать не рекомендую

«соответственно, и регистрацию в нем оформить не получится».

Курганская Евгения

Если коллега имеет в виду под словам «регистрация» — регистрацию в органах ФМС, то согласен, что не получится. Но никак не регистрацию права собственности. Здесь препятствий быть не может.

Прежде всего нужно досконально изучить договор на предмет неблагоприятных условий для вас.

Правоустанавливающим документы является свидетельство о праве собственности. НО вам лучше взять выписку из ЕГРП на этот объект. Продавец должен сообщить вам точный адрес и номер помещения, а вы на этот объект запрашиваете выписку в росреестре (госпошлина 200р). Если в выписке продавец является собственником, то можете приобретать имущество.

Насколько я правильно поняла лофт — это городское жилье на верхних этажах зданий бывших фабрик, заводов и др. промышленных объектов.

Риски, вижу следующие:

1. Скорее всего помещение будет нежилым, перевод его в жилое будет практически невозможным, поскольку оно находится в промышленном объекте, соответственно вы не сможете прописаться в это жилье.

2. Могут быть проблемы с коммуникациями, плохая шумоизоляция, отсутствие отопления.

Да, Владимир, именно эту регистрацию. Перевод в жилое таких помещений-очень дорогостоящий процесс, а застройщики этим не заморачиваются( как у нас в городе мансарды от известного застройщика, знаете, наверное)

От собственника здания -правоустанавливающие документы на землю и разрешение на реконструкцию, так же надо смотреть обязательно!

жилой фонд -изначально строиться по всем сан. и пожарным нормам- предполагает проживание лиц- отопление, лифты, мусоропровод, и т.д — в нем априори можно регистрироваться

не жилой- зарегистрироваться там нельзя, иные коммуникации ( может не быть даже отопления), вопросы из каких материалов строили — некоторые нельзя применять в жилых зданиях… теже лифты и мусопроводы- отсутствуют

Но также я слышала, что право собственности на места общего пользования будут отсутствовать, что это значит?
Марина

абсолютно нет. вне зависимости от того жилое здание или нет- собственники несут расходы по содержанию общего имущества — крыши, подвала и тд. ГК

Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
Каждый участник долевой
собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате
налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках
по его содержанию и сохранению.

Также меня волнует может ли государство/администрация принудительно заставить меня переехать, отнять землю, если у него появится к этой земле интерес?
Марина

в принципе это может быть с любой постройкой но должны выдать соразмерную компенсацию

Если завтра здание начнет разрушаться на части, к кому я должна предъявлять претензии?
Марина

оч сложный вопрос… никакого гарантийного срока тут нет и быть не может… по сути ни к кому… разве что доказывать что вас ввели в заблуждение при покупки относительно состояния здания… но это только через экспертизу

Планируется ли введение закона, регулирующего такие сделки и право собственности?
Марина

право собственности вы и так сможете зарегистрировать… и сейчас… а вот прописаться там- скорее всего нет

Не слышал о такой инициативе по поводу закона

помимо всего сказанного коллегами, добавлю, что на такую собственность легче накладывать аресты и иные обеспечительные меры, а также обращать взыскание по долгам, т.к. это не жилое помещение.

Так называемые места общего пользования будут находится в общедолевой собственности всех собственников помещений в объекте. Пользоваться, распоряжаться ими будете по согласию со всеми собственниками.

Также меня волнует может ли государство/администрация принудительно заставить меня переехать, отнять землю, если у него появится к этой земле интерес?
Марина

Заставить вас переехать не смогут, отобрать ваше имущество тоже, только путем выкупа. Но выкуп предусмотрен для жилых помещений.

Если завтра здание начнет разрушаться на части, к кому я должна предъявлять претензии?
Марина

К продавцу, он отвечает за недостатки имущества.

Есть ли закон, который бы защитил мои права в подобных ситуациях?
Марина

Ст.557 ГК РФ В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст.475 ГК РФ 1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Планируется ли введение закона, регулирующего такие сделки и право собственности?
Марина

Нет, а зачем? Это та же купля-продажа недвижимости.

По сути вы приобретаете «кота в мешке». Да лофт это очень красиво на фотографиях. Невозможно предугадать все варианты развития ситуации. Никто же не жил в промышленном помещении.

Предполагаю, что там может быть очень холодно, поскольку все-таки строительство нежилых помещений не предусматривает утепление стен, крыш. Могут быть проблемы с коммуникациями или даже отсутствие онных.

А может и быть такая великолепная ситуация, когда вы и другие покупатели лофтов купите все нежилое здание в долях, а потом будете решать между собой кто и где будет жить.

такие объекты часто продаются и через закон о долевом строительстве и на них распространяется положение о гарантийных сроках -5 лет и прочие. так что выясните у продавца основание возникновения права.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Недвижимость

Жилье вне закона

6 фактов, которые следует знать при покупке апартаментов

Апартаменты составляют уже порядка четверти от всего московского жилья на первичном рынке. Главным плюсом этого формата является низкая цена. Но правовой статус апартаментов до сих пор четко не прописан. Формально они являются нежилой недвижимостью, поэтому целый ряд норм, существующих для привычного жилья, к ним не применяется.

В последнее время стремительно развивается такой формат недвижимости, как апартаменты — помещения, не относящиеся к жилому фонду, но пригодные для проживания. Они активно закладываются в проекты административных зданий и гостиничных комплексов.

«Объем предложения апартаментов по итогам 2015 года составил порядка 693,3 тыс. кв. м в 97 проектах, из которых 21 относится к реконструкции зданий. Объем предложения апартаментов продемонстрировал положительную динамику на 12,4%, тогда как в 2014 году этот показатель составлял 48,2%», — говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

На долю апартаментов сейчас, по его оценке, приходится 26% на рынке новостроек. Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь приводит близкие цифры — 28%. Крупнейшие среди вышедших на рынок в прошлом году — «Тушино 2018», «ЗилАрт», «Символ», SREDA и пр.

Главное преимущество апартаментов перед традиционной жилой недвижимостью — относительно низкая цена.

«Апартаменты отличаются более доступными ценами по сравнению с квартирами в новостройках, имеющими аналогичные характеристики. Разница в стоимости может составлять 20–25%», — говорит Гудзь.

Это интересно:  Проверка наличия неуплаченных штрафов по водительскому удостоверению - по данным, без ТС, ГИБДД

С 2016 года продать квартиру станет сложнее из-за новых налоговых правил

Как уточнил Богданюк, по итогам 2015 года средневзвешенная цена на апартаменты находилась на уровне 357,2 тыс. руб./кв. м.

«Сегмент апартаментов стал развиваться ввиду отсутствия свободных площадок в столице под строительство жилья. Сначала девелоперы вводили их в составе бизнес-центров, затем в апартаментные комплексы стали превращать бывшие фабрики или заводы. Изначально этот формат недвижимости был рассчитан на преуспевающих бизнесменов, которые использовали это жилье для временного проживания», — говорит Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, финансирующего проект МФК Match Point.

Традиционно апартаменты покупали в качестве второго жилья, но сейчас ситуация изменилась.

«Мы видим, что целевая аудитория рынка апартаментов и жилья смешалась. Важным плюсом при выборе апартаментов является их стоимость. Аналогичная квартира (по расположению, метражу) будет стоить сегодня на 10–15% дороже апартаментов», — рассказывает Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию loft-проектов KR Properties.

Тем не менее, совершая такую покупку, следует учесть, что есть целый ряд подводных камней, которые вытекают из зыбкого правового статуса апартаментов.
«Сам термин никак не закреплен ни на региональном, ни на федеральном уровне, однако можно говорить о том, что апартаменты, являясь по сути своей жилой недвижимостью, регулируются законодательно и облагаются налогами по принципу коммерческой. И здесь есть свои плюсы и минусы», — говорит руководитель практики разрешения споров ИФК «Горизонт Капитал» Василий Ицков.

Проблемы с пропиской

С точки зрения закона апартаменты являются нежилым помещением, не предназначенным для постоянного проживания граждан, таким образом, даже являясь собственником и постоянно проживая в таком помещении, регистрация в нем невозможна. Впрочем, тут есть лазейка. Получить регистрацию можно, если апартаменты расположены в гостинице.

Иногородние покупатели стали в разы меньше покупать квартиры в столице

«Апартаменты не являются жилыми помещениями, следовательно, регистрация в них по месту жительства невозможна. Регистрация же по месту пребывания в нежилых помещениях осуществляется только тогда, когда соответствующее помещение входит в сферу ведения специализированного учреждения — гостиницы, дома отдыха, больницы и т.п. Обязанность по регистрации лежит в этом случае на администрации соответствующего учреждения (п. 14 Правил № 713). Если же помещение для временного проживания не является частью гостиницы или иного средства проживания (а мы ведем речь именно о них), то обязанность по регистрации просто-напросто отсутствует», — поясняет Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро A2.

Стоит отметить, что гостиничная регистрация, хотя дает все те же права, что и регистрация в жилом доме, требует продления каждые пять лет.

«Временная регистрация на пять лет наделяет собственника апартаментов теми же правами, что и жителя обычной московской квартиры, то есть он может прикрепиться к местной поликлинике, отдать ребенка в школу или детский сад, поэтому апартаменты стали приобретать, в том числе, семьи с детьми», — говорит Мельников.

Сложное налогообложение

Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду, здесь нельзя получить налоговый вычет (освобождение от налога в 13%). При этом налоги берутся по более высокой ставке.

«Разница в размере налогов составляет порядка 20–25%. Например, за квартиру за 5 млн руб. владелец будет платить 4 тыс. руб. в год, а за апартаменты за 4 млн руб. — 20 тыс. руб.», — говорит Богданюк.

В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости апартаментов размер ставки налога будет 0,5%, если апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе); их назначение в соответствии с кадастровым паспортом объекта недвижимости или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо подобные объекты фактически там не размещены; их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.

На рынок впервые выходит элитное жилье площадью 30 кв. м

«Если апартаменты не соответствуют какому-либо из вышеуказанных условий, то ставка налога составит 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Для сравнения, ставка налога в отношении жилых помещений составляет 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ)», — говорит Понаморева.

«При покупке следует обратить внимание на ряд факторов, которые будут влиять на последующую стоимость владения объектом недвижимости. Например, совершенно точно необходимо изучить изначальную документацию на здание. Если присутствует офисно-торговое назначение или общепит, то налог на такого рода объекты составит 1,2–2% , если же назначение иное, например гостиница, то налог составит 0,5%», — советует Подусков.

В то же время кадастровая стоимость жилого и нежилого помещения в некоторых районах может отличаться в разы, причем жилые объекты будут дороже.

«Таким образом, в некоторых случаях в денежном выражении налог на апартаменты будет ниже, чем на аналогичную по показателям квартиру», — замечает Подусков.

Управляющая компания сама устанавливает тарифы

В отличие от жилой (с точки зрения закона) недвижимости к апартаментам не предъявляются требования, закрепленные в ЖК, относительно порядка управления общим имуществом. Таким образом, жители апартаментов никак не могут влиять на тарифы, которые выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания и прилегающей территории и инфраструктуры. Поэтому, как правило, платежи для владельцев апартаментов оказываются выше.

«В среднем коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в квартирах, на 15%. Итого разницу в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки и коммунальных платежей владельцы апартаментов могут сравнять с покупкой квартиры через 50 лет в среднем», — говорит Богданюк.

Инфраструктура никак не регламентирована

Поскольку жильем апартаменты не являются, никаких обязательств девелопер перед жильцами не несет.

«Девелопер не обязан благоустраивать прилегающую к объекту территорию. Поэтому вопрос о работах, которые планируется произвести, следует задавать одним из первых. От этого ведь также зависит уровень вашего комфорта. Будут ли созданы детские площадки, посажены деревья? Каким образом будут организованы маршруты движения транспорта и пешеходов? Если комплекс апартаментов подразумевает не только жилой, но и офисный кластер, то на последний вопрос стоит обратить повышенное внимание — маршруты движения мамочек с колясками и клерков, бегущих на перекур, должны быть разведены», — советует руководитель архитектурной мастерской T+T Architects Сергей Труханов.

Соседство жилого и офисного пространства, которое возможно в апартаментах, стоит заранее учитывать прежде всего тем, кто собирается там жить. Рабочий коллектив за стеной, постоянные визитеры, курьеры — не слишком комфортное соседство. А если рассматривать покупку апартаментов для организации офиса, то следует учесть, что некоторые девелоперы стараются ограничить такую возможность. Например, выдают ограниченное количество автомобильных пропусков на территорию.

Не распространяются санитарные нормы

«Одним из моментов, которые важно учитывать, приобретая апартаменты, является то, что на эти объекты недвижимости не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений и оговаривающие соответствующий уровень освещенности, шумоизоляции и инсоляции. Это покупателю нужно проконтролировать самому», — говорит Труханов.

Осенью рынок недвижимости может обойтись без традиционного оживления

При этом нередки случаи, когда апартаменты появляются в старых промышленных зданиях, которые прошли реконструкцию. Лофты, бесспорно, имеют свое очарование, но, приобретая подобную недвижимость, важно изучить историю здания, в котором была проведена реновация.

«Прежде всего, узнать, какого типа производство действовало в этих стенах. Если деятельность этого предприятия тем или иным образом была связана с химическим производством или с вредными отходами, этим фактом ни в коем случае нельзя пренебрегать. Ядовитые вещества могут сохраняться в почве и даже в самих конструкциях зданий. А ведь период распада у подобных веществ не десятки и даже не сотни лет. Также немаловажным фактором является качество проведенных работ — укрепление несущих конструкций, фундамента, реконструкция стен, установка всех необходимых систем», — предостерегает Труханов.

Санузел в любой части помещения

Главный плюс, вытекающий из зыбкого правового статуса апартаментов, — при перепланировке фантазия практически не ограничена, в отличие от стандартных квартир, где довольно жесткие требования.

«При проектировании архитектуры внутреннего пространства и разработке планировочного решения нет таких жестких норм и правил, как для жилых интерьеров. В частности, нет разграничения на жилые и нежилые помещения и мокрые точки. Таким образом, кухню и санузлы можно располагать в любой части помещения, что значительно расширяет возможности архитектора при работе над проектом. Конечно, это не значит, что владельцы апартаментов ничем не ограничены при проведении ремонтно-строительных работ. Основным документом, которым придется руководствоваться при проектировании и проведении работ по реализации проекта, здесь будет регламент, установленный управляющей компанией для конкретного объекта», — говорит партнер дизайн-студии DVEKATI Екатерина Сванидзе.

Это интересно:  Арест на имущество накладывается в целях обеспечения

Покупка апартаментов: риски и преимущества

Апартаменты воспринимаются сегодня на рынке жилья в России как модный тренд с массой достоинств — не зря же в Москве этот сегмент за полгода вырос на 18%, так что теперь на апартаменты приходится треть от всего предложения. Но эксперты предупреждают, что главным «подвохом» апартаментов, привлекающих покупателей ценой на 20% ниже стоимости квартир, сегодня является их статус нежилого помещения.

Панорама сегмента

Доля апартаментов на рынке первичного жилья Москвы, по словам большинства экспертов, составляет 33%. По данным компании Est-a-Tet, количество проектов с начала года увеличилось с 57 до 66 проектов.

Объем апартаментов в реализации с начала года вырос на 18,4% — с 342 тысяч квадратных метров до 403 тысяч «квадратов», рассказывает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. На долю элитного сегмента пришлось 127,7 тысячи квадратных метров (прирост на 32%), на долю бизнес-класса -201,7 тысячи квадратных метров (прирост на 50%), а на долю комфорт-класса — 73,2 тысячи (прирост на 18%).

Также Богданюк говорит о том, что, по сравнению с началом года, в июне цены на апартаменты категории «элит» выросли на 21% — с 647,4 тысячи рублей до 780,8 тысячи рублей за «квадрат». В бизнес-классе в свою очередь цены упали на 15% — до 173,3 тысячи рублей за квадратный метр. А вот стоимость апартаментов комфорт-класса незначительно увеличилась — на 2% до 131,4 тысячи квадратных метров за «квадрат». Средняя цена квадратного метра в апартаментах эконом-класса, по данным эксперта, равна 113,5 тысячи рублей.

В итоге разнице в стоимости между самыми дешевыми апартаментами на рынке превышает 100 раз — 3 миллиона рублей против 314 миллионов рублей, утверждает заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «Грас» Петр Кирилловский.

Фактор «нежилого»

Главной «опасностью» апартаментов сегодня является неопределенность сегмента, а точнее, его статус апартаментов как нежилых помещений, использующихся для длительного проживания. Апартаментные проекты в основном являются продуктом редевелопмента, то есть строятся на территории бывших промышленных зон. «Классический апартамент — это, по сути, гостиничный номер. А в российском законодательстве статус гостиницы трактуется как нежилое помещение с жилым функционалом», — отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

С одной стороны, эксперты призывают покупателей не пугаться этого, так как апартаменты не уступают классическим форматам жилья вроде квартир в уровне комфорта. С другой стороны, будущим владельцам новомодной недвижимости все-таки нужно быть морально готовым к некоторым «подвохам» «нежилого жилья».

Эксперты уверяют, что покупатели апартаментов обладают правом собственности, правом распоряжения и правом владения, как и в случае с квартирами, то есть они могут проживать в апартаментах, сдавать их в аренду, продавать, дарить, а также осуществлять иные, установленные законом сделки. В целом, регистрация права собственности на апартаменты практически ничем не отличается от приобретения прав на жилые помещения.

При этом стоит понимать, что приобретаются права собственности на само помещение, и собственник не имеет права на общее имущество многоквартирного дома, как это бывает c теми, кому принадлежит квартира в многоквартирном доме.

Покупатель апартаментов должен знать, что в свидетельстве о праве собственности может стоять запись как «апартаменты», так и «нежилое помещение», уточняет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Это зависит от того, что изначально указано в разрешении на строительство и проектной документации. Например, если здание было заявлено в статусе «апарт-отель», то указывается, что это апартаменты, а если здание строилось как офисно-деловой центр, то велик риск, что в свидетельстве будет указано второе, поясняет собеседница агентства.

Прописка с оговоркой

Статус нежилого помещения апартаментов не позволяет их владельцу оформить постоянную регистрацию по месту жительства. В данном случае речь идет о временной регистрации по месту пребывания. «Постоянная регистрация отличается от временной тем, что последнюю нужно пролонгировать каждые 5 лет. Все остальные отличия сводятся к тому, что с временной регистрацией вам не удастся получить ИНН, полис ОМС, встать на биржу труда или в очередь на жилье», — объясняет Белоусов.

При этом даже временная регистрация на пять лет возможна не во всех апартаментах, а только в тех, что имеют статус гостиницы, подчеркивает генеральный директор компании «Метриум Групп» Литинецкая.

«Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение «гостиницы». Его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания (УК), имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем», — поясняет собеседница агентства. Она уточняет, что, по закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда.

«Нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда вы сможете получить вожделенную регистрацию в ваших апартаментах», — утверждает Литинецкая.

Вниманию дольщиков

Особые трудности с апартаментами могут возникнуть у покупателей, приобретающих их в строящемся проекте по договору долевого участия. Глава «Миэль-Новостройки» предупреждает, что в случае судебного разбирательства по недостроенному объекту многие суды будут рассматривать его не как помещение, в котором покупатель собирался проживать, а как источник инвестиционных доходов.

«В этом случае получить право собственности до закрытия инвестиционного контракта будет исключительно тяжело, даже если дом, в котором находятся апартаменты, уже построен. Так как сформировавшаяся судебная практика в отношении нежилых помещений, к которым относятся и нынешние апартаменты, несколько отличается от той, которая сложилась относительно жилых помещений», — поясняет она.

Добиться возврата вложенных средств будет непросто и в случае банкротства застройщика. «В законе о банкротстве, в котором была дополнительно к 214-ФЗ продублирована защита интересов дольщиков, данная категория была вынесена в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Но в законе подчеркивается, что это касается только покупателей квартир жилых многоквартирных домов. К покупателям апартаментов данная норма не относится», — объясняет Литинецкая.

Круг потребителей

Особенный статус апартаментов и их сравнительно невысокая цена, которая на 15-20% ниже стоимости квартир, влияют и на «круг» покупателей.

«Очень часто в ответ на вопрос «Для кого покупаете?» мы слышим: «Ребенку». Родители берут детям жилье «на вырост»: с перспективой отселения ребенка, когда тот станет студентом. Это аудитория бизнес-класса», — рассказывает Петр Кирилловский.

Апартаментная «элитка» же, по его словам, востребована у топ-менеджеров корпораций и крупных чиновников, поскольку проекты такого уровня, как правило, находятся в центре города, а значит — удобно добираться до работы. «Сейчас к этой прослойке потребителей добавилась богемная буржуазия — люди, зарабатывающие хорошие деньги творческими профессиями, а также топ-менеджеры с интересами в художественной сфере», — отмечает Кирилловский.

Кроме того, на рынке уже есть апартаменты, заточенные специально под иностранцев, которые привыкли к комфортным условиям проживания и для которых наличие постоянной регистрации некритично. По словам Белоусова, такие апартаменты часто продаются или сдаются уже с чистовым ремонтом.

Доступная цена апартаментов делает их также привлекательными и для частных инвесторов, уверен Белоусов. Так, например, по подсчетам Capital Group, годовой доход арендодателя апартаментов класса «бизнес» может составить до 48 тысяч долларов.

Впрочем, есть категория покупателей, которым надо семь раз подумать, прежде чем останавливать свой выбор на апартаментах. Так, Лебедева предупреждает, что на апартаменты не распространяются льготы ни по текущему налогообложению, ни по оплате коммунальных платежей. Таким образом, они могут стать непривлекательными для категории лиц, имеющих право на соответствующие льготы, конкретизирует она.

Ну и наконец, покупателю апартаментов нужно быть готовым к тому, что его соседом по площадке может стать и офис, так как в большинстве таких комплексов деление на помещения, в которых проживают люди, и на офисные помещения гораздо более условно, чем в жилых домах, и практически ничем не регламентируется, подытоживает Лебедева.

Статья написана по материалам сайтов: www.zhilishchnyi-pravoved.ru, informatio.ru, pravoved.ru, www.gazeta.ru, www.realtymag.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector