+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как определить, нужно ли платить налог с проданной квартиры

Вопрос:

Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?

Ответ:

Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна Откроется в новой вкладке.»>альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.

Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, Откроется в новой вкладке.»>ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):

«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.

Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует Откроется в новой вкладке.»>налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).

Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.

Содержание

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).

В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти для купленных с 01.01.2016), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

  1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
  2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
  3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир

При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

Подробнее обо всех типах Откроется в новой вкладке.»>налоговых вычетов при покупке и продаже квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.

Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные налоговые могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры, на сумму вычета с покупки другой квартиры, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ» уже в следующем году.

Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Какой налог с продажи квартиры в 2018 году и как его не платить

При реализации жилого помещения бывшие собственники выплачивают установленную налоговую ставку в казну государства в рамках полученной прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог с продажи квартиры в 2018 году.

Какой налог с продажи квартиры надо уплатить в 2018 году

С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.

Налог с продажи квартиры в 2018 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:

  • Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
  • Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.
Это интересно:  Расписка в получении денежных средств за квартиру

Срок владения жилищем, при котором взимается или не взимается налог при сбыте жилья:

Полное освобождение от уплаты, если сбыт жилья является трудовой деятельностью для гражданина.

Уплачивается в полном объеме.

С 2016 года и до настоящего времени

Устанавливаются обязательства в рамках НК РФ.

Пять и более лет

Платить государству не нужно.

Период обладания считается не в календарных годах, а месяцами, так срок владения квартирой для продажи должен составлять не менее 36 календарных месяцев подряд. Расчет может осуществляться до момента выдачи свидетельства о правах на дом – при открытии наследства и принятии его, рекомендуется рассчитывать время с момента получения свидетельства.

Минимальный срок владения в течение трех лет, может быть определен для объектов недвижимого характера, полученных в результате:

  1. Наследования от близкого родственника.
  2. Оформления договора дарения между близкими родственниками для дальнейшего перехода права собственности на квартиру по дарственной.
  3. Оформления жилища из государственного жилищного фонда в частный сектор, которую удалось приватизировать по специальной программе, продажа такой квартиры после приватизации без уплаты сборов возможна только по истечению минимально установленного периода владения.
  4. Заключенного договора ренты с обязательствами передачи недвижимого имущества с одной стороны и полным финансовым обеспечением с другой.

Продажа квартиры без уплаты налога возможна только по истечению пяти лет.

С какой суммы уплачивается налог

Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.

Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.

При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.

ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.

В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.

Как не платить налог с продажи квартиры

Оплата обязательств перед ФНС ложится на плечи продавца. К сожалению, избежать этой кабалы можно только при соблюдении определенных правил торговли объектом недвижимого имущества, при которых можно продать квартиру без налога в рамках правовых норм.

Для ответа на вопрос как избежать налога при продаже квартиры необходимо обратиться к налоговому и жилищному законодательствам, которые определяют следующие положения:

  1. Безналоговая реализация жилого имущества возможна только после истечения минимально определенного периода владения на правах, зарегистрированных в ЕГРН, в течение трех или пяти лет.
  2. Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры. Существуют особые нюансы, которые могут помочь избежать уплаты налогов вовсе, однако в обязательном порядке рекомендуется консультация со специалистами в налоговом праве, так как служащие ФНС могут одобрить взаимозачет или мотивированно отказать. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.
  3. НДФЛ не уплачивается, если первоначальная стоимость жилого помещения равняется его ценой при дальнейшем сбыте.

Помимо возможностей избежать уплаты государственных сборов, необходимо разобрать вопрос как уменьшить налог с продажи квартиры.

Существует несколько законных способов, которые помогают сократить расходы до минимума:

  1. Первый способ – оформление обязательств на разницу между стоимостью покупки жилища и ценой его реализации, т.е. на получение фактической прибыли.
  2. Второй способ – получение имущественного вычета, который может достигать одного миллиона рублей.

Перед тем как рассчитать налог на продажу квартиры, необходимо определить ее первичную и конечную стоимость, а также выбрать способ определения обязательств.

При оформлении налогового вычета, Иванов заплатит:

  • 1 000 000 – это максимальный размер имущественного вычета, на который может рассчитывать физическое лицо;
  • 100% — размер стоимости жилого помещения в процентах, из которого рассчитываются обязательства;
  • 13% — НДФЛ, подлежащий уплате.

Если Иванов оформит налоговые обязательства по принципу «доходы минус расходы», тогда он должен заплатить:

Обязательным является предоставление документов для подтверждения фактически понесенных расходов. Вычет применяется чаще всего при дальнейшем сбыте жилья, полученного наследником по наследству, а также по договору дарения.

Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ устанавливает – к тем, кто освобождается от налогов при реализации недвижимого имущества, относятся только те лица, которые владеют жилищем в течение трех или пяти лет в зависимости от способа его приобретения, а также времени оформления права собственности. Льготных категорий граждан не предусматривается.

Аналогичным способом осуществляется реализация недвижимости в новостройках – исключений не предусмотрено, поэтому при ответе на вопрос как продать квартиру в новостройке без налога, можно посоветовать только стандартно определенные способы – со сбытом «в ноль» без прибыли либо после владения собственностью на протяжении трех или пяти лет.

Когда нужно платить налог после продажи квартиры

Срок уплаты налога с продажи квартиры устанавливается в ч. 1 ст. 220 НК РФ. Оплатить сбор необходимо до 15 июля после подачи декларации о доходах за календарный год, в котором было продано жилое помещение.

Налог с продажи квартиры можно уплатить в течение длительного времени, если сумма сбора является неподъемной для резидента страны. Необходимо обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении рассрочки платежа с описанием обстоятельств, которые препятствуют полной оплате единовременно.

Гражданин должен самостоятельно рассчитать какой налог от продажи квартиры ему необходимо уплатить, однако к бланку 3-НДФЛ необходимо приложить все документы, подтверждающие наступление обстоятельств для расчета вычета, при этом образец заполнения можно посмотреть у нас сайте.

Документы, прилагаемые к декларации

Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.

К таким документам могут относиться:

  • Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
  • Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.

Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:

  • Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
  • Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
  • Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
  • Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.

Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.

Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.

В расчете точного размера НДФЛ может помочь соответствующий калькулятор, поэтому для уточнения информации и проверки личных вычислений лучше обратиться к нему.

Важные изменения в законодательстве

С 2018 года введены следующие изменения, касающиеся налогообложения при реализации жилой и нежилой недвижимости:

  1. Действие права собственности должно быть не менее пяти лет, за исключением ряда случаев, при наличии которых минимальное время распоряжения собственностью остается на прежнем уровне – три года.
  2. При реализации недвижимости по заведомо невыгодной цене применяется формула расчета налога по кадастровой стоимости, исходя из коэффициента 0,7 от зарегистрированной кадастровой оценки.

Другие изменения являются менее значимыми, хотя позволяют не только определить, как вернуть уплаченный налог, но и воспользоваться возможностью уменьшения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ.

Льготных категорий граждан законодательством не предусматривается.

Ответы на вопросы по налогу

Существуют наиболее распространенные вопросы, касающиеся уплаты налога от продажи квартиры.

Как определить срок владения недвижимостью?

Для заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, необходимо правильно исчислять период владения недвижимостью.

Период владения исчисляется в зависимости от способа приобретения жилья, поэтому:

  • При оформлении приобретении недвижимого имущества самостоятельно, время начинает идти при оформлении права собственности в ЕГРН;
  • При приобретении жилого помещения по ДДУ, а также по уступке права требования, – с момента оформления права собственности;
  • При приобретении жилища у ЖСК – после полной выплаты всей суммы паевых взносов, а также заключения акта приема-передачи;
  • При оформлении жилья в собственность с помощью программы приватизации – с момента заключения договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года, либо при оформлении прав собственности, если приватизация оформлялась после 98 года;
  • При оформлении жилой недвижимости в наследство – с момента открытия наследства;
  • При долевом владении – при появлении первого владельца.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Минимально установленный промежуток, в течение которого должно быть действительно право собственности на жилище, для последующей безналоговой реализации составляет три года с момента регистрации недвижимости в ЕГРН.

Если на момент реализации жилья, срок составит менее трех лет, то НК РФ определяет каким налогом будет облагаться продажа такой собственности – 13% от полученной выгоды.

Продажа квартиры после 2016 года

С 2016 года был существенно увеличен период, в течение которого необходимо быть зарегистрированным собственником жилого имущества. Оплата налога за продажу квартиры осуществляется, если права собственности зарегистрированы менее пяти лет.

При этом отмечается, что данное положение распространяется и на те сделки, которые были заключены до 1 января 2016 года, но с оформлением прав на недвижимость после этой даты.

Это интересно:  Кредитная карта Элемент 120 Почта Банк отзывы

Продажа подаренной квартиры или полученной по наследству

Поле 2016 года подаренные и наследуемые жилые помещения могут облагаться соответствующими обязательствами при реализации, если период оформления и действия права собственности на них составляет менее трех и пяти лет.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, более детально разобран в следующем посте.

Особенность заключается в следующем:

  • Трехлетний период владения устанавливается на близких родственников дарителя или наследодателя;
  • Пятилетний – на любых других граждан, которые могут являться дальними родственниками или знакомыми дарителя, или завещателя.

При реализации недвижимости до истечения минимального времени владения, налог нужно заплатить в обязательном порядке.

Покупка и продажа квартиры в одном году

При реализации жилища и приобретении другой жилой недвижимости в одном налоговом периоде, можно рассчитывать на налоговый вычет.

Налоговые льготы при продаже квартиры имеют возможность взаимозачета друг перед другом, если лицо, подающее 3-НДФЛ прямо укажет в декларации права на предоставление налоговых вычетов на покупку жилья, а также на его реализацию.

Продажа доли

При реализации долей в недвижимом имуществе, дольщики обязаны выплачивать налоговые сборы в процентном соотношении в зависимости от размера имеющихся у них долей. Каждый выплатит ровно столько, сколько составила фактическая прибыль или размер полученной от продавца суммы.

Платят ли налог пенсионеры?

НДФЛ обязаны выплачивать все, вне зависимости от материального положения и возраста. Уплата налога от продажи квартиры при продаже квартиры пенсионером рассчитывается по стандартно определенной ставке без каких-либо особенностей и скидок.

Несмотря на то, что пенсия у многих пожилых людей небольшая и выжить на нее достойно нельзя, налоговые льготы для пенсионеров при продаже квартиры не предусмотрены. Этот вопрос не будет подниматься и в дальнейшем.

Реализации жилья – сложный и длительный процесс, который требует особой внимательности, так как отсутствие декларации о доходах может негативно сказаться на будущем налогоплательщика. Гражданам следует соблюдать сроки подачи документов, а также укладываться в установленный законом период для оплаты текущих налоговых обязательств.

Важный момент! При продаже квартиры вы имеете право на возврат процентов по ипотеке, если квартира приобреталась на заемные средства банка, но есть определенные нюансы.

Ждем ваши вопросы. Наш юрист всегда готов вам оказать полную поддержку по налогам и оформлению документов по сделке. Просьба запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

Просьба оценить сейчас пост и поставить лайк.

Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

Какой налог с продажи квартиры придется заплатить? А может и не надо ни какого налога платить? И как отчитаться в налоговый орган.

Такие вопросы задают почти все продавцы недвижимости. Разберемся подробно:

Содержание статьи подробное:

Какой налог с продажи квартиры уплачивается в 2018 году

Статья актуальна для 2018 года

Внимание! Если вам не нужно платить подоходный налог с продажи недвижимости — вам не нужно подавать налоговую декларацию.
Если обязанность по уплате налога возникает — инструкция по заполнению налоговой декларации ЗДЕСЬ

Если вы, продавец квартиры — физическое лицо, обычный человек, не инвестор, ни учредитель юридического лица — тогда вы должны оплатить подоходный налог (НДФЛ).

НДФЛ — это налог на доходы физических лиц.

НДФЛ оплачивается по ставке 13% от полученного дохода.

Налоговым периодом по этому налогу является календарный год. Отчитаться по доходам необходимо один раз в год, в течении 4-х месяцев после окончания налогового периода.

Например декларацию по доходу за 2017 год необходимо подать до 30 апреля 2018 года.

Если вы продали недвижимость, то есть получили доход, вы обязаны отчитаться об этом в налоговые органы. Ведь в Росреестре зарегистрировали переход права от вас на другое лицо. То есть государство получила сведения о вашей сделке, вы собственноручно или через своего представителя по доверенности, подписали заявление о регистрации перехода права.

Но, при этом, ни кто кроме вас и вашего покупателя не знает, получили ли вы деньги по сделке или у вас в договоре прописана отсрочка платежа до следующего года, например.

НО! Ваш покупатель возможно обратится в Налоговую службу за получением налогового вычета и в обязательном порядке предоставит туда документы, подтверждающие расходы на покупку:

  • Расписку от продавца в получении денег за продажу
  • Платежное поручение в банк о переводе на ваш счет

То есть, так или иначе налоговый орган получит достоверные сведения о получении вами дохода.

Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры

Кто должен разобраться с уплатой налогов? Каждый собственник, который продал недвижимость целиком или долю в праве собственности. То есть каждый, кто фигурирует в договоре купли-продажи на стороне продавца. Если продавцов несколько — каждый из них самостоятельно отчитывается перед налоговой службой.

Теперь разберемся, с какой суммы необходимо оплатить 13 % ? Конечно с суммы дохода!

Налоговым кодексом РФ предоставлен имущественный налоговый вычет, который позволяет уменьшить налогооблагаемую базу ( сумму с которой удерживается налог) или совсем избежать выплаты налога.

Когда налог с продажи жилого помещения платить не надо

Какой налог с продажи квартиры если вы ее купили, получили в дар или по наследству, приватизировали или получили по договору ренты до 01.01.2016 года :

  • И продали по истечении трех лет владения — налог платить не надо

Налоговый кодекс РФ:

  • Если вы купили дороже, и продали не менее чем за 70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо
  • Если вы продали ровно за ту же сумму, что и купили и это не менее чем 70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо

Изменения в законе

Какой налог с продажи квартиры если вы ее купили, получили в дар или по наследству после 01.01.2016 года :

Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ (применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года)

  • Изменился срок нахождения недвижимого имущества в собственности налогоплательщика, по истечении которого доходы от его продажи не облагаются налогом. Если ранее для этого нужно было владеть объектом более трех лет, то теперь освобождение доходов в общем случае производится, если имущество было в собственности более 5 лет.При этом для объектов, полученных в порядке приватизации, наследования и дарения от близких родственников, а также по договору пожизненного содержания с иждивением, правила остались прежними – доходы от продажи таких объектов освобождаются от налогообложения, если они находились в собственности налогоплательщика более трех лет;
  • Установлены новые правила определения размера облагаемого налогом дохода в случае продажи объекта недвижимого имущества по цене, существенно отличающейся от рыночной (в меньшую сторону).В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Когда налог с продажи жилого помещения надо платить

  • Если вы продаете квартиру, которую получили до 01.01.2016 года бесплатно (дарение, приватизация) и владели ей менее 3-х лет. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу: доход от продажи — 1 000 000.0 *13%. То есть, если ваш доход равен или менее 1 000 000.0 рублей — налогооблагаемая база и налога нет
  • Если вы продали квартиру, которой владели менее 3-х лет дороже, чем купили. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу: доход от продажи минус расходы на покупку* 13%

Сроки уплаты налога после продажи недвижимости

Оплатить налог с продажи квартиры необходимо до 15 июля года следующего за годом получения дохода.

Какой налог с продажи квартиры ?

Налоговый кодекс РФ

Имущественный налоговый вычет

Какой налог с продажи квартиры ?

Какой налог уплачивается с продажи квартиры, как его рассчитать

В соответствии с действующим законодательством, все физические лица, производящие сделки с недвижимостью, обязаны выплатить определенную часть суммы в пользу государства. Кто это должен сделать – покупатель или продавец, мнения обычно расходятся. Одно ясно точно: налог при продаже квартиры платить нужно. Каков его размер, почему это необходимо и существуют ли случаи, когда можно обойтись без уплаты, пойдет речь в данной статье.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Часто доверчивые граждане предпочитают полагаться на недостоверную, полученную из случайных источников, информацию, чем на конкретные положения и требования законов. Впоследствии размер налога при неправильном оформлении может возрасти и повлечь за собой лишние проблемы.

С юридической точки зрения продажа особняка, дачного участка, квартиры или дома (доли недвижимости) – стандартная сделка, ведущая к получению дохода. С него потребуется отдать в пользу государственной налоговой службы около 13 %.

Цифра эта приблизительная, поскольку должны быть учтены все факторы:

  • состояние жилья (первичное, вторичное);
  • наличие у резидента права на льготы;
  • детальные обстоятельства получения квартиры.

Налоговый Кодекс дает однозначный ответ на вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры – да. Но есть некоторые оговорки. Точкой отсчета для налогообложения является дата 01 января 2016 года.

Статьи по теме

Акта обследования жилищно бытовых условий – его назначение, кто участвует, правила составления

Договор мены квартиры с доплатой

Порядок снятия обременения по ипотеке

По этому признаку все собственники разделяются на 2 группы:

  1. вступившие в право собственности до этой даты;
  2. ставшие владельцами после нее.

Первые налоговым законодательством рассматриваются стандартно: подразумевается, что жилью уже не менее 3 лет, поэтому новый владелец без проблем может повторно продать квартиру и ничего не платить в казну. Размер суммы, полученной при продаже, никоим образом на это не влияет.

Во втором случае, чтобы сэкономить на налоге, новый хозяин должен ждать как минимум 3 года (иногда дольше). Исключение составят ситуации, когда жилплощадь была получена в результате: приватизации, по договору пожизненной ренты, наследования или дарения (от близких родственников).

Операции с долями недвижимости

Существует еще один любопытный нюанс. В большинстве случаев подразумевается, что жилплощадь принадлежит владельцу целиком: тогда действует указанное выше правило 3 лет, и беспокоиться не о чем.

Это интересно:  Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома: что входит в правила содержания, есть ли СНИП и нормы озеленения, а также план обустройства, детские площадки и асфальтирование, кто за это отвечает

Но иногда случаются купля-продажа так называемой долевой собственности. Это: коммуналки, дома, право владения которыми распределено между несколькими людьми (например, наследниками), и тому подобное. В такой ситуации «возраст» квартиры рассчитывается по первой полученной доле. Операции со своей частью требуют обязательного согласования с остальными совладельцами (соседями, родственниками): они уведомляются о предстоящей сделке в установленном порядке.

Налог за продажу доли квартиры менее 3 лет составляет все те же 13 %. Данное условие действует, если субъект хочет получить при сделке сумму большую, чем была им вложена первоначально. Оплату можно произвести, получив стандартное извещение из территориального управления налоговой службы, в котором зарегистрирован владелец.

Ставка налога

Стандартный показатель налога от продажи квартиры зависит от 2 критериев:

  1. продолжительности владения жильем нового хозяина;
  2. сумма, уплаченная при продаже недвижимости.

При этом основной акцент делается на разнице между стоимостью жилплощади, при покупке новым владельцем, и ценой, за которую хотят ее повторно реализовать (она будет фигурировать в договоре на куплю-продажу). Именно от этой цифры зависит, какой налог при продаже квартиры будет уплачен.

Как обычно, отчетным периодом за полученные доходы являются 4 месяца последующего года (до 30 апреля). А избежать этой процедуры не удастся по одной простой причине: в Росреестре четко зафиксирована смена права собственности, поэтому любые задержки или проволочки могут быть расценены, как попытка уклонения от уплаты налога.

Единственный нюанс – только покупатель и продавец осведомлены, когда (и как) должны быть переданы деньги: сразу же, наличными, с оплатой банковского счета, отсрочкой платежа, частями в течение определенного периода времени. В случае необходимости уточнить детали помогут расписка о получении денег продавцом, выписка из банка о перечислении и тому подобное. А стандартная ставка составляет 13 % для резидентов РФ и порядка 30 % – для лиц, не являющихся ими.

С какой суммы от продажи квартиры нужно платить налог

Как уже говорилось, решающим фактором в определении, какой налог с продажи квартиры, будет не столько сумма продажи, сколько продолжительность пребывания жилья в собственности у владельца. Со «старыми» квартирами все просто; с теми же, которые числятся за хозяином меньше 3 лет, закон ориентируется на показатель разницы между ценой, уплаченной при покупке, и продажной стоимостью.

Если она до 1 миллиона рублей и менее – налог не взимается. Если разница равна и превышает миллион, то придется отчитываться перед налоговой и вносить данные в ежегодную декларацию. Поэтому нечистые на руку продавцы, осведомленные об этих условиях, стремятся любыми способами занизить официально документируемую сумму сделки, только чтобы не платить налог.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Специалисты дают следующий совет по определению подоходного налога с продажи квартиры: из продажной стоимости вычесть стоимость покупки, и полученную разницу умножить на 0,13. Точно такой же ставкой облагается заработная плата. Это вполне закономерно, поскольку любые сделки, связанные с денежными средствами, налоговым законодательством рассматриваются, как получение дохода.

Уменьшить размер налогов при продаже квартиры, не вступая в конфликты с законом, допускается, дождавшись наступления срока владения в 3 года: тогда его можно будет не платить вообще.

В каких случаях платить налог с продажи квартиры не нужно

Во-первых, это ситуации, когда желаемая к получению прибыль укладывается в показатель 1 миллиона рублей. Во-вторых, это недвижимость с так называемого «вторичного» рынка жилья. Чаще всего ее возраст составляет 3 и более лет, а налог с продажи такой квартиры не предусматривается.

В-третьих, это особняки, квартиры и дачные участки, полученные новым владельцем не после покупки, а в результате унаследования. Это обстоятельство снимает любые ограничения касательно срока пребывания недвижимости во владении. Нужно только, чтобы права эти были законными: к сожалению, бывают случаи, когда мошенники убеждают незнакомых людей подарить им свои квартиры, а потом выставляют их на продажу.

Даритель и одариваемый должны нотариально оформить свою сделку, заключив договор: только тогда данная процедура не вызовет пристального интереса у налоговой службы и правоохранительных органов. В-четвертых, как утверждают некоторые источники, от уплаты налога освобождаются квартиры, полученные в жилищных кооперативах.

А вот пенсионеры, вопреки расхожему мнению, при продаже недвижимости (а значит, получении дополнительного дохода) льгот не имеют. На них распространяются общие правила налогообложения.

В заключение

Подведем итоги. В статье даны разъяснения, платится ли налог с продажи квартиры – кем, когда и в какой сумме. Для упрощения налогообложения действующим законодательством установлен показатель в 13 % – он соответствует ставке подоходного налога на заработную плату.

А вот избежать лишних трат, воспользовавшись действующим установленными правилами, вполне допустимо. Для этого необходимо изучить данные о своей недвижимости, выставленной на продажу: срок владения, ее стоимость при покупке, количество собственников (если существуют другие владельцы).

Если жилье находится в собственности 3 года и больше, то можно не беспокоиться, нужно ли платить налог при продаже квартиры: нет, необходимость в этом отсутствует. Второе условие – размер ожидаемой прибыли. Она не должна превышать ограничение в 1 миллион рублей. И не стоит думать, что налоговый инспектор ничего не узнает о «маленьком секрете» между сторонами сделки (если попытаться искусственно занизить продажную стоимость) – банковские операции, платежные документы или данные в декларации о доходах могут полностью раскрыть обман.

Поэтому лучше отдать предпочтение абсолютно безопасным и легальным методам – например, получению квартиры по договору дарения.

Нужно ли платить налог, продавая готовую квартиру и покупая строящуюся?

– Я приобрела квартиру в новостройке на стадии котлована, с черновой отделкой за 3,5 млн в ипотеку. Ипотека погашена, дом достроен и заселен, в собственности менее трех лет, вычет не делала. Хочу продать данную квартиру за 4,6 млн и купить апартаменты дороже. Соответственно, тоже в ипотеку. Должна ли я заплатить налог с прибыли той квартиры и считается ли покупка апартаментов улучшением жилищных условий? Смогу ли я в будущем сделать вычет на эти апартаменты?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

В Вашей ситуации при продаже квартиры придется уплатить налог с разницы между продажей квартиры и реально понесенными расходами на покупку, то есть базой для налогообложения. Это будет 1,1 млн рублей, с которых придется уплатить 13%, то есть 143 тысячи рублей. Но Вы можете воспользоваться зачетом налогового вычета на покупку и продажу Вашей квартиры. То есть не платить налог с продажи, а в том случае, если Вы официально работаете и платите налог в виде 13%, еще и вернуть деньги, уплаченные в виде налога (это будет 117 тысяч рублей), а также с фактически уплаченных банку процентов.

Отвечает юрист «АВТ Консалтинг» Мария Бондаренко:

Гражданин освобождается от уплаты НДФЛ с продажи квартиры только в случае, если он являлся собственником недвижимости более трех лет (в отношении имущества, приобретенного до 1 января 2016 года, а также в отношении имущества, приобретенного определенным способом) либо более пяти лет (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

Следовательно, с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет, Вам будет необходимо заплатить налог. Однако доход для исчисления налога можно будет уменьшить на налоговый вычет (1 млн рублей) или на сумму произведенных расходов (пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Так как апартаменты не относятся к жилой недвижимости, их покупка не будет являться улучшением жилищных условий. На такую покупку нельзя получить имущественный налоговый вычет (пп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Вам выгоднее будет при продаже квартиры подать декларацию и указать, что Вы платите налог с разницы между 4,6 млн и 3,5 млн, то есть с 1,1 млн рублей. При этом Ваш налог составит 143 тысячи рублей. Одновременно Вы можете подать документы на получение налогового вычета при покупке жилья (он дается на сумму не более, чем в 260 тысяч рублей). Таким образом, Вы избежите реальной уплаты налога.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

При продаже квартиры, ранее приобретенной за 3,5 млн рублей, за большую сумму, а именно 4,6 млн рублей, у Вас возникнет обязанность задекларировать полученный доход в размере 4,6 млн рублей, на который Вы, тем не менее, вправе получить налоговый вычет.

Существует несколько видов имущественных налоговых вычетов. Так, уменьшить налогооблагаемую базу (в Вашем случае 4,6 млн) можно на расходы по приобретению данной квартиры (3,5 млн), а также на сумму средств, потраченных на ремонт и документально подтвержденных (например, 0,7 млн). Таким образом, налогооблагаемая по ставке 13% база составит: 4,6 млн – 3,5 млн – 0,7 млн = 0,4 млн рублей. А сумма налога, подлежащего уплате, составит 400 тысяч х 13% = 52 тысячи рублей. Налоговый вычет может быть применен однократно.

В части применения налогового вычета к апартаментам – такой возможности нет и, кроме того, приобретение апартаментов не будет считаться улучшением жилищных условий. Все дело в том, что правовой статус апартаментов – нежилой.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В Налоговом кодексе предусмотрено несколько видов объектов, на покупку которых возможны льготы в виде налогового вычета. Апартаментов там на данный момент нет.

Если квартира была сделана с черновой отделкой, то в расходной части необходимо учесть стоимость покупки. При этом дополнительно можно включить и стоимость строительных материалов. Стоит отметить, что Вы можете получить налоговый вычет на покупку Вашей квартиры – не только на квартиру, но и на проценты по ипотеке.

Статья написана по материалам сайтов: kvartira-bez-agenta.ru, ipotekaved.ru, exspertrieltor.ru, yurcons.pro, www.domofond.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector