+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как происходит оценка недвижимости и как проводится процедура на практике: процесс и его этапы, критерии объекта, порядок оценки

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1 2 . Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.

2.4. Затраты на проведение оценки.

2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6. Составление договора на оценку. 3й этап. Сбор и анализ информации.

3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики и местоположение.

3.4. Экономическая информация.

3.5. Проверка достоверности собранной информации.

3.6. Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных результатов и выведение ито говой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение итоговой величины стоимости. 7й этап. Составление отчета об оценке.

Постановка задания на оценку.

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на ко тором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

• идентификацию объекта недвижимости;

• идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

• назначение (сфера применения) результатов оценки;

• выбор и определение вида стоимости;

• уточнение даты проведения оценки;

• описание объема оценки;

• уточнение иных ограничений.

Идентификация объекта недвижимости включает описание та ких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное ме стонахождение и границы недвижимости.

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным зако нодательством.

Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов.

Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.

Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а также использование земельных участков и строений.

Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией.

Сфера применения или назначение результатов оценки – это экономическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости.

Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:

• суммы залога при кредитовании;

• условий арендного договора;

• стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;

• базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;

• базы договора страхования.

Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптимальной про цедуры оценки – от сбора и анализа необходимой информации до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов. Если заказчик не предоставляет сведения о сфере использования результатов отчета об оценке, оценщик по собственной инициативе должен обсудить с ним данный вопрос и убедиться, что клиент адекватно понимает проблему. Данная процедура избавит оцен щика от возможных недоразумений и необходимости переделывать работу.

Выбор и определение вида стоимости. Целью оценки является определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки диктуется ря дом факторов, к которым относятся связанные с ним оцениваемые иму щественные права, сфера применения или назначение результатов оцен ки, объем оценочного задания.

В соответствии с действующими российскими стандартами оценки можно использовать следующие виды стоимости:

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

• стоимость при существующем использовании;

• стоимость для целей налогообложения;

Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но оговоренная нормативными правовыми актами.

Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть указан в за дании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение (формулировку) указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам.

Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является производной от вида определяемой стоимости; так, например, при определении страховой стоимости нецелесообразно применять методы доходного подхода. Вид стоимости определяет логику и обоснованность согласования итоговых результатов оценки.

Уточнение даты проведения оценки. Уточнение даты, на которую будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать ре зультат оценки, необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стоимости по своей сути является рыночным, так как даже стои мости воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строи тельную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкуренции, из менения предпочтений потребителей и т. д.

В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные цено образующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния которых нестабильны. Рыночная стоимость отражает представление участ ников рынка о состоянии его конъюнктуры. В связи с тем, что рыночная ситуация постоянно меняется, рыночная стоимость основывается на анализе информации, собранной на определенную дату, рыночных дан ных в конкретное время. Изменение расстановки рыночных сил оказы вает существенное влияние на результат оценки и получаемую величину стоимости.

Дата проведения оценки, используемая в оценочной практике, представлена тремя видами:

В подавляющем большинстве случаев дата проведения оценки – это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценочных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость вы ведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом или буду щем.

Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) дату необходима при налогообложении наследства (дата смерти), расчете по доходного налога (дата покупки), страховом возмещении (дата страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты.

Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недви жимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или принятия решений о целесообразности строительства. Возникающий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на проектную мощ ность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величи ну денежного потока, требует определения рыночной стоимости на дату завершения строительства.

Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ ус танавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информа ции в окончательный отчет.

Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сде лать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных причин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем информации.

Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом. Данный раздел позволяет определить общий объем трудозатрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответствен ность за соответствие сформулированного объема оценочных работ и фактических результатов.

Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональной оценки (118РАР), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответст вии с Положением об ограниченных процедурах Единых стандартов. В данном случае, как правило, используется ограниченный объем ин формации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, про веденная на основе только сравнительного подхода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оценочных данных.

Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимо сти, прав собственности, дата проведения оценки, сфера применения ре зультатов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать за казчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости.

После постановки задания на оценку составляется договор.

Сбор информации и предварительный анализ данных.

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предвари тельной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может про водиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа.

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.

В зависимости от характера информации различают общие и спе циальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегмен те рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, гео графическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведен ия о е мкости рынка. Данные о спросе должны отра жать экономические возможности потенциальных владельцев и пользо вателей недвижимости.

Используемая в процессе оценки информация должна быть доста точно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, про анализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объ екта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оце ночных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

Это интересно:  Как правильно составить жалобу на врача

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего вари анта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости яв ляется рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, кото рый отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или раз решенность , физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земель ного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже су ществующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих со хранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использо вания и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также ука зать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Сравнительный подход основан на предположении, что разум ный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

Согласование результатов, полученных на основе различных под ходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки мо жет быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения резуль татов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе ис пользования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

Составление отчета об оценке.

На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке имеет развернутую форму.

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном за дании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.

Развернутая форма подробно и аргументирование излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном.

Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необходимой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалификации.

Действующий в Российской Федерации Закон об оценочной деятельности в статье 11 устанавливает общие требования к содержанию и оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.

Своевременно составленный в письменной форме и переданный заказчику отчет об оценке является свидетельством надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его пе чатью.

В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвусмыс ленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете. Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в от чете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления. При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:

• дата составления и порядковый номер отчета;

• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

• юридический адрес оценщика;

• сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;

• точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

• реквизиты юридического лица;

• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

• перечень использованных при проведении оценки данных с ука занием источников их получения,

• принятые при проведении оценки допущения;

• последовательность определения стоимости и ее итоговая вели чина;

• ограничения и пределы применения полученного результата;

• дата определения стоимости объекта оценки;

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавли вающих количественные и качественные характеристики объек та оценки.

Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, призна ется достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости.

Спор о достоверности величины стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в порядке, установленном законодательством Российской Федера ции, регулирующим оценочную деятельность.

Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости можно условно разделить на семь этапов:

1. Постановка задачи и заключение договора на оценку объекта; разработка плана оценки.
2. Сбор данных (общих, специальных, сравнительных) и верификация информации на полноту и достоверность.
3. Общий и специальный анализ рынка.
4. Анализ наиболее эффективного использования конкретного объекта недвижимости.
5. Выбор подходов и методов оценки и непосредственное проведение оценочных расчетов применением методов оценки: затратного, сравнения продаж, капитализации дохода.
6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, и установление итоговой величины стоимости.
7. Составление отчета о результатах оценки недвижимости. Оценка объекта начинается с определения проблемы — постановки задачи. Ее можно разбить на шесть основных моментов:

1) идентификация объекта недвижимости, состоящего в общем случае из земельною участка и улучшений (определение границ оцениваемого имущества, что именно должно быть оценено);
2) определение объема оцениваемых имущественных прав, связанных с конкретным объектом недвижимости (заказчик может иметь лишь право на аренду или определенную долю в партнерстве, собственность может быть обременена закладной и т.д.);
3) определение даты оценки (весь процесс анализа информации должен быть привязан по времени к конкретной дате, поскольку рынки и рыночные условия, а следовательно, и факторы, влияющие на величину стоимости, могут меняться. Вычисленное значение стоимости для другого момента времени может не соответствовать действительности);
4) определение цели оценки для заказчика (заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель — выполнить оценку объекта недвижимости, которая необходима ему для реализации какого-то его плана, — страхования объекта, его продажи или получения кредита под его залог, — это есть назначение оценки, ее функция);
5) выбор вида (стандарта) стоимости, соответствующего установленной функции оценки. В каждом случае оценщик должен выбрать конкретный вид оценочной стоимости, который соответствует установленному назначению оценки (см. табл. 7.2). В случае использования стоимостей нерыночного типа особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с рыночной стоимостью;
6) выявление ограничительных условий (они могут касаться объема и характера предоставленной заказчиком информации, возможностей оценщика самостоятельно выполнить весь объем оценочных работ, возможности тщательного визуального осмотра объекта оценки и пр.).

Все эти шаги должны быть оговорены и согласованы с клиентом в целях устранения возможного взаимного непонимания.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора (включающего задание на оценку) между оценщиком и заказчиком. В статье 10 Закона об оценочной деятельности требования к договору сформулированы следующим образом:

1. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
2. Договор на проведение оценки должен содержать:
— объект оценки (Правильнее было бы — «описание или указание на объект оценки»).;
— вид стоимости имущества (способ оценки) (Оценщики не пользуются термином «способоценки», тем более в качестве уточнения (поскольку находится в скобках) термина «вид стоимости»);
— размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
— сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Законом об оценочной деятельности;
— наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
— указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
— указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности но отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 246 Закона об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

3. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов

4. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

В договоре может также оговариваться право оценщика выступать от имени заказчика при сборе информации о зонировании, условиях окружающей среды, право оценщика и его помощников на обследование объекта собственности и проведение, если это необходимо, дополнительных исследований и тд. Оценщик осуществляет предварительный осмотр объекта и составляет календарный план оценки с определением количества необходимого персонала, графика работ, что необходимо для установления размера оплаты работы оценщика. Вознаграждение оценщика не должно основываться на размере определенной оценщиком стоимости недвижимости.

Это интересно:  Перевод паспорта нотариально: когда и как производиться

После того как договор подписан, оценщик разрабатывает детальный рабочий план оценки, предусматривающий реализацию процесса профессионального стоимостного оценивания в отношении конкретного объекта недвижимости и в соответствии с поставленной задачей.

Сбор данных. Оценка стоимости недвижимости представляет собой задачу прикладного экономического анализа, в основе которой лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. Характер объекта или объектов собственности определяет объем работ по сбору необходимых сведений и их вид.

Разработка точных оценочных моделей как при массовой, так и при индивидуальной оценке зависит от адекватною сбора и анализа рыночной информации, вынесения суждения относительно варианта наиболее эффективного использования собственности, изучения факторов спроса и предложения. Обычно эта информация разбивается на три основные категории: общая информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта недвижимости на региональном уровне: специальная информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта на местном и сегментном уровнях, включающая информацию сравнительную по сопоставимым объектам; конкретная информация об особенностях оцениваемого участка и находящихся на нем улучшений, влияющих на стоимость.

Эти данные включаются в основную часть отчета. В этой части отчета необходимо приводить три липа общих данных: региональные, городе кие и по ближайшему окружению. Для крупных городских центров может быть достаточно данных по городу.

Региональные, юродские и районные банные дают экономическую основу для оценки и анализа окружения, в котором объект оценки должен быть конкурентоспособным. Информация должна включать: географические данные, социальные и экономические условия и тенденции развития. Из этой информации складывается мнение оценщика. Региональные данные включают:

— расположение объекта недвижимости относительно близлежащих городов, рынков и городских центров;

II — экономические тенденции развития региона;
— характеристики населения области на основании имеющейся статистики;
— тенденции в изменении показателей состава и занятости населения, товарных рынков;
— транспортные коммуникации, включая дорожную сеть, железные дороги и их влияние на оцениваемый объект недвижимости;
— услуги, включая коммунальные, доступные в регионе;
— карты (топопланы), позволяющие определить местонахождение объекта.

Региональные данные наиболее важны при оценке сельскохозяйственной недвижимости и недвижимости, расположенной в небольших городах (поселках).

Если объект находится в крупной городской агломерации, то данные региональные и по городу могут часто перекрываться. Когда данные по городу приводятся отдельно от региональных, то они включают в себя следующую информацию:
— краткую историю города и тип управления;
— структуру населения, образовательную структуру и систему управления;
— климат и характер местности, природные ресурсы;
— основные тины застройки, возможности для отдыха, парки;
— систему коммуникаций, транспортную систему;
— рынок труда и профессиональную структуру населения;
— налоги;
— карту города с указанием объекта оценки.

Данные по ближайшему окружению должны быть детализированы до такой степени, чтобы читатель отчета об оценке смог судить о ходе проводимого анализа. Эти данные для жилых объектов должны иметь следующие характеристики:
— карту с четко очерченными границами землепользователей и указанием местоположения объекта;
— физические характеристики;
— близость к объектам социальной и транспортной инфраструктуры (школам, торговым центрам, центрам занятости, остановкам общественного транспорта, паркам и т.д.);
— доступные общественные услуги;
— типичные здания в окрестностях, их общее состояние, возраст и пределы стоимости;
— выявленные тенденции развития;
— средний размер семьи, средний доход жителей.

Кроме, большинства из перечисленных данных сведения по окружению для нежилой недвижимости включают также следующие специальные данные:

— рынок офисных зданий, их доступность, потенциальный спрос;
— торговые услуги и структура спроса;
— пассажиропотоки;
— торговая конкуренция и возможность проникновения на рынок;
— тенденции в развитии и застройке района, изменении использования недвижимости, налогообложении;
— стоимость электроэнергии;
— возможности для работников (транспорт, кафе, рестораны, торговые центры, банки).

Специальные данные могут быть самыми разнообразными. В качестве примера приведем типичное описание земельного участка, описание зданий и сооружений.

Типичное описание земельного участка включает:
— размеры, форму, площадь, топографические характеристики;
— состояние почвы и подпочвенного пласта, дренажные характеристики;
— наличие подъезда, коммуникационных линий и коммунальных сооружений, включая затраты на их строительство;
— работы по благоустройству вне пределов участка (устройство улиц, тротуаров, бордюров, кюветов);
— благоустройство самой территории земельного участка (работы по парковой архитектуре, устройство внутренних подъездных путей, прогулочных дорожек, водопровода, канализации);
— общий вид, близость к непривлекательным и опасным объектам;
— согласованный вариант использования (зонирование), ограничения, сервитуты, обязательства и т.д.;
— факторы местоположения, которые будут оказывать влияние на рыночную стоимость.

Типичное описание зданий и сооружений в зависимости от типа собственности включает следующие характеристики:
— качество и тип постройки, количество помещений;
— площадь застройки, размеры, общая (полезная) площадь здания, размеры и площадь отдельных комнат и помещений внутри здания;
— год первоначальной постройки, время проведения ремонта, реконструкции и пристройки новых сооружений;
— стиль, дизайн, планировка;
— наружные конструкции, фундамент, кровля, двери, окна, фонари, проемы;
— наружная отделка, внутренняя отделка (полы, стены, перегородки, потолки, встроенные шкафы, кладовые);
— сантехнические системы и сооружения, электропроводка, системы кондиционирования и отопления, встроенное оборудование (состояние и пригодность);
— расположение сооружений на участке и их характеристика (гаражи, бани, хозяйственные постройки, площадки, портики и другие структуры);
— разделение конструкций и элементов здания на долговременные и с коротким сроком службы (фактический возраст и реальный срок эксплуатации, остаточный срок экономической эксплуатации, состояние);
— функциональное устаревание (функциональная пригодность или непригодность).

Сравнительные данные — это в основном данные рынка. В условиях формирования рынка недвижимости и земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах могут быть:

— договоры купли-продажи земельных участков и иных объектов недвижимости;
— данные о предложениях по продаже объектов недвижимости и земельных участков по информационным риелторским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать недвижимость в средствах массовой информации;
— данные государственной статистики.

Все собранные данные используются для двух типов анализа рынка недвижимости: общего и специального.

Анализ данных на полноту и достоверность (верификация). Такой анализ должен проводиться в соответствии с требованиями к информации, изложенными в ФСО. При появлении сомнений в отношении каких-либо данных они отбрасываются.

После того как оценщик выбрал методы нескольких классических подходов и применил их в оценке стоимости конкретного объекта недвижимости, возникает необходимость проанализировать и согласовать результаты, полученные при их применении. Для получения окончательного заключения встает вопрос о выведении итогового значения стоимости. Поскольку всегда имеется некий разброс в численных значениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика — дать объяснения этому разбросу, проанализировав его причины. Если какой-либо из подходов не использовался, то необходимо объяснить причину этого.

Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости. В ФСО-3 в п. 8 раздела III «Требования к содержанию отчета об оценке» указывается, что «вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться» раздел «Согласование результатов». Следует помнить, что окончательная величина стоимости обычно не является средним значением стоимостей, полученных тремя подходами.

Составление отчета об оценке. Требования к отчету представлены в Законе об оценочной деятельности и ФСО-3. Кратко отметим особенности составления отчета об оценке, характерные для международной оценочной практики.

Отчет об оценке составляется в письменном виде. Содержание этого документа может быть различным в зависимости от назначения. Существуют три основных типа отчета: в форме письма (краткий), часто называемый экспертным заключением; отчет стандартной формы и полный повествовательный отчет.

Краткий отчет является заявлением оценщика о величине стоимости. В нем отсутствует какая-либо дополнительная информация, какой-либо анализ собранных и использованных оценщиком данных. Такой отчет имеет ограниченное использование и применяется чаще всего в двух случаях: если заказчик уверен в квалификации и опыте оценщика и если объект оценки очень прост.

Отчет стандартной формы используется при оценке стандартной жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, таун-хаусы и т.п.), а также он мог бы использоваться при массовой оценке.

Повествовательный отчет позволяет оценщику наиболее полно обосновать свое мнение и убедить читателя отчета в правильности своих умозаключений и приведенных численных результатов.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

1.4. Основные этапы проведения оценки

Как установлено выше оценка представляет собой упорядоченный целенаправленный процесс определения в денежном выраже­нии стоимости объекта недвижимости с учетом потенциального и реального времени в условиях конкретного рынка, кото­рая может быть наиболее вероятной продажной ценой и ха­рактеризовать свойства недвижимости как товара, т.е. его по­лезность и затраты, необходимые для этой полезности.

Поскольку оценка стоимости недвижимости есть процесс упорядоченный и целенаправленный, то его реализация проводится в определенной последовательности. Согласно Федеральному стандарту №1 «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки», утвержденному Приказом Министерства экономического развития и торговли № 256 от 20 июля 2007 г., проведение оценки включает следующие этапы.

1 этап. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

2 этап. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

3 этап. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

4 этап. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

6 этап. Составление отчета об оценке.

Следует иметь в виду, что последовательность реализации этапов четкая.

Содержание этапов оценки.

1 этап. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

Основными задачами этого этапа являются:

определение цели оценки объекта;

определение вида стоимости объекта оценки

Определение цели оценки и вида стоимости объекта оценки является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

Далее устанавливается дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

Перечисленные действия этапа должны найти свое отражение в техническом задании на проведение оценки, которое подписывается Заказчиком и согласовывается с Оценщиком.

В дальнейшей своей работе по оценке объекта недвижимости Оценщик обязан руководствоваться этим техническим заданием, так как в случае расхождения во мнениях между заказчиком и оценщиком в отношении результатов оценки техническое задание будет являться документом, на основании которого будет определена правота той или иной стороны.

На этом этапе определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. Составляется договор на оценку недвижимости.

2 этап. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

На этом этапе проводится сбор и обработка следующей информации и документации:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

собирается информация о сегменте рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.

осмотр объекта оценки и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.

На этом же этапе решается еще одна важнейшая задача — установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое или недвижимое имущество удостоверяется выдачей соответствующих свидетельств.

3 этап. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

Это интересно:  Как узнать задолженность по зарплате

Этот этап является наиболее объемным и имеет свои подэтапы. В целом его можно разделить на две большие части:

подэтап. Анализ текущего использования объекта оценки и соответственно анализ иных возможных вариантов использования объекта оценки;

подэтап. Непосредственно оценка объекта с применением методов, предусмотренных стандартами оценки.

На 1 подэтапе проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения его текущего использования, а также с точки зрения альтернативных вариантов его использования.

Если объектом оценки является недвижимость, то, как правило, анализу наилучшего и наиболее эффективного использования подвергается и земельный участок, на котором расположена оцениваемая недвижимость. При этом земельный участок рассматривается как с точки зрения уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.

При проведении этого анализа оценщик должен ответить на следующие основные вопросы:

правовая обоснованность выбранного варианта использования объекта оценки, в том числе и земельного участка на котором он расположен;

физическая осуществимость как текущего использования объекта оценки, так и альтернативного;

финансовая целесообразность как текущего использования объекта оценки, так и альтернативного.

Ответом на эти вопросы должен явиться вывод об наиболее выгодном варианте использования объекта оценки.

После выявления наиболее выгодного варианта использования объекта оценки проводится непосредственно оценка объекта.

В соответствии с российскими и международными стан­дартами при оценке рыночной стоимости различных объек­тов, и, в частности, предприятия (компании, фирмы), ре­комендуется использовать три основных подхода (концепции), исходя из области применения оценки. Это – затратный, сравнительный и до­ходный подходы.

Суть затратного (имущественного) подхода состоит в оцен­ке стоимости предприятия с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие останется действую­щим.

Согласно Федеральному стандарту № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» затратный подходэто совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

затраты на воспроизводство объекта оценки — это затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

затратами на замещение объекта оценки – это затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

При использовании затратного стоимость объекта оценки определяется по формуле

, (3)

–стоимость объекта оценки, руб.;

–стоимость нового строительства объекта оценки, в том числе прибыль инвестора (застройщика), руб.;

–накопленный износ, руб.

Стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) – это стоимость строительства оцениваемого объекта в текущих ценах и соотнесенная к дате оценки.

Стоимость нового строительства или восстановительная стоимость объекта может быть определена на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства — затраты на строительство объекта оценки в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемой недвижимости, с использованием таких же строительных материалов, стандартов и проектов.

Стоимость замещения — это стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта одинаковой полезности по сравнению с объектом оценки, но с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет оценки по стоимости воспроизводства, так как в этом случае возможные отклонения от качественных характеристик объекта оценки минимальны. Расчет стоимости объекта оценки по стоимости замещения мене точен, так как в этом случае возможны отклонения по многим качественным характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых объектов носит весьма субъективный характер.

Таким образом, идея затратного подхода заключается в том, что заказчик проведения оценки в результате использования или применения затратного подхода получает информацию о величине затрат на создание объекта оценки в том виде, в котором он находится на момент проведения оценки.

Следующий подход, возможный к применению при оценке какого-либо объекта недвижимости, – сравнительный.

Согласно Федеральному стандарту № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» сравнительный подходэто совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Исходной предпосылкой возможности применения сравнительного подхода при оценке является наличие развитого рынка купли и продаж аналогов оцениваемого объекта. Неразвитость соответствующего рынка, а также то, что оцениваемый объект является специализированным, либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение сравнительного подхода нецелесообразным, а в отдельных случаях – невозможным.

Технология сравнительного подхода при оценке какого-либо объекта предполагает совершение следующих основных действий:

подбор аналогичных объектов, по которым проводились сделки купли-продажи;

выявление отклонений у объектов-аналогов отличий или отклонений от оцениваемого объекта по определенным ценообразующим факторам;

обоснование величин этих отклонений и внесение корректировок в цены продаж объектов-аналогов;

выведение итоговой стоимости объекта оценки.

Третьим подходом, используемым при оценке какого-либо объекта, является доходный подход.

Доходный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона, в котором располагается оцениваемый объект.

Доходный подход используется при определении:

При определение иных видом стоимости, например, ликвидационной применение доходного подхода неприемлемо.

4 этап. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

В результате расчета стоимости объекта оценки, как правило, получают три варианта стоимости, которые соответственно различаются между собой. Поэтому основной задачей этого этапа является реализация процедуры согласования результатов расчета стоимости объекта оценки, полученных с использованием трех подходов.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

С математической точки зрения суть этой процедуры заключается в расчете средней стоимости объекта оценки. Соответственно это может быть простая средняя, если оценщик убежден, что примененные подходы и полученные результаты равнозначны, либо средневзвешенная величина, если оценщик считает, что какой-либо из методов расчета стоимости имеет некое преимущество перед другими методами.

5 этап. Составление отчета об оценке.

На этом оценщиком составляется отчет о проделанной работе. Требования к составлению отчета и его содержанию изложены в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 254 от 20 июля 2007 г.

Названный стандарт предусматривает следующие требования к составлению отчета об оценке стоимости объекта оценки:

требования к составлению отчета об оценке;

требования к содержанию отчета об оценке;

требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки;

требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов.

Требования к составлению отчета об оценке предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

принцип существенности, означающий, что в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;

принцип обоснованности, означающий, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, должна быть подтвержденной;

принцип однозначности, означающий, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке и допускать неоднозначного толкования;

принцип проверяемости, означающий, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам;

Требования к содержанию отчета об оценке предусматривают, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы, а именно:

общая информация, идентифицирующая объект оценки;

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике.

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, именно:

количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки и имеющих специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

информация о текущем использовании объекта оценки;

другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.

и) согласование результатов, в том числе описание процедуры согласования.

Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки предусматривают, что

в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток., в том числе должны присутствовать и ссылки на сайты;

информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе;

при использовании в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов предполагают:

описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки;

обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов;

описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки;

в отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

Статья написана по материалам сайтов: www.market-pages.ru, snip1.ru, studfiles.net.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector