Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка
Не каждому человеку известно , что участок земли имеет три разновидности стоимости : кадастровую , рыночную , и нормативную .
Первая применяется в документации на недвижимость . По ней обычно рассчитывается налог .
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка — есть смысл рассмотреть этот вопрос подробнее .
Содержание
- Нормативная , рыночная и кадастровая стоимости , какая связь между ними существует
- Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка , формула расчета
- Как самому рассчитать кадастровую стоимость земли — используем интернет
- В каких случаях кадастровая стоимость земли может быть изменена
- Случаи завышения кадастровой стоимости участков
- Как производится расчет кадастровой стоимости?
- Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна?
- Отличие от нормативной и рыночной
- Оценка земельных участков
- От чего зависит стоимость?
- Можно ли и нужно ли менять кадастровую стоимость
- Как рассчитать для земельного участка?
- Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка
- От чего зависит кадастровая стоимость земли – для чего необходимо знать кадастровую стоимость участка?
- Как узнать кадастровую стоимость земельного участка по кадастровому номеру, кадастровому плану или из публичной кадастровой карты – инструкция
- Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно через сайт Росреестра – инструкция
- Процедура экспертизы стоимости земли – когда необходима экспертиза стоимости участка?
- Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – два варианта
- Больше не нужно переплачивать: порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка
- От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка
- Какой орган определяет кадастровую стоимость
- Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок
- Как узнать кадастровую стоимость. Госпошлина
- Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет
- Сроки кадастровой оценки
- Как оспорить кадастровую стоимость. Досудебный порядок
- Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке
- Порядок оценки кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости
- Что такое кадастровая стоимость и как ее узнать
Нормативная , рыночная и кадастровая стоимости , какая связь между ними существует
При оформлении земельного надела возникнет потребность уточнить его кадастровую стоимость
Перед оформлением земельного надела потребуется разобраться с тем , сколько он стоит . Этот учёт регламентирован ФЗ 221 от 24 июля 2007 г .
Чтобы их выяснить достаточно обратиться Рос реестр по месту прописки . На основании заявления эта организации выдаст акт с указанием цены на земельный участок .
Следует понимать , что все три вида институтов имеют разный характер . Тем не менее правовая основа у них схожа .
Одна из главных задач всех трех видов состоит в том , чтобы привлечь участки в оборот . Важно знать , без определения той или иной стоимости ни одна территория в оборот не пойдёт .
Конечно , здесь есть и некоторые исключения . К примеру : безвозмездная передача участка , продажа муниципальных земель и тому подобное . Здесь не будет играть роли ни один вид цены .
Кроме того , всеми тремя институтами уничтожена государственная монополия на территории земли . Страна перешла к различным формам собственности и безвозмездной передачи участков людям . Различительными чертами будут именно определения понятий .
Нормативная цена устанавливается органами исполнительных властей совместно с соответствующими структурами местного самоуправления .
Определяет она именно норму на тот или иной надел в целом . Установление кадастровой стоимости производится федеральной властью , а утверждается уже местной .
В основном она используется для исчисления налогов за недвижимость . Что касается рыночной цены , здесь , скорее всего , вопросов ни у кого не возникает .
Оценить рыночную стоимость земли можно в любом агентстве недвижимости
Это стоимость , установившаяся в том или ином регионе на данном рынке . Рыночная стоимость имеет самое ходовое использование .
Оценку недвижимости по рыночной стоимости можно произвести в любом агентстве недвижимости заказав процедуру оценки .
Многие люди даже путают , и не имеют понятия в различиях всех трёх видов стоимости . Кадастровая цена может быть , также , установлена в процентном отношении от рыночной стоимости .
Она всегда будет меньше , чем цена недвижимости на рынке .
Теперь давайте разберёмся , для чего требуется знать кадастровую цену земельного участка :
- Для урегулирования отношений и совершения различных юридических сделок , когда земля находится во владении .
- При оплате налога .
- Цена , как правило , устанавливается в процентном отношении .
- При выставлении земли на аукцион .
- Для увеличения показателя рыночной цены на землю . Чем выше кадастровая стоимость , тем больше рыночная цена .
Если рассматривать связь между рыночной и нормативной стоимостью , вторая не должна превышать первую на 75 %.
В любом случае все три стоимости могут оказаться необходимыми для тех или иных целей .
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка , формула расчета
Кадастровая стоимость участка — величина не постоянная, пересматривать ее следует по происшествии 5 лет
Исчисление кадастровой цены территории надела производят специалисты оценщики .
В соответствии с законом пересматривать кадастровую стоимость нужно каждые пять лет .
С этой целью предпринимаются следующие действия :
- выносится решение об оценке земли ;
- оформляется список подлежащих оценке участков ;
- нанимается компания оценщик , с которой заключается сделка на выполнение соответствующих работ ;
- происходит процедура оценки на основании договора , далее готовится отчёт о проделанной работе ;
- производится экспертиза поданной отчётной документации ;
- утверждение стоимости ;
- информация заносится в специальный реестр и обнародуется .
Чтобы рассчитать эту стоимость оценщиками используются специальные методички . Они утверждаются законодательно .
Рассмотрим подробно , как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка , формула :
S x ( F1 + F2 ) x K , где :
- S – квадратура территории , обозначается в кв . метрах ;
- F1 – линейный показатель качественных характеристик благоустройства населенного пункта , обозначается в руб . за метр кв .;
- F2 – функция формата сделки , тоже обозначена в рублёвом эквиваленте ;
- K – переходной коэффициент .
После внимательного изучения формулы становится понятно , что только человек со специальным образованием способен её рассчитать таким образом . Простому заинтересованному лицу это будет не под силу .
Как самому рассчитать кадастровую стоимость земли — используем интернет
Самый простой способ узнать кадастровую стоимость участка — воспользоваться услугами сайта Росреестр
Не каждый человек умеет пользоваться различными формулами . Тогда они задаются вопросом , как самому можно произвести земельный расчёт .
Сейчас прогресс ушёл далеко вперёд и большое количество информации можно получить через интернет . Есть достаточно простой вариант выяснить такую стоимость участка земли . Для этого требуется зайти на сайт Рос реестра .
Дальше требуется выбрать окошко « Справочная информация по объектам недвижимости online » и пункт « Публичная кадастровая карта ».
Дальше требуется забить кадастровый номер или наименование населённого пункта . Остальное дело техники . Здесь требуется подставить только свои параметры .
Раз в пять лет проводится оценка кадастровой стоимости и в каждом регионе выносится нормативный акт, утверждающий ее стоимость. В нем указывается цена земли с разбивкой по районам с учетом населенных пунктов и категории земель.
Зная удельный показатель стоимости одного квадратного метра земли можно предположительно рассчитать цену планируемого для взятия земельного участка, умножив ставку на площадь.
С постановлениями и стоимостью земли можно ознакомиться на официальных сайтах земельных департаментов каждого региона. Если земельный участок уже сформирован, то его цену можно узнать на официальном сайте Росреестра, введя в соответствующее окошечко кадастровый номер. При выставлении земельного участка на торги в аукционной документации обязательным приложением является кадастровый паспорт, исходя из которого можно увидеть кадастровую цену участка, так как на торги выставляются уже готовые земли. Если возникла сложность в расчетах, можно зайти на официальный сайт публичной кадастровой карты и найдя территорию, которую планируется взять, можно встать мышкой на любой рядом расположенный участок, увидеть его площадь и кадастровую стоимость всего участка. Рассчитав цену одного квадратного метра и умножив на площадь необходимого участка можно приблизительно вычислить кадастровую стоимость.
Точную цифру могут определить только кадастровые органы при постановке участка на учет.
В каких случаях кадастровая стоимость земли может быть изменена
Существуют причины, по которым кадастровая стоимость земли может оказаться завышенной
Важно понимать , что этот вид стоимости земли является основным фактором , который определяет экономические затраты и эффективность использования территории земли .
Процесс оценки является достаточно сложным . В нём присутствует множество различных нюансов . В жизни часто встречаются ситуации , что кадастровая стоимость завышена или совсем не соизмерима с рыночной ценой земельного участка .
Рассмотрим подробно , с чем может быть связано завышение этого вида стоимости земли :
- Первая причина , это неверное отнесение земли к разрешённому виду использования . То есть для различных видов , стоимость за квадратный метр колеблется достаточно сильно .
- Второй фактор , который влияет на стоимость , это отдельные показатели . К примеру , не учтена транспортная доступность или какие — то особенности участка .
Кроме того , органы власти местного самоуправления определяют показатель кадастровой стоимости без оснований . И , конечно , эти действия существенно завышают её размер во много раз .
Всегда существует возможность исправить допущенные ошибки . Для этого требуется оспорить кадастровую стоимость .
Когда результаты установления кадастровой цены затрагивают права и обязанности организаций , оспорить результаты возможно двумя способами :
- С привлечением специальной комиссии , которая рассматривает подобные споры . Но важно помнить , этим способом можно оспорить результат только в течение шести месяцев с времени внесения данный в кадастр .
- В остальных случаях оспорить результат возможно только через судебную инстанцию .
Важно понимать , что произвести оценку кадастровой стоимости заставить нельзя .
Но , тем не менее , делать это необходимо в следующих ситуациях :
- Когда почва испорчена или наоборот облагорожена и стала лучше . Тогда , скорее всего , потребуется и экспертиза самой почвы .
- В случаях необходимости её изменения : увеличение , приравнивание к рыночной цене или снижение .
- Когда обнаружены неверные сведения в документации . К примеру , неверная дата проведения экспертизы .
- Если разница между рыночной и кадастровой стоимостью составляет больше тридцати процентов , тоже возникает необходимость вызвать оценщиков для проведения переоценки .
Случаи завышения кадастровой стоимости участков
Оспаривание кадастровой стоимости владельцами участка поможет им получить немалую экономию
Следует понимать , оспаривать результаты кадастровой оценки нужно в любом случае . Это будет существенной экономией денежных средств , прежде всего , владельца недвижимости .
В жизни присутствует несколько распространённых случаев завышения этого показателя :
- Применение большого удельного показателя для определённого вида дозволенного применения .
- Неправильное определение вида разрешенного использования территории , что и приводит к повышению удельного показателя .
- Показатель кадастровой стоимости территории земли больше рыночной цены . Обычно наоборот рыночная стоимость выше .
- Когда она утверждена после 22 июля 2010 г . и явно завышена .
Все вышеперечисленные примеры подразумевают необходимость переоценки и определения реальной стоимости участка .
Из статьи стало понятно , как самому рассчитать кадастровую стоимость земельного участка . Это можно сделать по формуле или с помощью интернета .
Кроме того имеется возможность запросить готовые данные в специальной кадастровой организации .
Смотрим видео о том, как узнать кадастровую стоимость земельного участка:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Как производится расчет кадастровой стоимости?
Термин «кадастровая стоимость» прочно вошёл в нашу жизнь с принятием нового закона о начислении налогов. Но вместе с ним возникло и немало вопросов: как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, из чего она складывается, возможно ли изменить утверждённую стоимость земли.
Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна?
Кадастровая цена – это условная стоимость любого объекта (квартиры, дома, здания, участка), установленная для целей налогообложения. С 2016 года собственники недвижимости, землевладельцы обязаны платить налог, исчисленный исходя из кадастровой стоимости объекта. В Москве и некоторых других регионах страны новый расчёт уже давно начисляется.
Отличие от нормативной и рыночной
С введением нового расчёта налога пришлось разделить эти понятия. Чтобы узнать, как считается кадастровая стоимость земельного участка, следует изучить её существенные отличия от других видов стоимости.
1.Нормативная.
Равна 200-хкратной ставки налога на землю (норма пересматривается местными властями).Применяется при получении кредита под залог, при выкупе земель из государственной собственности.
2.Рыночная.
Отражение цен на вторичном рынке. И поскольку речь идёт о динамичной структуре, результаты оценки считаются действительными лишь полгода.
3.Кадастровая.
Может существенно отличаться. Её определение – это сложный процесс, вызывающий в настоящее время множество споров среди специалистов, политиков и владельцев недвижимости. Результаты оценки заносятся в базу данных (ГКН) и обновляются лишь раз в пять лет.
Оценка земельных участков
Чтобы принять или наоборот, решиться оспаривать результаты оценки важно понять, как протекает процесс, а именно:
- кто определяет кадастровую стоимость земельного участка;
- из чего она складывается.
В процедуре участвуют:
- оценщики;
- инженеры – госслужащие, определяющие средние показатели и коэффициенты;
- органы власти, выносящие постановления.
1.Кто определяет кадастровую стоимость земли? Это обязанность аттестованных оценщиков. Они учитывают площадь, вид земель, район города и другие ценообразующие факторы. К такой ответственной работе допускают лишь квалифицированных членов специальных организаций, созданных для регулирования оценочной деятельности.
2.Заказчиком кадастровой оценки земель всегда выступает государство. В частности, методика оценки земель утверждается правительством России, а разрабатывается Минэкономразвития РФ.
3.Средняя стоимость 1 кв. м земли в городском округе, муниципальном районе устанавливается инженерами, утверждается областной властью.
Взаимодействие ответственных лиц завершается занесением результатов в базу.
От чего зависит стоимость?
В вопросе определения цены и соответственно размера налога, важно понимать, из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка.
Для каждой категории земель существуют свои методики оценивания. Для одних за основу берутся статистические данные о рынке (сады, дачи, огороды и земли в жилых районах). Для других (сельское хозяйство, леса) – предполагаемая доходность. А третьи (промышленные, водные) – капитализация дохода или затраты на воспроизведение. В каждой из зон устанавливается стоимость одной единицы площади, чтобы в дальнейшем по ним определить кадастровую стоимость схожих участков.
Учитывая, что кадастровая оценка проводиться в отношении большого числа однородных объектов (массовый характер), её результаты не будут отражать индивидуальные и иногда существенные характеристики конкретного объекта.
Можно ли и нужно ли менять кадастровую стоимость
Если кадастровая стоимость определена, утверждена и внесена в ГКН, это не значит, что уже ничего нельзя изменить. Законодательство Российской Федерации допускает возможность обжаловать результаты оценки, доказать, что была совершена ошибка:
- через суд
- или обратившись в органы власти.
Какой из путей уместнее, зависит от характера ошибки, от характеристик участка. Например, если обнаружена неточность в данных, на которые опирался оценщик, следует обратиться в регпалату. Ошибка будет признана кадастровой или технической. Но если она не будет исправлена, то гражданин имеет право обратиться в суд.
Подать жалобу можно и в специализированную комиссию при Росреестре, в течение 6 месяцев со дня внесения сведений в ГКН.
Как рассчитать для земельного участка?
Рассчитать кадастровую стоимость земли просто: площадь умножается на «удельный показатель». Самый сложный элемент в формуле – последний. Как он определяется?
Мы теперь знаем, что для каждой зоны государственными служащими определяется и утверждается органами власти свой удельный показатель, на основе средних рыночных цен 1 кв. м. Расчёты производятся массово при помощи компьютерных программ.
Так можно рассчитать кадастровую стоимость и конкретного земельного участка. Для проведения оценки потребуются межевой план, кадастровый паспорт, градостроительный план с информацией об инфраструктуре и зонах застройки.
Оценщик выбирает методики расчёта, собирает все факты, узнаёт ценоообразующие характеристики местности и объекта. А затем устанавливает среднестатистический удельный показатель и применяет коэффициенты. Результаты заносятся в отчёт и передаются на утверждение в комиссию Росреестра.
Как узнать стоимость?
Не аттестованный специалист для расчёта налога может воспользоваться калькулятором на сайте Федеральной налоговой службы, а саму стоимость, если она уже была установлена, узнать:
- либо на rosreestr.ru, в разделах «электронные услуги» или в «публичная кадастровая карта» (maps.rosreestr.ru) – потребуется кадастровый номер объекта,
- либо лично в кадастровой палате или МФЦ.
Если стоимость ещё не определена, собственник может обратиться в налоговый орган по месту своей регистрации с просьбой сделать расчёты. Инспекция предоставить документ с указанием суммы обязательного платежа.
Посчитать кадастровую стоимость земельного участка может только обученный профессионал. Собственнику остается лишь узнать установленную в отношении своего участка стоимость. Если она не устраивает, собирайте доказательства для подтверждения своей правоты.
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка
Собственник вправе распоряжаться своим имуществом, совершать сделки купли-продажи, передавать по наследству, дарить.
Однако при совершении сделок собственность не может быть бесценной, у неё есть определенная цена. Этот ценностный эквивалент и называют кадастровой стоимостью.
Содержание статьи:
От чего зависит кадастровая стоимость земли – для чего необходимо знать кадастровую стоимость участка?
Законодательные основания, нормативы, по которым юридически правильно оформляется и рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка, определены Земельным Кодексом РФ.
Массово оценить недвижимое имущество специалистам помогают такие факторы:
- Подготовительные работы, включающие сбор и обработку нормативных документов.
- Вид, категория земли, установленная законодательством.
- Анализ социального обустройства территории.
- Количество участков, расположенных на определенной территории земли. Эти данные имеются в кадастровой службе учета.
- Площадь участка земли, стоимость которого следует установить.
- Расчет и время, затраченное на него.
- Оформление результатов в цифровом и графическом виде.
- Расположение земельного участка.
С помощью проведенной оценочной экспертизы владелец участка может узнать, какова средняя кадастровая стоимость его участка. Как правило, кадастровая стоимость отличается от рыночной, но она может быть и равной.
Знать общую и удельную (базовую из расчета 1 кв.м.) кадастровую стоимость своего участка необходимо для того, чтобы:
- Урегулировать земельные отношения и без проблем совершать юридические сделки с территорией, значащейся вашей собственностью.
- Уплачивать налог на землю. Обычно ценовой показатель рассчитывают в процентном соотношении. Собственники, оплачивающие земельный налог по рыночной стоимости, обязаны выплатить налог по большей тарифной ставке.
- Выставлять участок на аукцион. При таком варианте продажи недвижимости, владелец может рассчитывать на то, что она будет продана по минимальной – кадастровой стоимости.
- Увеличить рыночную стоимость участка. Если кадастровая стоимость участка увеличится — а это возможно при реконструкции, облагораживании территории, то увеличится и рыночная его стоимость.
Заметьте, что общая и удельная кадастровая стоимость очень сильно отличаются от рыночной.
Как узнать кадастровую стоимость земельного участка по кадастровому номеру, кадастровому плану или из публичной кадастровой карты – инструкция
Сведения о кадастровой стоимости любого участка земли хранятся в книге учета и публичной карте Росреестра. Согласно этим документам, у каждой территории имеется свой адрес и номер, по которому и определяется кадастровая стоимость.
Существуют некоторые способы, которые позволяют узнать номер объекта или его стоимость:
1. По выписке из государственного кадастра недвижимости.
Этот документ выдается, если обратиться с личным заявлением и попросить оформить справку в Росреестре.
Следует подготовить документы: подтверждающий ваше право собственности и удостоверяющий личность.
Документ оформляется в течение 5 дней.
2. По кадастровому паспорту
Владелец участка должен иметь данный документ. Его выдают при регистрации в кадастровой службе недвижимого имущества.
Найти в данной бумаге номер земельного участка и его стоимость не составит труда – он находится в пункте 12.
А в пункте 13 должна быть указана удельная стоимость кадастрового квадратного метра.
3. По кадастровому плану
Если у вас имеется кадастровый паспорт, то найдется и кадастровый план межевания. Эти два документа подготавливаются вместе.
Как правило, кадастровый номер вписывают вверху документа — по нему можно узнать стоимость.
4. По кадастровой карте, которую предоставляют всем желающим на портале Росреестра
5. Обращаясь в кадастровую службу через почту
Написать письмо вы можете самостоятельно, а также приложить к нему заявление и ксерокопии документов, подтверждающих ваше право собственности, и бумаги, удостоверяющей вашу личность.
Ответ должен прийти в течение недели. Справка будет готовиться 5 рабочих дней.
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно через сайт Росреестра – инструкция
На портале государственных услуг Управления федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии можно самостоятельно рассчитать стоимость любого участка.
Вам стоит придерживаться такой инструкции:
- Выбрать раздел «Справочная информация по объектам недвижимости online», а затем «Публичная кадастровая карта».
- Зарегистрироваться на электронном ресурсе, вписав необходимую информацию.
- В поисковой строке вписать адрес участка земли, либо его номер и нажать на кнопку «найти».
- В подпункте «Управление картой» можно отметить параметры, по которым найти участок. Например, помечается кадастровая стоимость или такая же стоимость за метраж.
- В меню посмотреть данные и сведения о территории.
Обычно рассчитывается кадастровая стоимость по специальной формуле (можно также воспользоваться любым приложением в Интернет).
Вот эта формула:
Посчитать стоимость вы сможете, если будете владеть данными, перечисленными выше. О них вы сможете узнать у кадастрового инженера, профессионала.
Процедура экспертизы стоимости земли – когда необходима экспертиза стоимости участка?
Провести данную экспертизу вас никто не заставит, однако ее следует делать в таких случаях:
- Если требуется переоценить участок в связи с порчей почвы, наоборот – облагораживания территории. Могут назначить еще и экспертизу почвоведения.
- Когда необходимо изменить кадастровую стоимость: увеличить, приравнивая к рыночной, либо снизить.
- Если владелец заметил недостоверные сведения в документах. Например, неправильную дату проведения экспертизы.
- Когда рыночная стоимость земли рознится с кадастровойна менее 30 процентов.
Ваша просьба должны быть документально подтверждена, иначе никто не будет проводить данную экспертизу.
Процедуру проведут, согласно такой инструкции:
- Представители администрации принимают решение о проведении экспертизы.
- Формируют все земли, которые следует переоценить.
- Выбирают профессионального мастера.
- Он в свою очередь предоставляет сведения, на основе которых составляют отчет, подтверждающий проведение экспертизы.
- Устанавливают стоимость.
- Публикуют данные на портале Управления.
- Вносят сведения о стоимости в кадастр.
Обязательно вас должны уведомить о проведении экспертизы и указать примерную дату готового отчета.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – два варианта
Узнав кадастровую стоимость участка земли и обнаружив ошибки, недочеты, вы можете обжаловать решение специалиста кадастровой службы двумя способами:
- Административным пересмотром. При таком варианте граждане должны обратиться в Росреестр и написать заявление по установленной форме. Вам могут назначить административную комиссию, которая решит, нужно ли проводить переоценку.
- Судебным пересмотром. При таком варианте решения дела придется подготовить исковое заявление в судебную инстанцию.
Оспорить результат можно, если:
- При проведении оценочной экспертизы были вписаны неверные сведения, не все.
- Внесена неправильная дата проведения процедуры и требуется переписать ее.
Обратиться с данной просьбой могут и физические, и юридические лица.
Гражданам следует подготовить пакет необходимых документов и доказательств и подтверждений, на основе которых назначат новую оценочную экспертизу.
Больше не нужно переплачивать: порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка
С 2016 года собственники земельных участков оплачивают налог на недвижимость исходя из кадастровой стоимости. Важно ее знать и уметь рассчитывать, чтобы не было завышения со стороны государственных структур. Иначе налогоплательщик несет непосильную нагрузку. Как собственнику пересмотреть результаты государственной оценки, если он с ней не согласен?
Любые объекты недвижимости оцениваются в финансовом выражении, что может рассчитываться по специальной формуле. Выделяют два основных варианта стоимости – рыночную и кадастровую. Первая устанавливается на настоящий момент времени, а вторая является оценкой с позиции государства. Они часто могут соотноситься по своему размеру.
В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ № 358, кадастровая стоимость не может превышать рыночную. В действительности данное условие выполняется не всегда, поэтому необходимо настаивать на ее снижении.
Кадастровая стоимость земельного участка является той ценой, которую могут устанавливать регистрирующие органы в результате оценки. Это понятие закрепляется в ст. 66 ЗК РФ. Чтобы определить стоимость участка, соблюдаются следующие этапы:
- принятие решения;
- оценочные действия;
- утверждение полученных итогов.
От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка
Расчеты осуществляются в соответствии ЗК РФ с учетом актов, принятых муниципалитетом. Они зависят от индивидуальных особенностей земельного участка, включая размещение, назначение (ИЖС или сельхозназначение), категорию и площадь.
Какой орган определяет кадастровую стоимость
Единственной структурой, занимающейся учетом недвижимости, является Росреестр. Процесс выстраивается таким образом:
- Регион издает постановление о необходимости изменить территории, относящиеся к его ведению.
- Управление Росреестра готовит список подлежащих оценке наделов и проверяет его. Список содержит их отличия и характеристики, включая адрес размещения, качество и наличие построек, а также общую площадь.
- Привлекается оценщик, который рассчитывает удельные показатели для каждого вида использования.
- По результатам региональные власти утверждают нормативный акт.
- Результаты вносятся в базу Госреестра.
Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок
Стоимость определяют по кадастровому номеру и отображают на карте. Стоимость складывается из характеристик каждого надела с учетом рыночных цен по району. Для расчета применяется такая формула:
Кадастровая стоимость = общая площадь х удельный показатель
Где удельный показатель представляет собой кадастровую котировку объекта в пересчете на 1 кв. м.
Как узнать кадастровую стоимость. Госпошлина
Сведения можно посмотреть на сайте или узнать в ближайшем отделе Росреестра, где осуществляется регистрация прав собственности и постановка участка на кадастр. Можно заказывать информацию такими способами:
- сделать запрос онлайн через сайт госуслуг или Росреестра;
- обратиться с заявкой лично в Росреестр или МФЦ.
В случае личного обращения заявитель получает официальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и правах на недвижимое имущество. В ней указываются не только сведения об участке и правообладателе, но и точная величина кадастровой стоимости. Данная услуга является платной. Согласно данным Росреестра, оплачивается госпошлина в размере 400 рублей гражданами и 1100 рублей юридическими лицами. При запросе в электронном варианте – 250 и 700 рублей соответственно.
Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет
Кадастровая оценка позволяет определить размер имущественного налога, рассчитать пошлину и налог за вступление в наследство. Она может влиять на размер кредита или платежей, связанных с продажей или дарением недвижимости, назначение арендной цены за пользование наделом.
Важно знать соотношение к рыночной стоимости. Все расчеты производятся от показателя кадастровой цены. Разница по этой причине бывает существенной, и это отражается на сумме налоговых выплат, которые могут существенно меняться в зависимости от нее.
Сроки кадастровой оценки
Переоценивать стоимость допускается не чаще, чем 1 раз в 3 года. Максимально возможный срок – 1 раз за 5 лет. Отдельные сроки устанавливаются для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя. Здесь переоценка осуществляется не чаще 1 раза в 2 года.
Как оспорить кадастровую стоимость. Досудебный порядок
Для снижения кадастровой стоимости земельного участка может использоваться два варианта:
- заявление руководителю комиссии, работающей при Росреестре;
- иск в суд для отстаивания интересов и обжалования решения предыдущей инстанции.
У собственника есть право самостоятельно выбрать, куда обращаться для отстаивания своих интересов. Гражданин не обязан предварительно обращаться в специальную комиссию. Допускается возможность написать жалобу в судебный орган. Обязательный досудебный порядок действует только для предприятий, зарегистрированных в качестве юридического лица.
Региональная комиссия по рассмотрению споров
При управлениях Росреестра по всем регионам России работают комиссии, принимающие решения по жалобам в отношении установленной стоимости. Здесь действует упрощенная процедура по сравнению с судебным разбирательством. Необходимо подать запрос с документами и ждать ответа в течение месяца. Не устанавливается государственная пошлина.
Если решение комиссии не удовлетворяет заявителя, его допускается обжаловать в судебном порядке.
Документы, которые должны быть представлены в комиссию
Если собственник подает запрос на изменение информации в реестре, он должен доказать, что есть правовые основания для перерасчета. Предоставляются такие документы:
- заявление установленной формы;
- кадастровая справка;
- правоустанавливающий документ, такой как договор купли-продажи или дарения;
- свидетельство о собственности, если оно имеется;
- документальный результат независимой экспертизы, подтверждающий превышение стоимости;
- экспертный отчет о размере рыночной цены;
- подтверждение технических или кадастровых ошибок.
Срок рассмотрения заявления
На проверку отводится 1 месяц после сдачи документов с заявлением. Собранная комиссия в течение 7 дней сообщает результаты заявителю и в муниципалитет. Решение может быть принято только в присутствии не меньше половины участников комиссии.
Результаты рассмотрения
Заявление отклоняется, если сведения признаются соответствующими действительности. В остальных ситуациях пересматриваются результаты сведений, внесенных в реестр.
У заявителя есть право оспаривать установленную стоимость в судебных органах, если заявление будет отклонено. Предметом судебного разбирательства будет кадастровая оценка, а не результат работы соответствующей комиссии.
Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке
В качестве первой инстанции для передачи иска по таким делам может использоваться областной суд. Эта подсудность связана с тем, что ответчиком выступает региональный орган Росреестра и председатель комиссии, работающий при нем. Важно самостоятельно выяснять и доказывать неправильность расчетов. Понижение стоимости допускается, если будут документальные доказательства.
Устанавливается период, в течение которого может оспариваться установленная стоимость. Он равен 5 годам с момента после изменения записи в реестр. Если предыдущая стоимость изменена до обращения, ее не допускается оспаривать. Срок рассмотрения составляет 2 месяца с момента регистрации искового заявления. В связи со сложностью дела его могут продлить еще на 1 месяц.
При обращении в судебную инстанцию предоставляются те же документы, что и комиссию. Дополнительно подается следующее:
- уведомление или отметка о передаче заявления в комиссию;
- платежный документ об оплате госпошлины;
- доверенность, если истец не может лично присутствовать на заседаниях;
- подтверждение о том, что соблюден досудебный порядок (предоставляется юридическим лицом).
Если в процессе рассмотрения вопроса судья удовлетворит иск, новый размер оценки вносится в резолюционную часть определения. Вновь установленная стоимость подлежит обязательному переносу в реестр. При отрицательном результате его можно оспорить в течение месяца путем подачи апелляции в Верховный суд РФ.
В результате у граждан и компаний есть равные возможности для уменьшения кадастровой стоимости. Важно выяснить реальные показатели и подать заявление на их внесение в реестр.
Порядок оценки кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости
При определении кадастровой стоимости недвижимости учитывается расположение и планировка объекта, престижность района, а также наличие и качество инфраструктуры.
Максимальный срок действия кадастровой оценки земли — 5 лет, после чего требуется повторить процедуру оценивания кадастровой стоимости участка.
В случае несогласия с проведенной оценкой, завышения кадастровой стоимости собственник может обратиться в комиссию по переоценке или в суд.
Проведение оценки кадастровой стоимости имущества с помощью независимого эксперта может существенно снизить сумму налога на собственность или значительно повысить компенсацию в случае отчуждения в пользу государства.
При заказе оценки кадастровой стоимости имущества необходимо убедиться в том, что организация является членом СРО, имеет необходимые лицензии и разрешения, а специалисты числятся в Едином государственном реестре кадастровых инженеров.
С 2016 года владельцы и арендаторы земли вынуждены платить налог на свою недвижимость, исходя из кадастровой стоимости. Установленная экспертами цена участков при этом может существенно превышать реальную рыночную стоимость. Многие признаются, что с изменением законодательства налоговые затраты возросли в десятки раз и для некоторых стали непосильными. Мы поговорим о том, как рассчитывается кадастровая стоимость и какие шаги предпринять тем, кто не согласен с результатами оценки.
Что такое кадастровая стоимость и как ее узнать
Каждый объект недвижимости можно оценить в денежном выражении, будь то земельный участок, сооружение, здание или помещение в нем. Согласно отечественным нормам речь может идти о рыночной (РС) и кадастровой стоимости (КС). В первом случае — это цена, по которой участок может быть продан с учетом всех его особенностей и текущей ситуации на рынке. Во втором — цена участка с точки зрения государственных органов. Причем кадастровая стоимость, согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», не должна превышать рыночную. К сожалению, это требование не всегда исполняется. Причин тому масса: от неверно подобранной методики оценки до ошибок в расчетах. Чем это грозит? Финансовыми потерями. Дело в том, что именно кадастровая стоимость является точкой отсчета для расчета:
- налога на недвижимость;
- налога с продажи недвижимости;
- арендной ставки, если арендодатель — государство;
- штрафов. Например, при нецелевом использовании участков (ст. 8.8 КоАП);
- других пошлин и платежей. Например, при изменении вида разрешенного использования земли в Московской области, платеж составляет разницу между новой и старой кадастровой стоимостью, помноженную на коэффициент.
Переоценка кадастровой стоимости происходит не реже чем один раз в пять лет и не чаще чем раз в три года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — два года). Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» право проводить процедуру принадлежит сотрудникам специализированных бюджетных учреждений, но пока их штат еще не сформирован, оценку могут осуществлять лицензированные частные оценщики.
Определение кадастровой стоимости проходит в три этапа:
- принятие решения о проведении оценки;
- собственно оценка;
- утверждение полученных результатов.
Если с первой и последней частью все понятно, то о самой процедуре оценивания недвижимости мы поговорим детальнее.
Порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка
Итак, задача оценщика сводится к тому, чтобы объективно определить цену собственности. Влиять на оценку будет множество факторов:
- регион расположения и экономическая ситуация;
- конкретное местоположение объекта, так называемая удаленность от ценообразующих факторов. Например, земельный участок в престижном районе населенного пункта или, наоборот, вдалеке от всех крупных городов оценивают по-разному;
- категория земельного участка. Участок, относимый к поселению, будет иметь цену отличную, например, от земель сельхозназначения;
- вид разрешенного использования (ВРИ). Земля для дачного строительства будет стоить дороже соседнего участка, если тот имеет ВРИ, например, «огородничество»;
- наличие коммуникаций;
- наличие построек или «недостроя».
Эксперт не рассматривает каждый объект индивидуально. Их распределяют на группы и подгруппы, исходя из общих признаков. Для оценки кадастровой цены в группе используют один из методов массовой оценки:
- сравнительный — цену на недвижимость вычисляют по суммам сделок купли-продажи в данном регионе и районе на аналогичные объекты. Этот подход является предпочтительным, остальные применяют в тех случаях, когда невозможно применить сравнение;
- доходный — объект оценивают, исходя из возможного дохода от него, например, прибыли от аренды недвижимости;
- затратный — подход актуален, например, для оценки земель общего пользования, принадлежащих садовому товариществу. Подобные объекты обычно не встречаются в продаже, дохода с них не получают, зато можно учесть расходы: например, на строительство дорог и периодический ремонт;
- комбинированный — сочетает два и более предыдущих подхода.
Если для объекта невозможно применить вышеперечисленные методы массовой оценки, его рассматривают индивидуально.
Результатом применения метода(-ов) является вычисление удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) — то есть, условной рыночной цены одного квадратного метра земли для данной группы или подгруппы.
Как рассчитывается кадастровая стоимость зданий, сооружений, помещений и иных объектов недвижимости
В процессе оценки определяют не только стоимость земли, но и любой недвижимости, на ней расположенной. Порядок расчета аналогичен земельным участкам, но коэффициенты, влияющие на стоимость, будут несколько отличаться. Например, для строения любого типа имеет значение материал стен и год постройки: кирпичный дом стоит дороже деревянного, а ветхое здание — дешевле нового.
Как узнать кадастровую стоимость?
После того как КС недвижимого имущества прошла этап утверждения, ее можно легко узнать одним из следующих способов:
- в онлайн-справочнике на сайте Росреестра;
- на публичной кадастровой карте;
- в территориальном органе кадастровой палаты, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости;
- в МФЦ, заказав выписку;
- заказав выписку из ЕГРН на сайте Росреестра.
Чтобы узнать стоимость, достаточно знать кадастровый номер земельного участка либо адрес объекта недвижимости. В первых двух случаях получить информацию можно бесплатно и практически мгновенно. Чтобы оформить официальный документ, придется обратиться за выпиской в МФЦ, кадастровую палату или через сайт Росреестра. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно. В случае заказа выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах цена услуги для физических лиц составит 250 (за электронный документ) или 400 рублей (за бумажную версию), а срок получения — три и более рабочих дней. Официальный документ необходим, например, в том случае, если собственник собирается оспаривать существующую кадастровую стоимость недвижимости.
Знать кадастровую стоимость собственного участка или того, который планируется к покупке, — крайне полезно. Это дает возможность более трезво оценить рыночную стоимость земли и построек, а также узнать размер налогов и возможных штрафов. Если выяснится, что КС завышена — это повод оспорить ее.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка
Дмитрий Строк, руководитель практики «Оценка» КСК групп:
«Если собственник или арендатор не согласен с государственной оценкой стоимости земли, он может обратиться в комиссию по переоценке или в суд. Процедура потребует обязательного участия лицензированного эксперта, который установит реальную рыночную стоимость объекта. На основании заключения специалиста комиссия или суд примет соответствующее решение и изменит кадастровую стоимость недвижимости. На практике это означает, что собственник может существенно сократить свои расходы по налогам на имущество.
Процедура с каждым годом становится все более популярной — разовые затраты на оспаривание более выгодны, чем завышенные платежи. Последние изменения законодательства, кроме того, позволяют собственнику или арендатору земли взыскать с государственных органов сумму ущерба за весь период, в течение которого кадастровая стоимость земли была завышена».
Статья написана по материалам сайтов: pravozhil.com, kad-reg.ru, pravo812.ru, lawowner.ru, www.kp.ru.
»