+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как осуществляется покупка квартиры в строящемся доме?

С каждым годом все больше граждан решаются на приобретение жилья в новостройке. При этом заключение сделки и оплата квартиры может происходить как до сдачи дома, так и после этого. Чтобы не стать жертвой мошенников и получить желаемое жилье, важно знать все особенности подобной покупки. В представленной статье мы подробно расскажем, как приобретается недвижимость подобной категории, какие документы для сделки необходимы и какие пункты обязательно нужно включить в договор.

Содержание

○ Особенности покупки квартиры.

Приобретение жилья в новостройке можно оформить на разных стадиях строительства. Особенность подобных сделок заключается в том, что стоимость будет увеличиваться по мере приближения срока сдачи объекта. При этом сдача в эксплуатацию объекта исключает риск остановки строительства, банкротства строительной компании и т.д. Поэтому решение о времени заключения сделки принимается с учетом всех аспектов строительства.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:

  • Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
  • Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
  • Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.

○ Чем регулируется вопрос.

Несмотря на все преимущества приобретения жилья в новостройке, очень важно изучить правовую сторону вопроса. Связано это с большим количеством мошенников на рынке недвижимости, в числе которых находятся и недобросовестные застройщики. Чтобы не стать их жертвой, нужно знать, какие законы регулируют этот вопрос.

Итак, в зависимости от типа договора и вида правонарушения, вопрос может регулироваться:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации. » от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

○ Покупка квартиры в новостройке.

Для того, чтобы стать полноценным собственником приобретенной жилплощади, не попав в руки мошенников, важно проявлять крайнюю осторожность на всех этапах сделки. Ниже перечислены аспекты, на которые нужно обратить особое внимание при заключении сделки.

✔ Статус строительства.

Можно приобрести квартиру в новостройке на двух стадиях строительства:

В первом случае стоимость жилплощади будет существенно ниже, а во втором – выше вероятность заселения в срок. Даже самые надежные строительные фирмы не застрахованы от наступления форс-мажорных обстоятельств, поэтому наличие риска необходимо учитывать. При проверке статуса строительства нужно обратить особое внимание на соответствие сроков, указанных в проекте реальному этапу возведения жилья.

✔ Вид заключаемого договора.

Приобретение жилья в данном сегменте предполагает возможность различных вариантов сделок. Вы можете заключить следующие виды договоров:

  • Купли-продажи – стандартное соглашение, по которому одна сторона (застройщик) передает во владение другой стороне (покупателю) предмет сделки. В этом случае сумма покупки передается сразу, после чего оформляется право собственности.
  • Долевого участия (ДДУ)– объектами таких сделок выступают жилые дома, которые еще на стадии строительства и будут до конца возведены на средства дольщиков (покупателей). Здесь есть возможность внесения определенных сумм по этапам, что делает покупку более осуществимой.
  • Уступки прав требования, что также называется цессией. Возможен только при наличии ДДУ. В соответствии с таким соглашением, первоначальный покупатель жилья продает свою квартиру до окончания строительства и получения прав собственности.
    • «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 11 №214-ФЗ)».
  • Паенонакопления в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), в данном случае группа покупателей, добровольно объединившихся, совместно решает вопросы строительства и деления квартир.

Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в целом, покупка квартиры в новостройке является более выгодным вариантом, чем на вторичном рынке.

○ Какие документы нужны от застройщика?

Список документов различается в зависимости от того, на какой стадии находится строительство. Единственное, что застройщик должен предоставить покупателю, независимо от данного критерия – это пакет учредительных документов: Устав компании, ОГРН, ИНН, свидетельство об аккредитации, лицензия на осуществление строительных работ.

Так, при заключении сделки на продажу квартиру в еще не сданном доме, строительная компания должна предоставить покупателю:

  • Разрешение на строительство – здесь важно обратить внимание на конкретизирующие объект недвижимости характеристики и предполагаемую дату окончания работ.
  • Инвестиционный договор – определяющий количество квартир и покупателей, а также фактический размер инвестиций в возведение дома.
  • Проектную документацию, в которой должны быть указаны все нюансы строительства.

Если приобретается квартира в готовом здании, от застройщика требуется:

  • План дома по этажам.
  • Договор продажи квартиры в новостройке, оформленный в соответствии с законодательством.
  • Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждающую полномочия строительной компании.
  • Акт приема-передачи дома – удостоверяющий введение его в эксплуатацию.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится новострой – договор долгосрочной аренды либо свидетельство о праве собственности.

Если будет отсутствовать хотя бы один документ из перечня, это сразу является поводом для возникновения сомнений в благонадежности застройщика.

○ Какие документы должен подготовить покупатель?

Список документов, которые требуются от покупателя минимален. Он должен предоставить:

  • Личный паспорт.
  • Чек об оплате госпошлины на регистрацию договора.
  • Согласие от второго супруга на приобретение конкретного жилья, если покупатель находится в зарегистрированном браке (согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально).

○ Как правильно составить договор?

Жилье в новостройке может быть продано непосредственно строительной компанией либо агентством недвижимости. В последнем случае посредник несет ответственность за действительность только того перечня услуг, который он предоставляет. Все возможные риски, связанные с чистотой сделки решаются между покупателем и застройщиком.

Требования к оформлению договора зависят от статуса дома. Так, если имеет место соглашение о долевом участии, оно подлежит обязательной государственной регистрации.

  • «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 №214-ФЗ)».

Как и в стандартном договоре купли-продажи, соглашение о покупке недвижимости в новостройке должно быть составлено максимально подробно с учетом всех пожеланий участников сделки. При возникновении разногласий, именно данный документ будет основанием для защиты своих прав.

✔ Что обязательно должно быть зафиксировано?

В соглашении должны быть указаны существенные условия (предмет сделки и стоимость объекта) и дополнительные: реквизиты сторон, права и обязанности, ответственность за их неисполнение и прочие условия по желанию сторон. Если приобретается квартира в недостроенном доме, необходимо включение срока окончания строительных работ и передачи жилплощади дольщику.

Таким образом, процедура приобретения квартиры в новостройке отличается возможностью финансовой экономии при покупке на стадии строительства. При этом подобный метод предусматривает определенный риск нарушения условий договора и неполучение оплаченного жилья.

○ Советы юриста:

✔ Заплатили деньги за квартиру в недостроенном доме, а застройщик обанкротился, что делать.

В этом случае нужно обратиться в арбитражный суд по месту осуществления трудовой деятельности строительной компании. При этом лучше всего подать иск о признании права собственности на квартиру, что предотвратит ее передачу кредиторам для реализации.

✔ Деньги за жилье внесены, но застройщик все время продлевает сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Причины подобной ситуации могут быть связаны с временными трудностями строительной компании либо фактом мошенничества, при котором не планируется передача квартиры в собственность дольщика. Для выяснения ситуации следует направить заказное письмо застройщику, в котором будет содержаться требование об объяснении задержки. Если не будет реакции, следует обратиться в суд с иском о нарушении сроков строительства.

На что обратить внимание или основные ошибки при покупке квартиры в новостройке. Рассказывает Елена Колесник, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупка жилья в строящемся доме

На сегодняшний день одним из самых волнующих вопросов, несомненно, является возможность приобретения собственного жилья. Особенно актуальным он становится в условиях низкого дохода населения, не позволяющего достойно обеспечить свою текущую жизнь.

Тем не менее, со временем устаешь от постоянных переездов по съемным апартаментам и передачи немалых денег чужим людям. Некомфортно также проживать длительное время у родственников или знакомых.

На современном рынке недвижимости существует множество вариантов, позволяющих купить жилье по невысокой стоимости или в рассрочку. К одному из них относят покупку жилья в строящемся доме.

Алгоритм покупки строящегося жилья

Большим плюсом покупки жилья в строящемся доме может стать то, что обойтись оно может значительно дешевле, чем квартиры на вторичном рынке. Но в связи с тем, что приобретение строящейся недвижимости сопряжено с множеством рисков, и не только финансовых, необходимо знать все юридические и технические нюансы подобных операций.

При покупке квартиры в строящемся доме рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Выбрать вариант конкретной квартиры и определиться с застройщиком.
  2. Проверить деловую репутацию компании, собрать о ней отзывы.
  3. Изучить правовые основы деятельности строительной компании, ознакомившись с документацией.
  4. Заключить договор с застройщиком в зависимости от выбранного способа покупки.
  5. Оплатить оговоренные денежные средства. При необходимости заключить ипотечный договор с банком, который оплатит средства застройщику.
  6. Зарегистрировать право собственности на жилье.

Проверяем строительную компанию

Проверка строительной компании, с которой впоследствии придется заключать договор, является очень важным этапом. Лучше затратить лишнее время, но удостовериться в положительной репутации выбранного застройщика, особенно если он предлагает очень выгодные условия.

Чтобы в этом убедиться обязательно уточните следующие сведения:

  • стаж работы на рынке недвижимости;
  • правовой статус, точно ли компания выступает застройщиком или является посредником;
  • количество законченных проектов;
  • соблюдение сроков сдачи объектов;
  • наличие отзывов клиентов и информации в СМИ, их количество и качество;
  • наличие отметки о законности деятельности в Госстройнадзоре.
Это интересно:  Как продать квартиру через риэлтора: пошаговая инструкция

Изучаем документы

После изучения репутации строительной компании, и определившись с подходящим вариантом, можно отправляться на встречу к ее представителям для проверки правовых документов:

  • свидетельства о внесении изменений в ЕГРЮЛ, ОГРН и ИНН;
  • свидетельства о праве собственности на землю или зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды на участок;
  • разрешения на строительство;
  • проектной декларации.

Список обязательной документации, полагающейся организациям, занимающимся возведением новостроек и продажей в них квартир, устанавливается ФЗ № 214. Многие добросовестные застройщики не пытаются скрывать информацию о себе и выкладывают большую часть документов на своих официальных сайтах.

При возникновении вопросов, касающихся списка обязательной для строительных компаний документации и порядка ее изучения, можно обратиться за онлайн-консультацией к нашим юристам.

После проверки документов и перед заключением договорных отношений, также стоит потратить время на предварительный осмотр объекта строительства. Понятно, что на начальных этапах возведения дома свою квартиру не увидишь, но зато специалисты могут показать ее макет. Когда же постройка возведена, то в таком случае можно осмотреть очертания будущей жилплощади.

Оформляем покупку

Федеральным законодательством определены и регламентируются три основных способа покупки строящегося жилья:

  1. Через подписание договора долевого участия. Данный способ считается самым безопасным, так как договорной документ подлежит обязательной регистрации в ФРС. В письменном соглашении должны быть прописаны сроки сдачи жилья, его стоимость и площадь. Важно помнить, что в этом случае застройщик несет финансовую ответственность за нарушение сроков, а покупателю придется самостоятельно оформлять свое право собственности. После заключения договора деньги за квартиру передаются строительной компании в полной сумме, при этом рассрочка оплаты больше, чем до срока сдачи объекта невозможна.
  2. Путем приобретения жилищного сертификата, находящегося в ведомости строительной компании. В этом случае помимо обязательного наличия разрешительных документов на строительство и право пользования земельным участком, застройщик должен иметь гаранта, в качестве которого может выступать государство или банк. ЖС представляет собой ценную бумагу, которая дает право добирать квадратные метры или перепродавать свое право на приобретенную часть жилплощади. В этом случае необходимо оплатить не менее 30% стоимости будущей квартиры.
  3. Путем вступления в ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), представляющий собой объедение людей или юридических лиц на почве строительства жилых домов и управления ими. ЖК РФ определяет, что в кооперативе должно быть не менее пяти членов и не больше, чем количество квартир в доме. В этом случае покупатель становится пайщиком ЖСК, заключает с застройщиком договор о получении квартиры и оплачивает паевой взнос, приравненный к ее стоимости. После сдачи дома в эксплуатацию, квартира переходит в собственность пайщика в автоматическом режиме.

Приобретаем право собственности

Когда строительство дома полностью завершено и застройщик выполнил все законные требования по его оформлению, происходит сдача квартир в эксплуатацию.

После получения ключей на новое жилье, в случае покупки его по долевому участию или жилищному сертификату, его владельцам необходимо оформить свое право собственности.

Чтобы провести его государственную регистрацию нужно обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр и предоставить определенный перечень документов:

  • документы от строительной компании: инвестконтракт, разрешение на ввод в эксплуатацию и т. д.;
  • платежный документ об оплате госпошлины;
  • договор с застройщиком;
  • акт приема-сдачи квадратных метров;
  • кадастровый паспорт.

Информацию о порядке оформления права собственности на строящееся жилье и списке необходимых документов можно уточнить, получив онлайн-консультацию у наших юристов.

Квартира в строящемся доме и ипотека: в чем особенность?

Особенность ипотечного кредитования на строящееся жилье заключается в тщательной банковской проверке строительной компании, законности ее действий и ликвидности.

Вся процедура в подобной ситуации строится в два этапа:

  1. Подача заявки и документов в банк для принятия решения о выдачи займа.
  2. Предоставление документов на застройщика и приобретаемую недвижимость.

При покупке строящегося жилья по ипотечному займу важно учитывать, что для кредитной организации подобная операция является довольно рискованным мероприятием. Все дело заключается в значимости объекта залога, который при ипотеке на вторичное жилье предоставляется фактически, а в случае с инвестированием в строительство еще не имеется.

Информацию о порядке получения ипотечного займа на строящееся жилье можно получить через онлайн-консультацию у наших юристов.

Покупка квартиры на стадии котлована: плюсы и минусы

Приобретение строящегося жилья на начальном этапе, когда имеется только котлован и фундамент, не является популярной сделкой среди покупателей. Это обусловлено большими рисками остаться без квартиры или не получить ее вовремя.

Тем не менее, можно выделить несколько плюсов такой операции:

  • существенная выгода, так как квартира в стадии котлована обойдется в среднем на 30-35 % дешевле, чем уже на момент возведения здания;
  • большой выбор квартир, можно подобрать вариант с лучшими техническими характеристиками и расположением.

На каком этапе и каким способом приобретать строящееся жилье, выбирать только будущему собственнику. Но стоит помнить, что операции с недвижимостью являются одними из самых распространенных сфер деятельности мошенников. Поэтому важно тщательно и развернуто проверить деятельность строительной компании, а также внимательно отнестись к содержанию договора, и если появились какие-либо вопросы или сомнения, то не стоит спешить его подписывать.

Опасности новостройки или как купить квартиру в новом доме так, чтобы вас не обманули?

Приобретение квартиры является важнейшим событием в жизни человека.

Строительный бум снизил популярность вторичного жилья, и сегодня большинство потенциальных покупателей проявляют интерес к новым объектам.

Человек становится обладателем современной квартиры, расположенной в перспективном районе с развивающейся или уже отстроенной инфраструктурой.

Дополнительным плюсом покупки жилища в новостройке является сниженная цена, особенно если речь идет о стадии строительства. Однако в этом и других случаях существует высокая доля риска, связанная с невозможностью стопроцентной гарантии сдачи объекта в срок.

Иногда гражданин и вовсе сталкивается с прямым мошенничеством, теряя деньги и не получая вожделенной площади. Избежать неприятностей поможет всестороннее изучение вопроса, анализ распространенных ситуаций, внимательное отношение к нюансам сделки.

Разберемся, как купить квартиру в новостройке и что сделать для того, чтобы вас не обманули?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

Особенности приобретения квартир в новостройках

Покупка новых квартир предполагает заключение договоров на стадии строительства или непосредственно после его окончания.

Чем раньше ставится подпись, тем ниже оказывается стоимость жилища.

Параллельно растут риски, связанные с возможностью нарваться на долгострой или вовсе замороженный объект. Реализацией квадратных метров занимаются застройщики, представители муниципалитета, подрядчики, агентства недвижимости.

В каждом случае имеется определенная выгода.

Например, риелтерская контора экономит силы и время, принимая на себя хлопоты по оформлению документов, у застройщиков имеется широкий спектр предложений, подрядчики продают квартиры по низкой цене, сделки с муниципальными властями минимизируют потенциальные риски.

Законодательное регулирование

Учитывая важность события, лучше не экономить на услугах профессионального юриста, впоследствии бережливость может обойтись намного дороже.

Специалисты проверят соглашение на предмет соответствия ФЗ №214, регулирующего правовое сопровождение купли-продажи.

Большинство ошибок при заключении сделок вызвано правовой неграмотностью покупателя.

Основной целью закона является защита интересов дольщика. Он описывает все ситуации, связанные с неисполнением либо ненадлежащим исполнением застройщиком взятых на себя обязательств.

В рамках правовой нормы, которая определяет порядок взаимоотношений сторон (застройщика и покупателя), гражданам обеспечивается государственная защита, исключающая обман и мошеннические действия.

Правовыми регуляторами продажи недвижимости также выступают:

  • Гражданский Кодекс, определяющий переход права собственности;
  • Жилищный Кодекс, где указаны признаки жилых и нежилых помещений;
  • ФЗ №122, где указывается порядок регистрации права собственности;
  • ФЗ №135, устанавливающий критерии оценки недвижимости и способы их применения.

Несмотря на все положения, закон не обеспечивает 100% гарантии получения купленной квартиры, поскольку существует вероятность финансового банкротства строительной организации.

Нельзя не отметить, что не все застройщики функционируют в рамках ФЗ №214, предлагая клиентам другие способы заключения сделки.

Разновидности договоров купли-продажи жилья

Оформление покупки квартиры в новостройке производится по нескольким схемам:

  1. ДДУ (договор долевого участия). Самый популярный на сегодня вариант, предполагающий максимальную защиту интересов инвестора. Особенностью соглашения выступает обязательная государственная регистрация сделки, исключающая двойную продажу квартиры. Кроме этого при банкротстве строительной организации, вложения дольщика обеспечиваются залогом;
  2. Договор уступки прав требования (цессия), второй по популярности способ реализации квартир, представляющий собой соглашение между физическими лицами с обязательным информированием застройщика и государственной регистрацией. Сделка не требует выплаты всего объема денег, позволяя переводить остаток задолженности на нового покупателя с составлением графика погашения.

Подробнее о продаже квартиры по переуступке читайте в нашей статье.

В целом, схема характеризуется безопасностью за небольшим исключением. Так новый покупатель получает долевой договор (ДДУ), составленный без его участия и соответственно выгодных именно ему условий.

Эксперты советуют обратить пристальное внимание на квартиры, успевшие пройти сквозь цепочку перепродаж. На каждом этапе велика вероятность несоответствия юридическим нормам, поэтому подобные объекты лучше обходить стороной; Договор паевого накопления. Сравнительно новая методика покупки квартиры в новостройке. Предполагается, что со временем она будет охватывать треть всех сделок на рынке. Процедура заключается в организации жилищного кооператива будущими владельцами жилья и вложения каждым из них определенной доли.

Схема выглядит заманчивой с точки зрения застройщика, однако для покупателя она таит риски, поскольку государственной регистрации договора не требуется. Банки также неохотно идут на выдачу кредита под паевое участие.

Единственным плюсом служит возможность жильцов взять в свои руки дальнейшую судьбу объекта, в случае банкротства строительной компании.

Некоторые компании пытаются использовать такие схемы реализации новых квартир как:

  • Продажа векселя с его последующим обменом на жилье;
  • Предварительная купля/продажа с внесением полной суммы стоимости квартиры, ее последующим оформлением застройщиком на себя и передачей покупателю;
  • Участие в совместном инвестировании строительства объекта, с последующей передачей в собственность одной из квартир.

Сегодня эти способы являются незаконными, прямо исключаясь ФЗ №214.

При попытках застройщика или агентства недвижимости провернуть подобную схему, нужно незамедлительно прекращать сотрудничество и даже обращаться в правоохранительные органы.

Тип договора, по которому застройщик реализует квартиры в новостройках, обычно указан на его сайте либо предоставляется по запросу потенциального клиента. Все нюансы можно уточнить через сторонние источники, например городские и региональные порталы о недвижимости.

Потенциальные риски

Клиенты строительных компаний, приступающие к покупке жилья, сталкиваются с большим количеством подводных камней.

В перспективе они способны не только затянуть сделку, но и оставить покупателя ни с чем.

К числу наиболее распространенных угроз относят:

  1. Долгострой;
  2. Низкий уровень строительства;
  3. Использование дешевых, ненадежных материалов;
  4. Нарушения нормативов в части пожарной безопасности;
  5. Коммуникации (вода, тепло, электроэнергия, лифты) отсутствуют или не введены в строй;
  6. Строительная компания не является участником государственного реестра;
  7. Земельный участок, использовавшийся под застройку, оформлен по договору аренды или имеет другое назначение.

Параллельно потенциального покупателя подстерегают мошеннические схемы, распространенные на рынке новостроек.

О том какие аферы встречаются на рынке недвижимости и как не попасться на обман, читайте здесь.

Способы мошенничества

Одной из самых распространенных афер считается затянувшееся строительство.

Компании прокручивают полученные от клиента средства на стороне, а спустя некоторое время выдвигают завышенные требования.

В качестве причин указывается подорожавший материал, налоговая нагрузка, рост цен на жилищном рынке.

Если покупатель (прождавший своей очереди несколько лет) настойчиво попросит вернуть деньги, организация перечислит ему вложенную сумму, которая успеет обесцениться. Впоследствии, доля просто перепродается другому клиенту по более высокой цене. В некоторых случаях деньги вообще не возвращаются.

Весьма распространенным способом обмана выступают «дополнительные соглашения» устанавливающие корреляцию стоимости и сдачи квартиры в эксплуатацию.

В итоге «фиксированная» цена будет увеличиваться несколько раз, а отказ покупателя подписывать дополнительное соглашение, автоматически аннулирует сделку.

Иногда застройщик идет на соглашение только при условии приобретения клиентом специальных услуг.

К ним относится страхование немыслимых рисков, передача прав на оформление документов, обязательное сотрудничество с определенным риэлтором.

Зачастую в качестве продавца выступает сторонняя компания, которая юридически не соотносится с застройщиком.

Сделка не дает покупателю прав на жилплощадь, поскольку сама строительная компания никаких договоров с ним не заключала. Именно по этой схеме своих вложений лишились клиенты фирмы «Mirax».

В большинстве случаев проблемы вызваны юридической неграмотностью и невнимательностью покупателей, ставящих подписи под документом даже без его предварительного прочтения.

Впоследствии представители суда, рассматривая спорные ситуации, удивляются наивности взрослых людей, поверивших «партнерам» практически на слово.

Аспекты, заслуживающие особого внимания

Подстраховаться на все случаи невозможно, но при этом можно существенно снизить потенциальные риски.

Прежде всего, необходимо лично посетить строящийся объект, оценив его на предмет возможного долгостроя и использующихся компонентов.

Желательно взять с собой знакомого строителя, способного адекватно взвесить все моменты, от характера и темпа работ до качества стройматериалов.

Параллельно изучается история застройщика, внимательно читаются отзывы предыдущих клиентов, успевших приобрести у него жилье.

Важнейшим этапом является анализ документов, которые проверяются на наличие:

  • Разрешения на проведение строительных работ;
  • Земельной документации, определяющей правомочность использования конкретного участка. Если земля проходит как сельскохозяйственные угодья или заповедник, оформить квартиру в собственность не получится;
  • Финансовой состоятельности. Ее проверку выполняет банк, изучающий источники получения средств на строительство.

Пристального внимания заслуживает и поведение продавца.

Обычно компании, использующие противозаконные или спорные схемы заинтересованы в скорейшей реализации квартир.

Они проводят агрессивную маркетинговую политику, занижают цену до неразумных пределов, настаивают на оперативном заключении сделки. Подобные признаки являются настораживающими.

Советуем Вам посмотреть ролик об основных ошибках покупателей при покупке квартиры в новостройке:

Покупаем жилье правильно: пошаговая инструкция

Покупку жилья предваряет определение параметров поиска, включая район, метраж, число комнат, особенности планировки, стоимость.

Определившись с выбором, покупатель изучает конкретные предложения, после чего сделка проходит следующие этапы:

  1. Личное посещение объекта в сопровождении представителя застройщика;
  2. Оформление договора купли/продажи;
  3. Акт приема/передачи объекта;
  4. Оформление квартиры в собственность и прописка.

Любое соглашение предваряет обращение в Государственную приемочную комиссию, где можно получить сведения о текущем статусе дома.

Лишь убедившись, что объект сдан, можно приступить к заключению договора купли/продажи, лучше всего, чтобы сделка шла в сопровождении специалиста.

В процессе потребуются следующие документы:

  • Договор долевого (или другого способа) участия с заполненным полем суммы, определенными датами передачи квартиры собственнику, регистрацией в Государственном реестре, гарантийными сроками;
  • Государственное разрешение на строительство;
  • Проектная документация;
  • Документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок;
  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Заявления сторон;
  • Оригинал кадастровой планировки;
  • План дома с обозначением адреса приобретаемой квартиры, ее этажности, числа комнат.

Внесение денег производится исключительно по заключению соглашения и его государственной регистрации.

Следующей стадией выступает акт приема/передачи жилплощади, которая может состояться и через три месяца, поскольку застройщику требуется время на получение технического паспорта и документов от БТИ, согласующих планировку.

Если в процессе приемки (о котором подробно рассказано в конце статьи) возражений не возникает, наступает стадия оформления и прописки.

Они выполняются в Регистрационной Палате с последующей пропиской через УФМС.

Процедура выполняется самостоятельно либо с помощью юриста. Если покупатель решает обойтись собственными силами, ему необходимо подготовить:

  1. Договор покупки и его ксерокопию, идущую в Федеральную регистрационную службу;
  2. Акт приема/передачи;
  3. Схему из БТИ (экспликация, поэтажная планировка);
  4. Квитанцию, подтверждающую денежные транзакции с продавцом;
  5. Ксерокопия документа о вводе дома в строй;
  6. Ксерокопия документа о распределении жилплощади между вкладчиками;
  7. Паспорт и ксерокопия его важных страниц;
  8. Квитанция, удостоверяющая факт уплаты государственной пошлины.

Как правильно оформить квартиру в собственность в новостройке? Ответ Вы найдете тут.

На стадии котлована

Желая сэкономить, люди приобретают квартиры еще на этапе котлована. В среднем их цена сокращает затраты на 30-35%, однако пропорционально возрастают и риски.

На данном этапе покупка производится только в случае уверенности в успешном завершении проекта.

Случаи, когда стройка замораживалась, а инвесторы лишались своих денег, встречаются сплошь и рядом, причем год от года их не становится меньше.

Не менее пристальной проверка должна быть при покупке квартиры на завершающих этапах возведения дома. Нередко отдельные комплексы и даже вновь отстроенные районы просто не подключали к коммуникациям, лишая владельцев практической возможности проживания.

Ярчайшим примером подобного развития событий выступает судьба компании СУ-155.

Исключить негативные последствия поможет тщательное изучение репутации застройщика, перечень возведенных объектов, отзывы покупателей, позиции в рейтинге.

Пакет предоставленных им документов должен содержать:

  • Государственное разрешение на строительство;
  • Правомочность использования земельного участка;
  • Проектные документы;
  • Определение государственной экспертизы;
  • Технические аспекты на подключение коммуникаций;
  • График производства работ.

Параллельно производится посещение стройки, оценка темпов работ, анализ отношения к делу.

Например, о многом говорят разбросанные кирпичи, доски, поваленные столбы и другие штрихи, указывающие на халатность и отсутствие контроля.

Не менее важно отслеживать оформление придомовой территории, впоследствии это позволит избежать дополнительных трат на обустройство парковок и детских площадок.

У подрядчиков

Одним из вариантов покупки квартиры в новостройках является сотрудничество с подрядчиками, позволяющее сэкономить около 15% стоимости жилья.

Широкое распространение подобные сделки получили в 2008 году, когда их доля доходила до 80%, будучи связана с кризисными явлениями и банкротством застройщиков.

За услуги подрядчиков и поставщиков стройматериалов они расплачиваются построенным жильем, заключая договор долевого участия, переуступки права собственности (цессии) или купли/продажи. Те в свою очередь сбывают квадратные метры на рынке.

Сегодня схема встречается реже, поскольку кредитные возможности выросли, тем не менее, механизм работает, предполагая более высокий относительно стандартной продажи риск.

Его степень напрямую зависит от того какой договор покупатель подписывает с подрядчиком и укладываются ли его условия в положения ФЗ №214.

Львиная доля сложностей возникает в ситуации, когда передача квартир от застройщика подрядчику производится в рамках инвестиционного договора.

Он дает право на реализацию жилья, еще до выполнения всех обязательств перед строительной компанией. Соответственно подрядчик продает дольщику квартиры в недостроенном доме, после чего по тем или иным причинам его договор с застройщиком расторгается.

Последний получает назад жилье, не имея каких-либо обязательств перед дольщиком. В последующих спорах, суды встают на сторону строительных компаний.

Решения мотивируются производным характером прав покупателей, получивших их от подрядчиков, не исполнивших свою часть договора.

Избежать пропажи денег помогают «тройственные соглашения», где сторонами выступают застройщик, подрядчик и покупатель.

Обязательным условием их заключения является привлечение со стороны профессионального юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости.

Приемка готовой жилплощади

С момента сдачи объекта в эксплуатацию до подписания акта приема/передачи может пройти до 3-х месяцев.

За это время строительной компании нужно получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Подписанию акта предшествует тщательный осмотр квартиры на предмет недочетов, отклонений, дефектов, отсутствия коммуникаций.

Обнаружив проблемы, не подписывайте документ, требуя их устранения.

Иногда продавцы убедительно просят поставить подпись, обещая исправить недочеты в кратчайший срок.

Делать этого не нужно, более того, покупатель может потребовать составить акт несоответствия с пунктом, обязывающим застройщика устранить недостатки за собственные средства.

Также при обнаружении ошибок, дольщик вправе выдвинуть требования о снижении стоимости квартиры.

Вместе с тем существует еще один вариант действий:

  1. Выявленные недостатки указываются в акте в форме списка;
  2. Документ составляется в 2-х экземплярах;
  3. Покупатель подписывает акт.

После этого застройщик обязан удовлетворить претензии в кратчайшие сроки.

Иногда дефекты проявляются позже приемки, когда жилплощадь уже используется по назначению.

На этот случай в распоряжении владельца квартиры имеется гарантия, в рамках которой строительная компания несет обязательства от 3 до 5 лет, в зависимости от заявленных в соглашении сроков.

Итак, основной защитой от обмана при покупке квартиры в новостройке, служит договор долевого участия, составленный в соответствии Федеральному Закону №214.

Он не предусматривает всех потенциальных сценариев и вместе с тем существенно повышает степень ответственности застройщика. При этом покупатель не должен проявлять беспечность, а взвесить ситуацию на предмет возможного долгостроя путем тщательной проверки девелопера.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Как осуществляется покупка квартиры в новостройке?

Отличие новой квартиры от старой прежде всего заключается в том, что в ней уже предусмотрена удобная планировка, полностью соответствующая всем представлениям человека о современном комфорте. Более того, она намного дешевле, чем аналогичные объекты, построенные ранее.

Но приобретение недвижимости на стадии строительства таит в себе и некоторые риски — объект не сдадут вовремя или же строительство вовсе прекратится.

Худшим исходом в этом деле может быть тот случай, когда инвестор и подрядчик просто «исчезают» с деньгами вкладчиков, а объект существовал только на бумаге.

Также покупатель такой квартиры не застрахован от двойных продаж (когда одну и ту же квартиру продают сразу нескольким людям). Как же купить хорошее жилье и при этом не быть обманутым? Особенно этот вопрос актуален для тех, кто впервые в жизни решил инвестировать средства в собственное жилье.

Общая информация

Чтобы привлечь дополнительные средства на строительство дома, инвесторы начинают продавать квартиры, когда стройка еще не началась или находится на стадии котлована. Также приобрести жилье можно на любых этапах строительства и, конечно же, после сдачи объекта в эксплуатацию.

Опять же, чтобы мотивировать покупателей, условия договора составляются таким образом, чтобы потенциальный клиент внес свои средства как можно раньше. Другими словами, чем раньше покупатель подпишет договор, тем дешевле обойдется ему квартира.

Такой способ приобретения жилья в собственность привлекателен именно своей дешевизной, можно сэкономить весьма приличную сумму, иногда равную годовому доходу среднего служащего. Но при этом не стоит забывать, что такой вклад денег предполагает и высокую степень риска.

Есть три основных способа купить жилье в новостройке:

  • Купить квартиру, став членом ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Став пайщиком кооператива, покупатель вносит определенный паевой взнос, после выплаты которого в полном объеме становится полновластным владельцем недвижимости.
  • Подписать договор, предполагающий долевое участие. В этом случае риски покупателя значительно минимизируются, так как договор проходит обязательную регистрацию в Росреестре. Это означает, что участок под строительство дома непременно должен быть собственностью застройщика или, по крайней мере, в долгосрочной аренде. К тому же в документе четко указывается срок окончания строительства, и в случае несоблюдения этого пункта, можно совершенно на законных основаниях взыскать штраф с застройщика.
  • Купить жилищный сертификат, выпущенный застройщиком. Данный вариант привлекателен тем, что, имея на руках даже небольшую сумму, можно выкупить несколько квадратных метров (насколько хватит денег) будущей квартиры. Также немаловажным обстоятельством этого способа является тот факт, что у застройщика должен быть поручитель в лице банка или государства.

На сайте вы можете посмотреть другие статьи о квартирном вопросе. Например, загляните в статью — когда лучше покупать квартиру.

Алгоритм покупки строящегося жилья у застройщиков

Проблема покупки жилья в строящемся доме вдоль и поперек изучена не только многочисленной армией претендентов на новое жилье, но и различными экспертами в этой области — юристами, риэлторами и др.

Вот несколько советов от этих специалистов.

Выбрать и изучить объект

Поиск нужной новостройки следует начать в интернете.

Многие риэлторы уверены, что в ближайшем будущем через глобальную сеть можно будет приобрести не только обувь или одежду, но и объекты недвижимости. Конечно, людей в первую очередь интересуют такие подробности, как местоположение района, где строится дом, на какой стадии строительства он находится, есть ли рядом школы и больницы, планировка квартир и т. д.

Но не менее пристальное внимание следует уделить и самому застройщику — как долго он работает на этом рынке, есть ли в активе уже готовые дома и где они находятся, используется ли при строительстве привлечение денежных средств населения.

Если же нет, то какие схемы используются. Изучение этих пунктов избавит вас в будущем от проблем, связанных с двойными продажами и разного рода афер.

Оформление договора с застройщиком

Самый ответственный шаг, может таить в себе множество неприятностей, особенно учитывая неискушенность в подобных вопросах неопытных покупателей.

Обычно они склонны верить всему, что говорит застройщик. В том случае, если приобретается жилье непосредственно у застройщика, то оформляется договор участия в долевом строительстве, если же у посредника, перепродающего недвижимость, то договор уступки права.

Поскольку не все люди могут похвастаться юридической грамотностью, даже в рамках этих законных договоров могут встречаться факты мошенничества.

Но самой рискованной сделкой является заключение предварительного договора долевого участия. Это совершенно незаконный документ, противоречащий федеральному закону об участии в долевом строительстве.

Но современные обстоятельства таковы, что многие застройщики, в том числе и довольно крупные компании, не могут отказаться от этой довольно мутной схемы.

Популярность этого договора в первую очередь объясняется существенными скидками и гарантиями возмещения убытков в случае форс-мажорных ситуаций.

Если застройщик настаивает заключить именно этот договор, можно со стопроцентной уверенностью сказать, что у него проблемы с разрешительными бумагами. Естественно, это не означает, что обязательно тут кроется какая-то махинация (застройщик вполне может уладить все вопросы с документацией к окончанию строительства), но при этом ведь нет и никакой гарантии этому.

Исходя из этого можно настоятельно посоветовать не соблазняться волшебно низкой ценой будущей квартиры, поскольку это сопряжено с большими рисками.

Такой документ не может быть зарегистрирован в Росреестре и потому законно не подтверждены обязательства застройщика перед покупателем. По сути, такое соглашение можно назвать устной договоренностью, так как документ, имеющий законную силу, не подписан. Притом, что дольщик платит сразу свои кровные.

Акт приемки-передачи

Очень ответственный момент в том плане, что подписывать документ следует только после того, как все недоделки и недочеты будут устранены застройщиком.

Реальность такова, что основной рабочей силой при строительстве домов являются представители ближнего зарубежья и Китая.

Ни о какой квалификации здесь говорить не приходится. Поэтому различные недоделки вроде неплотно закрывающихся дверей и окон стали совершенно обыденным явлением.

Если застройщика не обязать устранить эти недостатки, в последующем они станут уже вашей личной проблемой.

Таким образом, приемка квартиры в новостройке подразумевает проверку дверей, окон и так далее.

По закону пользоваться новым жильем разрешается только после получения документов, подтверждающих ваше право на собственность. Но обычно счастливые новоселы начинают обживать купленное помещение практически сразу же после получения ключей.

Здесь, конечно, нет никакого состава преступления, просто необходимо учесть один нюанс: не стоит делать ремонт и уж тем более заниматься перепланировкой до тех пор, пока не получено свидетельство о собственности на квартиру.

Дело в том, что работники БТИ могут неожиданно заявиться с целью дополнительного обмера жилья. И если параметры квартиры не совпадут с данными застройщика, придется возвращать квартиру к состоянию «как было».

Как обезопасить свои средства, не прогадать и избежать массы трудностей?

Везде, где циркулирует большая денежная масса, есть предпосылки и возможности для потенциальных мошенников. И покупка жилья в новостройке не исключение. Самым лучшим вариантом было бы доверить всю процедуру соответствующим конторам, которые специализируются на этом.

Но если есть уверенность в своих силах и обладаете необходимым багажом знаний, то все же нужно учесть ряд факторов и особенностей:

  1. В первую очередь следует посетить главный офис застройщика. Как ни банально звучит, но это именно тот случай, когда внешнее оформление конторы и общее впечатление, которое оно оставляет, говорит о многом.
  2. Также важное значение имеет отношение сотрудников компании к посетителю, их доброжелательность, желание помочь клиенту.
  3. Имеет смысл посетить и несколько других фирм. Настораживающим моментом может служить отказ предоставить необходимые документы.

У застройщика должно быть:

  • свидетельство на осуществление строительных работ;
  • документ, подтверждающий право на использование земельного участка под строительство объекта;
  • сам проект объекта, с пройденной экспертизой;
  • разрешительные справки архитектора, пожарных, сотрудников СЭС, экологов и прочее;
  • технические данные о подключении к инженерным сетям.

Если пользуетесь услугами агентства недвижимости, следует знать, что риэлторы являются всего лишь посредниками между застройщиком и покупателем и не несут никакой ответственности за сроки и качество выполняемых строительных работ.

Поэтому заключая с ними договор, следует внимательно отнестись к пункту, где говорится о сумме задатка и условиях его возврата.

Какие документы потребуются?

  • Документ, подтверждающий личность покупателя.
  • Два заявления — от застройщика и покупателя.
  • Подробный план строящегося дома, где должны быть указаны точное место нахождения возводимого дома и количество помещений.
  • Договор участия в долевом строительстве.
  • Документ местной исполнительной власти о разрешении на строительство.
  • Кадастровый план земельного участка.
  • Проектная декларация.
  • Договор аренды земли.

Оформление

Существуют несколько видов оформления, но рассмотрим два наиболее рискованных:

  • Договор займа. Если перевести бюрократический стиль документа на человеческий, то этот вид договора предполагает следующее — застройщик берет средства покупателя в долг, а в качестве компенсации дает ему квартиру. Все будет хорошо, если компания-застройщик отличается порядочностью и дорожит своей профессиональной репутацией. Но если окажется аферистом, то дольщик может остаться, как говорится, «с носом» — без денег и без жилья. Чтобы этого не случилось необходимо тщательно проверить все документы.
  • Договор с ЖСК. Будущие собственники жилья объединяются и создают кооператив. Смысл данного мероприятия в том, что приобрести квартиру можно посредством паевого взноса. И поскольку такой договор не подлежит обязательной регистрации, уменьшается стоимость недвижимости, но при этом существенно повышается степень риска.

Налоговый вычет

В том случае, если жилье приобретается по ипотеке, по закону положен налоговый вычет в размере 13% годовых.

Чтобы получить его нужно написать в налоговую службу соответствующее заявление и приложить документы:

  • документ, подтверждающий права собственности на недвижимость;
  • договор на владение жильем, который находится на стадии строительства;
  • акт приемки-передачи квартиры покупателю;
  • квитанцию об оплате всех расходов, включенных в налоговый вычет;
  • кредитный договор.

Статья, прочитав которую вы узнаете, как купить квартиру без ипотеки.

Особенности

Переуступка прав — это довольно редкое явление.

Процесс переуступки может происходить по одному из двух сценариев:

  • заключается предварительный договор покупки жилья, который подразумевает, что сделка совершена не с целью продажи квартиры, а с возможностью приобретения ее в будущем;
  • заключается договор долевого участия в строительстве. Отличие его от первого договора в том, что уступка права действует только до момента передачи жилья от застройщика к покупателю. Причем этот документ официально регистрируется в Росреестре.

На стадии котлована

По данным статистики, стоимость недвижимости, которая находится на стадии котлована, дешевле вторичного жилья на 30-40%. В большинстве своем это обстоятельство и является основным мотивирующим фактором для вклада средств. Вторичное жилье — это любое жилье, ранее указанное в сделке по купле-продаже, в качестве объекта.

Но, в отличие от уже существующих объектов недвижимости, которые можно посмотреть и оценить визуально, тут сделать это можно только исходя из презентационных материалов застройщика.

Вот тут и зарыты основные риски.

Во-первых, высока вероятность «заморозки» проекта именно на этом этапе, поэтому отдачу от своих денег придется ждать довольно долго, иногда процесс затягивается на 5-10 лет. Избежать подобного форс-мажора можно только путем внимательного изучения не только всего рынка первичного жилья, но и конкретно застройщиков на предмет их стабильности и благонадежности.

Во-вторых, построенное жилье нередко сильно отличается от заранее заявленного проекта. В этом случае покупатель может смело отказаться от него и потребовать свои средства обратно.

Статья написана по материалам сайтов: topurist.ru, lawestate.ru, kvartirgid.ru, moidom911.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector