+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Сделки с нежилыми помещениями: продажа, аренда и выкуп данных объектов недвижимости, особенности реализации таких площадей, а также образцы договоров

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто – оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические. При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать:

  1. Право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в договоре, в виде заключения будущего договора купли-продажи имущества. То есть, договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….».
  2. Основным отличием договора аренды с выкупом от договора купли-продажи с рассрочкой платежа является оплата – в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором — только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости, переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества.
  3. В договоре прописывается полное описание предмета аренды, а в последующем, приобретаемого имущества.
  4. Также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом – есть сочетание соглашений об аренде и купле-продажи недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов.

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу.

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договора, уплаченные суммы не возвращаются – они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется договор только в момент перехода права собственности от наймодателю к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения:

  • Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование.

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности. То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

  • Переход права собственности по договору– этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
  • Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считаться незаключенным.
  • Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

  • Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
  • Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Скачать Договор аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе, сверить номера двигателя и кузова с документами. В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре.

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользование и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют. По договору арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом стороны могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль. Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать:

  • выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
  • право арендатора на выкуп автомобиля;
  • порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора:

  1. Для граждан – паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.
  2. Для организаций – документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.
Это интересно:  Договор купли продажи нефтепродуктов жд транспортом - вопрос юристу. Москва

Договор аренды с правом последующего выкупа — образец

Договор аренды с последующим выкупом — образец его приведен в нашей статье. Нюансы составления образца договора аренды с последующим выкупом, правовая природа этого вида арендного договора, особенности и условия его заключения будут рассмотрены ниже.

Образец договора аренды с правом выкупа.docx

Договор аренды с последующим выкупом: правовая природа

Договор аренды с последующим выкупом неоднороден:

  • его основное содержание составляют положения об аренде;
  • в части выкупа имущества используются некоторые конструкции из договора купли-продажи.

В юридической науке существует мнение, что договор аренды с последующим выкупом — это своеобразный вид аренды и элементов сделки по продаже в нем нет. Однако вся правоприменительная и судебная практика исходит из точки зрения о смешанной природе этого договора.

Следует учесть, что есть основные положения об аренде, а есть специальные, которые учитывают особенности разновидностей арендных сделок (§ 2, 6 гл. 34 ГК РФ) или передаваемого имущества (§ 3–5 гл. 34 ГК РФ). Их применение зависит от объекта аренды в конкретном договоре (ст. 625 ГК РФ).

В отношении условий о выкупе имущества предписано использовать нормы, содержащие требования:

  • к составлению договора купли-продажи (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66, апелляционное определение Омского областного суда от 13.01.2016 по делу № 33-175/16);
  • возникновению права собственности (п. 8 постановления пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73, далее — постановление № 73).

Договор аренды с последующим выкупом: общие положения

Установлен законодательный запрет на выкуп некоторого имущества, например:

  • в ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ;
  • ст. 5 ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» от 23.08.1996 № 127-ФЗ.

Договор аренды с последующим выкупом: основные условия

При составлении образца договора аренды с последующим выкупом важно обратить внимание на следующие моменты:

  • в нем обязательно должны быть указаны исчерпывающие характеристики объекта, передаваемого арендатору-покупателю (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
  • договор должен быть обязательно составлен в письменной форме при сроке заключения от 1 года, а если арендатором и/или арендодателем является юридическое лицо, то независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • если передается недвижимость и период действия договора превышает 1 год, такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

В отношении цены покупки должно быть указание:

  • включает арендная плата выкупную цену или нет;
  • фиксируется выкупная цена или нет;
  • подлежит ли цена индексации (определение ВС РФ от 23.11.2015 № 302-ЭС15-14546 по делу № А10-5070/14).

Договор аренды с последующим выкупом: дополнительные условия

Если стороны решили, что объект аренды необходимо застраховать, условия страхования также следует прописать в договоре.

Все остальные условия договора соответствуют стандартным условиям арендного договора.

Образец договора аренды с последующим выкупом размещен здесь: Договор аренды с последующим выкупом — образец. С помощью этого документа можно самостоятельно составить индивидуальный договор, подходящий для конкретной ситуации и объекта аренды.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Если предметом договора является аренда и выкуп нежилого помещения, условия внесения арендных платежей перестают действовать после оплаты стоимости выкупаемого имущества, но не позднее оформления перехода права собственности, независимо от того, был сам договор аренды зарегистрирован или нет (п. 6 постановления № 73).

Есть еще 1 нюанс выкупа нежилого помещения: арендатор становится собственником выкупленной недвижимости с момента его оформления в установленном порядке (используются конструкции договора купли-продажи), обязательства арендатора прекращаются (арендную плату он больше не платит). Однако стороны вправе согласовать иные условия (п. 8 постановления № 73).

В договоре аренды с правом выкупа нежилого помещения необходимо прописать его характеристики в соответствии с технической и кадастровой документацией (техническим паспортом БТИ, включающим экспликацию и поэтажный план, а также кадастровым паспортом).

Кроме того, к особенностям договора аренды с правом выкупа нежилого помещения можно отнести следующее:

  • Эти соглашения регистрируются по правилам аренды зданий и сооружений (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), хотя формально к таковым не принадлежат (информационное письмо президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 № 53).
  • Если запись об аренде в ЕГРП (с 01.01.2017 – ЕГРН, согласно новому ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ) сохранилась после оформления права собственности арендатором, это не означает, что арендные отношения продолжаются. Стороны также могут включить в соглашение иные условия. Исключением является выкуп имущества в соответствии с правилами, установленными ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которым запрещается обязывать арендатора оплачивать аренду после выкупа имущества (п. 6 постановления № 73).
  • Арендатору стоит помнить, что не стоит вносить улучшения до выкупа имущества, если это не согласовано с собственником помещения и/или компетентными органами, иначе договор может быть расторгнут (постановление 16-го арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 № 16АП-4769/15 по делу № А63-102/14, апелляционное определение Воронежского областного суда от 08.10.2015 по делу № 33-5203/15).

Договор аренды с правом последующего выкупа — специфический вид арендного договора. Будучи смешанным по своей структуре, он иногда вызывает трудности при его составлении. Однако, используя образец договора аренды с последующим выкупом, размещенный выше, и учитывая все особенности, предусмотренные законодательством, каждый юрист, даже начинающий, справится с оформлением такого договора.

Выкуп арендованного помещения

Вопрос-ответ по теме

Судебная практика по данному вопросу не единообразна.

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист

Однако с учетом Постановления Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 № 16662/11, в котором сделан вывод, что реализация права преимущественного выкупа возможна лишь по имуществу, приватизация которого допускается Законом № 178-ФЗ не исключен отказ в выкупе помещения (при этом, Закон № 178-ФЗ прямо не запрещает приватизацию жилых помещений, т.к. не регулирует данный вопрос).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«Кто может воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого имущества

Эта своего рода льгота установлена Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ«О приватизации государственного и муниципального имущества»; далее – Закон № 178-ФЗ (ч. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего бизнеса могут реализовать преимущественное право выкупа государственного и муниципального имущества до 1 июля 2018 года (ч. 3 ст. 10 Закона № 159-ФЗ). То есть в очередной раз срок льготной приватизации продлен на три года Федеральным законом от 29 июня 2015 г. № 158-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». При этом действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2015 года (ранее – на 1 июля 2013 года) (п. 5 ч. 2 ст. 1 Закона № 159-ФЗ):

  • опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или
  • заключен договор, который предусматривает отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

Однако арендатор может реализовать право преимущественного выкупа, только если соответствует следующим условиям (ст. 3 Закона № 159-ФЗ):

  • арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года (п. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2013 года;
  • у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням);
  • имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, которое предназначено для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Это интересно:  Выкуп договора ренты: в каких случаях допускается?

До 1 июля 2013 года для выкупа государственного имущества закон предусматривал еще и требование к площади (ограничивал ее размер). Площадь выкупаемого помещения не должна была превышать предельные значения, установленные законами субъектов РФ. Однако новая редакция Закона № 159-ФЗ такого ограничения не содержит.

Еще одно изменение заключается в том, что теперь в некоторых случаях арендатор может выкупить даже то имущество, которое включено в указанный выше перечень.

Для этого арендатору нужно обратиться с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также соответствовать двум требованиям:

  • арендатор владеет и (или) пользуется арендуемым имуществом непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды по состоянию на 1 июля 2015 года (п. 1 ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2012 года;
  • арендуемое имущество входит в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи соответствующего заявления.

Такие правила предусматривает часть 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что включение помещения в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, после опубликования Закона № 159-ФЗ нарушает права и законные интересы арендатора

ООО «В.» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа в выкупе арендуемого им нежилого помещения и об обязании заключить договор купли-продажи. Суды нижестоящих инстанций в удовлетворении требований отказали.

Президиум ВАС РФ, отменив принятые по делу судебные акты, удовлетворил требования общества в полном объеме. При этом суд отметил следующее. Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, имеет право по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. С учетом того, что имущество, включенное в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, включение его в такой перечень после опубликования Закона № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав.

Такие действия нарушают права и законные интересы ООО «В.», создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным законом. В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (постановление Президиума ВАС РФ от 1 декабря 2011 г. № 9646/11).

Имущество, которое может быть объектом выкупа, должно быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости. Реализация права на заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»»; далее – информационное письмо № 134).

Законодательство прямо называет несколько категорий субъектов малого и среднего предпринимательства, которые не могут воспользоваться правом преимущественного выкупа (кредитные организации и т. п.). Вместе с тем, закон называет инесколько видов имущества, в отношении которых право преимущественного выкупа не применяется.

На практике нередко возникают сложности с применением перечисленных выше условий. Уполномоченные органы субъекта РФ или муниципалитета зачастую понимают их буквально. Однако судебная практика толкует эти условия расширительно.

Так, если были незначительные промежутки между прекращением одного договора аренды и заключением следующего, требование о непрерывности владения и пользования имуществом все равно будет считаться соблюденным. Но для этого надо, чтобы выполнялись два условия.

Во-первых, в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться имуществом.

Во-вторых, арендодатель не заявлял возражений. Такие разъяснения Президиум ВАС РФ привел в пункте 6информационного письма № 134.

Отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права в этих случаях неправомерен, и арендатор вправе его обжаловать в суде.

Суды допускают возможность незначительной просрочки и по внесению арендной платы.

Как показывает анализ судебной практики, суд может признать просрочку незначительной, если:

  • задолженность небольшая по сумме;
  • задолженность несущественная по количеству дней просрочки;
  • нарушения сроков оплаты не носили систематического характера;
  • при выявлении задолженности арендатор ее погашает;
  • заявителем обоснована уважительность причин, вызвавших просрочку в оплате;
  • меры ответственности за ненадлежащее исполнение договора аренды к арендатору не применялись.

Могут ли региональные или муниципальные власти установить какие-либо ограничения или дополнительные условия реализации преимущественного права

Нет, такие ограничения неправомерны. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в информационном письме № 134, перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение имущества, определен исчерпывающим образом.

Не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества. В связи с этим субъекты РФ, а также муниципальные образования не могут своими нормативно-правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации такого права».

Договор купли-продажи нежилого помещения. Образец

Текст документа

ДОГОВОР № ____
купли-продажи нежилого помещения

г. ______________ «___»__________ 20__ г.

___________________________________, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице
_______________________________________________________________________________,
действующего на основании ________________________________, с одной стороны и
___________________________________, именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице
_______________________________________________________________________________,
действующего на основании _______________________________________, с другой
стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупатель
покупает недвижимое имущество: нежилое помещение (в дальнейшем — «Помещение»),
кадастровый (условный) номер ____________, площадью ____ (________________) кв. м,
расположенное по адресу: ________________________________________________________,
на ___ этаже в ____ этажном здании и долю в праве общей собственности _______________
(назначение здания) здания общей площадью ____ (________________) кв. м., одновременно
с помещением передаются: технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы,
экспликации, другие документы.
1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается
свидетельством о праве собственности ______________________________________________.
1.3. Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом настоящего
договора, составляет ______ (___________________) рублей, согласно справке № ______ от
«___»________ 20__ года, выданной ________________________________________________.
1.4. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 1.1
Помещение никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не
состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
1.5. Права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимся в нем
помещением, передаются Покупателю в следующем порядке: __________________________.
1.6. Капитальный ремонт помещения проведен «___»_______ 20__ г.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. 1.1 настоящего договора,
составляет _______ (_________________________) рублей. Указанная цена, установленная
соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не
подлежит.
2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к
нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством
РФ.
2.3. Сумма, указанная в п. 2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в
течение ___ банковских дней после подписания настоящего договора.

3. СРОК НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует до
завершения оформления права собственности Покупателя на приобретаемое имущество и
завершения всех расчетов.

4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

4.1. Продавец обязан в ___-дневный срок с момента подписания настоящего договора
передать Покупателю указанное в п. 1.1 настоящего договора Помещение по приемо-
сдаточному акту (прилагается), подписанному уполномоченными представителями сторон и
заверенному печатями Продавца и Покупателя.

Это интересно:  Договор обременения на квартиру

5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и
указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода
права собственности от Продавца Покупателю в Едином государственном реестре прав и
выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за
приобретаемое Помещение.
5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1
настоящего договора, лежит на Продавце.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество
(Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1.
6.1.2. П предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной
регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления прав
землепользования.
6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию
продаваемого Помещения.
6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести
полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для
государственной регистрации перехода права собственности Покупателя на данное
Помещение в Едином государственном реестре прав.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п. 2.1 настоящего
договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки,
установленные в п. 2.3.
6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.
6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все
необходимые документы.

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, его одностороннее
изменение или расторжение в одностороннем порядке виновная сторона возмещает другой
стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.
7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются
действующим законодательством РФ.

8.1. Споры, по настоящему договору, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке,
предусмотренном действующим законодательством РФ.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Дополнения и изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение
возможно только при письменном соглашении сторон.
9.2. В случае если Покупатель не переведет на счет Продавца вышеоговоренную сумму в
установленные договором сроки, настоящий договор подлежит расторжению. При этом
Покупатель будет обязан передать Помещение, являющееся предметом настоящего договора,
Продавцу.
9.3. Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой из сторон, а
третий — для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

Сделки с нежилыми помещениями: продажа, аренда и выкуп данных объектов недвижимости, особенности реализации таких площадей, а также образцы договоров

Требования, предъявляемые к договору купли-продажи нежилого помещения

Согласно Гражданскому Кодексу РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение недвижимого имущества является купля-продажа.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

  1. В верхней части договора необходимо указать:
    • название документа (например, «Договор купли-продажи нежилого помещения»)
    • место его составления
    • дата составления (прописью)
    • текст документа начинается с определения сторон и их реквизитов
      (Если договор заключен не самим продавцом или покупателем, то в документе указываются основания, по которым определенное лицо действует при заключении договора).
      Сторонами сделок могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок выступают граждане и юридические лица. В некоторых случаях совершать сделки с нежилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного имущества.
  2. Первый пункт — предмет договора.
    В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества:
    • адрес местоположения объекта, этаж
    • инвентарный номер
    • наименование объекта продажи (нежилое помещение, часть нежилого помещения)
    • площадь
    • кадастровый паспорт

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Также должен быть указан вид права, на основании которого недвижимое имущество принадлежит продавцу (собственность) со ссылкой на правоустанавливающий документ (наименование, номер, кем и когда выдан).

Кроме этого указываются ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

При продаже объекта недвижимости в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Порядок передачи имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

  • Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  • Далее нужно описать права и обязанности сторон. Сначала продавца, затем – покупателя.
  • Следующий пункт – это ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору и порядок разрешения споров.

    Статьей 557 ГК РФ предусмотрена ответственность продавца за передачу недвижимости ненадлежащего качества.

  • Прописываем форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы), при наступлении которых стороны не несут ответственность за невыполнение своих обязательств друг перед другом.
  • Последним пунктом идут заключительные положения, в которых указывается количество экземпляров договора, приложения, а также другие дополнительные условия по усмотрению сторон.

    Количество экземпляров договора соответствует количеству сторон, участвующих в договоре, и один экземпляр — для хранения в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в Росреестре.

    В завершении договора необходимо указать адреса и платежные реквизиты сторон. Внизу ставятся подписи уполномоченных лиц, а сверху на подписи (если продавец юридическое лицо) — печати организаций.

    Договоры, имеющие объем более одного листа, должны быть прошиты, листы пронумерованы. Количество прошнурованных и пронумерованных листов удостоверяется подписями уполномоченных представителей сторон договора и заверяются печатями.

    На нашем сайте Вы можете ознакомиться с примерной формой Договора купли-продажи недвижимости.

    Статья написана по материалам сайтов: pravovedus.ru, rusjurist.ru, www.law.ru, www.realto.ru, www.apex-realty.ru.

    »

  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector