+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор купли продажи участка с недостроенным домом

Недостроенный дом или другими словами незавершенный объект строительства, давно стал полноценным продуктом на рынке недвижимости. Недострой, как называют такие дома в народе, активно продается и покупается, а в условиях нестабильной экономической ситуации количество таких объектов значительно возрастает.

Содержание

С чем связан рост числа объявлений о покупке и продаже недостроенных домов?

Причина довольно банальна – это элементарная нехватка денег на окончание строительства, но она далеко не единственная. Другими причинами могут быть: проблемы с оформлением документов, например, если недострой находится на земле сельскохозяйственного назначения, где возведение капитальных строений запрещено законом, или невозможность подведения коммуникаций.

Кроме того, некоторые владельцы намеренно не вводят недостроенные дома в эксплуатацию, хотя недостроенными они считаются лишь на бумаге, рассуждая примерно таким образом: земельный участок, на котором построен дом и так принадлежит мне, поэтому, зачем мне тратить время и деньги на введение жилья в эксплуатацию.

Но есть еще и такой вариант, когда дом изначально строится на продажу и продается в недостроенном виде на каком-то этапе для того, чтобы уже новый хозяин: во-первых, завершил строительство согласно своих предпочтений по окончательной отделке, а во-вторых, оформлял уже дом на себя, тем более, что желающих приобрести недостроенный дом, оформив договор купли-продажи лишь на земельный участок более чем достаточно.

Правда, в последнее время власть, похоже решила серьезно взяться за недострои, пугая владельцев тем, что эксплуатация таких объектов недвижимости будет облагаться немалыми штрафами, а сами объекты будут массово отключаться от всех коммуникаций. Поэтому, если у вас есть недострой, то стоит его продать побыстрей или ввести в эксплуатацию. Рассмотрим несколько вариантов, связанных с куплей-продажей.

Продажа земельного участка с недостроенным домом

Самый простой вариант, что правда, если на такую сделку согласится покупатель. При этом, документы на земельный надел должны быть в полном порядке, тогда дом, который на нем стоит, можно будет продать даже на материнский капитал. По сути, продается именно участок, а не собственно сам дом, поскольку по документам здания просто не существует. Это, конечно же, не совсем законно, а для покупателя еще и довольно рискованно. Но такие сделки имеют место и очень часто, сам недостроенный дом указывается в договоре купли-продажи как строительные материалы, находящиеся на земельном участке и продающиеся вместе с ним.

Какие документы нужны для продажи недостроенного дома?

Этот вариант абсолютно законен в отличие от предыдущего, хотя и намного более хлопотен. Допустим, что ваш дом не достроен по причине нехватки денег на завершение строительства. Тогда как продать недостроенный дом? Это вполне возможно, главное собрать необходимые документы, а именно:

  • Правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • Разрешение на строительство дома;
  • Техпаспорт объекта незавершенного строительства;
  • Кадастровый паспорт недостроенного дома;
  • Проект дома, утвержденный в отделе архитектуры;
  • Заявление и квитанция об уплате государственной пошлины.

Собрав эти документы, можно отправляться к нотариусу для совершения сделки.

У многих сегодня возникает вопрос, можно ли продать недострой, если при его строительстве был задействован материнский капитал? К сожалению, по этому вопросу нет достаточного правового регулирования и сложившейся практики. Можно только сказать, что то обстоятельство, что дом не введен в эксплуатацию, не лишает права распоряжения им, но наличие в доле строительства средств материнского капитала теоретически может привести к судовому оспариванию сделки, так как она нарушила права несовершеннолетних детей. Следует помнить и то, что махинации с материнским капиталом подпадают под уголовную ответственность.

Каковы плюсы и минусы покупки недостроенного дома?

У многих потенциальных покупателей существует предвзятое отношение к подобного рода недвижимости, так как они боятся прогадать и того, что сумма, которую нужно будет потратить на завершение строительства, окажется намного больше, чем рассчитываешь вначале. В этом есть доля истины и прежде чем покупать дом, который не достроен, в том числе и за материнский капитал, необходимо объективно оценить свои финансовые возможности.

Но если посмотреть на такую покупку с другого ракурса, то очевидными станут ее преимущества. Так, не до конца достроенный дом откроет многие недочеты, допущенные при его возведении, если, конечно, такие есть. Ведь не секрет, что многие недобросовестные продавцы, особенно те, кто зарабатывает на строительстве и продаже домов, скрывают под окончательной отделкой, мягко говоря, не качественно выполненные работы, а то и более серьезные конструктивные проблемы. Кроме того, если самому завершать отделку дома, то можно сделать это в соответствии со своим вкусом, а не вкусом продавца.

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с недостроенным жилым домом (с передаточным актом) (образец N 3) (Документ О.В. Касьяновой)

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка

с недостроенным жилым домом (с передаточным актом)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. ____________________________________________________________

(указать фамилию, имя, отчество)

проживающий (-ая) по адресу: ___________________________________________,

паспорт серии ____ N ______, выдан ______________________________________

(указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

именуемый (-ая) в дальнейшем Продавец», с одной стороны, и

(указать фамилию, имя, отчество)

проживающий (-ая) по адресу: ___________________________________________,

паспорт серии ____ N __________, выдан __________________________________

(указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

именуемый (-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили

настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, Продавец, обязуюсь передать в собственность, а я, Покупатель,

обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего

договора принадлежащий Продавцу по праву собственности земельный участок

в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью

(указать площадь цифрами и прописью)

с кадастровым номером N ____________________________, предоставленный для

(указать целевое назначение земельного участка)

и размещенный на нем недостроенный жилой дом, состоящий из основного

(кирпичного, бревенчатого) строения, площадью застройки

(указать площадь цифрами и прописью)

строительство которого осуществлено на _____ % согласно техническому

паспорту, изготовленному БТИ (инвентарный номер _______________________),

Это интересно:  Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику?

находящиеся по адресу ___________________________________________________

(указать месторасположение земельного участка)

2. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу по праву

собственности на основании ______________________________________________

(указать наименование и реквизиты

правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи

земельного участка от 11 марта 1999 г., удостоверенного нотариусом

г. N-ска ____________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра)

зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и

землеустройству N-ского р-на)

что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним N ____ от __________________________.

(указать число, месяц, год)

В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной

документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на

земельный участок: решение (постановление) органа государственной власти

или местного самоуправления, договор дарения, мены, свидетельство о праве

на наследство, вступившее в законную силу судебное решение. В любом

случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который

дается ссылка, и данные о его регистрации.

3. Указанный недостроенный жилой дом принадлежит Продавцу по праву

собственности на основании ______________________________________________

(указать наименование и реквизиты

правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи

от 15 апреля 1999 г., удостоверенного нотариусом

г. N-ска ____________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра)

зарегистрированного в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 78

от 20 апреля 1999 г.)

что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним N ____ от __________________________.

(указать число, месяц, год)

В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной

документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на

недостроенный жилой дом: решение (постановление) органа государственной

власти или местного самоуправления (разрешение на строительство), договор

дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную

силу судебное решение. В любом случае должны быть полностью указаны

реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его

4. Нормативная стоимость земельного участка составляет _____________

(указать сумму цифрами и прописью)

что подтверждено актом N ______, выданным _______________________________

(указать число, месяц, год)

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству _______________________

(указать наименование муниципального образования)

5. Инвентаризационная оценка недостроенного жилого дома составляет

(указать сумму цифрами и прописью)

что подтверждается справкой N ____________ от __________________________,

(указать число, месяц, год)

выданной БТИ ____________________________________________________________

(указать наименование муниципального образования)

Указанная в п. 5 нормативная стоимость земельного участка и в п. 6

инвентаризационная оценка недостроенного жилого дома используется для

расчета налога с имущества, подлежащего уплате.

6. Указанный земельный участок продается за ________________________

(указать сумму цифрами и прописью)

недостроенный жилой дом продается за ____________________________________

(указать сумму цифрами и прописью)

Общая цена сделки составляет _______________________________________

(указать сумму цифрами и прописью)

Сумма, указанная в настоящем пункте, определяется сторонами

самостоятельно и может отличаться от нормативной стоимости земли и

инвентаризационной оценки БТИ.

7. Покупатель приобретает у Продавца указанный земельный участок и

недостроенный жилой дом за ______________________________________________

(указать сумму цифрами и прописью)

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

8. Земельный участок и недостроенный жилой дом правами третьих лиц

не обременены, в споре и под арестом не состоят.

9. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

10. Продавец передает земельный участок и недостроенный жилой дом

Покупателю по настоящему договору свободными от любых имущественных прав

и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не

11. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем

договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской

Федерации, правовыми актами администрации _______________________________

(указать наименование муниципального образования)

изданными в пределах ее полномочий.

12. В соответствии со ст. 551 ГК РФ Покупатель приобретает право

собственности на указанный земельный участок и недостроенный жилой дом с

момента государственной регистрации перехода права собственности в

учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате).

13. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается план

14. Расходы по заключению настоящего договора стороны оплачивают

15. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами

в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает

недействительными все другие обязательства или представления, которые

могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной

форме, до заключения настоящего договора.

16. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не

состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями,

препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют

обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных

для себя условиях.

17. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче земельного участка

и недостроенного жилого дома стороны составляют передаточный акт.

18. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых

хранится в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате), и по

экземпляру у каждой из сторон.

Продавец ____________________ Покупатель ____________________

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с недостроенным жилым домом (с передаточным актом)

* В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
* Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

* Задайте вопрос через форму (внизу статьи), либо через онлайн-чат .

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (КУПЧАЯ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С НЕДОСТРОЕННЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ

Мы, гр. ____________________________________________________________ проживающий (-ая) по адресу: ___________________________________________, паспорт серии ____ № _________, выдан ____________________________________________________________________________, именуемый (-ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. __________________________________________________________________, проживающий (-ая) по адресу: ___________________________________________, паспорт серии ____ № _________, выдан ____________________________________________________________________________, именуемый (-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Я, Продавец, обязуюсь передать в собственность, а я, Покупатель, обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащий Продавцу по праву собственности земельный участок в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью _____________________________________________________________ кв.м, с кадастровым номером __________________________________, предоставленный для ____________________________________________________________________, находящийся в ___________________________________________________________________________________ и размещенный на нем недостроенный жилой дом, состоящий из основного (кирпичного, бревенчатого) строения, площадью застройки _______ кв.м, строительство которого осуществлено на ______ % согласно техническому паспорту, изготовленному БТИ (инвентарный номер _________), находящиеся по адресу ______________________________________________.
  2. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _____________________________________________________________________________
    указать наименование и реквизиты
    _____________________________________________________________________________
    правоустанавливающего документа
    от «__»________ 20__ г., удостоверенного нотариусом _____________________________________________________________________________
    фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра
    _____________________________________________________________________________
    зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству N-ского р-на
    что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № ____ от «__»________ 20__ г.
  3. Указанный недостроенный жилой дом принадлежит Продавцу по праву собственности на основании ______________________________________________________________________
    указать наименование и реквизиты
    _____________________________________________________________________________
    правоустанавливающего документа
    от «__»________ 20__ г., утвержденного постановлением Главы администрации _____________________________________________________________________________
    указать наименование муниципального образования
    № ____ от «__»________ 20__ г. что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № ____ от «__»________ 20__ г.
  4. Нормативная стоимость земельного участка составляет _______________________________ руб., что подтверждено актом № ____, выданным «__»________ 20__ г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству _________________________________________________________.
  5. Инвентаризационная оценка недостроенного жилого дома составляет _________ руб., что подтверждается справкой № ____ от «__»________ 20__ г., выданной БТИ ___________________.
  6. Указанный земельный участок продается за ________ руб., недостроенный жилой дом продается за ________ руб. Общая цена сделки составляет ________ руб.
  7. Покупатель приобретает право собственности у Продавца на указанный земельный участок и недостроенный жилой дом за ________ руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
  8. Земельный участок и недостроенный жилой дом правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом не состоят.
  9. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.
  10. Продавец передает земельный участок и недостроенный жилой дом Покупателю по настоящему договору свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.

Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовыми актами Администрации __________________________________________________, изданными в пределах ее полномочий.

  • В соответствии со ст. 551 ГК РФ Покупатель приобретает право собственности на указанный земельный участок и недостроенный жилой дом с момента государственной регистрации перехода права собственности в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате).
  • В качестве неотъемлемой части к договору прилагается: — план земельного участка.
  • Расходы по заключению настоящего договора стороны оплачивают поровну.
  • Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
  • Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
  • В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче земельного участка и недостроенного жилого дома стороны составляют передаточный акт.
  • Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате), и по экземпляру у каждой из сторон.
  • Это интересно:  Могут ли уволить в декретном отпуске временного работника, находящегося на срочном договоре: когда женщину допускается отчислить и может ли она уйти с места сама?

    Подписи сторон:

    Продавец ____________________ Покупатель ____________________

    ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

    Мы, гр. _______________________________________ проживающий(ая) по адресу: ___________________, паспорт серии ______________ № ______, выдан ______________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. _________________________________, проживающий(-ая) по адресу: __________________________________, паспорт серии __________________________________ № _______________, выдан ______________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации составили настоящий акт о нижеследующем:

      Продавец в соответствии с договором купли-продажи от «__»________ 20__ г. передал Покупателю в собственность земельный участок с кадастровым номером __________, площадью ________ кв.м, предоставленный для _____________________________________, и размещенный на нем недостроенный жилой дом, состоящий из основного (кирпичного, бревенчатого) строения площадью застройки ______ кв.м, находящийся _______________________________________________________________________.

    Покупатель принял от Продавца указанный земельный участок и недостроенный жилой дом.

  • Претензий у Покупателя к Продавцу по передаваемому земельному участку и недостроенный жилому дому не имеется.
  • Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
  • Настоящий передаточный акт составлен в трех экземплярах, один экземпляр хранится в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате), по одному экземпляру выдается Продавцу и Покупателю.
  • Подписи сторон:

    Продавец ____________________ Покупатель ____________________

    Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка

    Город ________ «__» ___________201_ года

    Мы, гр. РФ ___________________________________, __ _________ 19__ года рождения, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан УФМС № _ ОВД _________________ района города Москвы, __ ________ 20__ года, код подразделения ____-____, зарегистрированный по адресу: город Москва, улица ____________ дом __, квартира ___, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

    и гр. РФ гр. РФ _______________________________, __ _________ 19__ года рождения, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан УФМС № _ ОВД _________________ района города Москвы, __ ________ 20__ года, код подразделения ____-____, зарегистрированная по адресу: город Москва, улица ____________ дом __, квартира ___, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

    1. Я, Продавец, продал, а я, Покупатель, купил и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

    1.1. Объект незавершенного строительства (жилой дом), назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь ____,__ кв.м., инвентарный № _________, лит. ______________, адрес объекта: Московская область, г. ___________, ул. _________, уч. __. Данный объект, условный номер __-__-__/___/_____-____, принадлежит Продавцу на основании Постановления Главы _____________ района Московской области № _______ от __.__.20__ года, а также Разрешения на строительство № ___-__-___ от __.__.20__ года. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности Продавца на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _______ 20__ года сделана запись регистрации № ___-___-___/____/______-_____ (свидетельство о государственной регистрации права серия __ __ № ___________ от ___ _______ 20__ года);

    1.2. Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли поселений, общая площадь _______ кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. ________, ул. __________, уч. __. Данный земельный участок, кадастровый номер ___:___:_______:_____, принадлежит Продавцу на основании Постановления Главы ________________ района Московской области № _______ от __.__.20__ года. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___ ______ 20__ года сделана запись регистрации № ___-___-___/____/______-___ (свидетельство о государственной регистрации права серия ___ ___ № _________ от __ ________ 20__ года).

    2. Стороны пришли к соглашению, что указанный объект незавершенного строительства, условный номер __-__-__/___/_____-____ продается за ___________ (__________ миллиона _____________ тысяч) рублей. Указанный выше земельный участок с кадастровым номером ___:___:_______:_____ продается за ___________ (__________ миллиона _____________ тысяч) рублей. Общая цена сделки составляет ___________ (__________ миллионов _____________ тысяч) рублей.

    3. Расчеты между сторонами осуществляются в течение 3 (трех) рабочих дней после получения Свидетельств о государственной регистрации прав собственности Покупателем.

    4. Полный и окончательный расчет за указанную недвижимость оформляется распиской Продавца, подтверждающей получение денежных сумм в размерах, указанных в п. 2 настоящего договора. Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца на указанную выше недвижимость не возникает.

    Это интересно:  Как составить соглашение о расторжении договора аренды помещения

    5. По соглашению сторон общая сумма сделки, указанная в п. 2 настоящего договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка хранится в индивидуальном банковском сейфе № ___, совместно арендуемом Продавцом и Покупателем в дополнительном офисе банка «____________», расположенном по адресу: ___________, Московская область, г. __________, ул. _________________ дом _____. После государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на указанное недвижимое имущество по настоящему договору, стороны осуществляют расчет в соответствии с п. 3. настоящего договора.

    6. Продавец гарантирует, что продаваемый объект незавершенного строительства, условный номер __-__-__/___/_____-____ и земельный участок с кадастровым номером ___:___:_______:_____ никому не проданы, не подарены, не заложены, правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят. Ограничения в использовании данной недвижимости – использование в соответствии с разрешенным назначением.

    Весь образец договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка в прикрепленном файле.

    Адвокат по жилищным делам, вопросам, спорам и сделкам с жильем Панасюк Валерий Иванович

    С 2008 г. я, адвокат Панасюк В.И., на 100% специализируюсь на делах по жилищным вопросам и спорам и сделках с жильем в судах Москвы и Московской области. Звоните мне для записи на прием по тел.: +7 903-250-31-48.

    МОЯ СПЕЦИАЛИЗАЦИЯ:

    Главное меню

    Навигация по записям

    Риски при совершении сделок купли-продажи с объектами незавершённого строительства и участками с недостроем.

    В условиях значительного распространения индивидуального жилищного строительства нередко возникают ситуации, связанные с необходимостью по тем или иным причинам продать недостроенный дом.

    При этом определённым препятствием становится то обстоятельство, что право собственности на объект, которое облекает его в правовую форму, необходимую для совершения в отношении него сделки, отсутствует.

    Существует установленная законом возможность устранения этой проблемы путём оформления государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект. После получения соответствующего свидетельства о регистрации права можно смело приступать к оформлении сделки купли-продажи недостроенного дома как незавершенного строительством объекта.

    Однако, указанная процедура требует некоторых затрат времени и средств. Поэтому нередко неудавшиеся собственники недостроенных домов умышленно или невольно идут по другому, как им кажется, более простому и быстрому пути. А именно, продажу недостроенного дома они оформляют договором купли-продажи земельного участка, на котором он находится.

    Если продавец добросовестный, то страшного в такой правовой комбинации ничего нет. Новый собственник земельного участка достраивает дом, вводит его в эксплуатацию и регистрирует на себя в отношении него право собственности.

    Возникает иная ситуация в том случае, если продавец недобросовестный и действует со злым умыслом.

    Дело в том, что в описанном выше случае оформления продажи недостроенного дома нарушается один из правовых принципов земельного законодательства.

    Так, ст. 1 ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    В соответствии со ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

    В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    По смыслу ст. 218 ГК РФ право собственности на вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

    Из анализа приведённых выше правовых норм следует, что в пределах предусмотренного законом срока исковой давности договор купли-продажи земельного участка может быть признан заинтересованной стороной в судебном порядке недействительной сделкой (ничтожной) как не соответствующей закону.

    Ст. 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

    Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

    В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

    Заинтересованная в признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой сторона в доказательствах наличия на момент его заключения на нём недостроенного дома недостатка испытывать не будет, т. к. свидетельства о регистрации права на него для этого не требуется.

    В соответствии с разъяснениями, указанными в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

    Для того, чтобы при использовании второго из описанных способа продажи недостроенного дома избежать такого негативного последствия, как признание сделки недействительной, необходимо в договоре купли-продажи земельного участка обязательно указать на наличие на нём незавершенного строительством объекта жилого дома, право собственности на который не зарегистрировано. При этом соблюсти требования ст. 554 ГК РФ, в соответствии с которыми в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Статья написана по материалам сайтов: realty.vesti.ru, dogovor-blank.ru, up2go.ru, uristhome.ru, valeri-advokat.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector