+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Изъятие земельного участка для государственных нужд: сроки сократили до 3 месяцев

В некоторых случаях принадлежащий гражданину земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. Речь идет о ситуациях, когда именно в месте нахождения участка необходимо, например, проложить трассу федерального или регионального значения или протянуть линии электропередач (ст. 49 Земельного кодекса РФ). При этом государство обязано возместить собственнику изымаемого участка его рыночную стоимость, понесенные убытки и упущенную выгоду.

1 апреля вступил в силу закон, в котором содержатся изменения существующего ранее порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ). Если прежде в Земельном кодексе РФ было всего несколько норм, определяющих процедуру изъятия земельных участков, то теперь в нем появилась целая глава, посвященная данному вопросу (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ).

Государство аккумулировало опыт изъятия земельных участков, полученный при застройке Новой Москвы, организации Олимпиады в Сочи и подготовке к саммиту АТЭС во Владивостоке. Для реализации этих проектов принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земель. Теперь этот опыт распространен на всех участников земельных отношений, и, например, при строительстве высокоскоростной магистрали Москва-Казань и развитии транспортной инфраструктуры к Чемпионату мира по футболу 2018 года будут применяться только нормы Земельного кодекса РФ.

Основания изъятия земельного участка

ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

Ознакомиться с внесенными изменениями в Земельный кодекс РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте кодекс, затем на панели инструментов выберите «Изменения в документе», а в нем – «Обзор изменений».

Как и до поправок, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ). Но с 1 апреля в Земельном кодексе РФ появилась новелла – теперь данные органы могут принять решение об изъятии не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Перечень таких организаций впоследствии будет определен Правительством РФ. При этом ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую недвижимость, что позволит сэкономить бюджетные средства (п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ). Эта поправка вызывает у экспертов опасения. Так, специалист по недвижимости и земельным отношениям юридической фирмы «Тимофеев/Черепнов/Калашников» Мария Горина опасается, что нововведение может привести к смещению баланса интересов с граждан в сторону крупных компаний, в собственность которых перейдет земельный участок, и ущемить интересы правообладателей. Это действительно может произойти, поскольку перечень оснований для отказа в удовлетворении ходатайства носит формальный характер (отсутствие схемы расположения участка, обращение к органу, который не уполномочен решать этот вопрос и т. п.) и при этом является закрытым (п. 9 ст. 56.4 Земельного кодекса РФ).

Выявление правообладателей изымаемого земельного участка

Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков. Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ). Партнер юридической фирмы «АВЕЛАН» Сергей Казинец замечает, что законом не определены последствия игнорирования госорганом своей обязанности сделать запросы о розыске собственников изымаемого участка. «Есть вероятность, что подобные нарушения не будут рассматриваться как безусловное основание для признания недействительным решения об изъятии», – предполагает Сергей Казинец. Скорее всего, в этом случае будет действовать общее правило: владельцы земли, которые не были выявлены до ее изъятия, смогут потребовать только компенсации за участок за счет средств бюджета или за счет средств организации, которой он был передан. Возможность возврата земли при этом исключена (п. 11 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов предупреждает, что у граждан, чьи участки были оформлены в собственность до 1998 года [года вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – Ред.], могут возникнуть проблемы. «Сведения по таким объектам в государственных реестрах не значатся, поэтому выявить правообладателей этих участков будет сложно. Исключение составляют лишь земельные участки, собственники которых сами заявили о них в Росреестр (например, если такая недвижимость была объектом сделок, требующих совершения акта государственной регистрации). В случаях, если правообладатели участков так и не будут найдены, новое законодательство предоставляет властям возможность признать право публичной собственности на такую недвижимость в судебном порядке. После удовлетворения искового требования мы получим юридический казус – на одну недвижимую вещь будут претендовать два собственника», – рассуждает Василий Шарапов.

Все эксперты портала ГАРАНТ.РУ сошлись во мнении, что собственникам земли, права на которую были оформлены до 1998 года, стоит проверить наличие сведений о праве на земельный участок в ЕГРП. Для этого гражданин может направить запрос в Росреестр о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости. Сделать это можно лично, через представителя, почтовым направлением (в этом случае подпись заявителя и верность копий прилагаемых документов должны быть удостоверены нотариально), через Единый портал госуслуг или многофункциональный центр, а также путем заполнения формы на сайте Росреестра. В последнем случае за запрос необходимо будет заплатить 250 руб., во всех остальных – от 500 (если запрос охватывает один округ) до 1500 руб. (51 и более округов) (приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650, приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2012 г. № 58). Ответ ведомство должно дать в течение пяти рабочих дней с момента поступления запроса – причем как в виде бумажного документа, так и в электронной форме по выбору гражданина, о чем необходимо указать в запросе (п. 2, п. 3 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Если регистрация прав по каким-либо причинам затруднительна, необходимо регулярно изучать официальный сайт своего муниципалитета, на котором размещаются документы территориального планирования и проекты планировки территории, а также сайт региона. При своевременном получении информации о предстоящем изъятии правообладатель сможет в срок подать заявление об учете прав на земельные участки (подп. 4 п. 5 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ), а также оспорить в дальнейшем действия властей, если это понадобится.

Решение об изъятии земельного участка

После установления всех лиц, имеющих права на изымаемый земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии. В нем должны быть указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, а также цель изъятия и реквизиты документов, в соответствии с которыми оно осуществляется (п. 4 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, указывается также организация, его подавшая. В течение 10 дней после принятия решения об изъятии уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе «электронки» – то со дня опубликования решения об изъятии).

Цена изъятого земельного участка

На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом возмещению подлежит не только стоимость участка, но и убытки, а также упущенная выгода. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов.

При определении размера возмещения не подлежат учету объекты недвижимого имущества и их неотделимые улучшения, расположенные на изымаемом земельном участке и произведенные вопреки разрешенному использованию или условиям договора. Кроме того, стоимость объектов, строительство которых начато после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, также не будет возмещена (п. 2, п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Это интересно:  Справка - вопрос юристу. Губкин

Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (п. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

Собственник изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, которая ходатайствовала об изъятии (п. 8 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Если же владелец земли не согласен с условиями соглашения, он может отказаться от его подписания или представить альтернативные предложения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы. Например, это может быть договор купли-продажи, в котором содержатся сведения о цене, если участок был приобретен недавно. А коммерческий директор холдинга Like Кирилл Упатов советует в подобных ситуациях проводить независимую оценку стоимости земли и прикладывать к предложениям ее результаты. Партнер компании «Найдем Адвоката» Снежана Мальфанова напоминает, что правообладатель проводит такую экспертизу самостоятельно и за собственный счет. Если уполномоченный орган согласится с этими доводами, размер возмещения может быть увеличен – правда, если изъятие проводится по ходатайству организации, орган должен будет согласовать это изменение с ней (п. 11 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

В случае, если правообладатель изымаемой недвижимости не подписывает проект соглашения об изъятии более 90 дней со дня его получения, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Рассмотрев представленные сторонами доводы, суд решит, проводить принудительное изъятие участка или нет. Напомним, ранее собственник должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии участка не менее чем за год. В новой редакции Земельного кодекса РФ это правило отсутствует. Таким образом, с 1 апреля срок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд сократился в четыре раза.

Безусловно, теперь масштабные проекты будут реализовываться быстрее. Однако эксперты подчеркивают, что в результате поправок баланс интересов сместился в сторону государства. «Граждане и ранее сталкивались с изъятием как с неким фактом, с которым уже нельзя ничего нельзя сделать. С упрощением процедуры и уменьшением сроков согласования положение собственников может стать еще хуже», – предостерегает Сергей Казинец.

***

В настоящее время практика изъятия земель по новым правилам еще не сложилась, однако редакция портала ГАРАНТ.РУ будет следить за ее развитием.

Как и для чего изымают земельные участки для муниципальных нужд

Коротко о процедуре

Собственнику может грозить изъятие земельного участка для муниципальных нужд в разных ситуациях. Чтобы не стать жертвой правомерного лишения прав на землю, необходимо знать все тонкости данной процедуры. В представленной статье будет подробно рассмотрено, когда возможно подобное аннулирование прав частного лица на надел, в каком порядке это происходит, и чем грозит владельцу.

Земельные наделы изымаются из частной собственности в тех случаях, когда на месте их расположения планируется создание объектов для государственных нужд. Например, если местные власти собираются строить новую дорогу или расширять инфраструктуру, а земельный участок находится на территории, где запланированы работы, то производится его отчуждение в пользу государства.

Процедура изъятия земельного участка для государственных муниципальных нужд состоит из 2 этапов:

  1. Предварительного согласования месторасположения будущего объекта.
  2. Непосредственного изъятия надела.

На первом этапе участие собственника обязательно. Если он будет не согласен с действиями властей, он вправе обжаловать их в судебном порядке. Поэтому уведомление собственника является обязательным условием для начала процедуры изъятия. Непосредственное изъятие земли производится на основании соответствующего решения местных административных органов.

Какие могут быть основания для изъятия земельного участка

Основания для аннулирования права частной собственности регламентируются Земельным кодексом РФ. В согласии со ст.49 настоящего закона, это:

  1. Исполнение международных соглашений РФ;
  2. Возведение либо капитальный ремонт объектов, имеющих федеральное, региональное либо местное значения (при условии, что отсутствуют иные возможности их создания/реконструкции). К таковым относятся объекты:
    • энергетических систем (региональный и федеральный уровень);
    • атомной энергии;
    • обороны и безопасности страны, имеющие стратегическое значение;
    • связанные с космической деятельностью;
    • энерго-/газо-/теплоснабжения;
    • автомобильные дороги федерального, регионального, местного значения.
  3. Другие основания, которые регулируются соответствующими федеральными законами.

Данным законом устанавливается, что аннулирование частной собственности возможно только в том случае, когда иных способов решения вопроса не существует.

Уполномоченные органы принимают подобное решение по собственной инициативе либо по ходатайству организаций. Перечень последних устанавливается Правительством РФ.

Сроки изъятия земли

Необходимым условием начала процедуры изъятия земли является уведомление владельца о планируемых действиях. Раньше он должен был быть поставлен в известность не позже чем за год до изъятия. Однако новые поправки в ЗК РФ сократили этот срок до 90 дней, что существенно уменьшает возможности собственника оспорить планируемое аннулирование его прав на земельный надел.

Время действия принятого решения муниципалитета об изъятии — 3 года. Если процедура не начата в течение этого времени, то вынесенное решение теряет свою юридическую силу.

Процесс изъятия земельного надела в пользу государства является достаточно длительным, на его завершение потребуется не менее 6 месяцев.

Процедура изъятия участка

Процедура аннулирования частной собственности на конкретный земельный надел состоит из 6 этапов.

  1. Подготовка оснований и условий для начала процесса изъятия. Сюда входит разработка документации по распланировке территории, создание проектов планируемых объектов. Все создаваемые документы должны рассматриваться и утверждаться уполномоченным органом, на что также требуется определённое время.
  2. Подготовка и подача ходатайства муниципальному органу об изъятии надела от лица заинтересованной организации, либо разработка соответствующего решения, когда инициатором процедуры выступает государство.
  3. Выявление собственников объектов изъятия (земли и возведённых на ней построек). Данный этап является новым в законодательстве и призван установить предполагаемых правообладателей, от которых нужно получить согласие на изъятие. Определённые сложности могут возникнуть с участками, полученными в бессрочное пользование или собственность до 1998 года. До этого периода регистрация права осуществлялась в неполной мере, из-за чего достаточно сложно сейчас найти требуемую информацию.

Для получения требуемых сведений запрашивается информация из архивов и муниципалитета, осуществляется публикация на сайте органов местной власти, в СМИ. Юридическое либо физическое лицо, получившее запрос об установлении правообладания на указанный участок, обязано подтвердить свои права в течение 5 дней с момента получения уведомления.

На данный этап отводится 2 месяца. Если с момента публичного опубликования информации о планируемом изъятии пройдет 60 дней, а сведения о владельцах не поступят в уполномоченный орган, он обращается в суд для признания данного надела невостребованным. В результате, земля признаётся собственностью государства, субъекта РФ либо муниципалитета. Если владельцы объявятся после завершения процедуры аннулирования права, они могут требовать возмещения из бюджета. Но для этого им придётся доказать своё право на надел и объяснить причину отсутствия своевременной подачи сведений о своём правообладании.

  1. Подписание решения об отчуждении органами местного самоуправления. Владелец земли должен быть уведомлен об этом в течение 10 рабочих дней с даты подписания резолюции. Также в этот период на официальном сайте муниципалитета публикуется информация о принятии документа, а владельцу направляется его копия заказной корреспонденцией (по адресу изымаемой земли). Уведомление считается произведённым с момента принятия соответствующей корреспонденции либо её возврата отправителю. Если почтовый адрес собственника неизвестен, он считается поставленным в известность с даты публикации информации на сайте. Решение об отчуждении может быть обжаловано 3 года с момента его подписания.
  2. Подготовка и подписание договора об изъятии. Для создания этого документа проводятся кадастровые и оценочные мероприятия с целью уточнения границ надела и определения его рыночной стоимости, а также осуществляются согласование порядка процедуры с владельцем.

В тексте подготовленного документа должна быть указана следующая информация:

  • кадастровый номер;
  • цель отчуждения;
  • реквизиты решения;
  • вид права на объект соглашения;
  • период их передачи;
  • объём компенсации и способ её выплаты (возможно предоставление другого надела с аналогичными характеристиками);
  • указание сервитутов (если они сохраняются).

Получив свой экземпляр соглашения, собственник может его сразу подписать или уведомить муниципальные власти об отказе или желании внести изменения в условия (в письменной форме с указанием оснований).

Если владелец участка не подписал соглашение в течение 3 месяцев с даты его получения или не уведомил об отказе, орган, подписавший решение об отчуждении может обратиться в судебные инстанции с иском о принудительном аннулировании права на данный надел.

  1. Прекращение прав на землю и их передача государству. Результатом подписания договора об отчуждении либо вступления в законную силу судебного решения о принудительном аннулировании права на данный надел, является:
    • передача права владения;
    • ликвидация права пользования либо наследуемого владения наделом;
    • досрочного аннулирования договора аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании землей;
    • прекращения права хозяйственного ведения либо оперативного управления наделом;
    • возникновения права собственности на вновь образованные наделы в результате перераспределения земли;
    • государственной регистрации правовых изменений (возникновения/перехода/прекращения права собственности);
    • сноса построек, возведённых на изъятой земле.

Если договор предусматривает возмещение за изъятие, перечисленные последствия наступают только после его полной выплаты.

Документальное оформление изъятия

Документооборот всей процедуры изъятия земли включает в себя:

  • документацию по территориальной планировке;
  • проекты по будущим постройкам;
  • решение об изъятии;
  • договор о переходе права собственности.

Также сюда входят документы, подтверждающие факт поиска владельца, его уведомления, исковые заявления и судебные решения (в случае обращения в суд).

Какие полагаются компенсации: что входит, а что не входит в возмещение

Особенности расчёта компенсации за изъятие земельного участка регулируются ст. 56.8 ЗК РФ. Размер выплаты определяется на основании рыночной стоимости изъятого надела, которая определяется профессиональными оценщиками. Оплата их услуг производится организацией или государственным органом, ходатайствующим об аннулировании права частной собственности.

При расчёте размера возмещения учитывается:

  1. Рыночная стоимость, если надел находится в собственности либо рыночная стоимость иных прав (в случае бессрочного владения или пользования). При этом:
    • если прекращается право бессрочного пользования юридического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды на максимальный срок (если он не установлен, то на 45 лет);
    • если прекращается право бессрочного пользования физического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости надела;
    • если производится досрочное прекращение аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды земли до завершения сроков, закреплённых в соглашении.
  2. Рыночная стоимость построек, возведённых на участке и принадлежащих владельцу на правах собственности и иных правах.
  3. Убытки, возникающие вследствие аннулирования права собственности. Сюда также входят убытки, связанные с невозможностью выполнения своих обязательств перед третьими лицами (при наличии подтверждающих договоров). В последнем случае владелец должен представить оценщику документальное подтверждение факта возникновения убытков и их размера.
  4. Упущенная выгода.
Это интересно:  ОСАГО - Сибирский дом страхования

При определении размера компенсации не учитываются:

  • постройки и неотделимые улучшения, которые были возведены (сделаны) без соответствующего разрешения от муниципалитета;
  • неотделимые улучшения надела и расположенных на нём построек, сделанные после получения уведомления о планируемом изъятии;
  • постройки, возведённые после получения уведомления об изъятии (за исключением случаев, когда разрешение на строительство было выдано ранее);
  • постройки, создание которых не требует получения специального разрешения и возведённые после уведомления о планируемом аннулировании права на землю;
  • любые сделки, которые владелец заключил после получения информации об изъятии.

Если изымается только часть надела, то размер компенсации уменьшается пропорционально размеру оставшейся владельцу земли.

При оценке учитывается рыночная стоимость, установленная до принятия решения об изъятии. Связано это с тем, что информация об аннулировании прав на землю существенно снижает стоимость земли. Размер компенсации устанавливается не позднее, чем за 2 месяца до оформления соглашения о переходе прав и направления его владельцу.

Понятие резервирования земель муниципальными службами

Данный термин является относительно новым для российского законодательства. Основные положения процедуры, а также его порядок регламентируется:

  • ст. 56.1 и 70.1 ЗК РФ;
  • Постановлением Правительства РФ №561 от 22.07.2008.

Резервирование, как правило, осуществляется для последующего изъятия земельного надела. Таким образом, эти две процедуры являются этапами одного процесса, направленного на изменение права на землю и её целевого значения. При этом следует учитывать, что законодатель не устанавливает необходимость резервирования перед изъятием надела. Поэтому оно может быть осуществлено на законных основаниях без предварительного резервирования.

Участок считается зарезервированным при наличии следующих условий:

  • соответствующее решение принято уполномоченным органом власти;
  • создана и утверждена схема надела;
  • проведена государственная регистрация ограничения права на данный участок в ЕГРП.

Установление ограничений прав на зарезервированный надел касается не только владельцев, но и пользователей, и арендаторов. Под ограничением прав понимается:

  • запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела;
  • запрет на оросительные, мелиоративные и осушительные мероприятия, создание любых обводненных объектов (искусственных прудов, озёр и пр.).

Кроме того, срок аренды/сервитута не должен превышать срок резервирования, а приватизация участков данной категории запрещена после установления ограничения. Использование зарезервированного надела в иных целях допускается до момента его изъятия.

Законом также установлены максимальные сроки резервирования участков:

  • 3 года для случаев, когда право собственности переходит государству или муниципалитету на общих основаниях;
  • 2 года для наделов, которые изымаются с целью создания особой экономической зоны;
  • 20 лет для участков, находящихся в собственности государства, цели изъятия которых не связаны с возведением или реконструкцией автомобильных дорог регионального и федерального значения.

Таким образом, процедура резервирования и последующего изъятия земельных участков — это длительный процесс, связанный с подготовкой большого количества документов и рядом юридических тонкостей.

Изъятие земельных участков для государственных надобностей

Автор ….. Е. НЕСТЕРОВА рассматривает вопросы изъятия земельных участков для государственных надобностей, которые на сегодняшний день крайне актуальны для Казахстана, особенно в связи с переносом столицы в Астану и активной застройкой новой столицы.

Статья 255 ГК РК предусматривает возможность государства изымать земельные участки и другие природные ресурсы из частной собственности для государственных надобностей. В этом случае собственнику предоставляется равноценное имущество и возмещаются иные понесенные убытки или в полном объеме возмещаются убытки, причиненные прекращением права собственности. При несогласии собственника с решением, влекущим прекращение права собственности, оно не может быть осуществлено до разрешения спора в судебном порядке. При рассмотрении спора решаются также все вопросы возмещения собственнику причиненных убытков.

В соответствии с п. 2 ст. 84 Земельного кодекса РК (далее — ЗК) от 20 июня 2003 г. основаниями для выкупа земельных участков для государственных надобностей являются:

1) международное обязательство;

2) предоставление земель для нужд обороны, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

3) обнаружение под участком месторождения полезных ископаемых (кроме общераспространенных);

4) строительство дорог, линий электропередачи, связи и магистральных трубопроводов, а также других объектов, имеющих государственное значение, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

5) снос аварийного и ветхого жилья, грозящего обвалом (обрушением);

6) генеральные планы городов и иных населенных пунктов, схемы зонирования территории и иная утвержденная в установленном порядке градостроительная или землеустроительная документация.

Указанный перечень оснований не является исчерпывающим, законодательными актами могут предусматриваться иные основания.

Решение об изъятии земельных участков из земель всех категорий в случаях, связанных с созданием и расширением особо охраняемых природных территорий республиканского значения, выполнением международных обязательств и использованием земель для нужд обороны и безопасности, в соответствии с п. 3 ст. 13 ЗК принимает Правительство РК.

Областной (города республиканского значения, столицы) исполнительный орган осуществляет изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для целей недропользования, прокладки магистральных трубопроводов, строительства объектов переработки нефти и газа (пп. 2 п. 1 ст. 16 ЗК). Кроме того, указанные органы вправе изымать земельные участки из земель всех категорий в случаях, связанных с созданием и расширением особо охраняемых природных территорий местного значения, за исключением случаев, когда это входит в компетенцию Правительства РК (пп. 7 п. 1 ст. 16 ЗК), а также в исключительных случаях изымать земельные участки из земель особых категорий, изъятие которых ограничено (пп. 9 п. 1 ст. 16, ст. 90 ЗК).

Аким города республиканского значения, столицы уполномочен принимать решения об изъятии земельных участков для государственных надобностей в иных случаях (пп. 2 п. 2 ст. 16 ЗК).

Акимы других городов также вправе принимать решения об изъятии земельных участков для государственных надобностей, кроме случаев, когда это относится к компетенции вышестоящего акима или правительства (п. 2 ст. 18 ЗК).

К компетенции районного (кроме районов в городах) исполнительного органа относится принятие решения об изъятии земельных участков для государственных надобностей во всех случаях, когда это не отнесено к полномочиям органов, названных выше (п. 2 ст. 17 ЗК).

И, наконец, к компетенции акимов города районного значения, поселка, аула (села), аульных (сельских) округов относится внесение предложений в районный (городской) акимат по вопросу изъятия земельных участков для государственных надобностей (п. 2 ст. 19 ЗК).

Изъятие земельных участков для государственных надобностей осуществляется в порядке выкупа в соответствии с Земельным кодексом, а в части, не урегулированной им, — иными законодательными актами (например, Законом «О жилищных отношениях»).

Письменное уведомление о необходимости выкупа земельного участка для государственных надобностей должно поступить не позднее, чем за год до предстоящего выкупа участка. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника, если иное не предусмотрено законодательными актами РК.

Подпунктом 1) п. 2 Закона РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК» от 10 июля 2001 г. внесено дополнение в п. 4 ст. 3 Закона РК «О статусе столицы РК» от 20 мая 1998 г., согласно которому исполнительные органы столицы в пределах своей компетенции принимают решения об изъятии (выкупе) земель для государственных надобностей. При этом собственники земельных участков должны быть не позднее, чем за три месяца до предстоящего изъятия (выкупа) участков письменно уведомлены об этом в порядке, установленном законодательством РК. Поскольку изложенная норма устанавливает иной срок уведомления, нежели годичный, который установлен указанными выше нормами земельного законодательства, возник вопрос о признании данной нормы неконституционной, как ухудшающей права жителей столицы по сравнению с правами жителей других регионов страны.

Постановлением Конституционного совета РК от 9 июля 2001 г. «О конституционности Закона РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК», принятого Парламентом РК 26 июня 2001 г., данная норма признана соответствующей Конституции РК. Конституционный совет РК мотивировал свое решение следующими обстоятельствами.

Во-первых, эта норма установлена законом РК, принятым высшим представительным органом государства в соответствии с его конституционными полномочиями.

Во-вторых, она не нарушает конституционные принципы равенства всех перед законом и судом, так как не устанавливает другой правовой режим для собственников, не затрагивает их правомочия, реализуемые в форме распоряжения, владения и пользования. Принятым законом не ограничиваются права и обязанности личности, равная защита государством этих прав и равная ответственность граждан перед законом. Как собственник, так и уполномоченный орган, осуществляющий выкуп земли, не лишаются возможности защиты своих прав в суде. Трехмесячный срок уведомления устанавливает новые временные параметры, которые не посягают и не лишают собственника его прав на землю и гарантии их защиты.

В-третьих, предусмотренный срок уведомления не является дискриминацией по месту жительства, так как в равной степени обязателен для граждан республики, являющихся и могущих стать собственниками земельных участков на территории столицы, независимо от того, проживают они или не проживают в столице.

В-четвертых, право выбора между компенсацией в размере рыночной стоимости жилища и предоставляемым в собственность благоустроенным жильем за собственником сохраняется. Кроме того, новый срок уведомления собственников, землепользователей о предстоящем изъятии земельных участков не изменяет порядок изъятия земель для государственных надобностей, равноценное их возмещение, письменную форму уведомления и судебный порядок разрешения споров.

И, наконец, противоречие с земельным законодательством отсутствует, поскольку в ст. 85 ЗК указано, что собственник земельного участка или негосударственный землепользователь должны быть не позднее, чем за год до предстоящего выкупа участка письменно уведомлены об этом органом, принявшим решение о выкупе, если иное не предусмотрено законодательными актами РК. Иной порядок, по мнению Конституционного совета РК, как раз установлен спорной нормой.

Решение Конституционного совета вызывает некоторые сомнения. Во-первых, спорная правовая норма и само решение Конституционного совета призваны защищать прежде всего государственные интересы. И такая защита вполне допустима, если при этом не ущемляются интересы частных собственников. Поэтому Конституционному совету следовало учесть, с какой целью предоставляется годичный срок, и не нарушаются ли при сокращении его до трех месяцев какие-либо права и интересы негосударственных землевладельцев. Думается, что лица, имеющие на праве частной собственности земельные участки на территории Астаны и недвижимость, расположенную на них, в случае принудительного выкупа у них этого имущества утрачивают права владения, пользования и распоряжения по своему усмотрению принадлежащим им имуществом в течение 9 месяцев, в отличие от собственников земельных участков, расположенных в других регионах. Во-вторых, предупреждение за год о предстоящем изъятии земельного участка делается с тем, чтобы предоставить собственнику возможность взвешенного и продуманного выбора между другим жильем и деньгами, определения рыночной стоимости изымаемого имущества, поиска нового жилья, полного расчета причиненных изъятием убытков и т.п. Сокращение срока уведомления до трех месяцев, несомненно, ущемляет все эти права землевладельцев на территории Астаны по сравнению с аналогичными правами землевладельцев в других регионах.

Это интересно:  Воспроизведение на лекции глав чужого произведения является нарушением прав автора

Действительно, спорная норма установлена законом, а в законе может содержаться иной порядок уведомления собственника о предстоящем выкупе, нежели установленный Земельным кодексом. Однако в случае, если закон ущемляет права одной группы граждан по сравнению с правами всех других, этот закон должен быть признан неконституционным, поскольку он нарушает п. 1 ст. 14 Конституции РК, устанавливающий, что все равны перед законом и судом.

Поэтому возникает вопрос, означает ли общее правило, установленное Земельным кодексом о необходимости уведомления собственника земельного участка за один год до предстоящего выкупа, что на законодательном уровне может быть установлен иной порядок уведомления в каком-либо конкретном регионе или для определенной группы лиц.

Буквальное толкование п. 2 ст. 85 ЗК позволяет ответить утвердительно на этот вопрос. То есть парламент вправе принять закон, предусматривающий, например, что в случае выкупа земельного участка для государственных надобностей у гражданина А., он должен быть уведомлен о предстоящем выкупе за три месяца.

До принятия Закона РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК» от 26 июня 2001 г. п. 2 ст. 67 прежнего Закона РК «О земле» от 24 января 2001 г. устанавливал, что «собственник земельного участка или негосударственный землепользователь должны быть не позднее, чем за год до предстоящего выкупа участка письменно уведомлены об этом органом, принявшим решение о выкупе». То есть Закон «О земле» не предусматривал возможности установления законодательными актами иного порядка уведомления.

Следовательно, Конституционному совету следовало рассматривать вопрос не только о конституционности нормы Закона РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК» от 26 июня 2001 г., которая устанавливает трехмесячный срок уведомления о предстоящем выкупе земельного участка в г. Астане, но и о соответствии Конституции другой нормы этого же нормативного правового акта, которой п. 2 ст. 67 Закона РК «О земле» от 24 января 2001 г. (действовавшего на тот момент) дополнен словами «если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан».

Не вызывает сомнений необходимость установления сокращенного срока уведомления собственников в случае принудительного изъятия у них земельных участков по особым, исключительным основаниям. Так, если парламент установит норму, согласно которой в случае выкупа земельного участка для создания и расширения особо охраняемых природных территорий по всей республике собственник должен быть уведомлен о предстоящем выкупе за три месяца, то такая норма должна быть признана законной и соответствующей Конституции.

Таким образом, в ЗК следует установить, что иной порядок уведомления собственников земельных участков, подлежащих принудительному изъятию, может быть установлен лишь по основаниям, предусмотренным законом. В результате п. 2 ст. 85 ЗК должен быть изложен следующим образом: «собственник земельного участка или негосударственный землепользователь должны быть не позднее, чем за год до предстоящего выкупа участка письменно уведомлены об этом органом, принявшим решение о выкупе, если по основаниям, установленным законодательными актами РК, не предусмотрен иной срок уведомления». Норма же Закона РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК» от 26 июня 2001 г., устанавливающая трехмесячный срок уведомления о предстоящем выкупе земельного участка в Астане, тогда будет признана не соответствующей ЗК.

Теперь указанная проблема актуальна не только для г. Астаны, поскольку 5 июля 2004 г. принят Закон РК «О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Казахстан «Об особом статусе города Алматы», в соответствии с которым в г. Алматы также установлен сокращенный (трехмесячный) срок уведомления в случае изъятия земельного участка для государственных нужд.

Как уже отмечалось, в судах РК достаточно распространены споры, связанные с изъятием земельных участков для государственных надобностей. Как правило, частные собственники оспаривают необходимость изъятия и порядок определения рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Так, судебной коллегией по гражданским делам Алматинского городского суда отменено решение Медеуского районного суда г. Алматы по иску акимата г. Алматы к группе граждан о выселении и принудительном прекращении права собственности на земельный участок и домостроение по ул. Фурманова с предоставлением собственникам денежной компенсации или квартиры по их выбору. Причинами отмены стало следующее. Во-первых, в материалах дела отсутствовали достоверные доказательства наличия у истцов оснований для выкупа земельного участка. Во-вторых, отсутствовали надлежащие доказательства правильности определения рыночной стоимости домостроения и земельного участка. Стоимость заявлена самим истцом на основании заключений об оценке недвижимого имущества, которые составлены с грубыми нарушениями, оценка проведена без учета стоимости зеленых насаждений. Отменивший решение вышестоящий суд в своем определении рекомендовал суду первой инстанции решить вопрос об основаниях выкупа принадлежащей ответчикам собственности и дать ей соответствующую оценку. По мнению суда второй инстанции, для определения рыночной стоимости домовладения (в том числе и зеленых насаждений) и неполученных доходов следует назначить экспертизу.

По другому аналогичному спору обжаловано определение суда № 2 Бостандыкского района г. Алматы о назначении строительно-товароведческой экспертизы для определения рыночной стоимости домостроения, расположенного в г. Алматы по ул. Розыбакиева. Причиной обжалования указанного определения явилось то, что в материалах дела отсутствовало решение акимата г. Алматы об изъятии указанного земельного участка, а также копии уведомления семьи истца о предстоящем выкупе. Вышестоящий суд оставил определение о назначении строительно-товароведческой экспертизы без изменения, мотивировав это тем, что согласно ГПК в порядке подготовки дела к судебному разбирательству с учетом обстоятельств дела судья может по собственной инициативе назначить экспертизу.

В деле по иску акима г. Астаны к Ракишеву и другим о выселении стоимость домостроения, подлежащего сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных надобностей, определена истцом согласно экспертному заключению специалистов ГКП «Квартирное бюро». При разбирательстве дела в суде по ходатайству ответчиков назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости строений. Однако в судебном решении не указано, кому было поручено ее проведение. Ответчики не согласились с суммой, указанной в экспертном заключении, считая ее заниженной.

При разбирательстве дела по иску акима г. Астаны к Хамзиной о выселении судом назначена строительно-техническая экспертиза для определения рыночной стоимости изымаемого имущества.

В деле по иску ГКП «Квартирное бюро» в интересах акимата г. Астаны к Бочкаревым рыночная стоимость изымаемого имущества была определена на основании представленного истцом расчета, подготовленного ТОО «Экспертно-оценочный центр».

Подобные судебные решения вызывают вопрос о порядке определения рыночной стоимости принудительно выкупаемого земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на нем. В соответствии со ст. 87 ЗК цена за земельный участок, выкупаемый для государственных надобностей, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником. При недостижении с частным землевладельцем соглашения цена определяется в судебном порядке. При определении цены за выкупаемый земельный участок в нее включаются рыночная стоимость земельного участка, находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с утратой земельного участка, включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

При этом в законодательстве не установлена методика, позволяющая определить рыночную стоимость принудительно выкупаемой недвижимости, в том числе она не установлена и постановлением Кабинета Министров РК от 3 июня 1993 г. «Об утверждении Положения о порядке определения и возмещения гражданам стоимости принадлежащих им домов (квартир), строений, устройств и плодово-ягодных насаждений, подлежащих сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд», которое определяет лишь субъект, компетентный в вопросе установления стоимости изымаемого имущества, — комиссию в составе члена исполнительного органа, представителей финансового и коммунального отделов исполнительного органа, представителя местного представительного органа, землевладельца или землепользователя, у которого изымается земельный участок, представителя предприятия, учреждения и организации, которым отводится земельный участок, а также представителей других организаций по усмотрению исполнительных органов.

В связи с этим предлагаем распространить на правоотношения, возникающие при выкупе земельного участка для государственных надобностей, положение п. 3 ст. 385 ГК РК: «в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, считается, что исполнение договора должно быть произведено по цене, которая в момент заключения договора при сравнимых обстоятельствах обычно взималась за аналогичные товары, работы или услуги». То есть при определении рыночной стоимости недвижимого имущества, подлежащего принудительному выкупу, суду следует установить стоимость аналогичного имущества в таком же районе и в то же время и на основании этих данных установить стоимость выкупаемого объекта. Так, совершенно верным, на наш взгляд, является приведенное судебное решение Алматинского районного суда г. Астаны по иску ГКП «Квартирное бюро» в интересах акимата г. Астаны к Нурмукановым, в котором суд признал правильной оценку, проведенную с учетом места расположения объекта, степени его износа, индексации цен в строительстве и др.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, lawhelp.center, www.zakon.kz.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector