+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор долевого участия не зарегистрирован — что делать, в Регпалате, застройщик не регистрирует

  • 1 Почему необходима регистрация договора?
  • 2 Как узнать, зарегистрирован ли договор?
  • 3 Как узнать о регистрации договора в режиме онлайн
  • 4 В каких случаях в регистрации могут отказать?
  • 5 Что делать, если договор не зарегистрирован?

Почему необходима регистрация договора? Подписание договора с застройщиком еще не означает, что сделка состоялась. С точки зрения закона этот договор не имеет никакой юридической силы, и в случае возникновения споров, предъявлять претензии будет некому, поскольку до регистрации ДДУ в государственном реестре он считается незаключенным. Подписи и печати на документе отнюдь не подтверждают совершение сделки, инвестор становится дольщиком только после регистрации договора.

Содержание

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

При составлении предварительного договора долевого участия стоит обратить внимание на некоторые нюансы. Такие как: Обязательно должно быть указано что это «предварительный договор» и должны быть учтены все нюансы самой сделки Обязательно должно быть указано что основной ДДУ будет заключён после того, как стороны придут к согласию Обязательно должен быть указан срок, в течение которого будет заключён основной договор предварительный договор не нужно заключать в качестве основного При подписании предварительного документа стоит понимать, что: Он не имеет юридической силы, так как не прошёл госрегистрацию поэтому требовать от сторон соблюдения условий этого договора неправомерно Является одним из вариантов ознакомления сторон с нюансами будущей сделки Подписание предварительного договора имеет условные возможности до тех пор, пока стороны не подпишут основной договор.

Имеет ли силу доп. соглашение без регистрации в рег. палате?

Кроме этого, отказать могут в случае дополнительных оснований:

  • уже существует зарегистрированный документ на один и тот же построенный жилой дом;
  • если по условиям договора должен быть заключен договор поручительства, которым в действительности не был предоставлен.

Обращение в суд Обратиться в суд одна из сторон может на основании получения отказа в регистрации сделки в Росреестре. В такой ситуации регистрация сделки возможна по решению суда на основании ч.3 статьи 165 ГК РФ. Подобное решение суд вынесет и при обращении в суд застройщика, требованием которого будет также необходимость регистрации ДДУ.

Дольщик может самостоятельно решить, какой способ защиты ему выбрать, руководствуясь статьями 11,12 ГК РФ. Дольщик может обжаловать отказ Росрееста зарегистрировать сделку на введенный в эксплуатацию жилой дом.

Если договоры с дольщиками не зарегистрированы…

Если так случилось, что договор не зарегистрирован, ФЗ №122 говорит о том, что он является не заключенным. В этом случае стороны должны после заключения договора зарегистрировать его в Росреестре. Требования законодательства ФЗ №122 от 21.07.1997г. устанавливает, что ДДУ действителен только после регистрации документов в Росреестре.

Регистрация дду в росреестре

  • договор, а также все документы застройщика прошли проверку;
  • с разрешительной, проектной и правоустанавливающей документацией на данный объект все в порядке;
  • застройщик действует в рамках 214 ФЗ.

Как выглядит зарегистрированный ДДУ? На обратной стороне договора должен находиться регистрационный штамп, а также подпись и печать регистратора. Кроме того, договору присваивается регистрационный номер.

  • строительная компания уклоняется от регистрации;
  • гражданин не выполняет свою обязанность и не обращается за регистрацией;
  • сторонам было отказано в проведении регистрационных мероприятий.

Уклонение застройщика от регистрации, как правило, вызвано желанием сэкономить на дополнительных расходах.

Пошаговая регистрация договора долевого участия

В таком случае застройщик сможет выполнить все условия сделки перед дольщиками, передав им право собственности по договору купли-продажи. При разрешении проблемы таким способом, застройщику понадобится внести соответствующие изменения в налоговую отчетность – необходимо будет провести перерасчеты обязательных налогов на имущество, НДС и налога на прибыль. Застройщик не регистрирует Нарушая нормы закона, застройщики желают любым способом сэкономить на процедуре регистрации договоров, поэтому можно довольно часто встретить дольщиков, у которых одной из проблем по договору ДДУ является отсутствие его регистрации.

Это возможно, если застройщик подает договор в органы регистрации через несколько дней после того, как было выдано разрешение на сдачу дома в эксплуатацию.

Регистрация дду в росреестре – проверка в онлайн режиме

В расписке будет указана информация о сотруднике, полный перечень принятых документов и их количество, а также дата принятия. Именно с этой даты и необходимо начинать отсчёт дней, которые требуются для совершения регистрационных действий. По истечении этого срока заявитель может получить документы.
Сделать это можно только при наличии паспорта и самой расписки. Если заявитель по каким-либо причинам не может сам явиться за документами, он может прислать своего представителя, но с нотариальной доверенностью. После совершения регистрационных действий, заявитель получает на руки свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. Получив на руки этот документ, он должен проверить правильность всех указанных данных. Если ошибок нет, то он ставит свою подпись в регистрационном журнале и на самой расписке. Эта подпись подтверждает, что заявитель получил все документы на руки.

Регистрация дду в рег палате!

  • сделать запрос на получение выписки из ЕГРН, обратившись в Росреестр или МФЦ;
  • через онлайн сервис Росреестра.

Проверка ДДУ первым способом предусматривает личное обращение в регистрационный орган или любой многофункциональный центр Московской области. Для этого дольщику нужно написать заявление по типовой форме, оплатить пошлину (в 2107 году ее размер составляет 200 рублей) и принести с собой следующие документы:

  • удостоверение своей личности;
  • договор ДДУ (оригинал и копию);

Регистратор, получивший документы, выдает дольщику расписку. Через пять дней можно прийти за выпиской, которая содержит все сведения об объекте, необходимые дольщику.

При положительном решении суда, регистрация состоится. Но нужно учесть, что эта процедура занимает достаточно много времени, и заключение договора затянется. Что делать, если договор не зарегистрирован? Если дольщик не смог получить выписку, и проведенная онлайн проверка договора долевого участия показала, что ДДУ отсутствует в списке зарегистрированных договоров по данному недвижимому объекту, то нужно отложить оплату за квартиру, это в первую очередь.

Затем следует обратиться к застройщику и выяснить у него причину, по которой договор не был должным образом оформлен. Если дело в документах, то проблема устранима. Если же застройщик не сможет объяснить причину, то есть повод задуматься: стоит ли вообще продолжать отношения с этой строительной компанией.

Считается ли дду действительным без регистрации в регпалате

Здравствуйте! при покупке квартиры мы подписали ДДУ.зарегистрировали в рег.палате. согласно ему, дом должен был сдаться 1 ноября 2013 г. но его продлили и мы подписали в январе 14 года доп. соглашение о продлении. но не регистрировали. слышала, что без регистрации оно просто бумажка. вопрос: считается ли доп.соглашение без регистрации в рег.палате действительным или нет? если нет, то можем ли мы судиться с застройщиком? Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

  • Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение в рег.палате?
  • Будет ли выполнено доп соглашение после принятия работ и подписания договора?

Ответы юристов (1)

  • Все услуги юристов в Москве Составление договора долевого участия в строительстве Москва от 20000 руб.

Один — с отметкой о регистрации вернётся дольщику, второй — аналогичный — застройщику, а третий — останется в Росреестре При себе дольщик должен иметь паспорт если он сам, по каким-либо причинам не может лично посетить отделение Рореестра, то он может прислать вместо себя своего представителя. Но последний должен иметь нотариальную доверенность Согласие второго супруга на проведение сделки этот документ должен быть выписан у нотариуса. Его необходимо предъявлять в тех случаях, если дольщик состоит в официальном браке.

Иногда требуется заключение брачного договора Если для покупки жилья привлекаются ипотечные средства, то заключается договор залога на приобретаемое имущество его также необходимо зарегистрировать, так как его предметом является недвижимость.

Договор долевого участия не зарегистрирован, что делать

Федеральный закон №122 от 21.07.1997г. устанавливает, что договор долевого участия действителен только после регистрации документов в Росреестре.

Порядок заключения договора с застройщиком

Гражданам предлагается заключить договор на долевое участие в строительстве после детальной, тщательной проверки информации о возведении многоквартирного дома и непосредственно застройщика. После оформления договора в виде письменного документа и его совместного подписания, соглашение сторон не вступает в силу автоматически. Обязательная регистрация такой сделки в органах Росреестра, предусмотрено Федеральным Законом № 214-ФЗ. Именно с момента регистрации договор между гражданами и строительной компанией приобретает юридическое значение и признается заключенным.

Порядок действий сторон на каждом этапе оформления договорных отношений:

— согласование условий договора — положение о цене, качестве и срокам сдачи объекта,

— подписание документа с обеих сторон,

-совместное обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о регистрации договора,

— получение результата регистрационных действий, т.е. оригинала договора с отметкой регистрирующего органа.

Зарегистрированный договор предоставляет сторонам все права и обязанности, которые зафиксированы в соглашении и нормах Федерального Закона № 214-ФЗ. Отсутствие факта регистрации не позволяет признать договор заключенным и несет негативные последствия для обеих сторон.

В каких случаях отказывают в регистрации договора долевого участия

Обязанность по совершению регистрационных действий возлагается на обе стороны правоотношений долевого строительства. Процедура регистрации может быть проведена только при обращении участника и застройщика, которые должны подписать совместное заявление в органы Росреестра.

Причины, по которым договор может быть не зарегистрирован

сторонам было отказано в проведении регистрационных мероприятий

Граждане могут не знать о своей обязанности обращаться за регистрацией договора, а застройщик далеко не всегда настаивает на такой процедуре. О негативных последствиях дольщики могут узнать только при обращении за регистрации права на построенную квартиру, так как для этого потребуется представить договор долевого участия, имеющий законную силу. Восстановление нарушенных прав граждан осуществляется в судебном порядке, однако судебные тяжбы могут длиться месяцами и годами, и далеко не всегда гарантируют возврат вложенных средств. Если суд примет сторону застройщика и дольщика, то обяжет зарегистрировать договор регистрирующий орган.

Это интересно:  Договор обременения на квартиру

Гражданин вправе обратиться в суд с требованием обязать застройщика к обязательной регистрации.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

Оплату по договору производить нельзя, если договор долевого участия не зарегистрирован в Росреестра. Необходимо обратиться к застройщику и уточнить причину. Если дело в документах, то нужно будет повторно подать правильно подготовленный пакет — и дождаться регистрации договора. Если оформлением документов занимается именно строительная компания, то ее сотрудники обычно не носят договоры на регистрацию по одному, а ждут, пока их наберется несколько. Бывает что, договор долевого участия теряется на обратном пути — от Росреестра к застройщику. В этом случае в Росреестре или в МФЦ можно взять дубликат документа.

А вот если застройщик не может объяснить причину отказа или не дает какие-то объяснения, но требует денег до регистрации, то это серьезный повод задуматься о поиске более надежной компании.

Согласно нормам действующего законодательства, регистрация договора проводится только после принятия заявлений от обеих сторон.

Для сторон могут наступить негативные последствия, если же договор долевого участия не зарегистрирован в Регпалате. Это невозможность оформить в надлежащем порядке в собственность уже построенное жилье, ведь для этого необходимо предоставить договор долевого участия, который был зарегистрирован в Росреестре.

При незарегистрированном договоре застройщик не сможет отчитаться в органах по контролю и надзору в сфере долевого строительства по общей стоимости привлеченного капитала на строительство.

Застройщику при получении отказа в регистрации в Росреестре, остается только вариант решения проблемы – это оформление на себя объекта строительства.

В таком случае застройщик сможет выполнить все условия сделки перед дольщиками, передав им право собственности по договору купли-продажи. А также необходимо внести соответствующие изменения в налоговую отчетность – необходимо будет провести перерасчеты обязательных налогов на имущество, налог на добавленную стоимость и налога на прибыль.

Оформленный надлежащим образом договор предоставит возможность дольщику оформить право собственности на построенное жилье.

Регистрация договора по судебному решению

На основании получения отказа в регистрации сделки в Росреестре, одна из сторон имеет право обратиться в суд. Документы направляются в суд по месту нахождения ответчика, либо по месту расположения спорного объекта. Правом на выбор подсудности обладает инициатор судебного процесса. В ходе судебного процесса истцу потребует доказать два факта:

— отсутствие у договора регистрационной отметки,

— отказ или уклонение второй стороны от проведения регистрации.

При наличии данных доказательств, суд вынесет решение об обязании ответчика совершить необходимые действия по регистрации. Если ответчик по любым причинам откажется его исполнять, судебный акт может быть исполнен в принудительном порядке. Соглашение сторон вступает в силу и считается заключенным с момента проведения регистрации по судебному решению.

Исходя из изложенного, право собственности на недвижимость участников долевого строительства при обращении в регистрирующий орган может быть зарегистрировано либо на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего надлежащую государственную регистрацию, либо на основании соответствующего решения суда.

Право собственности на квартиру в новостройке

Оформление собственности считается завершенным после регистрации в Росреестре.

Получение свидетельства о собственности можно поручить застройщику, либо обратиться в государственную службу самостоятельно.

Если договоры с дольщиками не зарегистрированы.

Кондрашова Л. А., начальник юридического отдела, Аудиторская компания Аудит-Эскорт»

К отношениям застройщика с дольщиками законодательство предъявляет особые требования, соблюдение которых в одностороннем порядке невозможно. Так, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве требуется заявление обеих сторон — застройщика и участника. А если дольщик от регистрации уклоняется?

Правомерен ли отказ в приеме документов?

Рассмотрим конкретную ситуацию.

Организация занимается долевым строительством жилья с 2003 года (приобретает ветхое строение, сносит его, заключает договор аренды на землю, получает разрешение на строительство, строит дом, вводит его в эксплуатацию и передает недвижимость дольщикам).

В регистрационной палате организацией был зарегистрирован договор аренды земельного участка, уплачена госпошлина и в договоры долевого участия в строительстве внесен пункт, обязывающий дольщика в десятидневный срок произвести государственную регистрацию договора. Однако ни один дольщик договор не зарегистрировал. При документальной проверке прокуратурой наложен штраф на руководителя за административное правонарушение, который был уплачен.

Строительство дома завершено в декабре 2008 года, имеется акт ввода объекта в эксплуатацию от 1 июня 2009 года.

В июле 2009 года организация обратилась в регистрационную палату с актами приема-передачи недвижимости дольщикам, но получила отказ в приеме документов (несмотря на имеющийся акт ввода объекта в эксплуатацию).

В устной форме от организации потребовали 100-процентной регистрации договоров с дольщиками и дополнительно — подтверждения согласия супруга(и) на регистрацию договора.

Таким образом, дом построен, готов к эксплуатации, но передать права на квартиры дольщикам строительная компания не может. Что делать? Права ли регистрационная палата?

Требование законодательства

Уточним основные моменты, имеющие значение для ответа на поставленные вопросы.

Как следует из приведенной ситуации, организация является застройщиком, осуществляющим строительство жилого дома с привлечением средств физических лиц — дольщиков (строительство объекта было начато в 2003 году и завершено в 2008 году).

Необходимо отметить, что законодательное регулирование деятельности застройщиков, ведущих строительство объектов с использованием привлеченных средств дольщиков, с 2003 года претерпело существенные изменения.

ПРАВИЛА, ДЕЙСТВОВАВШИЕ ДО 1 АПРЕЛЯ 2005 ГОДА

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимос- ти. » (далее — закон № 214-ФЗ) был принят 30 декабря 2004 года. Он устанавливает, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно статье 4 закона № 214-ФЗ, такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента регистрации.

Однако указанный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу закона № 214-ФЗ (1 апреля 2005 года).

Поэтому если застройщик, начавший строительство в 2003 году, получил разрешение на строительство дома и заключил соответствующие договоры с участниками до 1 апреля 2005 года, то требования о необходимости государственной регистрации указанных договоров к нему не применяются. В этом случае регистрирующий орган не может отказать в государственной регистрации прав собственности дольщиков на созданные объекты недвижимости по мотиву отсутствия зарегистрированных с ними договоров участия в строительстве. Такой отказ можно обжаловать через суд.

ПРАВИЛА, ДЕЙСТВУЮЩИЕ ПОСЛЕ 1 АПРЕЛЯ 2005 ГОДА

В случае если застройщик получил разрешение на строительство и заключил с дольщиками договоры участия в долевом строительстве после того, как закон № 214-ФЗ начал действовать, то указанные договоры необходимо было зарегистрировать. При этом отсутствие регистрации таких договоров не позволяет считать их заключенными.

Но здесь тоже есть свои нюансы.

Дело в том, что возлагать обязанность по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве только на одну из сторон договора (в данном случае — на организацию) и требовать исполнения этой обязанности от нее неправомерно. Поскольку в соответствии с действующим законодательством регистрация данного договора возможна лишь при наличии заявления от обеих сторон (застройщика и участника долевого строительства). Так, согласно пунктам 2 и 2.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон № 122-ФЗ), регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора.

После того как первый договор был зарегистрирован, регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же объекта недвижимости осуществляется в срок, не превышающий десяти рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых документов.

Таким образом, обязательным основанием государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является заявление от двух сторон договора — застройщика и участника долевого строительства. А если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ). И если участники долевого строительства уклонялись от государственной регистрации договоров, то застройщик был вправе зарегистрировать их в судебном порядке.

Сделать это было необходимо, так как непредставление (после окончания строительства) в регистрирующий орган надлежаще зарегистрированных договоров влечет за собой отказ в регистрации прав собственности участников долевого строительства на созданные объекты недвижимости. И действия регистрирующего органа в этом случае следует признать правомерными.

Ведь в данной ситуации отношения, как мы уже сказали, регулируются законом № 214-ФЗ.

Статьей 16 этого закона (п. 2, 3) действительно установлено, что основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, — разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Эти документы (или их копии) застройщик должен передать в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но той же статьей 16 закона № 214-ФЗ (п. 1) предусмотрено, что право собственности дольщика на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном не только самим законом № 214-ФЗ, но и законом № 122-ФЗ. А согласно пункту 1 статьи 17 закона № 122-ФЗ, основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Поэтому представленных застройщиком документов (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и актов приема-передачи недвижимости дольщикам) для регистрации недостаточно.

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОТКАЗА В РЕГИСТРАЦИИ

В государственной регистрации прав может быть отказано лишь в определенных случаях, в том числе, если:

— с заявлением обратилось ненадлежащее лицо;

— представленные документы не соответствуют требованиям законодательства;

— акт органа власти о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;

— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости;

— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект и др.

Перечень оснований для отказа в регистрации прав приведен в статье 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Помимо этого дополнительным основанием может быть: наличие уже зарегистрированного другого договора на тот же объект долевого строительства либо непредставление договора поручительства, если это предусмотрено договором (п. 3.1 ст. 25.1 закона № 122-ФЗ).

Как выйти из сложившейся ситуации

Это интересно:  Как составить соглашение о расторжении договора аренды помещения

Что касается совета регистратора — сначала обратиться за регистрацией договоров участия в долевом строительстве, а уже
после этого обращаться за регистрацией прав собственности участников долевого строительства, — то к нему следует отнестись с осторожностью. Объясним почему.

Действительно, если договоры участия в долевом строительстве будут зарегистрированы, то проблемы с регистрацией прав собственности дольщиков будут решены. Однако мнение отдельного регистратора не всегда совпадает с позицией самого регистрирующего органа, который может отказать в регистрации договоров участия по мотиву их представления после окончания строительства и невозможности установить соответствующие правоотношения.

Из положений статей 2, 17 закона № 122-ФЗ следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить юридическую силу правоустанавливающего документа. В случаях, когда договор подлежит обязательной государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент возникновения соответствующих правовых последствий. То есть только с момента регистрации возникают соответствующие права и обязанности сторон договора.

Согласно положениям закона № 214-ФЗ, договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства. А после завершения строительства предмет этого договора отсутствует — объект уже создан и введен в эксплуатацию.

Кроме того, требование о государственной регистрации договора долевого участия предусмотрено названным законом для защиты прав дольщиков именно в период строительства (в целях воспрепятствования заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранения сомнений в том, когда в действительности — до или после ввода объекта в эксплуатацию — заключен договор). Поэтому, имея данные о наличии разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию, регистрирующий орган может отказать в регистрации представленных договоров участия в долевом строительстве.

ОБРАЩЕНИЕ В СУД

В этом случае за защитой своих прав следует обратиться в суд не организации, а участнику долевого строительства, так как невозможность зарегистрировать право собственности на готовые объекты долевого строительства прежде всего нарушает права участников, а не застройщика.

Какой из способов защиты выбрать, решает заявитель (участник долевого строительства). Такое право ему предоставлено статьями 11, 12 Гражданского кодекса РФ.

Например, в суд он может обратиться с заявлением об обжаловании отказа регистрирующего органа в регистрации договора участия в долевом строительстве, о признании договора действительным и заключенным, о признании права собственности на объекты долевого строительства. Свобода истца в выборе способа защиты нарушенного или оспоренного права ограничивается в случаях, когда законом для конкретного правоотношения предусмотрен определенный способ защиты, который тогда только и может быть применен. Для данной ситуации конкретных способов защиты не установлено.

Исходя из изложенного, право собственности на недвижимость участников долевого строительства при обращении в регистрирующий орган может быть зарегистрировано либо на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего надлежащую государственную регистрацию, либо на основании соответствующего решения суда.

ДРУГИЕ СПОСОБЫ

Иные способы реализации прав, хотя и применятся на практике, не всегда соответствуют действующему законодательству.

Например, отдельные застройщики, учитывая возможные риски отказа в регистрации договоров участия в долевом строительстве, представленных в регистрирующий орган после окончания строительства, заключают с дольщиками и регистрируют иную сделку — договор купли-продажи. Одновременно составляют с дольщиками соглашение о зачете в счет оплаты такого договора уже внесенной ими на счет застройщика суммы. Однако существуют риски признания такой сделки заинтересованными лицами недействительной, как притворной сделки, которая совершается с целью прикрытия исполненного договора участия в долевом строительстве (ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, для совершения такой сделки купли-продажи необходимо, чтобы застройщик предварительно зарегистрировал построенные объекты на себя. Это повлечет дополнительные расходы (по уплате госпошлины, оформлению документов и т. д.).

Следует учесть и то, что операции, связанные со строительством объектов недвижимости по договорам долевого участия, и операции, связанные со строительством объектов недвижимости с целью их последующей продажи, по-разному отражаются в бухгалтерском учете и квалифицируются для целей налогообложения.
В связи с чем застройщику придется вносить соответствующие изменения в учет и подавать уточненные налоговые декларации.

КАК ЗАЩИТИТЬ ИНТЕРЕСЫ ЗАСТРОЙЩИКА?

Возможны и другие ситуации, когда уклонение участников долевого строительства от прохождения регистрации ущемляет права застройщика. Например, несвоевременная регистрация дольщиками прав на построенный объект недвижимости может препятствовать застройщику (в случае если часть объекта принадлежит ему) свободно распоряжаться своим правом собственности. Ведь оно в данном случае ограничено — считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства до момента регистрации прав всех без исключения участников.

Застройщик не регистрирует ДДУ, а деньги получил, что делать?

Добрый день! Купила квартиру в строящемся доме в мае 2016. Застройщик до сих пор не зарегистрировал ДДУ в Росреестре, и не сделал страховку, а деньги взял 100% предоплату. Теперь застройщик предлагает новый договор заключить декабрем 2016 и сроки сдачи дома тоже в новом ДДУ перенесены на 1 год. Не знаю что мне делать? Идти на условия застройщика?

Ответы юристов (2)

Нужно в судебном порядке понуждать застройщика зарегистрировать договор. Напишите застройщику требование о регистрацией договора и угрозой обращения в суд, в случае отказа в регистрации.

Можете также подать жалобу на действия застройщика в роспотребнадзор.

Нужно проверить зарегистрировано ли право по ДДУ за другим лицом на данную квартиру. Для этого возьмите выписку из ЕГРП на данный объект. Возможно в этом проблема.

Уточнение клиента

Спасибо, Ирина! Буду пробовать действовать по вашему совету.

26 Декабря 2016, 00:01

Здравствуйте.
Вот что говорит ст.16 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

2. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
3. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
4. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
3

В соответствии со ст.6 данного Закона

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поэтому в Вашей ситуации остается только ждать. Есть, конечно, вариант, расторгнуть ДДУ, но тогда останетесь и без квартиры, и без денег. Доп.соглашение Вам не советую подписывать, иначе потом не сможете взыскать неустойку за просрочку сдачи дома в эксплуатацию.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре

В современных условиях рынка недвижимости популярны сделки с застройщиками. Приобретение жилья при помощи такого способа предполагает учесть некоторые особенности в процедуре оформления. Спецификой является обязательная регистрация ДДУ в Росреестре. Необходимо знать, какие документы подавать в ГосРеестр, куда обращаться и в каком порядке. После заключения сделки крайне важна проверка дду в Росреестре, проведена ли государственная регистрация ДДУ (договора долевого участия). Только так сделка будет признана легитимной, а все риски обмана со стороны застройщика юридически будут сведены к минимуму.

Зачем нужна регистрация ДДУ

Сразу следует определиться с тем, почему же так важно регистрировать заключенный ДДУ.

Основные причины для такого оформления:

  1. Подписанное сторонами соглашение о передаче застройщиком недвижимости покупателю юридически не имеет силы, если не будет поставлено на особый учёт в Реестре.
  2. Когда такой документ понадобится для регистрации права собственности, то бумага без отметки из Реестра не будет служить основанием, чтобы получить выписку из ЕГРН.
  3. Если станут назревать какие-либо споры с застройщиком, то для разбирательств в судебном порядке необходим будет договор с пометкой из регистрационного учреждения.
  4. Выгодоприобретатель, вкладывающий часть своих денег в строительство дома, дольщиком будет считаться только тогда, когда соглашение с застройщиком будет иметь правовую силу.
  5. Вернуть назад уже выплаченные недобросовестному застройщику суммы будет невозможно, когда соглашение недействительно.

Если сделать всё, как положено, то это свидетельствует о том, что:

  1. Документация застройщика (проектная, правоустанавливающая, разрешительная) прошла надлежащую проверку и находится в порядке.
  2. Все действия застройщика согласуются с требованиями закона №214-ФЗ.

Необходимо запомнить, что подписи сторон и печать застройщика на договоре еще не являются доказательством полного заключения сделки. Чтобы документ набрал правовую силу, необходима электронная или реальная регистрация ДДУ, результатом которой служит специальная отметка.

Законодательная защита инвестора

Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.

Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:

  1. Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
  2. Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации — №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).

В последнем правовом акте интересны следующие статьи:

  • ст.12 – общая терминология и кадастровые карты, помогающие найти подходящее жилье;
  • ст.13 – порядок внесения сведений по объекту в ЕГРН;
  • ст.16 – сроки такой процедуры, как регистрация права собственности по сделке ДДУ;
  • ст.17 – госпошлина за проведение постановки на учет;
  • ст.25-27 – случаи, когда отказывают в проведении регистрационных процедур.

Любые расчёты с застройщиком инвестору лучше всего производить только после регистрации контракта в соответствующем органе. И всё потому, что оплата ДДУ после регистрации даёт полные гарантии того, что квартира закреплена за дольщиком, и не будет продана кому-то еще.

Что обязательно должно содержать ДДУ как признак легитимности сделки согласно 214 ФЗ

В договоре обязательно должны быть освещены следующие детали:

  1. Полные параметры и характеристики новостройки и приобретаемой квартиры.
  2. Сроки завершения строительных работ и сдача в эксплуатацию объекта.
  3. Цифры стоимости квартиры, механизмы погашения платежей.
  4. Ответственности сторон и порядок исполнения условий.
  5. Взаимные гарантии.
  6. Информация о правовом статусе земли и документации на неё.
Это интересно:  Обратная сила договора дарения

Когда происходит государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре согласно всем правилам, то сам документ будет свидетельствовать об этом специальными маркерами. Запись проставляется на обороте, где есть достаточно свободного места. В ней должно содержаться:

  1. Штамп государственного ведомства.
  2. Подпись уполномоченного специалиста.
  3. Печать регистратора.
  4. Регистрационный номер, свидетельствующей о занесении в базу данных и постановке на учет объекта недвижимости.

В случаях, когда осуществляется электронная регистрация такого документа, как ДДУ, отметку проставить все равно должны на бумажном носителе.

Документы для регистрации ДДУ

Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.

В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:

  • разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
  • уставная документация;
  • учредительные бумаги;
  • проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
  • свидетельство о регистрации как юридического лица;
  • подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.

В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:

  • ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
  • согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
  • свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
  • доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.

Несмотря на то, что в информации, которую предоставляет к прочтению гражданам и организациям Росреестр, не указано ничего про платежную квитанцию, о ней не стоит также забывать.

Куда обращаться за регистрацией

Когда необходимо провести сделку до конца, тогда потребуется регистрироваться в ведомство Росреестра. Каждый, кто регистрируется после заключения соглашения ДДУ, должен подать заявление в основной орган – Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Способов обращения может быть несколько:

  • явка в подразделение Реестра;
  • подача заявления в МФЦ самостоятельно;
  • электронным путём, если действовать через банк при оформлении ипотеки в новостройке;
  • действовать через юридических экспертов за дополнительную плату.

Адреса подразделений регистрационного органа можно узнать предварительно на его официальном сайте, либо позвонить по телефону в справочную службу Реестра. Обращаться через службы МФЦ можно лишь в том случае, если таковые имеются в городе. Обслуживание в Многофункциональном Центре (МФЦ) позволяет не выстаивать очереди. Преимущества получения ипотеки на новостройку состоят в комфортном обслуживании. Но отрицательной стороной является то, что выписку из ЕГРН через банк взять не получиться. Максимум предоставят только адрес электронной почты, куда писать запрос.

Порядок регистрации по шагам

Пошагово регистрация права собственности по ДДУ представлена следующими этапами:

  1. Сначала следует по всем правилам совершить сделку – заключить соглашение в письменной форме между застройщиком и инвестором.
  2. Выбрать способ обращения за регистрацией – явка в учреждение, либо получение услуги в электронном виде.
  3. Подается заявление вместе с прилагающимися документами-основаниями.
  4. Взять расписку от операциониста-регистратора о том, что пакет бумаг принят к рассмотрению.
  5. Ожидание некоторого времени – примерно 5 дней в рабочем порядке.
  6. Явиться в учреждение за готовым документом – договором долевого участия с проставленной в нем отметкой.
  7. Получение выписки о праве собственности (если необходимо).

На первом этапе заключения договора необходимо перед подписыванием тщательно проверить всю информацию, указанную в бланке документа. Когда нужно получить еще и выписку из ЕГРН, то это следует указать также и в заявлении.

Сдача документов и получение расписки

Чтобы посмотреть весь порядок процедуры в Росреестре, можно прочитать на сайте учреждения, как правильно приступать к регистрации.

Порядок сдачи документации:

  1. Взять талончик на очередь, если обращаться через МФЦ или в Росреестре.
  2. Заполнение бланка заявления (образец и форма есть на сайте, либо информационном стенде в самом учреждении).
  3. Подача специалисту заполненной анкеты и подготовленных документов.
  4. Получение расписки.

В расписке обязательно должно быть отражено:

  • дата обращения;
  • перечень бумаг, прилагающихся к заявлению;
  • полное название государственного регистрационного органа;
  • фамилия, имя должностного лица, принявшего бумаги;
  • персональные данные и контакты лица, к которому следует обращаться за ответами по поводу готовности документации.

Если происходит электронная регистрация ДДУ, тогда заявку следует заполнить в электронном виде. Расписка в этом случае также выдается в цифровом варианте.

С 2017 года действует электронная регистрация ДДУ по ипотеке в Сбербанке. О том, что такое электронная регистрация ДДУ вы можете узнаете из нашего прошлого поста.

Стоимость регистрации

Стоимость регистрации ДДУ представлена в форме государственной пошлины, которая вносится в местный бюджет в обязательном порядке. Эту сумму между собой стороны могут разделить пополам. Но могут договориться, что оплатит кто-нибудь один из участников соглашения.

Способ обращения

за регистрацией ДДУ

Размер госпошлины, руб.

Личная явка физического лица

Явка представителя юридического лица

Через юридические конторы

Запрос получения выписки

Обязательная госпошлина за регистрацию ДДУ в 2018 году взимается в фиксированном размере. Если подается заявление не застройщиком, а гражданином, то услуга дешевле, чем, если застройщик обратится в Реестр. Госпошлина представлена за операцию по одному объекту недвижимости. Когда производится электронная регистрация документа ДДУ, то размер в 3000 руб. является приблизительным и максимальным.

Срок регистрации ДДУ

Общие сроки проведения регистрационной процедуры в Росреестре сильно зависят от того, в первый раз вы обращаетесь, или нет. Это значит, какой стоит номер соглашения – первый или последующий. Вот основные варианты периодов, затрачиваемых государственными службами на регистрацию ДДУ.

Условия

Срок

Если регистрируется по новостройке первый случай.

18 рабочих дней

Подача заявления по второму (и последующему) договорам.

Если делать процедуру через многофункциональную службу МФЦ.

Увеличение сроков на 1-2 суток.

Получение документов

Чтобы получить готовые документы необходимо:

  1. Прийти снова в учреждение Росреестра, если пакет сдавался путем личной явки.
  2. Найти письмо из Росреестра, пришедшее на электронную почту, если порядок подачи бумаг был выполнен этим способом.
  3. Специалисту подать расписку и свой паспорт (для физ. лица).

Договор выдается вместе с выпиской из ЕГРН в том случае, если о ней было заявлено ранее, при заполнении анкеты.

Как и где проверить регистрацию ДДУ

Некоторые граждане хотят узнать, прошел ли регистрацию их договор, только не знают, как лучше это сделать. Специалисты юридической помощи предлагают две основных способа, как можно проверить регистрацию ДДУ:

  1. Портал Росреестра.
  2. Путем подачи запроса в МФЦ.
  3. Личное обращение в подразделение Росреестра с заявлением.

Сейчас сайты местных регистрационных инстанций готовы предоставить краткую информацию о статусе недвижимости. Воспользоваться таким сервисом онлайн можно также и на сайте Росреестра общего для России значения. Запросы делаются с просьбой выдать выписку из органа – ЕГРН (Единого государственного Реестра Недвижимости).

К заявлению обычно прикладываются следующие бумаги:

  • удостоверение гражданина (гражданки);
  • копия и оригинал соглашения.

Краткая форма выписки содержит следующие сведения:

  • наименование владельца;
  • указание совладельцев (если есть);
  • адрес расположения недвижимости;
  • номер и дата заключения других ДДУ по другим дольщикам;
  • наличие (или отсутствие) каких-либо обременений по объекту (напр., залог или арест).

Предоставляемая через интернет или в реальности услуга не бесплатная – необходимо оплатить госпошлину за обработку и анализ данных в базе. Потому ответ всегда даётся в форме выписки из ЕГРН.

Причины отказа в регистрации и что делать

Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.

Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:

  1. Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
  2. Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
  3. Найдены ошибки в заявлении.
  4. В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
  5. Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
  6. Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
  7. Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.

По правилам заявления подают только следующие лица:

  • дольщики;
  • застройщики;
  • представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.

В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.

Порядок регистрации допсоглашения к ДДУ и переуступки

Иногда может понадобиться регистрация дополнительного соглашения к договору ДУ, которая проводится в точно таком же порядке, что и основное соглашение. В основном такая необходимость может возникнуть тогда, когда случается уступка, переуступки прав по договору долевого участия, вносятся иные изменения в условия контракта. Для этого требуется сдавать также и сам договор. После того, как будет произведена регистрация договора участия в долевом строительстве в Росреестре, дополнительное соглашение прикрепляется к основному документу и служит обязательным его приложением.

Любые сделки с недвижимостью предполагают проведение необходимой по закону процедуры – регистрации в Едином российском Реестре недвижимого имущества. Это касается также и сделок, которые заключаются между застройщиками и долевыми участниками. Чтобы проверка уже оформленного документа ДДУ в Росреестре гарантированно состоялась, необходимо знать, где лучше проверить регистрацию договора (ДДУ). Это легко сделать через сайт Росреестра, а можно обратиться за помощью к юристу.

Регистрация права собственности по ДДУ происходит после завершения строительства и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика. О том, как происходит приемка квартиры от застройщика, вы узнаете из следующего поста.

Ждем ваши вопросы далее.

Всегда на связи наш юрист, который окажет вам консультацию. Запись в специальной форме.

Если пост вам был полезен, то просьба оценить его и поставить лайк.

Статья написана по материалам сайтов: 11-2.ru, 1000meters.ru, www.audit-it.ru, pravoved.ru, ipotekaved.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector