+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Расторжение договора долевого участия в строительстве

Первичный рынок строительства многоквартирных домов никогда не бывает идеальным.

На рынке работает множество строительных компаний-подрядчиков, многие из них недобросовестно выполняют свои обязанности.

Чаще всего, это связано с задержкой сроков сдачи объектов строительства.

При возникновении такой ситуации, многие дольщики отказываются от договора с застройщиком.

Можно ли расторгнуть договор долевого участия, и какие нюансы потребуется соблюсти?

Содержание

Права сторон

Каждого из участников долевого строительства закон наделяет определенными правами и обязанностями.

Главная обязанность сторон заключается в соблюдении прав и интересов сторон договора о долевом участии.

Если они будут нарушаться по различным причинам, то заинтересованная сторона вправе потребовать компенсацию, исправление допущенных ошибок и нарушений, а также расторжения основного договора.

При расторжении договора должны учитываться различные нюансы и требования законодательства. Никакие права и интересы сторон не должны нарушаться.

Отражение в законе

Все основные вопросы, связанные с правами и обязанностями сторон, порядком и условиями расторжения договора долевого участи, регулируются нормами действующего законодательства РФ.

Основным нормативно-правовым актом в данной области, является ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве».

Указанный законодательный акт также содержит условия о сроках сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Этот вопрос достаточно актуален, так как застройщик довольно часто задерживают сроки, нарушая права и интересы дольщиков.

Иногда, срок завершения строительства может занимать несколько месяцев, но, как показывает практика, все затягивается на долгие года.

От таких обстоятельств, в первую очередь, страдают дольщики, вложившие свои денежные средства в строительство.

В такой ситуации можно ждать, когда застройщик сдаст объект или поступить иным способом, расторгнув договор о долевом участии, потребовав возмещения компенсации за моральный ущерб и возвращения денежных средств.

Так как заключение подобного рода регулируется общими нормами гражданского законодательства, то к ней могут применяться нормы ГК РФ.

Возникшее основание

Договор долевого участия является документов, обладающим юридической силой.

Это означает, что просто расторгнуть его не получится, необходимы веские основания.

Видео: расторжение договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком

Это касается даже тех случаев, когда расторжение происходит в одностороннем порядке.

Как показывает судебная практика, расторжение договора участия в долевом строительстве, более чем в 90 % случаев, происходит по причине несоблюдение его основных условий.

Расторжение договора участия в долевом строительстве

По правилам, установленным действующим законодательством, расторжение любого договора, включая договора долевого участия, может осуществляться по следующим основаниям:

Приняв решение о расторжении договора, необходимо ориентироваться не только на стремление вернуть вложенный в строительство капитал, но и учитывать ряд определенных факторов.

К ним могут относиться — финансовая несостоятельность застройщика, оценка готовности строящегося объекта, соблюдение условий договора не только застройщиком, но и дольщиком и прочее.

По соглашению сторон

В рассматриваемом случае не требуется выполнения каких-либо условий для расторжения имеющегося договора, так как участники гражданского оборота могут сами распоряжаться своими правами и осуществлять возложенные на них обязанности.

Главное условие заключается в том, что и застройщик и дольщик, должен проявить добровольное согласие на расторжение договора.

Несмотря на достижение соглашения, все равно могут возникнуть определенные трудности.

Например, застройщик может потребовать включения в соглашение о расторжении условий о том, что возврат денежных средств будет произведен только в случае, если будет заключен аналогичный договор с другим участником долевого строительства.

Безусловно, такое условие незаконно и соглашаться на него не следует, так как по итогу, договор может быть не заключен.

Тогда придется собирать документы и взыскивать денежные средства в судебном порядке.

Суд, при рассмотрении иска, будет ориентироваться на положения закона № 214 и нормы законодательства, затрагивающие защиты прав потребителей.

Бывают случаи, когда застройщик настаивает на довольно большой срок для возврата денежных средств.

Максимальный срок должен быть установлен не более чем на 20 дней, так как чем больше он будет установлен, тем труднее будет обратиться в суд.

Подписав бумагу о расторжении договора по соглашению сторон, необходимо провести его регистрацию в Росреестре.

По инициативе застройщика

Расторжение договора по инициативе застройщика, чаще всего происходит из-за просрочки или несвоевременного внесения дольщиком суммы, согласованной сторонами в договоре.

Застройщик в таком случае должен соблюдать следующие нюансы:

Пошаговое руководство: расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика, возврат средств за квартиру.

Как и любое другое соглашение, договор долевого участия (ДДУ) можно при необходимости расторгнуть.
Но так как в данном случае речь идет о квартире, которая еще не построена, в деле есть некоторые нюансы, которые и будут подробно рассмотрены в нашей статье.

○ Причины расторжения договора.

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Исходя из ст.9 настоящего закона, каждая из сторон может расторгнуть договор при определенных обстоятельствах. Дольщик вправе сделать это, если застройщик:

  • Нарушает сроки строительства больше чем на 2 месяца.
  • Сдал квартиру с существенными недостатками, затрудняющими ее эксплуатацию, и не устранил их в положенный срок.
  • Не соблюдает условия договора (например, площадь сданной квартиры меньше, указанной в соглашении).

○ Способы расторжения ДДУ.

Договор долевого участия может быть расторгнут:

  • Через суд.
  • В одностороннем порядке.
  • По соглашению участников.

Рассмотрим каждый способ более подробно.

В случае грубых нарушений договора со стороны застройщика дольщик вправе потребовать прекращения соглашения в судебном порядке. К таковым относится:

  • Остановка строительства, когда очевидно, что даже при его возобновлении сроки не будут соблюдены.
  • Внесение существенных изменений в проектную документацию.
  • Изменение назначения общего имущества многоквартирного дома.

В любом из этих случаев вам нужно направить исковое заявление в суд с приложением доказательств нарушения своих прав.

Это гарантирует не только возврат вложенных денег, но и получение компенсации от застройщика за пользование финансовыми средствами дольщика в период строительства. Кроме того, вам полагается компенсация за понесенные расходы, а также половина штрафа, наложенного судом. Все выплаты должны быть произведены в течение 10 дней с момента вынесения решения.

✔ В одностороннем порядке.

До момента подписания акта приема-передачи квартиры у дольщика есть право отказаться от квартиры. Если причиной изменения мнения послужили нарушения со стороны застройщика, можно оформить отказ без получения чьего-либо согласия и вернуть свои деньги.

А если дольщик просто потерял интерес к будущей квартире, он может переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

✔ По соглашению сторон.

Это самый простой способ, потому что между участниками нет разногласий. Единственное, что надо учесть, это необходимость удостоверения возврата денег. Для этого стороны заключают договор о расторжении, в котором прописывается обязательство застройщика вернуть внесенные дольщиком средства.

Отдельно следует обратить внимание на период возврата. Желательно, чтобы он был осуществлен сразу, потому что если указать какой-то период (например, 1 год), вы рискуете не получить свои деньги обратно в силу возникновения форс-мажорных обстоятельств.

○ Основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке.

Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке нужно направить уведомление другой стороне о планируемом отказе от своих обязательств. Для этого требуется наличие факта нарушения условий договора со стороны застройщика. Рассмотрим подробнее, когда именно возможно расторжение в одностороннем порядке.

✔ Не передают квартиру.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (п.1 ст.6 214-ФЗ).

Если указанный в договоре срок превышается более чем на 2 месяца, это является основанием для отказа от своего долевого участия в строительстве.

✔ Низкое качество жилья.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (п.1.1 ст.7 214-ФЗ).

Помимо предоставленной документации, нужно лично убедиться в качестве покупаемого жилья. Особое внимание нужно обратить на:

  • Качество монтажа дверей и окон.
  • Соответствие высоты потолков указанным в документации цифрам.
  • Наличие следов от плесени или грибка.
  • Состояние вытяжки, выводов для канализации и стиральной машины, разводки для холодной и горячей воды.

Фактическое состояние квартиры удостоверяется актом приема-передачи, который подписывается застройщиком и дольщиком.

Это интересно:  Договор долевого участия не зарегистрирован - что делать, в Регпалате, застройщик не регистрирует

✔ Прекращение поручительства банка.

Каждый застройщик должен иметь банковское поручительство на возведение здания. Это является гарантией выполнения им своих обязательств. Если данное поручительство прекращается, компания обязана предупредить своих дольщиков об этом не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора с банком.

На заключение нового соглашения отводится 15 дней. Если какое-либо из перечисленных условий не будет соблюдено, дольщик может использовать это в качестве основания для прекращения своего дальнейшего долевого участия.

✔ Другие основания, которые можно считать уважительными.

Дольщик также может инициировать расторжение договора, если застройщик отказывается:

  • Устранить обнаруженные недостатки безвозмездно и в разумные сроки.
  • Уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным недостаткам.
  • Возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

○ Процент за пользование деньгами.

Кроме возврата суммы, внесенной в долю строительства, при расторжении ДДУ вы имеете право получить компенсацию за пользование вашими финансовыми средствами. Это процент в размере 1/300 от ключевой ставки и его исчисление начинается с первого внесения долевого взноса. Положенная к возврату сумма вычисляется по формуле:

Св – внесенная сумма;

Д – количество дней от даты внесения денег и до момента расторжения договора;

КС – ключевая ставка Центробанка в данный период;

К1 – коэффициент, который устанавливается как 1, если речь идет о юрлице и как 2, если дольщик – физлицо.

○ Штраф за расторжение договора.

Закон не предусматривает взыскание штрафа за расторжение договора с дольщика, если иное не закреплено в договоре. Поэтому если застройщик угрожает удержанием определенной части финансов, смело ссылайтесь на Закон о защите прав потребителей.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст.32 Закона).

Исходя из данного закона, застройщик должен доказать, что удержанная сумма является платой за фактически понесенные расходы. Если же доказать подобное не удастся, штраф придется платить строительной компании. А это вместе с возвратом денег дольщику, процентами за их использование и компенсацией за моральный вред, может составить внушительную сумму. Поэтому застройщик, скорее всего, не будет связываться с этим, если вы продемонстрируете минимальное знание собственных прав.

○ Советы юриста:

✔ Застройщик сильно затянул со сдачей квартиры, когда решили расторгнуть договор, выяснили, что сумма штрафа достигает половины стоимости квартиры, законно ли это и можно ли это оспорить?

Взыскание штрафа с дольщика не является правомерным в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Поэтому вы можете подать в суд на застройщика, и тогда штраф должен будет уплачивать он.

✔ После въезда в готовую квартиру обнаружили, что местами обваливается потолок, зимой промерзают стены и все покрытие осыпается. Можно ли вернуть деньги в таком случае и сколько действует гарантия на дом?

Вы можете потребовать устранения недостатков в течение 5 лет после приема квартиры. Для этого необходимо направить претензию застройщику с требованием устранить обнаруженные недостатки. Если реакции не будет, можете обращаться в суд для защиты своих прав.

Специалист Кузнецова Ирина расскажет, как можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по инициативе дольщика.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ

Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем собственным жильем. И это неслучайно, поскольку его цена значительно ниже среднерыночной стоимости недвижимости. Вкладывая свои деньги в, казалось бы, выгодное и перспективное долевое строительство, вряд ли кто задумывается, что через некоторое время могут наступить обстоятельства, когда придется отказаться от голубой мечты о дешевых квадратных метрах. Однако в последнее время невыполнение своих обязательств строителями происходит достаточно часто, и дольщикам ничего не остается, как пойти на крайнюю меру – расторжение ДДУ с недобросовестными застройщиками.

Кто и как может расторгнуть договор

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ. Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю, закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.

Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Застройщики зачастую предлагают сначала заключить предварительный договор, который является незаконным. Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.

Расторгнуть договор ДДУ после регистрации можно на законных основаниях, при этом прекратить отношения с недобросовестным застройщиком, дольщик может на весьма выгодных для себя условиях. Существует четыре способа, по которым возможно расторжение договора долевого участия:

  • по инициативе дольщика;
  • по судебному решению;
  • по обоюдному соглашению;
  • по инициативе застройщика.

Стоит обратить внимание, что независимо от того, по какой причине произошло расторжение ДДУ, застройщик должен возвратить дольщику все вложенные деньги. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

В каких случаях дольщик может инициировать прекращение договора

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта. Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам. При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно. Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

  • застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
  • Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
  • По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней. Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ. В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Основания для прекращения договорных отношений через суд

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые невозможно. Таковыми являются:

  1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
  2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
  3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны. Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %. Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, увеличивающих стоимость жилья, и требование доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в судебный орган.

Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом. Выплата средств должна быть произведена не позднее 10 будних дней после принятия судебного решения. В противном случае, со следующего дня поле наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

Когда застройщик может отказаться от исполнения договора

У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям. Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней. Только по прошествии этого срока он может выслать в адрес участника уведомление о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым, и не позднее 10 дней с момента отправления письма, застройщик обязан произвести возврат денег участника.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Это интересно:  Расторжение трудового договора с материально ответственным лицом

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Расторжение по взаимной договоренности

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ. Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании. При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность. Безусловно, такой вариант завершения отношений является более быстрым и удобным, процесс расторжения значительно упрощается, дольщик избавляется от необходимости обращения в суд.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Желательно вообще отказаться от подписания соглашения, в котором прописаны кабальные для дольщика условия. Стоит также учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только после того, как пройдет срок, отведенный для оплаты.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней). Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков. Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа. Изучив ваши документы, профессиональные юристы нашей организации разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит с максимальной для вас выгодой прекратить договорные отношения с недобросовестной строительной компанией. Чтобы быстро связаться с нами, перейдите на страницу «Контакты».

Процедура расторжения ДДУ: порядок, условия, оформление

Расторжение договора долевого участия возможно тремя способами: по инициативе одной из его сторон (дольщика или застройщика), через суд или по обоюдному согласию. Застройщик должен вернуть деньги, полученные от покупателя и проценты за их пользование в течение 10 или 20 дней. Суд может взыскать с компании штраф за нарушение прав потребителей и расходы на юридические услуги. Расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре

К договору долевого участия в строительстве (ДДУ), как и любому гражданско-правовому соглашению, применяются все нормы обязательственного права. Поэтому расторжение ДДУ, к примеру, дольщиком, который мог передумать покупать квартиру, не является чем-то особенным.

Способы расторжения

В зависимости от сложившейся ситуации процедура происходит мирно либо в судебном порядке с дальнейшей работой по получению уплаченных денежных средств. Инициатором прекращения договорных отношений может выступать одна из сторон. Таким образом, все способы расторжения сводятся к 4 группам:

  • по инициативе дольщика;
  • по инициативе застройщика;
  • судебный;
  • договорный.

Судебное расторжение также происходит по воле одной из сторон, и, теоретически, его можно отнести к одной из обозначенных групп. Но в силу особенностей самого процесса оно выделено в качестве отдельного варианта.

Инициатива дольщика

Физическое лицо, участвующее в долевом строительстве дома, имеет ряд оснований для одностороннего отказа от подписанного соглашения:

  • Нарушение сроков сдачи дома больше, чем на 2 месяца.

Закон установил обязанность застройщика по своевременному вводу дома в эксплуатацию и передаче объекта соглашения. Изначально срок окончания строительства указывается в договоре. По мере выполнения работ может оказаться, что в согласованный период они выполнены не будут, тогда не менее чем за 2 месяца до наступления обозначенного срока ответственная компания должна оформить с дольщиками дополнительные соглашения с новым сроком. Именно от него отсчитывается два месяца, поскольку новый документ вносит изменения в условия заключенного договора. Они вступают в силу в момент подписания или дату, указанную в дополнительном соглашении. Неисполнение этого обязательства дает дольщику право отказаться от договора и произвести взыскание уплаченных денег.

Важно! Односторонний отказ не предполагает получение согласия застройщика на расторжение договора. В случае несогласия с односторонним отказом дольщика от договора, спор переносится в суд.

  • Отсутствие банковской гарантии или прекращение ее действия.

Банковская гарантия – один из вариантов поручительства как гарантии выполнения застройщиком обязательств по возведению дома. Когда соответствующий договор истекает, организация обязана предпринять меры по ее продлению или очередному получению. На выполнение предоставляется 15 дней с момента истечения срока действия предыдущей гарантии. Аналогичные правила действуют и в случае отзыва лицензии у кредитной организации, в которой получена гарантия. Застройщик обязан за 15 дней заключить договор с другим банком.

  • Существенное несоответствие квартир требованиям по качеству, установленным договором, произошедшее по вине застройщика.
  • Нарушение сроков устранения недостатков.

Требования по качеству жилья устанавливаются законом и договором долевого участия. За нарушения в части несоответствия заявленным требованиям покупатель квартиры вправе потребовать уменьшения цены, возмещения расходов или бесплатного устранения недостатков.

При существенных нарушениях дольщик вправе разорвать договор в одностороннем порядке. Во всех остальных случаях покупатель выбирает один из указанных вариантов. И только при невыполнении требований он может аннулировать соглашение.

  • Иные условия, предусмотренные договором.

Застройщик вправе устанавливать дополнительные гарантии, за нарушение которых дольщику предоставлено право расторгать договор в одностороннем порядке.

Внимание! Введение в договор штрафов, взимаемых застройщиком при расторжении соглашения по инициативе покупателя, невозможно. Такое требование является основанием для привлечения к административной ответственности.

Порядок расторжения

Порядок расторжения ДДУ по инициативе самого дольщика предполагает направление уведомления. В нем подробно изложить причины решения (нарушения, допущенные застройщиком), подкрепленные нормативной базой. Договор считается расторгнутым с момента направления уведомления второй стороне. Закон устанавливает обязательное требование – направление документа в письменной форме почтой заказным письмом с уведомлением.

В уведомлении застройщику предлагается вернуть уплаченные ему денежные средства и приложить реквизиты счета для перевода. Также подлежат уплате проценты за пользование деньгами, о них будет сказано ниже.

После направления уведомления дольщик обращается в Росреестр, где пишет заявление об осуществлении регистрационных действий. К нему он прикладывает копию документа, квитанций и описи об отправке.

Важно! Если застройщик выполняет свои обязанности, расторгнуть с ним договор в одностороннем порядке невозможно (ст. 9, п. 1.2).

Судебный порядок

В суд, помимо случаев, прямо указанных в ФЗ № 214 (ст. 9), осуществляется перенос всех неурегулированных споров:

  • приостановление на неопределенный срок или прекращение строительных работ по дому, в который входит объект долевого строительства. Обязательное условие – наличие обстоятельств, прямо указывающих на невозможность окончания стройки в срок, предусмотренный соглашением;
  • существенное изменение проектной документации, включая пересмотр общей площади или площади нежилых помещений в сторону увеличения;
  • внесение изменений в назначение общего имущества или нежилых помещений;
  • иные случаи, предусмотренные договором.

Инструкция

Для защиты своих прав и имущественных интересов дольщик составляет исковое заявление. К нему прикрепляется пакет документов и направляется в суд. Выбирать орган следует по месту нахождения организации.

Обратите внимание! Адрес офиса и адрес регистрации компании могут отличаться. Выбирать следует тот, который указан в выписке. Получить ее можно бесплатно на сайте ФНС.

В заявлении указываются сведения об органе, в который направляется документ, дольщике (истце), застройщике (ответчике), наименование. Далее подробно описывается сложившаяся ситуация. Тезисно предлагается осветить следующие темы:

  • заключение договора, включая дату подписания и регистрации, предмет, права и обязанности сторон (не все, а только те, что имеют отношение к делу);
  • факт исполнения дольщиком его обязанностей (к примеру, оплата в полном объеме), подтвержденный документами;
  • нарушения со стороны застройщика, в чем они выражаются, и какой пункт договора нарушают;
  • меры урегулирования конфликта (направление уведомлений), приложение иных доказательств, подтверждающих необходимость расторжения договора;
  • ссылки на нормы ФЗ № 214, дающие право разрывать соглашение в суде;
  • требования: расторгнуть договор, обязать вернуть деньги, выплатить проценты, возместить убыток;
  • список приложений;
  • дата и подпись.

К отношениям, возникающим между дольщиками и застройщиком, применяются положения о защите прав потребителей, поэтому госпошлина не уплачивается.

К числу приложений относятся следующие документы:

  • договор долевого участия;
  • документы, подтверждающие оплату квартиры;
  • досудебная переписка с застройщиком (если есть);
  • документы, подтверждающие нарушения со стороны застройщика;
  • расчет суммы процентов и штрафа (суд имеет право штрафовать за нарушение законодательства о правах потребителей).

Решение суда вступает в силу через месяц после его изготовления в полном объеме. Застройщик может возражать против сделанных выводов и подать жалобу. В этом случае судебный акт при его утверждении апелляционной инстанцией вступает в силу в день оглашения результатов рассмотрения жалобы.

В течение 10 дней после вступления в силу решения застройщик должен перечислить деньги дольщику. Если на 11 день возврат не произведен, истец вправе получить исполнительный лист и взыскать их принудительно через банк или приставов. Дополнительно можно возместить расходы на представителя, взыскать суммы морального ущерба и штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Решение с отметкой о вступлении в законную силу прикладывается к заявлению и передается в Росреестр для осуществления регистрационных действий.

Инициатива застройщика

Инициативу в расторжении застройщик может проявить только в одном случае, если дольщик не исполняет свои финансовые обязательства.

Порядок оплаты определяется договором. Она вносится единовременно или в рассрочку, оформленную у застройщика (ипотека в расчет не берется, поскольку действуют правоотношения банк-заемщик). За просрочку внесения платежей могут начисляться штрафы. Однако при отсутствии оплаты в течение двух календарных месяцев застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Это интересно:  Получение договора социального найма

Перед отправкой уведомления о расторжении застройщик обязан предупредить покупателя о своих намерениях письменно, дав ему месяц на погашение задолженности. Если деньги не поступают, следующий шаг – оформление бумаги о расторжении соглашения.

Договор следует считать расторгнутым с момента отправки заказного письма с соответствующим уведомлением. В течение следующих десяти дней организация возвращает бывшему клиенту все уплаченные им средства, включая проценты за пользование ими. Вычет штрафных санкций из этой суммы невозможен.

Закон предусматривает только одно основание для одностороннего расторжения по инициативе застройщика. Таким образом, он защищает интересы физических лиц, вкладывающих деньги в проект.

Рис. 2. Мужчина, мнущий бумагу. Источник: сайт HardCoreCase

Взаимная договоренность

Один из самых редких способов расторжения договора. Когда стороны приходят к обоюдному согласию относительно условий, на которых расторгается договор, они подписывают дополнительное соглашение. Оно обязательно содержит указание на факт и дату расторжения договора долевого участия, перечисляет права и обязанности сторон.

Дополнительное соглашение подлежит регистрации в Росреестре. Государственная пошлина не уплачивается.

Обратите внимание! Расторгнуть уже исполненный договор ДДУ нельзя, так как стороны выполнили свои обязательства, установленные соглашением: покупатель выплатил сумму, застройщик построил дом и передал ему квартиру.

Правила об уплате неустойки предусмотрены ст. 9 ФЗ № 214. Они предполагают размеры и сроки выплаты, указанные в таблице.

Таблица 1. Размеры и сроки выплаты неустойки застройщиком

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Договор долевого участия (далее ДДУ), согласно российскому законодательству, дает возможность дольщику расторгнуть его в одностороннем порядке. Достаточно одного желания выйти из соглашения и потребовать у застройщика деньги обратно.

Причин у дольщика может быть много: появилась возможность купить жилье на вторичном рынке, переезд в другой регион, непредвиденные обстоятельства (расходы на лечение, распалась семья, и др).

Но чаще всего ДДУ расторгается по объективным причинам: не устраивает качество жилья, строительство затягивается или приостановлено на неопределенный срок.

Когда можно расторгнуть договор долевого участия?

Договор долевого строительства можно расторгнуть по инициативе как застройщика, так и дольщика. Первый обязан вернуть все вложенные средства дольщикам, выплатить компенсацию и моральный вред. Происходит это, если компания испытывает финансовые трудности, не может вести строительство, несоблюдение условий договора обусловлено иными факторами.

  • Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, когда вторая сторона нарушает условия, например, пропустила срок внесения денежных средств на два месяца.
  • По инициативе дольщика договор расторгается в случае, если лицо передумало приобретать данное жилье, испытывает трудности или не может выплатить сумму по договору сделки. Аналогично, когда компания нарушила срок сдачи объекта, можно требовать расторжения договора.
  • Согласно закону, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через двадцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства.
  • По инициативе дольщика договор расторгается в случае, если лицо передумало приобретать данное жилье, испытывает трудности или не может выплатить сумму по договору сделки. Аналогично, когда компания нарушила срок сдачи объекта, можно требовать расторжения договора.

Практика показывает, что расторжение договоров долевого строительства часто сопровождается судебными процессами. Каждая из сторон, изъявившая желание расторгнуть договор, всегда желает получить не только вложенные средства обратно, но и получить от своих действий какую либо сатисфакцию. Со стороны застройщика это чаще всего условия расторжения договора, с дополнениями в виде каких либо процентов за досрочное расторжение договора долевого строительства. Со стороны дольщиков, это установленная Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» неустойка.

Статья 9 Федерального Закона № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” от 30.12.2004г. предусматривает любое развитие событий.

Как он расторгается?

Расторжение договора долевого строительства возможно следующим образом:

  • по соглашению сторон: дольщик может предложить застройщику остановить действие договора и подписать Соглашение о расторжении (при обоюдном согласии). Оно подписывается обеими сторонами и регистрируется в Росреестре;
  • в одностороннем порядке: дольщик может без предварительного сообщения выйти из ДДУ, уведомив об этом застройщика письмом (ч.4 ст.9 ФЗ № 214-ФЗ) Надо указать причину, приложить расчет процентов и свои реквизиты. Расторжение регистрируется в Росреестре;
  • в судебном порядке: перечень причин предусмотрен ст.9 ФЗ № 214-ФЗ

Решение дольщика аннулировать ДДУ может быть вызвано следующими случаями:

  • грубым нарушением сроков сдачи объекта; если срок превышен на два и более месяцев — это повод потребовать деньги;
  • условия договора не соблюдены — квартира не соответствует им и/или требованиям техрегламента, непригодна к использованию, имеет неустранимые недостатки;
  • застройщик нарушил основные требования к качеству;
  • если по окончании прекращения поручительства об обеспечении исполнении обязательств не получено уведомление об этом и у застройщика нет иного гаранта;
  • в других случаях, которые предусмотрены законодательством или прописаны в договоре.

При этих обстоятельствах дольщик вправе в одностороннем порядке выйти из ДДУ, т.к. налицо нарушение его прав и интересов, и потребовать возврата денежных средств застройщиком после регистрации Соглашения о расторжении.

Важно: ДДУ считается расторгнутым с даты, когда направлено уведомление стороны о выходе из договора! В течение 20 рабочих дней застройщик обязан вернуть денежные средства участнику долевого строительства и оплатить неустойку. Идеальных случаев немного. На практике и этот процесс растягивается на многие месяцы.

Как действовать, желая расторгнуть договор участия в долевом строительстве

Порядок действий следующий:

  • Вы убеждаетесь в своем желании прекратить договор, направляете застройщику отказ от исполнения договора и терпеливо ждете истечения срока в 10 дней. Застройщик должен направить вам ответ. Часто этого не происходит или вы получаете необоснованный отказ.
  • При невозвращении денег в оговоренный срок, можно подать жалобу в суд, требуя возврата вложенных средств, компенсации пени, штрафа, неустойки, морального вреда.
  • К иску прикладываются документы, подтверждающие вашу правоту, копии претензии (если есть), которая была направлена застройщику.
  • Суд рассматривает заявление, и в зависимости от требований, содержащихся в исковом заявлении, обяжет застройщика уплатить пени, штраф и компенсировать моральный вред.

Практика богата примерами, когда расторгая договор долевого строительства, люди годами ожидали возврата вложенных в строительство средств, не говоря уже компенсациях морального вреда и уплаты застройщиком неустойки. В большинстве случаев, это связано банкротством застройщика. Данная процедура регламентируется Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Исходя из подобной малоприятной практики, перед расторжением договора долевого участия в строительстве, стоит основательно взвесить все за и против, а также по возможности найти другие выходы из конкретной ситуации.

Пишем претензию

Претензию нужно предъявлять в письменном виде и желательно одним из следующих способов:

  • Вручить лично должностному лицу застройщика, претензия готовится в 2-х экземплярах — один для застройщика, на втором экземпляре должностным лицом застройщика ставится отметка о принятии, указывается ФИО должностного лица, который принял претензию, его должность, дата принятия претензии.
  • Претензию можно отправить почтой, заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. В любом случае, следует помнить, что обязательный претензионный порядок Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), не установлен. Направлять претензию до обращения в суд, если договором не предусмотрено иное, это право участника долевого строительства

Судебный порядок расторжения ДДУ

Федеральным законом установлено 2 варианта расторжения договора по инициативе участника долевого строительства. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора или по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Иногда возможность расторгнуть ДДУ предоставляется только через суд. В ФЗ №214-ФЗ указан перечень случаев, когда недобросовестным застройщиком нарушаются основополагающие положения договора:

  • если строительство приостановлено или прекращено, существуют факты и обстоятельства, свидетельствующие о невозможности полного выполнения застройщиком обязательств — передачи в срок квартиры дольщику;
  • если застройщик изменил проектную документацию, что привело к существенным изменениям- квартира приобрела иные параметры;
  • если застройщик изменил назначение и/или площадь общего имущества, нежилых помещений здания;
  • в иных случаях, установленных договором или законом.

Эти случаи характеризуют и проявляют недобросовестность застройщика, ущемление интересов дольщика и являются законным основанием для обращения в суд.

В суд подают и после заключение соглашения, если сторона, которая в одностороннем порядке вышла из ДДУ, вовремя не погасит задолженность. Читайте также: «Исковое заявление на неустойку застройщику«

Какие проценты и за что заплатит застройщик

Порядок возврата вложенных денег зависит от способа расторжения ДДУ.

На что может рассчитывать дольщик:

  • возврат вложенной суммы;
  • проценты за пользование денежными средствами;
  • неустойку (в случае просрочка сдачи объекта);
  • моральный ущерб;
  • арендную плату за вынужденный и непредвиденный найм жилья;
  • полную или частичную оплату судебных издержек.

Согласно ч.6 ст.9 № 214-ФЗ, кроме возврата денег, выплаченных дольщиком по договору на любом этапе строительства, застройщик обязан оплатить проценты за каждый день пользования этой суммой! Фактически, ему был предоставлен кредит для строительства. За основу расчета принимается ставка рефенансирования (ключевая ставка) Центрального Банка России и вычисляется сумма, подлежащая выплате за каждый день с момента передачи денег застройщику. Если дольщик гражданин, то 1/150 ставки, если юридическое лицо, то 1/300 ставки.

Иногда застройщик идет навстречу, заключая мировое соглашение, но такие случаи – скорее исключение.

Статья написана по материалам сайтов: domdomoff.ru, topurist.ru, help-ddu.ru, yakapitalist.ru, pro-ddu.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector