+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что лучше ТСЖ или управляющая компания — создание выход, чем отличается, если дому 30 лет, в новом

О том, как обманывают жильцов домов управляющие компании, не писал только ленивый

Но на деле на сегодняшний день существует две формы управления многоквартирным домом – ТСЖ или управляющая компания, и выбрать, какой именно способ «ведения хозяйства» лучше, очень сложно. И в том, и в другом случае существуют свои особенности, плюсы и минусы. И ни один из этих способов управления не будет эффективен, если собственники жилья будут просто оплачивать приходящие счета, не контролируя при этом работу и не участвуя в принятии решений.

Так какой же вариант управления многоквартирным домом лучше?

Положительные и отрицательные стороны ТСЖ и управляющих компаний были рассмотрены экспертами на примере Санкт-Петербурга во время круглого стола с говорящим названием — «Управляющие компании и ТСЖ — партнеры или враги». В других городах России складывается похожая ситуация.

Сейчас в Северной столице всего лишь 19% жилого фонда «сотрудничают» с ТСЖ или ЖСК, и примерно 80% домов города находятся на обслуживании управляющих компаний. Как рассказал на встрече Владимир Гайдей, первый заместитель председателя Жилищного комитета, в настоящее время в Санкт-Петербурге до сих пор не создан ни один Совет многоквартирного дома (хотя последние изменения в Жилищном кодексе дают собственникам жилья возможность создать этот новый орган управления многоквартирным домом). Портал bn.ru цитирует сетования чиновника: «Как видите, статистика наглядно демонстрирует, что сейчас происходит в городе. Но хочу сразу отметить, это не свидетельствует о том, что УК лучше ТСЖ. И у того, и у другого способа есть свои достоинства и недостатки. Что же касается непосредственного управления домом, то существующая законодательная база дает лишь минимальное описание данного способа, и полагаться на него, на мой взгляд, сумасшествие. Такая же ситуация складывается и с Советами домов. Пока это по существу лишь определение в законе, и не больше. Нет ни понимания того, какими документами регламентируется их деятельность, ни представления о том, как собственники могут контролировать их».

Если говорить об управляющих компаниях и плюсах их деятельности, то сторонницей этого способа управления Ольгой Савельевой, гендиректором «ЮИТ Сервис», был назван главный аргумент, что в своей работе они считаются с мнением всех собственников квартир. Как уверяет г-жа Савельева, управляющие компании работают с каждым жильцом непосредственно напрямую и собирают информацию от каждого в отдельности. Хотя в реальности все же мало кто может похвастаться подобным «вниманием». Также эксперты считают еще одним плюсом УК то, что от их услуг можно очень быстро отказаться в случае, если жителям дома кажется, что услуги исполняются некачественно. А вот процедуру ликвидации старого и формирования нового ТСЖ участники круглого стола считают более длительной по времени. Но это опять же довольно спорный плюс – получается, что управляющие компании можно менять до бесконечности… Кроме того, огромный минус УК, по словам Владимира Гайдея, это сложность получения собственниками информации непосредственно о самих организациях. По его словам, после появления Федерального закона N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» УК обязали предоставлять такие данные. В законодательстве также прописывается необходимость создания новой государственной структуры — Госжилнадзора. Этот орган должен осуществлять контроль за УК в части предоставления собственникам сведений о компаниях, пишет bn.ru.

Нужно помнить, что управляющие компании в первую очередь стремятся извлечь прибыль (в то время как ТСЖ и ЖСК – это некоммерческие организации). Поэтому УК абсолютно не заинтересованы в снижении расходов жильцов на обслуживание дома. По этой причине на сегодняшний день лучшим способом управления эксперты признают ТСЖ, которое заключает договор с управляющей компанией на обслуживание дома. Как высказался Гайдей, это самый надежный и прозрачный способ управления домом для собственников квартир. То есть все жители дома должны понимать, куда идут средства, при этом они в любой момент могут попросить отчет у председателя ТСЖ, он будет обязан перед ними отчитаться. Кроме того, товарищество собственников может распоряжаться всем домовым имуществом, в том числе и подвалами, верхними техническими этажами, а также размещать на фасаде здания рекламные щиты – все это поможет пополнить бюджет ТСЖ.

Минусом этой формы управления может стать тот факт, что часто ТСЖ возглавляют люди, не компетентные для подобной работы. Bn.ru цитирует Сергея Тихонова, гендиректора УК ООО «РЭС ТСВ»: «Зачастую ТСЖ организуются инициативными группами, которые формируют случайные жильцы. Они просто хотят сесть на теплые места и не заинтересованы в серьезной работе. Поэтому жильцам перед принятием решения о выборе такого способа управления необходимо хотя бы просто поговорить с теми, кто войдет в руководство».

Резюмируя все высказывания на круглом столе, большинство экспертов пришло к единому мнению: при любой форме управления многоквартирным домом жильцы должны сами участвовать в «жизни» дома и активно контролировать работу и УК, и ТСЖ. Только в этом случае не будет злоупотреблений в жилищной сфере.

Содержание

ТСЖ или управляющая компания — что лучше? Управляющая компания и ТСЖ: плюсы и минусы

Условия проживания в многоквартирном доме, где проведено отопление, газ, вода, свет, конечно, очень комфортны по сравнению с собственным домом, где обо всем об этом приходится задумываться. Но в то же время, чтобы удовольствие было полным, за предоставляемыми услугами нужно следить и грамотно ими управлять. Для этого собственники квартир вправе выбрать наиболее удобную для них форму правления. В нашей статье сегодня попробуем узнать: ТСЖ или управляющая компания — что лучше.

Управляющая компания

Данная организация является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим управление МКД. Это предпринимательская организация, а значит целью ее является извлечение прибыли.

Главным документом, согласно которому ведется деятельность, является договор управления, заключенный с более чем 50 % собственников дома. Процент устанавливается посредством подсчета площади, а не количества собственников.

Функции УК заключаются в том, чтобы обеспечивать ремонт и содержание домов, согласно требованиям технического регламента. При этом собственники имеют право:

  • на получение интересующей их информации в течение пяти рабочих дней после обращения;
  • информации об объеме, перечне и качестве оказанных услуг;
  • проверять выполнение работ;
  • требовать устранения дефектов и следить за полнотой предоставленной услуги;
  • с первого квартала получать от управляющей организации отчет о выполненной работе.

С другой стороны, управляющая компания не намерена понижать расходы на обслуживание дома. Кроме того, ее финансовая деятельность не всегда является прозрачной для жильцов, хотя последние редко когда этим интересуются. Более того, в этой компании работает гораздо больше сотрудников, чем в ТСЖ. Соответственно, и на заработную плату у них расходов будет уходить больше. Поэтому у жильцов возникает правомерный вопрос о том, что выгоднее — ТСЖ или управляющая компания.

В одном доме может быть только одно ТСЖ. Но одно ТСЖ может объединять несколько домов. Итак, разберемся, ТСЖ или управляющая компания: в чем разница?

Начнем с того, что ТСЖ — это некоммерческая организация, создаваемая согласно нормам Жилищного кодекса РФ. На собрании утверждается Устав организации. Органы управления — это и члены правления (которых избирают на срок не более двух лет), и общее собрание. Финансовый план на год можно утверждать только на общем собрании. Отчет о его выполнении предоставляется ревизионной комиссии. А управление ТСЖ отчитывается на общем собрании.

Если затраты будут распределены грамотно, то средства будут собираться тогда, когда это необходимо. Финансовая деятельность ТСЖ является более прозрачной. Ведь каждый житель может повлиять на решения по благоустройству. Без посредников между жильцами и подрядчиком недостатки будут устраняться с меньшими затратами. С другой стороны, некоторые работы разового порядка могут обойтись дороже. Поэтому собственники квартир выиграют лишь в том случае, если управление ТСЖ будет состоять из по-настоящему грамотных и неравнодушных людей.

Управляющая компания или ТСЖ: плюсы и минусы

Сторонники УК считают, что главное достоинство их работы заключается в том, что они считаются со мнением всех собственников, живущих в доме. Так, по крайней мере, утверждают сами управляющие компании, хотя верится в это с трудом. В то же время эксперты однозначно высказываются в пользу УК в том смысле, что от их услуг можно отказаться в любой момент, если будут иметься жалобы на некачественное обслуживание. А вот на ликвидацию ТСЖ времени уйдет побольше.

С другой стороны, получить конкретную информацию о самих организациях жильцам бывает проблематично, хотя закон предписывает последним такую обязанность. Принимая во внимание то, что УК является коммерческой организацией, то есть такой, главная цель которой заключается в извлечении прибыли, отдавать им полное управление бывает невыгодно.

Так что выбрать — ТСЖ или управляющую компанию?

Оптимальная форма правления

Большинство специалистов сходятся во мнении, что лучшей на сегодняшний день является смешанная форма правления. То есть, это не ТСЖ или УК, а ТСЖ и УК. Товарищество собственников жилья заключает договор с управляющей компанией об обслуживании. Тогда все жители будут знать, куда уходят средства. При этом каждый из них имеет право попросить отчет у председателя, и последний должен отчитаться. ТСЖ также может распоряжаться домовым имуществом по собственному усмотрению, а также размещать рекламные щиты на фасадах здания.

Это интересно:  Регресс по ОСАГО с виновника ДТП в 2019 году: основания, как избежать взыскания

Создаем ТСЖ

Итак, если перед вами стоял выбор: ТСЖ или управляющая компания, и вами было решено было создать ТСЖ, для его организации необходимо предпринять ряд следующих шагов.

Создается инициативная группа из числа собственников жилых помещений многоквартирного дома. Инициатором может выступить любой житель. Но чтобы информационная, организационная и агитационная деятельность увенчалась успехом, нужно набрать такое количество людей, которое потянет всю работу.

Информирование людей о сути ТСЖ

Далее идет правовое и информационное просвещение людей инициативной группой. На этой стадии нужно суметь доступно ответить на вопрос о том, ТСЖ или управляющая компания — что лучше. А также убедить всех в выгоде первого варианта.

Ответ тут содержится уже в организационно-правовой форме компании: если УК — это коммерческая организация, то ТСЖ — некоммерческая. Получается, что целями первой является, в первую очередь, извлечение прибыли, а другой — решение социальных, правовых, управленческих и подобных задач.

Кроме того, в УК поступаемые денежные средства распределяются по установленному порядку. Зато в ТСЖ — по решению собрания его членов.

Предпринимательской деятельностью может заниматься и ТСЖ, однако именно в УК она является основным видом.

Полученная прибыль распределяется между учредителями в УК, а в ТСЖ она идет на реализацию уставных целей.

Работа с людьми и подбор персонала

Следующий этап состоит в подготовительной работе по созданию организации. Для этого:

  • составляется реестр собственников;
  • определяется адрес ТСЖ;
  • готовится Устав;
  • подыскивают кандидатуры председателя, членов правления, ревизионной и счетной комиссий, председателя и секретаря собрания;
  • готовят бюллетени;
  • уведомляют о проведении собрания не менее чем за 10 дней;
  • в такой же срок направляют это уведомление в ОМС.

Собрание по созданию ТСЖ

Далее проводится общее собрание. Для легитимности должно присутствовать более 50 % жильцов-собственников квартир дома. На собрании решаются следующие вопросы:

  • выбор председателя и секретаря собрания;
  • счетной комиссии;
  • о способе управления;
  • утверждается Устав;
  • выбирают председателя и остальных лиц;
  • назначается представитель собственников по регистрации ТСЖ;
  • выбирают место, где будет размещаться информация;
  • выбирают место хранения документов.

Также могут решаться и другие вопросы, в зависимости от потребностей дома. Однако если жильцов дома собрать на общем собрании не удалось, то объявляется заочное голосование. Для этого готовят бюллетени, и каждый из собственников голосует.

Финишные организационные работы

После проведения голосования оформляются документы, в число которых входит:

  • список собственников;
  • протокол счетной комиссии;
  • протокол общего собрания.

ТСЖ регистрируется. Для этого в налоговую предоставляется заявление с приложениями (протоколом собрания, уставом, сведениями о голосовавших, квитанцией с оплаченной государственной пошлиной).

Следует встать на учет в органах статистики, в ПФ, ФСС, медицинском фонде и изготовить печать.

После этого можно приступать к работе, известив заинтересованных лиц о ее начале. Для организации необходимо:

  • получить техническую документацию;
  • составить реестр имущества, обследовать его и составить соответствующий акт;
  • изучить правила обеспечения населения коммунальными услугами;
  • изучить правила предоставления жилищных услуг;
  • при непосредственном управлении ТСЖ необходимо заключить договоры с организациями ресурсоснабжения, а также определиться с организацией, с которой будет вестись учет поступления денежных средств;
  • а если управление осуществляется через УК, то ТСЖ заключает с ними договор.

И все же: ТСЖ или управляющая компания — что лучше?

Какую форму управления выбирать — решать жильцам. Но в последнее время все чаще склоняются именно к совместной форме правления. С одной стороны, нередко встречаются случаи, когда в ТСЖ с непосредственным управлением мнение жильцов подменивается мнением одного председателя.

С другой стороны, далеко не всегда избирают председателем человека, компетентного в технических вопросах. А вот в управляющих компаниях работают специалисты, которые часто знают лучше, что необходимо для дома в то или иное время.

Заключение

Рассмотрев вопрос (ТСЖ или управляющая компания — что лучше?) и приняв решение в пользу того или иного варианта, жильцы должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают в процессе управления участие. Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то организация ТСЖ часто приходит в упадок, а управляющая компания, бывает, завышает стоимость своих услуг.

Поэтому для лучшего функционирования дома в первую очередь важны неравнодушные собственники, которые должны понимать, что управление исходит от них, вне зависимости от выбранной формы, будь то ТСЖ или управляющая компания. Именно тогда и дела в доме будут процветать, а жильцы будут довольны и рады жить в нем.

Что лучше ТСЖ или управляющая компания в 2018 году

Жильцы многоквартирного дома должны сами определиться со способом его управления.

Законодатель наделил их такого рода правом, потому что он заинтересован в участии собственников помещений в содержании жилищного фонда в надлежащем виде.

Они должны следить за инженерными коммуникациями, установленными на них оборудованием, прилегающей к дому территорией.

Способы управления многоквартирным домом

Обслуживание многоквартирного дома относится к категории тяжелой и ответственной работы.

В силу данного обстоятельства наилучшим выходом может стать препоручение его профессионалам, имеющим специальные образование.

Одним из них является управляющая компания ЖКХ, которая способна избавить от многих проблем жильцов дома.

Они возникают в ходе эксплуатации дома, в котором запроектированы как жилые, так и нежилые помещения.

Основная цель управляющей компании заключается в нормальной эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, его технического оснащения и соблюдении санитарно-гигиенических норм.

Она является коммерческой организацией, осуществляющей на договорной основе доверительное управление.

Чтобы выполнить возложенные на нее обязательства, управляющая компания:

При отсутствии специалистов для обслуживания инженерных коммуникаций, потребного оборудования для производства работ управляющая компания заключает договор с субподрядной организацией.

Она производит все виды работ, которые предусмотрены в нем. Например, с частным охранным бюро, организацией, специализирующейся по вывозу мусора.

В соответствии с нормативами Жилищного кодекса управляющая компания несет ответственность, если:

  • допускает нарушения общественного порядка;
  • предоставляет услуги низкого качества;
  • причиняет вред жизни и здоровью жильцов в результате своего действия либо бездействия;
  • наносит ущерб общедомовому или личному имуществу собственников помещений в ходе своей деятельности.

Видео: ЖКХ что управляющая компания должна ремонтировать бесплатно

Что касается товарищества собственников жилья, то оно является юридическим лицом в качестве некоммерческой организации.

В его состав входят владельцы помещений, которые обладают ими на праве собственности.

Товарищество СЖ создается с определенной целью, которая заключается в совместном управлении и эксплуатации многоквартирным домом.

Вопросы относительно эксплуатации дома члены организации решают сообща. Они наделяются правом владения и пользования общедомовым имуществом в пределах, отмеченных в положениях статьи 135 ЖК РФ.

Они выбирают правление из состава собственников, которые занимаются организационными вопросами.

Правление исполняет принятые общим собранием членов ТСЖ решения, отчитываясь перед ним в установленные уставом сроки.

В его обязанности входит:

  1. Осуществление оплаты за коммунальные услуги.
  2. Содержание в чистоте придомовой территории.
  3. Организация вывоза мусора со двора многоквартирного дома.
  4. Эксплуатация инженерных коммуникаций в исправном состоянии.

Его высшим органом управления является общее собрание членов ТСЖ, на котором избирается правление путем голосования в письменном виде.

Обязательное условие заключается в наборе голосов, равном 50% и более от всех присутствовавших на нем членов ТСЖ. Норма предусмотрена в указаниях статьи 136 ЖК РФ.

Что выбрать

Каждый из способов правления многоквартирным домом имеет свои плюсы и минусы, которые могут стать решающим фактором при его выборе.

Жильцы должны подойти к его разрешению с должным вниманием, чтобы в последующем избежать вызванных эксплуатацией многоквартирного дома проблем.

Их разрешение в отдельных ситуациях требует вмешательства специалиста, способного отреагировать на них моментально.

Собственники помещений должны выбрать орган управления многоквартирным домом на свое усмотрение. Любой их выбор принимается в ходе общего собрания.

При этом они должны взвесить все положительные и отрицательные стороны способа управления.

Жильцы заключают договор доверительного управления, если они выбирают управляющую компанию.

Со времени подписания договора управление многоквартирным домом переходит к ней, после чего она исполняет свои функциональные обязанности.

Правовые акты

Вопросы относительно образования ТСЖ регламентируются положениями главы 6 Жилищного кодекса.

В ней разъяснены порядок и условия образования, способы управления многоквартирным домом, права и функциональные обязанности.

В положениях кодекса отмечено, что содержание надлежащим образом многоквартирного дома возлагается на собственников помещений.

Они несут прямую ответственность за общедомовое имущество, исправность инженерных коммуникаций. Норма обязывает жильцов к созданию ТСЖ либо заключению договора с УП.

ТСЖ или управляющая компания

Многие жильцы многоквартирного дома интересуются вопросом, чем отличается ТСЖ от управляющей компании, в чем его выгода.

Функциональные обязанности этих двух организаций ориентированы на создание комфортных и безопасных условий проживания в доме, который они обслуживают.

Они оба являются юридическими лицами, налоговыми резидентами РФ, о чем указано в нормативах законодательных актов.

В чем разница

Несмотря на общность функциональных обязанностей в осуществлении хозяйственной деятельности организации имеют принципиальное различие.

К ним относятся:

Какие преимущества

Как правило, в УК трудятся квалифицированные специалисты, которые выполняют все виды работ на высоком профессиональном уровне.

В любой компании своя производственная база, на ее счетах формируются достаточные денежные средства, позволяющие свободно производить финансовые операции, как в безналичной, так и наличной форме.

Это интересно:  Кто освобождается от уплаты земельного налога в 2019 году - пенсионеры, с физических лиц, полностью

Компания ведет работу с каждым жильцом в индивидуальном порядке, общаясь непосредственно с ним напрямую.

В чем состоит преимущество ТСЖ перед советом дома, читайте здесь.

Жильцы МКД могут в любое время отказаться от ее услуг, если считают ее хозяйственную деятельность некорректной, некачественной.

Члены ТСЖ наделены правом распоряжения общедомовым имуществом, в состав которого входят подвальные помещения, верхние технические этажи.

Если грамотно организовать его хозяйственную деятельность, то можно экономно расходовать собранные жильцами денежные средства.

Например, они могут приумножить бюджет товарищества за счет размещение рекламных щитов на фасаде дома.

Существующие недостатки

При всех положительных сторонах ТСЖ обладает рядом недостатков. Например, требуется много времени для присутствия на общих собраниях.

К тому же на выполнение разовых работ приходится расходовать значительные средства.

В число наиболее распространенных отрицательных сторон ТСЖ относятся:

Что касается управляющей компании, то ее существенным недостатков является извлечение прибыли в качестве коммерческой организации.

Она не заинтересована в снижении расходов, которые несут жильцы многоквартирного дома на его обслуживание.

К тому же содержание УК обходится значительно дороже, оно связано с дополнительными затратами. Ее штат превосходит число правления ТСЖ в разы.

Размер расходов и контроль над ними

Размер платы за предоставление коммунальных услуг сообразно указаниям статьи 157 ЖК РФ устанавливается по показаниям прибора учета. Они отражают количество употребленного ресурса вне зависимости от его вида.

Если приборы не установлены в помещении, то размер платы вычисляется по нормам потребления коммунальных услуг, которые учреждаются органом местного самоуправления.

В число предоставляемых услуг входит:

  • энергоснабжение;
  • водоснабжение;
  • водоотведение;
  • теплоснабжение.

Помимо оплаты коммунальных услуг жильцы МКД должны вносить определенные ежемесячные платежи.

К ним относится сообразно положениям статьи 154 ЖК РФ плата за производство текущего и капитального ремонта, содержание общедомового имущества в исправном состоянии. Она находится по смете, составленной с учетом строительных норм и правил.

Способы борьбы с неплательщиками

Внесение платы за коммунальные услуги является прямой обязанностью физических лиц, владеющих отдельной жилой площадью в МКД, юридических лиц, обладающих нежилыми помещениями.

Обязанность возложена на указанных лиц положениями статьи 153 ЖК РФ. Плата совершается на основании платежных квитанций, которые присылает жильцам ресурсоснабжающая организация.

Отдельные лица не вносят своевременно плату в силу различных причин, поэтому к ним применяются различные меры воздействия.

Например, делается предупреждение, начисляется пеня на подлежащую к оплате денежную сумму, взыскивается задолженность в судебном порядке.

С неплательщиками работа по изыманию задолженностей обеими компаниями проводится индивидуально.

К основным видам мер воздействия относятся:

Что лучше: ТСЖ или управляющая компания? Процесс перехода к новой форме управления домом

По ЖК РФ содержание многоквартирных домов возлагается на собственников помещений. Жильцы вправе выбирать способ управления домовым имуществом.

Среди возможных вариантов наиболее популярны – создание товарищества собственников или привлечение управляющей компании. Что выбрать: объединение жильцов или специализированную компанию, расскажем в статье.

Сравнительный анализ законодательных актов, регулирующих разные формы управления

ТСЖ – объединение, образованное жильцами МКД.

Мотивом всегда будет желание самостоятельно распоряжаться имуществом дома, получать более качественное обслуживание и снизить расходы на коммуналку.

Основанием становится решение жильцов.

В Жилищной инспекции ТСЖ регистрируется, если за создание товарищества проголосовало больше половины всех собственников.

В его структуру входят три органа:

  • общее собрание владельцев квартир;
  • правление товарищества;
  • ревизионная комиссия.

До 1 марта 2005 деятельность ТСЖ регулировалась ФЗ № 72 от 15.06.1996. Ссылки на этот норматив до сих пор встречаются в протоколах и иных документах товариществ.

Порядок регистрации товарищества определяется ФЗ № 129 от 8.08.2001.

Управляющая компания – это юридическое лицо, образованное для предоставления платных услуг ЖКХ. Фактически УК выступает, как:

  • посредник меж жильцами и обслуживающими компаниями;
  • подрядчик, осуществляющий работы по обслуживанию здания;
  • субподрядчик, привлекающий специалистов для ремонтных и иных работ.

Законодательное регулирование деятельности УК определяют следующие нормативы:

  • ГК РФ (ст.209-217, ст.288-293, ст.683-688);
  • ЖК РФ (ст.154-157, ст.161-165);
  • Постановление Правительства РФ № 75 от 6.02.2006;
  • ФЗ № 210 от 30.12.2004.

Чем отличается процесс предоставления коммунальных услуг?

Главной задачей и ТСЖ, и управляющей компании является содержание дома.

Сюда входит обеспечение предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, организация своевременной оплаты за полученные услуги и т.д.

Цели организаций сходны, а вот в чём отличие товарищества:

  • сотрудничает непосредственно с поставщиками услуг, выбранными общим собранием жильцов;
  • решения принимаются правлением при участии владельцев квартир;
  • расчетные функции и управление вправе осуществлять сам жильцы;
  • при образовании задолженности по комуслугам приостанавливается снабжение всего дома;
  • жильцы вправе в любое время запросить отчет обо всех расходах, деятельность максимально прозрачна.

Среди других особенностей можно выделить следующее:

  • выступает посредником меж жильцами и обслуживающими организациями;
  • самостоятельно решает, с кем и на каких условиях сотрудничать;
  • для организации деятельности привлекаются специалисты;
  • отчет предоставляется периодически и не раскрывает детальных подробностей расходования средств.

Если жильцы дома не довольны качеством получаемый услуг, они вправе потребовать от УК снижения оплаты и предоставления отчетов по затратам.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

Разница в процедуре принятия решения: плюсы и минусы для жильцов

Рассмотрим эти две формы с точки зрения влияния жильцов на их деятельность.

Обусловлено это порядком принятия решений.

В ТСЖ решения принимаются следующим образом:

  1. При необходимости решения важных вопросов правлением товарищества созывается общее собрание собственников.
  2. Все члены ТСЖ получают уведомление о дате и месте сбора, повестке дня.
  3. На собрании обсуждается заявленный вопрос и проводится голосование.
  4. В процессе работы ведется протокол.
  5. При отсутствии достаточного кворума на собрании голосование может осуществляется посредством закрытых бюллетеней.
  6. Если положительно проголосовало не меньше двух третей членов ТСЖ, решение считается принятым.
  7. Итоги голосования озвучиваются на общем собрании или посредством размещения протокола на информационной доске МКД в течение 10 дней после проведения собрания (при заочном голосовании).
  8. После получения уведомления о созыве общего собрания каждый член ТСЖ вправе внести собственное предложение (в течение 10 дней после утверждения повестки дня). Предложение вносится в письменной форме с указанием мотивов.
  9. Если кто-то из собственников МКД не согласен с принятым решением, он вправе обжаловать его в суде в течение 6 месяцев с момента, когда ему стал известен факт.

Если по истечении срока правоотношения не расторгнуты, договор пролонгируется. Ежегодно УК обязан представлять годовой отчет о деятельности.

Когда в договоре срок предоставления отчетности не оговорен, документ размещается в электронном виде на сайте компании в первом квартале каждого нового года.

В отчете размещается информация о доходах и расходах, предоставленных услугах, проведенных работах, планах на следующий год с учетом мнения жильцов.

Для изменения порядка управления домом УК жильцы должны пересмотреть договор с управляющей компанией и включить в него необходимые требования или сменить компанию.

Как перейти от УК в Товарищество?

Порядок отказа выглядит так:

Созывается общее собрание жильцов посредством письменного оповещения.

В качестве повестки дня обсуждается отказ от УК.

Принятое по итогам голосования решение фиксируется в протоколе.

Выбранная инициативная группа жильцов направляет в УК заявление и протокол общего собрания.

Управляющая компания за 30 дней до расторжения договора передает техническую документацию и иные документы, связанные с управлением МКД, в том числе карточки паспортного стола (по акту передачи установленной формы).

  • Далее проводится учредительное собрание товарищества собственников жилья (ссылка).
  • После расторжения договора с управляющей компанией жильцы вправе выбрать любой метод управления – найти новую УК или организовать ТСЖ.

    Как альтернативный вариант можно выбрать сразу два способа управления. Образованное ТСЖ заключает договор с УК. Основную деятельность по управлению домом осуществляет управляющая компания.

    Полезное видео

    Посмотрите видео, которые мы для вас подобрали:

    Выбирая лучший способ управления, ТСЖ или УК, следует руководствоваться существующими потребностями и возможностями.

    При выборе товарищества жильцам придется самостоятельно заниматься решением всех вопросов, связанных с обслуживанием и управлением домом.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    ТСЖ или УК — что лучше для эффективного управления домом?

    С момента приватизации жилого фонда вся ответственность за эксплуатацию , благоустройство и ремонт жилья легла на плечи собственников. Теперь не только о квартире , но и о самом доме заботятся его жильцы. Жилищным кодексом РФ предусмотрено несколько форм управления жилым домом: непосредственное управление , создание ТСЖ и заключение договора по обслуживанию с Управляющей Компанией.

    Несмотря на то что возможность решать , каким образом управлять домом , появилась у жильцов давно , типичной остается ситуация , когда соседи не могут договориться и окончательно решить , какой способ управления для них лучше. Часто причиной тому становится непонимание того , что предлагают. Аббревиатуры звучат пугающе , за каждой из них , кажется , стоит очередная махинация по сбору средств , непонятно куда исчезающих. Инициативная группа бывает предлагает надежный способ управления , но появляются те , кто во чтобы то не стало хотят оставить все как есть , хотя , как оно есть на самом деле , тоже не понимают.

    Попробуем разобраться в плюсах и минусах той или иной формы управления.

    В первую очередь следует остановиться на разновидностях форм управления домом. Что стоит за аббревиатурой организации? Какие функции управления жильем она несет? За что с нее можно спрашивать? Именно форма управления определяет ее функциональные обязанности.

    Наиболее часто встречаются три способа управления многоквартирным домом

    Непосредственное управление

    При такой форме управления каждый собственник помещения от своего имени заключает договора с ресурсоснабжающими организациями — на водоснабжение , электроснабжение , газоснабжение и пр. При этом договор считается действительным , если его заключили 50% собственников. Нет нужного процента — договор можно не исполнять. Именно поэтому такой способ управления выбирают жильцы домов , где есть не более 12 квартир. Жильцы должны подходить к своим обязательствам ответственно и сплоченно. Чаще всего плату за услуги производит избранный председатель дома. А общедомовые интересы в организациях отстаивает старший по дому. Они не являются юридическими лицами и работают по доверенности. Непосредственное управление считается наиболее экономным, поскольку отсутствуют посредники. В то же время, — это самая благодатная почва для всевозможных правонарушений. Управдом может уклонятся от отчетности или предоставлять липовые документы и товарные чеки , словом , пользоваться махинациями для собственной наживы.

    Это интересно:  Муж оставил без денег. Как прокормить ребенка

    Непосредственное управление домом одно из самых дешевых , но самых рискованных. Подходит домам , где насчитывается небольшое количество квартир.

    Есть еще ряд минусов такого управления. Обслуживание жилья может производиться как силами собственников , так привлеченными на объект подрядными организациями. Но если в доме насчитывается более 12 квартир, собственники обязаны нанять управляющую компанию , с которой заключают договор подряда на услуги и работы ( данный договор регулируется Гражданским Кодексом РФ , а не статьей 162 Жилищного Кодекса РФ). В законодательстве нет четких определений по условиям договора на обслуживание общего имущества. Управляющие организации могут составлять договор , учитывая , прежде всего , собственные интересы, а не жителей дома. Если договор со стороны собственников будет не продуман , то даже Государственная жилищная инспекция не сможет помочь. Кроме того , при этом способе управления нет полномочий проверять деятельность УК , предусмотренных жилищным законодательством , поскольку она выступает в роли подрядной организации , выполняющей работы. Не указаны периодичность и форма отчета управляющих организаций.

    Не менее интересным остается вопрос о качестве коммунальных услуг. Ответственность за содержание сетей , за их исправность лежит на подрядной организации. Воду и тепло в дом подают ресурсоснабжающие организации. Но если вдруг вода на верхних этажах будет отсутствовать или в угловых квартирах плохо отапливаются радиаторы , то за это нести ответственность некому, в законодательстве такие моменты не прописаны. При непосредственном управлении сложно защищать права жильцов.

    ТСЖ — товарищество собственников жилья

    Это деловое содружество можно сравнить с неким старостой , который ратует за каждый уголок своего дома , скрупулезно следит за состоянием жилища , принимает меры по устранению неисправностей и улучшению качества жилья. С недавних пор можно встретить еще одну аббревиатуру — ТНС. В соответствии с поправками , внесенными в Жилищный Кодекс , с 1 сентября 2014 года все ТСЖ регистрируются в качестве ТСН ( товарищество собственников недвижимости). Уже существующие товарищества перерегистрацию не обязаны проходить , поэтому в общем употреблении по-прежнему остается ТСЖ. Просто следует помнить , что ТСЖ и ТСН — одно и тоже. Как в любой структуре , в деятельности ТСЖ есть свои плюсы и минусы.

    Преимущества ТСЖ

    При ТСЖ в управлении домом и решении главных вопросов непосредственное участие принимают собственники жилья. Это несомненный плюс. Владельцы квартир в доме лучше знают , какие проблемы необходимо решать в первую очередь , куда , объединившись , направить силы , на что расходовать средства. Оплата за содержание дома идет с собранных из жильцов денег. Раз в год проводится общее собрание жильцов , где утверждается годовой бюджет, устанавливаются размеры платежей и взносов , принимаются решения о сдаче в аренду нежилых площадей имущества. Далее в течение года председатель и выбранное правление решают поставленные перед ними задачи. В полномочия членов собрания ТСЖ Жилищный Кодекс относит широкий перечень вопросов ( Жилищный Кодекс ( глава 13), § 1 гл. 4 Гражданского кодекса РФ).

    ТСЖ имеет право выбирать эксплуатирующую организацию, контролировать ее работу , давать оценку качеству выполняемых услуг. В случае недоработок требовать их устранения. При неудовлетворительном сотрудничестве с той или иной организациейменять ее.

    Еще одним несомненным плюсом является право распоряжаться местами и помещениями общего пользования. На усмотрение ТСЖ на прилегающей к дому территории могут разместить детские игровые комплексы , спортивные , а также организовать гостевую парковку. Чердаки и подвалы тоже эксплуатируются по совместному решению. Их выгодно сдавать в аренду , а на полученные средства , как правило , проводят ремонтные работы в доме , сокращая тем самым взносы жильцов.

    Другим пунктом дохода могут стать муниципальные органы. Если в доме есть неприватизированные помещения , то их обслуживанием на правах собственников обязаны заниматься муниципальная структура. При ненадлежащем их содержании ТСЖ может в принудительном порядке взыскать платежи.

    Ст. 153 ЖК РФ разрешает по инициативе ТСЖ строить добавочные помещения к общему имуществу с целью их последующей сдачи в аренду и получения дополнительного дохода , тем самым снижая сумму взносов.

    Еще одно из достоинств ТСЖ — это возможность отказаться от услуг Дирекции по эксплуатации дома. Хозяева квартир посредством ТСЖ сами принимают решение , кого нанимать , то есть решают проблемы своими силами. Заключают договора с обслуживающим персоналом , с необходимыми организациями на выгодных для себя условиях.

    Отрицательные стороны ТСЖ

    Из минусов деятельности ТСЖ можно выделить несколько пунктов. Наиболее частой причиной негативного отношения к ТСЖ являются высокие коммунальные платежи. В целом они ничуть не выше , чем в среднем по городу. Просто , кроме коммунальных услуг , ТСЖ обязано оплачивать работу бухгалтера, юриста , органов управления и др. Все эти пункты учитываются при сборе обязательных членских взносов.

    Второй момент касается создания самого ТСЖ. Жилищный кодекс РФ гласит , что число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома. Это значит , что в расчет берется мнение большинства жителей. Если есть меньшинство, которое против, — их точка зрения не учитывается. С данной ситуацией они должны будут смириться.

    Ну , и один из самых важных в оценке специалистов отрицательных моментов ТСЖ остается сложность формы правления. Несмотря на все вышеперечисленные плюсы , для новичков эта форма управления — непосильный труд. Множество подводных камней на начальном этапе правления приводят к большим рискам и ошибкам. ТСЖ — это коллектив образованных , подготовленных и сплоченных личностей. Они должны уметь спокойно , без эмоций договариваться по разным вопросам: определение размера платежей , начислений , всевозможных обязательных минимальных услуг и работ , заключение договоров. Надо быть готовым вносить платежи за тех жителей , которые их задерживают. Как советуют специалисты , с такой формой управления торопиться не надо. На начальном этапе стоит работать в сотрудничестве с Управляющей Компанией. Контролируя их работу , понять все особенности этой формы управления , затем переходить на самостоятельное управление по форме ТСЖ.

    Многоквартирным домом управляют либо с помощью Управляющей Компании , либо путем создания ТСЖ. Нередко практикуют совместную форму правления , когда ТСЖ заключает договор на оказания услуг с УК.
    Фото: новостройкин.ру

    Управляющая компания

    Еще одна форма управления — с помощью Управляющей Компании. В ее обязанности входит оплата за содержание и ремонт жилья , и внесение оплаты за коммунальные услуги. При этом способе управления все предельно ясно. Собственники заключают договор с лучшей , на их взгляд , компанией. Она с помощью штата своих сотрудников выполняет обязательства по договору. «Под крылом» УК хорошо , но недешево. Посредник взымает деньги за свои услуги. Следовательно , нередко у собственников возникает желание узнать , правильно ли расходуются их средства. Они имеют на это полное право. Управляющая Компания в свою очередь должна вести отчетность и предоставлять жильцам доступ к нужным сведениям. Нередко с УК сотрудничают посредством ТСЖ. Собственники, не имеющие опыта управления , нанимают профессионалов , то есть УК , передают ей управление домом , а сами остаются в качестве контрольного органа в лице ТСЖ. Члены ТСЖ имеют право утверждать устав , выбирать председателя , правление ТСЖ , и заключать договор с Управляющей Компанией.

    Из всего вышесказанного можно подвести следующий итог. Непосредственное управление домом одно из самых дешевых , но самых рискованных. Подходит домам , где насчитывается небольшое количество квартир. Управление с помощью Управляющий Компании — удобно , комфортно , но требует контроля со стороны собственников , а значит все равно жильцы должны избирать ответственную группу , либо полностью довериться У. К. При управлении домом с помощью ТСЖ нужен сильный , грамотный , профессиональный управляющий. Такой способ управления подходит тем , кто хорошо подкован в жилищных вопросах , имеет ответственную группу и активного , надежного председателя. Когда подобную группу « топ менеджмента» из самих жильцов дома избрать сложно , практикуют совместную форму правления, — ТСЖ заключает договор на оказания услуг с УК.

    По мнению экспертов , чтобы на начальном этапе управления домом не зайти в тупик , есть несколько позиций , которые необходимо соблюсти.

    1. Инициативной группой должен быть составлен договор Управления ( необходимо следить , чтобы он не истек по сроку).
    2. Правление ТСЖ избираются на 2 года ( не должны быть просрочены полномочия).
    3. Председатель ТСЖ регистрируется в налоговой инспекции. Реально присутствует в доме. Не является работником УК.
    4. Реестр членов ТСЖ содержит в себе более 50% собственников помещений. Это значит , что ТСЖ легитимно , законно.
    5. Есть протокол о выборе данного способа управления.

    При соблюдении этих пунктов группа действительного управления дома может смело работать по схеме ТСЖ , либо заключать договор с УК, которая , выполняя свои задачи , отчитывается перед ТСЖ. Они вместе участвуют в рисках и , по сути , делают свою работу прозрачной. В любом случае , порядок в доме зависит от активности собственников жилья , и от грамотного подхода к управлению домом.

    Статья написана по материалам сайтов: www.km.ru, fb.ru, domdomoff.ru, kapremont.expert, www.novostroykin.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector