+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Покупка доли в квартире – одна из самых сложных сделок приобретения жилой недвижимости, поскольку собственники долей квартиры довольно часто не имеют возможности решить вопросы мирным путем, помимо этого границы владений никак не определены физически.

Но при этом стоимость доли в квартире сильно занижена относительно среднерыночной цены за квадратный метр, поэтому такие сделки довольно распространены.

Доля, как правило, приобретается с целью выкупа оставшейся доли у совладельцев в будущем.

Нормативная база

Гражданский кодекс РФ определяет права собственников недвижимости, находящейся в совместном владении или долевой собственности, и регламентирует порядок совершения сделки купли-продажи, определяя порядок действий и содержание договора.

Согласно законодательству РФ, а именно ст. 551 ГК, сделки такого рода подлежат обязательной государственной регистрации.

Положения ГК РФ об общей собственности (гл. 16 ГК РФ) призваны защитить интересы всех собственников долей объекта недвижимости, а также свести к минимуму вероятность мошеннических действий.

Правила пользования жилплощадью регламентированы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ и подразумевают, что владение, пользование, распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению собственников с учетом их прав и интересов.

Размеры сборов и пошлин определены в НК РФ.

Порядок действий при приобретении доли в квартире

1. Проверить личность продавца

Стоит удостовериться в дееспособности продавца, а также в дееспособности лица, выписавшего доверенность, если сделка совершается доверенным лицом.

Доверенность должна быть нотариально заверена, обязательно необходимо проверить срок действия доверенности и уточнить у нотариуса, не отозвана ли она.

2. Проверить правоустанавливающие документы продавца

3. Собрать необходимые документы:

  • выписку из реестра прав на данный объект собственности. Имеет смысл ознакомиться с документом, в котором будет видно, как часто и какие сделки совершались с недвижимым имуществом, а также имеют ли место обременения и ограничения. Для получения такой выписки необходимо обратиться в регистрационную палату или МФЦ с заявлением или направить такое заявление посредством телекоммуникационных каналов связи, предварительно оплатив пошлину.
  • кадастровый паспорт. Его можно получить, направив запрос через форму на сайте Росреестра или обратившись с заявлением лично в кадастровую палату или МФЦ, предварительно оплатив пошлину. В случае если квартира не зарегистрирована, с заявлением о постановке на кадастровый учет может обратиться только собственник.
  • технический паспорт и справку об отчуждении имущества – документ может получить только собственник, обратившись в БТИ.

4. Известить в письменной форме всех собственников квартиры о продаже и получить письменный отказ от покупки:

Он может быть заверен нотариально или же собственники могут подписать его в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Альтернативным документом может быть свидетельство нотариуса о передаче собственникам извещения о продаже доли в квартире, в том случае если не последовало ответа (участники долевой собственности обязаны в тридцатидневный срок с момента передачи им извещения приобрести долю в квартире, выставленную на продажу, либо подписать отказ от ее приобретения).

Вас может заинтересовать с чего начать восстановление документов о праве собственности на объект недвижимости

Как происходит регистрация сделки с недвижимостью подробно раскрыто ТУТ

5. Согласие супруга

Получить согласие супруга на приобретение недвижимости, проверить наличие такого согласия у продавца (если участники сделки состоят в браке).

Согласие необходимо заверить у нотариуса.

Покупателя закон не обязывает получать согласие супруга, но регистраторы, как правило, его запрашивают.

6. Составить договор купли — продажи

Он должен быть оформлен в письменном виде и содержать подписи сторон.

Обязательными к указанию в договоре являются сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, а именно: адрес, вид, площадь.

В договоре прописывается полная стоимость (то есть именно та сумма, которая фактически передается продавцу).

Если ранее судом был определен порядок пользования, то эти условия можно прописать в договоре купли-продажи.

Впрочем, на нового собственника решение суда не распространяется, если кого-то из собственников определенный порядок не устраивает, он вправе обратиться в суд.

В договор рекомендуется включить акт приема — передачи.

7. Регистрация

Договор купли — продажи доли в праве собственности на квартиру подлежит обязательной регистрации.

С целью регистрации права собственности на недвижимость участники сделки могут обратиться лично в регистрационную палату или МФЦ, отправить документы в электронном виде или посредством Почты России.

Комплект документов для регистрации:

  • заявление о государственной регистрации;
  • паспорта участников сделки. В случаях когда имеются несовершеннолетние зарегистрированные собственники, потребуются их свидетельства о рождении;
  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт и справка на отчуждение жилья;
  • кадастровый паспорт;
  • подтверждение направления извещения о продаже всем участникам долевой собственности или письменный отказ совладельцев от покупки указанной доли;
  • нотариально заверенное согласие супругов или заявление участника сделки о том, что он не состоит в браке. При наличии брачного договора о раздельной собственности потребуется его копия;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по квартплате и перед ФНС;
  • нотариально заверенная доверенность при участии в сделке представителя одной или обеих сторон.

В регистрирующем органе могут потребовать дополнительные документы: например, в случае если один из собственников недееспособный, ограниченно дееспособный или не достиг 18-летнего возраста, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки.

Дополнительные документы потребуются и в том случае, если у регистратора возникнут сомнения в подлинности предоставленных документов или верности указанных в них сведений.

Затраты при совершении сделки

Получение кадастрового паспорта обойдется в сумму от 200 до 600 рублей (в зависимости от того, является заявитель юридическим или физическим лицом, а также в каком виде предоставляется документ: на бумажном или электронном носителе), которую, как правило, оплачивает продавец.

Аналогично стоимости получения кадастрового паспорта варьируется сумма государственной пошлины на получение выписки из ЕГРП – от 150 до 600 рублей (оплачивает продавец).

Оформление отказа совладельцев на покупку – 100 руб. без учета сборов на техническую работу нотариуса (оплачивает продавец).

К основным расходам могут добавиться дополнительные: при оформлении письменного согласия супруга на приобретение жилья (за правовую работу придется заплатить 500 руб., сборы за техническую работу разнятся и могут составлять от 500 до 1500 руб.) или при обращении в юридическую службу за консультацией или оформлением договора и проверкой правоустанавливающих документов продавца.

Выгода покупки доли в квартире

Возможна продажа доли только приватизированной квартиры, что гарантирует свободу распоряжения приобретаемым объектом жилой недвижимости.

Вместе с покупкой доли в квартире покупатель приобретает и право приоритетной покупки в случае, если совладельцы решат продать свою часть.

Итоговая стоимость покупки квартиры частями будет значительно меньше покупки аналогичной квартиры целиком.

Даже комната в коммунальной квартире будет дороже, не говоря уже об отдельной однокомнатной квартире.

Часто приобретение доли в квартире является единственным законным способом получить прописку.

Доля в квартире, как объект недвижимости, может выступать в качестве инвестиционного инструмента, поскольку недвижимость постоянно растет в цене.

Единственное – стоит заранее уточнить, сможет ли будущий владелец свою долю продать в дальнейшем (т. е. обратить внимание на состояние недвижимости, узнать, кто проживает по соседству, насколько развита инфраструктура в районе, где расположен объект и т. д.).

Риски при покупке доли в квартире

Как правило, со сложностями при оформлении сделки купли-продажи доли в квартире сталкивается продавец, который обязан получить у совладельцев отказ от покупки.

Часто возникают ситуации, когда с совладельцами просто невозможно связаться.

Выходом в такой ситуации будет оформления дарственной, что крайне нежелательно.

Если покупатель согласится на оформление договора дарения или договора мены вместо договора купли — продажи, то в случае выявления существенных недостатков приобретенной недвижимости по завершении сделки даже при обращении в суд взыскать с продавца ничего не удастся.

Если доля приобретается для проживания, стоит уточнить, с кем придется проживать в одной квартире, даже если продавец утверждает, что совладельцы проживают на отдельной территории, есть риск, что придется жить в напряженной психологической обстановке с крайне неприятными соседями.

Если доля приобретается с целью выкупа квартиры в дальнейшем, покупатель может столкнуться с несогласием совладельцев продавать свою часть собственности, в этом случае придется либо продавать свою долю, либо соглашаться на нежелательное соседство с остальными собственниками.

Это интересно:  Хозяйственные споры между юридическими лицами и частными предпринимателями — Услуги адвоката по арбитражным делам

При совершении сделки, а главное, до момента передачи денежных средств стоит убедиться в личности продавца, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что договор купли — продажи подписан недееспособным лицом.

Особенно внимательно необходимо проверять документы представителя: лицо, выписавшее доверенность, может являться недееспособным или на момент заключения сделки может не находиться в живых.

Совершение сделки купли — продажи доли в праве собственности на квартиру предполагает получение от совладельцев отказа от покупки приобретаемой доли, подписание договора купли — продажи с передачей денег за имущество и государственную регистрацию прав.

При приобретении доли в квартире оформлять доли рекомендуется отдельно на каждого, кто в ней собирается регистрироваться и проживать.

Для регистрации третьих лиц, в том числе членов семьи, потребуется согласие всех собственников, собственник же имеет право прописаться в квартире, не получая согласия совладельцев.

Единственным допустимым вариантом приобретения доли в квартире должно быть совершение сделки купли — продажи с оформлением соответствующего договора.

Договоры дарения или мены, если имеет место передача денежных средств за приобретаемую собственность, подписывать настоятельно не рекомендуется.

Продажа доли в праве собственности на объект недвижимого имущества

Что такое доля, и стоит ли ее покупать?

Относительно представлений о том, что такое доля, существует масса разночтений. Самое простое (и неверное!) представление: доля – это комната. То есть если у вас есть доля в 2-комнатной квартире, то это комната. На самом деле, все сложнее.

Предположим, есть 3-комнатная квартира, и в ней у вас есть n-ная доля. Это означает, что в каждой комнате вы владеете n-ной долей, то же касается кухни, санузла, коридора, прочих помещений. Но и это не единственное толкование сущности доли. Чтобы разобраться детальнее, рассмотрим некоторые юридические термины.

Доли бывают 2-х типов:

— выделенная в натуре (за владельцем доли «закреплена» комната),
— идеальная (владелец доли владеет площадью, не конкретной комнатой).

Есть также 2 вида собственности на долю:

— долевая собственность (для каждого из собственников определена его доля),
— совместная (недвижимость общая, при этом доля не определена; чаще всего такой вариант встречается, когда жилье находится в совместной собственности у супругов).

В случае, если совместной собственностью владеют супруги или близкие родственники, можно разобраться, закрепить за каждым дольщиком его часть жилья (комнату) и зафиксировать это письменным соглашением.
Сложнее, если долями владеют люди чужие или враждебно друг к другу настроенные. В этом случае закрепить за собственниками конкретную выделенную долю может суд.

Кто продает доли

Чаще всего речь идет о детях (внуках), которым квартира досталась в наследство от пожилых родителей. Есть два варианта:
— каждый продает свою долю,
— квартира продается полностью, и каждый получает от продажи сумму, пропорциональную доле.

Второй вариант более предпочтителен – в этом риэлторы единодушны. Для этого есть 2 причины:
— стоимость целой квартиры выше, чем сумма стоимости долей,
— квартиры продаются быстрее долей, к таким сделкам с большим доверием относятся покупатели, риэлторы более охотно берутся за продажу целой квартиры.

Почему сделка купли-продажи доли – более проблемная, чем продажа квартиры?

Отчасти подозрительное отношение к сделке с долями сложилось исторически. Иногда доли оказываются в руках покупателей, цель которых – завладеть целой квартирой. Покупается доля, собственник (или другое лицо) заселяется в квартиру и буквально выживает остальных жильцов. Цель – вынудить других владельцев долей продать свои доли. Таким образом изобретательные граждане (и иногда риэлторы) становятся владельцами целой квартиры, которую можно продать дороже, чем было заплачено за каждую долю в отдельности.

Ловушка для владельца доли

Бывает, что долю покупают с целью получить прописку. Некоторые считают, что 1/10 (в лучшем случае) или 1/40 доля дает право прописки. На самом деле, для законной прописки нужно, чтобы площадь, эквивалентная доле, составляла не менее 6 кв. м. Если площадь меньше, можно обратиться в суд и потребовать прописку, но иск, скорее всего, не будет удовлетворен.

Так стоит ли покупать долю?

Доля как жилье для проживания имеет слишком много минусов, да ее и не покупают с такой целью. Чаще всего доли приобретаются для дальнейших манипуляций с жильем с целью на этом заработать.

При этом нужно учитывать следующие моменты:

1) Владелец доли сначала должен предложить купить его долю другим собственникам долей в этой же квартире. Сособственникам дается месяц на размышления. Если они не выражают согласия, тогда владелец доли может выставить ее на рынок.

Есть нюанс. Если совладельцы квартиры докажут в суде, что им предложили цену более высокую, чем цена, по которой была продана доля стороннему покупателю, сделка будет признана недействительной.

2) Продать долю легитимными способами непросто – рынок не любит сделки такого рода. Поэтому продавцы прибегают к такому способу: оформляют договор дарения. На самом деле, доля продается, деньги в сделке фигурируют, но это нигде не фиксируется.

Если владельцы оставшихся долей докажут в суде, что доля была продана, а не подарена, сделка будет признана недействительной.

Покупать долю или нет – принимайте решение на этот счет с учетом перечисленных факторов. Примите также во внимание, что на сегодняшний день цены на жилье на вторичке неоправданно высоки. За деньги, которые требует продавец 3-комнатной «хрущевки», можно найти жилье в новостройке большего метража и по меньшей цене. Если цены на вторичке кажутся вам неприемлемыми, подумайте о покупке жилья на первичном рынке.

Покупка доли в квартире

ОГЛАВЛЕНИЕ

Недвижимость нередко является долевой собственностью нескольких людей. Они вправе распорядиться ею по своему усмотрению, например, продать.

А покупка доли — одна из сложных задач, поэтому в Гражданском кодексе описаны особые правила, гарантирующие покупателям соблюдение их интересов.

Что означает понятие «общая собственность»

В Гражданском кодексе говорится, что имущество, которым владеет два и более человека, является их общей собственностью.

Она бывает долевой и совместной. В первом случае существует чёткое разделение имущества по долям для каждого собственника, а во втором — его нет, но оно вероятно при желании сторон.

Например, в браке супруги купили квартиру и собственником записали жену.

Жильё трактуется как их общая совместная собственность. Любые сделки с квартирой могут совершаться супругой только после получения нотариально заверенного согласия мужа.

При желании квартира может быть поделена на доли. Составляется брачный договор, где указываются доли каждого, и собственность становится долевой. Теперь при операциях с недвижимостью нет необходимости в получении согласия второго супруга.

Это называется внесудебным порядком выделения доли. Если между сторонами есть разногласия по поводу выдела долей, то делается это в судебном порядке.

Особые правила долевой покупки

В ГК РФ (статья 250) разъясняется, по каким правилам осуществляется долевая покупка жилья. Суть закона состоит в преимущественных правах остальных дольщиков получить отчуждаемую долю при намерении одного из них продать её третьим лицам. Согласно правилу, должно быть реализовано их право «первого выкупа». Только при их отказе от него возможна продажа доли сторонним лицам.

Но такие ограничения не касаются дарения доли. По закону человек имеет право подарить собственную долю, ни с кем не согласовывая это действие. Можно прибегнуть к притворному «дарению» без афиширования факта оплаты, но другие дольщики могут подать иск в судебный орган о признании сделки недействительной. Тогда у покупателя доли есть риск потерять её вместе с отданными деньгами.

Практикуются случаи дарения будущему покупателю небольшой доли для дальнейшего приобретения её оставшейся части уже на правах совладельца жилья. Такой вариант приобретения доли не совсем честен, но возможен. В статье 421 ГК России говорится о праве продавца доли выбрать из числа других собственников любого из них по своему усмотрению.

Всякая покупка доли в квартире должна осуществляться в определённой последовательности:

1) Собственник, продающий свою долю общего имущества, должен в первую очередь известить об этом остальных участников, предоставив им право первоочерёдного выкупа. В п. 1, 2 статьи 250 ГК РФ сказано об обязанности продавца оповещать совладельцев о решении продать её по указанной цене и на определённых условиях, например, о возможности продажи с рассрочкой, отсрочкой. Могут быть оговорены и другие условия, существенные для сторон.

2) Оформляется такое предложение только в письменном виде и отсылается почтовым отправлением (заказное письмо, телеграмма с уведомлением о вручении), передаётся с курьером. Если между дольщиками квартиры нормальные отношения, то возможно извещение об отчуждении доли по телефону. Тогда в случае отказа от покупки, продавец может попросить других дольщиков оформить его у нотариуса. В этом случае ему можно продавать долю, не дожидаясь, пока закончится предупредительный 30-дневный срок.

Это интересно:  Открытие визы - вопрос юристу. Украина

3) Если прописанные собственники не проживают в этот момент в квартире, то предложение им о выкупе доли у продавца необходимо направлять по адресу, который известен, как последнее место их проживания. Требование закона об извещении других собственников о продаже одной из долей считается соблюденным, если у продавца есть на руках письменные доказательства об уведомлении.

4) Граждане, получившие предложение, обязаны в течение месяца ответить на него тоже письменно согласием или отказом. Если это время истекло, а ответа продавец не получил, он имеет право предложить свою часть имущества другим людям. То же самое можно делать при наличии письменного отказа от покупки. Ещё следует обратить внимание на такой момент: третьим лицам предлагать долю нужно на тех же условиях, что были озвучены остальным собственникам.

Продажа доли или изменение её без соответствующего уведомления заинтересованных лиц может закончиться судебными разбирательствами. Они могут начать судебное разбирательство по поводу продажи доли посторонним людям, если от её момента не прошло 3 месяца. Эту возможность они получают согласно Федеральному закону №122-ФЗ (статья 24).

Небольшой нюанс: права других собственников не считаются нарушенными, если стоимость доли, предложенная третьим лицам, была увеличена.

Письменный отказ соседей по квартире от покупки доли должен быть приобщён к документам при регистрации. Если же он отсутствует, то свидетельством извещения других собственников будут служить приложенные документы (квитанции, справки). Покупателю следует убедиться в надлежащем уведомлении остальных владельцев квартиры, чтобы избежать впоследствии получения судебных исков.

Особенности долевой продажи

В таком деле, как покупка доли в квартире, есть масса особенностей, о которых следует знать каждому участнику сделки, например:

1) Изменены условия продажи. В случаях, когда после извещения всех совладельцев общего имущества продавцом были изменены условия продажи в положительную сторону для покупателя, например, снижена стоимость отчуждаемой доли или предоставляется рассрочка платежа, извещать сособственников следует снова.

При недобросовестном отношении продавца доли к соблюдению правил — неоповещение других собственников о продаже, несоблюдение выжидательного срока, предоставление третьим лицам лучших условий, совладельцы общего имущества имеют право обратиться в судебные органы, чтобы отстоять свои интересы.

2) Неизвещение о продаже дольщиков, желающих выкупить долю. Если дольщик хочет купить долю общей собственности, но продавец его не известил о продаже, а уступил её стороннему лицу, то существует только один выход — добиваться изменения ситуации через суд. На это отводится 3 месяца.

3) Все сособственники согласны приобрести отчуждаемую долю. Право выбирать из них покупателя законом предоставлено продавцу. Ведь сделка может быть проведённой только при согласии обеих сторон договора. Если продавец знает, кому из числа собственников он хочет предложить свою долю, то он может не извещать о предстоящей продаже остальных совладельцев. Объясняется это тем, что правило преимущественной покупки действительно лишь в случае продажи доли сторонним лицам, не входящим в число собственников.

4) Совладельцы избегают получения извещения. Законных способов заставить их получить уведомление не существует. Поэтому продавцы прибегают к фиктивному дарению, так как процесс дарения не требует согласия других дольщиков. Возможно, что те захотят опротестовать сделку через суд, но доказать, что сделка была притворной, практически невозможно.

5) Есть решение выкупить долю, но нет всей суммы. Бывают случаи, когда другой собственник общего имущества готов выкупить предлагаемую долю, но не успевает собрать нужную сумму за отведённое законом время (30 дней). По закону продавец не должен ждать, когда у покупателя появится нужная сумма, даже если это небольшой срок. Вопрос может решиться только согласием продавца некоторое время подождать оплаты.

Какие существуют риски при приобретении доли

Покупатель доли в квартире должен быть готов к тому, что он подпадает под действие правил о долевой собственности. И в дальнейшем распоряжаться, пользоваться общим имуществом он будет с согласия других сособственников.

Чаще всего выделить её и пользоваться единолично в общей квартире не получается. Доля будет существовать лишь на бумаге.

Детали совместного проживания определяются всеми собственниками. Если у них нет согласия по порядку пользования общим имуществом, то предполагается их равноправие в квартире.

Легче всего выделить долю, когда есть изолированные комнаты в квартире, отдельный вход и совладельцы пришли к общему согласию. В других случаях даже заявление в суд за выделом доли не поможет, если обратившийся собственник располагает лучшими имущественными возможностями, например, имеет другое жильё, меньший состав семьи, финансово более обеспечен. Он может получить самую маленькую комнату, даже являясь собственником наибольшей доли в квартире.

Регистрируется новый собственник в органах ФМС на общих основаниях. Согласия остальных совладельцев не требуется. Оно понадобится, если он захочет прописать другого супруга и детей. До принятия нового Жилищного закона в 2005 году это было возможно. Теперь прописка иных лиц нуждается в согласии дольщиков. Поэтому лучшим решением будет приобретение доли и раздел её между членами семьи покупателя, которые станут жить в квартире.

Для продавца есть риск долгой продажи своей доли по вине других собственников, которые формально дадут согласие на покупку, но будут тянуть время, не давая приобрести её посторонним людям. Продавцу нужно просто оформлять извещение по закону, а после 30 дней продавать долю.

Как определяется стоимость доли и стоит ли её покупать

Для определения стоимости доли в квартире обычно берут среднюю цену 1 кв. м в регионе и умножают на её площадь. Имейте в виду, что она выйдет завышенной, не учитывающей качество конкретного жилья. Важно знать общее число комнат в квартире, смежные они или изолированные, размер доли, состояние жилья и взаимоотношения с другими владельцами.

Цена формируется с учётом этих данных. Большим спросом пользуется доля в квартире, где комнаты изолированные. Если они смежные, то могут появиться проблемы с вселением.

Покупая долю, не поддавайтесь заблуждению, что в 2-комнатной квартире на 2 владельца она стоит половину общей цены квартиры. Это неправильно, так как реальная цена её на треть меньше, чем, если бы собственники продавали всю квартиру, а потом поделили деньги.

Приобретение доли — очень специфичный способ покупки жилья с множеством особенностей. Важно учесть все пункты действующих правил в отношении такой собственности, чтобы сделка оказалась законной и полезной для обеих сторон договора купли-продажи.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация – это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года «О бесплатной юридической помощи».

Кто и для чего покупает долю в квартире?

Павел Щербаков

А зачем комнату указывать?))) Владелец любой, даже маленькой доли квартиры, получает право пользования ВСЕЙ квартирой. А еще он получает не право, но реальную возможность устроить остальным собственникам очень «веселую» жизнь, чтобы вынудить их продать новому сособственнику свои доли по очччень интересной для него стоимости. В итоге у него будет целая квартира, купленная дешево, ведь первая доля, как правило, тоже покупается за бесценок.
И, да, это первый шаг для рейдерского захвата.

Пользователь! Это, как Вы называете, шулерство вырастает на почве, удобренной для него семейными дрязгами, ссорами, непримиримостью и отсутствием у кого-то из членов семьи здравого смысла. Если бы люди не шли на поводу у своей дурости при дележе квартиры, то доли бы не продавались и квартирного рейдерства тогда бы не было.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Маленькая доля может приобретаться для «прописки», для увеличения своей доли, в большой доле, соответствующей комнате, можно жить.

Ну тогда может быть купить сразу комнату без гемора? В этом и тайна покупки доли. Значит есть некий тайный смысл покупки доли. Не первый ли это шаг для ,, рейдерского,, захвата остальной квартиры?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

А, Вы про это, Ирина Владимировна ответила. Обычно маленькая доля «миллионы», о которых Вы упоминали в вопросе, не стоит. Почему такое разрешается? Насколько я помну, наш законодатель давно собирается, да все не соберется запретить дробить существующие доли в праве. Будем ждать.

Это интересно:  Правила оформления дтп по европротоколу

Ну это же шулерство явное! Это же превращает нормальную квартиру в хуже чем коммуналку ?! Почему такое разрешено?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Потому что, люди очень часто не признают понятие: закон. Нередко такие ситуации возникают после наследства, в нашей стране пока не сформировалось наследственных отношений: «аааа умру, а потом делите как хотите». вот и делят потом, как хотят, как считают нужным или » а ты ваще кто такой?!».

Здравствуйте. Как правило, долю в квартире приобретают люди которым не хватает денег на отдельную комнату, а жить где-то необходимо.
Либо те кто в дальнейшем желает на ней заработать, убедив собственников других долей на продажу квартиры целиком.

А с чего Вы взяли,что бумажка красивая? С января прошлого года,свидетельство о собственности выглядит крайне непрезентабельно, обычный лист белой бумаги формата А4,с напечатанным текстом и печатью Росреестра.

Уважаемый, включите логику. Когда продают долю в квартире, зачем и почему они это делают? Ответ выскочит сразу. Тем более Вам четко расписали коллеги.
Я тоже не вижу смысла покупать некрасивую бумажку за миллионы)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Лучше купить отдельную квартиру в Подмосковье

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Попробуйте поискать в сети «рейдеры и недвижимость» и поймете быстрее, статей много.

Это потому, что люди чаще всего не умеют договариваться)

1. Ради регистрации и проживания
2. Ради наживы (дальнейший отжим всей квартиры)
3. По глупости — крайне редко

1/3 в трех комнатной квартире, 1/2 в двух комнатной квартире, тоже доли, и хоть их можно «условно привязать» к комнате, они остаются долями.

>>> Ну это же шулерство явное!

Почему же? Наоборот, это естественный и справедливый процесс, приводящий ситуацию к равновесию. Например, одни сособственники живут сами в квартире и не дают там нормально жить другому сособственнику. Выкупить у него долю или продать квартиру целиком не хотят, расчитывая и далее занимать всю квартиру.

Далее события развиваются по следующему алгоритму адаптивного резонанса:

Шаг 1. Сособственник пытается продать свою долю покупателю слабой степени свирепости по адекватной цене.
Шаг 2. Остальные сособственники вставляют палки в колеса и пытаются отпугнуть покупателя.
ЕСЛИ покупатель отказывается от покупки, ТОГДА:
Шаг 3. Продавец доли снижает цену и повышает степень свирепости покупателя.
Шаг 4. Переход к Шагу 2.
ИНАЧЕ:
Шаг 5. Доля уходит покупателю, свирепость которого соответствует наглости сособственников.
Шаг 6. Сособственники в шоке от свирепости и наглости нового сособственника и его друзей.

В итоге отношения всех сособственников достигают состояния равновесия. Это физика.

Новые коммуналки: стоит ли покупать долю в квартире?

В Москве стали продавать доли в общих квартирах и называть это «студиями нового формата». Стоят они намного дешевле, чем обычные однушки. С помощью экспертов разбираемся, какие плюсы и минусы есть у такого жилья.

Что это такое

Как правило, под раздел идут трёхкомнатные квартиры на первых этажах домов, которые перестраивают. Бетонные перегородки демонтируются, а вместо них устанавливаются новые — каркасные. В результате из одной квартиры получается 4 отдельных жилых помещения, в каждом из которых есть своя совмещённая с туалетом ванная и собственный вход с улицы. Для таких квартир продавцы пока не выбрали единого названия, но часто на рынке недвижимости они представлены как «студии нового формата».

«Такие квартиры формально можно сравнивать с коммуналками, но есть одно очень значимое отличие — эти студии являются полностью автономными и не имеют мест общего пользования. А именно это и является основной проблемой любой коммуналки», — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «Биг Риэлти» Ольга Солодовникова.

Это самый бюджетный вариант для покупки отдельного жилья. В пределах МКАД такие студии стоят от 1,5 млн рублей. Правда, и площадь такого жилья будет не больше 12 метров. Для сравнения — средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 12 – 15 квадратных метров в Москве в сервисе Циан составляет порядка 3 миллионов рублей, а сопоставимая по размерам комната в коммуналке обойдется в 2,3 миллиона.

Подводные камни

При покупке новому владельцу достаётся не конкретная комната, а только доля в квартире — без указания, какая именно из частей принадлежит теперь ему. Собственник получит, к примеру, одну четвёртую от всей квартиры.

Чтобы определить принадлежность комнат, адвокат Анатолий Панфилов советует при заключении сделки о покупке квартиры оформлять соглашение, в котором будет указано, кто из собственников какой комнатой пользуется. Поскольку комнаты обычно получаются разного размера, это тоже стоит отразить в соглашении.

2. Проблемы с перепланировкой

Иногда в квартире уже выполнена перепланировка, сделан ремонт, и только после этого она выставляется на продажу. Но зачастую риелтор даже не сможет показать покупателю его будущее реальное место проживания. Для того чтобы оценить масштабы жилплощади и материалы, есть шоурум, куда приглашают потенциальных клиентов. А перепланировка реальной квартиры начнётся только после того, как найдутся все покупатели и будет подписан предварительный договор. То есть быстро въехать в своё новое жильё покупатель не сможет.

При этом если перепланировка выполнена с нарушениями, есть риск, что в будущем владельцам студий придётся все восстанавливать обратно. «И получится, что все станут жить в одной большой коммунальной квартире», — говорит эксперт рынка недвижимости из агентства «Квартирный Мэтр» Ирина Касинская.

Перед покупкой такой квартиры нужно обязательно убедиться, что перепланировка прошла в соответствии со всеми действующими законодательными нормами и жилищным кодексом. Руководитель группы компаний «Ремонт-Экспресс» Азат Галимзянов советует запросить у продавца техпаспорт помещения.

3. Никаких кредитов

Банки не берут в залог доли в квартирах, поэтому при покупке таких студий речи быть не может об ипотеке или материнском капитале — только «живые» деньги.

На случай, если вам понадобится ипотека

Чтобы обустроить отдельный санузел, необходимо соединить трубы в подвале и врезать их в общую канализацию. Если соединить трубы нет возможности, устанавливается специальный насос. Но это не слишком комфортно для проживания, так как система довольно шумная. К тому же есть риск, что насос сломается и жилец останется без удобств в квартире. Вентиляция в новом санузле должна идти от общеквартирного туалета, а это не всегда одобряют соседи.

Руководитель группы компаний «Ремонт-Экспресс» Азат Галимзянов советует обратить внимание на материалы, которые использовались при ремонте. Шитый полиэтилен считается самым надёжным для подобной нестандартной разводки труб. Перед проведением работ инженеры должны подготовить электропроект, рассчитать все нагрузки и поставить автоматы, проложить провода соответствующих сечений. Стоит узнать, проводились ли эти работы.

5. Зависимость от соседей

По закону оформить регистрацию в разделённой квартире могут только сами собственники и их несовершеннолетние дети, а для регистрации остальных придётся получать согласие хозяев других долей. Вполне возможно, что они окажутся против сдачи жилья в аренду, и с их мнением придётся считаться. Необходимо учесть мнение соседей по квартире и в том случае, если кому-то захочется продать свою часть. Хозяин одной из частей, решивший с ней расстаться, обязан письменно сообщить о своём намерении продать долю за определённую цену и предложить выкупить её другим собственникам. Если они сразу оформляют отказ или в течение месяца не выкупают жилплощадь, то можно предлагать свою студию третьим лицам, но только по той же цене, которая была установлена для собственников других долей.

Также могут возникнуть проблемы с оплатой счетов за коммунальные услуги. Если вдруг кто-то из соседей перестаёт платить, то долг ложится на всех собственников.

При оформлении первоначальной сделки по покупке долей все собственники пишут нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Но со временем в квартире могут появиться и новые законные собственники, например, получившие студию по наследству.

Статья написана по материалам сайтов: nedvicon.ru, blog.naydidom.com, 03-pravo.ru, www.cian.ru, wi-fi.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector