+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как быстро продать землю сельхозназначения

Содержание

Почему люди продают землю самостоятельно

Обычно хотят продать земельный участок самостоятельно, если:

  • Завышена цена за счет комиссии агентства. Стоит понимать, что комиссию агентства платит покупатель, но завышенная из-за неё стоимость увеличивает срок продажи.;
  • Продавец устал от приставучих риелторов ранее;
  • Люди охотнее покупают у собственника, чем у агентства;
  • Если звонков нет — цену можно опустить, а если спрос большой — можно и поднять;
  • Зачастую самостоятельно продать земельный участок получается быстрее;

Грамотный агент по недвижимости призывает подписать договор об услугах, ни с кем кроме него не сотрудничать и не размещать объявлений самостоятельно. Тем самым риэлтор пытается ограничить поток прямых покупателей и максимально увеличить шанс на свою комиссию.

Также не соглашайтесь на срочный выкуп агенством — это сигнал о том, что ваш участок ликвидный и стоит дороже.

К минусам самостоятельной продажи

  1. Звонки и общение с покупателями (невсегда приятными);
  2. Трата времени на выезды и показы земельного участка;
  3. Подготовка документов для сделки;
  4. Неопределенность с датой продажи.

Если минусами вас не останавить, то переходим к действию. Пошаговая инструкция по продаже земли выглядит так:

Шаг 1 — рассчитать оптимальную цену участка

Для этого обратите внимание на следующее:

  1. Вид земельного участка — ИЖС дороже СНТ на 20-50%;
  2. Право владения — собственность дороже аренды на 10-30%;
  3. Линия электропередач на 220В вдоль участка — плюс 20-30% к цене;
  4. Чем ближе газопровод низкого давления — тем участок дороже;
  5. Жилые дома по соседству прибавляют к стоимости 20-100%;
  6. Участок с хорошими подъездными путями всегда дороже;
  7. Наличие обременений снижает стоимость земли до 80% от рыночной.

Шаг 2 — подготовить участок к продаже

Выполните работы по подготовке самого участка. Сюда можно отнести:

  • Вынос границ на местности. Флажки обойдутся в 500-1000 рублей за угол;
  • Покос травы и борьбу с кустарником. Иногда дешевле нанять бульдозер за 5-10 тысяч и разровнять весь участок вместе с травой и кустами;
  • Чтобы на участке не стояла вода — сделать ливневки по периметру еще за 2-5 тысяч рублей.

Итак, участок подготовлен — переходим к этапу продажи.

Шаг 3 — бесплатно разместить объявление на Авито

Самым эффективным способом продажи земельного участка является сарафанное радио и объявления. Известите соседей, родственников и знакомых о своих намерениях, наклейте объявление на ближайшую к участку информационную доску. Но максимальное количество просмотров набирают объявления в интернете.

Рекомендую не размещать объявления на всех подряд сайтах недвижимости. Велика вероятность забыть данные для входа на эти сайты и еще пару лет после продажи получать звонки от покупателей. Как вариант, можно завести отдельную сим карту и указывать её номер телефона в объявлениях, но второй телефон — это не всегда удобно. Достаточным же будет бесплатно подать объявление о продаже земельного участка на сайте Avito.ru и на одном из крупных региональных порталов. Чтобы создать эффективное объявление нужно:

  1. Сделать 5-10 фотографий: сам участок, столбы со светом, ШРП газа, дороги, дома по соседству и тд;
  2. Указать в тексте объявления: право собственности, наличие коммуникаций, перечислить имеющиеся документы, площадь, длину, ширину и кадастровый номер участка;
  3. Не пишите об очевидных вещах и не используйте штампы типа: не хочу продавать, но надо; живописное место; дешевле не найдете; срочно; торг;
  4. Любую информацию подтверждайте фактами. Например, вместо: «Скоро будет газ», напишите: «Газофикация по Федеральной программе в 2017 году. Когда газ проведут — буду продавать дороже»;
  5. Добавьте фразу: «Участок готов к строительству», если он таковым является.

Ваша задача — зацепить покупателя фотографиями, текстом убедить сделать звонок, а за время разговора договориться о показе. Чем больше будет показов — тем быстрее будет продажа.

Шаг 4 — найти покупателя

Сразу предупрежу, что земельные участки — «товар» сезонный. Пики продаж — март-апрель, сентябрь-октябрь. Не стоит расстраиваться, если под высокий сезон вы не успеваете. Ваш верный помощник цена: снижая цену — вы приближаете момент продажи и наоборот.

Шаг 5 — взять у покупателя задаток (важно)

Сделать это лучше при первой возможности и первом же сигнале готовности к покупке: вопросы покупателя о дате оформления; по окончанию торга или проверке покупателем оригиналов документов. Зафиксируйте залог не менее 10% от стоимости в письменном виде. Лучше в виде предварительного договора о продаже земельного участка.

Так вы получите страховку от «соскока». Покупатели недвижимости имеют свойство проснутся на следующий день и передумать. Но если подписано соглашение о задатке, то вернуть залог они не имеют права. Однако и вы возлагаете на себя обязательство вернуть задаток в двойном размере в случае продажи третьему лицу.

После задатка, договоритесь о времени и дате сделки. Планируйте потратить на оформление купле продажи в МФЦ «Мои документы» от 1 до 3-х часов.

Шаг 6 — подготовить документы к сделке

Шаг 7 — зарегистировать купле продажу в РосРеестре

В день сделки попросите покупателя оплатить гос пошлину через терминал Сбербанка (установлены в здании РосРеестра) и в назначенное время пройдите на стойку регистрации. Для перехода права вам понадобятся: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и согласие супруга при наличии такового.

Заказать информацию из ЕГРН можно и в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Шаг 8 — забрать деньги

Сразу после подписания договоров, попросите передать деньги за участок в присутствии регистратора и напишите покупателю расписку, если в этом будет необходимость. Более подробно о передаче денег при сделках с недвижимостью, я рассказываю здесь.

Ликвидный земельный участок продается за 2-3 месяца, а если цена будет завышена можно не продать и за год. Избегайте любого рода предложений об обмене — меняют то, что не могут продать.

Шаг 9 — заплатить налоги

Про налоговую инспекцию забывать не стоит. С продажи недвижимости, которой вы владеете меньше трех лет, а приобретенной после 2016 года не менее пяти лет — придется заплатить налог в 13% от сумму сделки. Сделки по переуступке прав аренды подоходным налогом не облагаются.

Под налог попадает только указанная в договоре купле продажи сумма, свыше одного миллиона рублей. То есть, если продается участок, находящийся в собственности менее пяти лет и стоимостью 1 млн 200 тысяч рублей, то до 1 апреля следующего года придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 26 тысяч рублей налога (13% от 200 тысяч рублей).

Не стоит забывать, что не облагаемый налогом миллион рублей суммируется за год со всех проданных объектов недвижимости. Поэтому, зачастую, цену участка в договоре приходится занижать. Но покупатель может планировать воспользоваться правом разового возврата подоходного налога с покупки недвижимости. В таком случае придется брать калькулятор и искать компромисс, а может и нового покупателя.

Земельные вопросы

Как продать земельный участок быстро: пошаговая инструкция (2016)

Как продать земельный участок быстро: пошаговая инструкция (2016)

В условиях свободной продажи земля является одним из наиболее ценных, а в некоторых регионах и одним из наиболее популярных инвестиционных активов. Многие частные лица и компании занимаются куплей-продажей земельных участков с целью получения прибыли. Кроме использования в качестве инвестиционного инструмента, земля, как уникальный природный ресурс, необходима для обеспечения практически любого вида деятельности: для производственных нужд, сельского хозяйства, строительства. Большое количество граждан России имеет в собственности различные земельные участки – от 6 соток в дачном кооперативе до больших массивов сельскохозяйственной земли, полученной в результате приватизации.

Купля-продажа земельных участков составляет отдельный сегмент рынка недвижимости. Он имеет свои особенности, без знания которых сложно быстро и эффективно (по наибольшей цене) продать земельные участки. Технологии продаж участков для с/х деятельности, для размещения рекреационных объектов, промышленных производств сильно отличаются от технологии продаж участков для ИЖС, личных подсобных хозяйств, дач и коттеджей. В данной статье рассмотрены основные этапы и способы продаж земельных участков.

  1. Готовим документы для продажи участка

Чтобы продать участок, необходимо подготовить документы. Одни будут нужны для непосредственного оформления сделки купли-продажи, другие понадобятся для подтверждения юридической чистоты участка. Конечно, поиск покупателя и подготовку документов можно вести параллельно. Но, в таком случае, вы можете упустить несколько покупателей, которые не захотят ждать подготовки документов.

Реализация участка через агентство недвижимости или риэлторов возможна только при предоставлении документов на землю, чтобы агент мог взять с покупателя аванс за предоставленные услуги. Агентства недвижимости могут самостоятельно собрать необходимые документы по договору поручения, но не бесплатно. Некоторые продавцы хотят переложить всю бумажную работу на покупателя. Такой вариант возможен, но нужно быть готовым к предоставлению покупателю значительной скидки в цене.

Основные документы на земельный участок:

  1. Кадастровый паспорт – документ-выписка из ГКН (государственного кадастра недвижимости), которая содержит основные сведения об объекте недвижимого имущества, поставленного на кадастровый учет. Кадастровый паспорт необходим при совершении любых сделок с землей.
  1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок или выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) содержат информацию о том, кто на данный момент является собственником земельного участка. С 15 июля 2016 г. отменена выдача свидетельств о праве собственности на специальных бланках. Росреестр выдает только выписки из ЕГРП. Перед совершением сделки с землей желательно получить последнюю актуальную выписку, ведь информация о собственнике фиксируется только на момент выдачи.
  1. Правоустанавливающие документы, которые подтверждают основание приобретения/получения земельного участка в собственность. Такими документами могут быть: договор купли-продажи, дарения, мены, завещание, решение суда, решение органа местного самоуправления и другие документы.
Это интересно:  Можно ли оставить фамилию мужа после развода

Прочие документы (справки об отсутствии задолженностей, об отсутствии обременений, о дееспособности продавца) предоставляются по требованию покупателя. При продаже земельных участков с домом понадобятся документы на дом, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, согласие прописанных лиц.

Основные документы готовы, теперь следует задуматься об условиях, на которых вы согласны продать свой земельный участок. Для этого юристом или самостоятельно составляется проект договора купли-продажи земельного участка. Впоследствии договор подписывается в трех экземплярах обеими сторонами (по одному экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра). Договор-купли продажи земельного участка не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении, но из правила есть исключения для тех участков, которые принадлежат несовершеннолетним, или при отчуждении долей в праве общей собственности.

Следующий этап — регистрация сделки по переходу прав на земельный участок к другому лицу. Для этого в территориальное отделение Росреестра подаются следующие документы:

  1. Заявление на регистрацию перехода прав (заполняется в отделении Росреестра).
  2. Подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (3 экз.).
  3. Паспорта участников сделки (или доверенности представителей и их паспорта).
  4. Основные документы, подготовленные на первом этапе: свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРП), кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы на земельный участок.
  5. Если продавец состоит в браке или участок приобретался в период брака, необходимо также нотариально заверенное согласие супруги/супруга на отчуждение недвижимого имущества.
  6. Акт приема-передачи имущества.

Срок регистрации перехода права собственности составляет 10 рабочих дней со дня подачи заявления и прочих необходимых документов. Госпошлина за регистрацию составляет от 350 руб. для физических лиц до 22 тыс. руб. для юридических лиц. Размер пошлины зависит также от вида земельного участка (ИЖС, ЛПХ, сельхозназначения). После получения в собственность земельного участка, новый владелец становится плательщиком налога на землю. А продавец (в некоторых случаях) должен будет уплатить налог на доходы физических лиц.

  1. Как быстро продать участок: 2 способа

Чтобы продать земельный участок быстро, кроме заранее подготовленного пакета документов для заключения сделки, требуется известить покупателей, что участок выставлен на продажу. Это можно сделать тремя способами:

  1. Разместить сообщение о продаже земли в интернете, средствах массовой информации или просто на столбах и остановках. Это наименее затратный в финансовом плане вариант, однако, отнимающий много времени. Кроме ответов на телефонные звонки придется часто выезжать на участок, чтобы показать его возможным покупателям. А отсутствие необходимых знаний может привести к столкновению с мошенниками.
  1. Обратиться в классическое агентство недвижимости или к частному риэлтору. Это более удобный, но довольно затратный способ. Агентства учитывают пожелания своих клиентов (ведут переговоры с покупателями, оговаривают возможность торга и т. д.), но стоимость их услуг довольно высока.

3. Доски объявлений

Одним из наиболее распространенных вариантов самостоятельной продажи земли является использование досок объявлений в интернете. По сравнению с размещением объявлений в печатных СМИ такой способ поиска покупателей не отнимает много времени и помогает экономить денежные средства. Главное, как можно подробнее описать земельный участок (место нахождения, площадь, наличие строений и т. д.) и выставить несколько его фотографий.

В ТОП-10 самых посещаемых сайтов Рунета входит торговая площадка www.avito.ru. В категории «товары и услуги» в 2015 г. сайт занял первое место по данным ООО «ЛПСР» (LiveInternet.ru). Каждый день сайт посещает более миллиона пользователей. Для размещения объявления на сайте необходимо пройти простую регистрацию, выбрать категорию размещения, указать стоимость и месторасположение участка.

Можно воспользоваться сайтом www.cian.ru – специализированным ресурсом для купли, продажи и аренды недвижимости. Размещение объявлений на этом сайте в основном осуществляется за плату. Но есть регионы и категории, для которых предложение о продаже участка можно опубликовать бесплатно. Объявления перед публикацией проходят проверку и должны отвечать определенным требованиям.

Отметим другие популярные сайты объявлений, где нередко размещаются предложения о продаже земли:

Если у вас есть время, можете размещать свое объявление на нескольких ресурсах. Одновременно стоит заняться просмотром предложений о покупке участка, которые также иногда размещаются на досках объявлений.

  1. Агенты по недвижимости

Если у вас нет времени для составления объявлений, приема звонков и выезда на участок, то имеет смысл поручить продажу участка частному риэлтору. Профессиональный риэлтор донесет до покупателя все положительные характеристики земельного участка, что значительно ускорит его продажу. Однако, выбор риэлтора может стать такой же проблемой, как и продажа участка. Риэлторы работают на различных условиях, заключают договоры, порой сложные для понимания обычному обывателю (агентский договор, договор о предоставлении посреднических услуг, договор поручения, эксклюзивный договор). Продавцу земельного участка следует четко разбираться в особенностях этих договоров, чтобы максимально защитить свои интересы и не потерять деньги.

  1. Продажа через агентства недвижимости

Земельные агентства являются активными участниками рынка недвижимости, участвующими в инвестиционных проектах. Они наработали действенные инструменты поиска покупателей на земельные участки различных категорий, сформировали работающую модель продаж с гарантированным результатом, команду опытных специалистов по «упаковке» активов, штат менеджеров по продажам, свободных брокеров, огромную клиентскую базу.

Для эффективной реализации земли специалисты используют аэросъемку для участков площадью более 1 га (с детальными, яркими фотографиями), виртуальные туры для усадеб (прогулка по участку), эскизные проекты территории (зонирование участка для баз отдыха, КФХ, складских комплексов, коттеджных поселков), ортофотоплан (с точными границами участка), 3D модели местности с 100% реалистичностью. Кроме прогрессивных инструментов визуализации активов, компании размещают информацию на сайтах партнеров, рекламных баннерах, делают почтовую рассылку по клиентской базе.

Как продать участок в аренде

Право на продажу земельного участка, находящегося в аренде, имеет только собственник. При этом прекращать договор аренды нет необходимости, требуется лишь известить покупателя о наличии договора и его условиях, что регулируется статьей 617 ГК РФ. Арендатор продать земельный участок не может, но может уступить право пользования землей. Для этого требуется письменное согласие собственника. Передача прав осуществляется с уплатой вознаграждения или без такового. При наличии вознаграждения необходимо уплатить налог. При отсутствии в договоре аренды пункта о передаче прав третьему лицу их можно уступить без согласия собственника.

  1. Как продать участок в Подмосковье

Хорошо продаваемый товар — земля в Подмосковье. Спросом пользуются участки без подряда и с подрядом в новых коттеджных поселках, старые дачные земельные участки по 6 соток, участки в населенных пунктах под строительство или с уже построенными домами, земельные участки промышленного и сельскохозяйственного назначения, участки под размещение баз отдыха, загородных клубов, больших резиденций и пр. Но, при попытке самостоятельно продать земельный участок в Подмосковье, возникает невероятное количество трудностей и «ловушек».

Как только собственник размещает объявление о продаже участка, к нему тут же начинают поступать звонки от агентов по недвижимости. Они постоянно мониторят открытые источники, и первыми видят ваше объявление. Агент может предложить свои услуги по продаже участка, или, получив от вас информацию, внесет ваш актив в свою базу и будет предлагать информационные услуги другим клиентам. Могут позвонить и мошенники, и не чистые на руку риэлторы. Поэтому, безопаснее сразу обратиться к надежному брокеру, имеющему определенную сноровку в продажах. Кроме того, следует привести землю в «товарный» вид (убрать мусор, скосить траву, подправить ограждения). Теперь смело можете начинать реализацию «упакованного» участка.

Как быстро продать землю — особенности

Собственники земли имеют право распоряжаться ей по своему усмотрению, а именно закладывать в банк, менять, а также продавать. Для её продажи требуется объёмный список документов, а если он неполный, то потребуется много усилий, чтобы его собрать. В этой статье мы расскажем, как это сделать наиболее быстрым способом.

Особенности

Купля-продажа земельных участков содержит ряд своих особенностей. Вот нюансы, которые необходимо учитывать, если вы желаете приобрести земельный участок:

  1. Участок должен быть сформирован, то есть поставлен на кадастровый учёт, размежёван. Только в этом случае его можно будет продавать. Ведь при прохождении процедуры формирования участка, он получает своё местоположение, адрес, координаты, площадь и все замеры.
  2. В регистрационной палате можно затребовать сведения о наличии или отсутствии обременений, то есть присутствует ли на нём запрет в совершении регистрационных действий, ипотека или другие ограничения.
  3. Приобретать участок следует именно за ту сумму, которая чётко прописана в договоре и делать это следует через банк.
  4. Нельзя продавать земельный участок, принадлежащий одному лицу, отдельно от строений (зданий) на нём расположенных.
  5. Обязательным условием является его регистрация. Иначе он не будет иметь никакой юридической силы.

Законодательная база

Основным документом при продаже земельного участка, бесспорно, является договор.

Гражданский Кодекс РФ содержит основные положения договора и требования к его содержанию.

Далее, по иерархии идёт Земельный Кодекс РФ. В нём содержится описание правоотношений, положения по их регулировании.

ФЗ «О государственном земельном кадастре» содержит порядок постановки участка на кадастровый учёт, а, значит, порядок его создания и формирования. После его создания, у участка появляется своё местоположение, координаты, площадь. Эти сведения необходимы для оформления его продажи.

ФЗ «О землеустройстве» содержит правила определения границ и координат земельного участка.

При необходимости изменения категории земельного участка необходимо руководствоваться положениями ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подробно разъясняет процедуру государственной регистрации объектов недвижимости и её необходимость.

Нередко возникают случаи, когда на земельный участок наложено обременение или ограничение. В этом случае необходимо будет руководствоваться положениями ФЗ «Об ипотеке».

Земельные участки сельскохозяйственного назначения входят в особую категорию земель и поэтому для регулирования отношений необходимо использовать ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения «.

Если же возникает необходимость в покупке или продаже садового участка, то здесь в силу вступает ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Это интересно:  Рассчитать госпошлину в суд общей юрисдикции в 2019 году - государственную, размер, как посчитать

Вот, пожалуй, исчерпывающий перечень законодательной базы, наиболее часто используемой при продаже участков.

Как быстро продать землю

Для того чтобы как можно быстрее продать участок, необходимо будет подготовить большой перечень документов. Он довольно унифицированный, но в некоторых исключительных случаях он может изменяться.

Чтобы ускорить продажу, в нескольких источниках необходимо разместить объявление о продаже:

  • Интернет-ресурсы, очень много интернет-порталов, которые занимаются бесплатным размещением объявлений о продаже недвижимости.
  • Агентство. Можно задействовать в продаже земельного участка и специализированные организации, однако, следует учесть то, что придётся платить определённый процент с суммы продажи.
  • Размещение печатных объявлений на досках. Старый добрый способ.
  • Можно подать объявление на телевидение, газетах. Этот способ пользуется большой популярностью.

Перечень документов

Список документов для быстрой продажи участка:

  1. Правоустанавливающий документ. Если несколько собственников – аналогичные документы от них всех.
  2. Кадастровый план. Получить его необходимо предварительно, до составления договора купли-продажи, ведь именно с него будут переписываться все самые важные сведения о земле. Срок его изготовления — от тридцати до сорока пяти дней.
  3. При присутствии на участке объектов, строений — правоустанавливающие документы на них. При необходимости может понадобиться справка об их отсутствии.
  4. Заключение об отсутствии ограничений при продаже участка. Его предоставляют по требованию.
  5. Справка об отсутствии налогов и задолженности по их уплате.
  6. Паспорта участников сделки. Если по объективным причинам они не могут присутствовать в момент заключения сделки, то достаточно будет предоставить нотариальные доверенности от их имени.
  7. Если продавец, на момент отчуждения земли находится в браке, то потребуется нотариально согласие супруга/и на совершении такой сделки.
  8. Заявление, подписывается и составляет непосредственно в регистрирующем органе.
  9. Государственная пошлина. Предоставляется в оригинале. При первичном предоставлении документов, регистратор распределяет кому и сколько необходимо уплатить.

Как продать земельный участок под ИЖС

ИЖС это участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, иными словами, для возведения дома, пригодного для проживания и иных построек.

При составлении акта оценки, будут учитываться следующие факторы:

  • Месторасположение участка.
  • Транспортная сеть. Как далеко находится общественный транспорт.
  • Экологическая обстановке в районе.
  • Наличие построек.
  • Развитость инфраструктуры и дальнейшая судьба района, в котором располагается участок.

Как показывает практика, продать землю, под индивидуальное жилищное строительство не составляет труда, земли данной категории в последнее время пользуются очень большим спросом, так как население всё больше и больше стремится к возведению домов по индивидуальным проектам.

Продажа земли сельхозназначения

Оформление купли-продажи участка сельхозназначения ничем не отличается от продажи участков в целом.

Эти участки используются для разведения садов, огородов, дачного хозяйства. Однако, сделать этот участок можно также пригодным для ведения личного хозяйства. Для этого просто нужно зарегистрировать предпринимательство и вести на нём фермерскую деятельность.

Вся сложность заключается именно в сборе довольно обширного списка документов. В некоторых ситуациях этот список может быть значительно расширен и его сбор может потребовать значительно продолжительного времени. Не следует забывать также о том, что обязательной является государственная регистрация продажи земельного участка, лишь после которой новый собственник приобретает все принадлежащие ему права.

Поэтому, чтобы значительно ускорить продажу участка, рекомендовано обращаться в специальные организации, которые за короткий срок подготовят все необходимые документы, также внесут изменения, а при необходимости исправят допущенные ошибки и недочёты.

Можно ли продать землю сельхозназначения? Важные нюансы и условия сделки

Последние изменения: Июнь 2018

Спектр целей, в которых используется сельскохозяйственная земля ограничен, определен законодательно. Так как закон определяет целевое значение земли, что уже особенность, то и продажа будет немного отличаться, а соответственно и список необходимой документации. В этой статье рассмотрим, как продать землю сельхозназначения и сделать это правильно, с чего начать и на что обратить своё внимание.

Правовой базис

Государство наделяет сельскохозяйственные (с/х) ЗУ особыми правами, которые оказывают непосредственную защиту таковых наделов. Полный перечень составляющих сельхоз назначение расписан в ст. 77 ЗК РФ, говоря об этом кратко, это любой земельный надел, который располагается за территорией городского поселения и непосредственным целевым назначением данного участка является сельскохозяйственная деятельность. Особым правовым статусом также обладают дороги, постройки сооружения, находящиеся на территории земли, которые используются непосредственно в производственных нуждах.

Определившись с тем, что из себя представляет земля, рассмотрим какими нормативно правовыми актами она регулируется:

  • Земельный кодекс РФ;
  • Гражданский кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 101 от 24.07.2002, регулирующий оборот сельскохозяйственных земель.

Первый нормативно-правовой акт определяет сельхоз ЗУ и что в них входит, что было рассмотрено ранее. Второй НПА рассматривает аспекты, связанные с регистрацией: в государственном реестре (ст. 131 ГК РФ), самой сделки (ст. 164 ГК РФ), перехода прав собственника на недвижимый объект (ст. 551 ГК РФ).

А также ГК РФ регламентирует последствия, связанные с уклонением от процедур, предполагающих регистрацию (ст. 165 ГК РФ). Третий правовой акт определяет главенствующую роль органов местного самоуправления при купле-продаже данных земельных участков, а именно их преимущественное право покупки.

Вышеупомянутые нормативно-правовые акты первоочередно определяют ответственность, которая лежит на плечах продавца. Если договор купли-продажи будет что-либо нарушать или в ходе эксплуатации нарушалась цель использования, то власть субъекта (региона) имеет полное право изъять данный с/х надел. В обязанности собственника также входит наблюдение за его экологическим состоянием, забота о земле, что также регламентируется законодательством.

Для чего нужна сельхоз земля?

Сельскохозяйственные угодья эксплуатируются по-разному, преимущественно выделяют 5 пунктов, к ним относятся:

  • Пастбища, сенокосы, угодья. Как правило, это относится к подсобному хозяйству и предполагает взращивание долголетних растений и прокладку внутренних коммуникаций (что разрешается законодательно).
  • Бросовые земли. Участки земли, рельеф которых не позволяет на них провести вспашку, потому они используются в ином назначении, для выращивания подходящих культур.
  • Угодья, сооружения, склады. На с/х ЗУ разрешено возводить постройки, которые используются в производственных целях, — не иначе. На строительство необходимо получить определенное разрешение или же целевое назначение земли предполагает наличие построек.
  • Водные объекты, лесной фонд. Используются для развития аквакультуры, постройки водонапорных сооружений, организации ИП и так далее.
  • Другие назначения. Связано с градостроительными объектами, главная цель которых защита земель от негативного воздействия (обеспечения необходимой защиты).

Сельскохозяйственные наделы, априори, наделены 2 целями, ими являются:

  1. Сельское производство;
  2. Иные цели, предполагающие помощь в достижении первой.

Первое, что предполагало государство при введении данных ЗУ в товарооборот и соответственную их выдачу гражданам, это использование выданных территорий под сельскохозяйственные угодья. Однако не все территории используются по прямому назначению. Поэтому появился второй пункт, под которым предполагаются лесопосадки, водо и лесопокрытые территории, дороги, склады.

Также тип разрешенного использования ЗУ изменяется на индивидуальный жилстрой, дачное строительство. Легче всего изменить цель ЗУ, если он находится в черте города (город разросся), участок входит в дачное коммерческое партнерство или садоводческое некоммерческое товарищество.

Порядок продажи с/х земель

Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий:

  • Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
  • Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
  • Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
  • Заключение договорных отношений.
  • Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.
  • Цель недвижимого объекта;
  • Плодородность почвы;
  • Возможность изменения разрешенного пользования;
  • Сумма налога.

Нюансы продажи

Главное, на что необходимо обратить внимание, — это на собственника продаваемого недвижимого объекта и уведомление. Рассмотрим все аспекты, связанные с собственниками земельного надела.

Собственник земли — государство

Продажа надела, находящегося в собственности у физического лица довольно простая процедура.

Достаточно собрать правоустанавливающую документацию, уведомить муниципалитет и заключить договор купли-продажи.

Однако если ЗУ находится во владении у органов местного самоуправления, продажа производится следующим образом:

  • Подача покупателем необходимого ходатайства в представительство по выдаче земли сельхоз назначения, в котором при приобретении земли указывается цель покупки и технические характеристики земли.
  • Далее необходимо ожидать ответа от государственных структур. Решение будет вынесено в виде постановления, если оно носит отрицательный характер (запрет на продажу), то в обязательном порядке указываются причины. Вынесенное постановление подлежит обжалованию в судебных инстанциях.
  • Проверка земельного надела всеми службами, санитарными, пожарными, охранно-природными, проверка правоустанавливающей документации на данный вид недвижимости. Каждая проверка должна быть задокументирована и иметь печать, подпись руководителя.
  • Регистрация прав на недвижимый объект.
  • Оформление договора купли-продажи надела между физ. лицом (покупателем) и муниципалитетом.
  • Проведение процедуры межевания, подготовка полного пакета документации на недвижимость, регистрация прав собственника.

Уведомление администрации

Согласно п.2 ст. 8 ФЗ №101 при заключении сделки купли-продажи, продавец с/х земли обязан уведомить об этом либо орган МСУ, либо региональный высший орган власти.

Уведомление составляется письменно и содержит в себе следующие сведения:

  • Площадь, месторасположение;
  • Правоустанавливающая документация на надел (находится ли земельный пай в аренде или во владении) и документы, устанавливающие личность продавца;
  • Данные, касающиеся взаимного расчёта, а именно их срок и условия на которых он будет заключен с государством.

Необходимый перечень документации для продажи

  • Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (также сюда относится нотариально заверенная доверенность, если сделка заключается с участием доверенного лица).
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающая документация («бумаги», согласно которым было приобретено право владения, пользования и распоряжения землёй, к таковым относят договора дарения, купли-продажи, завещания и так далее).
  • Отказ органов МСУ от покупки с/х земли.
  • Письменное согласие иных лиц, имеющих отношение к ЗУ. К ним относят супруга, супругу, собственников кооперативов, фермерских хозяйств. Особенное внимание необходимо уделить ребёнку, так как сделка, затрагивающая законные интересы несовершеннолетнего лица, попадает под юрисдикцию органов опеки и попечительства и для её окончательного заключения необходимо разрешение от данного органа.

Продажа пая

Как правило, часть земли могут передавать в целях выращивания определенных сельскохозяйственных культур или пастбища для животных. Если вы решили продать земельный пай, то ст. 8 ФЗ № 101 также в силе и надо быстро об этом известить органы МСУ. Всё что надо упомянуть в извещении (уведомлении) описано выше.

Это интересно:  Архивы Перепланировка - Страница 8 из 12 - О недвижке.ру

Заключение

Учитывая все вышеописанные особенности можно без проблем продать земли сельскохозяйственного назначения. Главное помнить, перед составлением договора купли-продажи нужно в обязательном порядке уведомить администрацию о продажи и в случае её отказа от покупки, зарегистрировать сделку в Госреестре, а также права нового собственника. Если владелец пая и новый покупатель будут уклоняться от уведомления муниципальных органов или же регистрации, сделка будет признана незаконной.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Как продать земельный участок — пошаговая инструкция

Здравствуйте! Сегодня наш юрист расскажет, как быстро и выгодно продать земельный участок и без проблем найти покупателя.

Содержание

Шаг 1. Сбор минимального пакета документов

В случае если вы решили продать земельный участок, то первым делом необходимо собрать определенные документы. Речь идет о кадастровом паспорте и межевом плане.

Кадастровый паспорт – это аналог паспорта гражданина, в нем содержится вся основная информация о земельном участке (площадь, владелец, уникальный номер и т.д.). Выдается Федеральной службой Государственной регистрации, в простонародье именуемого, как Росреестр.

Получить данный документ несложно, если вы проходили процедуру землеустройства и ваш земельный участок есть в базе данных Росреестра. В противном случае процедура может затянуться на несколько месяцев.

Итак, если все же процедура землеустройства пройдена, тогда вам необходимо:

  • Обратиться в Росреестр и заказать кадастровый паспорт;
  • В момент, когда придут кадастровые инженеры показать им свой земельный участок. Специалисты проводят измерения границ и составляют межевой план.
  • Заранее, до прихода кадастровых инженеров, обсудить с соседями границы вашего участка. Постарайтесь решить все проблемы (если они возникнут) мирным путем, иначе свою недвижимость быстро продать вам не удастся.
  • Документы передаются в Росреестр, где в течение месяца проверяются все данные, после чего выдается кадастровый паспорт.

Помимо кадастрового паспорта, необходимо подготовить документы, подтверждающие права вашей собственности. В случае если земля была куплена вами до 1997 года, тогда нелишним будет обратиться за консультацией к юристу. Дело в том, что продажа земельных участков происходит на основании Земельного Кодекса Российской Федерации, а он существенно поменялся после 1997 года.

Например, если земля была куплена вами после 31.01.1998 года, тогда вы должны иметь на руках Свидетельство о государственной регистрации права на землю. В случае если участок куплен до 31.01.1998 года, тогда вам придется перерегистрировать права на землю.

Мы рекомендуем начать продажу земельного участка именно со сбора документов потому, что этот процесс (в случае возникновения каких-либо трудностей) может затянуться на несколько месяцев.

Шаг 2. Оценка земельного участка

Для того чтобы выгодно продать земельный участок, необходимо его правильно оценить.

Это можно сделать двумя способами:

  1. Самостоятельно (анализируя рынок недвижимости в интернет-ресурсах, печатных издательствах, досках объявлений и т.д.).
  2. С помощью агентств недвижимости.

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Для удобства их мы рассмотрим с помощью таблицы.

Самостоятельная оценка

Оценка с помощью риелторов

Достоинства

Недостатки

Достоинства

Недостатки

Низкая себестоимость. В большинстве случаев хозяин не тратит ни копейки

Низкая точность оценки. Владелец может указать либо очень высокую цену и долго не сможет продать участок, либо установит слишком низкую цену

Высокая точность оценки

Агентство выдает официальное заключение, которое можно предъявить потенциальному покупателю

В случае если вы решили все же не обращаться за помощью к риелторам, тогда чтобы сформировать цену на свою недвижимость, необходимо знать какие факторы влияют на стоимость земельных участков.

  1. Размер участка. Чем больше площадь земельного участка, тем соответственно выше его цена.
  2. Географическое положение. Если ваша земля находится вблизи большого города, тогда можно утверждать, что это положительно повлияет на цену участка.
  3. Загруженность трасс, удаленность от дорог и возможность легко добраться общественным транспортом. Если вы продаете дачный участок, до которого легко добраться на автобусе, ж.д. транспортом, или на собственном автомобиле, то можно на 5-10% увеличить цену продаваемой недвижимости. Участки, до которых тяжело добираться, или приходится делать несколько пересадок, существенно теряют в цене.
  4. Назначение земли. Земельные участки в садовых, дачных кооперативах, ИЖС, сельскохозяйственные угодья оцениваются по-разному.
  5. Тип пользования (дачное иди садовое товарищество).
  6. Рельеф участка. Если поверхность земли на продаваемом участке плоская, то ее можно продать дороже. Земля в бугристой местности ценится меньше.
  7. Качество грунта.
  8. Уровень грунтовых вод.
  9. Уровень развития инфраструктуры. На цену положительным образом влияет высокоразвитая инфраструктура.
  10. Ухоженность участка. Если ваш участок не загромождают кучи мусора, а земля (как минимум) засеяна газонной травой, то возможно, на цене этот фактор никак не отразится, но покупатели найдутся быстрее.
  11. Наличие строений. Если на земельном участке имеются добротные постройки (дом, гараж, баня и т.д.), тогда цена на землю может возрасти в несколько раз. В случае если имеющиеся постройки в плачевном состоянии, то их лучше снести самостоятельно, иначе цену придется снизить, т.к. новым хозяевам придется тратить деньги на снос этих сооружений.

Шаг 3. Поиск покупателей

В случае если продать земельный участок вам нужно срочно, то за помощью лучше обратиться в агентства недвижимости.

Но если у вас есть время и желание тогда заняться продажей можно самостоятельно. Так вы сэкономите деньги, но приложите определенные усилия. Также существует вероятность быть обманутыми покупателями-аферистами.

Услуги агентств хоть и стоят не маленьких денег, тем не менее они не только находят покупателей, но и помогают подготовить необходимые документы и сопровождают вас на протяжении всей сделки.

Прибегать к помощи риелторов или нет, решать только вам. Но если вы все-таки решили заняться поиском покупателя лично, то мы расскажем, как это сделать.

Для того чтобы найти будущего хозяина своего земельного участка, вам нужно сделать так, чтобы о факте продажи узнало как можно больше людей, т.е. провести рекламную кампанию.

Для этого необходимо составить объявление, которое будет содержать максимум полезной информации. Например:

  • Местонахождение земельного участка;
  • Площадь;
  • Наличие построек;
  • Качество грунта;
  • Степень развития инфраструктуры;
  • Существует ли возможность добираться общественным транспортом;
  • Наличие вблизи озера, реки или леса и т.д.

После чего объявление нужно разместить в печатных изданиях вашего города, на специализированных интернет-ресурсах и т.д. Также можно расклеивать объявления или раздавать листовки. Попробуйте оповестить всех знакомых, друзей и соседей о продаже своей недвижимости. Возможно, именно они приведут покупателя к вам.

Шаг 4. Просмотр участка и переговоры

Перед приходом покупателя постарайтесь навести порядок на своем участке, уберите мусор, снесите ветхие строения.

В разговоре с потенциальным покупателем постарайтесь говорить на его языке. Показывайте, что вы уважаете его мнение, но не бойтесь демонстрировать свою точку зрения.

Когда покупатель решит приобрести ваш участок, договоритесь в какой день вы пойдете к нотариусу и заключите договор купли-продажи земельного участка, обсудите цену и все возникшие вопросы.

Можно составить предварительный договор, но это необязательно.

Шаг 5. Сбор полного пакета документов

Для того чтобы осуществить продажу земельного участка, двум сторонам необходимо подготовить следующие документы:

  • Паспорта владельца земли и покупателя, их копии;
  • Доверенность, заверенная нотариально, если сделку оформляет не владелец, а третье лицо;
  • Свидетельство права собственности;
  • Кадастровый паспорт;
  • Межевой план;
  • Письменное разрешение супруга или супруги (заверенное нотариусом), если продаваемая недвижимость является совместно нажитым имуществом;
  • Письменное разрешение на денежные средства жены или мужа покупателя (если он состоит в браке);
  • Справка, подтверждающая отсутствие строений на участке;
  • Если строения имеются, тогда необходимые документы на сооружения из БТИ;
  • Правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи и т.д.);
  • Справка об отсутствии обременения;
  • Разрешение попечительского совета, если в сделке участвует лицо, не достигшее 18-летнего возраста.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Шаг 6. Заключение договора купли-продажи участка

В уговоренный день продавец и покупатель должны прийти с пакетом документов к нотариусу, где они заключают договор купли-продажи (в 3-х экземплярах). После чего договариваются, в какой день они придут в Регистрационную палату для оформления документов и полного расчета.

  • Скачать договор купли-продажи земельного участка + акт приема-передачи

Шаг 7. Подача документов в Росреестр и полный расчет

Покупатель и продавец с полным пакетом документов (перечень указан в шаге 5) и с 3-мя экземплярами договора купли-продажи обращаются в Росреестр, где продавец пишет заявление о регистрации сделки и передает документы на перерегистрацию.

Обеими сторонами подписываются все необходимые бумаги в присутствии государственного представителя, после чего происходит полный расчет и передача собственности новому владельцу.

Примерно через месяц покупатель получает документы на свой земельный участок.

Особенности продажи сельскохозяйственных земель

В случае если вы хотите продать сельскохозяйственные земли, то перед тем, как начать поиски покупателей, вам придется сообщить в Исполнительную организацию местного самоуправления или Обладминистрацию о своем намерении. Все из-за того, что эти организации имеют первоочередное право на покупку земель.

Уведомить соответствующие службы можно с помощью заказного письма, где обязательно указывается площадь продаваемого участка, его стоимость и местонахождение.

Если последовал отказ от органов местного самоуправления, или о намерениях покупки вам не было сообщено, тогда продавать участок можно любому желающему, но по цене не ниже той, что вы указывали в заявке для обладминистрации.

Заключение

Продажа земельного участка отличается от продажи жилой недвижимости. Главной особенностью является постановка участка на кадастровый учет, составление межевого плана и получения свидетельства на право собственности.

Самостоятельная продажа любой недвижимости всегда занимает много времени и сил. Но нет ничего невозможного. В любой момент можно обратиться за помощью к юристам или риелторам. Надеемся, что наша пошаговая инструкция была полезной, и вы теперь знаете, как оформить куплю-продажу земельного участка, как оценить свою недвижимость и найти покупателя.

Статья написана по материалам сайтов: zembaron.ru, wiki-land.ru, consultmill.ru, zakon-dostupno.ru, kakzarabativat.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector